Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

• Для продажи комнаты в коммуналке необходимо учитывать все нюансы, ведь сделку можно легко оспорить и признать недействительной при обнаружении малейшей ошибки.
• Расскажем, как продать законно комнату в коммунальной квартире, что нужно делать и какие документы собирать.
• Содержание статьи:

Преимущественное право покупки комнаты в коммуналке – нужно ли получать согласие соседей

В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.

Получается, перед тем как продать комнату в коммуналке ее владелец должен письменно уведомить об этом других собственников-соседей. Они, в свою очередь, могут приобрести недвижимость.

Заметьте, у всех соседей продавца имеется равное право покупки отчуждаемой комнаты. Гражданин может продать комнату тому, кто заплатит большую сумму.

Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, — то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили — будут они приобретать комнату, или нет.

Спустя указанное время, продавец может заключать договор купли-продажи. Если сделать это раньше, то сделка будет незаконной. Любой сосед-собственник сможет оспорить ее в суде.

Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа — тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.

Важно: если продавец отказывается от процедуры извещения, то сделка признается несостоявшейся и незаконной. Поэтому, если вы желаете продать комнату в коммуналке заранее составьте письменное предложение с правом выкупа для каждого соседа. В этом вам может помочь наш юрист или нотариус.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Уведомление о продаже комнаты для соседей по коммуналке

Оповещение о продаже комнаты в коммуналке должно быть направлено таким лицам:

1. Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
2. Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
3. Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.

Уведомление о продаже должно содержать предложение с выкупом комнаты по обозначенной цене. Как правило, в нем указываются данные собственникам, соседей или сведения инстанций, куда направляется извещение.

Гражданин, выступающий продавцом, может составить один вариант уведомления и разослать его всем заинтересованным лицам.

Приведем несколько примеров уведомлений:

Вы можете по данным примерам написать свое уведомление и направить его каждому собственнику-соседу.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей – варианты

Алгоритм действий при продаже комнаты без уведомления соседей таков:

1. Продавец подбирает покупателя.
2. Определяются условий продажи, уточняются и устанавливается стоимость объекта недвижимости.
3. Собирается документация.
4. Осуществляется выписка зарегистрированных лиц.
5. Заключается договор дарения или договор займа. Для них не требуется согласия соседей.
6. Подписывается договор.
7. Оформляется передаточный акт и расписка.

Лучше все вопросы решать в присутствии нотариуса или юриста. Так вы исключите риски оспаривания сделки в дальнейшем.

Список документов для продажи комнаты в коммунальной квартире

Для продажи комнаты в коммунальной квартире собственнику потребуется собрать документационный пакет.

В него войдут:

1. Паспорта участников сделки.
2. Свидетельства о рождении детей.
3. Справка о составе семьи.
4. Выписка из домовой книги.
5. Извещения для каждого собственника.
6. Нотариальные ответы собственников.
7. Выписка из ЕГРН.
8. Кадастровый план на комнату.

9. Документы, подтверждающие право собственности.
10. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, а также если в сделке участвуют дети.

Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.

Порядок продажи комнаты в коммуналке – пошаговая инструкция

Для того, чтобы продать комнату в коммуналке без согласия соседей, необходимо известить их о продаже и предложить выкупить комнату.

Этап 1. Уведомление для соседей

Важно: Согласие на продажу брать у соседей не обязательно. Достаточно уведомить их о продаже.

Почему согласие не всегда получается взять? Такое возможно, например, если сосед проживает в другой стране, либо не имеет паспорта, либо не идет с вами на контакт. Причины могут быть и другие.

Вы можете уведомить владельцев остальных комнат в коммунальной квартире, направив письменные уведомления такими способами:

1. По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
2. Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
3. Через юриста или нотариуса.

Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.

Этап 2. Поиск покупателя

Продавец может найти своего покупателя в случае, если соседи отказываются приобрести его комнату.

Обязательно сохраните все подтверждения, что соседи были проинформированы о продаже комнаты. Доказательства понадобятся в случае, если они попытаются оспорить продажу в судебной инстанции.

Этап 3. Заключение договора

Далее ситуация может развиваться такими вариантами:

1. Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
2. Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
3. Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.

Обратите внимание, что договор дарения или договор займа не предусматривает получения согласия на продажу от соседей. Продавец может не сообщать остальным собственникам о дарении комнаты постороннему лицу либо о залоге в качестве комнаты.

Этап 4. Передача денежных средств

Подтвердить факт передачи денег за покупку можно распиской.

Также можно прописать в конце договора, что деньги были переданы.

Этап 5. Направление документации в МФЦ или Росреестр

Участники сделки должны собрать документы и передать в органы для регистрации прав.

Срок регистрации обычно составляет 5 дней, если гражданин обращается в Росреестр, и 14 дней — при обращении в многофункциональный центр.

Продажа комнаты с другими зарегистрированными лицами

Продать комнату, если в ней зарегистрированы граждане, возможно. Собственник может реализовать свое право продажи, даже не сообщая это тем, кто прописан. При этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания в коммунальной комнате до того момента, когда они будут сняты с учета.

Росреестр сделку с зарегистрированными лицами, как правило, оформляет. После регистрации прав прописанные граждане должны выписаться из помещения.

Нужен ли нотариус для продажи комнаты в коммуналке, примерная стоимость услуг

Не всегда нотариус нужен для продажи объекта недвижимости.

Как правило, граждане обращаются к специалистам для выполнения следующих действий:

1. Составление извещения с предложением выкупить комнату.
2. Отправка извещений всем собственникам.
3. Написание уведомлений в органы опеки и попечительства, администрацию.

4. Оформление нотариальных отказов соседей от покупки комнаты.
5. Составление договора с передаточным актом.
6. Удостоверение сделки.
7. Заверение согласий на продажу комнаты от других собственников.

По сути, вы можете самостоятельно оформить договор, написав его в простой форме.

Обратите внимание на такие нюансы при заключении сделки:

1. Продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки.
2. При единоличном владении комнатой в коммунальной квартире договор оформляется в простой письменной форме.
3. Комнату, принадлежащую нескольким собственникам, можно продать по простому письменному договору.

   Обязательно следует получить согласие на продажу от второго супруга на сделку. Заверять согласие будет нотариус.

Довольно-таки часто обычные договора купли-продажи комнаты в коммуналке граждане предпочитают заверять нотариусом. Так появляется гарантия на юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, за такую гарантию придется заплатить немалую сумму.

Например, в Санкт-Петербурге и Москве примерная стоимость услуг такова:

1. Оформление договора купли-продажи — от 3 000 руб.
2. Составление и заверение согласия от второго супруга — от 500 руб.
3. Удостоверение сделки — 500-1 000 руб.
4. Передача договора на регистрацию — бесплатна.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Когда нужно соблюдать правило преимущественной покупки?

Статистика показывает, что в последнее время наблюдается рост популярности сделок с комнатами в квартирах.

А вместе с ростом количества таких сделок растёт и число вопросов от наших читателей, связанных с соблюдением права преимущественной покупки.

Многие ставят знак равенства между сделкой с комнатой в квартире и правилом преимущественной покупки.

А ведь это не совсем корректно: не любая продажа комнаты в квартире требует соблюдения этого правила, зато есть другие сделки, когда данную норму надо учесть.

Но обо всём по порядку.

1. Что такое «правило преимущественной покупки»?

Если имущество находится в собственности двух или более лиц, то у таких лиц возникает право общей собственности на это имущество.

В свою очередь общая собственность может быть долевой (доли участников общей собственности определены) или совместной (собственники владеют, пользуются и распоряжаются имуществом без определения долей). Это закреплено в п. п. 1, 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ.

Так вот, правило преимущественной покупки установлено законом исключительно для сделок с недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Оно заключается в следующем: прежде, чем продать свою долю постороннему лицу, продавец обязан сначала предложить её собственникам остальных долей. При этом цена и условия сделки не должны быть какими-то особенными – они равные для всех.

2. Как работает правило преимущественной покупки?

Гражданский кодекс РФ обязывает продавца доли в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о своем намерении. В извещении должны быть указаны цена и иные условия продажи.

Извещение вручается каждому участнику долевой собственности. Ещё раз подчеркнем, что условия должны быть одинаковыми для всех.

Очень важно правильно вручить составленное извещение. Это можно сделать лично (тогда обязательно взять с получателя расписку в получении, в которой указаны дата и время) или по почте (тогда заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Если в течение месяца со дня вручения извещения о продаже доли собственники остальных долей не приобретут ее, продавец вправе совершить сделку с любым другим покупателем.

Если собственники долей откажутся в письменной форме от преимущественного права покупки, то продавец может заключить сделку с другими покупателем до истечения месячного срока.

Еcли участником долевой cобственности является несовершеннолетний, то для отказа от преимущественного права покупки потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ).

Случается так, что сразу несколько сособственников изъявляют желание  приобрести продаваемую долю. Что делать продавцу в этой ситуации?

Из анализа норм действующего законодательства следует, что в этом случае, продавец доли может по своему выбору заключить сделку с любым из изъявивших желание.

• И еще один интересный момент: если один из участников долевой собственности сразу же реализует свое преимущественное право покупки, то направлять извещения о продаже другим сособственникам не требуется.
• Все перечисленные правила применяются также и при заключении договора мены, если его предметом является доля в праве общей собственности на недвижимое имущество.
• Ещё больше информации о продаже доли в праве общей собственности можно получить здесь.

3. Когда преимущественное право покупки не применяется?

Однако встречаются ситуации, когда преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется.

Что же это за ситуации?

• Во-первых, правило преимущественной покупки не работает при безвозмездных сделках, таких, как, например, дарение.
• Во-вторых, эта норма не применяется при продаже доли с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2018 по делу № 33-48248/2018). Речь идёт о торгах, на которых доля продается в соответствии с Законом об исполнительном производстве либо Законом о банкротстве — для удовлетворения требований кредиторов. В этой ситуации владельцы остальных долей участвуют в публичных торгах наравне с другими участниками.
• В-третьих, это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости.

Подробнее об этом, а также прочих случаях неприменимости правила преимущественной покупки на нашем сайте.

4. Особенности применения преимущественного права покупки доли в отдельных ситуациях:

4.1 Продажа комнаты в коммунальной квартире

Когда коммунальная квартира принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, преимущественное право покупки у участников долевой собственности реализуется по общим правилам, о которых мы написали.

А как быть, если зарегистрирована не доля в квартире, а право собственности на конкретную комнату в ней? Точно так же!

Ст. 42 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Это значит, что собственники иных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередное право приобрести продаваемую комнату, уплатив продавцу установленную им цену договора.

При этом следует помнить, что уведомлять о продаже следует исключительно собственника. То есть, если жильцы комнаты пользуются ею на основании договора найма или социального найма, то извещение о продаже направляется лицу или организации (органу), являющемуся наймодателем.

4.2 Продажа доли в праве на объекты недвижимости, не являющиеся жилыми

Применение правила преимущественной покупки при продаже доли в праве на недвижимость, не являющуюся жильём, имеет свои особенности.

В частности, если участников долевой собственности более 20 человек, то вместо направления письменного извещения каждому сособственнику продавец может разместить извещение на официальном сайте Росреестра (ст.

42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4.3. Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются также правила ГК РФ.

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Как купить комнату в коммунальной квартире и кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Об этом вы узнаете в данной статье.

Коммунальные квартиры до сих пор существуют и там живут люди. Купить в них комнату можно. Для этого достаточно, чтобы покупаемый объект недвижимости находился в собственности у продавца.

Коммунальная квартира характеризуется тем, что в жилых помещениях изолированного типа проживают несколько человек или семей, в большинстве случаев не связанных родственными узами. Цены на комнаты в коммунальных квартирах различные, так как стоимость складывается из следующих факторов:

• Региона;
• Транспортной доступности;
• Типа дома;
• Состояния дома;
• Состояния квартиры;
• Площади комнаты и т.д.

Для семей, не имеющих финансовых средств на свою квартиру, покупка комнаты в коммунальной квартире – это неплохая альтернатива. Но за исключением того, что не каждый риэлтор честно расскажет, какова история квартиры и про проживающих там соседей.

Состояние дома и квартиры. Все зависит от того, чего же ожидает покупатель. Кому – то нравится расположение квартиры в шумном районе, а кому-то необходим уют и спокойствие спального, зеленого района. Если у покупателя есть деньги на ремонт, то можно приобрести комнату в среднем состоянии и по договоренности с жильцами привести квартиру в порядок.

Соседи. Не секрет, что обеспеченные и интеллигентные люди, почти не проживают в таких квартирах. При приобретении этой квартиры основная проблема будет сокрыта не в техническом состоянии дома – это все можно исправить, а в соседях.

Перед покупкой, поинтересуйтесь у жильцов дома, что представляют собой проживающие в комнатах лица.

Доля в квартире или комната. Приобретение доли и комнаты в коммуналке влекут за собой разные правовые последствия. На основании этого можно считать, что это разные вещи. В коммунальной квартире при покупке комнаты владелец распоряжается всем помещением. А собственник доли имеет право на «плавающие» метры.

Если гражданин имеет возможность выбора покупки доли или комнаты, лучше выбрать второй вариант.

Различия во владении комнатой и долей:

1. Владелец комнаты по своему усмотрению распоряжается комнатой. Спрашивать разрешения у соседей ему не нужно. Для собственника доли в квартире нужно согласие всех владельцев.
2. Собственник комнаты должен иметь отдельный платежный документ за предоставление услуг ЖКХ.
3. Владелец доли платит на практике не за фактические метры, а за долю. Иными словами: если в помещении две комнаты, в более масштабной по площади живет несколько собственников, а во второй – один владелец, они будут все равно платить пополам за услуги ЖКХ. И это – несмотря на разницу в площади и потребляемых энергоресурсах.
4. При вступлении в кредитные правоотношения хозяин комнаты имеет право использовать ее в качестве залога. В случае с долей, банки откажут. На практике, кредитные учреждения не считают долю в помещении жилого назначения ликвидным объектом и достойным обеспечением.

Покупка муниципальной комнаты в коммунальной квартире

Обратимся к нормам закона. Жилищный кодекс Российской Федерации говорит о том, что в неприватизированной комнате проживающие там граждане являются только нанимателями, но не собственниками. Им не доступны гражданские сделки с недвижимостью. Их выход – только приватизация или обмен.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Продажа приватизированной комнаты не так проста. Дело осложняется тем, что соседи по квартире имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире на условиях установленных ст. 250 ГК РФ. И их воля выражается в следующих действиях: отказ от комнаты либо принятие решения о покупке комнаты.

Если по прошествии месяца они не выразили свои намерения, то комнату можно продавать третьему лицу. Но соседи должны получить уведомление о продаже и быть с ним ознакомленными.

Документы для покупки комнаты в коммунальной квартире

Основная обязанность по подготовке и предоставлению документов лежит на продавце. Покупателю необходим только паспорт. Продавец должен принести на сделку следующие документы:

• Свидетельство, которое фиксирует его правомочие собственника на комнату;
• Выписка из кадастра (кадастровый паспорт и план);
• Выписка из домовой книги и ФЛС;
• Технический паспорт;
• Выписка из реестра об отсутствии ограничений;
• Паспорт продавца;
• Отказ от права на покупку преимущественного характера от владельцев иных помещений, заверенный в нотариальном порядке;
• Разрешение от супруги (а) на реализацию имущества (зарегистрировано нотариусом). (см. Согласие супруги — нужно или нет?)

Если на комнату имеются права у ограниченно дееспособных в своих действиях граждан или у детей, то в комплект документов добавляется разрешение от органов опеки и попечительства.

Можно ли взять ипотеку на покупку комнаты в коммунальной квартире?

Ипотека на покупку комнаты в коммунальной квартире доступна лишь в немногих банках. Условия ипотечных программ более жесткие по сравнению с квартирами. И это обусловлено повышением степени риска невозврата кредита. А также тем, что преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире остается за соседями, а не самим банк.

Как купить комнату в коммунальной квартире без договора купли-продажи?

В некоторых случаях соседи по комнате могут отсутствовать в месте своей регистрации, а искать их нет времени. Тогда договор купли-продажи можно заменить.

Такой вариант осуществляется путем дарения от имени продавца доли в комнате «покупателю». Таким образом, из постороннего лица покупатель становится собственником доли в комнате продавца.

И последний может спокойно заключать куплю-продажу, минуя преимущественную покупку.

Этот вариант удачный, но несколько рискованный. Рекомендовано его применение только в отношении родных или близких, друзей.

Если у вас остались вопросы по теме «Покупка комнаты в коммунальной квартире», задайте их в х.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире — образец 2022 года

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается по общим правилам, предусмотренным § 7 ГК РФ. Рассмотрим, каковы особенности сделки с таким видом недвижимости, нужно ли предоставлять преимущественное право покупки соседям, как оформить договор и продать комнату в коммуналке, сколько денег это будет стоить, каков размер госпошлины, и другие тонкости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.

Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:

1. Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
2. Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
3. Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
4. Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.

Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Преимущественное право покупки при продаже комнаты

Если продается доля в праве собственности, сначала нужно выяснить, являются ли соседи владельцами своих комнат с юридической точки зрения. Этот вопрос можно уточнить у них, но лучше самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестре. Размер госпошлины составит 350 руб.

Когда собственники будут установлены, нужно:

1. Составить письменное извещение для каждого и отправить всем владельцам. В извещении указывается намерение продать комнату, ее цена и срок ответа.
2. Направить извещение всем собственникам. Это можно сделать лично, взяв с каждого расписку о получении, или отправить заказное письмо с уведомлением о вручении почтой.
3. Дождаться отказов от преимущественного права покупки или истечения срока предоставления преимущественного права выкупа. Если никто им не воспользуется в течение одного месяца с момента получения извещений, можно переходить к сделке с третьим лицом.

Обратите внимание! Согласиться на выкуп могут и несколько собственников. в таком случае продавец сам решает, кому именно ее продавать. Также остальные владельцы вправе оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, это ускорит выход на сделку для продавца.

Содержание и образец извещения

Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:

1. Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
2. Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
3. Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
4. Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
5. Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
6. Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
7. Дата составления и подпись.

Виды договоров при продаже комнаты в коммунальной квартире

Если продавец получил отказы от остальных собственников или не дождался ответа, он может заключить один из договоров с покупателем:

1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он не является основанием для перехода права собственности, но обязывает заключить основной ДКП в установленные сроки. Актуально, если продавцу нужно время на освобождение помещения, требуется задаток или оформление разрешения от органа опеки.
2. Основной договор купли-продажи. Подписывается после окончательного утверждения условий сделки участниками.

Совет юриста: если нужен задаток, проще сразу оформить основной ДКП, указав сумму уплаченных денег покупателем до регистрации перехода права собственности. Остальная часть в таком случае отдается после регистрации.

Обратите внимание! Нет смысла заключать преддоговор с третьим лицом до получения отказов от преимущественного права покупки других собственников или истечения одного месяца с момента уведомления. Может получиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец по закону будет обязан заключить основной ДКП с ним.

Содержание и образец предварительного договора

В преддоговоре нужно указать:

1. Дату и место составления.
2. Сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации.
3. Информацию о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.
4. Документ-основание, по которому продавцу принадлежит право собственности.
5. До какой даты должен быть заключен основной договор.
6. Стоимость жилья и порядок расчетов.
7. Размер задатка.
8. Гарантии, права и обязательства сторон.
9. Подписи участников сделки.

Образец предварительного договора

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформить договор купли-продажи в коммуналке?

Если продавец учел преимущественное право покупки и прошли все сроки либо получены отказы, можно приступать к сделке:

1. Найти покупателя «со стороны».
2. Показать покупателю комнату.
3. Договориться об условиях сделки: дате заключения договора, стоимости комнаты.
4. Оформить ДКП комнаты в коммунальной квартире. Если продается доля в праве собственности, документ подписывается у нотариуса.
5. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это делается напрямую или через МФЦ. Госпошлина оплачивается при подаче заявления.
6. Получить новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации после переоформления права собственности.

Обратите внимание! Если ДКП заключается в присутствии нотариуса, документы на регистрацию подает он. Самим идти в МФЦ или Росреестр не нужно.

Содержание и образец договора

Чтобы регистратор принял договор купли-продажи на комнату, в нем нужно указать все существенные условия сделки и информацию о ее участниках:

1. Ф.И.О., паспортные данные сторон, адреса регистрации.
2. Сведения о комнате: адрес, номер, площадь, кадастровый номер.
3. Размер доли в праве собственности.
4. На каком основании продавцу принадлежит недвижимость: другой ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор мены, ренты, и пр.
5. Стоимость жилья, сроки передачи денег, порядок расчета.
6. Права, обязанности, ответственность сторон.
7. Дата составления ДКП, подписи.

Документы

Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы продавца;
• договор в трех экземплярах;
• технические документы на недвижимость;
• письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
• выписка из ЕГРН.

Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Расходы

Госпошлину регистратору платит покупатель – 2 000 руб. Если стороны обращаются к нотариусу, уплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Пошлина нотариусу рассчитывается от цены, указанной в ДКП. В дальнейшем он бесплатно отправляет документы в Росреестр.

Сроки

Регистрация перехода права собственности через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны подают документы через МФЦ, на это уйдет 9 рабочих дней. При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней.

Совет юриста: если подавать документы в МФЦ или Росреестр, не стоит рассчитывать, что сделку оформят вовремя. В Росреестре нередко случаются проблемы с программой, и ожидание может увеличиться на 2-3 дня.

Ответы юриста на частые вопросы

Может ли собственник, направивший уведомление о продаже другому владельцу, отказаться от сделки в дальнейшем?

Да, его никто не вправе принуждать к оформлению ДКП. Но продать комнату другому человеку при наличии согласия второго собственника он не вправе, это незаконно.

Купила комнату в коммуналке, будучи в браке. Нужно ли мне согласие на продажу от мужа?

Да, нотариальное согласие требуется в обязательном порядке согласно ст. 35 СК РФ.

Можно ли продать комнату в коммуналке, если она не приватизирована?

Нет. В таком случае человек владеет ею на основании договора соцнайма, но право собственности принадлежит организации или администрации.

У меня комната в коммуналке, сосед хочет продать свою долю. У меня денег нет, но я не хочу, чтобы вместо него туда заехал посторонний человек. Можно ли это предотвратить?

Нет. Если уведомление было направлено должным образом, и вы не ответили на него в течение месяца, второй собственник вправе продать свою долю кому угодно.

Комната в квартире куплена на материнский капитал, доли не выделяла. Можно ли ее продать без выделения долей?

Нет, продать так нельзя. Нужно сначала выделить доли на всех членов семьи, затем получить разрешение органа опеки, и только после этого оформлять ДКП.

Заключение эксперта

1. Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
2. В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
3. Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.

Отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

При продаже любого вида недвижимости в коммунальной квартире или любых действий с выделенной долей существует ряд обязательных правил, не соблюдение которых приводит к расторжению сделки при судебном разбирательстве. Согласно ст.

250 ГК РФ при продаже комнаты у остальных проживающих в коммуналке существует приоритетность в приобретении этой части недвижимости. Продавец имеет право реализовывать свою часть недвижимости посторонним людям только при условии, если остальные претенденты откажутся.

Как получить отказ от преимущественного права покупки комнаты будет подробно изложено в этой статье.

Существует определённая последовательность реализации доли недвижимости или комнаты в коммуналке. Необходимо изначально оповестить всех соседей по квартире о своём решении.

Успешность сделки с посторонним покупателем зависит от правильности выполнения подготовительных мероприятий, в противном случае через суд любая договорённость может быть оспорена.

Поэтому уведомление делается обязательно в письменной форме, где указать стоимость недвижимого имущества с подробным описанием.

Варианты предоставления отказа от выкупа в Росреестр:

1. В виде заявления в письменной форме при сдаче основных документов на регистрацию.
2. Через Почту России заказным письмом с уведомлением или телеграммой.

Важно! Если возникают спорные ситуации по цене или претенденты игнорируют обращение, то следует ждать месяц, после чего сделка может быть совершена. Если потенциальным покупателем с преимущественным правом является ребёнок, то требуется дополнительно ответ из органов опеки и попечительства.

Отказ у нотариуса

Самым надёжным и юридически весомым является нотариальный отказ от преимущественного права покупки комнаты или доли недвижимости.

Несмотря на то, что услуга не бесплатная, но после подписи документа всеми жильцами квартиры, продавец может спокойно выставлять её на продажу.

Если один из жильцов не сможет присутствовать сам, то необходимо оформить нотариальную доверенность на другого человека. Каждый из потенциальных претендентов обязан иметь при себе:

1. Правоустанавливающие документы на свою долю или комнату.
2. Удостоверение личности.

  Признание объекта незавершенным строительством

В случае, когда собственники отказываются от посещения нотариуса, необходимо оповещение отправить заказной почтой, даже при условии проживания в одной квартире.

Получив сообщение о продаже, родственники или соседи по коммуналке должны принять решение покупать жильё или отказаться, и затем отправить ответ продавцу. Тем самым юридическая формальность будет соблюдена.

И если в течение одного месяца с момента вручения заказного письма не поступило предложения о покупке, то это гарантирует полную свободу действий.

Вариант письма может быть написан в произвольной форме или по образцу, скачанному из интернета. Сведения, которые должны быть указаны обязательно:

1. Адрес и расположение квартиры.
2. Описание комнаты с точными размерами и площадью.
3. Стоимость в рублях.
4. Период для принятия решения.
5. ФИО и паспортные сведения от собственника, который отказался от комнаты.
6. Дата и подпись.

Если документ оформляется нотариально, то он дополнительно подписывается нотариусом с проставлением печати.

Стоимость услуги

Затраты на оформление несогласия покупать комнату или долю будут зависеть от способа оповещения. При нотариальном оформлении услуга может составить до 1500 рублей в зависимости от региона, а через заказное письмо – согласно тарификации почты.

Внимание! Собственник может получить дополнительно свидетельство от нотариуса, что сособственники были оповещены о продаже. Для этого необходимо представить нотариусу копии каждого письма и почтовые квитанции. После получения свидетельства и ожидания 30 дней владелец может гарантировано продавать своё жильё без какой-либо опаски.

Согласно законодательству продавать можно без согласия только в случае правильно выполненной процедуры оповещения. То есть совладельцы оповещены, но не отреагировали на уведомление. Запрещено искать нового покупателя без использования преимущественного права совладельцев.

Любой из проживающих соседей по коммуналке сможет с лёгкостью оспорить сделку. Суд всегда будет на стороне пострадавшего. Если совладелец готов за указанную цену использовать своё преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, то отказное письмо писать ненужно.

Сразу оформляется купля-продажа, и затем пакет документации передаётся в Росреестр для переоформления собственника.

Договор кроме описания параметров жилой недвижимости должен содержать следующие сведения:

1. Условия и способы оплаты.
2. Обязанности и права сторон.

При наличии несовершеннолетних детей потребуется получить разрешение органов опеки.

Нередко на практике продавец не может договориться с претендентом на покупку комнаты по стоимости. В этом случае имеет смысл пригласить независимого оценщика или воспользоваться услугами риелтора, который хорошо знает рынок недвижимости и поможет определиться с ценой.

Не реально завышенные показатели также могут быть поводом обращения недовольного сособственника в суд. Кроме того, владелец комнаты не имеет права продавать своё жильё дешевле цены, которую он указал при оповещении.

В этом случае также сделка может быть оспорена одним из претендентов, особенно, если он готов был купить за конечную сумму.

Выводы

Прежде чем продавать комнату или долю в квартире, собственник должен получить либо письменное согласие, либо отказ от приобретения от других сожителей квартиры.

Без этой документации в Росреестре не переоформляется переход права собственности на другое физическое лицо. Но даже если сделка пройдёт, то она при желании с лёгкостью будет оспорена.

Соблюдая все процессуальные нормы, владелец недвижимости снимает с себя массу проблем и возможность преследования со стороны правоохранительных органов.