Выбор способа передачи дорогостоящего имущества связан, в первую очередь, с выгодностью. Решая, что лучше — договор дарения или купли продажи квартиры, следует сравнить плюсы и минусы вариантов. Для экономии бюджета и времени на походы к юристам лучше самостоятельно разобраться в юридических тонкостях.
Основное различие сделок
Отчуждение недвижимых объектов по дарственной и договору купли-продажи – это гражданско-правовые сделки. Их осуществление регламентируется нормами ГК РФ.
Решение в пользу одной из них основывается на выборе варианта наиболее:
- выгодного;
- дешевого;
- подходящего для конкретной ситуации с юридической точки зрения.
Оба контракта заключаются между двумя сторонами. При дарении ими выступают даритель и одаряемое лицо, при купле-продаже – продавец и покупатель. В обоих случаях предметом соглашения является передача собственнических прав. Главное, чем они отличаются — характер: первая – безвозмездная, вторая – возмездная (производится оплата).
Однако, отличия на этом не заканчиваются. Оценка положительных и негативных особенностей позволит сделать безошибочный выбор.
Продать или подарить недвижимость?
Плюсы сделок
По сравнению друг с другом оба способа передачи жилплощади имеют достоинства и отрицательные моменты.
Дарение
Лучшими факторами фиксации договоренности в дар являются:
- отсутствие налогообложения при составлении документа с близкими родственниками (родителями и детьми, дедушками, бабушками и внуками, братьями и сестрами) или супругами вне зависимости от давности владения (пп. 18.1 п. 18 ст. 217 НК РФ). Обязательно документальное подтверждение родства или брака участников;
- сокращенный срок для последующей продажи без уплаты НДФЛ – 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
- в случаях с долями — отсутствие преимущества покупки квадратов у совладельцев;
- реальность одностороннего расторжения. Плюс для дарителя, который имеет на это право по статье 578 ГК РФ: при покушении одаряемым на жизнь его самого, его близких родственников или членов семьи, а также при умышленном причинении ему телесных повреждений (ст. 578 ГК РФ);
- неприменение режима общей совместной собственности на жилье, полученное супругом (ст. 36 СК РФ). Недвижимость в таком случае становится личным имуществом одаряемого человека.
Купля-продажа
Плюсами ДКП относительно дарственной являются:
- освобождение продавца от НДФЛ при владении квартирой свыше 5 лет (по договорам, заключенным после 1 января 2016 года, ранее срок составлял 3 года) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ);
- меньшее количество условий, по которым можно отменить соглашение третьими лицами;
- отсутствие обязанности получения согласия от совладельцев жилплощади, находящейся в общей совместной собственности;
- допустимость заключения с любыми органами, организациями, гражданами.
Минусы сделок
Альтернатива оформления передачи имущества зависит от нескольких факторов. Помимо финансовой выгоды важно учесть надежность контракта с точки зрения прав обеих сторон. Оценка имеющихся недостатков в правоотношениях поможет избежать ошибок.
Дарственная
Минусами дарственной по сравнению с продажей являются следующие особенности:
- В случае продажи полученного жилья раньше, чем через 3 года с момента совершения акта, необходимо уплатить подоходный налог со всей стоимости – дохода продавца. Он составляет 13% вырученной суммы.
- При заключении контракта людьми, не имеющими родственных или супружеских связей, платится НДФЛ независимо от того, как долго жилплощадь принадлежала дарителю.
- Проще оспорить в суде, признав недействительной.
- Невозможно заключение между коммерческими предприятиями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
- При наличии совладельцев нельзя подарить квартиру, находящуюся в общем совместном владении, без их согласия (ст. 576 ГК РФ).
- Даритель обладает правом на отмену акта в определенных случаях (ст. 578 ГК РФ) – недостаток для одаряемого гражданина.
Купля-продажа
У такого соглашения также имеются некоторые негативные особенности. Они заключаются в следующем:
- Более длительный срок нахождения в собственности недвижимости для ее дальнейшей продажи без налогообложения дохода – 5 лет (до 2016 года это был трехлетний временной промежуток).
- Распространение режима общего совместного имущества на жилье, купленное супругами при состоянии в браке.
- При реализации доли иные совладельцы имеют преимущественное право на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Продавец обязан письменно проинформировать всех иных собственников о желании продать долю в квартире. Они вправе приобрести ее по стоимости, установленной для третьего лица.
Что предпочтительнее?
Как видно из рассмотренных особенностей фиксации договоренностей, выбирать между ними наиболее оптимальную альтернативу следует с учетом разных факторов:
- наличия родственных уз у участников правоотношения;
- давности принадлежности жилплощади продавцу до отчуждения;
- основание получения имущества и пр.
Для наглядности и удобства анализа можно использовать сравнительную таблицу:
| Основание для сравнения | Дарение | Купля-продажа |
| Налогообложение | 13% стоимости — при оформлении сделки между чужими лицами | 13% полученного дохода, если квартира принадлежала продавцу до 5 лет (возможно использование вычета в размере затрат на приобретение) |
| Освобождение от НДФЛ | При совершении сделки между родственниками или супругами (взаимозависимыми людьми) — полностью | Только после владения продавцом более 5 лет |
| Реализация после оформления без НДФЛ | 3 года | 5 лет |
| Режим общей совместной собственности супругов | Не распространяется | Распространяется |
| Преимущественное право приобретения у совладельцев | Нет | Есть |
| Необходимость получения согласия от совладельцев | Да | Нет |
Мнение специалистов
Оценить все «за» и «против» помогут практические рекомендации опытных специалистов, работающих в сфере недвижимости. Юристы считают более надежной куплю-продажу. Вместе с тем, у нее есть немало тонкостей. Она влечет для продавца дополнительные расходы – уплату НДФЛ.
Обеим сторонам передачу оформить дешевле в дар, чем как продажу, но лишь, если они являются родственниками или супругами. Практика показывает, что расторжение соглашения в судебном порядке сложнее при передаче площади в дар.
Обратите внимание! Если подарить жилплощадь постороннему человеку, он должен будет уплатить в государственный бюджет 13% ее стоимости – налог с полученного дохода. Нередко такая сумма оказывается ненужным и незапланированным бременем. Поэтому для одаряемого предпочтительнее оформить квартиру как покупку с возможностью использования налогового вычета.
Составить дарственную выгоднее родственникам и представителям одной семьи. В иных случаях стоит тщательно проанализировать все нюансы: объем требующейся документации, сумму подоходного налога и прочие правовые моменты.
Из видео вы узнаете что лучше — дарственная или договор купли-продажи:
Практические примеры
На простых примерах легко понять основное различие купли-продажи и дарения. Подставив свои числовые значения, можно самостоятельно подсчитать результат: выгода или убыток.
Между чужими людьми оформлена дарственная на объект недвижимости стоимостью 2 миллиона рублей. Налог, который необходимо уплатить одаряемому гражданину, составляет 260 тыс. руб. Он хочет продать ее через 3 года за 3 000 000. Выгода: 1 000 000 – 260 000 = 740 000 (рублей).
Посторонние люди заключили соглашение купли-продажи по цене, как в примере № 1. Покупатель не получил доход, а, наоборот, понес затраты. Никакого налогообложения не имеется. Следовательно, он не теряет 260 тыс. руб. Однако, продать эту жилплощадь без НДФЛ ему удастся только спустя 5 лет, т.е. через 3 года он не получит прибыль в 740 000 рублей, как в первом примере.
Подводя итог, можно заключить, что существование двух различных процедур отчуждения жилья нацелено на разграничение сделок, совершаемых с посторонними людьми и родственниками. Именно этому обстоятельству стоит уделить особое внимание, выбирая вариант оформления договора дарения или купли-продажи квартиры для обеспечения надежности и выгодности обеим сторонам.
Дарственная или купля-продажа квартиры: что лучше?
Столкнувшись с необходимостью выбора между договором купли-продажи и оформлением дарственной, необходимо тщательно изучить оба варианта. Каждая из этих схем передачи права собственности на квартиру имеет свои особенности и тонкости, которые в одном случае могут нести пользу, а в другом наоборот создавать дополнительные риски.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Правовая база
Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим порядок заключения договора купли-продажи и дарения недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Так, приобретение (отчуждение) квартиры в результате покупки (продажи) регулируется следующими нормами ГК РФ:
- параграфом 7 главы 30 (отражает понятие и форму заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, особенности государственной регистрации в Росреестре и т.д.);
- главой 28 (содержит основные положения, касающиеся места и момента заключения договора, порядка урегулирования споров и т.д.);
- ст. 475 (регламентирует действия покупателя в случае передачи квартиры ненадлежащего качества).
При оформлении дарственной главным образом опираются на положения главы 32 ГК РФ. При этом данный вопрос также косвенно регулируется нормами, отраженными в:
- ст. 253 (тут прописаны правила дарения квартиры, находящейся в совместной собственности);
- главе 59 (обязательства, возникающие в случае причинения вреда здоровью, жизни или имуществу одаряемого).
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
В п. 1 ст. 572 ГК РФ дано наиболее общее определение договора дарения. Так, под данным документом подразумевается процесс безвозмездной передачи от одного лица в пользу другого каких-либо активов, имущественных прав (требований) или же освобождение от обязательств.
Оформление дарственной на квартиру предполагает передачу недвижимости в пользу другого лица в качестве подарка, то есть на безвозмездной основе. При этом одна сторона выступает в качестве дарителя (тот, кто передает жилье), а вторая – одаряемого (лицо, принимающее объект в дар).
Проанализировав нормы гл. 32 ГК РФ, можно выделить несколько отличительных особенностей, характерных для договора дарения недвижимости:
- Лицо, в чью пользу сделан подарок, может в любой момент (до получения актива) в письменном виде отказаться от него. В данном случае сделка будет считаться расторгнутой.
- Процедура дарения квартиры должна быть оформлена договором, который в свою очередь подлежит регистрации в Росреестре.
- Даритель имеет право потребовать с одаряемого возмещения убытков, которые возникли в результате отказа от подарка.
- Если имущество, на которое оформляется дарственная, является совместным, то для осуществления данной процедуры потребуется согласие всех участников.
- В отдельных случаях даритель может отказаться от выполнения ранее заключенного договора дарения (например, по причине существенного ухудшения здоровья, в результате изменения семейного положения и т.д.).
- Обязанность по безвозмездной передаче квартиры, вытекающая из договора дарения, переходит к наследникам дарителя (если он при жизни не успел ее выполнить).
Если в рамках дарственной закреплено, что жилье будет передано одаряемому после смерти дарителя, то такой документ является ничтожным, так как в данной ситуации в действие вступает законодательство о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).
Что такое договор купли-продажи?
Точное определение договора купли-продажи недвижимого имущества отражено в п. 1 ст. 549 ГК РФ.
Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
- Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).
Так, по данному документу продавец обязуется передать в собственность покупателю тот или иной вид недвижимости (квартиру, земельный участок, здание и т.д.) за определенную сумму денег. Договор купли-продажи составляется в письменном виде. При этом переход права собственности в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Подобный вид документа включает в себя ряд существенных условий, к которым относится:
- предмет договора;
- стоимость отчуждаемого жилья;
- лица, имеющие право пользования квартирой (при наличии).
Решая, что выгоднее, купля-продажа или дарение недвижимости родственнику или другому лицу, необходимо взвесить все плюсы и минусы обеих форм. Каждый из упомянутых вариантов передачи квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Так, к основным плюсам оформления дарственной можно отнести:
-
Отсутствие необходимости в уплате налога (НДФЛ) – так, если квартира была подарена членом семьи или близким родственником одариваемого, то он освобождается от внесения этого налогового платежа. Об этом написано в пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ.
Данное преимущество в отдельных ситуациях может превратиться в недостаток. Например, если квартира была подарена одиноким стариком (не родственником), за которым длительное время ухаживал одаряемый. В этом случае последнему придется уплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (стоимости жилья).
- В отношении квартиры, полученной в качестве дара, действует минимальный предельный срок владения – в п. 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что продавец недвижимости освобождается от оплаты НДФЛ в случае, если она находится в его собственности не меньше установленного законом периода времени. При этом для подаренной недвижимости минимальный период составляет всего лишь 3 года.
- При отчуждении подаренной доли, продавцу не нужно соблюдать правило преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Это означает, что ему не придется уведомлять всех совладельцев о своем намерении и ожидать от них ответа.
- Даритель вправе отменить свое решение о безвозмездной передаче квартиры при возникновении располагающих обстоятельств (например, одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье, присутствует угроза разрушения или гибели имущества от рук нового владельца и т.д.).
- Жилплощадь, полученная в дар в период пребывания в браке, не является совместной собственностью. Отсюда следует, что второй супруг не сможет предъявить на нее свои права (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
- Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
- Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
На ряду с существенными преимуществами, дарственная также имеет некоторые недостатки, которые выражаются в следующем:
- В случае, если квартира получена в подарок от третьих лиц, одариваемому придется заплатить НДФЛ.
- Дарственную гораздо легче признать недействительной, обратившись с соответствующим иском в суд.
- Не всегда недвижимое имущество можно передать в дар. В п.1 ст. 575 ГК РФ установлен ряд случаев, когда это сделать не получится (например, если дарителем выступает представитель несовершеннолетнего лица, признанного недееспособным).
- Если в дар передается квартира, находящаяся в общей собственности, то дарителю придется получить согласие от второй стороны.
- Лицо, подарившее жилплощадь, может отметить свое решение. Данное право невыгодно одариваемому.
Плюсы и минусы купли-продажи
К основным преимуществам приобретения жилплощади в результате сделки купли-продажи можно отнести такие, как:
- Договор, заключенный по всем правилам, достаточно сложно оспорить в судебном порядке.
- Отсутствуют какие-либо ограничения по совершению подобной сделки, то есть она может быть заключена между юридическими лицами, представителями несовершеннолетних (при наличии согласия органов опеки) и т.д.
- Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета по НДФЛ.
В тоже время, заключение договора купли-продажи недвижимости также несет в себе не мало отрицательных последствий. В частности, речь идет о следующих негативных моментах:
- Жилплощадь, купленная в момент пребывания в браке, автоматически причисляется к совместно нажитому имуществу. Это означает, что в случае развода бывшим супругам придется его делить.
- Для договора купли-продажи недвижимого имущества действует более продолжительный (в сравнении с дарственной) минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник сможет продать жилье, не уплачивая НДФЛ. Данный период времени составляет минимум 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
- При отчуждении доли в общей квартире продавцу необходимо соблюдать преимущественное право покупки, которым обладают все совладельцы. Это означает, что при продаже ему надо будет каждого письменно уведомить о грядущих изменениях и дождаться ответа (в течение 30 дней).
Передача доли: нюансы
Как уже было отмечено выше, при продаже (передаче) доли в квартире основное отличие дарственной от договора купли-продажи заключается в том, что в первом случае не надо соблюдать права совладельцев на преимущественную покупку отчуждаемого участка.
- Сделка может быть признана ничтожной по основанию, прописанному в п.2 ст. 170 ГК РФ. Покупателя обяжут вернуть комнату, а продавца деньги, которых и вовсе может у него не быть к тому моменту.
- По договору дарения к покупателю вместе с долей могут перейти и права третьих лиц на это помещение. При этом он не сможет предъявить к дарителю какие-либо претензии.
Статья 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок
- Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
- Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, невозможно однозначно сказать, какой из вариантов оформления перехода права собственности на квартиру является наиболее выгодным. Все зависит от отдельных обстоятельств в конкретной ситуации. В связи с этим прежде чем предпринять какие-либо действия следует предварительно проконсультироваться с грамотным юристом, который сможет подсказать как лучше поступить.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Договор дарения или купли-продажи: что выгоднее, чем отличаются
Договоры дарения или купли-продажи при сравнении характеризуются большим количеством отличительных черт, касающихся характера сделок. Если в одном случае может оказаться выгоднее продажа, то в другом – дарение. Ниже рассмотрим, что обойдется дешевле и быстрее, каковы основные отличия договоров, плюсы и минусы, а также особенности оспаривания.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
В чем разница договора купли-продажи и дарения?
Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.
Есть и другие отличия:
| Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ) | В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан |
| Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимость | Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов |
| НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ) | НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он. Освобождение от уплаты НДФЛ предусмотрено при продаже недвижимости, бывшей в собственности более трех лет и полученной в наследство от близкого родственника, в порядке приватизации, по ренте, или при отсутствии другого жилья в собственности. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (ст. 217.1 НК РФ) |
| Для передачи доли необязательно получать согласие остальных собственников или предоставлять им преимущество | Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу остальные владельцы наделяются преимущественным правом покупки. Их необходимо уведомить о намерениях за 1 месяц. Если в течение месяца нет ответа или не дано согласия, продавец вправе продать долю. При реализации движимых вещей срок ожидания ответа сокращается до 10 календарных дней (ст. 250 ГК РФ) |
| Даритель не вправе предъявлять встречные условия к одаряемому | Продавец может указать встречные условия: например, обязанность покупателя страховать товар (ст. 490 ГК РФ) |
| Для отмены применяются нормы ст. 578 и общие положения ГК РФ о недействительности сделок | Для оспаривания применяются ст. 166-179 ГК РФ |
Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае
Особенности оформления дарственной
Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:
- Отчуждается недвижимость;
- Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
- Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).
Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.
Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.
Плюсы и минусы дарственной
Рассмотрим достоинства и недостатки дарственной:
| Простота оформления | Даритель не получает выгоду |
| Имущество, полученное супругом в браке по ДД, при разводе не делится | Если суд примет решение об отмене ДД, подарок придется вернуть |
| Возможность отмены по инициативе дарителя | Если подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности и подарен в течение полугода после вынесения решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить сделку |
| Освобождение от НДФЛ для близких родственников дарителей | Неправильное оформление ДД по содержанию может повлечь его недействительность |
| Безвозмездность процедуры для одаряемого | Иногда обязательно нотариальное удостоверение, что увеличивает расходы |
| Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке |
Содержание договора дарения
При составлении дарственной нужно указать четкую информацию о сделке, подарке и сторонах:
- Ф.И.О., паспортные данные одаряемого и дарителя;
- Сведения о предмете – подарке;
- Характер ДД: реальный (исполняется сразу) или консенсуальный (обещание дарения);
- Обязанности и права сторон;
- Условия отмены или изменения;
- Отсылка на получение согласия от супруга (если требуется);
- Подписи участников сделки.
Договор оформляется минимум в двух экземплярах, по одному остается у дарителя и одаряемого. Если дарится недвижимость, понадобится третий экземпляр для Росреестра.
Образец договора дарения квартиры:
Особенности оформления договора купли-продажи
Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.
ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:
- Продается доля в праве на недвижимость;
- Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.
Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.
Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.
Плюсы и минусы договора купли-продажи
К достоинствам ДКП относится простота оформления: достаточно оформить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.
Есть и другие преимущества:
- Нет ограничений для сторон, как при ДД, где запрещается безвозмездно передавать подарки в пользу работников муниципальных и государственных органов, соцучреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их трудовой деятельностью;
- Продавец, в отличие от дарителя, получает выгоду – деньги;
- ДКП по сравнению с ДД проще отменить.
Есть и минусы:
- Продавец обязан заплатить подоходный налог. Даритель его не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного контракта, оно признается общенажитым и будет делиться при разводе.
- Самый весомый минус, из-за которого некоторые пытаются прикрыть продажу ДД – обязательство по уведомлению остальных владельцев при возмездном отчуждении доли.
Совет юриста: лучше не пытаться прикрыть продажу ДД. На основании ст. 170 ГК РФ остальные собственники, преимущественное право которых нарушено, могут признать сделку притворной. Это влечет ее недействительность: дарственную отменят, дарителя и одаряемого вернут в прежнее положение.
Содержание договора купли-продажи
ДКП по содержанию должен соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки. В документ включается практически та же информация, что и при ДД, но обязательно указывается стоимость продаваемого имущества.
Что еще понадобится:
- Сведения о продавце и покупателе;
- Данные о товаре;
- Обязанности сторон;
- Условия отмены сделки;
- Подписи покупателя и продавца.
Образец договора купли-продажи квартиры:
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Оспаривание договоров
Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.
В первом случае перечень причин гораздо шире:
- Допущенные нарушения при приватизации;
- Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
- Составление ДКП недееспособным собственником;
- Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
- Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
- Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
- Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки.
ДД отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.
Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть.
Судебная практика
Признание ДКП или ДД недействительным – сложное и кропотливое дело, требующее высокой юридической грамотности. Но шансы есть, и это подтверждают несколько решений:
Ответы юриста на частые вопросы
Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?
При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета. Но придется заплатить деньги.
Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?
Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (ст. 578 ГК РФ). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.
Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД?
Везде расценки примерно одинаковы. За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества.
Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП?
Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности. По ДКП ребенку придется платить деньги.
У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?
Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
- ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
- Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
- Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
- При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
- Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
- Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
- Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
- Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
- Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
Наши юристы предоставляют помощь гражданам и юридическим лицам круглосуточно. Если ваша проблема требует правового решения, опишите ее в онлайн-форме и дождитесь ответа – он поступит уже через 5 минут!
Что лучше: дарственная или договор купли-продажи
Обновлено 03.07.2019
2018-11-07T11:02:47+03:00
Довольно много подводных камней ожидает лиц, обдумывающих вопрос о том, что заключать: договор дарения или купли–продажи. Многие прибегают к поиску квалифицированного юриста, оплачивая услуги специалиста по довольно дорогому тарифу.
Сегодня даже люди далекие от юриспруденции, могут решить вопрос самостоятельно, разобравшись со всеми возникающими вопросами относительно сложного выбора: что все же лучше дарение или соглашение о купле-продаже.
Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами.
Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки.
Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.
Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.
Процедура безвозмездной передачи имущества иным лицам (дарение) четко регламентирована главой 32 ГК Российской Федерации. Из особенностей данного вида соглашения среди прочих отмечают:
- Если сделка по передаче прав на вещь от дарителя одаряемому совершается между родственниками (при условии, что она происходит с близкими родственниками), независимо от периода владения даром, подоходный налог в сумме 13% не уплачивается.
- Заключение договоров во избежание разногласий в дальнейшем рекомендуется заверить нотариально, хотя это и не является обязательным условием.
Существуют и отрицательные моменты подписания дарственной:
- При отчуждении объекта недвижимости раньше чем через 5 лет владения, необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости даже при наличии родственных связей между сторонами договора;
- Если стороны не близкие родственники, то при составлении дарственной придется заплатить налог, причем независимо от времени нахождения объекта в собственности дарителя.
Если владелец хочет оформить дарение доли в общем составе собственности (между родственниками или посторонними людьми, не играет роли), то обязательно следует получить согласие всех владельцев. Однако, оформив выдел своей доли в квартире, он уже может разрешения у других совладельцев не спрашивать.
Если проанализировать что лучше в браке: дарственная или купля продажа, то в случае бракоразводного процесса не может быть поделено имущество, подаренное одному из супругов, так как все, что подарено, не находится в совместной собственности, за исключением случая, когда ремонт в подаренной жене квартире проводил муж на личные средства.
После подписания дарственной собственность надо обязательно перерегистрировать в Росрестре на нового владельца.
В случае, если сделка, после завершения её, обнаруживает признаки подделки, то есть несоответствия документа реальной форме сделки, подписанный сторонами договор дарения подлежит аннулированию. Например, такое может произойти в случае установления факта оплаты за дар.
Также дарение или продажу будут считать недействительными при установлении факта нахождения имущества в залоге, ипотеке, под арестом.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Задать вопрос
1. Полная идентификация дара. Например, если дарится недвижимость, то важно провести полную оценку всех параметров объекта:
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
- площадь;
- место расположения (точный адрес, а также этажность объекта, основное назначение);
- уникальный номер в кадастровом реестре (в отношении земельного надела).
2. Основные данные участников сделки (ФИО, паспортные данные, место регистрации и жительства, контактный номер телефона и т.д.).
3.Подтвержденная собственность на отчуждаемый объект.
Стороны вправе определить иные существенные условия конкретного соглашения, при этом они не должны противоречить нормам законодательства. В противном случае сделка может быть оспорена.
Процедура заключения и реализации купли-продажи четко регламентирована главой 30 ГК РФ.
Есть при продаже свои особенности:
- при желании продать объект недвижимости, находясь в браке, обязательно наличия письменного согласия от обоих супругов, в договоре это лучше указать явно, плюс подтвердить согласием, оформленным в нотариате;
- имущество, купленное в период официального брака, считается совместным, не зависимо от того, кто работал и на чьи деньги оно приобреталось, т.е. собственность не раздельная, а совместная;
- при покупке квартиры (дома) гражданин РФ имеет право на получение однократного в течение жизни налогового вычета из причитающейся к уплате ежемесячно суммы НДФЛ (к покупающим жилья во второй и последующие разы вычет не применяется);
- если объект недвижимости находится в собственности до 5 лет, то обязательным условием его реализации является уплата подоходного налога в размере 13% от полной стоимости.
К существенным условиям данного типа соглашения, так же как и при оформлении дарственной, относятся отличительные характеристики каждой из сторон договорных отношений, а также самого объекта купли-продажи. Особенности, характеризующие продажу, подробно излагаются в договоре.
Еще одним важным аспектом при продаже является установление определенной стоимости, прописанной прямо в тексте документа. Если такое указание отсутствует можно оспорить сделку и признать ее не соответствующей законодательству. Оспаривания совершаются в суде.
Жестких требований к формированию цены на квартиру нет, но все же, если цена в договоре будет крайне низкой, при наличии сомнений в действительности сделки и отражении существенных условий, госструктуры, регистрирующие переход прав, могут инициировать дополнительную проверку стоимости на предмет соответствия документам.
Договор купли-продажи считается более защищенным, если возникнет необходимость отмены сделки.
Нужно понимать, что если по каким-либо причинам документ признается аннулированным, внесший оплату добросовестный покупатель вправе требовать возмещения всех затрат, понесенных по причине заключения договора. Это важный момент при решении вопроса, что лучше выбрать: дарственную или договор купли-продажи.
Список документации при дарении больший, чем при продаже .
При покупке потребуется следующий набор документов:
- сам договор, соответствующий общеустановленной форме и содержащий все необходимые условия;
- документы, подтверждающие собственность и распоряжение имуществом, а значит, продажу на законных основаниях;
- справка об отсутствии долговых обязательств;
- документ, удостоверяющий личность, от обеих сторон;
- квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки.
В случае оформления дарственной к указанным документам следует добавить:
- акт оценки объекта дарения;
- выписка от уполномоченного органа о лицах, зарегистрированных на объекте недвижимости и кадастровый паспорт;
- письменные расписки (согласие всех собственников на отчуждение предмета дарения) желательно нотариально удостоверенные.
Исключается справка о задолженностях, а также паспорта одариваемого и дарителя.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
В зависимости от конкретной ситуации дарственная или договор купли продажи могут предполагать расширенный перечень необходимых документов.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Однозначного ответа на вопрос о том, что лучше: договор дарения или же купли продажи, нет, так как в каждом случае ко всему следует подходить индивидуально.
Попробуем сравнить указанные виды сделок посредством внесение основных характеристик в сравнительную таблицу:
| Как сравниваем | Дарственная | Купля-продажа |
| Возмездность | Дар передается безвозмездно | Обязательно предполагается сделкой произведение оплаты |
| Отчисления по налогам | Резиденты уплачивают НДФЛ в размере 13%, нерезиденты – 30%. Исчисляется в зависимости от оценочной стоимости объекта | Проценты такие же, но исчисление налогов производится от фактической покупной цены |
| Кто уплачивает налоги? | Одаряемый | Продавец |
| Возможность прекращения договорных отношений | Получатель вправе отказаться от дара, а даритель – запретить действие договора, но только в случаях, предусмотренных законодательством | Условия прописываются по тексту. Также сделка расторгается одностороннем отказе собственника от выполнения условий сделки (не поступление оплаты, задолженность, наличие обременений) |
| Оспаривание | При недовольстве заинтересованных лиц сделкой, есть возможность оспорить дарственную, правда, при наличии на то веских оснований | Сделка равноправна для всех участников, поэтому оспорить ее, в особенности третьим лицам, практически невозможно |
| Ограничения | Акт дарения не может иметь место между субъектами хозяйствования, занятыми в сфере коммерции, а также в случае, когда даритель – несовершеннолетний гражданин. Также исключается дарение в тогда, когда дар передается за профессиональную деятельность | Только предусмотренные законодательством. Например, наличие дееспособности собственника, возрастные ограничения |
| Налоговые вычеты | Отсутствуют | не будет вычета в случае приобретения недвижимости у родственников |
При подписании соглашения о дарении стоит обратить особое внимание на то, что дешевле дарственная или договор купли-продажи, рассчитав итог отдельно, а затем сопоставив результаты.
Ситуации, при которых дешевле оформить дарственную:
- сделка происходит между близкими родственниками. В таком случае сделка окажется довольно выгодной за счет отсутствия необходимости уплаты НДФЛ. К родственникам, взаимоотношения с которыми не подвергаются налогообложению, относится супруг (супруга), дети, родители;
- одариваемый либо даритель не планирует в случае расторжения брачных отношений подвергать разделу свой дар.
Купля-продажа может оказаться более выгодной когда:
- объект недвижимости принадлежит одному и тому же лицу более 5 лет (удешевление происходит за счет разрешенного отказа от уплаты налога по НДФЛ);
- для приобретателей предусмотрен налоговый вычет, размер которого зависит от стоимости объекта недвижимости.
Это зависит непосредственно от предмета, передаваемому по договору. Сделка с движимой вещью более понятна и быстрее при дарении, так как в этом случае процедура упрощается за счет отсутствия необходимости производить расчеты, составлять акты приема-передачи и т.д. Оформление буквально за несколько минут. Речь может идти о любом транспортном средстве: автомобиль, мотоцикл и т.д.
Если речь идет о переоформлении земли, дома или иного объекта недвижимого имущества, то разницы в указанных договорах по сложности процедуры практически нет. В случае, когда одариваемый – несовершеннолетний, разница лишь в налоговых платежах, сумме налогов.
Основными затратами в случае составления и подписания практически любого двустороннего соглашения являются:
- оплата труда юриста (помощь в составлении текстовки);
- пошлина за госрегистрацию договора и присвоение ему индивидуального номера;
- госпошлина за регистрацию смены владельца.
Размер пошлины в анализируемых видах сделок одинаков, поэтому различия в стоимости могут возникать только при наличии каких-то особенностей (например, в предмете).
Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса.
Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде.
Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.
Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки.
Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон.
Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.
Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.