Как правильно составить основной и предварительный договор о задатке при покупке дома и земельного участка?

Как оформить задаток? Разумный размер задатка, Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка от продавца в получении задатка. Возвращение задатка в двойном размере

Статья обновлена  03.01.2022 года

Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.

• В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности  утраты денег.
• Разберемся в этом  подробно:
• Как оформить задаток

• Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
• Но ведь  и взыскать задаток с Продавца  в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.

Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!

Задача задатка обеспечить  выполнение договоренностей по Предварительному  договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!

1. Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.
2. -Вы удивлены?
3. Вы даже и не задумывались об этом.

Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?

-А я  ни чуть не удивлена, ведь многие  дилетанты начинают  строить дом без проекта. При этом потом  сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.

• Так вот, Предварительный договор купли-продажи  нужен и передавать задаток без него нельзя!

Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка

Как правильно оформить задаток ?-А что, разве можно его оформить неправильно?-Еще как! )))

Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.Ведь  задаток является обеспечительной мерой  выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом  обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

Например:

Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же  «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

То есть Продавец,  на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам  деньги в размере  50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается  в размере переданной по расписке сумме.

Даже возврат суммы в 100 000.0  Продавца не ударит по карману.

Хорошо если он Вас уведомит о  продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

И Вы остались с носом!

Вернее без квартиры.  А чемоданы и коробки уже собраны.

И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

А вот правильно оформленный  задаток в  размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.

О купле-продаже дома с земельным участком читайте в новой статье

Документы, оформляющие задаток

С размером задатка определились.

-Теперь , какие бумаги необходимо составить?Как оформить задаток ?

-Расписку!

-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

-Обязательно.Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.

И все!

В Соглашении  о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному  договору купли-продажи.

• -Значит нужен  договор о намерениях совершить куплю-продажу?
• -Обязательно!
• Предварительный договор купли-продажи  не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.
• Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:
• -А какой из них самый главный?

-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости,  ценны вместе и не ценны по-одному!Я вижу, Вы сомневаетесь?

Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

Уж поверьте моему  опыту.   Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.

• -Мне лично трудно составить целых три документа, я ведь не юрист и навыка работы с такими бумагами у меня нет!И денег лишних нет, чтобы за составление юристу тысяч пять заплатить, да и с временем напряг,  искать надежного!

-Все намного проще. Воспользуйтесь конструктором договоров, он выдаст вам сразу ТРИ документа за 290 рублей.Только обязательно посмотрите инструкцию.

ВНИМАНИЕ! Конструктор договоров  составляет документы с объектом недвижимости «КВАРТИРА».

1. Перед передачей задатка нужно оценить риски в сделке и проверить документы, подтверждающие права на недвижимость.
2. Читайте дополнительные разъяснения:Свидетельство о государственной регистрации права — это условно достоверный документ Мошенники и как их распознатьПолный алгоритм покупки недвижимости

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?

Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.

В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же

2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.

• Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.
• Однако, необходимо помнить!
• Для таких сделок нужно в обязательном порядке:
• 1. Разрешение опеки на продажу

2. Уведомление всех «дольщиков»  об условиях продажи доли.

Как оформить задаток. Видео консультация

1. Я приготовила для вас  видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному  оформлению задатка и шаблоны договоров.
2. Составление сразу трех  необходимых документов с помощью конструктора договоров:
3. Посмотрите обязательно.
4. Составление соглашения о задатке по шаблону:
5. 

Конструктор договоров можно протестировать бесплатно > > >

Кто может подписать соглашение о задатке

Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.

• Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.

Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и  «форма зарегистрированного права».

• Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.

-Как оформить задаток?

Составить три документа:

Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника!!!

Как передать деньги продавцу

• Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.
• Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.
• Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.

1. ВНИМАНИЕ!
2. При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.
3. При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.

• Например:
• «Денежные средства получены мной на банковскую карту ПСБ «
• «Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»
• Всегда рада разъяснить. Автор
• Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги

Вс решил судьбу задатка по предварительному договору — новости право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Задаток и аванс – это предварительные платежи по соглашению. Хотя их нередко путают, к ним применяются разные правила. К примеру, задаток становится «штрафом», если договор не подписан по вине одной из сторон. Нужно ли его возвращать, если ни одна из сторон не предложила заключить сделку, решал Верховный суд в одном из недавних дел. Юристы прокомментировали его определение и дали советы, как выбрать вид платежа и правильно его оформить.

Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012  по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался. 

В этом сюжете

• План «Б»: кто получит задаток за непроданную квартиру

Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму.

Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой.

Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17.

С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.

Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать.

Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»).

Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Федеральный рейтинг.

группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании
Юлия Бузанова.

Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий.

По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Региональный рейтинг.
. По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Уголовное право Профайл компании
. Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок. 

Аванс	Задаток
Задача	Платежная – он засчитывается в общую цену	Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора
Форма	Специальных требований в законе нет	Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК)
Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить	Платеж возвращается
Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон	Вина не влияет на возврат аванса	Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК)

Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа. 

Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.

Олеся Спиричева

В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом.

В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международный арбитраж группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Уголовное право Профайл компании
. «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.

Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева.

Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат.

Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка. 

* – имена и фамилии изменены редакцией.

Договор задатка при покупке дома с земельным участком: образец

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор о задатке на покупку дома и земельного участка позволяет зафиксировать обязательства сторон. Такое соглашение составляется при невозможности оформить продажу недвижимости на текущем этапе. Однако для соблюдения правомерности такой передачи средств необходимо учитывать ряд нюансов и правовых норм.

Назначение задатка

Задаток — денежные средства, уплачиваемые продавцу до заключения договора купли-продажи. Такой платеж регламентируется статьями 380 и 381 ГК РФ и становится гарантией заключения в дальнейшем договора купли-продажи дома.

С учетом данных факторов выделяют следующие функции договора задатка:

• обеспечение — внесенные средства фиксируют намерение сторон и гарантируют выполнение принятых обязательств;
• доказательство — оформленное соглашение становится правовой основой для выполнения договоренности и заключения договора купли-продажи;
• платеж — передаваемые средства выплачиваются в счет общей стоимости дома и земельного участка, что снижает итоговую сумму расчета.

Договор задатка при покупке дома составляется при необходимости отложить заключение сделки. Актуальность соглашения может быть обусловлена неготовностью документов, отсутствием полной суммы у покупателя на текущем этапе, форс-мажором, иными обстоятельствами.

Если при этом продавец и покупатель уже достигли договоренности, то заключается соответствующее соглашение. В этом случае покупатель может быть уверен, что дом не будет продан третьему лицу, а продавец — что покупатель действительно намерен его купить.

Условия возврата

Задаток за дом и земельный участок возвращается покупателю при следующих обстоятельствах:

• продавец отказывается продавать недвижимость, возврат производится вне зависимости от причины отказа;
• в отведенный срок жильцы не были выписаны, что по закону трактуется как обременение продаваемого дома;
• наличие неоплаченных долгов по коммунальным платежам также препятствует продаже недвижимости;
• продавец представил ложные сведения о недвижимости, обременении, количестве собственников, преимущественном праве покупке или иных факторах.

Также задаток возвращается и в случае, если нарушаются условия договоренности. К примеру, когда продавец не успевает оформить документы в нужный срок или к указанной дате стороны не заключают договор купли-продажи дома и земельного участка.

По закону продавец должен вернуть удвоенную сумму задатка в качестве штрафа за срыв сделки. Если соглашение по предварительному платежу предусматривало дополнительные неустойки и штрафы — они также уплачиваются в соответствии с договором.

Отличие задатка и аванса

В оформлении договора задатка при покупке дома передаваемые средства нередко путают с авансом. Данные понятия часто используются как синонимы, однако по законодательству они подразумевают разные значения, порядок оформления и последствия.

Аванс имеет иное законодательное регулирование. Под таким платежом понимается обычно частичное внесение средств, когда договор купли-продажи уже заключен. Передача аванса не гарантирует выполнения условий соглашения и принятых обязательств.

С учетом данного фактора, соглашение об авансе при покупке дома с земельным участком может быть расторгнуто без последствий для обеих сторон. Сам платеж возвращается в том же размере, в котором был передан продавцу.

В отличие от аванса задаток имеет законодательное регулирование и направлен на обеспечение сделки и обязательств сторон. Если соглашение расторгается, продавец должен вернуть полученную сумму в удвоенном размере.

Документы для составления договора о задатке

Оформление соглашения о задатке при покупке дома не имеет специальных требований к документам. Однако с учетом условий и положений договора при его составлении понадобится:

• удостоверение личности каждой из сторон;
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, кадастровый паспорт;
• выписка об отсутствии обременения и долгов по коммунальным услугам.

Правильность оформления документов рекомендуется проверять до подписания договора задатка. Покупатель должен удостовериться в праве собственности продавца, а также в отсутствии иных собственников и преимущественного права покупки владельцев доли.

Отдельно обращают внимание на семейное положение продавца. Если дом приобретен в браке, то для его продажи требуется согласие супруга. При наличии несовершеннолетних детей может потребоваться разрешение от органов опеки на продажу.

Перед подписанием также рекомендуется получить нотариально заверенное согласие жильцов на выписку из дома. Если они не выселены до подписания договора задатка, в документ включается соответствующее обязательство продавца.

При передаче средств наличными обязательно составляется расписка. Она оформляется в качестве приложения к договору и должна соответствовать дате передачи денег продавцу.

Размер задатка

Законодательство не регулирует размер задатка при покупке дома и земельного участка. Соответствующая сумма определяется сторонами по договоренности и может быть как фиксированной, так и процентной.

Оптимальной суммой предварительного платежа считается 5-10% от общей стоимости дома и земельного участка. В договоре все значения должны быть четко прописаны — общая сумма, процент от нее и соответствующий размер задатка.

Подчеркивается, что предварительный платеж передается продавцу в счет общей стоимости дома и земельного участка. Данный аспект необходимо учитывать при окончательном расчете. К примеру, если из 3 млн общей стоимости задаток составил 300 тыс., то при заключении договора купли-продажи покупатель уплачивает 2,7 млн.

Как составить соглашение о задатке?

Договор о задатке за дом при покупке не имеет утвержденной формы и составляется по общим правилам оформления документов и сделок. В соглашение рекомендуется включать следующие положения:

• описание сторон сделки — полные имена, паспортные данные, контактная информация;
• информация о доме и земельном участке — адрес, тип, расположение, площадь, технические характеристики, кадастровый номер, иные аспекты;
• правоустанавливающие документы на дом — свидетельство о регистрации, основания, дающие продавцу право собственности;
• полная стоимость дома и земельного участка, сумма предварительного платежа цифрами и прописью;
• способ передачи задатка — при банковском переводе приводится расчетный счет, при наличном расчете к договору прилагают расписку о получении средств;
• в качестве обязательств сторон приводятся действия, необходимые для заключения договора купли-продажи — выписка и выселение жильцов, оформление документов, составление соглашения, полное внесение стоимости, иные аспекты;
• ответственность сторон — последствия отказа от заключения договора купли-продажи для продавца и покупателя, порядок возврата задатка, выплата штрафа;
• в дополнительных положениях соглашения прописывают условия индивидуальной договоренности — передача мебели, порядок оплаты коммунальных услуг и оформления сопутствующих документов;
• сроки — указывается период, в течение которого будет заключен основной договор купли-продажи дома;
• проставляются подписи сторон и дата составления документа.

Если передача задатка осуществляется в другой день, в соглашении должна присутствовать соответствующая дата или срок. В этом случае договор должен предусматривать выплату неустойки и порядок расторжения при невнесении платежа в указанный период.

Составление расписки

Расписка оформляется в качестве приложения к договору задатка при покупке дома. Она считается обязательным документом при наличном расчете и должна отражать следующие сведения:

• реквизиты договора, к которому прилагается расписка;
• дата и место оформления;
• полные имена сторон, паспортные данные;
• сведения о присутствующих при передаче денег свидетелях;
• передаваемая сумма прописывается в документе именно как задаток, а не аванс или залог;
• прописывается краткая информация о доме, сведения о праве собственности продавца;
• размер внесенного платежа приводится цифрами и прописью, также может указываться и общая стоимость дома и земельного участка, соответствующая условиям договора;
• документ подписывается каждой из сторон и присутствующими свидетелями.

Расписка составляется от руки и пишется продавцом. При возникновении разногласий графологическая экспертиза позволит установить ее подлинность. Документ рекомендуется составлять в двух экземплярах для каждой из сторон.

Допускается составление расписки в печатном варианте. Однако в этом случае документ лучше заверить у нотариуса. Такое действие подтвердит правомерность оформления даже при отсутствии иных свидетелей.

Расписка о получении задатка на покупку дома составляется непосредственно при передаче денег. Вся полученная сумма должна присутствовать в документе. Если она передается двумя и более частями в разное время — составляется соответствующее количество расписок.

Если продаваемый дом имеет несколько собственников — задаток распределяется между ними. Для каждого совладельца составляется отдельная расписка. В этом случае в ней указывается общая сумма предварительного платежа и доля соответствующего лица.

Образец договора о задатке при покупке дома с земельным участком

Договор о задатке при покупке дома не имеет законодательно утвержденного образца. Соглашение составляется на основе общих правил оформления и существенных условий, необходимых для признания правомерности документа.

Обязательными положениями считаются сведения о сторонах сделки, доме и земельном участке, а также о передаваемом задатке. Для исключения разногласий в договор включают обязательства сторон и ответственность за расторжение соглашения.

Ниже можно скачать пример договора задатка при покупке земельного участка и дома. Документ составлен с учетом общих стандартных условий. По необходимости он может быть дополнен положениями в соответствии с индивидуальной договоренностью сторон.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Задаток при покупке дома

Задаток – это важная часть многих сделок, и особенно сделок с недвижимостью. Задаток гарантирует то, что сделка завершится в соответствии с договоренностями сторон.

Но неправильное юридическое оформление внесения этой суммы может вызвать споры, не став гарантией успешного завершения сделки.

Поэтому в статье будут рассмотрены особенности этой процедуры, что позволит защитить интересы обеих сторон при совершении сделки.

Как оформить

При покупке дома, у продавца, и покупателя должно быть единое мнение по всем условиям сделки, включая цену. Процесс переговоров может занимать много времени. И здесь возникает риск того, что любой из участников может в любой момент передумать.

Чтобы снизить этот риск часто участники сделки практикуют внесение задатка, т.е. части суммы сделки. Для чего это делается:

• это доказывает то, что стороны пришли к согласию по вопросу о завершении сделки;
• будет зафиксирована сумма сделки;
• стороны будут обязаны соблюдать договоренность о заключении последующего договора купли-продажи на оговоренных условиях;
• также это является свидетельством того, что часть стоимости дома уже оплачена.

Именно эти причины объясняют популярность задатка как мера обеспечения последующей сделки купли-продажи.

Правильное оформление задатка всегда осуществляется в письменной форме, только в таком случае можно будет защитить свои права. Также обязательное письменное оформление расписки о получении денег, вносимых в качестве задатка.

Именно письменная форма с соблюдением всех основных положений договора о задатке позволит максимально обезопасить будущую сделку и довести ее до завершения на первоначальных условиях.

Обязательные правила

При внесении задатка рекомендуется следовать некоторым обязательным правилам, которые позволят довести сделку до конца:

1. Устная договоренность, не дает никаких гарантий.
2. Если внесение задатка оформляется распиской, то в ней обязательно должны быть прописаны:
   • переданная сумма;
   • точная причина передачи денег;
   • адрес дома который продается;
   • общая цена продажи;
   • предполагаемая дата заключение следки.
3. Поскольку все это оформить в обычной расписке достаточно сложно, рекомендуется оформлять внесение задатка договором установленной формы.

Закажите договор от нашего юриста Виктория

1. Договор подписывается всеми сторонами, порой практикуется подписание каждой страницы договора всеми участниками сделки, чтобы исключить возможность подмены страниц.
2. Сумму нужно прописывать и прописью, и цифрами, и желательно придерживаться этого правила во всех случаях, когда речь идет о деньгах.
3. В документе со стороны лица, получающего денежные средства, должен выступать именно собственник. Если указывается не собственник, то его права должны подтверждаться доверенностью на осуществление таких действий.

Поскольку договор о задатке не влечет возникновения прав, а лишь фиксирует намерения сторон, его не нужно заверять у нотариуса или регистрировать.

Договор задатка при покупке дома с участком

Какую же форму договора использовать при внесении задатка?

Вообще в Гражданском кодексе есть нормы, которые устанавливают общие правила для оформления задатка. Это 380 и 381 статьи ГК РФ.

380 ст. ГК разъясняет понятие и устанавливает некоторые важные моменты, например, что при неправильном оформлении задатка суд, может считать эту сумму авансом. А это вызывает иные последствия. Но отличия задатка от аванса мы рассмотрим более подробно в следующем пункте.

Кроме того, эта статья предусматривает возможность в предварительном договоре прописать основные условия сделки. А при правильном оформлении они будут являться условиями и для основного договора.

Вторая статья (381) закрепляет последствия в случае неисполнения сторонами обязательств. Также эта статья ссылается на другую статью ГК, в которой дается понятие прекращения обязательства в связи с невозможностью его исполнения.

Таким образом, соблюдение письменной формы договора с основными моментами будет являться для сторон хорошей гарантией того, что сделка завершится благополучно.

Образец 2018 скачать

Последние изменения законодательства, касающиеся задатка вносились в 2015 году, поэтому в целом, основные пункты договора не претерпели существенных изменений.

Вот основные параметры, которые должны присутствовать в договоре задатка:

• Полностью указываются данные участников сделки, чтобы их можно было точно идентифицировать.
• Если у дома несколько собственников, то надо внести всех, ведь каждый из них имеет голос при принятии решения о продаже дома.
• Стоимость дома, о которой договорились продавец и покупатель, а также вносимая сумма задатка.
• Дата, когда примерно предполагается совершить окончательный расчет и завершить сделку.
• Описание дома, являющегося объектом сделки, с полными характеристиками.
• Ответственность для каждой из сторон. Указание ответственности в договоре более эффективно обеспечит соблюдение условий договора, чем ссылка на нормы закона.
• Другие условия. Здесь можно предусмотреть какие-то дополнительные условия, важные для участников, например, отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Договор задатка может быть расписан подробно и тщательно, и дублирование условий в окончательном договоре купли-продажи может не потребоваться, согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ.

Для того, чтобы максимально верно оформить всю процедуру, рекомендуем вам скачать на нашем сайте образце договора, актуальный в этом году.

Образец расписки

Расписка очень важна. Если в ней слово «задаток» не фигурирует, суд склонится к мнению, что передача денег является авансом. А это влечет другие правовые последствия для сторон.

При этом в расписке также рекомендуется полностью прописывать данные продавца и покупателя, чтобы в случае необходимости можно было точно идентифицировать их. Также рекомендуется указывать объект недвижимости в отношении которого оформлен договор и по расписке передается сумма задатка. Продавец также должен проставить дату получения средств и собственноручную подпись.

Если у вас есть сомнения по поводу того, как правильно оформить расписку о внесении задатка, предлагаем вам также скачать образец расписки на нашем сайте.

Размер задатка по закону

Вообще законодатель не указывает прямо на то, какой должна быть сумма. Но по общему правилу, задаток может составлять от 5% до 10% от суммы сделки. Конечно, итоговая сумма будет определяться в зависимости от договоренностей продавца и покупателя, но есть несколько подводных камней, о которых нужно знать при определении суммы задатка.

Большой задаток, например, более 10%:

• Большую сумму задатка более заинтересован внести покупатель. Ведь если он наконец нашел дом своей мечты, то ему хочется, чтобы сделка завершилась успешно. А по нормам законодательства, продавец, не исполнивший условия договора, обязан вернуть его в двойном размере. Поэтому, если вы покупаете дом и нашли ваш идеальный вариант, то можете внести сумму большую, чем 10%.
• Но порой продавец также может быть заинтересован в большом задатке. Например, когда цена дома завышена, или есть какие-то сложности с оформлением, есть большая вероятность того, что покупатель уйдет. И чтобы обезопасить себя, продавец стремится увеличить сумму задатка.

Маленький задаток, менее 5%:

• Продавец заинтересован в таком задатке, если он не прекращает поиски покупателя, даже после того, как договорился о продаже. Чаще всего это бывает, когда человек еще не решил, какую сумму он хочет получить за дом, и пытается выиграть время чтобы найти более выгодного покупателя.
• Покупатель может быть заинтересован в том случае, если боится столкнуться с аферистами и пытается свести риски к минимуму. Другой вариант, если он просто еще не решил окончательно и ищет другие варианты, в таком случае, он может с легкостью отказаться от существующей договоренности.

Задаток или аванс?

Основное отличие аванса от задатка в том, что при выплате аванса покупатель не получает никаких гарантий. Если продавец найдет покупателя, предложившего больше, он просто вернет аванс. В то время как передача задатка влечет серьезную ответственность, для стороны, которая нарушит условия.

Для демонстрации различий можно привести такой пример.

Покупатель и продавец заключили первоначальное соглашение о совершении сделки по продаже дома. При этом было решено внести часть суммы и, оформить договор о задатке. В последствии продавец недвижимости договорился с еще одним покупателем, который предложил цену больше.

И продавец обратился к первому покупателю с предложением расторгнуть договор и вернуть сумму, которую внес покупатель. Но в данном случае, права покупателя защищены договором и по его условиям продавец, нарушив свое обязательство, обязан не просто вернуть, а удвоить полученную сумму.

Также и покупатель, если бы он отказался от исполнения условий этого соглашения, то он не получил бы внесенную сумму.

При расторжении договора, сумма аванса возвращается покупателю независимо от обстоятельствах. Задаток же остается у продавца если сделка не состоялась по вине покупателя, и возвращается в двойном размере если по вине покупателя.

Еще один пример, как оформление расписки может повлиять на оценку действий участников соглашения. Покупатель и продавец договорились о совершении сделки, при этом ими был подписан договор о задатке.

Но в расписке о передаче денег не было указано, что эта сумма вносится в качестве задатка. В таком случае, если продавец отказывается от сделки, в суде может быть принято решение о том, что это аванс.

Соответственно, при расторжении сделки продавец просто вернет указанную в расписке сумму.

А если бы в расписке было указано, что это задаток, то продавец должен был бы вернуть сумму в двойном размере.

Для продавца внесение суммы, которая будет считаться авансом, а не задатком, также более выгодна, в случае отказа от условий соглашения.

Аванс продавец обязан вернуть всегда, если сделка расторгается на этапе переговоров, а задаток покупателю не вернется, в случае нарушения им условий.

Поэтому при внесении аванса покупатель гарантировано ничего не теряет, даже если откажется от условий первоначальных соглашений на любом этапе до окончательного подписания.

Какие могут возникнуть проблемы?

Если одна из сторон отказывается от исполнения условий, то она теряет деньги. Так, например, если покупатель отказывается от исполнения условий сделки, обратно он задаток не получит.

Если от сделки отказывается продавец, он должен выплатить двойной размер задатка.

А если не соблюдены основные рекомендации по соблюдению формы договора или неправильно составлена расписка, то договор будет недействительным, а его условия можно легко оспорить.

Если в договоре или расписке не указано, что это задаток, то внесенная сумма будет считаться авансом. И соответственно для сторон не возникает никаких обязательств по исполнению договора.

Если вы заинтересованы в покупке дома, и хотите гарантировать успешное завершение сделки, то оптимальным способом ее обеспечения является подписание договора. Так вы исключите риск отказа со стороны продавца, а в случае возникновение споров, будете иметь документальные подтверждения о существующих обязательствах.