Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Шанс попасть в ситуацию, когда купили квартиру, а там долг по ЖКХ, выпадет один на 35-100 случаев. Это высокий процент риска для данной сферы. Поэтому предварительно рекомендуется проверить наличие неоплаченных счетов управляющей компании (УК), товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК), а также ресурсообеспечивающих организаций (РСО).

Можно ли купить квартиру с долгами?

Ответ утвердительный. Купить квартиру с долгами можно, закон не ограничивает регистрацию сделок по отчуждению жилой (и нежилой) недвижимости, по которой есть коммунальная задолженность.

Для справки! По данным риелторов, из всего объема недвижимости, которая выставляется на продажу, до 3% – с долгами по услугам ЖКХ. Сделки относительно них регистрируется в ЕГРН без препятствий.

Нюансы, которые могут возникнуть у тех, кто хочет купить квартиру с долгами по коммунальным платежам:

Она может затянуться по причине нежелания коммунальщиков предоставлять необходимые справки. Например, о количестве зарегистрированных лиц. Такие действия незаконны, их нужно обжаловать;
Неоплаченные платежи в фонд капитального ремонта переходят новому владельцу, если договором купли-продажи не предусмотрено иное;
Могут возникнуть неприятности с УК, ТСЖ, ЖК и/или РСО. Они могут требовать с нового владельца оплатить задолженность прежнего собственника, но такие действие незаконны.

Все незаконные действия – отказ в выдаче справки, требование оплатить долг за предыдущего собственника – обжалуются в жилищную инспекцию или прокуратуру. Достаточно направить заявление, составленное в произвольной форме.

Если такие действия коммунальщиков причинили моральный и материальный ущерб, за его взыскание придется обращаться в суд. В случае выигрыша, финансовые затраты на юридические услуги и судебные издержки компенсируются за счет ответчика.

Риски покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Задолженность по коммунальным услугам напрямую привязывается к собственнику. Соответственно требовать оплатить задолженность по услугам ЖКХ за предыдущего владельца (за небольшим исключением), не могут.

Даже если такое требование поступит, новый собственник может его проигнорировать. Но лучше действовать следующим образом:

Сделать копии договора купли-продажи и свидетельства о регистрации права собственности;
Составить заявление (произвольно) на УК, ТСЖ, ЖК и/или РСО, в котором сообщить о факте сделки;
Заявление с копиями направить адресату.

В большинстве случаев этого достаточно, чтобы коммунальщики прекратили беспокоить нового владельца. Дальнейшие их действия по закону – это процедура взыскания задолженности с бывшего собственника:

Принимают меры по установлению его местонахождения;
Направляют ему уведомления о задолженности;
Обращаются в суд, инициируя исковое производство;
По решению суда, вступившего в силу, получают исполнительный документ, направляют его в Федеральную службу судебных приставов.

Об этом порядке действий новому собственнику следует напомнить работникам коммунальных служб, если они станут требовать долг с него. Исключение – задолженность перешла новому владельцу, что прямо предусмотрено договором купли-продажи.

Предбанкротное состояние продавца

Существование задолженности ЖКХ может указывать на предбанкротное состояние собственника недвижимости. В этом случае покупка квартиры с долгами может обернуться потерей и квартиры, и денег.

Причина – в случае инициирования процедуры банкротства против должника, через суд могут отменить сделку купли-продажи недвижимости за период трех лет до этой процедуры. Потенциальному покупателю следует учитывать:

Трехлетний срок отсчитывается с момента принятия судом заявления о банкротстве;
Инициатива может исходить как от кредиторов, так и от финансового управляющего, назначенного судом;
Сделка аннулируется по результатам рассмотрения ходатайства решением суда.

Основания для отмены купли-продажи квартиры:

Должник на момент заключения сделки знал о невыполненных обязательствах перед кредиторами и о невозможности их оплатить;
Есть объективные факты, доказывающие злоупотребление должником правами. Например, за короткий срок продается основная часть ликвидного имущества;
Сделки совершены между взаимосвязанными лицами – членами семьи, близкими родственниками, что указывает на умысел должника уйти от выплаты задолженности через процедуру взыскания.

Все эти обстоятельства кредиторам иили финансовому управляющему придется подтвердить документами. Как показывает судебная практика, подобные меры применяются к лицам, у которых размер задолженности – десятки миллионов рублей и более.

Проверка долгов ЖКХ перед покупкой квартиры

При рассмотрении перспективы покупки квартиры, сделку нужно тщательно проверить, в том числе и на наличие задолженности по услугам ЖКХ. Сделать это несложно, достаточно запросить у продавца справку из УК, ТСЖ, ЖК и РСО, а также текущие квитанции по коммунальным услугам. Обычно, в них указывается предыдущая задолженность.

Наличие этих долгов – это веское основание для решения вопроса, как проверить долги по квартире перед покупкой и финансовую состоятельность продавца. Для этого необходимо:

Запросить расширенную выписку по квартире из Росреестра. Может сделать любой, услуга платная – 350-500 р., в зависимости от онлайн-сервиса;
Проверить решения судов, в которых фигурирует продавец. Текущие, незакрытые дела против него по искам кредиторов, контрагентов на большие суммы – риск, что впоследствии его признают банкротом;
Проверить реестр банкротов через официальный ресурс https://bankrot.fedresurs.ru/
Запросить у продавца выписку из Бюро кредитных историй. Получить ее может только он.

При возникновении сомнений сделку рекомендуется заключать через оформление страхования титула. Страховая компания перед заключением договора предварительно проверяют чистоту сделки. Если риски расторжение сделки велики, в выдаче полиса откажут. Для потенциального покупателя это сигнал, что от покупки квартиры нужно отказаться из-за высоких рисков финансовых потерь.

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?

Последнее обновление: 19.12.2020

Вопрос:

Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги ЖКХ. Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами?

Ответ:

Бывает, что Продавец квартиры накопил долгов по ЖКХ за несколько лет, и не хочет или не может за них расплатиться. Но его право собственности от этого не пострадало, а значит, он вполне может свою квартиру продать. Такие случаи в практике не редкость. Как здесь быть Покупателю? Как это решается на практике?

Купить квартиру с коммунальными долгами можно. Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги по ЖКХ не повисли на Покупателе дополнительным бременем. Для этого нужно знать следующее.

Во-первых, на практике, если кто-то готов купить квартиру с непогашенными долгами по ЖКХ, то это объективный повод для снижения цены продажи.

Причем, снижение не только на сумму долгов, но и немного больше (с запасом), так как решение этой проблемы вместо хозяина берет на себя Покупатель.

На этом, кстати, даже делают бизнес некоторые инвестиционные компании и агентства недвижимости (в Москве, например) – выкупают квартиры с долгами за ЖКХ с большим дисконтом, гасят эти долги, приводят квартиры в товарный вид и перепродают. Но это к слову…

Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Во-вторых, Покупатель должен понимать, что вообще-то сами долги ЖКХ привязаны не к квартире (к объекту), а к ее хозяину (к субъекту), поэтому новый хозяин после покупки квартиры с коммунальными долгами вовсе не обязан платить по обязательствам старого владельца. П/п 5, п.

2, статьи 153 ЖК РФ ясно говорит о том, что обязанность по квартплате и коммунальным платежам возникает у Покупателя только с момента получения им права собственности на квартиру. Все долги, возникшие ДО момента покупки квартиры, к Покупателю не имеют отношения. Но это по закону и в теории.

На практике же происходит прямо наоборот.

Продавец-должник сразу после продажи своей квартиры исчезает из поля зрения управляющей компании, которой он задолжал за коммунальные услуги и квартплату. Что делать коммунальщикам? Не самим же за него долги гасить. И искать его тоже не резон – страна у нас большая.

Поэтому, как правило, управляющая компания начинает наседать на нового хозяина квартиры, пытаясь компенсировать себе убытки за его счет. То, что такие требования к новому жильцу не имеют под собой никаких законных оснований, коммунальщиков не смущает.

Разговор, обычно, строится в таком ключе: «Не оплатишь долг по квартире, отключим воду-свет-газ!»

Конечно, Покупатель может начать судиться с ними, и наверняка выиграет процесс. Но начинать жизнь на новом месте со скандала с управляющей компанией, мало кому хочется.

Да и новому хозяину квартиры придется самому не раз обращаться в ту же УК за различными справками, документами, вызовами сантехников и т.п.

Поэтому, дабы не провоцировать конфликт с управляющей компанией, Покупатель добровольно соглашается погасить долги по ЖКХ за бывшим собственником квартиры, но с условием.

Условие он ставит уже Продавцу. Добровольное обязательство Покупателя квартиры погасить долги по квартплате и коммунальным платежам должно быть отражено в условиях договора купли-продажи квартиры (или в отдельном приложении к договору), а цена самой квартиры в договоре должна быть адекватно снижена.

Чтобы грамотно отразить такое обременение в договоре, и быть уверенным, что Продавец не оспорит сделку по основаниям, указанным в п.3 ст. 179 ГК РФ (сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить под влиянием тяжелых обстоятельств), лучше составлять и заверять такой договор у нотариуса.

Завышение стоимости квартиры в договоре. Кому и для чего это нужно? Практика рынка.

Важное уточнение! Среди всех задолженностей по коммунальным платежам Продавца есть-таки одна, которая может передаваться Покупателю вместе с переходом права собственности при покупке квартиры. Это долг за капремонт дома. Закон (п.3, ст.158, ЖК РФ) утверждает буквально следующее:

«При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт».

Почему так? Сложно сказать… Это загадка для будущих цивилизаций! Видимо, наши законодатели обладают сакральными знаниями, недоступными для понимания простым смертным.

Покупателю просто нужно запомнить, что именно эта статья расходов за услуги ЖХК (капремонт) может передаваться вместе с долгом от одного собственника квартиры к другому.

И отбиться по суду от этих платежей у Покупателя не получится.

Проверяют ли банки квартиры при ипотеке? Вообще-то, не очень… Как и почему это происходит – см. в заметке по ссылке.

Это все касается случаев, если кто-то собрался купить квартиру с долгами по коммунальным платежам на крупную сумму (например, несколько сотен тысяч рублей).

Если же долг относительно невелик, и сопоставим с суммой аванса за квартиру, то Покупателю имеет смысл договориться с Продавцом о том, чтобы тот использовал полученный аванс на погашение своих коммунальных долгов, и вышел на сделку уже с «чистой» квартирой.

Конечно, это условие нужно тоже грамотно отразить в договоре аванса, и в этом тоже может помочь нотариус. Составленный им договор об авансе и его нотариальное удостоверение защитят Покупателя, если Продавец попытается уклониться от сделки после получения аванса и решения своих долговых проблем.

При покупке квартиры с долгом по квартплате и за коммунальные услуги, Покупателю нужно помнить еще одну вещь. При длительных неплатежах, управляющая компания может подать в суд на владельца, и квартиру могут арестовать на время судебных разбирательств. Купить такую квартиру будет уже невозможно – сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, не наложен ли арест на квартиру. Для этого он может самостоятельно (в т.ч. прямо на нашем сайте) заказать Выписку из ЕГРН. Если арест есть – он будет указан там в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Если какой-нибудь нерадивый Покупатель по недосмотру все же купил квартиру с коммунальными долгами, и эта задолженность по ЖКХ стала для него сюрпризом, то тут уже каждый действует сообразно своему темпераменту и размеру кошелька. Правда, как говорится, на его стороне, а практика рынка – на стороне управляющей компании (УК).

Другими словами, Покупатель может пойти на принцип, и затеять суд с УК, и даже наверняка выиграть его. Но практика рынка такова, что большинство все же предпочитают решить вопрос миром и побыстрее, а потому молча гасят чужие долги по своей, теперь уже, квартире.

Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе проверки документов на квартиру, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке.

Проверить наличие и размер долгов по квартплате и коммунальным платежам при покупке квартиры, можно по Справке об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, или по Единому жилищному документу (ЕЖД). И то и другое выдают в ЖЭУ или МФЦ собственнику квартиры (Продавцу), или любому лицу, прописанному в ней.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Купили квартиру с долгами по коммуналке: переходят ли долги от старого собственника к новому?

Приобретение вторичного жилья всегда таит в себе много рисков, поэтому такие объекты надо проверять тщательно. Но, при покупке объекта, многие упускают из виду, казалось бы, очевидное – проверку задолженностей собственника по коммунальным услугам. Возможно, по этому поводу не стоит особенно сильно волноваться, ведь долги за ЖКУ не переходят на нового собственника, но есть случаи, когда свежеиспеченному владельцу недвижимости все же придется заплатить из своего кармана.

Прежде чем совершить покупку квартиры необходимо собрать несколько справок, которые будут своеобразным гарантом безопасной сделки.

В этот список входит справка из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по оплате коммунальных услуг (справка о состоянии лицевого счета).

Кроме того, можно потребовать от продавца обратиться в МФЦ за получением единого жилищного документа, в котором помимо информации о собственнике и общей информации о квартире содержатся также сведения о задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Также можно запросить у продавца последние квитанции за оплату жилья.

В договоре купли-продажи следует специально оговорить, хотя это и подразумевается (исходя из ст. 210 ГК РФ), что бремя содержания приобретаемой квартиры покупатель несет после регистрации сделки и перехода к нему права собственности. Указание в договоре на то, что ответственность по всем ранее возникшим долгам несет прежний собственник, будет нелишним.

Что делать, если узнал про крупные долги за ЖКХ от предыдущего собственника квартиры?

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, в частности по долгам за коммунальные услуги.

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки – перевода долга.

Такая сделка требует согласия нового собственника, то есть пока он не захочет, долг за предыдущего владельца на него никто не сможет перевести (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Чаще всего управляющие компании пытаются взыскать долг хоть с кого-нибудь, поэтому могут присылать новому собственнику долговые квитанции. Для того, чтобы разобраться с этим вопросом нужно обратиться в УК и указать им на то, что они не имеют права присылать новому собственнику долги за предыдущего.

С решением этого вопроса лучше не затягивать, потому как УК может обратиться в суд за судебным решением. Его вынесут, не особо вдаваясь в подробности, а дальше новому собственнику уже придется разбираться с правомерностью такого решения.

Чаще всего собственник узнает о нем только в том момент, когда судебные приставы списывают деньги со счета.

Поэтому, сразу после приобретения жилья, нужно обратиться в УК и расставить все точки над «i».

Но помимо стандартных жилищно-коммунальных услуг (вода, отопление, содержание и ремонт жилого помещения и т.д.), существуют еще платежи за капитальный ремонт.

Они могут входить в платежку по ЖКХ и собираться одной организацией, а могут приходить разными квитанциями и собираться разными операторами.

Как осуществляются платежи за капитальный ремонт – надо уточнять у собственника или в УК перед покупкой.

Капитальный ремонт передается

Капитальный ремонт – это единственный вид платежей, которые переходят вместе с собственностью и не зависят от того, кто является владельцем квартиры. Таким образом, не имеет значения, кто накопил долги: предыдущий собственник или нет. Если они есть, оплачивать их придется новому собственнику в тот момент, когда сделка по продаже жилья будет зарегистрирована в Росреестре.

При этом не имеет значения, знал новый собственник о таких долгах или нет, ему все равно придется их оплатить.

Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены. Для этого надо попросить его предоставить справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт.

Важно не забывать, что платежи могут не входить в общую квитанцию по ЖКУ, поэтому, если это так – надо попросить собственника принести такую справку отдельно.

В ситуации, когда долги есть и предыдущий собственник сам их не погасил, при заключении сделки купли-продажи с ним можно смело торговаться и просить уменьшить цену на сумму задолженности и начисленных на нее пеней.

Таким образом, покупая квартиру, нужно учитывать, что вместе с ней приобретаются и расходы на содержание общего имущества, а также взносы на его капитальный ремонт. Перед тем как заключить договор купли-продажи жилья, необходимо собрать всю информацию о данном помещении, чтобы избежать неожиданных расходов в будущем.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам — кто обязан платить, можно ли покупать | Юридические Советы

Последнее обновление: 20.04.2019

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – ситуация часто встречающаяся, но новый владелец должен знать – он не обязан погашать старые долги.

С требованием о погашении долга управляющая компания и коммунальные службы могут обратиться только к прежнему хозяину.

Исключение составляют только платежи за капремонт жилого дома, долг по ним переходит к новому собственнику.

Но не всегда все так просто. На практике новые владельцы встречаются с трудностями и мы подскажем как их решить.

Когда узнают о долге по коммунальным платежам?

На самом деле существует два варианта:

Вам попался честный продавец жилья и вы будете заранее знать, что приобретаете недвижимость с долгами.
Вам попался обманщик и, став собственником недвижимости, вас будет ожидать неприятный сюрприз в виде долга по жкх.

Процент задолженностей по стране неуклонно растет, и коммунальные услуги – не исключение. Продажи на рынке недвижимости в последнее время резко сократились. По этой причине все чаще встречаются случаи, когда продавцы скрывают истинную картину и под разными предлогами отказываются говорить на тему долга по коммунальным услугам.

Как самостоятельно узнать о долге?

Лучше самостоятельно заняться вопросом поиска информации о коммунальных долгах. Существует несколько способов:

Зайти лично в управляющую компанию или ТСЖ и поинтересоваться. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же вы можете узнать какие именно платежи и куда платятся.
Зайти на официальный сайт управляющей компании и проверить списки должников.
На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
Зная точный адрес недвижимости – через банкоматы.
Зная номер лицевого счета квартиры – по городским телефонам коммунальных служб или в почтовом отделении.
У консьержа узнать номер председателя или администратора дома и позвонить ему напрямую. Кстати, сам консьерж может быть тоже очень полезен в получении информации о долге по квартире.
Однако единственно верное и при этом малозатратное по времени решение — заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии долга в управляющей компании, ТСЖ или непосредственно в коммунальных службах (если договор заключен с ними напрямую). Но и тут нужно учесть один фактор.

Какие платежи обязательны?

Вода, электричество, тепло, газ! На сегодняшний день еще оплачивается капитальный ремонт, домофон, консьерж. А также кабельное телевидение, городской телефон и интернет.

Что касается взносов на капремонт дома, эти платежи фиксируются за квартирой, а не собственником. И в случае наличия долга по ним, ответственность ложится на нового собственника.

Справка об отсутствии долга не всегда достоверна

К сожалению, не все управляющие компании занимаются оплатой коммунальных услуг, поэтому их справки об отсутствии долга не дадут полной картины. Часто дома стоят на балансе напрямую у коммунальных служб и платежки приходят отдельно по каждой. А поэтому, будет не лишним у продавца квартиры узнать куда, сколько и за что он оплачивает. Можно попросить его показать прошлые платежки.

Сведения от консьержа

Если есть консьерж в доме, то с большой долей вероятности он сможет рассказать про платежки, коммунальные службы, а, если повезет, то и о том, есть ли долг на интересующей вас квартире.

Сведения от риелтора

Любые слова продавца квартиры лучше ставить под сомнение, даже если вас уверяют, что квартира «чистая от долгов». Если этот объект недвижимости вам помогла найти риэлтерская фирма, то серьезные организации считают своим делом чести проверять наличие долга по квартплате. Это касается только крупных фирм. Но и тут не нужно расслабляться – везде есть человеческий фактор.

Как вы себе представляете — каким образом риэлтор проверит задолженность по конкретной квартире? Правильно, скорее всего наберет по телефону тетю Машу из управляющей компании и просто спросит, а она – просто ответит. И тут два скользких момента – не факт, что риэлтор вообще позвонит куда-либо, и не факт, что у тети Маши достоверная информация.

Можно ли покупать квартиру с долгами?

Как быть, если квартира вам очень нравится, но вы узнали о присутствии долга по коммунальным услугам. Не важно, каким образом – сами, от риэлтера или от продавца. И тут возникает резонный вопрос – что делать и можно ли покупать квартиру с долгами?
Можно! Вопрос только в размере долговых обязательств.

Лучше договориться с продавцом, чтобы он сделал скидку ровно на сумму долга. В этом случае вы сами потом закроете задолженность. Юридически это неправомерно и не правильно, потому что новый собственник не платит за долги старых хозяев. Но, чтобы сохранить свои нервы в будущем во многих случаях это лучший вариант.

Как себя обезопасить до подписания договора?

Если вы еще до совершения сделки знаете о наличии долга по квартплате, то лучше сделать следующее:

в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью самого договора купли-продажи, четко указать показатели по свету, воде и теплу на основании счетчиков. Важно – проверьте эти показатели лично!
в договоре купли-продажи можно внести дополнительный пункт и указать суммы долга перед каждой коммунальной службой на момент подписания его сторонами. Этот пункт зафиксирует главное – долг за продавцом, но не за квартирой.

В случае судебных разбирательств именно эти показатели будут решающим доказательством вашей правоты.

Новый собственник обязан платить только за те ресурсы, который он использовал после даты официальной регистрации перехода права в Росреестре. Старая задолженность – проблема бывших жильцов и это закон! Однако на самом деле управляющие компании стараются новых владельцев заставить оплатить старые счета – это неправомерно!

Что нужно сделать, став собственником?

В любом случае, знали вы о долге или нет, сразу после регистрации за вами права собственности на квартиру, нужно сделать:

Копии договора купли-продажи, выписки из ЕГРН (выписку можно за несколько минут получить здесь),
Отнести их в управляющую компанию или ТСЖ.
Написать заявление об открытии нового лицевого счета, приложив указанные копии. Важно: лучше такое заявление написать от руки с обязательным указанием, что ответ вы просите тоже в письменном виде.

Если по указанному адресу нет задолженностей по коммунальным услугам, то новый лицевой счет вам откроют без проблем. Если же не хотят открывать по причине наличия долга, то письменный ответ можно обжаловать в судебном порядке.

Но судебная тяжба – это долгий процесс. Поэтому до суда лучше попробовать вооружиться нормативной базой (Жилищный и Гражданский кодекс) и доказать свою правоту.

Правда, на этой стадии целесообразно обратиться к юристу или адвокату, чтобы он помог составить грамотное письмо.

Если все-равно результата не достигли – в суд. Это будет немного дольше, но уже наверняка в рамках закона. Главное – продолжайте платить за использованные коммунальные услуги с той даты, когда стали владельцем квартиры.

Грамотным решением будет также, если вы, став собственником квартиры, пригласите инженеров коммунальных служб и оформите акты приемки-передачи на свое имя. Таким образом вы лишний раз зафиксируете показатели счетчиков с момента вашего приобретения жилья. Это целесообразно и для проверки самих счетчиков, если они устарели или не прошли поверку.

Да, перечисленные процедуры займут некоторое время у нового хозяина квартиры, но определенно обезопасят от лишних головных болей в будущем.

Можно ли подать в суд на прежнего хозяина?

Первая мысль, которая возникает у собственников, когда они узнают о наличии долга по коммунальным услугам, долга по капремонту – подать в суд на прежнего владельца. Но этот шаг не верный и не правильный.

С юридической точки зрения в таком споре новый собственник является третьим лицом, а сторонами по делу – управляющая компания (или ТСЖ) и старый собственник. Поэтому требовать взыскания долга может только управляющая компания.

Тем более, что в настоящее время эта процедура значительно упрощена, не требуется судебных заседаний, долг взыскивается просто на основании судебного приказа.

Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?

Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени. Как только вы получили приказ по почте – сразу отправляйтесь в суд, который его вынес и пишите возражение. Обязательно – приложить все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.

Приобретение недвижимости – всегда радостное и знаковое событие для каждой семьи, но не редко оно может быть омрачено неожиданной и неприятной новостью о наличии долга по коммунальным услугам.

В России нет установленной формы единой квитанции, поэтому предоставляя справку об отсутствии долга от одной службы, продавец может скрыть большой долг от других коммунальных служб. Этим и пользуются продавцы квартир.

Будьте бдительны!

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ: кому переходят и кто платит, судебная практика покупки жилья с долгами по квартплате | Жилищный консультант

101684

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив).

Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

Паспорта сторон.
Выписки из реестра.
Справку из налоговой об отсутствии долгов.
Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
Свидетельство о регистрации.
Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
Акт приема-передачи квартиры.
Акт передачи денег.
Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения.

Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.