Какие бы усилия люди ни прикладывали, проверяя недвижимость перед покупкой, все равно остается большая вероятность ее потерять. В первую очередь это относится к ситуациям с банкротством продавцов. Рядовому покупателю, не обладающему достаточным опытом работы на рынке недвижимости, увидеть признаки потенциальной опасности не под силу. Попробуем разобраться вместе.
Банкротом в один миг не становятся. bankrotbook.ru
Не мы такие, жизнь такая
Единственное, что приходит в голову обычному человеку перед покупкой недвижимости в связи с несостоятельностью продавца, – это проверить его по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Не найдя там никаких записей о собственнике, покупатель обычно успокаивается. И бывают такие случаи, когда через некоторое время он все-таки теряет купленное жилье.
А все потому, что Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность признания сделки незаконной задолго до признания должника банкротом. И срок в таких случаях исчисляется годами, предшествующими сделке.
Например, суд может признать недействительной продажу недвижимости за год до подачи должником заявления о признании его банкротом, если посчитает, что стоимость объекта была ниже рыночной. Получается, купили вы квартиру подешевке. А продавец быстро прокутил все деньги. Потом влез в долги и меньше чем через год после сделки объявил себя банкротом. И поэтому квартиру у вас отберут.
Еще более «веселая» ситуация складывается, если суд решит, что покупатель знал или мог догадываться о коварных намерениях будущего должника. В этом случае будут признаны недействительными сделки, совершенные за три (!) года до подачи продавцом заявления о банкротстве.
Причем вы можете купить недвижимость у порядочного гражданина. Который, в свою очередь, купил ее у потенциального банкрота. Или такая цепочка может быть еще больше. Но все эти сделки будут признаны судом недействительными, а недвижимость подлежит изъятию в пользу кредиторов. И тогда вам придется изрядно попотеть, доказывая свою добросовестность.
Ищем признаки банкротства
Что можно сделать, чтобы избежать подобного развития событий?
Во-первых, никогда – запомните,никогда! – не занижайте стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Широко распространенная практика встречных расписок в случае возможного банкротства продавца не поможет вам вернуть незафиксированную договором разницу.
С решением суда не поспоришь. userapi.com
Тут и основную то сумму получить обратно будет проблематично, когда человек банкрот. Но, по крайней мере, сделка не будет выглядеть для суда подозрительной. И у него не будет повода применять нормы Закона о банкротстве.
Во-вторых, всегда проверяйте историю продажи приобретаемой недвижимости. Если прежние владельцы избавлялись от нее, едва купив, хорошего не жди. Это явный признак каких-то проблем, которые неизбежно проявятся.
Особенно стоит остерегаться недвижимости, которая была за последние год-два оформлена на родственников или друзей продавца. Тем более, если он продолжает в ней жить. Это почти всегда означает, что он знает о надвигающемся банкротстве и пытается вывести свои активы из-под удара.
В-третьих, тщательно проверяйте продавца на наличие исполнительных производств и участию в судебных делах. Обычно банкротом за один день не становятся. Этому предшествуют годы беспорядочной финансовой деятельности, которая всегда на виду.
Даже если все имеющиеся исполнительные и судебные дела погашены, то их количество, периодичность появления и суммы долга расскажут о многом. Кроме того, в последнее время из-за пандемии информация на сайтах приставов и судов обновляется с опозданием. Неприятные сюрпризы могут появиться уже после сделки.
Будет нелишним запросить кредитную историю продавца (ее дадут вам в банке с его согласия). И если в последнее время он задерживает платежи по кредитам, а также недавно сменил свое место жительства, стоит отказаться от покупки немедленно. Это как раз те условия, которые позволят суду впоследствии признать сделку недействительной.
К сожалению, не существует никаких законных методов, позволяющих избежать потенциального риска потери недвижимости в случае банкротства бывшего собственника. Даже титульное страхование не спасет. И покупка через ипотеку тоже. На квартиру, находящуюся в залоге у банка, тоже можно наложить арест.
- В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?
- Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
- Квартира «со скидкой». Купила квартиру у «наследника» и осталась на улице
- Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Можно ли покупать квартиру у банкротов?
Большинство людей совершает сделку купли-продажи крупной недвижимости раз или два в жизни. Чтобы заработать на квартиру в большом городе, нужно трудиться десятилетиями. И тем страшнее оказаться в ситуации, когда нет ни денег, ни заветных метров. Увы, такие трагедии регулярно происходят в Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде, Смоленске и десятках других городов.
Один из факторов риска – покупка недвижимости у будущего банкрота. Беда в том, что у человека в паспорте не пишут о его экономической несостоятельности. Зато квартиру потом могут запросто отсудить компании и люди, которым продавец задолжал чуть раньше. Ситуацию усугубляет тот факт, что в интернете – сотни статей, где утверждают: в покупке квартиры у банкрота нет ничего страшного.
Чтобы разобраться в этой теме, пришлось отбросить юмор и иронию в сторону. Какие могут быть шутки, если сотни людей рискуют миллиардами рублей! Как не купить квартиру у банкрота? Каковы шансы, что сделку признают недействительной? Как вычислить подозрительного продавца? Поговорим откровенно и без купюр.
Купля-продажа квартиры, банкротство: вспомним законы
Общие принципы продажи недвижимости закреплены в гл.7 Гражданского кодекса. В ст.550 ГК РФ отмечено, что при покупке объекта составляется единый договор, который подписывают все стороны. Статьёй 551 ГК закреплено, что соглашение подлежит обязательной регистрации в государственном органе.
В договоре должен быть точно определен объект: вид недвижимости, местонахождение объекта, адрес, площадь, при наличии – инвентарный номер. Для совершения сделки все стороны должны быть правоспособными, подтвердить свою личность. К сожалению, закон не обязывает продавца раскрывать объём и перечень долгов.
Согласно ст.61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным как самим Законом, так и гражданским кодексом. Установлен временной интервал – один год до принятия заявления о признании банкротом или после принятия заявления.
Важно! Главный риск покупки квартиры у банкрота – перспектива признания сделки недействительной, что предусмотрено ст.166 ГК РФ. При этом ст.174.1 ГК РФ установлены запреты на приобретение имущества у банкрота, а также должника (если объект заложен). Общий срок исковой давности – 3 года, и он может быть восстановлен судом.
Покупка недвижимости у банкрота: как это происходит?
Экономически несостоятельное физическое лицо – это человек, чья сумма активов меньше, чем объём долгов.
И если имущество остаётся неизменным в цене, то обязательства имеют свойство расти, как снежный ком.
Проценты, штрафы, пеня – глазом моргнуть не успеешь, как долги превысят стоимость самого дорогого объекта. Продажа квартиры происходит в ситуации, когда её потеря становится неизбежной для банкрота.
Важно! Объект недвижимости может находиться в залоге. Информацию об этом в Росреестр обязаны передать сами стороны сделки.
Вариантов, как сделка становится реальной, несколько:
- Заключен предварительный договор купли-продажи. В этом случае покупатель вносит аванс, а сама сделка несколько откладывается. Готовьтесь распрощаться с этими деньгами (в лучшем случае).
- Обременения на квартиру не зарегистрированы в Росреестре. Кредитор не посчитал нужным сообщить об этом в орган.
- Объект надлежащим образом не проверен на предмет обременений, подозрительных сделок. Это – распространённая ошибка обычных граждан, тех самых, что покупают квартиру раз в жизни.
- Продаже предшествовала цепочка сделок. Например, квартиру обменяли или подарили друг другу близкие родственники. Потом добросовестный покупатель приобретает её у «вешалки», не зная действительную историю объекта.
Купил квартиру у банкрота: что делать?
Остаётся только надеяться, что ситуация разрешится сама собой. Увы, проверять чистоту сделки нужно до её реализации! Некоторые люди прибегают к таким способам, как регистрация детей (пожилых родственников), совершение цепочки сделок по дальнейшему отчуждению объекта (продажа, дарение, обмен). К сожалению, это не поможет оставить недвижимость за собой.
Если сделку признают недействительной, будет постановлено вернуть стороны в исходное состояние. Т.е., покупатель возвращает квартиру, а продавец – деньги. Все последующие сделки тоже будут признаны недействительными. Но в случае с банкротом вернуть сумму практически невозможно. Требования нового кредитора просто поставят в очередь и будут учитывать при реализации имущества.
Ситуации, когда квартиру банкрота, скорее всего, заберут
Если судьба объекта уже была решена до совершения сделки, то договор купли-продажи могут признать недействительным. Это возможно в следующих ситуациях:
- квартира являлась предметом залога по договору кредитования (займа);
- продавец не имел права распоряжаться объектом без согласия банка;
- продажа произошла незадолго до признания физического лица банкротом;
- квартира хотя и не была заложена, но её продажа принесла ущерб интересам кредиторов.
Обратите внимание! Один из факторов риска – указание в соглашении цены, заведомо ниже рыночной. В этом смысле для покупателя важно отразить реальную стоимость, а не занижать её.
Как узнать, не является ли человек банкротом (несостоятельным)?
Крайне рискованно покупать квартиру у закредитованного человека. Даже если он не допускает просрочек платежа прямо сейчас, он может скатиться в долговую яму в ближайшем будущем. Стопроцентной гарантии не даст никто, но есть несколько простых способов проверить партнёра:
Стоит расспросить о судьбе объекта соседей, поискать упоминания в интернете. В общем, нужно всеми доступными средствами убедиться, что квартира чиста.
И помните: даже тщательнейшая проверка ничего не гарантирует. В интернете советуют интересный вариант: на часть сделки брать в банке кредит.
Действительно, финансовые учреждения, прежде чем одобрить выдачу средств, тщательно проверят объект.
Что должно насторожить?
Есть несколько признаков поведения продавца, которые могут свидетельствовать о предстоящих проблемах:
- Заниженная цена сделки (должен насторожить дисконт в 10% от рынка и больше);
- Непродолжительное владение квартирой;
- Странное поведение продавца, который при торге готов сбрасывать цену на 10% и более;
- Желание провести сделку «здесь и сейчас».
Судебная практика
Прощай, квартира
В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»
Альберт Дзень/ТАСС
На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.
О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.
Продавец с долгами Что это значит
Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.
Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.
«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.
При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».
Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.
Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ
Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.
При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).
Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.
«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.
Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».
Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ
Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.
Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.
Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги
Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».
Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.
Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя
Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.
«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».
Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.
Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда
«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.
При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.
Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.
Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры
На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.
При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).
Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.
Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.
«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.
Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной
Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.
Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».
Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).
«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».
Права покупателя Может ли он доказать свою правоту
Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.
«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.
На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.
Когда могут отменить сделку при банкротстве продавца
Прочла в интернете следующую историю, после которой боюсь приобретать квартиру на вторичке. Дальше рассказываю со слов покупателя.
Какие-то люди купили в 2016 году квартиру у физлица по рыночной стоимости. Спустя два с половиной года получили иск о признании сделки недействительной по причине банкротства продавца в 2017 году.
С продавцом знакомы не были, в сговор не вступали. Со слов большинства юристов: при покупке недвижимости в срок за ТРИ года ДО признания продавца банкротом покупатель может законным образом лишиться и купленной квартиры, и денег за нее.
Обезопасить себя от такого случая никак нельзя.
Пожалуйста, разберитесь, правда ли это.
Марина
Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.
Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.
Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.
- Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.
- Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.
- Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.
Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.
Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.
Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе.
Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить.
Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.
Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.
Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.
Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.
Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 8 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.
Например, в Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца суд отменил сделку.
- Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.
- Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.
- Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.
Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.
То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.
Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной сделку о купле-продаже квартиры.
Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей.
Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.
Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.
А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.
Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.
Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.
Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то, кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.
Если ваши знакомые не предлагают формально купить у них квартиру, то вряд ли кто-то незнакомый будет передавать права на квартиру за копейки. Так что ситуация может стать реальностью только в погоне за сумасшедшими скидками.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Купить квартиру у банкрота и остаться без жилья. Как не допустить такого?
- рассмотрим дело из Верховного суда, где сразу два покупателя одной и той же квартиры оказались вынуждены бороться за нее в суде из-за банкротства предыдущего собственника;
- поразмышляем: можно ли было избежать подобного развития событий и что для этого нужно было сделать?
- вспомним про реестр недвижимости: стоит ли на него рассчитывать? В каких случаях он не поможет?
- сделаем выводы: как проверить квартиру перед покупкой, чтобы сделку не отменил суд;
Я продолжаю делиться интересными и важными, на мой взгляд, правовыми позициями, которые Верховный суд включил в Обзор судебной практики № 3 (2020 год). Первая статья по тому же обзору:
На долги перед государством проценты не начисляются
Другую важную мысль, которая касается каждого, кто хочет приобрести недвижимость, высказала Судебная коллегия по экономическим спорам в Определении от 20.08.2020 № 305-ЭС19-3996(6). Дело попало в Обзор (п. 19):
Приобретая недвижимость банкрота, можно остаться без жилья. Чтобы этого не случилось, необходимо перед покупкой проверить все детали буквально «под микроскопом». Простой проверки выписки из ЕГРН недостаточно. И на то, что торги по банкротству сами по себе гарантируют безопасность сделки, надеяться тоже нельзя.
Что же тогда делать добросовестному покупателю? Как вообще обезопасить себя от рисков при покупке недвижимости? Разберемся во всем по порядку.
Огромное количество квартир имеет «темное прошлое»: ипотека, долги, жильцы и пр. Чтобы не стать жертвой «нехорошей квартиры», покупателю нужно быть очень внимательным: изучить приобретаемую недвижимость как «на бумаге», так и «на месте» (изображение: https://vk.vkfaces.com/850224/v850224331/2feac/hsYv5dEl2EM.jpg)Огромное количество квартир имеет «темное прошлое»: ипотека, долги, жильцы и пр. Чтобы не стать жертвой «нехорошей квартиры», покупателю нужно быть очень внимательным: изучить приобретаемую недвижимость как «на бумаге», так и «на месте» (изображение: https://vk.vkfaces.com/850224/v850224331/2feac/hsYv5dEl2EM.jpg)
Как было дело?
Некая гражданка И. приобрела у гражданки Д. квартиру. После чего гражданка Д. вступила в процедуру банкротства. Арбитражный управляющий быстро и без участия покупательницы признал через суд договор купли-продажи недействительным, таким образом, восстановив право собственности на квартиру прежней владелицы Д. Запись о чем внесли в реестр недвижимости (ЕГРН).
Далее управляющий так же быстро продал квартиру с торгов гражданину Р. Гражданин Р. уплатил необходимую сумму и приехал вселяться в новое жильё.
Но гражданка И. все это время там преспокойно жила! Она была явно не рада новому «владельцу». Но отныне защищать своё право на спокойную жизнь предстояло в суде. Поскольку процедура банкротства в разгаре.
В банкротстве суд контролирует все действия должника, кредиторов, управляющего и даже третьих лиц. Поэтому даже очевидные, казалось бы, вещи должны проходить только через суд. И гражданка И.
оказалась втянута в судебные тяжбы о собственном жилье на годы, хотя к банкротству предыдущего владельца никакого отношения не имела.
Защищать свои квадратные метры покупательница отправилась в арбитражный суд с жалобой на решение, которым договор купли — продажи был признан недействительным. Отменить судебный акт удалось.
Но на этом злоключения гражданки И. не кончились. Ей пришлось оспаривать и результаты банкротных торгов, так как управляющий возражал.
Формально в обязанности управляющего при банкротстве входит защита прав всех заинтересованных лиц. На практике многие недобросовестные управляющие действуют исключительно в интересах тех, кто больше заплатит.
Арбитражный суд первой инстанции покупательницу поддержал. Однако, вторая и третья инстанции не согласились:
Закон о банкротстве предполагает, что результаты торгов можно отменить только в одном случае: если нарушена процедура. А она нарушена не была.
И только Верховный суд, куда совсем не просто дойти, защитил право гражданки И. владеть и распоряжаться ее же имуществом.
Итак, гражданка И. в итоге всех своих «хождений по мукам» добилась своего и осталась в собственной квартире.
Но что с гражданином Р.? Который, между прочим, покупал квартиру на банкротных торгах,
Торги в процедуре банкротства регулируются законом. Их проводит арбитражный управляющий, а контролирует суд. Это должно гарантировать «чистоту» сделки.
Но иногда это работает наоборот, что и случилось в рассматриваемом деле.
А еще запись в ЕГРН гласила, что владелец квартиры — гражданка Д., в отношении которой идет дело о банкротстве.
Три железобетонных аргумента в пользу того, что можно платить деньги и спокойно обживать квадратные метры!
Но Верховный суд решил иначе. По мнению тройки судей, решение покупателя о приобретении квартиры было преждевременным и необдуманным, потому что:
«В случае проявления Р. минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, — осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Д. на квартиру…«
Недвижимость надо проверять тщательно!
С одной стороны, логично: покупая жильё, съездить на место надо бы. Для большинства населения покупка жилья — самая крупная сделка в жизни. Можно себе позволить как следует все осмотреть…
Но, с другой стороны, такая логика совсем не вписывается в идею публичной достоверности государственного реестра недвижимости. Статью 8.
1 Гражданского кодекса пока никто не отменял: «Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином«
В странах, где есть публичный реестр недвижимости, он для того и нужен, чтобы (1) давать достоверную информацию и (2) чтобы тысячу раз такую достоверную информацию не перепроверять
Верховный суд России же, по сути, считает, что никакой публичной достоверности реестра нет в природе. Мало ли что там написано! Ты съезди, проверь хорошенько. Вдруг запись в реестре неправильная. Или нет, даже не так: вдруг там, на месте, ты увидишь что-то, благодаря чему суд потом (когда-нибудь) отменит запись в реестре!
«И если ты не съездил, — говорит нам высший суд, — то потом мы отменим запись в реестре, а ты будешь нести все негативные последствия»
Хорошее дело получается, однако! По мнению Верховного суда, каждый человек обязан наизусть знать не только закон, но и то, что он не всегда работает.
А именно: что напрямую указанная в Гражданском кодексе достоверность ЕГРН работает «с оговорочкой». Что любой суд легко отменит любую запись в реестре, а пострадает от этого покупатель.
Уверен: Верховный суд руководствовался какой-то иной логикой.
Скорее всего, как всегда в таких случаях бывает: надо было справедливо решить конкретное дело (что удалось, надо признать. В рамках отдельно взятого спора я с экономической коллегией полностью согласен).
Вот только зачем ради этого подкладывать в право собственной страны бомбу не замедленного даже, а мгновенного действия? Ведь теперь можно запросто лишить жилья тысячи людей, «неосмотрительных покупателей»!
Меры предосторожности при покупке недвижимости
Как это часто бывает с законами в России, читать их иногда нужно между строк. Это дело из таких. Между строк читаем: приобретая квартиру при банкротстве, можно наткнуться на очень серьезные проблемы.
Можно ли их избежать? Увы, подстраховать себя на 100% не получится. Банкротство, особенно предстоящее, просто так не обнаружить. Далее приведу несколько советов, как бы лично я минимизировал риски в таких случаях:
1. Проверить документы о праве собственности продавца и выписку из ЕГРН.
Оттуда можно узнать, кто именно имеет какие-либо притязания на жильё.
2. На федеральном реестре сведений о банкротстве проверить каждого из таких лиц: не введена ли в отношении кого-либо процедура банкротства, не подано ли заявление о банкротстве.
Аналогично нужно проверить супруга(у) собственника, в том числе бывшего(ую). В ходе банкротства могут всплыть и их истории: например, могут признать недействительным соглашение о разделе имущества при разводе и вернуть банкроту право на 50% имущества. И продать долю.
Если продавец банкрот или идет к этому, прекратите с ним переговоры! Или хотя бы обратитесь за советами к юристу. Особенно если цена привлекательная: это лишний повод задуматься о том, что продавец «сливает» имущество, чтобы не платить кредиторам.
Никаких сделок с банкротами без грамотного изучения ситуации! Это может затянуть в судебные тяжбы на долгие годы. (изображение: https://drpravo.ru/wp-content/uploads/2017/10/ogranicheniya-pri-bankrotstve-fizicheskih-lic-4.jpg)Никаких сделок с банкротами без грамотного изучения ситуации! Это может затянуть в судебные тяжбы на долгие годы. (изображение: https://drpravo.ru/wp-content/uploads/2017/10/ogranicheniya-pri-bankrotstve-fizicheskih-lic-4.jpg)
3. Если недвижимость приобретается с торгов по банкротству, внимательно изучить дело о банкротстве в картотеке арбитражных дел. Это абсолютно бесплатно и общедоступно.
Обратитесь за советом к юристу: он поможет оценить «жизнеспособность» судебных актов. Например, можно ли их обжаловать и стоит ли ожидать, что это произойдет?
4. Взять с продавца письменные гарантии, что у него нет долгов, которые могут повлечь банкротство, а также о том, что ему ничего не известно о намерении кредиторов обанкротить его.
Это само по себе не избавит от претензий арбитражного управляющего, но отчасти поможет сохранить сделку купли-продажи в силе, если банкрот нарушит свои обещания.
Главное: помнить о рисках, которые несет банкротство. Если о супружеских правах на имущество или дееспособности продавца сейчас более — менее задумывается каждый покупатель, то банкротные риски для многих по-прежнему неочевидны.Если есть сомнения, не совершайте никаких действий без совета грамотного юриста.
Спасибо всем, кто дочитал до конца! Тема может показаться слишком скучной и интересующей только юристов, но вал банкротств физических лиц в стране растет. И будет расти, время сейчас такое.
Поэтому каждый желающий приобрести недвижимость может столкнуться с тем, что купленным им имуществом начнут расплачиваться по долгам постороннего человека.
Если у вас есть знакомые, которые собираются приобрести квартиру или иную недвижимость, сделайте доброе дело: отправьте им ссылку на эту статью. Каждый должен знать о скрытых угрозах при покупке и быть готовым защитить свои права.
Подписывайтесь на канал! Вместе мы сделаем правовую действительность лучше! Подписывайтесь на «Правовую культуру» в Instagram! Там вы найдете ещё больше актуальных новостей и проблем права в кратком изложении