Вправе ли владелец продать квартиру, даже если оформил на нее завещание

Рассказываем, какие документы нужны, чтобы заключить сделку с наследством, а также какие нюансы стоит учитывать

And-One/shutterstock

Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки.

Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества.

Когда унаследованную квартиру можно продать

Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя.

«Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества.

Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.

Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.

Как проверить, открыто ли наследство

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

• свидетельство о смерти;
• документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
• документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Как получить право на наследство

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

• наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
• всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат.

По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке.

Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием.

Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно.

Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных.

Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева.

Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Распоряжение наследством: как можно продать квартиру, полученную по завещанию, и когда начать собирать документы?

Завещанное имущество переходит в полное распоряжение наследника. Для того чтобы им начать распоряжаться, если это недвижимость, наследнику следует оформить и зарегистрировать права собственности.

После этого им можно пользоваться и отчуждать третьим лицам, если иное не вытекает из условий завещания. В статье рассказано, как можно реализовать полученное наследство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли сбыть недвижимость?

Вступление в наследство – сложная гражданская процедура. Согласно статье 1111 ГК РФ, она может проходить:

• через принятие завещанного имущества;
• в порядке очередей по закону.

Оба способа вступления в наследство равнозначны в юридическом смысле. Наследование по завещанию происходит, если:

1. Покойный собственник квартиры оставил нотариально удостоверенное завещательное распоряжение, на случай своей смерти.
2. Оно составлено и удостоверено надлежащим образом.
3. Завещание не ущемляет законных прав третьих лиц, в том числе – близких родственников, которым положена обязательная доля.

Обязательная доля выделяется супругам, родителям и детям. А также лицам, находившимся на иждивении наследодателя.

Так как по завещанию передаётся право собственности на квартиру, ранее принадлежавшее покойному, наследник получает вещное право на неё в том объёме, в котором обладал им наследодатель.

Соответственно, став правопреемником покойного по завещанию, наследник вправе распоряжаться полученным недвижимым имуществом на правах собственности, в том числе – продавать её, соблюдая нормы Гражданского кодекса, указанные в § 7 главы 30 ГК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Некоторые граждане ошибочно считают, что продать квартиру можно сразу же после оглашения завещательного распоряжения в нотариальной конторе, которое происходит при открытии наследства.

На самом деле это не так: прежде чем вступить в права собственности, требуется подождать 6 месяцев, в течение которых утверждается круг наследников, а завещание проверяется на правоспособность. Это положение указано в п.

1 статьи 1154 ГК РФ.

Нередко родственники, которым могла перейти квартира в порядке очереди, пытаются оспорить завещание в суде.

• признание покойного недееспособным, задним числом;
• формальное нарушение завещательной процедуры, если оно есть;
• доказательство того, что завещание нарушило наследственные права родственника.

Если судебные прения будут проходить с обжалованием в вышестоящих инстанциях, дело может не прекратиться в течение полугода.

В этом случае срок вступления в собственность будет зависеть от того, когда очередное решение суда не будет подлежать оспариванию со стороны неудовлетворённых наследников.

Если по истечении 10 дней родственники не подадут апелляцию, то на основании решения суда, но раньше, чем через полгода, допускается вступление в собственность.

Кроме полугодичного срока вступления в наследство, нужно рассчитывать на то, что полученная квартира должна пройти регистрацию на имя нового собственника. На эту процедуру также может потребоваться время в пределах одного календарного месяца.

На основании статьи 1157 ГК РФ от завещанного имущества можно отказаться полностью. Если квартира передаётся вместе с другим имуществом, принимается вся наследственная масса.

Порядок действий

После того как было открыто наследство и озвучен текст завещания, начинается нотариальная процедура вступления в наследство. При благоприятных обстоятельствах, через полгода она завершается тем, что нотариус выписывает свидетельство о наследстве, в которое входит данная квартира.

Могут возникнуть сопутствующие ситуации:

• в завещании на этот объект было указано несколько лиц;
• кроме лица, в чью пользу оформлено завещание, близким родственникам была выделена обязательная доля.

В этих случаях квартира передаётся в солидарное владение и указывается в свидетельстве о собственности как наследственная масса, которая делится между всеми лицами, указанными в завещании. Раздел происходит:

• по соглашению, если стороны договорились о размерах долей;
• через суд, если между ними произошёл спор.

Когда в завещании указано лиц больше чем двое, можно заменить часть права, получаемого в квартире, другим имуществом на ту же сумму. Или – выкупить доли других правопреемников за счёт унаследованных денег, личных сбережений, или займа.

Если квартира была отписана единственному наследнику, то после получения свидетельства о наследовании, он обращается в МФЦ, и передаёт пакет документации на регистрацию в Росреестр. В этом пакете должны быть документы:

• заявление в Росреестр на регистрацию права собственности;
• правоустанавливающий документ наследодателя на приобретение или приватизацию квартиры;
• правоудостоверяющий документ, подтверждающий право собственности;
• свидетельство о наследстве;
• соглашение о разделе (если составлялось);
• отказ других лиц в пользу заявителя;
• паспорт.

За получение свидетельства о наследстве уплачивается пошлина в размере 0,6% всей наследственной массы (родственникам назначается 0,3%) согласно статье 333. 24 НК РФ.

Так как наследник уже уплатил нотариальную пошлину, регистрационная пошлина им не уплачивается.

После регистрации он получает выписку из Единого Государственного реестра (ЕГРН), которая будет правоудостоверяющим документом.

А в свидетельстве о наследстве, который становится правоустанавливающим документом, ставится штамп о регистрации. После получения этих документов можно заняться подготовкой купли-продажи.

Сделка состоит из следующих шагов:

1. Сбора документов: технического паспорта из БТИ, кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений, выписки из поквартирной книги, копии лицевого счёта.
2. Поиска покупателей и/ или заключения договора услуг с риэлтерской компанией.
3. Организация просмотра квартиры, показ пакета документации.
4. После нахождения покупателя – оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Этот договор оформляется по усмотрению сторон и не является обязательным.
5. Оформления базового договора купли-продажи (ДКП) и акта приёмки квартиры покупателем.
6. Передача ДКП на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Недвижимость, которая получена по завещанию меньше чем 3 года назад, при продаже облагается налогом в размере 13% стоимости, выше одного миллиона.

Если указано больше двух лиц

Несколько наследников получают право совместной собственности. Прежде чем осуществить продажу такого имущества, нужно составить нотариальное соглашение о выделе доли каждому правопреемнику. Соглашение передаётся в Росреестр, где оформляется право долевого владения квартирой. Правоустанавливающим документом каждого собственника будет:

• свидетельство о наследстве;
• соглашение о выделе долей в праве.

Каждый наследник получает правоустанавливающий документ: выписку из ЕГРН о владении долей. Сделка купли-продажи проходит по следующему алгоритму:

1. Сбор недостающей документации для сделки.
2. Поиск покупателей, организация просмотра квартиры.
3. Заключение ПДКП, где каждый участник долевого владения выступает со стороны продавца (по усмотрению сторон).
4. Заключение ДКП, с каждым из участников долевого владения, если продаётся вся квартира, полученная по завещанию.
5. Составление акта приёмки.
6. Расчёт по сделке, передача документации на регистрацию в Росреестр.
7. Освобождение квартиры для покупателя.
8. Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, уплата налога с продажи (так как недвижимость в собственности менее чем 3 года).

Допустимо продавать не только всю квартиру, но и свою долю жилого помещения. В этом случае продавец обязан получить от совладельцев нотариальное согласие на проведение сделки.

Составление завещания допускает внесения завещателем определённых условий. Но они не могут противоречить законодательству, в частности, статье 209 ГК РФ о приоритете права собственности. Соответственно, просто так условие не продавать квартиру завещателем вноситься не может.

Ограничение продажи квартиры, полученной по завещанию, возникает при внесении наследодателем условия о завещательном отказе.Оно может вноситься на основании норм статьи 1137 ГК РФ, и касается проживания кого-либо из родственников или иждивенцев, в наследуемой квартире.

Завещатель вправе возложить заботу о проживающем в квартире лице, на наследника, вступающего в собственность на жильё. Такое правило может прекращаться только со смертью отказополучателя.

Соответственно, продажа квартиры в этом случае запрещена, если при этом будет нарушено условие завещательного отказа.

Если купля-продажа осуществляется, то покупатель обязан принять на себя функцию, переданную по завещательному отказу.

Квартира, полученная по завещанию, может продаваться после вступления в наследство, то есть – не ранее полугода. Она может продаваться непосредственно после регистрации в Росреестре, но тогда придётся уплатить НДФЛ. При оформлении завещательного отказа сделка ограничивается его условиями.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Можно ли продавать квартиру, если ранее на нее было составлено завещание?

-Планирую покупать квартиру. Меня смущает то, что собственница квартиры (75 лет) оформила на нее завещание в пользу сестры. А потом решила ее продать и потратить деньги на ее лечение. Вправе ли собственница продавать ранее завещанную квартиру? Какие у меня есть риски – может ли сестра оспорить сделку купли-продажи, ссылаясь на завещание?

Собственница квартиры может продавать ранее завещанную квартиру. Что касается рисков покупки такой квартиры, они действительно есть. Но связаны скорее не с наличием завещания, а возрастом владелицы недвижимости и ее непоследовательностью в вопросе распоряжения имуществом.

Вправе ли собственник продавать ранее завещанную квартиру

Собственница квартиры может полноправно распоряжаться недвижимостью, даже если недвижимость уже была несколько раз завещана. Она вправе продать квартиру, подарить ее или завещать другому человеку.

Завещание вступает в силу только после смерти лица, которое его оставило (на основании ст.1118 Гражданского кодекса).  Пока завещатель жив, наследник никаких прав на квартиру иметь не будет и не может препятствовать заключению сделки.

При оформлении завещания нужно обратиться к нотариусу для заверения. Но сведения о том, что квартира завещана нотариусом никуда не передаются. В ЕГРН не будет отметки о том, что в отношении недвижимости установлено обременение, как в случае ареста или ипотеки.

Более того, гражданское законодательство не обязывает собственницу исполнить условия завещания и передать квартиру наследнице. Завещатель может в любой момент изменить или аннулировать завещание по своему усмотрению, не спрашивая согласия у наследников (по ст. 1130 Гражданского кодекса).

Нужно ли аннулировать завещание перед продажей

Если к моменту смерти завещателя указанное в завещании имущество ему фактически не принадлежало (было продано), то квартира просто исключается из завещания. Изменять или аннулировать завещание, а также уведомлять наследников о желании продать квартиру при жизни завещателя не требуется.

  Как получить бесплатную квартиру от государства

Таким образом, тот факт, что квартира ранее была завещана на сестру никак не влияет на право собственницы продать недвижимость при жизни. Наличие завещания не является риском для покупателя квартиры.

Может ли наследница оспорить продажу квартиры

Оспорить продажу квартиры, ссылаясь на оставленное ранее завещание, сестра не сможет. При жизни продавца квартиры завещание еще не будет иметь юридической силы, а после смерти – ссылаться на то, что недвижимость была указана в недействительном завещании – наследница не сможет.

Но сестра может попробовать оспорить сделку, ссылаясь на ее ничтожность. Единственный шанс для сестры добиться аннулирования продажи – привести доказательства недееспособности родственницы или того, что она не могла руководить своими действиями.

Основаниями для аннулирования сделки купли-продажи квартиры могут стать:

1. Сделка подписана под влиянием заблуждения (по ст.178 Гражданского кодекса). Собственница думала, что подписывает договор аренды квартиры, а не продажи.
2. Собственница не понимала значения своих действий (по ст.177 Гражданского кодекса). Например, она принимала лекарственные препараты, которые имеют эффект спутанности сознания , либо была нетрезвой или в состоянии аффекта.
3. Не соблюдены формальности при подписании договора. Допустим, у собственницы был супруг, который не дал согласие на сделку или она продала долю в квартире без соблюдения преимущественного права на покупку.
4. Сделка подписана с лицом, ограниченным в дееспособности (по ст.176 Гражданского кодекса). В этом случае продать квартиру можно, но только с согласия органов опеки и попечительства.
5. Договор подписан под влиянием угроз, обмана или насилия.

По статистике,  у сестры есть минимальные шансы добиться оспаривания сделки купли-продажи в суде  – всего 5-10%. Но покупатель может еще больше снизить  эту небольшую вероятность, если предпримет при подписании договора ряд действий для минимизации рисков.

Какие есть риски при покупке квартиры у пожилого человека и как их уменьшить

Основным риском при подписании сделки купли-продажи будет не то, что на квартиру составлено завещание, а то, что собственница  — пожилой человек (ей 75 лет). Это повышает вероятность того, что сестра сможет оспорить сделку со ссылкой на то, что родственница не осознавала значения своих действий.

  Как узнать, кто прописан в квартире

На 100% защититься от оспаривания договора-купли продажи невозможно. Но следующие действия позволят максимально защититься покупателю  и снизить вероятность признания сделки недействительной:

1. Попросите у собственницы справку из психоневрологического или психонаркологического диспансера о том, что она не состоит на учете. Но помните, что эти справки только снижают вероятность спаривания, но никаких гарантий не создают – суд вполне может их не учитывать при рассмотрении дела.
2. Посетите врача для проведения освидетельствования (врач должен иметь лицензию на проведение освидетельствований).
3. Запросите выписку из единого реестра с подтверждением дееспособности собственницы. Получить выписку вправе сама собственница. Но подтверждение дееспособности в текущий момент еще ничего не гарантирует: человека могут лишить дееспособности в дальнейшем или признать его неосознающим последствий продажи жилья.
4. Сохраняйте все доказательства того, что собственница имела серьезные намерения продать квартиру: копии объявлений о продаже, акт-приема передачи недвижимости и пр.
5. Заверяйте договор купли-продажи нотариально. Хотя при продаже квартиры обращение к нотариусу не обязательно, при заключении сделки с пожилым собственником – его участием не следует пренебрегать. Многие нотариусы совершают нотариальные действия со средствами видеофиксации, чтобы подтвердить, что обе стороны осознавали последствия подписания договора купли-продажи. Если собственница ограничена в движении, нотариуса можно пригласить на дом.
6. Убедитесь, что собственнице есть где жить после продажи квартиры. Подписание альтернативных сделок в один день, когда собственник сразу переезжает в новую квартиру после продажи, всегда безопаснее, чем если он выписывается «вникуда».
7. Используйте только безопасные безналичные способы расчетов (счет должен быть открыт на имя продавца) или нотариальный депозит.
8. Не подписывайте договор по заниженной стоимости. В крайнем случае, если сделку оспорят, придется дополнительно подтверждать то, что по договору была внесена совсем другая сумма.

Более подробно о рисках для покупателя квартиры читайте в материале  «Памятка для покупателя квартиры-2021. Чем рискует покупатель в сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры».

Может ли собственник продать квартиру, которую завещал

Моя свекровь больше десяти лет назад завещала свою квартиру сыну, т. е. моему супругу. Но недавно она познакомилась с мужчиной и решила продать свою недвижимость и уехать за границу к новому супругу.

В результате мой муж обратился к юристу за консультацией, чтобы узнать, может ли собственник продать квартиру, которую завещал. Я расскажу, что правомерно для завещателя и потенциального наследополучателя.

Можно ли продать уже завещанное жилье

Владелец волен распоряжаться своей собственностью по личному усмотрению, даже если ранее он уже завещал ее кому-либо. Собственник имеет полное право недвижимость, завещать ее, либо продать другим людям.

1. В рамках ГК ст. 1118 завещание юридически начинает действовать лишь после кончины человека, его составившего. Но пока наследодатель жив, его наследополучатели никаких юридических прав на завещанную недвижимость не имеют и препятствовать сделкам с ней не правомерны.
2. Завещание составляется только по заверению нотариуса. Но информация, содержащаяся в завещании, нотариусом никуда и никому не передается.
3. При этом в Едином Госреестре информации об установлении обременения квартиры не будет, как, например, при покупке по ипотеке.
4. Завещатель не обязан сообщать кому-либо содержание завещания, об изменениях или отмене подобного документа.

Мало того, законодательство никак и ничем не обязывает завещателя реализовать намерения и передать недвижимость потенциальному наследнику. Законный владелец жилья правомерен аннулировать либо поменять условия завещания, исходя из личных интересов, в любое время. Более того, в рамках ГК ст. 1130, спрашивать у потенциальных наследников согласия на подобные действия завещатель не обязан.

https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk

Согласно ГК 1120, завещатель правомерен составить завещание с распоряжением в отношении любого его имущества, даже того, которое он планирует в будущем приобрести. Более того, завещатель может составить сразу несколько завещаний с распоряжением о своем имуществе.

Аннулирование завещания – надо ли?

Если собственник решил продать недвижимость, то он может не отменять прежнего завещания. Законодательство никак не обязывает владельцев аннулировать завещание.

Если в документе указывается только квартира, то после продажи завещание будет автоматически аннулировано.

Если же в документе содержится и другое наследуемое имущество, то квартира после фактической продажи прост будет исключена из общей наследственной массы. Подобные нормы регулируются ГК ст. 1114 и ст. 1112.

Но если завещатель желает, он может отменить завещание одним из способов ГК ст. 1130:

1. Составив новое завещание. При этом обратиться можно к любому нотариальному лицу, не обязательно снова идти к прежнему нотариусу. В среднем стоимость такого документа обойдется в 2,5-3 тыс. рублей.
2. Посредством распоряжения об отмене завещания, которое стоит порядка 500 рублей и также оформляется у любого нотариального лица.

В результате факт существования завещания, никак не может ограничить либо ущемить права собственника на прижизненную продажу жилья. В целом особых рисков для сделки завещания не несет.

Можно ли оспорить продажу завещанного жилья

Сам факт продажи оспорить, руководствуясь лишь завещанием, потенциальный наследополучатель не может. Просто при жизни лица, написавшего завещание, документ никакой юридической силой не обладает. Если же о продаже собственности станет известно после гибели завещателя, то завещание утратит действие с момента совершения сделки.

Но в подобной ситуации наследник может попытаться оспорить саму сделку, сославшись на ее ничтожность. По статистике, порядка 5-15% подобных сделок удается оспорить в суде, как недействительные.

Но добиться подобного результата наследники смогут, если предоставят суду неоспоримые и весомые доказательства, что завещатель недееспособен, не мог отдавать отчет своим действиям, к примеру, принимал сильнодействующие препараты, лежал в клинике, наблюдался у врачей и пр.

Для суда основания признания сделки недействительной заключаются в следующем:

1. Договор купли-продажи квартиры подписан без согласия мужа/жены завещателя, либо продажа прошла в обход преимущественного права выкупа.
2. Завещатель на момент подписания ДКП не осознавал, что творит, находясь в состоянии аффекта, алкогольного или наркотического опьянения от препаратов, путающих сознание (ГК ст. 177).
3. Документы подписаны владельцем под угрозой физической расправы, насилия или обмана.
4. Если бумаги по сделке подписаны с гражданином, имеющим ограниченную дееспособность, без согласия его попечителей (ГК ст. 176).
5. Завещатель подписал документы по сделке под влиянием заблуждения, т. е. он не понимал, что подписывает договор о продаже квартиры (ГК ст. 178).

Если у наследополучателя имеется подтверждение одного из указанных обстоятельств, то он может обратиться с соответствующим иском в суд. При этом шансы признания несостоятельности сделки достаточно высоки.

Риски завещанной недвижимости для покупателя

Обычно риски сделок с завещанным жильем обусловлены не завещанием, а пожилым возрастом завещателей. Этот факт повышает шансы на признание недействительности сделки по причине недееспособности собственника недвижимости.

Защититься от суда по оспариванию подобной сделки на 100% невозможно. Но некоторые действия помогут покупателям максимально оградиться от подобных тяжб:

1. Попросить у пожилого собственника справку из ПНД. Но суд может не учесть эти бумаги при разбирательстве.
2. Попросите продавца сходить к врачу на психиатрическое медосвидетельствование, при этом у специалиста должна быть соответствующая лицензия.
3. Запросить выписку из ЕГРН с подтверждением дееспособности собственника недвижимости. Но лишить владельца дееспособности наследники могут позже, либо сослаться на то, что он не осознавал совершаемых действий при подписании бумаг.
4. Сохранить все свидетельства, способные доказать серьезность намерений собственника о продаже жилья. Это могут быть объявления о продаже, документы о приеме-передаче квартиры, записи телефонных разговоров, видеофиксация сделки или прочих встреч с продавцом и пр.
5. ДКП нужно заверять у нотариуса. Обычно подобные сделки не требуют нотариального участия, но при покупке недвижимости у пожилого лица это дополнительная подстраховка. Многие нотариусы заверяют сделки с видеофиксацией, чтобы в дальнейшем подтвердить осознание происходящего и последствия сделки обеими сторонами во время подписания документов.
6. Для расчета лучше обратиться к безналичному и безопасному способу, переводя деньги на депозит нотариального лица или счет собственника.
7. Не соглашайтесь подписывать договор, сумма в котором расходится с реальной. Если наследникам удастся оспорить продажу, придется доказывать, что реальная сумма покупки была значительно выше прописанной в договоре.

Эти действия хоть и не гарантируют стопроцентную защиту сделки, все же дают определенные гарантии спокойствия покупателю.

Видео по теме:

Заключение

Что следует запомнить:

1. Составление нотариально заверенного завещания на квартиру еще не является основанием для обременения. Завещание действует только после смерти наследодателя.
2. До наступления смерти завещатель является законным владельцем недвижимости, потому вправе распоряжаться ею по личному усмотрению. Он может ее продать, подарить или завещать другим лицам. При этом после продажи квартира будет исключена из наследственной массы.
3. Если завещатель решил продать недвижимость, то нет необходимости аннулировать завещание.
4. Оспорить сделку по продаже завещанного жилья можно, доказав ее недействительность или ничтожность.

Получается, что завещание не обладает юридической значимостью, пока его составитель не умер. Более того, завещатель правомерен многократно менять свое мнение, потому никаких гарантий наследнику при жизни наследодателя подобный документ не дает.

Мне завещали дом, может ли завещатель его продать?

Завещание

Для начала необходимо разобраться с понятием самого завещания. Что это такое, как оно составляется.

Завещание это распоряжение гражданина своим имуществом на случай своей смерти, сделанной в установленной законом форме. Завещание должно быть нотариально заверено. Согласно законодательству РФ, гражданин вправе завещать любое свое имущество, любым лицам по своему усмотрению, в независимости от того, являются данные лица родственниками или нет.

Лицо, составляющее завещание должно обладать полной дееспособностью на момент составления завещания. Важно помнить, что завещание составляется лично самим завещателем и не может быть сделано через представителя, даже по нотариально заверенной доверенности.

Завещание всегда тайно, никто не может узнать о его содержании, до его открытия.

Итак, из вышесказанного следует, что завещание это распоряжение имуществом на случай смерти, т.е до своей смерти, завещатель вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и продать ст.1118 ГК РФ. Согласно ст.209 ГК РФ

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения.

Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании. Ст.1130 ГК РФ

Отмена завещания может быть произведена, путем составления нового завещания, при этом не обязательно обращаться к тому же нотариусу, у которого было составлено завещание, либо путем распоряжения об отмене завещания, которое так же может быть составлено у любого нотариуса.

Хотите знать больше?Подписывайтесь на мой канал, лайки, репосты в соцсети и комментарии приветствуются. Много интересной и полезной информации на сайте http://advokat-dyakin.ru/

С уважением Ваш автор

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

20 декабря 2019 года у меня умер муж. Осталась квартира, которая была оформлена на него, но покупали мы ее, будучи в браке, в 2008 году за 1,5 млн рублей. Хочу оформить эту квартиру на себя и продать за 2,5 млн.

Но в 2020 году еще не пройдут три года с даты оформления наследства и даже с даты смерти. Документов о покупке у меня не сохранилось, и я могу вычесть из дохода только миллион. Неужели мне придется заплатить 195 тысяч рублей налога?

Как можно уменьшить эту сумму?

Лидия

Чтобы гарантированно продать любое имущество без налога и декларации, нужно подождать, пока пройдет так называемый минимальный срок владения. Это период, после истечения которого государство уже не ждет от продавца ни денег в бюджет, ни отчета в виде декларации о доходах.

Есть два минимальных срока владения в зависимости от вида имущества, года его приобретения и некоторых обстоятельств — три года или пять лет. Для движимого имущества — машин, мотоциклов, компьютеров и мебели — срок всегда три года. А вот с недвижимостью все сложнее.

Какое жилье продается

Когда можно продать без НДФЛ

Объект перешел по наследству

Через 3 года

Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника

Через 3 года

Получен в результате приватизации

Через 3 года

Передан по договору пожизненного содержания с иждивением

Через 3 года

Единственное жилье продается в 2020 году или позже

Через 3 года

Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет

Через 3 года

Квартиру купили до 1 января 2016 года

Через 3 года

Любые другие случаи продажи жилья

Через 5 лет

Для унаследованного имущества минимальный срок владения начинают считать с даты смерти наследодателя. При этом собственник может зарегистрировать свое право позже — когда получит свидетельство о праве на наследство или даже спустя два года. Это не повлияет на продажу без налога: важна именно дата смерти, а дата в выписке из ЕГРН значения не имеет.

Логика простая: принятое наследство считается собственностью наследника с даты открытия наследства. А наследство открывается со дня смерти. По общему правилу минимальный срок владения вашей квартирой истек бы только в конце 2022 года.

Как сэкономить на налогах или не платить их вообщеРассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю

Если квартиру купили в браке, она общая для обоих супругов. И хотя по документам собственником был муж, у жены есть право на 50% этого жилья. Просто потому, что так работает семейный кодекс.

Например, муж купил квартиру в браке в 2008 году. После его смерти в 2019 году жена считается собственницей с той даты, когда квартиру купил муж. Минимальный срок нужно считать с 2008 года. В 2020 году эту квартиру можно продать без налога.

Или жена в 2015 году купила квартиру в браке, а в 2019 году выделила долю мужу. При продаже квартиры в 2020 году муж будет считать минимальный срок с той даты, когда квартира перешла в собственность жены, то есть с 2015 года. А не с той, когда он получил свою долю. В 2020 году супруги продадут квартиру без налога и декларации.

Продавайте квартиру за любую сумму, когда захотите. Вам не придется платить НДФЛ с этой сделки — ни рубля. И декларации тоже не будет.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.

Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру.

Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.», «Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.

Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.

«, «Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.

И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.

В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.

'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать. В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_1»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_2»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.

В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_4»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.

Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_5»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.

«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_6»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета.

Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.

«, «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.

«, «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'», «Нужно ли подавать декларацию. Если общий доход от продажи жилья и участков за календарный год меньше 1 млн рублей, то декларацию можно не подавать.

В остальных случаях нужно подать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

«]}, «r_7»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_10?(keys.sellPrice_q_8_1-keys.pastPrice_q_7_1)*0.13:0», «r_0_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_1-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_1-1000000)*0.13:0», «r_6_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_2-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_2-1000000)*0.13:0», «r_7_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_3-keys.pastPrice_q_7_2)>0?(keys.sellPrice_q_8_3-keys.pastPrice_q_7_2)*0.13:0», «r_7_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_3-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_3-1000000)*0.13:0», «r_8_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_4-keys.pastPrice_q_7_3)>0?(keys.

sellPrice_q_8_4-keys.pastPrice_q_7_3)*0.13:0″, «r_8_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_4-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_4-1000000)*0.13:0», «r_9_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_5-keys.pastPrice_q_7_4)>0?(keys.sellPrice_q_8_5-keys.pastPrice_q_7_4)*0.13:0», «r_9_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_5-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_5-1000000)*0.13:0», «r_10_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_6-keys.pastPrice_q_7_5)>0?(keys.sellPrice_q_8_6-keys.pastPrice_q_7_5)*0.13:0», «r_10_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_6-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_6-1000000)*0.13:0», «r_11_extra_calc_1 = (keys.sellPrice_q_8_7-keys.pastPrice_q_7_6)>0?(keys.sellPrice_q_8_7-keys.pastPrice_q_7_6)*0.13:0», «r_11_extra_calc_2 = (keys.sellPrice_q_8_7-1000000)>0?(keys.sellPrice_q_8_7-1000000)*0.13:0»], «_attrs»: {}, «_extra»: {}, «_metadata»: {«statsApiUrl»: «https://scribe.journal.tinkoff.ru/api/configdata/1974/stats/», «configId»: 1974, «configName»: «apartment-sale-quest», «featureId»: «quester»}} style=min-height: 0 data-sc=>

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.