Сущность и виды сервитута в гражданском праве

Собственник имущества обладает триадой прав: владения, пользования и распоряжения. За нарушение установленных норм предусмотрена ответственность. В некоторых случаях допускается временное или бессрочное ограничение прав – сервитут.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

• Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46
• СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18
• Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859
• КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Сервитут — что это?

Сервитут – это право пользования участком, не принадлежащим лицу или лицам на праве собственности. Например, при подведении коммуникаций через соседний участок.

Цель установления – право прохода или проезда, прокладки трубопроводов, коммуникаций и подобного через соседний участок. Право ограниченного пользования устанавливается, если иными способами нельзя удовлетворить возникшую потребность.

В установлении сервитута будет отказано, если имеется возможность обойтись без него. Например, проезд не через участок соседа, а по окружной дороге.

В таком случае последует отказ, так как имеется дополнительная дорога, по которой можно добраться до участка.

 Другой пример — установление сервитута на участке соседа, так как с других сторон находится лесной массив и проехать иным способом нельзя.

Обладателями сервитутного права являются лица, требующие установления ограниченного пользования другим участком. Например, сосед или государство при прокладывании трубопровода, линий электроэнергии.

За пользование чужим участком устанавливается определенная плата. Ее размер зависит от частоты использования земли. Например, если сервитут используется преимущественно в летнее время года, то, следовательно, плата будет меньше. В случае постоянной эксплуатации чужого участка размер платы будет больше.

Сумма формируется и из упущенной выгоды, то есть прибыли, которую мог бы получить собственник при отсутствии ограничений.

В затраты включаются также расходы, необходимые на содержание обремененного участка. Например, ремонт дорожного покрытия, оборудование пропускного пункта и т.д.

 Право ограниченного пользования не может быть самостоятельным предметом продажи. Оно отчуждается вместе с участком.

Виды сервитута

Сервитут может быть частным и публичным.

Частный

Согласно ст. 274-277 гражданского законодательства одно лицо вправе требовать от другого установления ограниченного пользования его участком с целью удовлетворения своих потребностей.

Частный сервитут может устанавливаться:

• для прохода или проезда по соседнему участку;
• для прокладывания линий электропередач, связи или трубопровода;
• для подведения коммуникаций (канализации, водоснабжения);
• для иных нужд, которые не могут быть удовлетворены иным способом.

Право пользования осуществляется на основании заключенного соглашения между собственником участка и лицом, требующим установления сервитута. В случае разногласий спор разрешается судом по заявлению заинтересованного лица.

Лесной частный сервитут устанавливается на основании:

• договоров;
• актов государственных и муниципальных органов;
• судебных постановлений.

Водный устанавливается на основании договоров и судебных решений.

Собственник участка не лишается права владения, пользования и распоряжения. Стоит отметить, что отчуждение участка происходит только вместе с имеющимся ограничением. В случае отпадения условий, способствовавших установлению ограниченного права, собственник земли вправе требовать отмены сервитута. Например, при строительстве другой дороги.

Публичный

Публичный сервитут устанавливается на основании закона, нормативно-правового акта РФ, субъекта или муниципалитета. Его установление обусловлено интересами страны, определенного региона, муниципалитета или местного населения.

Публичный сервитут устанавливается для:

• прохода и проезда через соседний участок;
• проведения дренажных работ;
• прогона животных через чужие земельные владения;
• выпаса сельскохозяйственных животных;
• осуществления заготовок сена;
• использования участка для рыбалки и охоты;
• проведения исследований местности;
• доступа к источнику воды;
• собирательства (грибы, ягоды, лекарственные травы) и т.д.

  Солидарная ответственность – что это такое?

Согласно законодательству любые лица вправе пользоваться лесным и водным фондом на равных правах. Собственник земельного надела может требовать плату за эксплуатацию земли или выкуп объекта недвижимости ввиду невозможности его использования по назначению.

Регистрация сервитута

Сервитут как вещное право подлежит государственной регистрации. По общему правилу, регистрация осуществляется во всех случаях, за исключением:

• Перехода обремененного участка по наследству. Тогда сервитут следует судьбе земельного участка — переходит к наследнику.
• Условия установления ограниченного права отпали раньше, чем стороны подписали соглашение.

  Понятие общежитие в жилищном кодексе

Процедура регистрации состоит из 4 этапов:

1. Подача документации. На этой стадии осуществляется первичная проверка правильности заполнения бумаг и принятие документации под роспись ответственным сотрудником.
2. Юридическая проверка. Осуществляет юридическая экспертиза представленных документов (соответствие законодательным актам, оригинальность, отсутствие несоответствий).
3. Внесение сведений в Единый государственный реестр.
4. Выдача документа, подтверждающего факт установления сервитута и срока его действия.

В перечень бумаг, необходимых для проведения регистрации, входят:

• договор, нормативный акт или соглашение об установлении сервитутного права;
• паспорт заявителя;
• заявление о проведении регистрационных действий;
• кадастровая документация на земельный надел, на который наложено обременение;
• чек об оплате налога в государственный бюджет за проведение регистрации;
• для юридического лица — уставная документация и выписка из ЕГРЮЛ;
• нотариально оформленная доверенность, если полномочия осуществляются доверенным лицом.

Сроки действия

Сервитут устанавливается на определенный срок или на бессрочный период времени. В первом случае установление ограниченного права пользования обусловлено проведением работ временного характера. Например, прокладывание трубопровода, подведение коммуникаций и т.д.

 Во втором случае определенных временных рамок нет. Это означает, что имеется начальная дата установления права ограниченного пользования, но не предусмотрена окончательная.

Таким образом, сервитут может действовать столетия, передаваясь вместе с земельным участком по наследству (например, дорожная магистраль).

Право ограниченного пользования может быть досрочно прекращено путем отпадения условий, на основании которых был изначально установлен сервитут.

  Муж не платит алименты — что делать, куда обращаться?

Когда договор сервитута теряет силу?

В гражданском законодательстве приведен перечень оснований, по которым прекращается ограниченное право пользования участком. К ним относятся:

1. Отпадение условий установления ограничения. Например, строительство колодца на нейтральной территории, если требовался проход к источнику воды.
2. Ликвидация земельного участка. Например, землетрясение или потоп, приведшие к непригодности использования земли по назначению.
3. Объединение обремененного участка с землей собственника, в отношении которого устанавливалось право ограниченного пользования.
4. Издание нормативного акта, отменяющего публичный сервитут. Отмена осуществляется с учетом интересов местного населения.
5. Прекращение действия ограниченного права по соглашению сторон.
6. Отказ сервитуария от предоставленного права.

Сервитут – право ограниченного пользования земельным наделом другого лица. Он предоставляется при отсутствии иных способов удовлетворения потребности. Установленное ограничение регистрируется в государственном реестре недвижимости.

Выделяют частный и публичный, срочный и бессрочный сервитуты.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения.

1. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:
2. Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46
3. СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18
4. Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859
5. КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Сервитут — это… Определение понятия, суть. Условия установления и прекращения сервитута

1. Суть сервитута, условия установления, основания, госрегистрация
2. Есть ли разница в понятиях сервитут и частный сервитут?
3. Тождественность понятий сервитут и частный сервитут в законодательстве
4. Понятие «сервитут» в ранее действующих НПА
5. Подведомственность споров об установлении, изменении, прекращении сервитута
6. Досудебный претензионный порядок разрешения спора о сервитуте
7. Соглашение о сервитуте вправе заключить собственник земельного участка.
8. Прекращение сервитута
9. Публичный сервитут

Сервитут (ст. ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ) — право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Сервитут обременяет не собственника, а именно вещь. Соответственно, сервитуту как ограниченному вещному праву свойствен такой признак, как право следования. При переходе права собственности на служащую вещь к другому лицу обременение в виде сервитута сохраняется.

1. Суть сервитута, условия установления,
основания, госрегистрация

Представим, что вы – собственник земельного участка, проход или проезд к которому возможет только через соседний участок. Однако сосед возражает против вашего перемещения через его участок. Аналогично с возникшей у вас необходимостью проложить какие-либо коммуникации к вашему земельному участку – сосед против, чтобы их часть проходила по его участку. Что делать?

Суть сервитута в том, что вы, как собственник земельного участка вправе требовать установления права ограниченного пользования земельным участком соседа для целей прохода, проезда по нему к своему участку, или иных ваших нужд.

Разумеется, вы с соседом можете договориться и самостоятельно заключить соглашение о сервитуте (которое подлежит государственной регистрации в Росреестре), однако, если сосед возражает против сервитута и договориться с ним не удалось, то вы, как лицо, требующее установления сервитута вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

В  п. 10 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; (утв.  Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года) содержится следующее разъяснение:

• Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно:
• — сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом,
  — содержание сервитута,
  — вид сервитута,
  — сферу действия,
  — срок сервитута,
  — условия о плате за сервитут,
• — виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Законодательством РФ не предусмотрено установление частного сервитута правовыми актами органов государственной власти или местного самоуправления. Основаниями возникновения ограниченного права пользования участком могут быть только соглашение или решение суда.

Соглашение о сервитуте оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3 ст. 274 ГК РФ; п. 9 ст. 23 ЗК РФ; ст. 52 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Сервитут, установленный на основании судебного решения, также должен быть зарегистрирован в ЕГРН.

Следует понимать, что вы вправе претендовать на установление сервитута только в случае, если другими способами ваши нужды обеспечить не представляется возможным, а установление сервитута не станет для соседа препятствием к использованию его земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Так, в пунктах 7, 8 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв.  Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года) указано следующее:

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

2. Есть ли разница в понятиях
сервитут и частный сервитут?

В зависимости от оснований возникновения и целей установления можно выделить следующие виды сервитутов: частный сервитут и публичный сервитут.

Вместе с тем, в настоящее время Закон не содержит понятия «частный сервитут».

§ 3. Сервитуты

§ 3. Сервитуты

Под сервитутом (от лат. servitus – служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены ст. 216 ГК к числу ограниченных вещных прав. Содержание сервитутов раскрывается в ст. 274–277 гл. 17 ГК, из чего, на первый взгляд, может быть сделан вывод, будто гражданское законодательство признает лишь земельные сервитуты.

Это, однако, не так. В законах о собственности (как общесоюзном, так и республиканском), а также в Основах гражданского законодательства 1991 г. содержалось общее указание на то, что в случаях, на условиях и в пределах, предусмотренных законом, собственник обязан допускать ограниченное пользование его имуществом другими лицами (см. п. 3 ст. 1 Закона СССР о собственности; п. 8 ст.

2 Закона РСФСР о собственности, п. 4 ст. 45 Основ гражданского законодательства). Хотя в первой части ГК такое установление прямо не закреплено, оно, вне всякого сомнения, может быть выведено как из общих начал и смысла гражданского законодательства, так и из положений, относящихся к праву собственности.

А это означает, что сервитуты могут быть приурочены не только к земельному участку или иной недвижимости, но и к лицу. Иными словами, сервитуты могут быть не только земельными, но и личными. И надо сказать, что наше законодательство знает целый ряд личных сервитутов, хотя и не называет их собственным именем.

Так, наследственное право предусматривает такой личный сервитут, как право пожизненного проживания в чужом доме (habitatio), который может быть установлен в силу завещательного отказа (легата).

В связи с признанием права частной собственности на землю и вовлечением ее в гражданский оборот система сервитутов будет становиться все более разветвленной. Уже и сейчас на почве отношений соседства возникает немало споров, которые могут квалифицироваться как споры об определении содержания и границ тех или иных сервитутов.

Вот только один пример. Окна садового дома находятся в непосредственной близости от границы, разделяющей два соседних земельных участка. Собственники участка, на который выходят окна соседнего дома, нарастили забор, дабы не быть под постоянным присмотром своих соседей.

Однако последние против этого возражают, ссылаясь на то, что повышение высоты забора приведет к затемнению окон и будет препятствовать проникновению солнечных лучей на расположенную под окнами часть участка, на которой высажены ягодные кусты, а это неблагоприятно скажется на их росте.

Спор в данном случае сводится к определению содержания и границ сервитута света и вида, который существовал еще в римском праве.

Что же касается положений нынешнего гражданского законодатсльства о сервитутах, то они таковы.

Собственник земельного участка и другого недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего участка (соседних участков) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Земельный участок, собственник которого вправе требовать предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник которого обязан предоставить сервитут, – служащим.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В то же время обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником служащего участка, а при недостижении соглашения – судом. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимости (СМ.СТ.131 ГК).

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому господствующий участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное пользование. В указанных случаях одно право на чужую вещь (сервитут) наслаивается на другое (на право пожизненного наследуемого владения или право постоянного пользования земельным участком).

Собственник участка, обремененного сервитутом, т. е. служащего участка, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Пункт 1 ст. 275 ГК в соответствии с п. Зет. 216 ГК закрепляет в отношении сервитута право следования, сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к Другому лицу.

Но если иное не установлено законом, договором или Не вытекает из существа отношений сторон, сервитут сохраняется и тогда, когда к другому лицу переходит право на господствующий участок. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли.

продажи, залога и не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, д обеспечения использования которого сервитут установлен. И в этом смысле сервитут носит акцессорный, т. е. придаточный характер по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен.

Если отпали основания, по которым сервитут был установлен, то он по требованию собственника служащего участка может быть прекращен (например, была проложена дорога, вследствие чего отпала необходимость прохода и проезда через этот участок).

Равным образом собственник вправе требовать прекращения сервитута, если в результате обременения сервитутом земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, не может использоваться по своему назначению. Если соглашение о прекращении сервитута не достигнуто, возникший спор разрешается судом.

Наконец, ст. 277 ГК предусматривает обременение сервитутом зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Такие обременения налагаются применительно к правилам, установленным ст.

274–276 ГК для земельных сервитутов. Иногда их называют публичными. Так, на здании и сооружении может быть установлена памятная или мемориальная доска, радиоточка для оповещения населения об экстремальных ситуациях, установлены дорожные или опознавательные знаки и т. д.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Понятие и виды сервитутов в гражданском праве

Сервитут –
ограниченное вещное
право,
которое выражается в праве пользования
в определенных пределах чужой вещью.

Способы
установления сервитута: 

1. по воле собственника вещи – завещательным отказом (легатом), договором; 

2. в силу узукапии, т. е. давностного приобретения владения (владения сервитутом в течение 10 или 20 лет); 

3. в силу судебного решения. 

Основания
прекращения сервитута: 

1. гибель, порча, изменение качества вещи, являвшейся предметом сервитута; 

2. смерть субъекта сервитута, истечение 100 лет, если сервитут установлен в пользу юридического лица; 

3. отказ от сервитута; 

4. непользование сервитутом в течение 2 лет; 

5. конфузио, т. е. соединение в руках одного лица прав на служащий и господствующий земельные участки; 

6. отчуждение вещи со стороны фикса или императора без упоминания о сервитуте; 

7. расторжение, аннулирование. 

Сервитуты
защищались вещными исками: 

1. actio confessoaria, в которых истец доказывал свое сервитутное право и факт нарушения его со стороны ответчика; 

2. actio negotoria, в котором собственник вещи отрицает за лицом, неправомерно пользующимся вещью, право пользования. 

Виды
сервитутов: 

1. личные – право пользования вещью определенным лицом, которое устанавливалось в отношении конкретного лица и прекращалась с его смертью: 

а)
узуфрукт – вещное, личное
право лица
на пользование вещью и извлечение плодов
из непотребляемой вещи без изменения
ее сущности;  б)
узус – вещное, личное право пользования
чужой вещью, но без права извлечения
плодов; 

1. вещные (предиальные) – сервитут, который устанавливался в отношении конкретной вещи. Условие – господствующий и служащий (подчиненный) участки должны были быть соседними или такими, когда можно было фактически осуществлять пользование одним участком в интересах другого. 

Виды
вещных сервитутов: сельские – сервитуты
в пользу полевых и незастроенных
участков; 

а)
дорожные, связанные с правом прохода,
проезда, прогона скота, правом на
дороги;  б)
водные, связанные с правом провоза воды
через чужое имение, водопоя скота из
чужого источника, право проведения
водопровода;  в)
пастбищные, связанные с правом выпаса
скота на чужом участке;  г)
городские – сервитуты, устанавливаемые
в пользу застроенных участков и связанные
с правом на свет, вид, постройку, сток и
отводы воды.

Переход прав кредитора к другому лицу: основания, порядок, формы (виды)

Право
(требование), принадлежащее кредитору
на основании обязательства, может быть
передано им другому лицу по сделке
(уступка требования) или перейти к
другому лицу на основании закона.  Для
перехода прав кредитора к другому лицу
согласие должника не требуется, если
иное не предусмотрено законом или
договором.

Если должник не был письменно
уведомлен о состоявшемся переходе прав
кредитора к другому лицу, новый кредитор
будет нести все неблагоприятные
последствия, вызванные отсутствием
такого уведомления. В частности, если
должник исполнит обязательство
первоначальному кредитору, он будет
считаться свободным от своих обязательств.

Важным
является определение состава и объема
обязательств, которые получает новый
кредитор в результате перехода прав от
прежнего кредитора: если иное не
предусмотрено законом или договором,
право первоначального кредитора
переходит к новому в том объеме и на тех
условиях, которые существовали к моменту
перехода права. Так, к новому кредитору
переходят права, обеспечивающие
исполнение обязательства, а также другие
связанные с требованием права, в том
числе право на неуплаченные проценты. 

Сохраняются
определенные обязанности в этом случае
и на другой стороне, в частности в
отношении покупателя по договорам
купли-продажи или поставки (оплатить
товары).

Перемена кредитора в таком
обязательстве путем уступки права
требования будет одновременно означать
и перевод долга, который требует согласия
другой стороны в обязательстве.

По этим
причинам сделка о переуступке требования
может быть признана судом недействительной. 

Первоначальный
кредитор, уступивший требование, отвечает
перед новым кредитором за недействительность
переданного ему требования, но не
отвечает за неисполнение этого требования
должником, кроме случая, когда
первоначальный кредитор принял па себя
поручительство за должника перед новым
кредитором. 

Если
для должника существенное значение
имеет личность кредитора, то уступка
требований но обязательству не допускается
без согласия должника. 

Сервитут — понятие, виды и правила оформления

Виды сервитута

Понятие сервитута в гражданском праве устанавливается статьёй 274 ГК РФ. Лицо, которое получает право частичного пользования объектом, не наделяется правом собственности на эту часть. Каждый сервитут — это обременение, которое имеет следующую структуру:

• Объектом земельного сервитута могут быть природные объекты, коммуникации, недвижимость, земельный участок.
• Субъект земельного сервитута — это собственник участка и лица, которым земля предоставляется в пожизненное пользование по наследству, или имеющие право бессрочного использования территорией.

Статья 23 Земельного кодекса РФ подразделяет сервитуты на два вида:

1. Частный — соглашение между физическими лицами об ограниченном использовании соседнего участка для проезда к жилищу, подведения коммуникаций, прокладки сетей.
2. Общественный (публичный) договор сервитута устанавливается на основании нормативно-правовых актов федерального, регионального или местного уровня власти, если это требуется для соблюдения интересов государства или местного населения.

Например, частный сервитут на квартиру означает, что люди будут использовать чужую собственность. Так, соседи по квартире могут оформить право проходить через комнату другого владельца. Такое обременение устанавливается по взаимному соглашению или по решению суда.

Основаниями для установления сервитута могут служить:

• возможность доступа людей к объекту общего пользования, например, к береговой зоне;
• создание условий для проведения дренажных работ;
• ремонта объектов, обеспечивающих жизнедеятельность населения;
• необходимость проведения сенокосных работ;
• выпас сельскохозяйственных животных;
• установление прохода для сельскохозяйственных животных;
• проведение изыскательских работ;
• использование территории для рыболовства и охоты;
• размещение объектов и сооружений, используемых для линий связи и выполняющих защитную функцию.

В отношении квартир объектом общественного обременения могут выступать элементы фасадов зданий, представляющих архитектурную или историческую ценность. Как правило, властные органы имеют возможность запрещать производить реконструкцию этих объектов.

В Земельном кодексе РФ сказано, что ограничения, налагаемые обременением, должны давать максимальную выгоду владельцу земли и не ущемлять его права. По своим особенностям сервитуты могут разделяться следующим образом:

• бесплатные — предоставляемые безвозмездно на основе общей договорённости или по закону;
• платные — с установлением компенсации человеку, обременяющему собственность сервитутом;
• срочные — фиксирующие срок действия;
• бессрочные — не имеющие определённого срока.

В земельном кадастре есть информация о возникновении, оценке и расчёте стоимости личных сервитутов. По этому нормативно-правовому акту ограниченное право использования чужого участка предоставляется бесплатно. Но в случаях, когда требуется оценка и расчёт, устанавливается стоимость за этот вид права в размере земельного налога на участок.

Срочные обременения вводятся при проведении временных мероприятий, например, для прокладки коммуникаций или производства ремонтных работ.

По их окончании ограничения снимаются с участка путём переоформления документов в Росреестре. Например, для ведения ремонтных работ или сенокошения.

В случаях, когда точный срок обременения не устанавливается, оно считается действующим бессрочно, исключая ограничения, установленные на государственном уровне.

В части 2 статьи 275 ГК РФ определено, что сервитут не может быть объектом экономического оборота, продаваться или передаваться людям, не владеющим недвижимостью, для обеспечения пользования которой обременение установлено.

Порядок регистрации договора

С юридической точки зрения, сервитут — это обременение и вещное право, и поэтому требуется государственная регистрация. Для оформления частного обременения необходимо иметь соглашение. Если оно подписано, то оплату госпошлины и затраты на оформление возмещает сторона, накладывающая обременение. В случае несогласия вопрос решается в суде.

Для общественного сервитута издаётся акт о введении обременения. Потом проводятся слушания заинтересованных сторон и по их результатам документы подаются на регистрацию. В заключённом между сторонами договоре обязательно должна быть указана следующая информация: кадастровый номер участка, кадастровый план и паспорт.

Заключение соглашения включает этапы:

1. Составление договора, в котором прописана сфера, на которую распространяется действие обременения, сроки действия договора, платно или бесплатно обременён объект.
2. Подача заявления для проведения государственной регистрации.
3. Предоставление документов, подтверждающих право собственности на объект.

Регистрацию необходимо проводить во всех случаях, кроме двух:

• участок с обременением передаётся в собственность наследника и ограниченное право пользования переходит по наследству вместе с объектом;
• условия для введения ограничения прекратили существование до того, как стороны подошли к подписанию договора.

В соответствии с законодательством процесс регистрации проходит четыре стадии:

1. Подача документов. При этом проверяется правильность составления бумаг и выдаётся подтверждение и перечень принятых документов.
2. Прохождение юридической экспертизы.
3. Внесение необходимой информации в Единый государственный реестр.
4. Выдача заявителю документа, в котором подтверждается регистрация договора и установление обременения.

Прекращение права на ограниченное использование земельного участка происходит в нескольких случаях. Основанием может служить окончание срока договора или судебное решение, отменяющее или изменяющее действующий сервитут. При продаже собственником недвижимости другому лицу право на обременение сохраняется и переходит к новому владельцу участка.

Обременение на практике

Слово сервитут происходит от латинского «подчинённость». Можно привести примеры практического применения ограниченного права пользования. Есть несколько земельных участков, находящихся в частном владении.

Для того чтобы подойти к своему участку, один из собственников должен проходить через участок соседа. В этом случае необходимо заключать договор об ограниченном праве использования чужой собственности.

Между сторонами заключается соглашение о сервитуте или обременение накладывается по решению суда.

Другой пример — предприниматель покупает для постройки туристской базы лесной участок на берегу озера, а жители посёлка просят обеспечить им подход к водоёму, так как других способов выйти к воде нет. Если обладатель прав на объект отказывается предоставить жителям проход через свой участок, то они вправе обратиться в суд.

Приобретать ли земельный участок с обременением — это решить может только возможный покупатель. Сервитут не снижает качества участка и не уменьшает его стоимость, но имеет значение тот факт, что ограничение способно значительно ухудшить реализуемость и понизить потенциальный спрос на такой объект недвижимости.

Права сервитутного типа (сервитуты)

Сервитуты (иначе, вещные, земельные, предиальные или реальные сервитуты) представляют собой права ограниченного (целевого) пользования чужим земельным участком[1], которые устанавливаются по требованию собственника, землевладельца или постоянного пользователя, как правило[2], соседнего земельного участка либо собственника неразрывно связанной с участком недвижимой вещи — здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (ст. 274—276 ГК и ст. 23 ЗК).

Объектом сервитутного обременения могут быть земельные участки как таковые (в собственном смысле слова), а также земельные участки, на которых находятся обособленные водные объекты и лесонасаждения, обременяемые сервитутами ради эксплуатации полезных свойств именно этих объектов и насаждений.

Кроме того, согласно ст. 277 ГК сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В зависимости от того объекта, право эксплуатации которого доставлял сервитут, римляне разделяли все сервитуты на земельные, водные и лесные (сельские), которым противопоставлялись сервитуты городские. В середине 1990-х гг.

российский законодатель попытался воплотить эту классификацию в наше позитивное право; в результате мы получили институты водных, лесных и градостроительных сервитутов — особого рода юридических возможностей, объектом которых стали не земельные участки, а непосредственно водные объекты, лесные массивы и элементы городской инфраструктуры. К собственно сервитутам, урегулированным ГК — ограниченным вещным нравам на земельные участки — они имели лишь чисто номинальное отношение[3]. Нужно помнить, что всякий сервитут имеет своим объектом земельный участок и только его; все то, что бы еще ни находилось на нем (водные объекты, растительность, постройки), в нем (полезные ископаемые) или над ним (воздушный столб и космическое пространство), рассматривается (в целях сервитутного права) как принадлежность, или, лучше сказать, элемент земельного участка.

Собственно земельные сервитуты устанавливаются для обеспечения нужд собственника недвижимости, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута, в частности, для прохода или проезда к объекту недвижимости через соседний участок, для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, для водоснабжения и мелиорации[4] (п. 1,4 ст. 274 ГК). Вот далеко не полный перечень земельных сервитутов, известных римскому праву: право (1) ходьбы по чужому участку; (2) прогона скота (в том числе к водопою); (3) пастьбы скота; (4) провода воды; (5) отведения дождевой воды на чужой участок; (6) получения воды, стекающей с чужого участка; (7) отведения отбросов или пропуск их стока через чужой участок; (8) добывать мел, известь, песок, камень; (9) гнать на чужой участок пар из бани, дым или чад.

• Сервитуты в отношении таких земельных участков, на которых находятся обособленные водные объекты, устанавливаются в целях (1) забора воды (без применения сооружений, технических средств и устройств); (2) водопоя и прогона скота; (3) их использования в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.
• Сервитуты в отношении земельных участков с лесами представляют собой права (1) заготовки дров, (2) сбора растительности и лесной подстилки, а также (3) охоты (так называемое право въезда).
• Наконец, к числу городских сервитутов относятся права (1) вывести окно на чужой двор; (2) прорубить окно или проход в общей или чужой стене (заборе); (3) возвести или надстроить строение с ограничением доступа света на чужой участок; (4) пристроить собственное строение к чужой стене или (5) опереть (встроить) балки на (в) чужую стену; (6) обратить скат крыши на соседний участок; (7) соорудить балкон, нависающий над чужим участком.

Установление любого сервитута не лишает собственника земельного участка, им обремененного, прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК).

Но сервитут, будучи установленным, с одной стороны, обременяет земельный участок, являющийся его объектом, всегда впредь до своего прекращения, независимо от того, кому принадлежит участок, т.е. следует судьбе обремененного участка.

С другой стороны, сервитут увеличивает стоимость недвижимой вещи, нуждам собственника которой он служит. Смена ее собственника также не прекращает сервитута.

Сервитут неразрывно связан как со своим объектом, так и с недвижимой вещью, нужды собственника которой он предназначен обеспечивать. Отчуждение сервитута отдельно от обременяемого им участка или участка, ради которого он установлен, невозможно (ст. 275).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником участка, являющегося объектом сервитута.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута; при положительном разрешении такого иска основанием установления сервитута будет служить вступивший в законную силу судебный акт (п. 3 ст. 274 ГК).

Сервитут подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения (судебного акта) об установлении сервитута и (если сервитут относится к части земельного участка) плана, па котором отмечена сфера действия сервитута. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Сервитут может быть прекращен по соглашению сторон, а также судебным актом, принятым по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, заявленному ввиду: (1) отпадения оснований, но которым сервитут был установлен; (2) невозможности использования обремененного сервитутом земельного участка, наступившей именно в результате обременения его сервитутом (ст. 276 ГК).