Где оформить договор купли продажи квартиры?

Договор купли-продажи жилой недвижимости – документ, который скрепляет сделку. Но чтобы он сработал, необходимо обратить внимание на правильность его составления.

Договор купли-продажи квартиры: что собой представляет

Договор купли-продажи является бумагой, где стороны соглашаются на то, чтобы была проведена сделка по передаче прав на недвижимость от одного лица к другому. Сторонами выступает покупатель и продавец, а рассматриваемый документ закрепляет их обязательства друг перед другом. Продавец должен передать права на имущество, а покупатель оплатит указанную в договоре сумму.

Стороной сделки может быть не только физическое лицо. Не редко ими выступают юридические лица. Главное, чтобы продажей занимался собственник имущества (в некоторых случаях, его представитель с официально оформленной доверенностью). Подтвердить факт владения может ЕГРН, передав выписку со всей необходимой информацией.

Договор купли-продажи квартиры: какие данные содержит

Договор купли-продажи составляется в утвержденной законом форме, которая допускает письменный формат составления документа. Но лучше использовать нотариально заверенную форму, так сделка будет более надежной, поскольку есть виды соглашения, которые получат законную силу только в случае, если воспользоваться услугами нотариуса.

Например, следует обратиться к нотариусу, когда составляется договор купли-продажи квартиры, что является собственностью несовершеннолетнего или недееспособного человека, а также когда сделка предусматривает продажу долей собственности.

Чтобы получить простой формат документа, нужно указать минимум персональной информации. Например, паспортные данные, место, где живут стороны, адрес квартиры, которая продается и кто в ней зарегистрирован, а также, стоимость которую имеет сделка и т.п.

Что касается нотариального формата, по своему содержанию он мало чем отличается от простой формы. Разница в том, что он должен быть заверен нотариусом. Также есть расширенная форма, которая позволяет избежать различных осложнений и неточностей.

Оформление купли-продажи квартиры: обязательные условия

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать хотя бы минимум обязательной информации, чтобы его признали действительным. Конечно, лучше чтобы информация в этом документе была максимально обширной, но не обязательно указывать каждый нюанс. Вполне достаточно, чтобы внести сведения, которые считаются существенными и отказаться от которых невозможно:

Название документа. Также укажите населенный пункт, где рассматриваемый договор заключается и дату.
Кто является сторонами. Если это физическое лицо, обязательно указываются их паспортные данные.
Что собой представляет продаваемая недвижимость. Указать дом это или квартира, адрес и площадь также не нужно забывать.
Какая у договора суть. Требуется указать, что подразумевается именно продажа.
Стоимость. Цена, по которой будет проведена сделка с недвижимостью.
Список людей, которые живут в продаваемой квартире. При условии, что они имеют право пользоваться имуществом даже после того как оно продано.

Иногда права фактического владельца могут быть ограничены. Обычно так бывает, если недвижимость оформлена в ипотеку. Если такое обстоятельство имеется, его обязательно следует указать в договоре. Иначе могут возникнуть проблемы с оформлением.

Договор купли-продажи квартиры: документы, с которыми проходит оформление

Практически любая сделка с жилой недвижимостью подразумевает целую папку документов, без которых сделка может быть не признана. Чтобы правильно оформить договор купли-продажи квартиры, необходимы следующие бумаги:

Полученная из ЕРГН выписка, касающаяся продаваемой квартиры.
Документы правоустанавливающего толка. Например, дарственная, решение суда, бумаги о приватизации.
Паспорта продавца и покупателя.
Справка, полученная в управляющей компании, о прописанных в доме лицах.
При наличии супруга/ги разрешение на сделку, а также разрешение органов опеки, если квартира принадлежит ребенку.
Квитанция о госпошлине.

До 2013 года договор купли-продажи квартиры нуждался в обязательном нотариальном заверении, но сегодня этого можно не делать. Рассматриваемая тенденция сохранилась для сделок с несовершеннолетними или если продается только доля в недвижимости. Хотя все же лучше обратиться к специалистам, которые знают, как правильно составлять ДКП квартиры, чтобы в будущем уберечь вас от ошибок.

Купля-продажа квартиры: как подать бумаги на регистрацию прав собственности, чтобы сделка состоялась

Подача документов для регистрации сделки может проходить в нескольких местах:

Росреестр и МФЦ. Физическое лицо должно обратить на рассматриваемый способ особенно пристальное внимание, поскольку он подразумевает быструю и недорогую процедуру. Просто обратитесь в региональный МФЦ или Росреестр. Записаться на прием можно по интернету. Когда подойдет электронная очередь, езжайте к специалисту.
На дому. Получить услугу дома могут только ветераны и инвалиды ВОВ, инвалиды 1 и 2 групп (только если они собственники).
Почтой. Используется заказное письмо, где указывается опись вложений.
Нотариус. Если заверяли сделку у специалиста, он сам отправит документы в Росреестр.
Интернет. Чтобы сделка была заверена подобным образом, нужна электронная цифровая подпись. К тому же, процедура немного сложнее стандартной.

Выберите подходящий вариант, и начинайте оформление.

Как долго регистрируется договор купли-продажи квартиры и происходит переход права собственности на недвижимость

Договор купли-продажи нужно зарегистрировать в определенный срок, который зависит от места, куда подавали документы. При подаче напрямую в Росреестр, регистрация займет 7 суток.

Если в МФЦ, тогда сроки составят 9 рабочих дней. Оформление нотариусом самое выгодное, поскольку тогда процедура будет закончена уже на следующий день.

После окончания процедуры регистрации, получите документы обратно вместе с выпиской ЕГРН о переходе права собственности.

Договор купли-продажи квартиры и сроки его действия

Этот документ будет действовать до тех пор, пока сделка не состоится.

Договор купли-продажи квартиры: как дорого обойдется сделка и её оформление

Текущий размер пошлины за регистрацию составляет 2 000 рублей. Её должен внести не продавец, а покупатель. За нотариальное удостоверение бумаги также изымается плата, составляющая 0,5% суммы сделки (от 300 рублей до 70 тыс. руб.).

Купля-продажа квартиры: этапы оформления ДКП квартиры

Договор купли-продажи квартиры оформляется в несколько этапов:

Получение выписки ЕГРН. Она подтверждает права продавца на рассматриваемую недвижимость, а также исключает неприятности, связанные с юридической чистотой договора.
Изучение документов на недвижимость. Без этого ничего подписывать не рекомендуется.
Заключение предварительной договоренности о том, что будет проведена сделка.
Подписание основного договора. Он обязательно должен быть правильно составлен.
Оплата пошлины государству. Деньги должен внести покупатель. Сама пошлина меняется зависимо от того, кем выступает покупатель – физическим или юридическим лицом.
Регистрация прав собственности. Следует подать документы в органы, что занимаются рассматриваемой процедурой. Мы о них уже говорили – это Росреестр. Но бумаги можно передать через МФЦ.
Получение свидетельства. После этого можно считать, что купля-продажа квартиры закончена.

На оформление свидетельства обычно требуется до 10 дней.

Договор купли-продажи квартиры: расторжение

Если расторгнуть договор, логично, что он прекратит действовать. Стороны остаются при своем – продавец с квартирой, а покупатель с деньгами.

Расторгнуть договор купли-продажи квартирыможно добровольно или после требования, выдвинутого одной из сторон сделки. Правда во втором случае имеет место несоблюдение договоренности одной из сторон.

Давайте рассмотрим каждый случай подробнее:

Расторжение по договоренности сторон. Обычно это происходит до того, как подавались документы на регистрацию сделки. Если началась гос. регистрация, но пока не закончена, нужно подать заявление, чтобы операцию прекратили и только после этого расторгать договор. В ситуации, когда деньги переданы, а права зарегистрированы, расторжение договора невозможно. Тогда заключается обратный договор, где стороны меняются местами. Правда, новый продавец должен будет отчитываться в налоговую, почему продал недвижимость. Иногда придется платить дополнительный налог.
Если есть требование одной из сторон. Обычно происходит, если сделка не была закончена. Например, покупатель не передал полную сумму, прописанную в договоре.

В случае расторжения сделки по инициативе только одной стороны, процедура предусматривает судебное разбирательство.

Договор купли-продажи квартиры: восстановление

Восстановить можно документы, подписанные после 31 января 1998 г. Тогда началась гос. регистрация подобных сделок. Если нужно восстановить договор купли-продажи составленный раньше, можно посмотреть в Бюро тех. инвентаризации. Запрос подается через Росреестр, МФЦ или почтой. Услуга стоит 150 рублей за электронный образец и 300 за бумажный,

Но выдают только копии документов. Полноценный оригинал получить не выйдет. А копия не обладает юридической силой, потому подходит исключительно для изучения содержимого. Равноценным по юридической силе является только дубликат. Он хранится у нотариуса, если сделка была им заверена.

Договор купли-продажи квартиры: переоформление

Договор купли-продажи недвижимости подразумевает, что после подписания в документ ничего нельзя вписывать или убирать. Если стороны решили внести какие-то изменения, они могут составить дополнение. Но чтобы это дополнение имело силу, его нужно зарегистрировать вместе с основным документом. Это целесообразно, если документ подписан, но пока не регистрируется.

Если уже подали на регистрацию, но она пока не закончена, подайте заявление на прекращение, внесите дополнения и продолжите регистрировать сделку. Когда регистрация закончена, договор купли-продажи квартиры будет считаться свершившимся, потому изменять его нельзя.

Когда договор купли-продажи квартиры могут посчитать недействительным

Иногда договор купли-продажи жилого помещения могут признать ничтожным, если он изначально заключался с серьезными нарушениями закона. Тогда все возвращается по своим местам.

Потеря силы договора это ещё один вариант, как вернуть все на свои места. Но это происходит по общему согласию сторон, или если так решит суд.

Что касается оспоримых сделок, они могут потерять свою силу в следующих ситуациях:

Были зафиксированы угрозы или насилие с помощью которых удалось заключить сделку.
Продавец или покупатель были пьяны или под воздействием наркотических веществ.
Сделка оформлялась при участии несовершеннолетнего, не имеющего разрешения от опеки.
Операцию проводил недееспособный человек без протекции своего опекуна.
Имущество покупалось в браке, но супруг продал его без согласия своего партнера.
Договор купли-продажи жилья закреплен поддельными подписями.

Кроме того, следует упомянуть притворные (одна сделка прикрывает другую) и мнимые (без дальнейших последствий)договора.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: важные моменты

Когда рассматривается договор купли-продажи квартиры, который был составлен в рамках военного или другого типа кредитования, он предусматривает немного другую структуру. Одна часть содержит всю информацию о самой сделке, а вторая о кредите.

Учтите, что если не сможете оплатить кредит вовремя, некоторые банки имеют полное право отобрать квартиру, чтобы перекрыть оставшиеся долги. На это идут не все банки, потому прежде чем оформлять кредит, рекомендуется детально ознакомиться с его условиями.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: предварительное соглашение

Купля-продажа квартиры с ипотекой практически всегда проводится после составления предварительного соглашения. По сути, этот документ подстраховывает стороны, чтобы никто не передумал заключать сделку.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется по единому образцу, который можно дополнить информацией, что стороны посчитают полезной. Этот документ будет иметь силу даже без нотариуса.

Детальнее ознакомиться с тем как составляется этот формат документации можно на официальном сайте банка, с которым решили сотрудничать.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: сроки работы и другие важные параметры

Сделка с недвижимостью обязательно предусматривает договор купли-продажи квартиры. Но чтобы процедура прошла успешно, документ нужно зарегистрировать. После этого новый владелец должен платить налоги за квартиру, делать в ней ремонт и правильно эксплуатировать.

Договор купли-продажи недвижимости с ипотекой имеет простую структуру. Главное, чтобы в нем были представлены точные сведения. Например, касаемо сторон сделки, предмета и особенностей.

Продавать квартиру с обременением сложнее, поскольку нужно иметь официальное разрешение банка на подобную процедуру.

Если этого разрешения не будет, составлять договор не придется, поскольку процедура считается незаконной.

Получить юридическую помощь по вопросам договора купли-продажи квартиры можно на нашем сайте.

Купля-продажа квартиры через МФЦ: порядок регистрации сделки

Регистрация сделок с недвижимостью производится в органе Росреестра. На сегодняшний день непосредственно обращаться в Росреестр нет необходимости. Можно зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры через МФЦ. МФЦ это посредник между участниками сделки и органами оказывающими государственные услуги. Порядок и особенности оформления купли-продажи квартиры через МФЦ рассмотрим в данной статье.

Оформление сделки купли-продажи через МФЦ

Порядок оформления купли-продажи квартиры через МФЦ следующий:

Подготовка документов на продаваемый объект.
Согласование условий сделки:

цена квартиры;
сроки выхода на сделку;
условия расчета;
освобождение квартиры и передача ключей.

Покупатель вносит предоплату (аванс/задаток) в подтверждение своих намерений купить квартиру. Оставшуюся сумму продавец получает после регистрации перехода права. Желательно отразить эти моменты в основном договоре купли-продажи.
Составление договора купли-продажи.
Запись на прием в МФЦ. Записаться можно через официальный сайт МФЦ, на портале Госуслуг или по телефону.
Подписание договора купли-продажи и подача документов в МФЦ.
Получение расписок о принятых документах, с указанием даты получения готовых документов. О готовности документов можно узнать на официальном сайте Росреестра.
Получение готовых документов – выписка из ЕГРН.

Документы для регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ

Необходимые документы для регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ:

паспорта и свидетельства о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети;
правоустанавливающие документы на квартиру;
договор купли-продажи в количестве равном числу участников сделки плюс один экземпляр для Росреестра;
квитанция об оплате госпошлины.

В зависимости от условий сделки данный список может быть расширен:

нотариальная доверенность, если участвует представитель сторон;
разрешение органов опеки, если собственник несовершеннолетний;
согласие супруга(и)на продажу квартиры;
свидетельство о браке, расторжении брака, смерти.

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями.

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно или обратиться к юристам. Законом не установлена специальная форма договора, но определенные требования к содержанию договора соблюдать необходимо:

подробное указание предмета сделки;
цена объекта;
порядок расчета;
процедура передачи объекта от продавца покупателю;
ответственность сторон;
порядок разрешения споров.

Образец договора купли-продажи квартиры в 2022 году

Договор купли-продажи квартиры

Подача документов на регистрацию сделки

На приеме у специалиста МФЦ продавец подает заявление о переходе права собственности, а покупатель заявление на регистрацию права.

Специалист принимает подписанный договор купли-продажи, документы, заявления сторон и выдает расписку с перечнем документов, принятых на регистрацию. В расписке указаны номер дела и срок регистрации.

Когда передаются деньги при покупке квартиры, читайте →здесь

Получение готовых документов на квартиру

Узнать о готовности документов можно позвонив по телефону горячей линии, указанного в расписке, либо проверить на сайте МФЦ. Если документы готовы надо прийти в МФЦ и получить свой экземпляр договора с отметками Росреестра. Участники сделки получают документы независимо друг от друга.

Сроки и стоимость регистрации сделки

Пунктом 1.2 ст. 16 218-ФЗ установлен срок оформления купли-продажи квартиры в МФЦ и составляет 9 рабочих дней. Отсчет начинается с даты подачи документов через центр. Если у регистратора возникают вопросы, он свяжется с заявителями, даст разъяснения и время для их решения. В этом случае срок может быть увеличен.

За регистрацию перехода права собственности покупатель оплачивает госпошлину в размере:

2 000 рублей с физических лиц;
22 000 с юридических лиц.

Квитанцию об оплате госпошлины предъявляют вместе с пакетом документов.

Приостановка и отказ в регистрации права

Регистратор имеет право приостановить регистрацию сделки купли-продажи или полностью отказать в ней, в следующих случаях:

неполный пакет документов;
противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
ошибки в представленных документах;
сомнения в подлинности документов;
отсутствует согласие на сделку:

согласие супруги;
разрешение органов опеки;

объект находится под обременением:

В случае выявления обстоятельств для приостановки процесса регистрации, регистратор рассылает уведомления участникам сделки с указанием причин принятого решения. После устранения причин регистрация возобновляется, в противном случае последует отказ в регистрации.

Это стандартная схема, но каждый случай индивидуален и со своими нюансами.

Например: договор купли-продажи может быть составлен в простой письменной форме или оформление договора купли-продажи недвижимости является обязательным через нотариуса.

Когда нужен нотариус для оформления договора купли-продажи

Составление договора купли-продажи объектов недвижимости через нотариуса регламентируется:

Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 42, 54);
Гражданским кодексом РФ (ст. 584);
Семейным Кодексом РФ (ст. 38, 41).

В обязательном порядке оформление купли-продажи недвижимости через нотариуса проводится в случаях:

сделки с отчуждением долей;
продажа разных долей в рамках одной процедуры;
собственником объекта является несовершеннолетнее лицо;
раздел общего имущества;
передача недвижимости через договор ренты.

Самостоятельно обращаться в МФЦ для подачи документов не нужно. После составления договора купли- продажи и подписания его сторонами, нотариус вносит данные о сделке в электронный реестр. Это самый быстрый и безопасный способ оформления недвижимости в собственность.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Разводимся с мужем. Решили продать квартиру и разделить деньги. Но квартира куплена по ипотеке и находится в залоге у банка. Как можно продать нашу квартиру?

Чтобы продать вашу квартиру, вам необходимо исполнить свои обязательства перед банком. Если у вас нет такой возможности, погасить долг может ваш покупатель.

Остаток долга, оформленного в форме задатка, покупатель вносит на ипотечный счет для досрочного погашения.

После оплаты банк выдает закладную, которую необходимо сдать с основным пакетом документов в МФЦ для снятия обременения и оформление перехода права.

В какой МФЦ обращаться для подачи документов?

Документы следует подавать в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.

Продаем квартиру, полный расчет после регистрации. Как снизить риски неполучения денег?

Порядок расчета обязательно прописывают в договоре купли-продажи. Для расчета можно воспользоваться сейфовой ячейкой или прописать в договоре купли продажи, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. После расчета, необходимо взять расписку о получении денег с продавцов. С этой распиской обратиться в МФЦ и снять ограничение.

Нужны ли справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам для подачи документов в МФЦ?

Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ, важна только для ваших покупателей.

Продаем квартиру. Должны ли мы выписаться до сделки?

Вы можете выписаться до подачи документов в МФЦ. В договоре купли-продажи указать об этом и предоставить справку, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован. В противном случае, в договоре купли-продажи необходимо прописать кто зарегистрирован в квартире и когда обязуется выписаться.

Независимое заключение эксперта

Оформить сделку купли продажи квартиры в МФЦ удобно и просто. Подавать документы участники сделки приходят вместе.

Возможна подача документов через представителя, действующего по нотариальной доверенности. Срок оформления составляет 9 рабочих дней. Получать документы стороны могут независимо друг от друга.

Покупатель получает выписку из ЕГРН, продавец зарегистрированный договор купли-продажи.

Несмотря на всю простоту оформления, ситуации могут быть разные. Возможны приостановка регистрации или отказ в регистрации сделки.

Если вы хотите все сделать правильно заручитесь помощью и поддержкой наших профессионалов. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Для Вас мы работает круглосуточно.

Сделки с недвижимостью — оформление и регистрация договоров Москва и МО

Работаем без выходных!

Наши КОНТАКТЫ Как нас найти

Центр оформления недвижимости «МК-Град»

Москва (купля-продажа, ДКП с ипотекой) Квартиры и комнаты — 13 тыс.руб.(все включено: госпошлина, ДКП)

МО (купля-продажа, ДКП с ипотекой, и пр.сделки) Квартиры, зем.участки — 20 тыс.руб. Дом или дача с участком — 30 тыс.руб. (все включено: госпошлина, ДКП).

Виды оформляемых и регистрируемых нами соглашений:

Договор купли-продажи, дарения, мены квартиры (доли квартиры, комнаты), ДКП квартиры с ипотекой
Договор купли-продажи дарения земельного участка, дома
Договор ипотеки, залога. Снятие ипотеки, залога
Договор купли-продажи дарения гаражей /машино-мест
Договор аренды нежилых помещений
Договор купли-продажи нежилой коммерческой недвижимости (офисы, магазины, склады и пр.)
Договор участия в долевом строительстве
Договор уступки права требования (переуступки), договор цессии

По вопросам оказания услуги обращайтесь по телефону: +7 (495) 255-2488 (многоканальный) или закажите обратную связь.

Внимание! Мы не являемся Росреестром!

Оформление и регистрация сделок с недвижимостью – востребованная процедура в Москве и Московской области. Особенно важно, когда юридическая компания быстро составляет требуемую документацию и гарантированно регистрирует ее без задержек в Росреестре.

Компания «МК-Град» предоставляет недорогую услугу – оформление сделок с недвижимостью в полном объеме от консультативной помощи до дальнейшей регистрации прав в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии) с гарантией в Москве, Московской области, а также по всей РФ (из Москвы).

Быстро и грамотно составим любой договор купли-продажи, дарения, мены, ипотеки, аренды. Привезем к вам на сделку готовые оформленные документы, в дальнейшем – регистрация с гарантией в Росреестре, после чего доставим всю документацию в любое удобное для вас место.

Оформление договоров и регистрация сделок с недвижимостью включают в себя следующие мероприятия:

квалифицированную юридическую консультацию специалистов Центра «МК-Град»;
подготовку и оформление документации по сделке (включая доп. соглашения);
правовой аудит предоставленных документов на соответствие требованиям, предъявляемым со стоны регистрирующего органа;
формирование пакета необходимых бумаг для осуществления регистрации недвижимого имущества и передачу их в госорган;
государственную регистрацию сделки с недвижимостью (контролируется и сопровождается экспертами «МК-Град» от начала до ее завершения);
получение и передачу заказчику готовых зарегистрированных документов.

Регистрация сделок с недвижимостью проводится в следующей последовательности:

Консультация с нашим специалистом-регистратором по телефону.
Предоставление заказчиком документов в электронном виде: отсканированные/сфотографированные документы на объект недвижимости, паспорта участников сделки (для юридических лиц нужно дополнительно предоставить сведения о фирме, реквизиты). Также необходимо прислать информацию об ориентировочной дате сделки, семейном положении Продавцов – физических лиц, физическом и юридическом освобождении, если это жилое помещение и пр. Обязательно в письме нужно указать свое имя и контактный телефон. Сканы можно отправить нам на e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или самостоятельно принести к нам в офис. Для оперативной и грамотной работы наших специалисто, от вас потребуется весь вышеперечисленный перечень читабельных документов.
Отправление клиенту составленного договора отчуждения и образец доверенности для нотариальных доверенностей от участников сделки на госрегистрацию.
Встреча в день сделки по месту ее проведения с нашим специалистом, которому вы передадите пакет документов для осуществления госрегистрации сделки. По вашему желанию для подписания бумаг вы сами можете приехать к нам в офис. Если вы не успели до этого дня сделать доверенности и иные нотариальные действия, мы предложим воспользоваться услугами нотариуса, находящегося рядом с нами (наши клиенты обслуживаются без очереди).
Получение и передача зарегистрированных бумаг клиенту.

Примечание: срок прохождения регистрационной процедуры в Москве и Московской области составляет от 2 до 7 рабочих дней.

В случае обретения, наследования или другого способа получения собственности на недвижимый объект:

Оформление купли-продажи недвижимости

Обязанность приема и первичной обработки документов для регистрации недвижимого имущества была возложена на многофункциональные центры практически сразу после их введения в 2010 году.

По состоянию на сегодняшний день офисы МФЦ стали практически основными местами по приему документов на сделки купли-продажи от физических лиц.

Учреждения работают в формате «одного окна» и позволяют быстро и комфортно оформить все необходимые заявления по переходу прав собственности.

Купля-продажа недвижимости – это один из способов перехода прав от бывшего собственника к нынешнему. Законодательством предусмотрено обязательное письменное оформление сделок с недвижимостью (статья 131 Гражданского Кодекса). Договора купли продажи (далее – ДКП) не исключение. Они заключаются в:

обязательной нотариальной форме, когда сделка проходит с долевой собственностью или с имуществом несовершеннолетнего;
простой письменной форме (далее – ППФ) во всех других ситуациях.

ДКП и в ППФ, и в нотариальной форме подлежат обязательной регистрации (статья 164 Гражданского Кодекса). Только после ее прохождения сделка считается вступившей в силу.

МФЦ – не регистрирующий орган, все полученные документы он перенаправляет в территориальное подразделение Росреестра, где уже и фиксируется факт сделки. Из-за этого переход права собственности считается совершенным не с момента подачи бумаг в многофункциональный центр, а с момента занесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Все сделки с недвижимостью обязательно записываются в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) на основании 218-ФЗ. Главными держателями ЕГРН считаются Министерство юстиции и его территориальные подразделения – офисы Росреестра.

МФЦ и Росреестр – это две различные организации, просто первая выполняет функции «государственного посредника» по отношению ко второй без увеличения размера госпошлины.

Размеры госпошлин

При продаже квартиры или гаража:
- 2 т.р. для физических лиц;
- 22 т.р. для юридических лиц;
При регистрации земель любого назначения – 350 р.

Многофункциональный центр и служба регистрации имеют разные реквизиты для оплаты. Если внести деньги по данным Росреестра, то квитанция не подойдет для МФЦ.

Необходимые документы

До внедрения МФЦ практиковалось довнесение нужных справок знакомым регистраторам.

Обезличенность услуги внесла коррективы, сейчас требуется максимально внимательно и полно собирать пакет документов, если хочется быстро продать квартиру или дачу, поскольку отсутствие отдельной бумажки может стать причиной приостановки.

Перечень необходимых документов зависит от тонкостей самой сделки. Все бумаги можно разделить на обязательные и требующиеся по обстоятельствам. К обязательным относятся:

заявление на регистрационные действия (заполняется по образцу в самом отделении);
квитанция об оплате государственной пошлины;
ДКП (образцы можно скачать на нашем сайте и, при необходимости, доработать их у юриста, поскольку и продажа земельного участка, и продажа квартиры имеют свои нюансы, которые требуется описать правильно и уместно);
передаточный акт объекта;
выписка ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии обременений и арестов;
предыдущие документы о собственности (они еще имеют юридическую силу, поэтому при переходе права их необходимо гасить);
общегражданские паспорта (ВНЖ в РФ и паспорт другого государства с отметкой в ОВД для иностранцев);
документация БТИ (при отсутствии кадастровых сведений о наделе, можно сразу же провести межевание земельного участка через МФЦ, что увеличит срок заключения сделки).

Дополнительно требующиеся документы для оформления сделки разделяются в зависимости от жизненных ситуаций. Итак, для стандартной купли-продажи квартиры понадобятся:

выписка из домовой книги (покупка квартиры подразумевает еще получение полной архивной выписки);
ЕЖД и копия финансового лицевого счета.

В случае отчуждения имущества несовершеннолетнего в МФЦ потребуются:

свидетельство о рождении (если продавец или покупатель не достигли 14-летнего возраста);
согласие органов опеки;
письменное согласие на оформление сделки родителей или опекунов ребенка, если ему от 14 до 18 лет.

Также могут быть затребованы иные документы о статусе заявителей и недвижимости:

нотариально удостоверенное согласие супруга (если объект приобретался в браке или покупатель женат/замужем);
отказ от преимущественного права покупки со стороны соседей (характерно для комнат в коммуналках);
договор ипотеки, кредитный договор и закладная (если происходит регистрация сделки с участием кредитных средств);
справки о выплате пае и членстве в ГСК (при купле или продаже гаража);
документальное подтверждение медицинского освидетельствования (не всегда требуется, но нужно покупателю, если собственник недееспособен или находится в преклонном возрасте, цена услуги зависит от степени тяжести заболевания, обсуждается индивидуально с врачом).

Процедура и сроки оформления купли-продажи

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры (доли, земельного участка, комнаты и пр.) в МФЦ необязательно заранее записываться. Прием граждан может проходить в порядке живой очереди.

В соответствии с законодательством РФ можно выбрать любое отделение этой государственной структуры вне зависимости от прописки и расположения отчуждаемой недвижимости.

На сайте МФЦ или карте Яндекса есть адреса всех офисов с телефонами и графиком работы.

Если хочется сократить время ожидания, то следует записаться через интернет с точным указанием запрашиваемой услуги. В некоторых регионах возможна запись по телефону. В этом случае сотруднику организации требуется не только сообщить свои реквизиты, адрес объекта и дату посещения офиса, но и количество участников сделки.

Оформление купли-продажи квартиры или иной недвижимости именно через МФЦ имеет ряд особенностей, не характерных для Регпалаты:

регистрация сделки с участием многофункционального центра проходит на 2 дня дольше (это время требуется на доставку пакета бумаг в Росреестр и обратно);
график работы МФЦ (как правило, с 8-00 до 20-00, некоторые отделения функционируют в субботу и воскресенье) удобен для большинства граждан, поскольку позволяет посетить организацию после работы в отличие от Росреестра (его офисы обычно открыты до 18-00);
в многофункциональном центре можно быстрее оплатить госпошлину, поскольку в каждом отделении стоят банкоматы;
в МФЦ можно сделать бесплатно копии документов, необходимых для продажи и покупки квартиры или любой другой недвижимости.

Подача документов на регистрацию происходит после передачи денег продавцу, поэтому стороны сначала посещают банк или рассчитываются наличными у нотариуса (в кафе, в машине – все зависит от суммы сделки и пожелания участников), согласовывают нюансы, оформляют договора купли продажи и акты приема-передачи, а затем хозяин собственноручно пишет расписку о получении денег за продажу недвижимости. Только потом участники сделки отправляются в МФЦ.

Покупатель и продавец предъявляют документы по сделке сотруднику многофункционального центра. Специалист проводит первичную обработку бумаг, проверяет их на подлинность, а также сверяет внешность предъявителей с фотографией в паспорте. Если все нормально, он забирает документацию, а сторонам выдает расписку, где указаны дата повторного посещения организации и порядковый номер обращения.

Стандартная регистрация договора купли продажи квартиры в МФЦ (как гаража и земельного участка) длится 9 дней (или 5 дней при наличии ипотеки).

Росреестр может приостановить сделку по независимым от МФЦ причинам. Чтобы не затягивать процедуру оформления, не стоит ждать оповещения о приостановке на мобильный телефон или почту, следует отслеживать ситуацию по номеру обращения из расписки (расположен под датой приема бумаг в верхнем левом углу). Проверить готовность документов можно на сайте МФЦ или по телефону горячей линии. Прямой контакт с территориальным регистрирующим органом поможет ускорить всю процедуру без судебного разбирательства.

Итоги оказания услуги: регистрация покупки, приостановка или отказ

В результате проведения купли-продажи в МФЦ совершится переход права собственности на указанный объект, что отразится в новой выписке ЕГРН.

После проверки предоставленных данных Росреестр приостанавливает государственную регистрацию, если узнает, что:

заявитель, называющий себя владельцем имущества, не имеет права распоряжаться этой недвижимостью (например, не может продать квартиру, поскольку является собственником только доли);
на объекте стоит обременение (например, ипотека), но нет согласие залогодержателя (кредитора) на сделку;
купля-продажа земельного участка в МФЦ сегодня невозможна, поскольку он преобразован из наделов разных категорий (требуется переоформление в землю с одинаковым назначением);
необходимые для регистрации документы не предоставлены или оформлены ненадлежащим образом (к примеру, заверены неуполномоченным лицом);
предыдущее основание права признано недействительным в судебном порядке и т.д.

Полный перечень оснований для приостановки сделки описан 26 статьей 218-ФЗ. Росреестр приостанавливает оформление на срок не более трех месяцев.

Предполагается, что за это время стороны устранят причины, препятствующие проведению купли-продажи. Если заявители не согласны с выводами организации, они вправе обратиться в суд.

В случае успешного судебного разбирательства государством закреплены сокращенные сроки оформления в 5 суток, что для Регпалаты, что для МФЦ.

Главным минусом многофункциональных центров в операциях по регистрации сделок с недвижимостью следует назвать незнание сотрудниками тонкостей проведения отдельных сложных видов сделок.

Например, если продавец не принес всех нужных справок, наличие которых подразумевает правомерное оформление договора и перехода прав собственности, сотрудники центра примут бумаги, но Росреестр приостановит сделку. Это затянет сроки проведения операции и станет причиной расторжения договоренностей.

Поэтому сложные сделки купли-продажи квартиры (земли, дома, гаража) лучше заранее обсуждать и планировать с частным юристом или риелтором, а только потом идти регистрировать в МФЦ.

Где оформить договор купли-продажи квартиры: МФЦ, нотариус или Росреестр

Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр.

Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8.

Этапы оформления рассмотрим далее.

Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?

Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.

Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:

нотариуса,
юриста,
агента по недвижимости,
сторонами вне учреждений.

Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.

По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.

Как составляется предварительный договор?

По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:

Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
Определённым образом установить продаваемый объект.
Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.

Государственная регистрация предварительного договора не требуется.

При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).

Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.

У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:

Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан читайте в отдельной статье.

Передача задатка

При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток.

Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов.

А также цены могут измениться в сторону повышения.

Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.

При оформлении задатка стороны должны знать, что:

Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.

А вот аванс подлежит возврату в любом случае.

Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.

Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).

Где составить и оформить документ?

Прежде, чем договор купли-продажи будет составлен, нужно пройти ряд этапов. Это подготовка документов.

В их число входит:

свидетельство о праве собственности, её государственной регистрации;
справки из жилищных учреждений;
паспорта участников сделки и другие.

С чего начать продажу квартиры, какие документы собирать подробнее тут.

Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.

Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.

Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2:

Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
Отчуждаются доли в праве общей собственности.

В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.

Если оформлением сделки с недвижимостью занимаются представители продавца или покупателя, необходима доверенность на представительство, оформленная у нотариуса.

При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.

Агентство

Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.

Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.

Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.

Нотариус

Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.

Нотариальное оформление купли-продажи является обязательным только в случаях, если реализуется квартира несовершеннолетнего или недееспособного, а также при наличии других собственников.

Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной.

А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.

Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.

Где подписывается договор и, где можно получить его копию?

Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.

Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.

При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.

Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.

Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.

Если договор утерян, то его копию можно получить в:

Росреестре;
Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).

Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.

Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:

документ, удостоверяющий личность;
справка из отдела кадастра и картографии;
свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
квитанция об уплате государственной пошлины.

Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, покупка квартиры с обременением — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.Как обманывают при покупке квартиры подробнее здесь. Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?

Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.

В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.

В Росреестре

Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.

У нотариуса

Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.

Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:

Заключение

По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.

Правила покупки квартиры в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.