С необходимостью временной регистрации сталкиваются арендодатели при сдаче жилплощади иногородним или иностранным арендаторам на более чем 90-дневный срок. Также регистрация жильцам потребуется, если они намерены трудоустраиваться – законопослушный работодатель не примет работника без регистрации по месту жительства. И без регистрации детей арендатора не примут в детсад или в школу.
Следует отметить, что обязательство арендодателя регистрировать «долговременных» жильцов является требованием законодательства РФ (гл.
II «Правил регистрации и снятия жильцов РФ…», утвержденных правительственным Постановлением за №713).
По нормам КоАП, не оформление временной регистрации иногородними, проживающими в арендуемой квартире дольше 90 суток, является нарушением законодательства и облагается штрафом от 2 до 5 тыс. руб. (п.1 ст. 19.15.2).
Подчеркнем особо – оформляемая справкой-вкладышем (т.е. не штампом!) временная прописка служит исключительно инструментом миграционного контроля граждан в границах РФ. Каких-либо собственнических прав на арендуемое жилье эта регистрация не дает.
Может ли арендодатель запретить регистрацию арендатора
Квартирант, не имеющий постоянной регистрации (прописки) где-либо в населенном пункте, в котором им арендуется жилье сроком более 90 суток, обязан встать на временную регистрацию в арендованной квартире, являющейся его местом проживания.
Согласно 9-го пункта II главы «Правил регистрации…граждан РФ» для временной регистрации арендатору достаточно предоставить органу регистрационного учета три документа: удостоверение личности; заявление на регистрацию; документ, обосновывающий право временного проживания в данной квартире.
Последним документом служит договор аренды или заявление собственника, предоставившего жилье гражданину. Т.е. основанием временной регистрации являются договорные отношения «арендодатель-арендатор», оформленные договором на 90 дней или дольше, либо письменное разрешение правообладателя жилой недвижимости.
Наличие двухстороннего подписанного договора аренды жилья означает, что между собственником и квартирантом достигнуто взаимное соглашение. Поэтому дополнительного разрешения от владельца квартиры для временной прописки жильцу не требуется. Воспрепятствовать регистрации арендатора, имеющего действующий договор с собственником квартиры, невозможно.
Длительность временной регистрации квартиранта
Жестких границ по срокам регистрации для россиян, временно проживающих на арендуемой жилплощади, законом не установлено. Учитывая обязательность регистрационного учета граждан при сроке их пребывания свыше 90 дней вне основного места жительства (какой-либо другой город), минимальным сроком регистрации можно считать 91 день. Обычный минимум с позиции сотрудников ФМС – три месяца.
Хотя предельного срока временной прописки нормами не установлено, выполняющие регистрационный учет госслужащие обычно предлагают ограничить его длительность 5 годами. Чаще всего период регистрации привязывается к длительности договора аренды жилья (п.10 гл. II «Правил регистрации и снятия жильцов РФ…»).
Таким образом, для граждан России ограничений предельного срока временной регистрации нет. И при согласии собственника квартиры оформить временную прописку квартирант с российским гражданством может самостоятельно, без участия арендодателя.
К иностранным гражданам применяются следующие нормы срока временного пребывания в населенных пунктах РФ:
- 90 суток для «безвизовых» иностранцев (т.е. граждан стран, имеющих соответствующее соглашение с Российской Федерацией) (п.1 ст.5 закона за №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан…»);
- пока действует виза;
- пока действует вид на жительство, либо разрешение временного проживания (ст.32 гл.III правительственного Постановления за №9 «О порядке миграционного учета иностранных граждан…»).
Таким образом, к иностранным гражданам не может быть применена временная регистрация сроком дольше разрешенного им временного пребывания (проживания) в России.
Подчеркнем: собственник квартиры, сдающий ее иностранцу, обязан лично уведомить территориальное отделение ФМС о прибытии иностранца и оформить ему регистрацию.
Последствия игнорирования установленных норм временной регистрации
Обязанностью предоставившего квартиру для размещения иностранцу арендодателя является уведомительное информирование органов миграционного учета, что иностранный жилец прибыл (п.3 ст.20 закона за №109-ФЗ).
Ответственность физлиц-арендодателей за не предоставление сведений своевременно, как отмечалось выше – 2-5 тыс. руб. Такой штраф применяется при отсутствии признаков уголовного деяния.
В законодательстве обозначено отдельно наказание за фиктивную регистрацию в жилой недвижимости как гражданина РФ, так и иностранца – штраф 100-500 тыс. руб. или сумма трехлетнего дохода осужденного (ст.322.2 УК РФ). Фиктивной является прописка, заявленная в ФМС по ложным сведениям, либо ее оформление без фактического проживания жильца по адресу временной регистрации (ст.322.3 УК РФ).
Как прекратить временную прописку квартиранта
По условиям 7 статьи закона за №5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения…» снять временную регистрацию с арендатора-россиянина можно при изменении его местожительства или при утрате прав проживания (в т.ч. по судебному решению).
Постановка на регистрационный учет арендующего жилплощадь и проживающего на ней квартиранта является его законной обязанностью. А значит, инициация процедуры снятия с временной прописки допустима лишь при прекращении обстоятельств, ранее вызвавших потребность ее оформления.
Т.е. регистрацию с арендатора можно снять, лишь если договор аренды прекратил свое действие или вынесено соответствующее судебное решение (расторжение договора аренды судебным порядком). Последнее применимо, к примеру, если квартирант проявляет недобросовестность при аренде.
Какие сложности с временной регистрацией детей жильца
Согласно 12 пункта «Правил регистрации и снятия жильцов РФ…» для регистрации несовершеннолетних в месте пребывания родителей, либо опекунов (усыновителей) дополнительного согласия арендодателя не требуется.
Причина этому: каждый ребенок имеет право проживать вместе со своими родителями (ст.54 Семейного кодекса). Что интересно, квартирант-родитель не обязательно должен указывать срок регистрации ребенка соответственно своей временной прописке, поскольку законом ее период не ограничен.
Основанием временной регистрации совершеннолетних и несовершеннолетних граждан в арендуемом жилье служит договор найма (поднайма).
Без действующего (не просроченного) договора временная регистрация невозможна, поскольку отсутствует основание для регистрации. Т.е.
при действии договора найма, к примеру, в полугодовой срок зарегистрировать на восемь месяцев себя или своего ребенка арендатор, с большой вероятностью, не сможет.
Однако если родители ребенка откажутся выписывать его добровольно с ранее арендуемой ими жилплощади при досрочном расторжении договора аренды, то принудительная выписка допустима только при соответствующем судебном решении.
Никак иначе выписать несовершеннолетнего с временной регистрации собственнику жилья невозможно (ст.31 ««Правил регистрации и снятия жильцов РФ…»). Впрочем, суды без осложнений выносят решения о прекращении временной регистрации несовершеннолетних в квартирах, где их родители были ранее зарегистрированы по договора найма.
Чтобы не сталкиваться с проблемой «временно прописанных» детей квартирантов, арендодателю следует выяснять у будущих жильцов наличие несовершеннолетних детей. А самое важное – лично отслеживать сроки и даты предстоящего оформления временной прописки, ходить каждый раз с очередными квартирантами в МФЦ и самому заполнять, подписывать и подавать регистрационные документы.
К сведению: временная регистрация по месту пребывания безусловно не дает зарегистрированным гражданам каких-либо прав собственности на данное помещение.
Напомним, что обращаясь к услугам риэлторов нашей ассоциации по найму или сдаче арендного жилья, вы получаете полноценное обслуживание исключительно в рамках законодательства РФ.
Временная регистрация арендатора. Делать или нет?
Вступая в арендные отношения, мы часто остаемся в плену собственных заблуждений, даже если договор составлен правильно. Наниматель часто чувствует себя человеком второго сорта, не имеющим права находиться в квартире, за которую платит.
Хозяин всегда ждет от квартиранта подлянки и морщится только при одной мысли о временной регистрации жильца в съемной квартире.
Так как же связаны между собой аренда и регистрация? Связаны ли эти понятия вообще? Опасно ли регистрировать квартиранта в своем жилье?
Нет, нет и нет. Это ответ на оба вопроса. Договор найма – это соглашение, которое в обязательном порядке заключается в письменной форме. Он регламентируется исключительно Гражданским и Жилищным кодексами РФ, а значит не подлежит обязательной государственной регистрации ни в одном органе юстиции.
Стороны, в рамках такого соглашения, вступают в определенные законом и договором обязательства исключительно гражданско-правового характера. И если факт постановки на учет (регистрации по месту пребывания) отсутствует, это не значит, что договор найма недействителен. Кроме того, это не является предметом разрыва каких-то обязательств по нему.
Как наличие или отсутствие временной регистрации в снимаемой квартире влияет на права арендатора?
Начнем с того, что закон не обязывает нанимателя быть где-то прописанным. Временная регистрация оформляется, если на это дает добро собственник. Если квартирный хозяин не против, то он идет в паспортный стол и подает заявление о регистрации на определенный срок. Это определённо хорошая новость.
Но, есть в законе и менее приятные положения. Так, граждане России, изменившие свое место пребывания, в том числе и в пределах одного города, должны зарегистрироваться по новому месту пребывания.
Например, москвич, арендующий квартиру в Москве, несмотря на то что он никуда из столицы не выезжал, также обязан оформить регистрацию на новом месте.
Но, необходимо помнить, в течение 90 дней гражданин России может находиться в любом месте страны без регистрации.
Никаких ограничений в правах, если вы не зарегистрировались в съемной квартире, быть не должно.
Права и обязанности арендатора и арендодателя регулируются законом и условиями договора найма, независимо от того, кто снимает квартиру: москвич, житель провинции или европеец.
Права нанимателя для всех равны и зависят от условий договора. Разве что иностранцы обязаны регистрироваться по месту пребывания в течение трех дней.
Что выгоднее для арендодателя и арендатора: регистрироваться в съемной квартире или нет?
Если цель собственника – максимальная экономия, временная регистрация квартиранта к этому вопросу не имеет никакого отношения.
Разумеется, с появлением нового зарегистрированного лица платить за «коммуналку» придется больше.
Но, если само это лицо и платит по счетам, то какая, в сущности, разница? Но а в случае, если по договору аренды за коммуналку платит хозяин, он может просто включить стоимость платежей в арендную ставку.
И всё-таки, далеко не все собственники рвутся регистрировать своих квартирантов. Кто-то не хочет платить налоги, а кто-то, в силу юридической безграмотности, боится, что зарегистрировав квартирантов, потом не сможет их выгнать из своего жилья.
Последнее утверждение — в корне неверно. Временная регистрация, сделанная на срок действия договора найма, не даёт право вашим арендаторам навсегда прописаться в вашей квартире. Страх арендодателя в данном случае не имеет под собой никакого основания. Его можно оправдать разве что инстинктом самосохранения.
Что нужно, чтобы получить временную регистрацию?
Если вы живёте в квартире, не являющейся постоянным местом проживания, более 90 дней, то, по истечение этого срока, вы должны обратиться в жилищно-эксплуатационную организацию или непосредственно в территориальный орган ФМС.
С собой необходимо взять паспорт, договор найма (поднайма, безвозмездного пользования), согласие на временную регистрацию собственника (а так же всех тех, для кого эта квартира так же является официальным местом жительства), заявление о регистрации по месту пребывания.
Если арендатор желает временно зарегистрироваться по месту пребывания вместе с ребенком, которому еще нет 14 лет, то сведения о ребёнке вписываются в свидетельства о регистрации родителей.
Сколько ждать временной регистрации и в каком случае могут отказать в ней?
Госорганы могут отказать во временной регистрации только в трёх случаях. Если у квартиранта нет договора найма, согласия собственника или если в квартире живёт человек, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания. В остальных случаях — регистрация должна пройти без проблем. Свидетельство можно будет получить уже в течении 3-х дней с момента подачи всех документов.
И еще один аргумент в пользу того, что во временной регистрации арендатора нет ничего страшного: временная регистрация прекращается автоматически с истечением ее срока (указанном в заявлении) и не требует подачи какого-либо дополнительного обращения.
Временная регистрация в неприватизированной квартире: документы, чье согласие нужно
Временная регистрация в неприватизированной квартире тоже возможна, как и в любой другой квартире. Рассмотрим, чье согласие нужно для предоставления временной прописки, каков порядок процедуры и какой размер штрафа предусмотрен за добровольный отказ от регистрации как для жильца, так и для нанимателя муниципального жилья.
Когда нужна временная регистрация
Регистрация в квартире может быть:
- по месту пребывания – временная;
- по месту жительства – постоянная.
Статья 5 закона от 25.06.1993 г. № 5242-1 обязывает гражданина оформить временную регистрацию по месту нахождения, где у него нет постоянной приписки, в случае проживания там более 90 дней.
Если у вас есть прописка в Московской или Ленинградской области, получать временную регистрацию в Москве, или, соответственно, в Санкт-Петербурге, не нужно, и наоборот. То есть регистрация в одном из населенных пунктов в пределах субъекта РФ освобождает от регистрации в другом населенном пункте этого же субъекта РФ.
Особенности временной регистрации:
- постоянная не прекращается при приобретении временной;
- временные жильцы пользуются квартирой на тех же условиях, что и постоянные жильцы;
- расходы по содержанию имущества распространяются на всех жильцов, в том числе на временно проживающих.
Регистрация в муниципальной квартире
Они могут официально оформить проживание в квартире других жильцов, не являющихся нанимателями по договору, как на временной, так и на постоянной основе.
Временная регистрация может быть предоставлена с согласия правообладателя – органа местного самоуправления, на длительный срок. Таким согласием является договор поднайма – когда наниматели передали право пользования квартирой на определенный срок другим лицам, а сами, например, сменили адрес проживания на этот же срок (ст. 77 ЖК РФ).
Временная регистрация может быть оформлена без согласия наймодателя (администрации), на короткий срок, не превышающий полгода подряд.
Однако в известность собственника поставить все равно надо – уведомить письмом с уведомлением о вручении, например.
Наймодатель вправе прекратить проживание в квартире временных жильцов, если общая площадь в расчете на одного проживающего будет меньше учетной нормы (ст. 80 ЖК РФ).
Чтобы оформить временную регистрацию, нужно:
- Получить согласие от всех зарегистрированных жильцов. Если в квартире проживают дети, то от их лица согласие дает родитель или опекун.
Согласие должно быть письменным, и предоставлено в регистрирующий орган лично. Без личного участия принимаются только нотариальные согласия.
- Заключить с администрацией договор поднайма, либо уведомить ее о временной регистрации жильца, на срок, не превышающий полгода.
Итак, срок временного проживания в муниципальной квартире может быть:
- до 6 месяцев подряд – ст. 80 ЖК РФ;
- по договору поднайма длительность проживания определяется по договоренности сторон, но не может превышать срок договора соцнайма.
Какие документы нужны
Для оформления временной прописки понадобятся:
- Паспорт.
- Заявление (заполняется во время приема документов).
- Документ-основание для временного проживания – договор соцнайма, договор поднайма (если есть).
Во время подачи документов должны присутствовать зарегистрированные в квартире граждане. Личное присутствие заменит нотариальное согласие.
Куда подавать заявление
Способы сдачи документов:
- онлайн, через портал Госуслуг;
- через МФЦ;
- в управляющей компании многоквартирного дома, если она предоставляет услуги паспортного стола.
При использовании второго и третьего способа, лица, предоставляющие проживание, должны присутствовать только при подаче документов, а при получении – нет. Обратная ситуация при обращении онлайн – забирать результат необходимо в присутствии заинтересованных лиц, и со всеми документами.
Временная регистрации несовершеннолетних детей
Дети до 14 лет по закону регистрируются по тому же адресу, по которому оформлены их родители или опекуны, и согласия иных лиц для этого не требуется.
Документы для регистрации ребенка, которому не исполнилось 14 лет:
- свидетельство о рождении;
- заявление;
- документ-основание (подтверждающий право родителя или опекуна на пользование квартирой).
Отметка о временной регистрации выдается в виде свидетельства о временной регистрации, никаких записей в свидетельстве о рождении ребенка не делается.
Несовершеннолетние дети старше 14 лет оформляют прописку на общих основаниях.
Срок обработки документов
Уполномоченный орган должен зарегистрировать жильца в течение 3 дней с момента получения документов. При обращении через МФЦ или паспортный стол при УК многоквартирного дома, в котором расположена квартира, срок получения итоговых документов увеличивается еще на 2-3 дня.
Риски при предоставлении временной прописки
Временная регистрация в муниципальном имуществе не дает основания жильцам участвовать в приватизации квартиры. Поэтому на долю в праве общей собственности временный жилец никогда претендовать не сможет.
Однако некоторые риски официального подселения все-таки существуют.
Ответственность за проживание временных граждан перед администрацией несут наниматели по договору соцнайма.
Поэтому за потенциальный ущерб муниципальному имуществу отвечать придется нанимателю.
Также существует вероятность, что временный жилец откажется участвовать в оплате коммунальных расходов или иных расходов по содержанию имущества. А срочно выписать жильца с непостоянной пропиской другие зарегистрированные пользователи квартиры не могут.
Ответственность за нарушение регистрации
Согласно статье 19.15.2 КоАП РФ, за нарушение правил регистрации положен административный штраф в размере:
- на нанимателей и собственников – от 2 до 5 тыс. рублей;
- на нанимателей и собственников в г. Москве и г. Санкт-Петербурге – от 5 до 7 тыс. рублей.
От штрафа освобождаются лица, предоставившие задокументированную информацию о том, что они являются родственниками (детьми, братьями, родителями, супругами) нанимателей жилого помещения, в котором временно пребывают.
Подведем итоги
Документом, подтверждающим наличие временной прописки, является свидетельство о регистрации. В нем указан срок окончания проживания, при наступлении которого жилец обязан покинуть занимаемую жилплощадь.
Временная прописка в неприватизированной квартире предоставляется с согласия зарегистрированных жильцов. Администрацию нужно уведомить о наличии жильца. Максимальный срок регистрации – 6 месяцев.
При заключении договора поднайма с администрацией срок временной регистрации определяется по соглашению между нанимателями и поднанимателями.
Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья
iriana88w/Depositphotos
1. Мне нужна временная регистрация, а хозяин квартиры, которую я снимаю, боится меня прописывать. Как его уговорить?
Почему-то многие собственники жилья приходят в ужас от одной только мысли о том, что человека, которому они сдают квартиру, можно в ней зарегистрировать.
Как правило, это связано с тем, что люди путают прописку, регистрацию и право собственности. Относительно недавно термин «прописка» вообще был упразднен и заменен на «постоянную регистрацию».
Теперь типов регистраций два – но и путаницы вдвое больше.
Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?
Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?
Итак, постоянная регистрация (по-старому – прописка) — это регистрация по месту постоянного проживания, которая подтверждается соответствующей отметкой (штампом) в паспорте.
Временная регистрация — это документ, который необходим, если человек более 90 суток живет вне места своего постоянного пребывания. Причем речь необязательно идет о больших расстояниях.
Вы можете иметь постоянную регистрацию в одном районе города, а квартиру снимать в другом, и это тоже повод сделать временную регистрацию по месту жительства. Она не предполагает никаких специальных отметок в паспорте – это просто справка.
Временно зарегистрироваться можно не только в квартире, но и гостинице, кемпинге, больнице, санатории. Никто не будет подозревать вас в том, что вы регистрируетесь в отеле, чтобы через некоторое время заполучить номер в собственность, верно? То же самое и со съемным жильем.
Никто не запрещает иметь одновременно и постоянную, и временную регистрацию. Это два разных вида учета, которые не противоречат друг другу.
Отдельно надо сказать о праве собственности: ни постоянная, ни (тем более!) временная регистрация никакого отношения к праву собственности не имеют. Человек может иметь постоянную регистрацию в квартире (комнате, доме и т. п.), но не быть собственником этой недвижимости. Единственный нюанс — это вопросы операций с недвижимостью.
Если владелец захочет ее продать, то люди, имеющие постоянную регистрацию, должны будут зарегистрироваться по другому адресу. Со временной регистрацией тут все еще проще: она не только не дает никаких имущественных прав, но может быть аннулирована собственником в одностороннем порядке: присутствие зарегистрированного не требуется.
Возможно, если вы расскажете арендодателю все эти нюансы, он пойдет вам навстречу.
Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?
Договор найма квартиры
2. Влияет ли временная регистрация на коммунальные платежи?
Да, число зарегистрированных в квартире людей (постоянно или временно) влияет на размер квартплаты. Если вы там зарегистрированы, значит, вы там живете. А раз так – должны платить за коммунальные услуги. Если вы предложите владельцу квартиры компенсировать эту сумму, это избавит его от переплаты.
Но если в квартире стоят счетчики на воду, электроэнергию, теплосчетчики, то платежи по этим пунктам не вырастут. Вы оплачиваете столько, сколько фактически потратили. Если же приборов учета нет, то расчет производится по установленным нормативам, исходя из числа зарегистрированных человек (а это, как правило, выходит дороже).
belchonock/Depositphotos
3. Владелец квартиры готов заключить официальный договор, только если повысит плату за наем. Насколько дороже снимать квартиру официально?
Чаще всего у такого заявления одна-единственная причина. Официальный договор найма означает, что владелец квартиры должен платить налог на доход, который получает с аренды. Узаконивая доход, он обязан ежегодно подавать в налоговую декларацию и отчислять 13% от суммы, которую заработал на аренде за год.
Все чаще арендодатели не против сдавать квартиру официально, по всем правилам, но увеличивают стоимость аренды на сумму налога (то есть на 13%). Решать вам — готовы ли вы на такие условия или нет.
Многие собственники обходят закон, так как боятся мороки с документами, но в данном случае достаточно заполненной декларации 3-НДФЛ и копии договора найма (оригинал подавать не стоит, так как его не вернут).
3 способа легально сдавать квартиру в аренду
Налоги ИП при сдаче жилья в аренду
4. Могу ли я представлять интересы хозяина на общедомовых собраниях?
Запретить вам этого никто не может. Как правило, на собраниях решаются какие-то текущие бытовые вопросы, которые актуальны именно для того, кто живет в доме, а не для того, кто является собственником.
Если по каким-то причинам жильцы не готовы учитывать ваш голос, то хозяин помещения может оформить на вас доверенность, позволяющую представлять интересы собственника на собраниях.
Но, как правило, на таких встречах собирают деньги, поэтому тому, кто готов вносить плату, например, на установку шлагбаума, обычно не отказывают в праве принимать участие в дискуссиях.
Чем отличаются аренда и наем квартиры — Юридическая консультация
Содержание
- Основное отличие
- Сроки
- Условия расторжения договоров аренды и найма
- Налоги
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.
Основное отличие
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект.
Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Сроки
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст.
683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Условия расторжения договоров аренды и найма
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Налоги
- Относительно налогообложения.
- Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
- По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
Аренда: как составить договор найма
Что такое договор найма квартиры
Это документ, который будет регулировать все взаимоотношения между собственником недвижимости и квартирантами.
Договор найма имеет юридическую силу: если что-то пойдёт не так, каждая из сторон имеет право указать на нарушение и обратиться в суд. На практике до суда доходит редко, но документ может стать неплохим сдерживающим факторов, например, если собственник решит внезапно поднять арендную плату или жилец устроит потоп в квартире и откажется возмещать ущерб.
Договор найма фиксирует все договорённости, права и обязанности в письменном виде. Это официально.
Аренда или наём?
Если вы снимаете жильё, то вам нужен договор найма квартиры. Он заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Договор аренды используется, когда хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, а недвижимость может быть как жилая, так и коммерческая.
Эти договоры регулируются разными законами, поэтому внимательно смотрите, какой именно документ вы подписываете: если речь идёт о найме, а в «шапке» договора написано «аренда», для вас он не будет иметь юридической силы.
Вам нужен договор найма жилого помещения между физическими лицами.
Обычно выражения, типа «наём квартиры», «мы сдаём квартиру в наём» не используются. Все говорят просто «аренда» и прекрасно понимают друг друга. Но об этой юридической тонкости важно помнить при заключении и подписании договора.
А договор точно нужен?
Договор найма квартиры защищает обе стороны, и именно им регулируется разрешение всех споров и конфликтов.
Вас должно насторожить, если собственник предлагает всё обсудить устно. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к снимаемой квартире, это развязывает руки её владельцу.
Доказать, на каких условиях, за сколько и на какой срок вы сняли жильё без договора практически невозможно.
Если хозяин решит внезапно поднять ежемесячную плату или потребует освободить квартиру через два дня, вы не сможете ничего сделать.
Как составить договор найма
Документ можно составить самостоятельно — в интернете много образцов, просто доработайте один из них «под себя». Нотариального заверения это не требует. Если вашу сделку сопровождает риелтор, он подскажет, как оформить договор найма или даст стандартный.
На Яндекс.Недвижимости есть образцы документов для сделок с жилой недвижимостью, составленные юристами. В том числе договор найма. Он учитывает интересы обеих сторон.
Если документ подготовил собственник жилья, внимательно прочитайте его. Перед тем, как заключить договор найма, попросите объяснить все непонятные моменты, если они есть. Мы рассказывали, что имеет и что не имеет права делать собственник, если он сдал квартиру. Посмотрите, чтобы договор найма ничего не нарушал.
Срок действия договора
Заключить договор можно на любой срок.
По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется. Но с точки зрения закона, это такой же официальный документ.
Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.
Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысячи рублей — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.
Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях: они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.
В этом случае регистрация договора даёт дополнительные гарантии.
Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно: ведь в нём прописывают срок найма — можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год.
Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года.
При этом, если за три месяца до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание расторгнуть договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды), то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях и на такой же срок.
Однако есть риск, что собственник просто попросит жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).
Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать досрочно. В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время. Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.
Можно ли на основании договора аренды оформить постоянную прописку для арендатора?
Если заключить договор аренды квартиры, платить с него налог 13%, прописать в нем четкий срок, можно ли на его основании оформить постоянную прописку для арендатора? Или прописать в договоре условия выписки из нее?
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
В первую очередь, обращаем внимание на то, что договор найма/аренды (независимо от уплаты налога) и регистрация по месту жительства — два независимых друг от друга юридических действия.
Договор найма/аренды не может являться основанием для регистрации по месту жительства, а любые условия в договоре найма/аренды, связанные с регистрацией и снятием с регистрации по месту жительства, не будут иметь юридической силы.
Зарегистрировать гражданина по месту жительства в собственной квартире можно по заявлению собственника, с письменного согласия всех собственников. При этом законодательством РФ не предусмотрена регистрация по месту жительства на какой-то определенный срок.
Регистрация по месту жительства носит бессрочный характер и может быть прекращена только в следующих случаях:
- смерти зарегистрированного лица;
- регистрации по новому месту жительства;
- по решению суда.
Существует еще один вид регистрации — регистрация по месту пребывания. Такая регистрация возможна по заявлению собственника на определенный срок, и по его окончании она автоматически прекращается. Для этого нет необходимости предоставлять договор найма/аренды, достаточно только заявления собственника.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
Оформить постоянную прописку для человека можно, но выписать его без его согласия уже не получится. Придется обращаться в суд.
Лучше оформлять временную регистрацию на срок до 5 лет. Для иностранного гражданина срок зависит от того, гражданином какой страны он является — кому-то наша ОУФМС разрешает месяц регистрации, кому-то — три.
Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:
«Прописки» нет с 1993 года; есть регистрация — постоянная и временная. Здесь речь идет о постоянной регистрации. Теоретически можно зарегистрировать проживающего по договору аренды, но я бы не советовал.
В случае недобросовестности со стороны арендатора прекратить регистрацию можно только на основании решения суда.
Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:
Если все-таки наймодатель решил предоставить нанимателю право постоянного проживания, рекомендуем в договоре найма предусмотреть штрафные санкции за нарушение снятия с регистрационного учета. Однако данные положения также не являются гарантией.
Особенно сложным будет вопрос, если у нанимателя появятся дети, которых он сможет зарегистрировать без согласия собственника по месту своего жительства. Их снятие с регистрационного учета на основании судебного решения может занять длительное время.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Отвечая на ваш второй вопрос — нет, данный момент не будет являться основанием для снятия с регистрационного учета. Уплата налогов и официальное заключение договора аренды — ваша ответственность перед государством, а вопрос «прописки/выписки» решается федеральным законодательством.
Условия, при которых человека можно снять с регистрационного учета, следующие: личное заявление, свидетельство о смерти или решение суда.
Когда квартирант может прописаться без согласия собственника
При том, что на смену прописке уже давно пришла регистрация, нельзя не отметить, что вопросы административного учета по месту жительства по-прежнему актуальны.
Более того, они распространились на новый и достаточно обширный пласт отношений – по возмездной сдаче жилья на определенный срок.
Закон (от 25 июня 1993 г. № 5242-I) предусматривает обязанность регистрации гражданина по месту его временного пребывания, если он проживает в съемной квартире более 90 дней подряд (освобождаются только те, у кого есть постоянная регистрация по месту жительства в том же регионе).
За нарушение грозят штрафы в размере от 2 до 5 тысяч рублей. Но чаще всего квартирант и сам заинтересован в оформлении временной регистрации, поскольку она существенно облегчает пользование местными социальными услугами и льготами (устройство ребенка в садик, школу, направление на бесплатное лечение и т.п.).
- Однако далеко не всегда удается обеспечить личную явку собственника в орган миграционного учета – чтобы тот подписал заявление, выразив тем самым согласие на временную регистрацию жильцов.
- Какие варианты предусматривает закон на такие случаи?
- 1) Для временной регистрации несовершеннолетнего ребенка квартиранта (младше 14 лет) не требуется согласие собственника (а значит, не нужно и заявление с его подписью).
- В таких ситуациях закон ставит интересы ребенка выше интересов собственника: местом жительства ребенка, не достигшего 14-летнего возраста, признается место жительства его родителей.
Если родители живут раздельно, они по своему соглашению могут определить место жительства ребенка либо с матерью, либо с отцом. Поэтому орган регистрационного учета не вправе отказать в оформлении временной регистрации ребенку по месту пребывания его родителей по той причине, что нет подписи собственника на заявлении о регистрации.
Правила регистрации (ПП РФ от 17.07.1995 г. № 713) предусматривают, что регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания законного представителя (родителя или опекуна) производится без согласия собственника жилья.
2) Для временной регистрации совершеннолетних квартирантов в ряде случаев достаточно официального договора с собственником (без его подписи на заявлении о регистрации).
Действующий на сегодняшний день порядок временной регистрации с перечнем необходимых документов утвержден Приказом МВД РФ от 31.12.2017 г. № 984.
Для регистрации по месту пребывания требуется подать заявление, паспорт и документ, который является основанием для вселения в жилое помещение (т.е. договор найма).
При этом предусматривается, что при личном обращении заявителя в орган миграционного учета подпись собственника жилья на заявлении не проставляется, если:
— представлен нотариально заверенный договор коммерческого найма жилья (п. 41.2).
- А вот для других случаев (договор в простой письменной форме либо заявитель обратился посредством почтовой связи, Единого портала госуслуг) прямо предусмотрен такой документ, как согласие собственника на регистрацию жильца (заверенное либо нотариально, либо через систему электронной подписи).
- Между тем, есть ряд примеров в судебной практике, когда временная регистрация жильца признавалась законной даже при отсутствии отдельного письменного согласия от собственника.
- Так, Верховный суд (определение от 30 октября 2003 г. № КАС 03-489) указал:
— нормативные акты, регулирующие порядок регистрации, не запрещают проставлять собственнику свою подпись в других документах (в частности, в договоре и т.п.).
Значит, отказ в регистрации на основании одного лишь договора незаконен.
Поэтому фактически подписанного договора собственника с квартирантом может быть достаточно для того, чтобы жильцу оформили временную регистрацию. Однако органы миграционного учета вряд ли пойдут на это добровольно: придется добиваться судебного решения.
© Сивакова И. В., 2019 г.