Покупка квартиры в испании: основные моменты

В этой статье мы отвечаем на самые популярные вопросы касательно испанской недвижимости в 2021 году.

1. Популярные регионы для покупки жилья в Испании

Крупные инвесторы предпочитают вкладываться в коммерческие площади Мадрида и Барселоны, студенты и карьеристы присматривают жильё в городах с необходимой инфраструктурой, но большинство иностранцев интересует сектор курортного жилья.

Что может быть лучше, чем отдыхать на Средиземном море? Именно поэтому рынок испанского жилья имеет крен на юго-восток страны: чем ближе к побережью, тем популярнее. У россиян особым спросом пользуется провинция Аликанте, что на побережье Коста-Бланка.

А самый «русский» город Испании — это Торревьеха, там обосновалась значительная часть наших соотечественников-эмигрантов.

Торревьеха, Коста-Бланка

Кроме того, россияне облюбовали Каталонию и побережье Коста-Брава. Там жильё стоит на порядок дороже, зато недалеко находится самый популярный город страны — Барселона, а также граница с Францией. Ещё наши соотечественники с удовольствием покупают жильё в Андалусии, на юге страны. В Малаге, Марбелье и Эстепоне есть все условия для отдыха с пометкой VIP, там расположено множество парусных и гольф-клубов, часто проходят шумные вечеринки и светские рауты.Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, рекомендуем ознакомиться со следующими обзорами жилья по регионам и городам:

Торревьеха: обзор районов для покупки жильяНедвижимость в пригородах Торревьехи, часть 1Недвижимость в пригородах Торревьехи, часть 2

Аликанте: обзор районов для покупки жильяОстров Тенерифе: где купить недвижимость?Коста-дель-Соль: обзор недвижимость на побережьеНовостройки на Коста-дель-СольКоста-Дорада: обзор недвижимостиНедвижимость на острове Майорка Если вы способны подтвердить необходимый уровень дохода, испанские банки готовы предоставить вам кредит под покупку жилья на выгодных условиях. Ставка по ипотеке для иностранцев составляет 3%-3,4%. Банк может внести за вас 50% стоимости квартиры или дома, а выплаты можно растянуть на срок до 15 лет или договориться о рассрочке в короткий срок.К тому же, в Испании при оформлении займа не требуется поручительства. Основные требования такие: доход от €800 в месяц, выплаты составляют не более 30% от дохода. Оптимальный возраст с точки зрения местных банкиров — от 25 до 60 лет. Считается, что жильё в испанских новостройках покупать безопаснее, чем в России. Дело в том, что ваши деньги идут не напрямую застройщику, а в банк, который играет роль гаранта. Соответственно, продавец не исчезнет с вашими накоплениями, оставив здание недостроенным. Потому что деньги от банка (там для строительных компаний открывают так называемые «эскроу-счета») он получает дозировано и может тратить их только на стройматериалы. Обычно оплата происходит следующим образом: залог (после которого вы «застолбили» за собой ту или иную квартиру) + пять платежей (обычно это 10%+30%+20%+20%+20% от суммы). Важно, что последний платёж вы гасите уже ПОСЛЕ того, как получили ключи. По сути, это и есть выручка застройщика, так что у него есть конкретная мотивация довести строительство до конца и в срок.

Важно знать: в Испании не в чести «серый ключ», покупатель получает в своё распоряжение жильё с отделкой и мебелью. Иногда в стоимость недвижимости включена вся необходимая бытовая техника.

4. Как выбрать жилье — советы

Покупка недвижимости — серьёзный и ответственный шаг. Тем более, в другой стране. К сожалению, в любой сфере орудуют нечистые на руку люди, которые жаждут заработать лёгких денег нечестным способом. Так, вам могу продать, например, жильё с долгами по «коммуналке» или даже дом, предназначенный под снос.

Исследуйте местность перед покупкой недвижимости

Поэтому лучше совершать сделку через агентство недвижимости или хотя бы при помощи юриста. Впрочем, вы сами способны принять некоторые «превентивные меры» для того, чтобы не попасть в просак. Самая очевидная — это исследовать местность, хотя бы немного. Пройдитесь по району вокруг понравившегося дома и приглядитесь к людям, машинам. Посмотрите, какие дети учатся в ближайшей школе. Это уже натолкнет вас на неопределенные выводы. Если кругом вы замечаете вывески на арабском языке, это недобрый знак. Вы же не хотите попасть в гетто эмигрантов или беженцев?

К тому же, существует много нюансов, которые касаются непосредственно самой жилплощади. Например, в отличие от России, в Испании ценятся первый и последний этажи. Жилые комнаты делают маленькими, зато гостиная может занимать чуть ли не половину всей жилплощади, также в порядке вещей два или даже три санузла. Часть окон выходит в патио, которые могут кардинально отличаться друг от друга.

Чтобы понять, на какие детали ориентироваться при выборе жилья, стоит ответить самому себе на главный вопрос — зачем вам это нужно. Мы поможем: существует несколько основных причин для покупки недвижимости в Испании и, возможно, одна из них как раз совпадает с вашими желаниями.Итак, чаще всего жильё в Испании покупают, чтобы:

  • Отдыхать на Средиземном море несколько недель (месяцев) летнего сезона
  • Пережидать в тёплой стране суровую русскую зиму
  • Переехать в Испанию на ПМЖ
  • Жить на время учёбы в университете/длительной командировки
  • Поселить на старости пожилых родителей (мягкий морской климат благотворно влияет на здоровье)
  • Удачно вложить свои деньги и зарабатывать на аренде

Чёткое понимание этого «зачем» — залог правильного выбора, ведь от понимания причин зависит то, как вы будете оценивать расположение и планировку жилья, инфраструктуру города и другие факторы. Например, если вы планируете летать в Испанию на время отпуска или школьных каникул, главным критерием для вас станет близость к морю. В таком случае стоит присмотреться не к домам с участками, а к небольшим апартаментам, которые не требуют тщательного ухода и постоянного обслуживания.Для студента важна доступность учебных корпусов и остановок общественного транспорта. А двух- и трёхспальные квартиры рядом с пляжем или достопримечательностями будут хорошим вложением средств, потому что на такой объект будет нетрудно найти арендаторов.Конечно, если вы собираетесь переезжать на ПМЖ, придётся учитывать намного больше факторов. И узнать больше о существующих типах жилья. Помимо привычных россиянам квартир и отдельно стоящих домов, на Пиренейском полуострове популярны и некоторые другие типы жилья.

Квад — угловой таунхаус

Например, таунхаусы. Обычно это двухэтажные постройки на несколько хозяев с отдельными изолированными входами. Это что-то вроде компромисса между квартирой в многоэтажке и частным домом, к тому же в вашем распоряжении будет небольшой участок земли. Во дворике можно устроить зону барбекю. Таунхаусы часто строят вокруг территории с бассейном, шезлонгами и небольшим садом из пальм, кустарников и цветов.В Испании распространены бунгало. Стоят они обычно дешевле таунхаусов, но и квадратов там меньше. Это одноэтажный мини-домик, чаще всего с плоской крышей и открытой верандой. Зато никаких соседей!

В России мало кто слышал о финках — так называются «аграрные» дома для занятий сельским хозяйством. Ещё одно новое слово — это «масия», так в Испании (чаще всего в Каталонии) обозначают загородный дом, который находится в исторически значимом месте или несет в себе архитектурную ценность (например, часть здания построена несколько веков назад в определённом стиле).

Подробный разбор всех типов испанского жилья вы можете найти в следующих статьях:

Квартиры в Испании от А до Я: особенности, преимущества и планировки

Шале, бунгало, дуплексы, таунхаусы в Испании — что это такое и чем они отличаются? Вилла, финка, масия — виды испанских домов и особняков

Чем больше объектов вы посетите, тем больше получите пищи для размышления и пространства для удачного выбора. Это очевидно. Так что не ленитесь ездить с риэлтором на просмотры.

Затем можно сузить круг «претендентов» и посетить некоторые варианты по второму разу. Чтобы было проще определиться, стоит завести блокнот с разбивкой по конкретным критериям, где вы будете ставить «плюсы» и «минусы» каждой вилле, таунхаусу или квартире. Вместо плюсов и минусов можно выставлять баллы по десятибалльной шкале по каждому пункту.

Или придумать свою систему оценки.

После того, как вы определились с выбором, стоит провести некоторые приготовления. Это значит получить NIE (идентификационный номер иностранца), открыть счёт в испанском банке, проверить статус недвижимости (на предмет счетов и долгов) и подписать договор о резервации жилья, чтобы его не «перехватили» в последний момент. Скорее всего, с вас попросят внести залог в размере около €3000.

После этого можно подписывать договор купли-продажи.

8. Налоги и расходы на содержание

Когда вы станете собственником испанской недвижимости, не спешите праздновать на всю катушку. Потому что налоги и «коммуналку» ещё никто не отменял. Будьте готовы к тому, что вас ожидают некоторые траты.Налоговая тоже обрадуется вашей покупке. Если вы покупаете новое жильё, вас попросят перечислить в королевскую казну 10% от стоимости (местный аналог НДС).

Читайте также:  Стоит ли покупать долю в квартире: насколько это выгодно? риски и преимущества сделки

Если вторичное, тогда от 6% до 10% в зависимости от региона страны. Ежегодный налог на владение недвижимостью составляет 0,4%-1,1%.

Пропановый баллон в Испании стоит €13, бутановый — €16

Около €60 в год придется отдавать за подключение к системам электричества и водоснабжения. Плюс то, что полагается по счетчику. За воду беспокоиться не стоит, а вот испанский электрический ток в три раза дороже российского. Плата за газ считается по формуле 0,09 €/кВт·ч. Газ используется как для отопления, так и для нагрева воды и приготовления пищи. На испанский заправках также можно купить пропановые и бутановые баллоны.

Жители квартир оплачивают услуги управляющей компании. Это вывоз мусора, освещение в подъезде, обслуживание и ремонт лифта, стрижка газона и прочее. В большинстве случаев всё это обходится от €200 до €1000 в год.

А владельцы домов напрямую или через посредников договариваются об услугах нужных людей: садовника, чистильщика бассейна и так далее. Впрочем, всё это можно делать самому. Страхование жилья стоит примерно €350 в год.

Набор «телефон, ТВ, безлимитный интернет» — около пятисот.

Если сложить вместе налоги, коммунальные счета и прочие траты, получится от пяти до восьми тысяч евро в год.

Недвижимость купили. Что дальше?

Налоги на недвижимость в Испании

9. Сколько можно заработать на аренде?

В сезон в Испании сдаётся в аренду до 90% курортного жилья, так что найти арендаторов довольно просто. Вы можете сдавать свой объект как посуточно, так и сразу на весь сезон. Или сдать квартиру или дом сразу на несколько лет студенту или семье с детьми.

На аренде в Испании можно зарабатывать от 3% до 7% стоимости жилья в год. Чаще всего эта цифра находится на уровне пяти процентов. То есть, если рыночная цена вашей недвижимости составляет €100 000, вы можете зарабатывать около €5000 в год. Если вы сдаёте жилье посуточно и активно занимаетесь поиском арендаторов, выручка может достигать 10%.

В Испании тепло почти всегда. Даже зимой на Пиренеях +15 градусов днём. Вообще, кроме традиционного пляжного отдыха, здесь есть чем заняться круглый год. Страна может похвастаться богатым историческим наследием (замки и другие памятники архитектуры), природными богатствами (от горнолыжных курортов до древних пещер), вкусной едой, вином — в общем, в Испании можно найти развлечение на любой вкус и кошелёк.

Ежегодно в большинстве регионов Испании бывает более 300 солнечных дней

В стране бывает более 300 (!) солнечных дней в году. Мягкий климат — одна из причин, по которой вторичное жильё со временем практически не дешевеет. Благодаря современным технологиям строительства, теплу и минимальному количеству осадков здания изнашиваются очень медленно. Поэтому покупка недвижимости в стране в любом случае станет грамотным вложением средств.

Если вы присматриваете себе жильё в Испании, агентство недвижимости Estate Spain/Virtoproperty поможет вам подобрать подходящий объект. Мы предлагаем нашим клиентам большой выбор разных типов жилья в разных регионах страны.

Новостройки и «вторичка», маленькие квартиры-студии и роскошные виллы — мы работаем с любым бюджетом и во всех сегментах рынка.

Кроме того, мы предлагаем коммерческую недвижимость (офисные помещения, заведения общепита и другие) для тех, кто хочет открыть в Испании свой бизнес.

Если вы интересуетесь недвижимостью в Испании, обращайтесь с вопросами к нашим консультантам. А ещё — подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы не пропустить следующий дайджест и оставаться в курсе новостей!

Что стоит ожидать при покупке недвижимости в Испании — Личный опыт на vc.ru

Испания — колоритная европейская страна, давно полюбившаяся нашим соотечественникам. Испания сочетает в себе все плюсы пляжного, активного и культурного отдыха. Роскошное море, цепочки золотистых пляжей, богатая история, потрясающая архитектура…

{«id»:85830}

Можно долго перечислять достоинства испанского королевства, делающие страну крайне привлекательной для посещения и, конечно, приобретения недвижимости.

В этой статье мы расскажем о перспективах испанской недвижимости, о том, насколько выгодно приобретение площади и какие подводные камни могут подстерегать покупателей во время сделки.

Недвижимость в Испании обладает огромным арендным потенциалом: приобретая площадь для постоянного или временного проживания, сдачи в аренду (туристический поток стабилен в любое время года) или для инвестирования средств, вы в любом случае останетесь в плюсе (за 2018 год стоимость жилья среднего уровня выросла на 8,4%.

Помимо этого, жильё в Испании обладает еще несколькими весомыми преимуществами.

В первую очередь, обладая недвижимостью на территории Испании, иностранному гражданину будет гораздо проще получить вид на жительство (при подтверждении материальной состоятельности и наличии стабильного источника дохода).

Если же вы покупаете дорогую недвижимость (стоимостью более 500 000€), то у вас появляется право на оформление золотой визы (тогда ВНЖ получает вся семья, а через 5 лет каждый член семьи сможет жить, работать или учиться в любой стране Евросоюза).

Еще одним весомым преимуществом является то, что покупать квартиру в Испании безопасно на любой стадии строительства, ведь до момента сдачи дома в эксплуатацию деньги вкладчиков хранятся в банке, а не перечисляются застройщику.

К слову о банках: минимальная ипотечная ставка в Испании — 2,59% годовых. Это настоящий исторический минимум по ипотечным кредитам.

Испанское жилье не лишено и недостатков. Например, оно требует круглогодичных расходов на оплату услуг кондоминиума, налога на недвижимость, налога на доход нерезидентов, плату за страховку, сигнализацию (если есть) и т.д. И, конечно, на постоянной основе придется оплачивать коммунальные платежи.

Интересно то, что даже если в квартире никто не живет и расхода воды/электроэнергии нет, платить абонентскую плату коммунальным службам все равно придется. Еще одним минусом являются сложности со сдачей площади в аренду. Перед сдачей владельцу придется получить туристическую лицензию, а затем на постоянной основе выплачивать налоги с доходов.

Кстати, нелишней будет и страховка от недобросовестных арендаторов, которая, естественно, тоже не бесплатна.

Для совершения хоть сколько-нибудь значимой юридической или финансовой сделки в Испании вам потребуется идентификационный номер иностранца — NIE. Его получением следует озаботиться в первую очередь, ведь время изготовления NIE может занять до двух месяцев.

Кстати, оформить NIE можно в испанском консульстве в России. Затем обязательно откройте счет в испанском банке и, как только будет возможно, предупредите банк о готовящемся переводе, чтобы его не заблокировали из-за большой суммы.

Чтобы не «потерять» понравившийся вариант площади, подпишите договор резервирования для новой недвижимости или предварительный договор для вторичной недвижимости.

Согласно этим договорам вы будете должны внести 3000-6000€ залога, после чего выбранный объект уберут из общего доступа и перестанут показывать другим покупателям. Перед обращением к нотариусу не забудьте взять «чек на оплату». Если жилье берется в ипотеку, то чек берется от имени застройщика.

Самая распространённая проблема — обременения. Если не хотите выплачивать чужие долги, то настоятельно советуем запросить выписку из реестра собственности. Также среди прочих предложений вам могут попасться очень дешевые и, на первый взгляд, выгодные варианты.

Увы, бесплатный сыр бывает только в мышеловке, а дешевое жилье скорее всего имеет какие-то ограничения (нельзя сдавать в аренду, перепродавать и т.д.).

На самом деле, если вы не являетесь хорошо подкованным в испанском законодательстве человеком, то лучше всего обратиться за помощью к надежным риэлторам или и вовсе проводить сделки с адвокатом.

Выбирать город, в котором будет куплено жилье, следует исходя из целей покупки.

Для инвестирования лучше всего подходит недвижимость в Мадриде или Барселоне (средняя цена за метр — 4200€), для отдыха или сдачи в аренду присмотритесь к жилью на Майорке (3000€ за метр), Ибице или в мелких курортных городах Коста Бравы и Коста Дорады (от 1000€ за метр). Место приобретения квартиры для постоянного проживания лучше всего выбирать, исходя из личных предпочтений и потребностей.

В целом, плюсы приобретения жилья в Испании явно преобладают над минусами. Учитывая простоту оформления купли-продажи жилья, востребованность площади и развитость страны, Испанию можно смело назвать одной из лучших стран для покупки жилья.

{«contentId»:85830,»count»:0,»isReposted»:false}

{«id»:85830}

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Испании

Тема покупки недвижимости в Испании была и остается актуальной вне зависимости от финансовых и политических кризисов или скачков валютного курса – объекты недвижимости приобретают как резиденты, так и нерезиденты. Это объясняется, прежде всего, тем, что испанское законодательство приветствует привлечение инвестиций в недвижимость страны, и если иностранец намерен приобрести квартиру или дом, он может это сделать достаточно просто.

Читайте также:  Ипотека для матерей-одиночек: шансы на получение, условия и поддержка государства

Несмотря на такое благоприятное положение дел, к планированию покупки следует подходить со всей серьезностью, оценив своевременно плюсы и минусы приобретения недвижимости в Испании, чтобы в дальнейшем можно было избежать неожиданно возникнувших проблем.

Цель приобретения: что дает покупка недвижимости в Испании

В первую очередь будущий покупатель должен иметь четкое представление о том, с какой целью он намерен приобрести квартиру или дом в Испании. Разброс вариантов велик – от желания поселиться на пенсии в домике у моря до получения дохода от аренды. 

Одной из целей является получение вида на жительство.

Нужно учесть, что покупка недвижимости в Испании стоимостью до 500 000 евро не становится основанием для получения испанского ВНЖ, но при этом является одним из требований, которые необходимо выполнить для получения резиденции без права на работу.

Таким образом, заявителю, желающему получить ВНЖ, нужно не только иметь жилье в собственности, но и показать свою экономическую состоятельность, а также обосновать причины, по которым он стремится переехать в Испанию.

Покупатели недвижимости стоимостью от 500 000 евро и выше получают право на так называемую «золотую визу» инвестора – документ, предоставляющий своему владельцу ряд серьезных возможностей: упрощенную процедуру получения ВНЖ, отсутствие временных ограничений на период нахождения на территории Испании и т.д.

Преимущества покупки недвижимости в Испании

Преимущества покупки недвижимости в Испании заключаются в простоте процедуры оформления сделки и отсутствие каких-либо препятствий в этом процессе для иностранцев. Любой иностранный гражданин вправе купить понравившийся ему объект на территории Испании, как жилой, так и коммерческий. Если собственных средств недостаточно, иностранец может попросить кредит в испанском банке. Сумма финансирования в этом случае может составлять 50–60% от стоимости объекта. 

Уровень цен на рынке жилья также следует отнести к преимуществам покупки недвижимости в Испании: цены продолжают оставаться доступными по сравнению со среднеевропейскими в течение последних лет, причем как на новые, так и на вторичные объекты. О стоимости недвижимости в Барселоне – одном из самых инвестиционно привлекательных городов в Испании, вы можете ознакомиться здесь.

Плюсы и минусы приобретения объектов недвижимости в Испании

Покупка жилья в Испании имеет не только преимущества, но и некоторые недостатки, однако грамотное планирование и профессиональное ведение сделки помогают свести последние к минимуму.

Недостатки покупки недвижимости в Испании

  • Текущие расходы на владение и содержание. Это коммунальные расходы, оплата услуг кондоминиума (gastos de comunidad), ежегодный налог на недвижимость, сборы на вывоз мусора, оплата страховки и сигнализации (последние два пункта не являются обязательными, но способствуют спокойствию и безопасности владельца). Поэтому покупка жилья в Испании должна сопровождаться точным прогнозом предстоящих расходов на содержание и коммунальные услуги, чтобы приобретенная недвижимость как минимум – сохраняла вложенные инвестиции, а в лучшем случае приносила доход. Узнать подробно о содержании недвижимости в Испании вы можете из нашей статьи.

Например, при сдаче в аренду. В среднем, доходность арендного рынка в Испании оценивается как 6-7% в год. Однако в реальности, это цифра может стремиться к 0, если учитывать совокупность налогов, расходов на содержание вкупе с месторасположением объекта и уровнем спроса на аренду.

  • Налог на доходы нерезидентов. Законодательство Испании считает доходом владение недвижимостью владельцем-нерезидентом, даже если в действительности объект недвижимости не принес ни цента дохода. Это означает, что владелец-нерезидент обязан уплачивать налог и в случае сдачи недвижимости в аренду, и в случае использования ее исключительно для собственных нужд. Сумма налога не столь высока, чтобы существенно отразиться на бюджете, однако для расчета и подачи деклараций необходимо привлекать специалиста – бухгалтера или юриста.
  • Бюрократия испанских банков. Для покупки недвижимости в Испании необходимо открыть счет в испанском банке, так как сделка купли-продажи совершается через банк, и к счету покупателя привязываются налоги и расходы. Испанские банки требуют от нерезидентов ежегодного представления документов, подтверждающих их доходы – справки с работы и 2-НДФЛ, апостилированные и переведенные на испанский язык. Несвоевременное представление документов может повлечь за собой блокировку счета со всеми вытекающими последствиями.

Достоинства покупки недвижимости в Испании 

  • Возможность получения вида на жительство в Испании.
  • Неплохой уровень рентабельности в случае инвестиций в туристическую недвижимость, примерно 6–7% годовых. В данном случае речь идем о туристической недвижимости – объектах не только на первой линии моря в курортных поселках, но в крупных городах – традиционных центрах туризма.
  • Ликвидность. Недвижимость в Испании была и остается ликвидным активом. Если удается найти объект по цене ниже рыночной (предназначенный под ремонт или продаваемый банком), то в случае необходимости продать его удастся быстро и с прибылью.
  • Простота сделки купли-продажи. Помимо лояльного отношения к иностранцам следует отметить возможность совершить покупку по доверенности – удобный вариант для тех, кто не хочет упустить хороший объект, но не имеет возможности лично присутствовать на подписании документов.
  • Наличие собственного жилья у моря (если покупка недвижимости в Испании совершается для себя и своей семьи) позволяет в любой удобный момент приехать в Испанию с детьми, родителями или друзьями. Высокий спрос на туристическое жилье в случае аренды требует планировать поездку заранее, в идеале – минимум за полгода. 

Таким образом, можно сделать вывод, что плюсы и минусы покупки недвижимости в Испании вполне очевидны. Инвесторам, планирующим использовать объекты недвижимости в Испании для получения прибыли, следует руководствоваться экономическими соображениями при их выборе.

Покупатели, выбирающие жилье для себя, в большей степени привязаны к нуждам семьи: они учитывают удобства для проживания с детьми, близость учебных и медицинских учреждений, безопасность района, национальный состав соседей и т.д.

Ставьте лайк, если вам понравилась статья. Оставляйте комментарии, если у вас возникли вопросы по теме – Покупка недвижимости в Испании. Подписывайтесь на наш канал и узнавайте самое интересное о зарубежной недвижимости первыми.

«Заработать на недвижимости Испании

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест.

В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом).

За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд.

И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон.

По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны.

В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них.

Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии.

Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев.

И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма.

Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации.

Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2020 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту.

Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки.

Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

  1. Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
  2. Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции.
  3. Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
  4. Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
  5. Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется.
  6. Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Что покупать? Где покупать? Когда покупать?

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море.

Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

  • выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
  • выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
  • новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
  • выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
  • объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *