Обратная ипотека: что это такое, каковы ее условия, преимущества и недостатки, реализуется ли программа в россии?

Работает ли обратная ипотека в России?

Обратной ипотекой называют заём, выдаваемый пожилым людям под залог их собственной недвижимости. Фактически это постепенная продажа жилплощади банку или государству. Денежные средства выдаются только после того, как квартира или дом оформляются в залог.

Идея обратной ипотеки возникла более 100 лет назад, но особого распространения не получила. Слишком высокими показались обеим сторонам риски. Клиент боится, что банк отберёт недвижимость, а риск банка в том, что срок кредитования может затянуться, в результате чего выданный кредит превысит стоимость продаваемой жилплощади.

В 90-х годах европейские экономисты попытались дать второй шанс обратной ипотеке. В некоторых странах обратная ипотека предлагается в рамках государственных программ, целью которых является рост потребления пенсионерами товаров и услуг. Наибольшую популярность данный вид кредитования получил в Австралии, США и Великобритании.

Инициатором введения обратной ипотеки в России стало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Но если за рубежом механизм данного вида услуг отработан чётко, то в России обратная ипотека только начинает свою работу.

В 2022 году обратная ипотека доступна в России исключительно гражданам пенсионного возраста.

Механизм обратной ипотеки заключается в следующем:

• Клиент пенсионного возраста передаёт свою недвижимость банку под залог, взамен чего кредитная организация предоставляет ему пожизненную ссуду. Право собственности на квартиру клиент не утрачивает.
• После смерти заёмщика кредитодатель продаёт его недвижимость и на вырученные деньги компенсирует задолженность со всеми процентами.
• Если после вычета долга остаётся некая сумма денег, то банк возвращает их родственникам ушедшего из жизни клиента. Иногда бывает, что родные умершего заёмщика возмещают банку набежавший долг, а затем становятся наследниками жилплощади. В таком случае банку не нужно будет искать покупателя на недвижимость, поскольку эти заботы ложатся на плечи родственников должника.

Как выдаётся ипотечный кредит?

Возможны 2 варианта выдачи ипотечного займа:

• Единовременный: банк сразу перечисляет заёмщику все деньги по составленному договору, предварительно определив стоимость жилья. Такой способ подходит людям, которые срочно нуждаются в средствах, например, на оплату лечения.
• Ежемесячные платежи, выплачиваемые банком. Большинство пожилых клиентов выбирают именно данный способ, позволяющий достойно жить, учитывая скромное пенсионное пособие в России.

Условия и требования

Для получения одобрения по заявке на обратную ипотеку пенсионер и его недвижимость должны соответствовать правилам, установленным финансовой организацией.

Стандартные требования, предъявляемые к недвижимости, таковы:

• Квартира находится в многоэтажном здании (не менее 4 этажей), в черте города.
• Недвижимость не должна быть признана ветхим или аварийным.
• У пенсионера отсутствуют долги по услугам ЖКХ.
• В квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы (современная система газоснабжения, санузел, имеется горячая и холодная вода и пр.).
• Квартира принадлежит только пенсионеру и не должна быть в долевой собственности.
• Обязательно наличие страховки на случай разрушения или порчи.

К самому пожилому заёмщику банки выдвигают следующие требования:

• Возраст: от 60/65 лет.
• Гражданство РФ.
• Отсутствие нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников или иждивенцев.
• Максимальное количество созаёмщиков — двое, как правило, это супруги, являющиеся собственниками недвижимости и солидарными созаёмщиками.
• Владение недвижимостью не менее 3 лет.

Банк проводит тщательную проверку передаваемого в залог имущества. Передача в залог сопровождается обязательным оформлением страховки на жильё.

В 2022 году в программу обратной ипотеки планируется ввести изменения, упрощающие программу. Они касаются следующих аспектов:

• возможности передачи в качестве залога не только жилья, но и транспорта;
• увеличения категорий граждан, претендующих на оформление обратной ипотеки.

Если сейчас обратная ипотека доступна лишь для пенсионеров, то после вступления в силу нововведений ею смогут воспользоваться и бедные, малообеспеченные граждане, имеющие в собственности недвижимость.

Как оформить обратную ипотеку?

Вопросы оформления и получения обратной ипотеки пенсионерами регулируются ФЗ-№ 102. Для того чтобы оформить такой заём, необходимо:

1. Найти банк, который предлагает данную услугу. Далеко не все банки РФ занимаются оформлением обратной ипотеки.
2. Если найден кредитор, нужно зайти на его официальный сайт или прийти непосредственно в отделение и проконсультироваться с сотрудниками по поводу условий и требований.
3. Подать заявление на оформление обратной ипотеки и пакет документов.
4. После получения одобрения поехать в банк, заключить договор ипотеки и соглашение о страховании недвижимости.

В договоре указывается способ выдачи средств – в полном объёме на конкретный счёт или ежемесячными выплатами к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, оплачивает заёмщик.

Необходимые для заявителя документы:

• паспорт РФ;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• техническая документация из БТИ;
• страховые документы;
• выписка из БТИ;
• письменное согласие супруга/и на проведение сделки с квартирой и получение займа.

В каких банках выдают обратную ипотеку?

Программа обратной ипотеки реализуется сегодня в АИЖК. Здесь же можно узнать перечень банков, работающих по рассматриваемой нами кредитной программе.

В 2022 году оформить обратную ипотеку предлагают:

Обратная ипотека в Сбербанке на сегодняшней день пока не предусмотрена. Однако в этой кредитной организации предлагаются другие кредитные программы для лиц пенсионного возраста.

К сожалению, пока большинство банков не заинтересованы в оформлении обратной ипотеки для пенсионеров и для бедных граждан.

Это объясняется нестабильностью цен на рынке недвижимости и ограниченными финансовыми возможностями самих банков. Не у каждой кредитной организации найдутся средства на длительное обслуживание пожилого человека.

Возможные риски

Опасность в данном случае может ещё исходить и от родственников пенсионера, которые планируют получить свою часть денег. Бывает, что самые близкие люди проворачивают мошеннические схемы, в результате которых пенсионер может пострадать.

Кроме того, существует риск выселения из квартиры, если пенсионер по каким-то причинам не внёс оплату за коммунальные услуги. При скоплении большой задолженности банк, в залоге у которого находится жилплощадь, вправе продать её, чтобы погасить долг перед службами ЖКХ и вернуть свои средства.

Многих пожилых россиян, задумавшихся над оформлением обратной ипотеки, останавливают немалые затраты на оплату страховки и юридических услуг. Других останавливают родственники, желающие получить квартиру после ухода пенсионера.

Плюсы и минусы

Подчеркнём сначала плюсы:

• Одинокий пенсионер, получающий мизерное пособие от государства, может прожить остаток жизни в финансовом благополучии, оформив обратную ипотеку.
• При грамотно составленном договоре выгоду получает как пожилой клиент, так и банк.
• Квартиру можно сохранить при условии, что родственники пенсионера после его смерти погасят образовавшуюся задолженность. Банки охотно соглашаются на подобную сделку, чтобы не тратить время на продажу квартиры.

Минусы обратной ипотеки состоят в следующем:

• Невозможно определить точный срок кредитования. Квартира, предоставленная в качестве залога, за длительный период времени может сильно обветшать и потерять в цене.
• Условия программы довольно расплывчаты и не всем понятны.
• Государство не защищает права граждан по данному виду кредитования и вся ответственность, а также финансовые риски ложатся на банки.
• Процентная ставка по обратной ипотеке может с каждым месяцем увеличиваться, поскольку банк заинтересован в получении своей выгоды.

Несмотря на то что обратная ипотека в полной мере ещё не заработала в России, перспективы у этого направления всё же есть.

Необходимо только, чтобы государство разработало ряд программ, нивелирующих риски обеих сторон; а главной целью этих программ должно стать повышение уровня жизни пенсионеров.

Обратная ипотека 2022: условия оформления и документы

С относительно недавнего времени в России начала работать обратная ипотека, позволяющая пенсионерам улучшить качество своей жизни под залог имеющегося у них недвижимого имущества. Несмотря на то, что мировая практика предоставления таких услуг насчитывает несколько десятков лет, на территории РФ данный вид залогового кредита появился только в 2011 году.

Что это такое

Под обратной ипотекой следует понимать кредит, выдаваемый финансовой организацией под залог жилого недвижимого имущества гражданам пенсионного возраста для улучшения качества их жизни и жилищных условий.

Обратная ипотека имеет ряд особенностей, которые позволяют говорить о выгодности или невыгодности оформления такой ссуды:

• С определенного возраста у пенсионера возникает возможность оформления пожизненного кредита под залог квартиры, который не требует внесения ежемесячных платежей и первоначального взноса;
• Банковская организация становится залогодержателем недвижимости до момента смерти заемщика;
• После смерти заемщика, кредитор продает недвижимость и покрывает понесенные расходы;
• До момента кончины заемщик остается собственником жилья, однако распоряжаться им в полной мере не может, ввиду залогового бремени.

Банками уточняется, что в случае продажи жилья по стоимости, превышающей размер кредита, оставшиеся средства передаются родственникам и другим наследникам заемщика для дальнейшего распоряжения.

Условия

Для получения возможности оформления обратной ипотеки пенсионер и его недвижимость должны соответствовать установленным правилам финансовой организации. В некоторых случаях они более жесткие, в других – более лояльные, однако определенные правила всегда присутствуют, и их необходимо уточнить у представителя или консультанта банка.

Стандартные требования к жилой недвижимости представляют собой следующие нормы:

1. Обязательным условием получения ссуды является расположение квартиры – она должна находится в многоэтажном здании, этажность которого составляет не менее четырех этажей, в черте города или другого населенного пункта.
2. Жилище не должно быть признано ветхим или аварийным, в таком случае оформить кредит нельзя.
3. У пенсионера должны отсутствовать долги по услугам ЖКХ.
4. В жилой квартире должны быть соблюдены все коммуникационные нормы – наличие горячей и холодной воды, современные системы газоснабжения, санузел и прочее.
5. Квартира не должна быть в долевой собственности.
6. Оформление обязательного страхования недвижимости на случай разрушения или порчи.

Подобные ограничения помогают оценить степень ликвидности недвижимости на рынке и в будущем продать квартиру без каких-либо проблем.

При отсутствии соблюдения какого-либо пункта банк может пойти на уступки заемщикам, однако на практике такого практически не встречается.

Финансовые организации заинтересованы в выгодном капиталовложении, которым является недвижимость, для получения выгоды в будущем.

К самому заемщику банки выдвигают не меньше требований, однако они не столь категоричны и позволяют заемщикам оформить кредит под залог квартиры с частичным несоответствием стандартным условиям получения обратной ипотеки.

Заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

1. Возрастное ограничение на участие в программе снимается с 60 или 65 лет, после достижения такого возраста пенсионеры могут рассчитывать на оформления ссуды.
2. На иждивении клиента не должны находиться нетрудоспособные и несовершеннолетние граждане, так как в таком случае продажа жилья после смерти заемщиков станет практически невозможной.
3. Также у пенсионеров не должно быть несовершеннолетних и нетрудоспособных наследников, так как по закону им полагается выделение обязательной доли в наследстве, что негативно сказывается на возможностях банка продать освободившееся жилье.
4. Максимальное количество созаемщиков может достигать двух человек, как правило, это супруги, которые являются собственниками недвижимости и солидарными созаемщиками.
5. Обязательным условием для оформления займа является наличие российского гражданства.

В случае с наличием проблемных наследников, банки не будут рассматривать обращение, так как выдача такого кредита для них является рискованным шагом, который может не оправдаться в будущем.

Важные риски, которые следует учесть

Обратная ипотека является наиболее безопасным способом улучшения своей жизни в старости, так как до момента смерти пенсионера, именно он остается собственником недвижимого имущества. Оплата займа происходит после смерти лица, поэтому говорить о каких-то серьезных рисках не приходится.

Однако существуют и особые обстоятельства, при которых оформление становится невозможным. Заключать договор с банком может только владелец жилища, поэтому если он является недееспособным, опекун не имеет полномочий для заключения обратной ипотеки.

Где оформить

• Не все российские банки предлагают оформление обратной ипотеки своим заемщикам, поэтому перед принятием решения необходимо ознакомиться с банками, предоставляющими такие услуги.
• К сожалению, для многих россиян оформление такого рода ссуды возможно только посредством АИЖК либо его непосредственных партнеров.
• Средства с залогового кредитования для пенсионеров предоставляется в двух видах:

1. После заключения договора пенсионеру перечисляется вся сумма займа, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению в течение всей жизни.

2. После оформления соглашения, сумма кредита распределяется в равных пропорциях и выступает доплатой к ежемесячной пенсии.

Ипотечное кредитование пенсионеров в Сбербанке

Увеличить пенсию с помощью ипотечного кредита может практически любой пожилой россиянин, так как обратная ипотека для пенсионеров набирает обороты и развивается ежегодно, однако до сих пор Сбербанк не начал осуществлять выдачу таких займов.

Связано такое положение дел с большими рисками, которые в последствие могут не окупить затраты финансовых учреждений.

Как оформить по шагам

Для оформления такого рода кредита существуют определенные правила, соответствие которым поможет быстро и беспроблемно оформить ссуду для пожилого гражданина.

Для получения средств с кредита под залог недвижимой собственности, пенсионеру необходимо:

1. Отыскать банковские учреждения, оказывающие услуги по обратной ипотеке. В России таких учреждений крайне мало и лучше всего ознакомиться с ними в АИЖК, а после действовать в соответствии с полученными инструкциями.
2. Следующий этап – сбор и подготовка необходимого пакета документов. Он устанавливается индивидуально, но всегда требует наличия паспорта, пенсионного свидетельства, правоустанавливающих документов на недвижимость, а также технических справок и свидетельств на жилье.
3. Подать заявление о выдаче кредита с приложением документов и их копий при необходимости.
4. При положительном решении, необходимо поехать в банковское учреждение и заключить договор.
5. Параллельно с заключением договора оформляется соглашение о страховании недвижимости, которое стоит определенный процент от стоимости кредита.

В договоре указывается способ перевода средств – в полном объеме на конкретный счет, либо частичные ежемесячные выплаты к пенсии. Расходы, связанные со страхованием, ложатся на плечи заемщика, поэтому об этом тоже стоит побеспокоиться заранее.

Документы

1. Банк берет на себя обязательство по выплате определенной суммы пенсионеру в качестве средств для достойной жизни, при этом пожилое лицо обязуется передать свою недвижимость в собственность финансовой организации после своей смерти.

2. Для оформления обратного залогового кредита гражданину не требуется предоставление большого количества документов, однако отсутствие одной бумаги из установленного перечня – серьезный повод для отказа в помощи и выделению средств.

3. К необходимым документам следует отнести следующие бумаги:

• Паспорт заявителя, а также его супруги при ее наличии, так как в случае с оформлением займа на супругов они должны выражать общее согласие на отчуждение совместной собственности;
• Залоговые документы, устанавливающие обязательства сторон по отношению друг к другу, в которых кредитор указывается как залогодержатель;
• Техническая документация на жилище, с учетом всех изменений и корректировок, которые были проведены – неузаконенные и нелегальные перепланировки должны быть полностью исключены;
• Страховка квартиры от повреждения и разрушения, как гарант возвратности средств, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

При заключении соглашения могут потребоваться любые другие документы, предоставление которых банк сочтет нужным.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

• Главным преимуществом оформления обратной ипотеки является возможность приобретения обеспеченной жизни, так как для многих россиян размер пенсии составляет несколько тысяч рублей, на которые выжить практически невозможно.
• Подобный вид залогового кредита позволяет позаботиться о своей жизни самостоятельно, если детям или другим родственникам и членам семьи нет никаких дел до людей преклонного возраста.
• Хорошим плюсом является отсутствие обязательств по выплате кредита, даже в случае, если срок действия соглашения истек, государство закрывает кредит перед финансовой корпорацией и приглядывает за жильцом до момента его гибели.

Существенным минусом является невозможность составления завещания, касающегося залоговой недвижимости, так как все права на жилище, после смерти владельца, переходят к залогодержателю для последующей реализации. Если же пенсионер является одиноким или не ладит с семьей, то таким образом он сможет компенсировать помощь от родных средствами кредитора и прожить долгие годы.

До сих пор многие россияне не совсем понимают, что такое обратная ипотека, так как в России программа появилась сравнительно недавно и не нашла должного отклика у финансовых организаций. Тем не менее, она постепенно развивается, даря возможность многим людям забыть о бедной старости и прожить долгую жизнь за счет собственного жилья.

Прежде чем что-то оформлять, рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Вопрос недвижимости очень серьезный и чтобы не остаться без жилья в старости лучше подстраховаться и уточнить все нюансы.

Также получить крупную сумму денег вы сможете, если оформите нецелевой ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости. Читайте условия далее.

Ждем ваши вопросы далее. Просьба поставить лайк и оценить статью.

Что такое «обратная ипотека» для пенсионеров

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) объявило о запуске программы по так называемой «обратной ипотеке» в тестовом режиме. Пока ни одного кредита еще не выдано, но переговоры с представителями регионов уже ведутся. Credits.ru разбирались в том, что такое обратная ипотека.

В чем суть обратной ипотеки

Если пенсионер является владельцем квартиры, не имеет другой собственности и его доходы (заработная плата, пенсия, помощь детей и т.д.) не покрывают расходов на жизнь, то он может обратиться в организацию и оформить т.н. обратную ипотеку — кредит под залог своей квартиры.

Обратный ипотечный кредит – это финансовый продукт, позволяющий превратить недвижимое имущество в деньги без потери права собственности на это имущество. Зародился этот вид кредитования в США в 60-е годы прошлого века, но широкое распространение начал получать в 1990-е годы.

Если обычный ипотечный кредит предназначен для людей, имеющих доходы и желающих приобрести жилье, то обратная ипотека адресована имеющим недвижимость, но получающим маленькие доходы. Обычно в такой ситуации оказываются пенсионеры.

Обратная ипотека позволяет им превратить недвижимое имущество в деньги без физической потери этого имущества.

Нужно отметить, что данная программа отличается от пожизненной ренты, когда права собственности на квартиру переходят к новому владельцу до выдачи денежных средств заемщику. При оформлении обратной ипотеки квартира остается в собственности у заемщика до оговоренного в договоре события (переселения в дом престарелых или смерти).

После оценки квартиры и анализа данных пенсионера будет принято решение о размере кредита, который может быть выплачен единовременно или в виде ежемесячных платежей. Следует отметить, что кредитор имеет права только на суммы выплаченные пенсионеру и начисленные проценты, которые он забирает себе после продажи квартиры, а остаток получат наследники или государство.

Важный момент: в сделке могут участвовать не более двух собственников. Родственники, прописанные в квартире, обязаны предоставить нотариально заверенное обещание о выписке из квартиры после смерти (переезда в дом престарелых) владельцев.

Кто сможет претендовать на обратную ипотеку

В данное время АРИЖК запускает программу по «обратной ипотеке» в тестовом режиме. И  хотя ни одного кредита еще не выдано, переговоры с представителями регионов уже ведутся. Предполагается оформление кредита со ставкой около 9% годовых.

Данный ипотечный продукт требует страхования недвижимости (риск снижения стоимости, риск утери собственности и т. д.), расходов на оформление и комиссии оператору.

В АРИЖК обещают, что все эти расходы будут включены в общий долг, и пенсионер не должен будет искать средства на оформление сделки.

Существуют показатели, которым должен отвечать претендент на участие в программе.

Во-первых, это возрастное ограничение. Пенсионеры от 68 лет могут рассчитывать на весьма заметную прибавку к пенсии. Людям более молодого возраста система предложит настолько маленькие выплаты, что участие в ипотеке станет бессмысленным. Кстати, учитывая, что средний срок жизни у женщин дольше, чем у мужчин, последним предлагают более крупные суммы.

Нужно отметить, что после истечения срока ипотека (до 10 лет) владелец квартиры останется собственником и будет жить в своей квартире под контролем государства.

Во-вторых, состояние недвижимости. Незаконные перепланировки, необходимость капитального ремонта, быстрая потеря стоимости (в силу различных причин), все это может послужить причиной для отказа. В договоре будет пункт о поддержании квартиры в надлежащем виде (ремонт), что позволит эту квартиру в будущем продать.

В данный момент АРИЖК рассматривает только квартиры в населенных пунктах с числом жителей от 500 тысяч человек и в жилых домах выше четырех этажей.

И наконец, получение платежей и их использование. Деньги за квартиру (от 45% до 85% от стоимости) можно будет получить единовременно или в течение 10 лет ежемесячными платежами. Поучение средств частями является наиболее выгодным.

Для пенсионеров есть угроза со стороны родственников

Нельзя не упомянуть и о родственниках. Наверняка в нашей стране будут случаи, когда дети и внуки будут вынуждать пенсионера забрать всю сумму сразу, чтобы пустить на свои нужды.

К сожалению, оградить пенсионеров от жадности членов семьи юридически сложно. Однако в АРИЖК подчеркивают, что договор обратной ипотеки будет целевым, чтобы владелец квартиры потратил деньги на себя.

• Возможно, пожилой человек, поставив родственников в известность о своем намерении «сдать» свою квартиру в ипотеку, подтолкнет их проявить внимание и заботу и помочь деньгами.
• Для успешной реализации программы необходима поддержка государства, внесение изменений в законодательство и обкатка деталей программы.
• Ольга Должикова

Работает ли обратная ипотека в России?

primagefactory/Depositphotos

Отвечает эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова:

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя.

На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России же подобный инструмент был запущен в 2012 году дочерней структурой АИЖК Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое сейчас называется Агентством финансирования жилищного строительства» (АФЖС).

На тот момент «обратная ипотека» предоставлялась пенсионерам в возрасте от 60 лет, максимальная сумма займа составляла 80% от стоимости жилья, а ставка — 9% годовых. Финансирование могло быть получено единовременно либо переводилось ежемесячно равными траншами в течение 10 лет.

При этом размер выплат зависел от возраста заемщика.

В апреле текущего года Правительство РФ объявило о возможности реализации такого механизма и обозначило, что в качестве залога может быть использовано как движимое, так и недвижимое имущество и что данная программа будет доступна для малоимущих граждан. Однако сроки разработки и запуска «обратной ипотеки» пока не озвучены.

Неизвестно также, какой из институтов будет ответственен за ее развитие, но, вероятнее всего, все сведется к уже упомянутому АФЖС.

Банки, через которые будет осуществляться кредитование, также не определены, но можно предположить, что ими станут агенты, которые сейчас выдают ипотеку по стандартам АИЖК (Бинбанк, Росэнергобанк и прочие).

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

«Обратная ипотека» — это довольно неоднозначный инструмент. Изначально его предполагали направить на заемщиков, у которых были длительные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов, затем в эту программу включили пенсионеров старше 60-65 лет, у которых не было наследников.

Суть обратного ипотечного кредита заключается в том, что клиент передает собственную квартиру в залог банку. Для этого предварительно оценивается ее ликвидность. Впоследствии заемщик ежемесячно получает денежные средства в определенном размере кредитного лимита, а после смерти собственника квартира переходит в пользование, владение и распоряжение залогодержателя.

«Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности. Юридически такой вид ипотеки имеет альтернативу — пожизненную ренту.

Что касается возможной востребованности «обратной ипотеки», то нельзя сказать, что такая форма ипотечного кредитования станет популярной в нашей стране. Розничным банкам она неинтересна по двум причинам.

Первая — это рыночная нестабильность цен: когда квартира выходит на рынок после смерти заемщика, банк может выручить за нее меньшую сумму, чем ожидалось прежде. Вторая причина — такой кредит, в целом, неинтересен банку, поскольку сумма процентов и прибыли будет получена только по окончании срока договора.

При этом уже сейчас банк должен выполнять платежи по выданному кредиту, так что будущую прибыль можно причислить к слишком «длинным деньгам».

Отвечает д. э. н., профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов:

«Обратная ипотека» обсуждается в России с начала 2010-х годов. Данная программа интереснее договора ренты или переезда в социальную квартиру тем, что после смерти собственника его наследники могут рассчитаться с банком по кредиту с учетом реально выплаченных средств и вернуть квартиру. Услуга в настоящее время распространена в Северной Америке и вызывает интерес в нашей стране.

В 2012 году в ряде российских регионов силами существовавшего в то время ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) реализовывался пилотный проект по предоставлению «обратной ипотеки».

Программа была востребована, пенсионеры интересовались данной услугой, но большинство вопросов сводилось к тому, имеет ли «обратная ипотека» статус государственной программы или публичной поддержки администрации региона.

Последующий анализ проекта АРИЖК показал, что главным сдерживающим фактором развития «обратной ипотеки» в России является высокая стоимость привлечения финансовых ресурсов и, как следствие, высокая процентная ставка. Уровень в 9-10% годовых является критическим. И это вполне объяснимо — чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже будут выплаты, а это означает, что подспорья к пенсии не получится.

Отвечает аналитик ГК «ТелеТрейд» Марк Гойхман:

В России, согласно первоначальной задумке Министерства финансов, «обратная ипотека» призвана решить комплекс задач. Во-первых, это борьба с бедностью за счет использования малоимущими гражданами своего жилья для получения денег. Во-вторых, выплаты банкам по проблемным кредитам заемщиков, ставших неплатежеспособными.

Сразу стоит отметить, что пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом.

Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%.

Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 мая 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов. В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна.

Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК.

Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

• Текст подготовила: Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Минфин хочет запустить в России обратную ипотеку
• Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?
• Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Обратная ипотека – что такое и где получить | Ипотека онлайн

Ссуда, выдаваемая пожилым людям под залог квартиры или иного жилья – это и есть обратная ипотека. По сути, заемщик продает собственное жильё банку, но не сразу, а постепенно. Деньги выдают после оформления залога на квартиру. Инициировали такой вид кредитования Дом.рф. И пока он доступен только лицам пенсионного возраста.

Кто вправе рассчитывать на этот вид ипотеки

К будущим заемщикам предъявляют особые требования. На данный момент обратная ипотека для пенсионеров доступна гражданам РФ:

• возрастом от 60 до 65 лет;
• владеющих предметом залога более 3 лет;
• без нетрудоспособных иждивенцев;
• не имеющим малолетних наследников.

Количество солидарных заемщиков тоже ограничено. Максимум допускается два созаемщика, и обычно ими являются супруги. Причем оба должны быть владельцами жилплощади.

Банк будет основательно проверять имущество перед заключением сделки. Придется оформить полис страхования на объект, передаваемый в качестве обеспечения (102-ФЗ, ст. 31 (скачать)). Однако с текущего года планируется упростить обратную ипотеку для пенсионеров.

1. Прежде всего, расширят список граждан, которые смогут воспользоваться данным видом ссуды.
2. Увеличат и перечень залогового имущества. Помимо недвижимости, в залог можно будет передавать транспорт.

Кроме пенсионеров обратную ипотеку в России смогут получить малообеспеченные лица, у которых в собственности есть подходящее имущество.

Как работает этот вид кредитования

У такой ссуды имеются отличия от стандартного банковского продукта. Допускается два варианта выдачи займа:

1. Все средства переводятся клиенту сразу после заключения договора.
2. Заемщик получает каждый месяц определенную сумму.

Какой бы способ вы ни выбрали, платежи совершаются с учетом стоимости жилья. Чаще всего обратная ипотека для пенсионеров подразумевает второй вариант с ежемесячными выплатами. Они добавляются к пенсии на ограниченный период (пока не будет выплачена вся стоимость квартиры).

Заемщик не теряет право собственности на квадратные метры, они лишь передаются в залог, чтобы у банка были гарантии приобретения жилья в будущем.

После смерти клиента, объект продается, и из этих денег банк восполняет расходы на его содержание с процентами. Если с продажи жилья и погашения долга остались средства, их переводят родственникам умершего.

Либо они могут самостоятельно покрыть этот долг, забрав недвижимость себе.

Есть ли этот вид ссуды в банках сегодня

Большая часть российских банков не нацелена на оформление обратной ипотеки для пенсионеров. Причина такой непопулярности этой программы у кредиторов в высоких рисках. А они являются следствием нестабильных цен на рынке и нехватки активов у самих банков. Однако этот вид ссуды все же выдавались несколькими финансовыми организациями. Среди них был Бинбанк и Мособлбанк.

Воплощение в жизнь этой программы возложено на Дом.рф, а потому, полный список банков, кредитующих по ней, можно узнать в данном Агентстве. К сожалению, один из наиболее популярных представителей финансового рынка – Сбербанк обратную ипотеку не выдает. Хотя здесь имеются свои продукты, предназначенные для граждан пенсионного возраста.

Важно знать: Ипотека до 75 лет — список банков и условия

Ипотека до 75 лет — список банков и условия

Чем такая ссуда отличается от ренты с пожизненным содержанием

Договор ренты (ГК РФ, ст. 583 (скачать)) больше распространен сегодня среди собственников жилья. По нему владелец недвижимости передает ее лицу, которое платит ренту, в собственность.

Плательщик же гарантирует раз в месяц или с иной периодичностью вносить платежи. И если при обратной ипотеке для пенсионеров имущество передается в залог, то по договору ренты владелец объекта теряет на него права (ГК РФ, ст. 585 (скачать)).

С момента подписания документов он может лишь проживать здесь.

При обратной ипотеке банк получает жильё только после смерти заемщика, и уже затем возвращает затраченные на него средства. Но на выплачиваемые пенсионеру деньги начисляются проценты, которые прибавляют к основной задолженности.

Первый вариант (рента) выгоден плательщику, на которого оформляют квартиру. Здесь больше рисков у пенсионера или иного лица, получающего средства. Соглашение с банком несет больше рисков для финансовой организации.

Хотя и здесь есть свои недостатки, о которых необходимо знать.

Плюсы и минусы

Сегодня обратная ипотека для пенсионеров в Сбербанке недоступна, и это можно отнести к минусам – ограниченное количество кредиторов. К остальным недостаткам относятся:

• невозможность определить точный период выдачи ссуды;
• содержать квартиру в период кредитования обязан пенсионер;
• отсутствие защиты рисков граждан со стороны государства.

Последний пункт означает, что, если клиент банка нарушит условия соглашения, его могут выселить, хотя подобное действие – крайняя мера. И не забывайте, что по займу начисляются проценты. Плюсы программы более очевидны:

• одинокий пенсионер получит финансовую независимость;
• если договор составлен грамотно, выгода есть у обеих сторон сделки;
• жильё может перейти наследникам, если они выкупят его у банка;
• заемщик проживает в собственной квартире пожизненно;
• оставшиеся после продажи жилья деньги распределяются между наследниками.

И главное – право собственности на имущество остается за прежним владельцем.

Оцените автораПоделитесь в социальных сетях