Что такое дома, ограниченно годные для проживания

Жилой фонд постоянно, но все же недостаточно быстро обновляется. Некоторые здания нуждаются в том, чтобы быть признанными аварийными. Это необходимо для обеспечения безопасности граждан. В статье рассказано о том, какое жилье, когда и зачем признают непригодным для жизни, а также, что делать собственникам, чье жилье является таковым.

Какое жилье считается непригодным для проживания

ФЗ РФ №185-ФЗ непригодной (аварийным) признает жилую площадь:

находящуюся в опасной для обитания человека зоне (существует риск оползней, сельвы, лавины из снега, подтопления, дом располагается слишком близко к воздушным линиям передач переменного тока, в зоне ЧС);
свыше 70% несущих конструкций которой изношены (со временем в стенах и фундаменте появляются не подлежащие заделке трещины);
в пределах которой нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы проживания (если исправить ситуацию невозможно без переселения жильцов и разрушения постройки);
расположенную вблизи оживленной магистрали (существует предел уровня шума, превышение которого негативно отражается на здоровье).

Невозможно проживать в доме по причине его частичного или полного разрушения под воздействием природной стихии (ураган, наводнение, землетрясение), пожара.

Аварийным дом становится, только если доказано, что, проживая в нем, жильцы рискуют своими жизнями и здоровьем (существует риск обрушения здания, потолка, пола, заражения опасными заболеваниями из-за наличия плесени и вредителей).

При этом отсутствие в доме необходимых коммуникаций (горячая и холодная вода, свет, газ, санузел) не является причиной для переселения по причине непригодности здания для проживания. Это же касается случаев отсутствия лифта или отдаленности мусорных контейнеров, не благоустроенной территории.

Чем отличаются ветхое, аварийное и непригодное для жилья?

Термин «ветхое жилье» встречается в методических пособиях, к примеру, в методичке, касающейся ЖКХ, выпущенной в 2004 г. Ветхими признаются здания, а также отдельные конструкции, изношенностью более 70% для каменных строений и 65% для деревянных. При этом сама конструкция может сохранять прочность и не разрушаться, но жилье для обитания становится непригодным.

Так, иногда дом вполне безопасен, но по причине появившихся в его стенах дырами, сорванной крыши, прогнивших полов жить в нем становится невозможно. Указанное процентное соотношение приблизительно, нигде и никаким документом не закреплено.

Ответственные лица обычно определяют ветхость жилья на глаз, исходя из собственных представлений о том, как должно выглядеть подходящее для обитания здание.

Аварийным считают здание, где жить опасно именно из-за нарушения норм безопасного размещения человека. В ветхом жилье теоретически жить можно (заделать дырку пленкой, подлатать крышу, утеплить стены), в аварийном доме жить опасно, поскольку в любой момент он может разрушиться.

Ветхое жилье способно простаивать в таком состоянии годами, непригодное постепенно разрушается. Из ветхого жилья переселяют реже, чем из того, что признано непригодным. Всегда есть шанс на качественный ремонт или реставрацию, которые вернут зданию не только прежний облик, но и качество.

Непригодное здание редко когда подлежит реставрации или ремонту. Фундамент или стены восстановить невозможно.

Порядок признания жилья аварийным или непригодным для проживания

Аварийным жилье признают после осмотра и вынесения заключения членами специальной комиссии, созванной по просьбе жильцов или ответственных госработников. Происходит это в административном (стандартном) порядке или в ходе судебного заседания (при не согласии с тем, что в доме можно жить или же наоборот с тем, что дом нужно обязательно сносить).

В административном порядке

если владельцы полагают, что здание отремонтировать нельзя, то они обращаются к местным властям. решить вносить или нет недвижимый объект в реестр аварийного жилья, обязана межведомственная комиссия. созыв ее производится в соответствии с постановлением №47 не позже, чем через 30 дней после получения заявления.

затопление квартиры соседями. что делать? как подать в суд?

в обязанности комиссии входит:

составление акта об обследовании здания и отдельных его помещений (подвал, квартира, комната);
вынесение заключения о степени пригодности здания к проживанию.

члены комиссии:

проверяют состояние несущих и ограждающих конструкций на предмет разрушений и серьезных повреждений;
изучают наклоны и прочность лестниц;
изучают состояние инженерной системы и соответствие ее санитарным требованиям;
осматривают наружные сцены на предмет обеспечения ими необходимой теплоизоляции;
убеждаются в защищенности жилья от внешнего природного воздействия (ветра, пыли, дождя, снега).

в состав комиссии могут включить жильца, проживающего в аварийном доме, но у него только совещательная роль, права голоса такой человек не имеет. если дом признан непригодным для жизни, то собственники квартир уведомляются о предстоящем выселении не позже, чем на следующий после вынесения соответствующего постановления день.

собственник жилья вправе потребовать компенсировать ему убытки, связанные с переселением или потребовать полностью возместить стоимость квартиры.

жильцы, владеющие квартирой по договору социального найма, компенсацию требовать не вправе, им выдают равное по площади жилье в новом доме, куда переселяют людей из аварийного жилья. возмещение цены квартиры происходит на основании ст. 32 жк рф и без возможности последующего участия в программе переселения жильцов из старого дома в новый.

пример. гражданин бирюков р.о. потребовал компенсировать ему стоимость квартиры, из которой его планируют переселить. просьба была удовлетворена. спустя некоторое время все жильцы дома переселились в новые квартиры, старое здание снесли. гражданин бирюков новое жилье не получил, поскольку стоимость некогда принадлежащих ему квадратных метров была полностью выплачена.

комиссией исследуются технические характеристики здания (технический паспорт), запрашиваются выписки из егрп. окончательное заключение членов комиссии оформляется в 3 экземплярах. при этом, если голоса членов комиссии равны, то решающий принадлежит председателю.

правила проживания в многоквартирном доме

в случае несогласия жильцов дома с принятым решением, они вправе добиваться признания дома непригодным для проживания в судебном порядке.

в судебном порядке

подать заявление в суд с целью обжалования принятого межведомственной комиссией решения можно в течение 3 месяцев со дня получения сведений о таковом (с.219 кас рф). чтобы доказать безосновательность и ошибочность выводов, к которым пришли члены комиссии, подают ходатайство в суд, содержащее просьбу о проведении строительной экспертизы.

в ходатайстве указывают на необходимость получения у эксперта ответов на вопросы:

о состоянии здания, находящегося по конкретному адресу;
о возможности провести ремонт здания, реконструировать его;
об экономической целесообразности реконструкции или ремонтных работ, способствующих восстановлению здания.

если эксперт выдаст заключение о том, что ни проживание, ни ремонт в здании не являются возможными, то заключение, сделанное межведомственной комиссией, признается судом недействительным. порядок действия в этом случае зависит от того, является гражданин собственником помещения или же владеет им по договору социального найма.

необходимые документы

Чтобы добиться созыва межведомственной комиссии заявитель обязан предоставить:

заявление с требованием признать дом аварийным;
ксерокопию документов, подтверждающих право собственности;
проект преобразования нежилого помещения в жилое, если таковое происходило;
отчет специальной организации, привлеченной к обследованию жилья с целью выявления износа и других мешающих проживанию в доме деталей;
заключение проектно-изыскательной организации о результате обследования несущих и иных конструкций (иногда в таком заключении нет нужды);
письма и жалобы граждан, не удовлетворенных состоянием собственного жилья.

Дополнительно могут потребовать техническую документацию (технический паспорт и план помещения), а также бумаги, подтверждающие право собственности на дом.

Жилье признано непригодным для проживания – что дальше?

Важно, чтобы жилье не просто признали непригодным, но и учли, что оно непригодно также и для ремонта, реконструкции. После получения соответствующего заключения суда или решения комиссии граждане, владеющие жильем по договору социального найма:

встают на учет вместе с теми, кто нуждается в улучшении условий жизни (происходит это по месту проживания, обращаются в муниципалитет);
добиваются признания их малоимущими (нужны такие документы, как справка о составе семьи, копии поквартирных карточек, копии лицевого счета в банке, документы на жилье, справки с учебы, работы, бумаги, подтверждающие стоимость имущества).

Обычно расселение производится в течение 12 месяцев. Но иногда граждан расселяют в кратчайшие сроки. Обычно это происходит, если дом признают аварийным после сильного пожара, землетрясения, обнаружения, что при его постройке использовали вредоносные и опасные для здоровья человека вещества.

Собственникам квартир никаких действий предпринимать не нужно, они получают новое жилье.

Как происходит переселение из непригодного для проживания жилья

Владельцам аварийного жилья компенсируют расходы, связанные с переездом и стоимостью недвижимости.

Возможны два варианта развития ситуации с переселением:

Владелец квартиры получает другую жилую площадь взамен утраченной при сносе аварийного здания.

При этом оформляют договор об освобождении собственности. Оформляют новые документы на владение конкретной жилой площадью. Собственник переезжает в новый дом в установленный срок.

Собственнику возмещается стоимость квартиры.

Размер компенсации не может быть меньше рыночной стоимости аналогичной жилой площади. Возмещению подлежат также оплата услуг грузчиков и съем квартиры, если заселение по каким-то причинам происходит не в установленные сроки.

Обычно государство соглашается на компенсацию только в том случае, когда в конкретном районе нет свободного жилья (нет свободных квартир, не та площадь, дом, предназначенный под расселение, уже разрушен, а новый еще не закончили строить).

Предоставленная жильцам из аварийного дома площадь должна быть соответствующим образом оборудована – проведены коммуникации, в квартире установлена плита, во дворе есть место под парковку. Условия жизни в новом доме обязаны быть лучше предыдущего. Переселять из одного непригодного жилья в другое, даже временно, собственно также как и переселять в коммунальные помещения, права не имеют.

На выбор переселенцу предоставляют три варианта квартир.

Если он не остановится ни на одном из них, то ему просто компенсируют утраченное жилье (исключение – собственники, владеющие квартирой по договору социального найма, им жилую площадь предоставляют все равно, даже в обход высказанного мнения о таковой). На переезд отводится не менее 6 месяцев со дня получения уведомления о выделении нового жилья.

Не имеют права предоставлять квартиры меньшие по площади тех, что были в собственности. При условии проведения доплаты государство вправе выделить большую площадь, но лишь при наличии таковой. Отправить в другой район или город также не могут.

Непригодным считается дом, жить в котором становится опасно жить по какой-либо причине (разрушение стен, потолка, фундамента, неблагоприятные санитарные условия). При этом различают такие понятия, как ветхое и аварийное жилье. Ветхое подлежит ремонту, аварийное сносят. Для определения судьбы дома созывают специальную комиссию, призванную обследовать жилье.

Ветхое, аварийное, непригодное для жилья: в чём разница?

Ветхое, аварийное, непригодное для проживания жильё: есть ли разница в этих понятиях? Кто определяет состояние дома, и когда можно претендовать на переселение? Ищем ответ вместе с Knowrealty.ru

На что жалуетесь?

Течёт крыша? Упал потолок? Залило подвал? Треснула штукатурка или целая стена? Редкий российский дом массовой застройки может похвастаться идеальным здоровьем. И всё же не каждое проблемное жилье – аварийное. Жилищный кодекс для проблемных домов предлагает сразу несколько диагнозов.

Начнем с того, что в юридических документах нет юридического объяснения понятиям «ветхий» и «аварийный». Закон РФ признает формулировку «жильё, непригодное для жилья». Именно такое в народе назвали аварийным. По соответствующему Постановлению правительства, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции считается жилье, если:

— Здание не подлежит ремонту;
— Проживание в здании опасно для жизни людей;
— Состояние помещения не позволяет обеспечить соблюдение норм СанПина;
— Здание расположено на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве;
— Здание находится в зоне ЧС.
При этом повода для расселения нет, если в одно-или двухэтажном доме отсутствует канализация, а в доме свыше 5 этажей – лифт и мусоропровод.
Что насчёт «ветхого»?

Определение «ветхий» можно считать разговорным, так как встречается оно чаще всего в методичках. Например, в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004».

По этому пособию, ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов — свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

Ветхий дом Мюллер-Шталя в гроде Советск Калининградской области. Боев М.В. / Wikipedea (CC BY-SA 3.0)

Иными словами, ветхое здание – то, что ещё стоит, а аварийное – того и гляди рухнет.
Есть ещё один документ, регламентирующий проблему ветхого жилья — «Критерии и условия от Госстроя России». По ним, к непригодным для жилья относятся:
а) жилые дома в аварийном состоянии;
б) ветхие жилые дома;
в) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещённых к застройке;
г) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
д) жилые дома, расположенные в местах экологического неблагополучия (при обнаружении нарушений природного равновесия местности или территории либо ухудшении геологических, морфологических, физических и других показателей почвы);
е) жилые дома, в которых невозможно предоставить жителям коммунальные услуги, соответствующие по качеству требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, и организовать техническую эксплуатацию жилого дома.
Кто определяет?

Признать дом пригодным или непригодным для проживания может только специальная межведомственная комиссия. Но начинается всё с жильцов.

Если вы считаете, что условия проживания никуда не годятся, пишите заявление в администрацию. После этого организуется комиссия, которая делает экспертизу и изучает состояние всего дома, а не только вашей квартиры.

Имейте в виду, процесс долгий, может занять от месяца до нескольких лет.

Опытные люди утверждают, что на признание дома аварийным власти идут крайне неохотно, так как после этого они обязаны расселить жильцов по новым квартирам. И не просто расселить, а с условиями проживания лучше, чем были. Поэтому чаще всего дело заканчивается ремонтом проблемной зоны: крыши, стен или подвала и справкой о том, что в доме можно жить.

Жильцы также в праве провести независимую экспертизу. За свой счёт, конечно. Цена за подобные услуги в Москве – от 30 тысяч рублей. Независимая экспертиза пригодится в том случае, если жильцы решат оспорить решение межведомственной комиссии в суде.

Мария Соловьёва

«В них можно жить»: в России легализуют полуаварийные дома — Газета.Ru

В России появится новая категория ветхого жилья — многоквартирные дома, находящиеся «в ограниченно работоспособном техническом состоянии». Приказ Минстроя, в котором прописаны его критерии, вступил в силу во вторник, 12 октября.

Речь идет о зданиях, которые имеют крены, дефекты и повреждения, но в которых все равно можно жить. Это касается тех случаев, когда нет риска внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания. При этом такие дома должны быть на постоянном техническом контроле, и в случае необходимости конструкции будут восстанавливать или усиливать.

Оценивать состояние дома будет межведомственная комиссия, созданная региональными органами исполнительной власти. Решение должно приниматься в течение 30 дней после получения заключения комиссии. Проверка может проводиться как по инициативе собственников или нанимателей, так и органов власти.

Было аварийное — стало ограниченно пригодное?

Последствия этого решения могут быть разными в зависимости от региона, рассказала «Газете.Ru» руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

Например, есть регионы, в которых относительно невысокая стоимость жилья и большое количество старых помещений, бараков (в частности, Архангельская область). Здесь жилье, которое ранее могло быть признано непригодным для проживания, теперь будет считаться условно пригодным, считает юрист.

«Вместо новых квартир получим лишь бесконечные проверки, поскольку власти будут стремиться подогнать аварийное жилье под критерии ограниченно работоспособного»,

— считает Колесникова.

С ее мнением согласна и директор АНО «Организация народного контроля» Наталья Чернышева. «Мне вообще не нравятся такие градации. Если дома ветхие, их нужно просто ставить в очередь на расселение, и людей должны переселять при первой же возможности. Я считаю, это лазейка для того, чтобы расселять, но попозже», — заявила она «Газете.Ru».

Вместе с тем в регионах, где, наоборот, очень высокая стоимость жилья, ситуация может оказаться «диаметрально противоположной», отмечает юрист Жанна Колесникова. В первую очередь, речь идет о Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.

Дело в том, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ территории, на которых находятся многоквартирные жилые дома в ограниченно работоспособном техническом состоянии, могут подпасть под комплексное развитие.

И в отличие от менее развитых и привлекательных для инвесторов регионов, вероятность этого в крупных городах гораздо выше.

«На деле это означает, что власти разрабатывают проект, как должна выглядеть такая территория, и принимают решение о ее комплексном развитии.

После чего собственники объектов недвижимости должны за свой счет привести территорию в соответствие с проектом, заключив договор с городом, либо город, изъяв недвижимость у собственников, заключает договор о комплексном развитии территории со сторонним инвестором, который, в свою очередь, должен выплатить собственникам компенсацию за изъятое имущество», — пояснила юрист.

С конца 2020 года под комплексное развитие попали, например, московские промзоны, что привело к массовому изъятию земельных участков и зданий у собственников, напомнила Колесникова. При этом, по ее словам, решение о комплексном развитии территории и последующее за ним изъятие недвижимости практически невозможно оспорить.

«Соответственно, с момента утверждения критериев признания жилья находящимся в ограниченно работоспособном техническом состоянии, жилье, признанное таковым, может попасть под комплексное развитие территорий», — заключила она.

Больше шансов на ремонт?

Однако вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов считает, что введение ограниченно пригодного жилья позволит решить проблему существования домов, которые не считаются авариными, но жить в них затруднительно.

«Такие дома можно будет признать находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии, что позволит восстановить их или усилить несущую способность строительных конструкций, а также проводить регулярный мониторинг его технического состояния», — пояснил он.

По мнению юриста, приказ Минстроя – «шаг в правильном направлении», однако как он будет работать — «покажет только практика». «Теперь государству нужно решить, что делать с такими домами, и на какие средства проводить их поддержание и восстановление», — добавил Кузнецов.

Ранее президент России Владимир Путин предложил выделить 45 млрд рублей на новую программу расселения аварийного жилья.

Согласно же нацпроекту «Жилье и городская среда», при расселении аварийного жилого фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, более 530 тыс. россиян к 2024 году смогут получить новое жилье.

На эти цели предусмотрено выделение 507 млрд руб., из которых 431 млрд руб. пойдут из федерального бюджета, а оставшуюся часть софинансируют регионы.

Еще не аварийное, но уже ветхое. Зачем Минстрой ввел понятие "ограниченно годных" домов?

Министерство строительства установило порядок признания многоквартирных домов ограниченно работоспособными. После экспертизы такой статус получат здания с дефектами, кренами и повреждениями несущей конструкции, которые не могут привести к внезапному обрушению. За домами установят постоянный мониторинг либо укрепят несущие конструкции. Выгодно ли спасать ветхие дома и хватит ли на это фонда капремонта, читайте в материале Накануне.RU.

«Основанием признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном состоянии является установленное [специализированной организацией] техническое состояние строительной конструкции или многоквартирного дома в целом, включая состояние грунтов основания, при котором имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, при которой отсутствует опасность внезапного разрушения», — говорится в новом приказе Минстроя.

Проживание в таких домах возможно при контроле за его состоянием либо усилении конструкции, уточняет документ.

Установить, что дом является ограниченно пригодным, можно будет после решения региональной межведомственной комиссии. Перед этим собственники жилья или власти должны заказать экспертизу у специализированных организаций, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на обследование оснований зданий и строительных конструкций.

Признание домов ограниченно годными не имеет никакого отношения к взносам за капремонт, пояснила зампред комитета Государственной думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева.
По ее словам, приказ Минстроя возник вслед за законом о комплексном развитии территорий (КРТ).
«Территория под КРТ определяется в случае, если на ней расположены аварийные дома — дома, капитальный ремонт которых превышает стоимость сноса, в том числе ограниченно пригодные, ветхие дома», — сказала депутат на пресс-конференции в ОСН.
До этого приказа понятие «ветхие дома» было скорее литературным, чем юридическим.

«Это означало дома с высокой степенью износа, но как их определить — такой процедуры не существовало. Чтобы конкретизировать эту норму закона, Минстрой утвердил приказ, в нем есть процедура признания домов ограниченно годными – ветхими», — пояснила Светлана Разворотнева.

Процедура признания домов ограниченно работоспособными подобна процедуре признания домов аварийными. Однако как содержать такие дома, пока непонятно, заметила депутат.

«Для целей КРТ эта процедура, наверное, сработает (при КРТ ветхое жилье сносят, чтобы построить новое, — прим. ред). С такими домами много проблем и вопросов. Как их содержать? Содержание таких домов обходится дороже, чем новых.

Люди там живут не самые богатые. Взносы на содержание увеличивать нереально, люди не заплатят.

Что делать с такими домами, как их поддерживать чтобы они не скатились в аварийность в течение короткого времени?» — задаётся вопросом Разворотнева.

Единственный регион в стране — Пермский край — дофинансирует содержание ветхих домов, добавила депутат. Остальные субъекты ищут варианты. Например, можно нагрузить этим управляющую компанию, обслуживающую соседние новостройки, но нечестно заставлять жителей одних домов оплачивать содержание других.

Спасать эти дома по программе капремонта бессмысленно. «Денег надо вложить много, а качество жизни несильно улучшится», — пояснила Светлана Разворотнева.

Единственный вывод, который видит депутат: ремонтировать наиболее изношенные конструкции, чтобы они не превратились в аварийные, и готовить дом к расселению. Остальные виды ремонта в этом случае будут пустой тратой денег, уверена парламентарий.

Эти шаги в законодательстве пока не прописаны.

Зампред комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов соглашается, что законодатели не знают, что делать с ветхим жильем.

«Мы, как юристы, не очень понимаем, что имеется в виду [под ветхим жильем]. Да, ветхое, но что с ним делать? За ограниченно пригодным жильем нужен мониторинг, но мониторинг должен упираться в показатели», — подчеркнул депутат.

Законодатели стремятся занизить критерии аварийности, чтобы признавать большее количество домов непригодными для проживания, но что делать с ветхим — пока вопрос, признал Кирьянов. К ним относятся малоквартирные дома, бараки и «полу-бараки», дома с деревянными перекрытиями.

«Надо выводить людей из условий послевоенной жизни. Это не то качество жилья, к которому мы должны стремиться», — заключил он.

«Управлять ветхим домом — это хоронить деньги! — заявляет исполнительный директор Гильдии управляющих компаний в ЖКХ Вера Москвина. — Сколько бы мы в ветхий дом ни вкладывали денег, их все равно мало!»

Денег управляющих компаний не содержание таких домов не хватит: их достаточно только для поддерживающего ремонта и мытья подъездов, добавила Москвина.
Капитальный ремонт — единственный эффективный способ содержать дома.
«Капремонт — это площадка, где сошелся интерес управляющей компании и собственника, потому что и те, и другие заинтересованы в успешном капремонте», — пояснила исполнительный директор Гильдии управляющих компаний в ЖКХ.
Но взносы на капремонт слишком маленькие для объема работ.

«Вы же понимаете, что за 6 руб. за кв. м. невозможно отремонтировать жилой фонд! Понимаю, что говорю непопулярные вещи, но нельзя из одной овечьей шкурки сшить семь полноценных шапок, как в той басне. Если регионы пойдут на повышение [взносов на капремонт], то это будет очень хорошо в первую очередь для самих потребителей», — заявила Москвина.

«Да, у нас взносы во многих регионах ниже финансово обоснованных, и регионы планово и постепенно повышают их. Например, Санкт-Петербург увеличил на 50% — было три рубля, стало шесть за квадратный метр», — подтвердила Светлана Разворотнева.

Фонды капитального ремонта сегодня в очень тяжелом состоянии, им не хватает денег на то, чтобы выполнить программу, которую они же и приняли, добавила депутат. Поэтому зачастую самые дорогие работы им приходится переносить на поздний срок.

Кто в этих условиях предостережет ветхие дома от аварийности, остается неясным.

Переселение душ. Что такое аварийное и ветхое жилье и как переселяют собственников

Если квартира представляет опасность для жизни и здоровья – срочно инициируйте признание ее непригодной для жизни

Большинство людей стремится улучшить свои жилищные условия. Кто-то увеличивает жилплощадь, переезжая из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, кто-то – оформляет ипотеку, чтобы сменить вторичку на комфортную новостройку. Однако для некоторых людей переезд является вопросом выживания, поскольку аварийное жилье представляет реальную угрозу жизни и здоровью человека.

Согласно данным сайта «Реформа ЖКХ», к концу 2021 году объем недвижимости, которая непригодна для проживания, в России вплотную приблизился к отметке в 25 млн квадратных метров. В таких квартирах проживает более миллиона россиян. Поэтому крайне важно понимать, по каким критериям определяется аварийность и кто может рассчитывать на расселение.

Какое жилье соответствует критериям программы переселения

Начиная с 2013 года в России действуют федеральные и региональные программы переселения из опасной для жизни недвижимости. Текущая программа рассчитана до 2025 года и реализуется в рамках федерального проекта, направленного на сокращение непригодного для проживания жилфонда. По ней планируют расселять более полумиллиона россиян.

Участвовать в текущем расселении могут граждане, чье жилье было признано аварийным в период до 1 января 2017 года. Те, у кого признано позже – продолжают оставаться в очереди на переселение.

Что такое аварийное жилье

Аварийное жилье – это недвижимость, угрожающая безопасности жизни и здоровья человека. Основания и порядок получения данного статуса определяются соответствующим актом правительства РФ. Среди них:

разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций и оснований, при которых есть опасность обрушения дома;
крены, негативно влияющие на устойчивость дома;
изменение экологической ситуации, приведшее к вреду для человека, в том числе по уровню радиации, шуму, вибрации и другим факторам;
нарушение санитарно-эпидемиологических и прочих подобных нормативов;
селевые потоки, оползни, снежные лавины в месте, где размещен дом;
в результате ЧС дом не подлежит восстановлению;
расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
шум от магистрали, превышающий предельную норму;
промывочные и очистительные устройства мусоропроводов, размещенные над домом или смежно с ним;
территория дома опасно прилегает к линиям электропередачи на воздухе.

Вышеописанные критерии установлены как для многоквартирных домов, так и для отдельных помещений. Для многоквартирных жилых домов выявление одного из критериев является основанием для установления аварийности, после чего жителей будут расселять.

Важно учитывать, что если многоквартирный дом признан непригодным для проживания, то квартиры внутри него также признаются таковыми и расселяются.

Чтобы начать расселять недвижимость, необходимо наличие любых из неустранимых критериев, определенных соответствующим правительственным актом

Позитивный момент: для признания жилья опасным для жизни и здоровья человека достаточно наличия лишь одного из перечисленных критериев.

Но нужно помнить, что для некоторых критериев есть условие о неустранимости проблемы, то есть возникшую ситуацию нельзя исправить инженерными и проектными решениями.

Если жилое помещение можно отремонтировать, то его аварийным не признают и жильцов не расселят.

Многие проблемы выявляются с помощью специальных приборов. В то же время есть некоторые признаки, по которым неподготовленный человек может забить тревогу и инициировать признание дома опасным для жизни и здоровья людей:

повреждение или разрушение фундамента;
движение и сильное искривление стен;
трещины на стенах в подъезде дома;
просадка полов;
обрушение конструкций.

Что такое ветхое жилье

Законом не определено понятие «ветхого жилья», однако оно активно используется на практике. Такие дома, в отличие от аварийных, юридически не представляют угрозу безопасности граждан, а значит, их не будут расселять. Хотя фактически проживание в них сопровождается трудностями.

Правообладателям старых квартир не предоставляют никаких компенсаций, их не будут расселять в новые дома. Однако они сравнительно быстро могут перейти в число аварийных, что уже позволит рассчитывать на возмещение.

Что касается критериев ветхого состояния здания, то они были перечислены в утвержденном Госстроем России методическом пособии. Они определяются в зависимости от износа:

в отношении домов из камней износ должен превышать 70%;
в отношении домов из дерева – 65%;
дом перестает удовлетворять изначальным эксплуатационным требованиям. В то же время несущие конструкции обеспечивают устойчивость здания.

Совкомбанк предлагает оформить ипотеку на выгодных условиях. Получив часть денег в качестве компенсации за старую квартиру и дополнив эту сумму заемными средствами, вы сможете позволить себе купить желаемую квартиру. Рассчитайте ваш платеж на сайте.

Заявление о закреплении статуса аварийности за недвижимостью.
Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН, договор найма жилого помещения).
Проект конструкции нежилого помещения, если планируется его последующее признание жилым.
Экспертное заключение организации, которая обследовала недвижимость. Также отдельное заключение профильных организаций требуется для несущих конструкций.
Иные документы, указывающие на неустранимые недостатки помещения.

Уполномоченный орган признает аварийным дом в течение 30 дней с момента получения специального заключения межведомственной комиссии по дому. Последнее оформляется на основании представленных заявителем материалов: рассмотрение этих документов занимает 30 дней с момента их регистрации. Суммарный срок на всю процедуру может составить 2–3 месяца с момента подачи заявления.

Права собственников жилья, подлежащего сносу

Собственнику аварийной квартиры, которая подлежит сносу, законом предлагается два варианта возмещения:

компенсация за прежнюю недвижимость;
новая жилплощадь в том же городе.

Вопрос о выборе способа возмещения всегда индивидуален: оцените, что выгоднее вам – денежное возмещение или переселение в новую квартиру

При первом варианте собственнику выплачивается рыночная стоимость недвижимости, а если это квартира – еще и часть от рыночной стоимости общего имущества и земельного участка.

Также правообладателю квартиры возмещаются все убытки, связанные с вынужденным переездом до момента приобретения новой жилплощади. Однако здесь нужно учитывать, что рыночная стоимость таких квартир невысока.

Следовательно, компенсации может быть недостаточно для будущей покупки.

Во втором случае риском выступает наличие очереди для получения новой квартиры. Она может тянуться годами. Да и когда человека расселят в новый дом, он может разочароваться, ведь он не отличается высоким качеством строительства.

Разница между социальным жильем и собственностью

Владение и пользование жилплощадью возможно в соответствии с обязательственным договорам. Одна из их разновидностей – договоры социального найма жилого помещения, заключаемые на основании принятых властными структурами решений о предоставлении недвижимости, находящейся в собственности муниципалитета или государства, внаем.

Социальная квартира со временем также может стать аварийной. В этом случае граждан расселят в другие квартиры при соблюдении следующих условий:

благоустроенность;
равнозначность по площади;
соответствие санитарным и техническим нормативам;
расположение в пределах того же города или иного населенного пункта.

Важно помнить, что из социальных квартир не расселяют в более комфортные квартиры, а предоставляют идентичную прежней, но пригодную для проживания недвижимость

Эксперты оценили идею признать ветхие дома пригодными для проживания

Приказ Минстроя о введении новой категории домов вступил в силу 12 октября. В документе говорится, что ограниченно годными могут признать здания, в которых есть крен, дефекты и повреждения, снижающие несущую способность конструкции. В то же время региональная комиссия должна убедиться, что угроза внезапного обрушения такого дома исключена.

Без нового приказа Минстроя накренившиеся здания могли бы попасть в список аварийных, пояснила «Секрету» сопредседатель некоммерческого партнёрства «Управдом» Евгения Юнисова. По её словам, документ разграничит дома, которые уже нельзя отремонтировать, и здания, которым ещё можно продлить срок жизни.

«Под «ограниченностью» таких домов имеют в виду не только техническое состояние, но и срок эксплуатации. То есть со временем такое здание всё равно придётся включать либо в перечень домов, подлежащих капремонту, либо в список аварийных. Но если есть возможность сохранить ещё на какое-то время работоспособность дома — должны быть проведены восстановительные работы», — пояснила эксперт.

Она подчеркнула, что под «восстановительными работами» имеется в виду не просто капремонт, а полноценные охранно-поддерживающие мероприятия — усиление основания грунтов, укрепление конструкции и т. д.

Термин «дома, ограниченно годные для проживания» позволит провести более чёткую границу между ветхим и аварийным жильём, считает Павел Склянчук, эксперт тематической площадки ОНФ «Жильё и городская среда». Он напомнил, что формально аварийными считаются дома, опасные для жизни людей.

«Оценка пригодности жилья достаточно субъективна. Понятно, что когда течёт крыша в доме и стены отсырели — это достаточно некомфортные условия для жизни.

Поэтому не раз складывалась ситуация, когда проводили экспертизу какого-либо дома, муниципальная комиссия не признавала его аварийным, а потом жильцы нанимали другую фирму для повторной оценки — и та уже признавала здание аварийным. Это влекло неразбериху», — объяснил «Секрету» эксперт.

По его словам, приказ поможет избежать претензий со стороны прокуратуры из-за того, что людей вовремя не расселили из аварийных домов. Дело в том, что нередко в бедных регионах ещё не опасные для жизни дома включают в программу по расселению аварийного жилья. Но из-за отсутствия денег в бюджете дать людям другое жильё не могут, и жильцы обращаются к силовикам, отметил Склянчук.

По мнению руководителя Тверского регионального центра НП «ЖКХ контроль» Елены Юлегиной, введение новых категорий для жилья — излишняя мера, которая к тому же может навредить обитателям ветхих домов.

«Мне кажется, этот приказ бессмысленный. Сегодня в законодательстве есть два понятия: дома, пригодные для проживания, и дома непригодные. Для чего вводят «ограниченно годные», я не понимаю. Потому что если здание безопасно, то оно пригодно для проживания, если оно аварийное — его надо сносить», — сказала «Секрету» Юлегина.

Она отметила, что для признания дома «ограниченно годным» нужно будет проводить дорогостоящие экспертизы. После этого придётся регулярно контролировать его состояние.

«Вот, допустим, дом признали ограниченно годным. Что с ним делать дальше? Если его можно привести в работоспособное состояние, то нужно немедленно проводить капитальный ремонт. Потому что от постоянных экспертиз и контроля он лучше не станет», — отметила эксперт.

Также она предположила, что дома с новым статусом не будут брать управляющие компании.

«Чего их обслуживать, если они полумёртвые? Жить в таких домах будет опасно, они быстрее начнут разрушаться. Если бы я была директором управляющей компании, я бы ни за что не взяла на себя ответственность за такой дом. Зачем это мне, если заведомо ясно, что он кандидат на разрушение?» — добавила Юлегина.

Ранее сообщалось, что на фоне повышения цен на стройматериалы российское правительство разрешило пересматривать стоимость уже заключённых контрактов на капремонт в жилых домах. С января 2022 года стоимость договора может увеличиться максимум на 25%. Как узнал «Секрет», тарифы на капремонт для населения тоже могут вырасти на четверть.

«Секрет фирмы»