Правильный выбор риэлтора или агентства недвижимости — один из важнейших этапов при подготовке к покупке или продаже жилья.
Хороший агент поможет сэкономить нервы и деньги, сориентирует вас в процессе покупки и убережет от обмана.
Волшебной формулы по выбору отличного агента не существует, хотя можно выделить шаги, которые увеличат ваши шансы на успех. Расскажем, как выбрать подходящего риэлтора и на что обращать внимание при выборе.
Как правильно выбрать риэлтора: 5 советов по поиску
В России работа риэлторов не лицензируется с 2002 года, да и закона для регламентации их деятельности не существует. Это существенно усложняет подбор агента: мало кто знает, как оценить его профессионализм. Есть ряд вопросов, ответы на которые помогут выбрать подходящего риэлтора.
1. Выбирайте риэлтора в агентстве недвижимости
В успешном агентстве, которое давно на рынке, легче выбрать надежного риэлтора. Но это не значит, что частные риэлторы или работники маленьких агентств «плохие».
Просто, как правило, крупное и опытное агентство бережет свою репутацию, работает только с профессионалами и заботится об их квалификации, направляя на курсы и семинары. Также в такой компании вы гарантировано не встретите мошенников, чего не скажешь об агентствах-однодневках.
Правда, есть и недостатки. У них много клиентов, поэтому работа напоминает конвейер. Вас могут направлять от одного специалиста к другому и каждому придется заново объяснять свои требования.
Среди частных риэлторов и сотрудников маленьких агентств тоже есть профессионалы. К тому же, они уделяют клиентам больше сил и времени, так как только нарабатывают репутацию и надеются на ваши рекомендации. Тут больше вероятность встретить мошенника, поэтому частных специалистов лучше выбрать по рекомендации близких.
2. Выясните, в какой области специализируется риэлтор
Хороший специалист работает в 1-2 областях. Если ваш кандидат говорит, что занимается арендой жилья и офисов, сделками со вторичным жильем и новостройками, покупкой земельных участков и домов в частном секторе — его нельзя назвать специалистом.
Если вы выбираете риэлтора в крупном городе, то он должен специализироваться не только на типе недвижимости, но и на отдельном районе или квартале. Выберите риэлтора, который работает по понравившемуся району города.
Хороший способ оценить знание местного рынка — просто спросить. Спросите о среднем времени продажи квартир в недавно сданных домах района и средние цены на квартиры, также спросите об отличиях квартир друг от друга и нюансах местного рынка, о которых вы должны знать. Владеть такой информацией в масштабе всего города сложно, поэтому качество услуг риэлторов-универсалов ниже.
3. Изучите опыт специалиста и отзывы его клиентов
Узнайте, сколько сделок с успехом заключил ваш риэлтор. Если у него позади сотни выгодных сделок и большой опыт работы, можно поверить, что он справится на пять и выбрать его. Обратите внимание и на мелочи: есть ли у него блог, продвигает ли он бизнес через соцсети, рассказывает ли там о своих достижениях.
Об успешности риэлтора может свидетельствовать и количество объявлений, размещенных от его имени. У профессионалов всегда много объектов.
Изучите отзывы клиентов, они могут помочь выяснить то, что от вас пытались скрыть. Но опирайтесь только на независимые ресурсы. Изучать хорошие отзывы на сайте агента или в его инстаграме бесполезно.
Но даже многолетний опыт и хорошие отзывы не гарантируют качество услуг агента, если они устарели. Ситуация на рынке постоянно меняется, вынуждая риэлторов быть гибкими и всегда оставаться в курсе актуальных изменений. Меняются законы, правила госорганов, способы продвижения и т.п.
Если у риэлтора 20 лет стажа, не стоит полагаться лишь на это. Проверьте его квалификацию: узнайте о его маркетинговом плане продажи жилья, последнем пройденном обучении, используемых каналах и технологиях.
4. Узнайте, есть ли у риэлтора план
Спросите, как риэлтор собирается работать с вашим объектом. Он должен вам разъяснить, какие действия собирается выполнить и в какие сроки, какими инструментами будет пользоваться. Использование в работе размещение объявления о продаже на «Авито», «Циане» и в местных газетах нельзя назвать эффективным. Это можно сделать и самостоятельно.
План хорошего риэлтора содержит минимум 25 различных инструментов продвижения. Там должны быть указаны:
- Способы подбора целевых покупателей или продавцов;
- Площадки для размещения объявлений;
- Периодичность их обновления;
- Обработка полученных откликов.
Чтобы составить план, риэлтор должен изучить ваши пожелания к покупке или объект продажи. Узнать район, участок, квартал, в котором располагается жилье. Если вы выбрали риэлтора по этой территории, то он даже во сне должен рассказать вам сколько двушек-студий сейчас продается в этом районе.
5. Убедитесь, что не заключаете договор с мошенником
Чтобы не выбрать мошенника, следует обращать внимание на ряд признаков:
- Агент в договоре не указывает сроки и условия продажи квартиры. Это может свидетельствовать о его поиске быстрой наживы: риэлтор продает квартиру по цене чуть ниже рынка или, наоборот, затягивает процесс надолго, ожидая покупателя дороже.
- Риэлтор обещает скидку с комиссии за свои услуги. Это может значить, что он работает с вами в тайне от агентства, экономя на комиссии работодателю. В этом случае вы действительно сэкономите, но лишитесь ряда услуг агентства. Таких, как страхование ответственности компании или послепродажное обслуживание.
- Вознаграждение риэлтора ниже среднерыночного. В демпинге заинтересованы либо новички, либо мошенники. О ценах на услуги риэлтора мы рассказывали в статье.
- Риэлтор вытягивает деньги сверх комиссии, прикрываясь обходом очередей в регпалате, доплатой госорганам за прием документов, ускорением процесса и т.п. Такое действительно может быть, но вы не сможете проверить, куда ушли деньги. Договоритесь заранее, что все внеплановые расходы идут из комиссии.
Теперь вы знаете, как выбрать риэлтора при продаже или покупке. Не забывайте проверять его репутацию, квалификацию и специализацию.
Елизавета Кобрина
Как распознать недобросовестного риелтора: 4 правила внимательности
Так, по мнению руководителя вторичного отделения компании «Азбука Жилья» Андрея Банникова, таких признаков четыре. Во-первых, клиента должно насторожить несоответствие действий риелтора подписанным им письменным обязательствам или их невыполнение, отмечает он.
Во-вторых, подозрения вызывает и серьезное занижение стоимости услуг риелтора по сравнению с конкурентами. «Скорее всего, с вас возьмут скрытую комиссию», — предупреждает эксперт.
В-третьих, стоит с осторожностью относиться к риелтору, который представляет одновременно и интересы противоположной стороны сделки, так как в данном случае стремление получить комиссионные с обеих сторон будет приоритетом перед интересами клиента, объясняет Банников.
И, наконец, в-четвертых, очень подозрительно, если риелтор всегда обсуждает финансовые вопросы с контрагентом в отсутствие основного клиента, так как в процессе торга как раз и может всплыть скрытая комиссия, предупреждает он.
Список признаков недобросовестности риелтора продолжает руководитель отдела продаж новостроек VSN Realty Валентина Клишина.
По ее словам, клиент должен насторожиться, если начинают ограничивать его свободу действий, например, не показывают квартиру тогда, когда ему хочется ее посмотреть, а во время просмотра торопят, не показывают все комнаты, не дают возможности ознакомиться с документами на недвижимость.
«Стоит также учитывать тот факт, что квартира не может стоить на 20% дешевле рыночной стоимости», – замечает она. Это может говорить о том, что либо с самой квартирой, либо с документами что-то не так.
А вот генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова обращает внимание на тот факт, что до сих пор бывают случаи, когда покупатели подписывают какие-то «не очень важные» документы, не читая их.
«Этого делать ни в коем случае нельзя – вы несете ответственность за свою подпись в любом случае, читали вы документ или нет», — напоминает собеседница агентства. Поэтому не нужно идти на поводу у риелтора, если он торопит или не дает время на консультацию с юристом.
Это тоже может делаться специально для того, что бы клиент пропустил какую-то важную деталь.
Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>
Психология с подвохом
В некоторых случаях насторожить может и поведение агента. «Всех риелторов учат правильно строить коммуникацию с клиентом, в том числе с использованием определенных психологических приемов.
Профессионалы используют это, чтобы установить более доверительные отношения, чтобы «слушать и слышать» клиента, его ожидания от сотрудничества, а мошенники – чтобы ввести в заблуждение», — объясняет Козлова.
Поэтому определить наверняка, мошенник перед вами или нет, практически невозможно. Однако, по замечанию собеседницы агентства, если риелтор «юлит», уходит от ответа, говорит много, не отвечая при этом прямо на поставленный вопрос, то это повод усомниться в его добросовестности.
«Иногда чрезмерное внимание уделяется каким-либо второстепенным деталям сделки, за обсуждением которых от вас пытаются скрыть действительно важные вещи.
Например, обсуждение, у кого из сторон будет храниться ключ от банковской ячейки, может «замылить» необходимость включения в условия доступа к ячейке подтверждения, что все жильцы будут сняты с регистрационного учета», — предупреждает Банников.
- Риелторам приходится выступать в роли личных психологов для клиентов >>>
- Бывает, что излишняя дружественность и теплота общения риелтора позволяет ему не брать на себя неудобных письменных обязательств, оставляя все в форме устных «цветистых» обещаний, которые быстро улетучиваются и забываются, добавляет эксперт.
- Игра против клиента
- По словам собеседников «РИА Недвижимость», есть перечень вещей, которые риелтор обязан делать для своего клиента в любом случае, иначе «чистоту» его работы смело можно ставить под сомнение.
- Как проверить надежность застройщика загородного жилья >>>
«Основное правило – в процессе сделки агентство должно отстаивать интересы своего клиента. В конечном итоге для этого его и нанимают», — заявляет генеральный директор агентства недвижимости «Простор» Сергей Саяпин.
Он также предупреждает, что если в процессе подготовки сделки или при ее проведении риелтор активно идет навстречу другой стороне или не отстаивает интересы своего основного клиента в полном объеме, то это может говорить о скрытом интересе в сделке, о котором клиенту ничего не известно. «Это идет в ущерб вашим интересам как клиента, и в этом случае не надо бояться приостановить такие отношения до выяснения всей ситуации», — инструктирует Саяпин.
Основная задача риелтора – полностью разъяснить все вопросы, связанные со сделкой, разобрать ее с клиентом до мелочей и убедиться, что обе стороны досконально все понимают, добавляет в свою очередь Козлова.
Хотя, по словам Банникова, риелтор не обязан проводить «предупреждение и просвещение» другой стороны.
«Это не подразумевает обман контрагента, задача риелтора достигнуть того результата, который клиент планировал получить, входя в сделку», — поясняет собеседник агентства.
Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил >>>
А вот своего клиента риелтор обязан уведомить обо всех рисках вхождения в конкретную сделку.
Бывает, что агент рекомендует клиенту не покупать ту или иную квартиру, а клиент, понимая все риски, все же ее покупает, замечает Банников.
В таком случае риелтор должен минимизировать возможность наступления для клиента неблагоприятных обстоятельств путем составления дополнительных документов и страхования рисков, подчеркивает он.
Контроль тарификации
Сориентироваться в расценках на услуги риелторов поможет сравнительный анализ. Самый надежный способ, по словам Козловой, не лениться, а позвонить в несколько агентств и спросить, сколько та или иная услуга стоит у них.
А вот разобраться в структуре цены на отдельные услуги клиенту будет непросто.
Дело в том, что стоимость услуг риелторских компаний часто является вопросом, окутанным тайной, потому что в ряде случаев стоимость услуги определяется индивидуально, а не на основании утвержденного прайс-листа, замечает Саяпин.
Эксперт советует будущим участникам сделок с недвижимостью работать с теми компаниями, которые открыто публикуют на своих сайтах расценки на услуги и параметры, от которых зависит их стоимость.
«Работайте с теми компаниями которые берут свое вознаграждение официально, по тарифам на расчетный счет или в кассу с выдачей приходно-кассовых ордеров, и отказывайтесь от работы с теми кто скрывает свои гонорары, принимает вознаграждение по серым схемам или вообще забирает после сделки экземпляры своих договоров. Ведь если что-то пойдет не так, то в первую очередь клиенту нужно иметь подтверждение, что его обслуживала определенная компания, и что обязательства перед ней исполнены им в полном объеме», — резюмирует Саяпин.
Россияне-собственники жилья плохо понимают свои права и обязанности — эксперт >>>
5 способов отличить хорошего риелтора от плохого
1. Проверьте сертификат
В сфере недвижимости, как и в любом другом деле, профессионала отличает базовое образование, которое он получил в этой области. В России существует несколько специальных учебных центров, где риелторы повышают свою квалификацию.
Спросите агента, где он обучался, попросите показать диплом или сертификат. Узнайте, состоит ли его компания в профессиональной ассоциации или гильдии.
В Москве, например, это может быть Московская ассоциация риэлторов (МАР), а по стране – Российская гильдия риэлторов (РГР).
5 причин покупать квартиру через риелтора
5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник
2. Расспросите о практике
В основе любого мастерства лежат не только знания, но и опыт. Расспросите своего риелтора, как долго он работает на рынке недвижимости, какие объекты продавал. Если это частный посредник и на его счету только одна проданная квартира, стоит задуматься.
Но если риелтор работает в агентстве недвижимости, то поводов для беспокойства меньше, потому что за его спиной ― другие специалисты, в том числе юристы, которые помогут вести сделку.
Расспросите также, были ли в практике агента судебные процессы по сделкам и чем они закончились.
3. Узнайте стоимость услуг
Вопреки распространенному мнению, услуги крупной компании не всегда стоят дороже, чем работа частного риелтора. Случается, что посредники-одиночки запрашивают вдвое больше, чем солидные агентства, а покупатели и не подозревают об этом.
Сумма за услугу может быть фиксированной (например, 100 тысяч рублей) или выражаться в процентах от цены квартиры (например, 4-5% от стоимости).
Размер вознаграждения зависит и от региона, и от характеристик квартиры, так что лучше обзвонить несколько компаний и сравнить их расценки.
Следует помнить, что частные риелторы могут неправильно оценить объект или намеренно завысить его стоимость, чтобы больше заработать, в результате квартира может очень долго не продаваться. У крупных компаний сделок больше, обороты выше, поэтому случаев обмана меньше.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
4. Проведите интервью
Прежде чем воспользоваться услугами агента, проведите с ним небольшое интервью. Сделать это можно по телефону. Обратите внимание на то, как он разговаривает и о чем. Хороший риелтор вряд ли будет петь дифирамбы себе или запугивать вас предстоящими трудностями.
Профессионал сразу переходит к делу: выясняет, какую квартиру нужно продать и какую ― купить, о какой сумме идет речь и т. д. Вам важно понять, насколько агент заинтересован в вас как клиенте. Если у него есть мотивация, он готов встречаться в удобное для вас время.
Хороший агент должен знать рынок, ориентироваться в объектах, расположенных по соседству с вашим домом, разбираться в документах. Обратите внимание, какие уточняющие вопросы вам задают.
5. Сделайте паузу
Помните, что хороший риелтор всегда спокойно отпустит вас после первой встречи и не будет пытаться заключить с вами договор всеми силами. Профессионал не давит на клиента, ведь это может привести к срыву переговоров или жесткому торгу по размеру комиссионного вознаграждения.
Независимо от того, частный это риелтор или агент от компании, он должен взять на себя все вопросы по сделке: поиск покупателя, показ квартиры или дома потенциальным клиентам, оформление документов.
Агентство недвижимости в данном случае дает больше гарантий юридической чистоты сделки, чем частный посредник.
- © stokkete — Fotolia.com
- Не пропустите:
- Как взять ипотеку: инструкция для новичков
- Идеальное объявление о продаже квартиры
Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?
6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как риелторы обманывают продавцов квартир
рофессия риелторов важна, но зачастую репутацию портят недобросовестные специалисты, которые обманывают продавцов и покупателей жилья
Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.
Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.
Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.
Обман с подставным покупателем
Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.
На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.
Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.
Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.
Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.
Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.
Что произошло на самом деле?
Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.
А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.
Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?
Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.
В покупке долгожданной квартиры помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Если вы гражданин РФ, имеете постоянный доход, то смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер, чтобы предложить самые выгодные условия кредитования.
Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.
Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.
Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.
Что произошло на самом деле?
Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.
Важно изучать и подписывать договор внимательно, не торопясь. А еще лучше – предварительно проконсультироваться с юристом
Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.
Также важно помнить о принципе «доверяй, но проверяй». И сразу договориться с риелтором об отчетах о проделанной работе с количеством звонков и состоявшихся просмотров. Если все еще не доверяете, смело просите доказательства – например, скрины переписки.
Замалчивание важной информации в объявлениях
Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.
Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.
И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.
Что произошло на самом деле?
Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.
Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.
Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.
Обман в ценообразовании
Ольга и Дмитрий продают новую квартиру с хорошим ремонтом в центре города. Они купили ее в новостройке и сделали ремонт «под себя», но со временем решили приобрести дом за городом.
Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.
Не стоит соглашаться на все предложения риелторов – решение о формировании стоимости жилья лучше оставлять за собой
Что произошло на самом деле?
Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.
А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.
Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.
Отсутствие полномочий
На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.
Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.
Что произошло на самом деле?
Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.
Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.
Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.
Как выбрать риелтора, которому можно доверять
- При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
- Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
- Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
- Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
- Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.
Зная, по каким параметрам оценить их работу, вы найдете специалиста, который поможет вам с покупкой или продажей жилья» src=»https://sovcombank.ru/blog/sberezheniya/kak-rieltori-obmanivayut-prodavtsov-kvartir»>Хороших риелторов много. Зная, по каким параметрам оценить их работу, вы найдете специалиста, который поможет вам с покупкой или продажей жилья
Также хороший риелтор:
- помогает определить стоимость собственности, исходя из анализа рынка;
- помогает подготовить жилье к просмотрам и фотосъемке;
- организует фотосъемку и проводит показы;
- помогает с оформлением договора и даже ипотеки.
7 признаков нормального риэлтора. Инструкция для продавцов
Если вы все-таки решили продавать свою недвижимость с помощью риэлтора, то вот вам в помощь несколько характеристик которые прямо или косвенно могут подсказать – стоит работать с этим агентом или нет.
1. Знает ДО начала работы с вами, как будет решать вашу проблему
Вроде бы очевидно, что так должно быть. Но на практике клиенты риэлторов забывают об этом спросить до подписания договора с агентством. А ведь это – основа вашей работы с агентом по недвижимости.
Если риэлтор слабо представляет, как будет продавать вашу квартиру в согласованные с вами сумму и сроки, то есть большие шансы на то, что вы либо не продадите квартиру в принципе.
Либо сделаете это на невыгодных для вас условиях.
2. Найдет минимум 7-10 плюсов вашей квартиры перед конкурентами ДО начала продажи квартиры
Это базовая подготовка агента перед началом продажи. Пусть он назовет их вам. Есть только одно условие – эти плюсы должны иметь значения для потенциального покупателя, а не для вас. Услаждать ваш слух перечисление плюсов вашей квартиры, которые важны для вас – это манипуляция.
Вам же нужно понимать, чем ваша квартира лучше квартир-аналогов в глазах покупателя.
Лучше продавать самостоятельно, чем с помощью недориэлтора Лучше продавать самостоятельно, чем с помощью недориэлтора
3. Расскажет вам, как будет работать с недостатками вашей недвижимости ДО начала продажи
У любой квартиры, дома или участка земли есть недостатки. И с этим недостатками все равно надо будет продавать.
Ваш риэлтор обязан знать эти недостатки и четко представлять себе ДО начала продажи, как он будет работать с ними.
Каким способом, приемом ваш агент будет снижать значимость того или иного минуса вашей недвижимости – все это вы должны услышать от своего риэлтора до начала работы с ним. НЕ просите раскрывать «секретные технологии», достаточно будет краткого плана действий по каждому недостатку.
4. В договоре оказания услуг четко прописано, что он не имеет право работать с другой стороной сделки
Это очень важный момент.
Речь идет о заключении договора оказания услуг или его аналога с другой стороной сделки – покупателем вашей квартиры. Этот тот случай, когда ваш агент уже не совсем «ваш», а хочет получить деньги с «двух концов сделки».
Добавлено по просьбе Ильичева Сергея
Если этого пункта нет в проекте договора, настаивайте на том, чтобы его включить.
Если риэлтор откажется от этого, говоря что-то вроде: «Вы не верите мне, что я не буду только на вашей стороне, раз просит прописать это в договоре?» вы спокойно отвечаете:
– Если я бы я вам не верил(а), то мы с вами даже не разговаривали бы сейчас. А раз вы уверяет меня в том, что не будете работать на другою сторону моей сделки, то включить для вас этот пункт будет проще простого. Это всего лишь письменное подтверждение вашему обещанию.
У любой недвижимости есть недостаткиУ любой недвижимости есть недостатки
5. В договоре оказания услуг между вами и агентством прописано, что оплата риэлторской комиссии происходит только ПОСЛЕ достижения результата, указанного в договоре. И никак иначе
Может показаться, что это странный пункт. А за что еще платить риэлтору, кроме как за результат?
Но оказывается есть такие хитрые агентства, которые не стесняются написать в договорах, что клиент платит комиссию «либо по достижению результата, либо по окончанию срока действия договора».
Будьте внимательны!
6. Все его доводы, мнения основаны на логических рассуждениях и данных, которым можно доверять
Если агент говорит вам: «Это так, потому что я – риэлтор с Х лет опытом и Y сделок за последний день, месяц, год – он явно слабо заинтересован в работе с вами. Но очень хочет показать, что он здесь главный. Проблема для агентов в том, что главный в отношениях с риэлтором – вы.
7. Вы ему доверяете
Last but not least. Одно из самых важных критериев выбора риэлтора для себя. Если в процессе общения ваша интуиция не доверяет этому агенту и/или агентству недвижимости, даже при если риэлтор – великолепный специалист, то не стоит с ним работать.
- Без двухстороннего доверия вы не сможете результативно работать друг с другом.
- Чувствуете, что не можете полностью доверять агенту – прощайтесь с ним и начинайте поиски другого.
- Естественно, это далеко не все признаки нормального риэлтора, который может решить ваш жилищный вопрос наилучшим для вас образом.
- Но даже эти 7 пунктов могут значительно облегчить вам выбор того, кто будет продавать вашу квартиру.
Как понять что риэлтор мошенник — как риэлторы обманывают покупателей квартир | Роскачество
Подставные покупатели, хитрое время просмотра и игра на контрасте – это лишь неполный список приемов, к которым прибегают нечестные риэлторы.
Хотя сегодня существует множество возможностей найти подходящую для покупки квартиру самостоятельно, многие предпочитают обращаться к риелторам в надежде, что профессионалы отыщут самые выгодные и надежные варианты.
Но риелтор, на которого возлагаются такие надежды, может сам оказаться источником проблем. Как обманывают риелторы и каким образом избежать мошенничества, обмана и лукавства, покупая квартиру? Рассказываем в этой статье.
Обман риэлторов при продаже квартиры (то есть покупке для вас как для клиента) возможен многими способами. Перечислим основные из них.
Как риелторы обманывают покупателей при покупке квартиры
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать.
В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные.
Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана.
Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей.
И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз.
Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно.
Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним.
В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру.
Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей».
Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной.
Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты».
В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку.
Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Просят аванс и потом его не возвращают
Иногда перед сделкой покупателя просят внести часть суммы. А если сделка сорвалась, то не отдают ее. На самом деле, если вы отказываетесь от покупки, с вас не могут удерживать оплату, кроме оплаты работы посредника, если таковые условия оговаривались отдельно.
Как бороться с таким обманом? Все вносимые суммы прописывайте в договоре. Не отдавайте никакие деньги, если не уверены в том, что будете покупать квартиру, и не обещайте риелтору плату за работу, которая в реальности не принесет вам никакой пользы.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты.
Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру.
Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение.
Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос.
Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Работа на контрасте
Чтобы продать не самый выгодный вариант, недобросовестные риелторы могут предварительно предложить несколько совсем кошмарных.
После квартир-развалюх в плохих районах даже очень среднее жилье покажется вам весьма привлекательным.
А так как риелтор ничего лучше предлагать не будет (ведь его цель – продать именно этот «средний» вариант), то вариант будет казаться особенно привлекательным.
Как бороться с таким обманом? Оценивайте каждую квартиру независимо, без оглядки на те, которые вам показывали перед этим. Если посредник обещает найти привлекательный вариант, но раз за разом водит вас в «клоповники», это повод задуматься о том, не пытаются ли вас обмануть.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры.
Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно.
Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются.
Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню).
Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации.
Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана.
Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые.
Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
- Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
- Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Если у вас есть сомнения в том, что вы сможете проверить все документы самостоятельно, есть смысл обратиться к юристу, который проконсультирует вас в этом вопросе и проделает рутинную часть работы. Оплата его услуг в данном случае убережет вас от гораздо более существенных потенциальных финансовых потерь.
Обратите внимание! Если собственник квартиры действительно таковым является, ничего не скрывает и не пытается вас обмануть, он с пониманием отнесется ко всем вашим просьбам, не будет чинить препятствий и предоставит все документы. Общение с ним и его реакция на ваше желание проверить все документы и выписки – это еще один фактор, который стоит рассматривать, принимая решение о покупке.
- А о том, как риэлторы обманывают продавцов квартир, читайте в следующей нашей статье на эту тему!
- Как могут обмануть продавцов квартир, читайте в нашей статье!
- Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
- При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.