Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: подводные камни, риски, последствия

Покупая жилье, важно обращать внимание на наличие переделок по сравнению с проектным вариантом.

Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению

— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

— влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Могут быть такие проблемы:

за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст.7.21 КоАП РФ);
произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Разумнее от такого варианта приобретения жилища отказаться, но если переделка сделала квартиру действительно необычной и при этом супер комфортной, а запас средств покупателя не исчерпан до дна, то такой риск – сознательное решение готового на все круги узаконивания перепланировки.

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).
Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.
При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если же факт с документами расходится, то ясно, что перепланировка была, и выполнена она незаконно.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Если обнаружена незаконная перепланировка

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.
При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.
Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.
Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.
С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.
Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Существенные вмешательства в план жилья потребуют по эскизу изготовления проекта на те работы, которые уже сделаны.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

заявление;
проект;
новый технический паспорт;
поэтажные планы;
документы на право владения жилым помещением;
изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Госпошлина оплачивается при оформлении нового технического паспорта, ее размер начинает отсчет от 900 руб. За изготовление проекта, получение согласований может набраться сумма в 50 – 100 тыс. руб.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

Отказ

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
перекрыты существующие вентиляционные каналы;
уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.
Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.
Отказ банка приведет к восстановлению первоначального состояния жилища, что втянет заемщика в новые траты.

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.
О сложностях при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Покупка квартиры с перепланировкой риски

Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой на вторичном рынке жилья связана с рисками покупателя, т.к. самовольная планировка не имеет законного статуса. Особенно серьезные проблемы могут возникнуть в случае, когда данный факт выяснился уже после покупки. Разберемся чем грозит это явление покупателю и продавцу.

В целом все операции по изменению планировки жилплощади подразделяются на: допустимые и недопустимые. В первом случае, можно оформить их должным образом или вернуть облик в точном соответствии с планом квартиры, так как объем произведенных изменений был незначительным.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски

К числу действий, носящих недопустимый характер, является удаление элементов несущих стен, изменение расположения санузлов и иные серьезные изменения первоначальной планировки объекта недвижимости. Узаконить подобные изменения невозможно.

Узнайте про риски покупки квартиры менее 3 лет в собственности

Такие действия не имеют ничего общего с переустройством, например, заменой радиаторов отопления. Если переустройство не нуждается в оформлении, то любая перепланировка, даже самая незначительная, должна иметь подтверждение в документах.

Квартиры с перепланировкой наиболее опасны для пользователей ипотеки.

Если предоставление кредита уже одобрено, и только после этого выявился факт перепланировки, с выдачей средств могут возникнуть сложности. Банк в случае неспособности заемщика оплачивать кредит должен продать объект залога, но не сможет этого сделать в силу наличия перепланировки. Ликвидность такой жилплощади падает, а кредитор не заинтересован в подобном активе.

Наличие перепланировки представляет опасность для обоих участников сделки, при этом для покупателя кв. метров она выражается в следующем:

При выяснении факта перепланировки после покупки устранять последствия или узаконивать их придется за собственный счет, тратя массу времени, моральных сил и денежных средств.
При возникновении жалоб со стороны соседей или иных лиц, отвечать за проведенную прежними собственниками перепланировку жилплощади придется уже новому хозяину в полном объеме.
Отсутствие согласования внесенных изменений предусматривает привлечение виновного лица, то есть текущего обладателя квартиры к ответственности, в том числе с необходимостью уплаты штрафов.
Нет никакой гарантии, что работы были произведены должным образом, например, удаленные несущие стены способны спровоцировать обрушение перекрытий, что создает риски безопасности для жильцов.
При установлении недопустимости внесенных конструктивных изменений, надзорные органы потребуют восстановления первоначального состояния жилья, а это может вылиться в серьезные затраты.

Не защищен от рисков и продавец недвижимости:

Сокрытие проведенной ранее перепланировки может быть признано достаточным условием для признания договора купли-продажи недействительным.
Продать квадратные метры, не соответствующие имеющемуся плану, весьма проблематично, поэтому поиски покупателя могут занять достаточно много времени. Не исключено, что придется снизить первоначально запрашиваемую цену.
При вскрытии факта внесения конструктивных изменений в жилище после продажи, новый хозяин в судебном порядке может потребовать компенсации дополнительных расходов.
Капитальные ремонтные работы без согласования ведут к привлечению виновника к административной ответственности и необходимости уплаты штрафа.

Конечно, продать объект недвижимости с перепланировкой, не имеющей никакого документального отражения, можно, особенно в случаях, когда государственные органы о ней не знают, но при этом вся ответственность дальше будет лежать на приобретателе, который должен понимать это.

Чем опасна покупка квартиры с перепланировкой? — СИБДОМ

До трети выставленных на продажу квартир имеют перепланировки, которые не оформлены по закону. Что нужно знать покупателю, рассматривающему такой объект, и можно ли его купить в ипотеку?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой связана для покупателя с определенными рисками. Соглашаясь на ее приобретение, вы берете на себя ответственность за сделанные в ней изменения.

Если перепланировку выявит администрация, она может потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние. Но не все покупатели настолько щепетильны, чтобы учитывать это обстоятельство.

Обычно, если покупателю нравится найденный вариант, он готов купить квартиру в ее нынешнем виде.

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Но если для покупки нужен ипотечный кредит, квартиру может не одобрить банк.

«О наличии в квартире перепланировки банк узнает из отчета оценщика, который выезжает на квартиру во время подготовки к ипотечной сделке.

При этом он не только смотрит на состояние квартиры и качество сделанного в ней ремонта, но и устанавливает факт перепланировки», — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова.

В конечном счете все будет зависеть от серьезности выполненных в квартире изменений и отношения конкретного банка к перепланировкам. То, что одни банки легко согласуют, другие не пропустят никогда. Строже всех к рассмотрению квартир с перепланировками подходят банки, работающие по стандартам АИЖК.

Большинство банков пропускают незначительные улучшения, например объединение ванной и санузла, монтаж в квартире новых гипсокартонных перегородок или расширение дверного проема в ненесущей стене. Но если в квартире снесена стена, к рассмотрению объекта банк подойдет очень тщательно.

Как правило, в таких случаях банки просят покупателя написать заявление, что он обязуется в течение 6–12 месяцев (срок отличается в зависимости от банка) узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние.

На практике, если клиент аккуратно выплачивает ипотеку, соблюдение этих обязательств никто не контролирует.

Требуя предоставить такой документ, банк подстраховывает себя в ситуации, когда заемщик перестает платить и квартиру приходится продавать.

«Важно, чтобы оценщик указал в отчете, что перепланировка может быть узаконена, — объясняет Татьяна Третьякова. — Кроме того, перепланировка влияет на стоимость квартиры.

При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона.

20 тысяч — затраты на оформление перепланировки».

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Несколько лет назад в Красноярске отменили упрощенный порядок согласования перепланировок в администрации, и теперь уже выполненную перепланировку можно узаконить только в суде.

Эта процедура занимает много времени и требует от собственника квартиры дополнительных денежных затрат. При этом для узаконивания перепланировки в суде и получения разрешения на перепланировку в администрации нужен один и тот же пакет документов.

Поэтому собственники сначала получают разрешение на перепланировку у администрации.

Бывают случаи, когда администрация каким-то образом устанавливает наличие перепланировки в квартире и сама подает в суд, требуя от собственника привести помещение в первоначальное состояние. Тогда владельцам квартиры приходится обращаться в суд со встречным иском, чтобы выполненную перепланировку сохранить.

Суд узаконит перепланировку, если собственник докажет, что сохранение помещения в его нынешнем виде не нарушит чьи-то права.

Кроме того, потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из кадастрового паспорта или технического плана квартиры, проект перепланировки, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО к выполнению данного вида работ, и заключение о соответствии перепланировки требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам.

«Сказать, сколько времени займет узаконивание перепланировки в суде, невозможно. По моему опыту, самое быстрое согласование выполненных изменений длилось полгода, — рассказывает адвокат Юлия Михайлова.

— Что касается затрат на согласование перепланировки, то определить сумму тоже нельзя.

Стоимость заключений о соответствии жилого помещения требованиям законодательства будет зависеть от многих факторов, а стоимость услуг лиц, сопровождающих согласование перепланировки, договорная».

В любом случае начинать оформление перепланировки юристы советуют с консультации со специалистом в области проектирования и строительства. Он оценит, можно ли узаконить сделанную перепланировку.

Когда перепланировку нельзя узаконить?

Далеко не всегда уже выполненную перепланировку можно согласовать. Изменения, которые нарушают строительные нормы, узаконить не получится. Если в квартире произведено такое переустройство, банк не пропустит перепланировку, даже если оценщик в своем отчете указал, что ее можно согласовать.

Не разрешат согласовать перепланировку, если:

Кухню и жилую комнату поменяли местами, в результате кухня оказалась расположена над жилой комнатой квартиры на нижнем этаже. Единственное исключение в этом случае делается для квартир, расположенных на первом этаже.
В доме с газовым оборудованием вместо двери из кухни сделана арка или кухня и жилая комната объединены в одно общее пространство. По нормам, кухня в газифицированном доме должна быть отделена от комнаты дверью. Такую перепланировку можно узаконить, если официально с разрешения горгаза в квартире демонтировано газовое оборудование и перекрыт газ.
Не допускается размещение туалета и ванной над жилыми комнатами и кухнями.

Суд откажет в согласовании такой перепланировки и обяжет собственников привести помещение в первоначальный вид.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: стоит ли приобретать

Приветствую читателей на своем ресурсе.

Сегодня расскажу вам, как покупать квартиру с неузаконенными вмешательствами. Итак, что нужно предпринять, как себя правильно вести, если вскрылась неузаконенная перепланировка при покупке квартиры? Стоит ли вообще связываться с таким покупателем, чревато ли это какими-либо последствиями?

Что такое неузаконенная перепланировка

Есть два понятия: планировка и переустройство. И то и другое говорит о внесении видоизменений в план квартиры.

Перепланировка – это кардинальные изменения конфигурации жилого помещения, требующие обязательной регистрации согласно ст. 25 ЖК России.
Переустройство – проведение монтажных работ по замене или переносу с одного места на другое технических узлов, сантехники, электрооборудования. Подобные изменения также нужно вносить в техпаспорт на квартиру.

Такой строгий контроль поясняется просто. Надежность конструкции многоэтажек может нарушаться, причиной этому очень часто выступает неузаконенная перепланировка. Результатом непрофессионального вмешательства может быть утечка газа, обрушение или нарушение целостности кровли. Иногда могут рушиться целые подъезды.

Поэтому так много внимания уделяется при покупке квартиры экспертизе, которая подразумевает соответствие оригинального проекта с текущим планом.

Основные требования нормативно-правовых актов

Чтобы купить квартиру на 100% безопасно, не поленитесь сделать перед этим глубокую экспертную проверку. Делают ее юридические компании, которым знакомы все нюансы и подводные камни типовых проектов.

Статьи 25 и 26 Жилищного кодекса РФ регламентируют все эти вопросы касательно перепланировок. В них дается четкое разъяснение, что подлежит регистрации и почему, а что не требует согласования с жилищной инспекцией.

Виды переустройства жилых помещений

Законодательством определен перечень перепланировок, требующих легализации:

увеличение полезной площади за счет присоединения прихожих, коридоров;
объединение кухонного пространства с гостиной;
совмещение воедино туалета и ванной комнаты;
перенос с места на место обогревательных приборов, например с кухни на лоджию/балкон;
самостоятельная пристройка балкона в квартирах первых этажей;
снос несущих стен.

Регистрации в законодательных органах не подлежат следующие так называемые неузаконенные перепланировки:

возведение балкона или лоджии с дальнейшим утеплением;
установка сантехнических узлов над жилым пространством;
увеличение размеров окон, дверей;
видоизменение формы оконного проема.

Перед тем как решиться на перепланировку, хозяин квартиры должен получить разрешение на такие действия. Его выдает архитекторское бюро после соответствующей оценки. Если это не несет вреда квартире и дому в целом, разрешение выдается, и после реализации изменения вносятся в план недвижимости. Есть случаи, когда госорганы отказывают в прошении. Это не потому, что они так хотят, а потому, что есть риск нарушения прочности и надежности конструкции дома.

Ничего с этим поделать нельзя, самовольное внедрение будет считаться серьезным нарушением, чревато наказанием со стороны закона.

Как выявляют незаконные изменения

Есть категория собственников, полагающих, что им удастся скрыть факт перепланировки, если они попросту не будут предпринимать никаких активных шагов.

Вероятность обнаружения неузаконенной перепланировки на самом деле очень высока. Факт фиксации обычно определяется сторонними лицами. Они же и позаботятся о том, чтобы меры по легализации или устранению неузаконенных перепланировок были приняты незамедлительно.

Соседи. Если заметили нарушения в плане шумоизоляции, вентиляции, ухудшение санитарных условий из-за того, что сделали соседи. После подачи жалобы в Жилищную комиссию последняя обязательно нанесет визит для сверки текущего плана квартиры с имеющимся в архиве.
БТИ. Имеет законное право нанести визит, если им поступила жалоба от соседей, сделать запрос УК для составления технического паспорта, подготовки многоэтажного дома к капитальным ремонтным работам.
Аварийная служба. Обязательно выдаст акт, если ЧП случилось по причине самостоятельного вмешательства в целостность конструкции. Они обязательно отрапортуют об этом в вышестоящие инстанции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой – рисковое дело, нужно все 100 раз взвесить, перепроверить, проконсультироваться, перед тем как решиться на этот шаг.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

Человек, имеющий опыт, знающий тонкости и нюансы, выявит неузаконенные перепланировки недвижимости быстрее.

Поэтому многие пользуются помощью опытных инженеров-строителей. И правильно делают. После подписания договора покупки недвижимости с неузаконенной перепланировкой ответственность в виде штрафа или демонтажа изменений ложится на плечи новых владельцев квартиры.

Особенности незаконного перепланирования и штрафы

Наказания за незаконное вторжение в целостность конструкции регламентируются законодательством.

Нарушителей наказывают:

штрафом 25 МРОТ;
выпиской-предписанием с требованием устранить нарушения;
повторными штрафными санкциями за невыполнение предписания;
продажей объекта на публичных аукционах с последующей выплатой оставшейся суммы после взыскания штрафа и судебных издержек;
аннулированием договорных соглашений по социальному найму, при этом собственника заставят вернуть жилье в первозданном виде.

Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой есть, и они серьезны. Напомню, перед покупкой квартиры не поскупитесь на проверку техническо-инженерной чистоты.

Очень важно здесь проявить бдительность, ведь отсутствие соответствующего разрешения на внесение изменений в план, переоборудование, перенос стены (особенно несущей) – это основание, причем веское, приостановить регистрацию покупки до выяснения всех обстоятельств дела, связанных с неузаконенной перепланировкой.

Стоит ли покупать такую квартиру

Переоборудование не так страшно, как кажется, при условии, что все изменения в нем легализированы. Информацию в подробностях может получить любой потенциальный покупатель, если сравнит актуальный план из БТИ с фактическим.

Правда, и здесь потребуются определенные знания, чтобы прочесть правильно документы такого плана.

Намного сложней ситуации, когда перепланировка есть, а разрешительной документации на нее нет. Здесь на первый план выходит вопрос о возможности легализации неузаконенной планировки перед покупкой жилья. То есть возможна ли регистрация реализованных реконструкций.

К сожалению, нормы ЖК не могут запрещать сделки с неузаконенной перепланировкой. Такие квартиры легко продаются и так же легко покупаются.

Стоит ли покупка такого рискового шага?Однозначного ответа нет. Никто не вправе диктовать покупателю, что можно брать, а от чего следует категорически отказаться. Собственник, к сожалению, не всегда честен перед приобретателем. Но нужно иметь в виду, что после приобретения все материальные отягощения возлагаются на него.

Он будет вынужден самостоятельно регистрировать неузаконенную перепланировку или избавляться от нее, если этого потребуют уполномоченные на это органы.

Плюсы и минусы

Стоимость недвижимости с неузаконенной перепланировкой ниже рыночной примерно на 10 %. Это плюс для человека, решившегося на покупку, и возможность быстрой продажи для собственникаНовый владелец уже получает улучшенные жилищные условия. Ему не нужно озадачиваться подобной проблемой в будущем.

При условии, что покупка будет безопасной, перед подписанием документов приобретатель проверил инженерно-проектную чистоту.Если перепланировка легальна, то новому собственнику не нужно будет проводить оценку несущих конструкций, за нее уже уплатил прежний хозяин. Эта процедура затратная и больно продолжительная.

Индивидуальная планировка всегда интересней типовой. Запрос на такую недвижимость всегда высок.оформление неузаконенной перепланировки полностью возлагается на нового собственника.

После того, как покупка пройдет регистрацию и вступит в силу;если перепланировка небезопасна, несет угрозу целостности дома, за нее предусматривается ответственность, она тоже полностью ложится на нового собственника;покупка жилой недвижимости с неузаконенной перепланировкой обязательно повлечет за собой оплату штрафных санкций – это в лучшем случае, или приведение квартиры в первоначальный вид – в худшем варианте. Очень важно выявить неузаконенные нарушения до момента, когда покупка будет согласована и подписана обеими сторонами.

Риски и перспективы

Почему так важно, чтобы покупка квартиры совершалась после экспертной оценки.

В случаях, когда реальный план квартиры не совпадает с имеющимся в БТИ, ее очень сложно будет продать. Не факт, что новый приобретатель будет так наивен, как вы, и не решится перепроверить оригинальность и законность проектного плана. Покупка квартиры, еще раз говорю, – дело, не терпящее суеты и спешки. Есть вероятность того, что в ней неузаконенная перепланировка.
Покупка квартиры, что подлежит ипотечному кредитованию, возможна. Если в ней никаких действий по реконструкции не производилось, сделка будет законной и зарегистрируется быстро. Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка, а до полного расчета еще далеко, банковская структура, проверив документацию, обязательно обяжет владельца вернуть ей первоначальный внешний вид. Только после этого возможна будет покупка недвижимости новым владельцем.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Приобретатель, остро нуждающийся в жилье, часто идет на рисковые операции:

экспертная чистота для него не важна;
покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой его не пугает;
он готов самостоятельно легализировать неузаконенные изменения;
его полностью устраивает новый облик квартиры.

После того как покупка недвижимости с неузаконенной реконструкцией будет подписана, ему срочно нужно будет начать процесс легализации, чтобы избежать штрафных взысканий, судебной тяжбы и прочей бюрократической волокиты.

Необходимые документы и стоимость

В перечень документов входит:

паспорта всех тех, кто проживает и зарегистрирован в квартире;
письменное согласие от них, заверенное нотариально;
техпаспорт на недвижимость;
документ на право собственности, новый владелец получает сразу после того, как покупка будет нотариально заверена;
проект перепланировки;
заключение, выданное контролирующими структурами.

Расходы:

за консультацию – порядка 2000 руб.;
получение нового проекта – 15 000 руб.;
нотариальное заверение – 1000 рублей за каждое;
оформление легального нового паспорта – 10 000 руб.

Куда подавать документы

Инициатору регистрации следует выполнить следующий порядок действий:

обратиться в органы БТИ с заявлением о регистрации неузаконенной перепланировки;
обратиться в Роспотребнадзор с прошением о том, что квартира в фактическом виде (таком, как вам досталась, после того, как покупка была свершена) соответствует санитарным нормативам;
подготовить план жилья с изменениями, копию оригинального паспорта, правоустанавливающий документ, технический паспорт, выписку ЕГРН, согласие домочадцев, легализацию неузаконенной перепланировки квартиры, покупка которой была недавно подписана. Если потребуется – согласие других жильцов дома;
направить пакет бумаг к следующему органу – жилищной инспекции;
оплатить штраф за самовольную реконструкцию;
заказать новый паспорт, обратившись в Росреестр.

Это приблизительный регламент, как действовать, если покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой совершена.

В каждом регионе он может быть немного изменен, уточните его перед тем, как начинать процесс.

Процедура

Регламент выполнения шагов после того, как покупка была подписана:

консультация в УК или ЖЭКе о том, возможна ли регистрация нарушений;
заказ нового проекта. Здесь неважно, кто был инициатором в легализации неузаконенной перепланировки;
собрать заключения у Пожнадзора и Роспотребнадзора;
с подготовленным пакетом документов обратиться в МФЦ;
получить разрешение.

Что делать в случае отказа

Если решение положительное, владельцу останется только внести соответствующие коррективы. При отрицательном можно будет обратиться к суду.

Иногда решения, которые выдаются уполномоченными органами, ошибочны. Тогда надо указать на наличие ошибок и сдать документацию повторно. Докажите, что ваша покупка законна в плане инженерно-проектной экспертной чистоты. В плане не имеется изменений или, если таковы есть, носят законный характер.

На что обращать внимание при выборе жилья

Что делать, чтобы покупка квартиры была безопасной, какие шаги нужно осуществить при осмотре недвижимости, чтобы вовремя выявить незаконную перепланировку:

внимательно изучить план-проект, сверить его с фактической планировкой. Если вы не компетентны в этом вопросе, придите на осмотр с профильным специалистом, он сразу заметит изменения. Так вы лишний раз убедитесь, что ваша покупка будет безопасной и чистой;
поговорите с соседями, поспрашивайте все, что вас интересует, они никогда не скупятся на информацию;
не поленитесь померять каждую комнату сантиметром-лентой;
выявив изменения, потребуйте у собственника разрешительную документацию.

Если прежний владелец юлит, отказывается предоставлять план недвижимости, в нем есть какие-то исправления, потертости, зачеркивания, покупка должна быть приостановлена на некоторое время.

За это время обратитесь в перечисленные органы управления, перепроверьте законность полученной вами информации. Так ваша покупка будет более прозрачна. Вы поймете сами, стоит ли вам брать такое жилье.

Особенности заключения сделок

Неузаконенная перепланировка чревата сложностями после того, как покупка наберет законную силу. Современный собственник давно уже перестал бояться штрафов. Иногда это единственно возможное решение узаконить то, что уже было сделано.

Продажа

Несмотря на возможные риски при отсутствии отметки «узаконено», большинству собственников удается продать квартиру с нарушениями, снизив ее себестоимость.

БТИ не участвует в свершении сделки, поэтому не сможет проверить оригинальность плана на бумаге и в реальности. Потому покупатель должен полагаться лишь на свои знания и возможности распознать неузаконенные нарушения, если таковые имеются.

Покупка

Собственник, продавая такое жилье, ничем практически не рискует, если нарушения не обнаружились прежде, чем покупка была подписана и заверена уполномоченными на то органами.

Вся ответственность, бумажная волокита и денежные траты лягут на нового владельца, что усложнит жизнь ему и его семье.

В ипотеку

Ипотечную недвижимость с неузаконенными нарушениями сложно купить:

банковские структуры обязательно проверят документацию на недвижимость перед свершением сделки;
они в обязательном порядке заставят привести объект в первоначальный вид, если перепланировка имеется и она неузаконенная.

Требуется ли оценка

Покупка объекта с уже имеющейся неузаконенной перепланировкой выгодна лишь в случае, если ее можно будет беспрепятственно легализовать.

То есть если она не несет угрозы конструкции строения. В противном случае его стоимость уменьшится минимум на 10 %. Что касается оценки, то это привилегия покупателя. Это его право, он может заказать ее за свой счет или не проводить ее вообще.

Заключение

Резюмирую:

будьте осторожны при выборе квартиры;
в который раз скажу: покупка квартиры – задача серьезная, не экономьте на этом. Закажите экспертную проверку объекта, чтобы нарушений в ней не было;
не верьте тому, что неузаконенная перепланировка, если она обнаружилась, незначительная, стоит копейки. Не факт, что вам удастся ее легализовать;
не пренебрегайте помощью близких, знакомых, если они более опытны в этом плане. Приглашайте их на осмотр квартиры и в нотариат, где покупка будет подписываться и заверяться.

Если покупка проблемного жилья все же была реализована, не тяните с регистрацией. Иначе придется платить большие штрафы.

Если информация оказалась полезной, подпишитесь на обновления, чтобы ничего важного не пропустить.

Виктор Петрович

7 октября 2020

6 лет опыта юристконсльтом и почти 4 года в риэлтерском деле. Знает мир недвижки как свои 5 пальцев.

Стать автором Загрузка…

Последствия покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Последствия при покупке квартиры с неузаконенной планировкой могут быть незначительными и крайне плачевными.

Все зависит от ситуации и того, какие изменения конфигурации жилья были сделаны. Часто продавец всеми силами старается скрыть серьезность ситуации и убедить покупателя в ее решаемости. Не стоит рассчитывать на чужую честность. Лучше разобраться в вопросе самостоятельно и принять взвешенное решение.

Что такое перепланировка и когда она считается незаконной

Перепланировкой считается любое вмешательство и изменения конфигурации квартиры. Если действовать в рамках законодательной нормы, то до проведения ремонтных работ, новый план необходимо согласовать с Мосжилинспекцией.

После проведения ремонта, инспектор подтверждает его соответствие с согласованным планом. Хозяин квартиры сможет получить новый паспорт от БТИ, а обновленная информация о конфигурации жилья вносится в кадастровый реестр.

Перечень работ, которые должны быть узаконены перечислены в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.

Если ремонтные работы были проведены самовольно, то эта перепланировка считается несогласованной. Последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры зависят от способа продажи (наличные, ипотека), серьезности вмешательства и дальнейших действий нового владельца.

Как не пропустить несогласованную перепланировку

Самым простым способом обнаружить несогласованную перепланировку является тщательное изучение документов из БТИ и сравнение с имеющейся конфигурацией жилья. Здесь необходимо быть крайне внимательным.

Перепланировка может быть явной, такой как снесенные стены или объединение некоторых комнат. Это сложно не заметить. Однако, бывает перепланировка без согласования, последствия которой заменить непросто. Например, старые владельцы убрали вентиляционный шкаф.

При этом, узаконить такие изменения нельзя и новым владельцам придется вернуть все на свои места.

Важно! В новостройках распространены к продаже квартиры студии с отсутствием коридора на поэтажном плане БТИ. Это значит, что санузел официально будет выходить в жилую комнату. В Москве согласовать такую планировку нельзя.

Проблемы при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Несмотря на все сложности с переоформлением, квартиры с неузаконенной перепланировкой пользуются спросом. Их рыночная стоимость в Москве ниже стандартных вариантов на 10-20%. К тому же, такие случаи не являются единичными и покупатели часто недооценивают последствия неузаконенной перепланировки квартиры.

Главное, что стоит помнить, вся ответственность за состояние квартиры несет ее действующий владелец. Это значит, что покупатель принимает не только права собственности на жилье, но и отвечает за все нарушения.

Закон не запрещает продавать и покупать квартиры с несогласованным вмешательством в конфигурацию. Риски связанны только с дальнейшей судьбой жилья после сделки. Рассмотрим варианты покупки “сложной” квартиры, плюсы и минусы.

За наличные

Сделка за наличные осуществляется быстро и без лишних вопросов со стороны контролирующих органов. В сделке участвуют документы с БТИ с первоначальным планом. Вся перепланировка в дальнейшем просто ложиться на плечи нового владельца. Он может согласовать ее от своего имени или длительное время проживать в ней, скрывая перепланировку.

Перед сделкой необходимо провести оценку и внести предполагаемую стоимость согласования, увеличенную в два раза, в скидку на квартиру.

По ипотечному кредиту

Последствия несогласованной перепланировки квартиры интересуют не только покупателя, но и банк, предоставляющий кредит. Для них это всегда огромный риск. Поэтому, финансовые организации неохотно одобряют ипотеку и устанавливают четкие сроки оформления нового технического паспорта.

Решение банка будет напрямую зависеть от выводов эксперта-оценщика и серьезности ситуации. Например, необходимость установить дверь в кухне существенно отличается от вынесенного радиатора на лоджию.

Минусом ипотеки является невозможность сохранить в тайне несогласованную перепланировку.

Что делать после покупки квартиры

Есть два варианта действий после покупки квартиры:

проживать в квартире и скрывать вмешательство в конфигурацию. Этот вариант используют многие семьи, однако, он крайне ненадежный. За такие действия предполагается ответственность и наложение штрафа от от 2 до 2,5 тыс руб.

согласование перестройки с Мосжилинспекцией. Это можно сделать самостоятельно, или обратившись в организацию, предоставляющую услуги этого спектра. Обращение к профессионалам существенно снижает риски последствия незаконной перепланировки квартиры. Опытный специалист оценит сложность ситуации и даст необходимые рекомендации, без привлечения законодательных органов.