Заключение договора аренды земельного участка с администрацией

Верховный Суд вынес Определение № 302-ЭС19-23916 по делу А33-23998/2018, в котором разобрался в том, как смена арендатора влияет на условия договора.

Спор из-за аренды земельного участка

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Данные объекты расположены на публичном земельном участке, предоставленном ГЭС по договору аренды от 6 декабря 2002 г. сроком на 49 лет, заключенному в порядке переоформления принадлежащего гидроэлектростанции права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

15 апреля 2015 г. ООО «Скала» приобрело по договору купли-продажи у Богучанской ГЭС в собственность объекты незавершенного строительства. Право собственности на них было зарегистрировано 20 августа 2015 г. В связи с этим 2 сентября 2015 г.

общество обратилось в администрацию г. Кодинска Красноярского края с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако 16 ноября 2015 г.

администрация заключила с обществом договор аренды лишь до 20 августа 2018 г.

После завершения строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10 февраля 2016 г. за обществом было зарегистрировано право собственности на расположенный на земельном участке склад.

В связи с завершением строительства других складов администрация также выдала разрешения на ввод их в эксплуатацию. Кроме того, 25 мая 2017 г.

обществу было выдано разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли на срок до 25 ноября того же года.

13 июля 2018 г. «Скала» обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса сроком на три года без проведения торгов.

Отказывая, администрация сослалась на то, что помимо законченных строительством объектов на испрашиваемом земельном участке также расположены объекты, строительство которых не завершено, и поэтому не имеется оснований для предоставления обществу участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Администрация также указала, что общество уже реализовало право на получение указанного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

ООО «Скала» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании незаконным решения администрации и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу необходимых действий по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления проекта договора обществу.

8 апреля 2019 г. суд, сославшись на ст. 198, 200, 201 АПК РФ, ст. 39.1, 39.2, 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, указал, что в связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 15 апреля 2015 г.

в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ним договор аренды на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20 августа 2018 г.

, то есть для завершения строительства объектов.

Заключив договор после 1 марта 2015 г., отметил суд, общество реализовало право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства указанных объектов, иных оснований, предусмотренных подп. 1–30 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ, для предоставления испрашиваемого земельного участка обществу в аренду не имеется, а следовательно, отсутствует совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения договора аренды без проведения торгов.

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с этими решениями, «Скала» обратилась в Верховный Суд.

Что сказал Верховный Суд

Высшая инстанция указала, что в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст.

552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило, заметил Суд, применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Он сослался на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г.

№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответствующая правовая позиция, указал Верховный Суд, применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума ВАС от 11 мая 2010 г. № 82/09).

ВС отметил, что в п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). «По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка», – заключил Верховный Суд.

Таким образом, посчитал он, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца – Богучанской ГЭС, к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Высшая инстанция заметила, что заявитель в судах всех инстанций приводил доводы о том, что в связи с приобретением объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, в силу ст. 552 ГК РФ и ст.

35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору от 6 декабря 2002 г., поэтому в заявлении от 2 сентября 2015 г.

«Скала» просила администрацию оформить с ней как с покупателем объектов недвижимости право аренды на тех же условиях, которые были изложены в договоре аренды от 6 декабря 2002 г., заключенном с Богучанской ГЭС на 49 лет.

«В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства», – посчитал Верховный Суд.

В этом случае, добавил он, не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Высшая инстанция указала, что суды необоснованно отклонили доводы общества и неправомерно посчитали, что, поскольку в подписанном администрацией и «Скалой» договоре указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, заявитель реализовал свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у Богучанской ГЭС, а иных оснований для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка без торгов не имеется.

Вместе с тем, отметил ВС РФ, подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 1 марта 2015 г.

случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 данного Кодекса.

«Исходя из указанного положения, а также подпункта 17 пункта 8 статьи 39.

8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и пункта 12 этой же статьи, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение Общества 02.09.2015 за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения земельному законодательству», – подчеркнул Верховный Суд.

При названых обстоятельствах, указал ВС РФ, заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора в отношении земельного участка, занятого принадлежащими обществу объектами недвижимости, с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды от 6 декабря 2002 г. и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет, применительно к положениям подп. 11 п. 2 и п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, Верховный Суд определил отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в АС Красноярского края.

Эксперты «АГ» оценили выводы Суда

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что единство судьбы здания и земельного участка под ним выражается, в частности, в том, что при переходе прав на здание к приобретателю переходят те же права на землю, какие принадлежали предыдущему собственнику. «Правда, местные администрации, традиционно “жадничая”, нередко творят произвол. В рассмотренном деле вместо того, чтобы переоформить права на земельный участок в аренду на 49 лет, как было у продавца, покупателю недвижимости дали землю только на три года. Правовых объяснений, почему произошло именно так, у меня нет. Эта самодеятельность породила все последующие споры после окончания этого срока. Радует, что Верховный Суд углубился в разбор сути этих отношений и признал за покупателем право занимать участок весь положенный срок», – указал эксперт.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что Верховный Суд напомнил нижестоящим инстанциям, что есть принципиальная разница между случаями, в которых публичный земельный участок изначально предоставлялся арендатору под строительство на ограниченный срок, и случаями, когда права долгосрочной аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства изначально возникли в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В последнем случае при продаже объектов незавершенного строительства к покупателю переходят права и обязанности арендатора по такому договору в силу прямых положений закона (ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ).

«Как указал Верховный Суд, в этом случае не подлежат применению положения п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.

6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако еще большее значение имеет то, что Верховный Суд, по сути, признал не имеющим значения факт заключения с администрацией покупателем объектов недвижимости после их приобретения краткосрочного договора аренды земельного участка», – указал Николай Сапожников.

Он отметил, что Верховный Суд сформулировал позицию о том, что заключение договора аренды по инициативе администрации на три года не лишает общество, которое приобрело объекты недвижимости у лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды, права на заключение с ним нового договора аренды после истечения срока названного договора с учетом срока заключенного с продавцом объектов договора аренды и установленного предельного срока договора аренды земельного участка, составляющего 49 лет.

По мнению Николая Сапожникова, в рассматриваемом деле обществу – владельцу недвижимости стоило изначально оспаривать отказ администрации на переоформление долгосрочного договора. «Возможно, в таком случае не пришлось бы позднее проделывать путь вплоть до Верховного Суда», – резюмировал он.

Верховный суд напомнил, когда нельзя расторгнуть договор аренды — новости Право.ру

В конце 2001 года администрация Таганрога передала в аренду Нине Ивановой* часть земельного участка общей площадью 268 кв. м для строительства дома на 5 лет. Остальная часть участка общей площадью 1417 кв. м в аренду не передавалась и предназначалась для эксплуатации муниципального жилья. 

После смерти Ивановой ее сын Михаил Иванов* решил выяснить, что происходит с участком, и обратился в Росреестр. Это было в 2019 году.

В своем ответе ведомство сообщило о прекращении договора аренды в связи с обращением комитета по управлению имуществом города Таганрога от 8 мая 2019 года.

Комитет просил погасить запись об аренде в ЕГРН, ведь на этой земле построили многоквартирный дом, чьи жильцы стали новыми собственниками участка на основании ст.

36 ЖК («Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок под этим домом»).

Кроме того, по сведениям Росреестра, срок аренды истек еще в 2007 году.

По условиям договора арендатор должен был уведомить администрацию о желании продлить или расторгнуть договор аренды за месяц до его окончания.

Как сообщили чиновники, Иванова не направляла никаких уведомлений в адрес администрации, администрация также не спрашивала ее о желании продлить договор, поэтому договор прекратил свое действие.

Заявление о продлении аренды 

Иванова ответ Росреестра не устроил, поэтому он обратился с иском об оспаривании действий по погашению записи об аренде в Таганрогский городской суд Ростовской области.

В своем иске Иванов указал, что в 2006 году его мать направляла в адрес администрации уведомление о продлении договора аренды.

Администрация уведомление получила, поэтому договор был продлен на неопределенный срок, уверен истец. 

Еще Иванов утверждал, что ничего не знал об обременении участка, так как администрация не оповещала его о каких-либо ограничениях, связанных со строительством многоквартирного дома. 

Кроме того, в своем иске истец поделился, что сейчас на его части участка находится недостроенный дом, который мать поставила на кадастровый учет в 2014 году. Поэтому истец просил признать погашение записи об аренде в ЕГРН незаконным. 

Но горсуд отказал Иванову. Суд посчитал, что договор аренды прекратился, ведь у участка сменились собственники на основании ст. 36 ЖК. Теперь это жильцы многоквартирного дома, поэтому запись об аренде в ЕГРН не может быть восстановлена, решил горсуд. С выводами первой инстанции в последствии также согласились апелляция и кассация. 

После чего Иванов решил обжаловать судебные акты в Верховном суде.

Смена собственника

Жалобу Иванова рассмотрела «тройка» под председательством судьи Валентины Александровой.

ВС установил, что по условиям договора арендатор имел право на продление договора аренды по его письменному заявлению. Действующие на тот момент редакции ст. 22 ЗК и ст. 621 ГК тоже допускали подобный порядок.

18 декабря 2006 года Иванова направила письменное заявление о продлении договора.

Администрация его получила и не стала возражать, поэтому договор действительно продолжил свое действие на неопределенный срок, подтвердил суд.

ВС посчитал, что продленный договор не мог быть расторгнут администрацией в одностороннем порядке с помощью уведомления Росреестра. Согласно ст. 450 и ст. 619 ГК это возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда, пояснила коллегия. 

Процесс Верховный суд отказался расторгать договор аренды из-за коронавируса

По мнению ВС, строительство многоквартирного дома тоже не является основанием для расторжения договора.

Дом стоит на другой части земельного участка, которую Ивановой не передавали, поэтому переход права собственности на участок под многоэтажкой не мог повлиять на права истца, уверена коллегия. ВС дополнил свою позицию ссылкой на ст.

617 ГК, согласно которой переход права собственности на участок к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды. 

Определением по делу № 5-КГ21-143-К2 ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и признал погашение записи об аренде незаконным. Теперь Росреестр должен снова внести сведения о договоре в ЕГРН. 

Неоднозначный подход

По мнению Елизаветы Капустиной, руководителя практики Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) Профайл компании
, подход ВС в части продления договора аренды на основании п. 2 ст. 621 ГК соответствует более ранним позициями суда. Так, в п. 23 Обзора судебной практики ВС от 2020 года № 2 суд ссылался на положения п. 2 ст. 621 ГК о том, что договор аренды возобновляется на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Эта норма, в частности, применяется и к договорам аренды государственных или муниципальных земельных участков, которые были заключены до 1 марта 2015 года, поясняет ВС в Обзоре. 

В то же время позиция административной коллегии, что договор аренды мог быть расторгнут только по соглашению сторон или решению суда, противоречит сложившейся практике коллегии по экономическим спорам, отмечает Вадим Силкин, советник коллегии адвокатов Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market)
.

Например, в определении ВС от 27 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-2608 указывается, что в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца на основании ст. 610 ГК. 

Реализация этого права арендатора на отказ от договора не может быть ограничена, что подтвердил также Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, поясняет эксперт. 

Силкин считает, что подобное противоречие позиций административной и экономической коллегии ВС может потребовать вмешательства надзорной инстанции. 

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией

Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?

Договор аренды заключается после принятия решения администрацией о предоставлении земли льготным категориям или после победы в торгах для всех остальных граждан и организаций.

https://www.youtube.com/watch?v=ROKrtdSInNI\u0026t=95s

Особенности заключения арендного договора с государством указаны в статье 39.8 ЗК.

В статье мы рассмотрим, как правильно составить арендный договор с администрацией, заключение и регистрацию акта временного пользования землей, находящейся в муниципальной собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Справка! Отличительной чертой аренды муниципальных земель является то, что арендодателем выступает государство. Арендный договор составляется в письменном виде в трех экземплярах.

Его подписывают арендатор и арендодатель или уполномоченные ими лица. Типовой договор аренды земельного участка у администрации содержит следующие обязательные пункты:

Наименование сторон, заключающих арендное соглашение: арендодатель – название органа местной власти и лицо уполномоченное ее представлять и арендатор – если это физическое лицо, то указывается ФИО, если юридическое – указывается наименование организации и ФИО ее представителя.

В этот же раздел заносятся данные о правоустанавливающем свидетельстве на землю, его номер и дата выдачи.

Обычно к основному документу прилагается расчетный экземпляр со всеми составляющими, которые определяют величину платежей.

Важно! Арендодатель имеет право при невнесении платежа более двух месяцев расторгнуть сделку, предварительно уведомив арендатора об этом.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
• Скачать образец договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Если вы решились взять в аренду муниципальную землю, то вам нужно знать о том, как написать заявление в администрацию, а также каковы особенности для земель сельского поселения, участков под ИЖС и для аренды надела с последующим выкупом.

Заключение и регистрация акта временного пользования землей, находящейся в муниципальной собственности

Итак, теперь о том, как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией.

Составить документ могут участники сделки самостоятельно. Как правило, в администрации имеются бланки подобных договоров. Нотариального заверения после подписания бумаг не требуется.

Обратите внимание! Если договор заключается на срок более одного года, его регистрация является обязательной.

• Это может сделать как собственник – представитель администрации, так и арендатор.
• Для этого потребуется:
• 3 экземпляра подписанного арендного договора.

Если обе стороны обратились в ЕГРН для постановки на учет документа, то гражданин в этом случае оплачивает половину пошлины – 1000 рублей, а администрация от уплаты освобождается. Для организации размер пошлины составляет 22000 рублей при условии самостоятельной регистрации, и 11000 рублей – при совместной.

Через 3 дня будут готовы документы. Каждой стороне предоставляется экземпляр с проставленным штампом о постановке его на учет в ЕГРН.

Узнать более подробно о том, как происходит регистрация договора аренды земельного участка вы можете в отдельной статье, подготовленной нашими экспертами!

Договор аренды земельного надела, заключаемый с администрацией, должен быть составлен в письменной форме и включать в себя все существенные стороны такого документа. Участники сделки должны завизировать его. После этого бумага подлежит обязательной регистрации в ЕГРН.

Как заключить договор аренды земельного участка ДГИ?

Совершение различных юридических действий с земельными участками в Москве имеет свои особенности, поэтому прежде, чем приступить к действию, следует ознакомиться с нюансами.

Если вы решили арендовать земельный участок на территории Москвы, следует обратиться в Департамент Государственного Имущества (ДГИ) Москвы, в компетенцию которого входит оформление договоров аренды земельного участка.

Какие документы нужны для оформления участка?

Оформление земельного участка осуществляется двумя способами. Арендатор заключает договор в общем порядке в случае проведения торгов. Если же в качестве арендатора выступают собственники объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, торги не проводятся. В этом случае требуются следующие документы:

• · заявление на предоставление государственной услуги;
• · документ, удостоверяющий личность заявителя;
• · документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя;
• · разрешение залогодержателя права пользования земельным участком на предоставление земельного участка без проведения торгов. Такой документ представляется при наличии залога земельного участка;
• · договор водопользования требуется, когда земельный участок расположен в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, и если договор водопользования отсутствует в распоряжении органов исполнительной власти и подведомственных им организаций.
• В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы.

Если в качестве заявителя выступает правообладатель объектов капитального строительства, перечень подаваемых документов должен быть дополнен нотариально заверенными копиями оригиналов, устанавливающих его права на эти постройки. Учтите, что эти документы потребуются в случае, если права на здания и сооружения возникают независимо от их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Юридические лица могут обладать земельными участками на праве бессрочного пользования. В этом случае они должны представить:

· нотариально заверенные копии документов, удостоверяющих права заявителя на здания и сооружения (если права на здания и сооружения возникают независимо от их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, а также при наличии на земельном участке зданий, сооружений и отсутствии сведений о правах на такие здания, сооружения в Едином государственном реестре недвижимости);

· нотариально заверенные копии документов, которые устанавливают права заявителя на земельный участок и подтверждают право предоставления земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование на условиях, установленных земельным законодательством. Этот вид документов требуется в случаях переоформления права постоянного пользования земельным участком и при отсутствии сведений о правах в Едином государственном реестре недвижимости.

Иностранные юридические лица в перечень документов включают заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства.

Сколько времени может занять процедура?

Оформление договора аренды земельного участка обычно занимает не более 22 рабочих дней, однако на практике сроки могут увеличиться в 1,5-2 раза. Это связано с необходимостью предоставления дополнительных документов, получения ответов на запросы в порядке межведомственного взаимодействия, праздничные дни и т.п.

Насколько серьезно нужно погружаться в процесс, чтобы оформить договор без помощи агентства? Какие есть нюансы?

Чтобы избежать возможных рисков в будущем и заключить договор на максимально выгодных для арендатора условиях, недостаточно лишь внимательно заполнить заявление и прочитать договор.

Необходимо заранее соотнести фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на территории истребуемого под аренду земельного участка (желательно в перспективе всего срока аренды). Это позволит избежать будущих затрат на изменение вида разрешенного использования земли.

В противном случае процедура внесения изменений в Правила землепользования и застройки в г. Москва, проверки уполномоченными органами (Госинспекции по недвижимости, Управления Росреестра) может занять длительное время.

В ходе проверок уполномоченных органов также могут быть выявлены нарушения, которые приводят к наступлению административной ответственности, предусмотренной статьей 8.8. Кодекса об административных правонарушениях.

Даже человек с профильным юридическим образованием и большим опытом работы в сфере недвижимости рискует упустить важные нюансы при заключении сделки, если не имеет опыта взаимодействия с ДГИ.

Следует учесть важность обладания знаниями не только в сфере градостроительного и земельного законодательства, но и нормативно-правовых актов Москвы, которые регулируют, в том числе, деятельность Департамента государственного имущества. Среди них:

Читайте также:  Временная регистрация по договору найма жилого помещения

· Закон г. Москвы от 25 июня 2008 г. N 28 «Градостроительный кодекс города Москвы»;

· Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»;

· Закон г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 «О землепользовании в городе Москве»;

· Постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы».

Для решения возможных проблем немаловажную роль играют опыт судебной практики по оспариванию действий/бездействий ДГИ, навыки взаимодействия с различными органами власти, осуществляющими контроль в сфере недвижимости и землепользования. Также необходимо понимание особенности расчета кадастровой стоимости земельного участка исходя из вида разрешенного использования.

Какие есть риски при аренде городской земли?

Аренда городской земли в Москве имеет свои особенности. Здесь арендаторы часто сталкиваются с массой рисков: начиная от необоснованного завышения арендной платы за использование земельного участка, и заканчивая ограничениями на строительство или реконструкцию.

Характерными рисками на территории города являются:

· риск внесения изменений в Генплан и ПЗЗ г. Москвы с отнесением земельного участка к иной территориальной зоне. Следствие – невозможность выбора вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием объекта капитального строительства;

1. · риск отнесения объекта капитального строительства на территории арендуемого земельного участка к объектам самовольного строительства и включение его в приложение №2 819-ПП;
2. · риск досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным договором аренды, но не предусмотренным законом, а иногда и противоречащим им;
3. · риск досрочного расторжения договора аренды в связи с изъятием объекта капитального строительства (например, для освобождения территории для нужд города).

Оформление договора аренды земельного участка требует тщательного подхода. Чтобы в дальнейшем не возникло юридических проблем, следует обратиться за помощью к специалистам, имеющим опыт работы в данной сфере. Так вы сбережете свое время, получите квалифицированную юридическую поддержку и обеспечите для себя стабильность и успешность в будущем.

Оформление аренды земельного участка

Содержание страницы

Оформление земельного участка в аренду оформляется  договором, в котором важно как можно подробнее прописать права и обязанности арендующего лица и арендодателя.

Грамотно составленный договор аренды земельного участка – гарантия спокойствия обеих сторон в будущем.

Чтобы оградить себя от возможных и очень неприятных судебных разбирательств и финансовых расходов, стоит обратиться за помощью к опытным юристам, имеющим достаточный опыт в сфере земельного и гражданского права. 

Заключение и регистрация договора аренды земельного участка

В договоре аренды земельного участка обязательно наличие следующих условий:

• Полное описание участка в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть указание его кадастрового номера, площади, местоположения, категории, вида разрешенного использования, целевого назначения.
• Точное указание срока аренды (в редких случаях договор аренды может быть бессрочным, однако, при этом обговариваются конкретные условия его прекращения). В данном случае необходимо обязательно учитывать, установленные Земельным кодексом РФ, минимальные и минимальные сроки аренды для некоторых видов земельных участков.
• Условие о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.
• Обязательно наличие пункта о размере платы за землю и порядка оплаты.
• Отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли земельный участок обремененным ипотекой.
• При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка.

Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.

Основные права арендующего лица

Права арендатора могут варьироваться в зависимости от географического положения земли, её состояния, требований собственника и прочих факторов. Однако можно выделить ряд основных прав арендаторов, которые должны присутствовать в каждом договора аренды

• Право или запрет для арендатора на строительство на земельном участке.
• Разрешение на осуществление хозяйственной деятельности, если она согласована с владельцем земли и не нарушает действующего российского законодательства.
• Право на проведение работ по обводнению или осушению земли, а также работ по использованию плодородного слоя почвы. Данные виды работ могут осуществляться исключительно по согласованию с собственником надела.
• Право субаренды.
• Право арендатора на использование и/или разработку полезных ископаемых и водных ресурсов.
• Право арендатора использовать участок в качестве ликвидного актива для обеспечения залога или долевого взноса.

Нарушение прав арендатора

Некоторые арендодатели пользуются многочисленными лазейками, оставленными в неграмотно составленных договорах аренды, чтобы, так или иначе, ущемить права лиц, взявших в аренду земельный участок, и впоследствии трактовать пункты договора в свою пользу. Этого можно избежать, если обратиться к профессиональным юристам КГ ЭТАЛОН, имеющим большой опыт работы по сопровождению сделок с недвижимостью, а также зарегистрировать договор в официальных органах.

Наиболее частые нарушения прав арендатора со стороны недобросовестных арендодателей связаны, как правило, с указанием неточной суммы арендной платы условиями досрочного разрыва договора по вине арендодателя.

Обязанности арендующего лица

• Арендующее лицо должно своевременно вносить арендную плату.
• Земельный надел, арендованный на определенный договором сроком, может использоваться только по прямому назначению и по согласованию с его собственником.
• Арендованный надел должен содержаться в соответствующем состоянии, определенным договором аренды и Земельным кодексом РФ.
• Состояния земельного участка на момент возвращения после завершения срока аренды должно соответствовать указанным в договоре параметрам.

Прекращение / расторжение  договора аренды земельного участка

Аренда может быть закончена после окончания ее действия, по взаимному соглашению сторон либо по инициативе стороны, настаивающей на наличии нарушений пунктов договора другой стороной. 

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст.

619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

• арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.
• земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.
• арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.
• земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Важно! Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий. 

Оформление земельного участка в аренду

Заключение, сопровождение сделки, регистрация и  расторжение договоров аренды земельного участка – одно из ключевых направлений работы КГ ЭТАЛОН. При обращении к нашим юристам процесс заключения или расторжения арендных отношений будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.

Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов по анализу и сбору землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного планирования и зонирования, составления юридически грамотного договора аренды, сопровождения сделки по его заключению и регистрации в Росреестре. Равно как готовы оказать профессиональную помощь по расторжению договора аренды земельного участка во внесудебном и судебном порядке.

Помните, что оспорить уже заключенный договор труднее, чем изначально грамотно подойти к процессу оформления аренды земельного участка, в чем вам в любое время могут профессионально помочь квалифицированные юристы КГ ЭТАЛОН.

Стоимость услуг

Консультация юриста с анализом документов

бесплатно

Позвоните нам по телефону горячей линии +7 (495) 509-41-19

Заполните заявку на бесплатную юридическую консультацию на сайте (в нижней части экрана)

Напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru с описанием Вашей проблемы или интересующего Вас вопроса