Летом 2020 года московские власти утвердили этапы переселения по программе реновации и поадресный список домов, которые в них вошли. Соответствующий приказ «Об этапах реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве» размещен на официальном портале мэра Москвы (.pdf). Здесь же можно ознакомиться с перечнем домов.
Переселение будет проходить в три этапа. На первом этапе (2020–2024 годы) новые квартиры получат 170 тыс. москвичей. На втором этапе (2025–2028 годы) планируется переселить еще 330 тыс. участников программы. Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 год. За этот период планируется расселить около 380 тыс. человек.
Помогает ли город с переездом — надо ли за это платить и как воспользоваться услугой?
Каждому участнику программы реновации предоставляется услуга «Помощь при переезде». Она абсолютна бесплатна. Чтобы ею воспользоваться, нужно написать заявление в Центр информирования по переселению. Его адрес указан в уведомлении перед началом переселения. Контакты центров можно найти на сайте Фонда реновации по ссылке.
Можно ли отказаться от предложенной квартиры?
При осмотре предложенной квартиры житель вправе отказаться от нее. В таком случае участнику программы сделают переподбор. Но в случае третьего отказа московский департамент городского имущества направит проект договора на последнюю предложенную квартиру.
Отказаться можно, например, если не устраивает сама квартиры или качество ремонта. «В таком случае департамент городского имущества сделает переподбор равнозначной квартиры либо департамент строительства выполняет работы по устранению недоделок», — пояснили в департаменте градостроительной политики.
Повлияют ли долги за ЖКУ у участника программы на переезд в новую квартиру?
Наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги не будет препятствием для переселения по программе или основанием для исключения из нее. Для переезда должникам будут предоставлены точно такие же квартиры, как и жителям, которые не имеют задолженности по ЖКУ.
Но переезд в новую квартиру не освободит должника от обязанности погасить задолженность за ЖКУ, а управляющая компания может взыскать долг в суде.
Нужно ли платить взносы за капремонт?
После включения дома в программу реновации ее жители освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт. Ранее уплаченные взносы будут использованы Московским фондом реновации для реализации целей программы.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?
Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.
Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники. Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства.
Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?
Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:
- Сбербанк;
- Газпромбанк;
- Открытие;
- ВТБ 24 и другие.
Справка. Решение по ипотеке банк принимает не только в зависимости от состояния квартиры. Заемщик также должен отвечать всем предъявляемым кредитной организацией требованиям.
Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.
Какие квартиры дают по программе?
По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье.
Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире.
Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.
По данным опроса, проведенного на нашем сайте, 80% переезжающих из хрущевок планируют докупить квадратные метры, чтобы увеличить метраж квартиры. 32% будут точно расширяться минимум на одну комнату.
2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.
Какой порядок реализации у программы реновации
Изучив техническое состояние домов, проконсультировавшись с депутатами местного самоуправления и старшими по домам, проведя телефонные опросы жителей, Правительство Москвы в 2021 году составило список домов — претендентов на снос.
В него вошли в основном находящиеся в ветхом состоянии многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам с использованием типовых стен и перекрытий, а также дома, построенные раньше 1957 года, но имеющие сходные характеристики с домами первого периода индустриального домостроения, и некоторые девятиэтажки.
Добротные комфортные дома в удовлетворительном состоянии в список не вошли. Проблемы таких домов сейчас решаются в рамках программы капитального ремонта.
Можно ли продать квартиру, полученную по реновации
На данный момент программа переселения по реновации только начала свою практическую реализацию. Большая часть нормативных актов принята, и первые жильцы переехали в дом на 5 Планерной улице.
По предварительным опросам до половины новоселов планируют продать приобретенное по программе жилье. У них возникает целый ряд вопросов. Главный среди них в том, можно ли продать квартиру, полученную по реновации.
Если можно, то придется ли платить налоги и когда в принципе можно будет это сделать? Обо всем этом и других важных сопутствующих моментах расскажет эта статья.
На каких основаниях будут выдаваться квартиры по реновации
На сегодняшний день в РФ допускается пользование жилыми помещениями на праве собственности и социального найма. При переселении из многоэтажек по программе это будет учитываться, и скажется на последующем распоряжении жильем.
Собственники смогут по своему выбору получить равнозначные или равноценные жилые помещения, либо ограничиться денежной компенсацией, рассчитанной исходя из рыночной стоимости жилья. Наниматели по договору соц.
найма не смогут претендовать на деньги, равно как и собственники помещений, в которых зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние дети, если им некуда перерегистрироваться.
При получении нового жилья на них будет сохраняться прежняя форма пользования.
Собственники оформят жилье в собственность, а наниматели по договору соц. найма.
Как можно распорядиться квартирами, полученными по реновации
Жильцы по соц. найму не являются собственниками недвижимости и не могут прямо распоряжаться ей. Это значит, что официально продать квадратные метры до приватизации они не смогут. Однако после получения жилья они сразу смогут его приватизировать совершенно бесплатно. При этом срок владения новым жильем для налогообложения будет отсчитываться с момента приватизации.
Конечно, есть вариант с регистрацией третьего лица и последующей выпиской прежнего нанимателя после передачи денег. Однако безопасной и законной сделкой купли-продажи это считать нельзя.
Внимание! Собственники же смогут распоряжаться своим новым жильем в полной мере с момента оформления всех документов и регистрации права собственности. Им доступны мена, купля-продажа, дарение своих квадратных метров.
При этом нужно учитывать возможность приобретения дополнительных квадратных метров со скидкой в 10%. Хотя уже сейчас в этом вопросе есть сложности. По оценкам риелторов, цена на дополнительные метры фактически оказываются на уровне рыночных.
Оформление отказа от предложенной по реновации квартиры
Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по реновации
Закон меняется в соответствии с текущими реалиями. Так, в п.2 ст. 217.1 НК РФ были внесены поправки.
В соответствии с ними для собственников долей или квартир полученных по реновации, определен срок владения помещениями не с момента заключения договора на получение нового жилья по программе, а исходя из срока владения отданной по программе жилплощади. Это значит, что в зачет для срока налогообложения пойдут все годы, которые человеку принадлежало старое жилье.
Это не значит, что переселенцы автоматически смогут не заплатить налог. На них распространяются нормы НК РФ о периоде, после которого, продажа недвижимости не облагается 13% налогом.
Новоселы по программе реновации могут купить дополнительную жилплощадь
Москвичи, участвующие в масштабной программе реновации старого жилфонда, могут при желании докупить квадратные метры. В столичный фонд реновации подано более 780 заявок на приобретение дополнительных площадей в новых домах, 659 договоров уже заключено.
Понятно, что квартиры в новостройках, возведенных по программе реновации, обычно в полтора раза просторнее тех, что были у горожан в пятиэтажках — в основном за счет больших кухонь, санузлов и прихожих.
Но есть реальный шанс сделать свое жилище еще больше — причем с городской льготой и без лишней головной боли. Ведь участники программы могут рассчитывать на 10-процентную скидку. Правда, надо понимать, что докупить дополнительные «квадраты» разрешено один раз.
При этом площадь приобретаемого жилья в рамках этой сделки не должна превышать ста квадратных метров.
Реновация создаст принципиально новую социальную инфраструктуру
Подать заявление можно или до подписания договора на равнозначное жилое помещение или в течение двух лет со дня регистрации права собственности на равнозначную квартиру.
В первом случае доплатить придется за разницу между общей площадью приобретаемой квартиры и средней площадью квартир в доме.
Во втором же случае можно дополнительно к имеющейся равнозначной квартире приобрести еще одну квартиру по ее рыночной стоимости, но со скидкой в десять процентов. Какой из вариантов приоритетнее, решать вам.
«Раскидать по полочкам» все «за» и «против» можно самому. Благо простые расчеты прозрачны и делаются легко — достаточно воспользоваться специально выведенной формулой. Из площади приобретаемой квартиры нужно вычесть среднюю площадь равнозначных квартир в доме, куда планируется переезд.
Так будет вычислено количество метров, за которые житель должен доплатить. Этот результат нужно умножить на рыночную стоимость одного квадратного метра приобретаемого жилья (стоимость указана к каждой квартире индивидуально согласно оценочному альбому).
После этого от полученной суммы вычитается десять процентов скидки. Бывает, что один из собственников или нанимателей жилья не хочет докупать дополнительные «квадраты». В этом случае, увы, сделку совершить не удастся, поскольку все участники должны изъявить согласие на сделку.
Выход есть — искать компромисс, договариваться.
Оплатить дополнительные метры можно с помощью кредитных средств, материнского капитала, жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов… Все необходимые вам консультации, включая юридическую помощь, оказывают специалисты Московского фонда реновации жилой застройки. Хлопоты, связанные с переездом, город тоже берет на себя.
Причем на бесплатную перевозку вещей и мебели могут рассчитывать не только пенсионеры или многодетные семьи, но и все участники программы — такое решение столичные власти приняли еще в 2018 году. Надо лишь оставить заявку в Центре информирования по переселению.
Они открыты на первых этажах новостроек программы реновации, куда планируется переезд.
Доплатить придется за разницу между общей площадью приобретаемой квартиры и средней площадью квартир в доме
Тем же, кто еще живет в пятиэтажке, а переезда нужно ждать какое-то время, положена еще одна льгота — освобождение от взносов за капремонт дома. Поддерживающий ремонт до момента переселения дома-участника организуется за счет средств городского бюджета.
Подробности
Важно знать, что докупить площадь в процессе переселения можно только в том же районе, где переселенцу предлагается равнозначная квартира. А после переселения в равнозначную квартиру для приобретения доступны квартиры в любой новостройке, возведенной по программе реновации в любом районе Москвы, опубликованные на сайте Фонда реновации в разделе «Покупка в течение двух лет».
Справка
Что нужно сделать, чтобы приобрести дополнительные квадратные метры?
— Получить от департамента городского имущества Москвы проект договора на равнозначную квартиру и взять договор на ознакомление, не подписывая его. Заявление на докупку в Фонд реновации нужно подать в течение 30 дней с даты получения проекта договора.
— Выбрать варианты из предложенных Фондом реновации для докупки взамен равнозначной квартиры.
Московская реновация: сколько стоит кот в мешке?
Некоторые пытаются уже сейчас продать свои старые квартиры с серьезной премией к рынку. Пример с ЦИАНа: Кунцево, двушка, 46 метров. При прочих равных стоит 7,5 млн рублей. А так как она реновируемая, продают за 10 млн рублей — с прицелом на то, что покупатели окажутся в новом доме и жилье будет стоить уже миллионов пятнадцать.
Но таких вариантов немного. Гораздо чаще выставляют квартиры с наценкой в 10-15%. То есть жилье за 6 млн рублей продают, например, за 7 млн рублей. Другой вопрос, что людей, которые готовы ввязываться в такие авантюры, немного, говорит риелтор Александр Харыбин:
«Если действительно есть хорошая перспектива, если даже года через два-три, может быть, кто-то и купит. Особенно поближе к центру. Но есть опасность, что иногда все-таки будут стараться людей селить, может, в другой район, хотя обещают этого не делать.
Тех фантазеров, которые хотят сразу сейчас уже две цены за свою хрущевку, я думаю, что ничего у них не выйдет. Если когда-нибудь эта квартира по реновации действительно придет и она будет стоить 14 млн рублей, то, по сути, сейчас отдаешь 80% ее стоимости.
Проще найти котлованную новостройку, гарантированно сейчас, тем более счета эскроу, прождать два года и получить новую, свежую квартиру. Зачем мне брать хрущевку с непонятной историей, с непонятным будущим?»
Конечно, есть готовые дома, которые удалось забрать под реновацию с рынка. И вот там зачастую квартиры действительно стоят дороже. А в остальном надо помнить, что программа реновации рассчитана на 15 лет. Есть риск, что это может и затянуться. Да и точных данных, когда и куда поедут переселенцы в каждом конкретном случае, просто нет.
Жильцам обещали опубликовать соответствующие списки в декабре. Есть ли какие-то точные сроки? Мы попытались уточнить на горячей линии Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации.
— Нет пока что их, именно этапов реновации. Единственное, не позднее конца этого года разработает уже этапы реновации департамент градостроительной политики, и тогда можно будет уже что-то сказать.
— Этапы — именно списки расселения, кто куда поедет?
— Как они будут выглядеть — давайте дождемся этого постановления правительства. Еще никогда не было в природе этапов реновации. А район какой у вас?
— А по Кунцеву нет стартовых площадок на 2019 год, соответственно, можно смело после новогодних праздников звонить. Не позднее конца этого года разработают этапы реновации.
— Разработают или опубликуют?
— А вот опубликуют… Ни слова про опубликование.
Пока в Москве продолжаются публичные слушания по программе реновации. В начале следующей недели они состоятся в Выхине-Жулебине, Котловке, Академическом, Нагатинском Затоне и на проспекте Вернадского. Пока жителям этих районов представили так называемые проекты в рамках экспозиции. Застройка на Вернадке вызывает много вопросов, рассказывает автор сайта renovation.help Дмитрий Барановский:
«Проспект Вернадского — можно сказать, новый «Москва-Сити». Грубо говоря, небоскребы — на самом деле это дома от 100 до 150 метров высотой, то есть от 30 до 45 этажей.
И в основном все здания жилые, в том числе дома по 150 метров 45-этажные, и одно здание офисное. В районе проспекта Вернадского будет целая группа — там пять или шесть таких небоскребов.
Я читаю комментарии жителей в интернете и вижу, конечно, что люди в шоке».
Но главная проблема в том, что на публичные слушания выносят просто картинки и схемы, а не материалы на обоснования этих проектов. Не предоставляют данные, как изменится население района, готова ли к переменам там инфраструктура, которая есть в районе. Иначе говоря, хватит ли на всех детсадов, школ, поликлиник и парковок? Да и вообще, кто поедет жить в эти огромные дома, тоже вопрос.
Продажа квартиры в доме под реновацию
Процесс продажи квартиры имеет множество частных случаев, одним из которых является реализация недвижимости в доме под реновацию.
Особенность заключается в том, что с момента включения дома в программу реновации и до осуществления планов программы, владелец жилья имеет право распоряжаться квартирой по собственному желанию.
Другими словами, вы можете сдавать жильё в аренду, жить в нём или же продать. Однако в последнем случае процесс купли-продажи имеет ряд нюансов.
Мы собрали самые распространённые вопросы о реновации и продаже жилья в домах, попавших под программу. В этой статье подробно расскажем об алгоритме действий и «подводных камнях», с которыми сталкиваются продавцы и покупатели такой недвижимости.
Реновация – что это?
Прежде чем узнать, можно ли продать квартиру под реновацию, следует разобраться в определении понятия.
Реновация жилого фонда – это процесс ликвидации морально устаревшего дома и создание нового строения, соответствующего современным требованиям и нормам.
В процессе реновации старый жилой фонд сносится, а вместо него возводят новое здание. Об этом жильцов дома предупреждают заблаговременно.
Отличия новых и старых квартир:
Можно ли продать квартиру в реновации
С момента создания программы реновации, законодательство было несколько раз дополнено и изменено, однако корректировок в отношении прав хозяев на жильё в таком доме не было принято.
Как и раньше, владельцы квартиры в доме-участнике программы реновации могут использовать своё жильё по желанию: сдавать, проживать в нём или продавать.
Поэтому те, кто хочет продать свою старую квартиру, могут это сделать не дожидаясь получения новой.
К тому же сегодня спрос на приобретение таких квартир постоянно растёт, так что проблем с поиском покупателей не возникнет.
Почему продают квартиры в домах под реновацию
В последнее время интерес покупателей к квартирам в домах-участниках реновации – это популярное явление и удивить кого-то вопросами: «Почему продают квартиры под реновацию?», а тем более, «Почему такие квартиры покупают», нельзя.
Всё очень просто: часто владельцы квартиры испытывают потребность в срочной продаже, а найти покупателя на такую сделку не составляет труда. Вторая причина – невозможность продать новую квартиру сразу после получения без оплаты налога.
Квартиры в домах под снос всегда стоят значительно ниже тех, которые предлагаются взамен.
Это связано, прежде всего, с требованиями к новому жилью: оно должно соответствовать площади существующего, а также быть полностью пригодным для въезда жильцов.
Это означает, что в новой квартире есть вся отделка и необходимые коммуникации. А находится жильё в новом доме, что ещё больше повышает рыночную стоимость недвижимости.
Для покупателей – это отличный способ получить квартиру в новостройке по сниженной цене. А для продавцов – срочно реализовать квартиру без длительного ожидания.
Можно ли продать квартиру после реновации
Многих владельцев жилья интересует, можно ли продать квартиру полученную по реновации? Отвечаем: можно, однако следует учесть один нюанс.
Вы имеете право продать жильё сразу после получения, однако вам придётся заплатить налог, если в предыдущей квартире вы прожили менее 5 лет.
Другими словами, реализовать жильё без налога можно только после проживания в квартире более 5 лет (в расчёт включается проживание в старой и новой квартире). Алгоритм продажи квартиры в доме под реновацию
Механизм реализации квартиры в доме-участнике программы реновации приравнивается к тому же, что и применяется к продаже жилья в доме, находящемся в аварийном состоянии.
Основной нюанс, который отличает такую сделку от традиционного договора купли-продажи – это уведомление покупателя о том, что дом в скором времени пойдёт под снос.
Эти сведения должны быть переданы покупателю словестно, а также зафиксированы в договоре.
Схема реализации квартиры в доме-участнике программы реновации:
- • подача объявления о продаже недвижимости (рекомендуем сразу указать особенности сделки, чтобы получать звонки от покупателей, готовых к таким условиям); • обсуждение тонкостей сделки с потенциальным покупателем; • сбор и подготовка необходимых документов, подтверждающих факт владения жильём; • демонстрация квартиры и устные договорённости о дальнейших действиях;
- • заключение сделки, подписание договора, передача прав собственности и получение денег (в договоре обязательно указывается факт участия дома в программе реновации).
- Таким образом, процесс продажи недвижимости в доме под реновацию практически ничем не отличается от традиционной сделки, но позволяет владельцам недвижимости продать квартиру значительно быстрее, не обременяя себя необходимостью оплаты налога.
Поделиться статьей
Эксперты: цены на квартиры в реновируемых домах Москвы варьируются от 4,2 до 25 млн рублей
МОСКВА, 10 октября. /ТАСС/. Диапазон стоимости жилья в домах программы реновации Москвы варьируется от 4,2 до 25 млн рублей, порядка 60% покупателей надеются извлечь прибыль, а 40% приобретают такие квартиры для личного пользования. Об этом говорится в четверг в сообщении аналитического центра «Инком-Недвижимость».
«Самое дешевое предложение — «однушка» площадью 19 кв. м, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажного панельного дома. К продаже она представлена по цене 4,2 млн рублей.
Наиболее высокобюджетный лот — четрыехкомнатная квартира метражом 91 «квадрат», которая находится в районе Мещанский (ЦАО), на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома.
Покупателям она предлагается за 25 млн рублей», — говорится в сообщении.
Также в материале отмечается, что на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. В то же время усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.
«Средний бюджет сделок с квартирами в реновируемых хрущевках на 18,5% ниже, чем усредненная стоимость рассматриваемых объектов, заявляемая их собственниками [6,6 млн рублей против 8,1 млн рублей].
При этом ценник самого дорогостоящего лота в доме, предназначенном под снос, почти в шесть раз превышает стоимость предложения наиболее бюджетного объекта: 25 млн рублей против 4,2 млн рублей», — отмечается в сообщении.
Специалисты департамента отмечают, что чаще всего инвесторы выбирают наиболее бюджетные одно- и двухкомнатные лоты в тех локациях, которые программа реновации уже затронула, либо в районах, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе.
Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности — фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее».
Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, — приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке.
В большинстве случаев потребители из последней целевой группы — это семейные люди, уже с детьми, поэтому однокомнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.
Среди потребителей из обеих целевых групп есть желающие воспользоваться предложением властей и заплатить за получение квартиры большей площади. Причем в группе инвесторов такие покупатели встречаются чаще — их доля составляет 30%. Среди тех, кто приобретает недвижимость в реновируемой пятиэтажке для личного проживания, данный показатель не превышает 10%.
Кто покупает
«В департаменте вторичного рынка и аналитическом центре «Инком-Недвижимость» исследовали мотивацию покупателей квартир в домах, попавших в программу реновации ветхого столичного жилья. Согласно наблюдениям специалистов компании, их можно разделить на две основные целевые группы.
Первую образуют инвесторы, которые планируют выгодно реализовать новый объект, полученный взамен жилплощади в устаревшем жилищном фонде, чаще всего до сноса здания они сдают жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры намереваются выгодно реализовать ее — их доля составляет 60%.
Ко второй группе относятся люди, приобретающие такие квартиры для личного проживания, на них приходятся еще 40% спроса», — говорится в сообщении.
При этом в компании подчеркивают, что инвестиции в недвижимость под снос содержат в себе как плюсы, — возможность извлечь прибыль на разнице стоимости квадратного метра, так и минусы — отсутствие общего плана реновации хрущевок по столице в целом, а также риски получения квартиры с пониженными потребительскими характеристиками.
Также в «Инком-Недвижимость» выяснили, что в рамках первой целевой группы, указанной выше, 30% намерены в будущем воспользоваться предложением властей и доплатить за расширение площади новой квартиры; во второй целевой группе численность таких покупателей меньше — 10%.
«Перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд.
Да, получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу — по цене, существенно превышающей стоимость приобретения.
Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений [кухни, коридора]», — комментирует директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, минусов у такой инвестиции тоже достаточно.
Куликов отмечает, что еще не готов полностью поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы, поэтому сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, «остаются весьма туманными».
Кроме того, вызывает вопросы качество предоставляемого жилья — так, некоторые из тех, кто уже переехал в новые дома, не удовлетворены планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных ими квартир.
«Инвестирующие в сносимые пятиэтажки — это в массе своей непрофессионалы, люди, которые не зарабатывают на сделках с недвижимостью постоянно. С большой долей вероятности они вообще в первый раз выступают в роли инвесторов, решив попытать счастья и поставить на программу реновации.
Если же взять всех инвесторов на вторичке старой Москвы за 100%, то доля тех, кто вкладывается в сносимые хрущевки, составляет 17% от общего их количества в сегменте.
При этом показательно, что с момента объявления о новом этапе реновации (в начале 2017 года) их число возросло вдвое — с отметки в 8,5%», — сказал Куликов.
Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски
ykarachev/Fotolia
До недавнего времени квартиры в панельных пятиэтажках оставались самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам.
Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом. Тем не менее в свете правительственных инициатив привлекательность хрущевок может возрасти – теперь владение квартирой в пятиэтажке дает перспективу на улучшение жилищных условий.
Однако данная возможность сопряжена как с выгодами, так и определенными рисками.
Выгода № 1: обжитая локация
Рассматривая предложения на рынке жилья московского региона, сегодняшний покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.
Согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа.
Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов – их обитатели могут получить новое жилье в любом районе.
То есть приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.
Как купить квартиру в доме под снос?
К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?
Выгода № 2: капитализация инвестиций
Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения.
В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией.
Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка – панельную хрущевку – в рамках программы расселения могут принести доход.
В пояснительной записке к законопроекту о реновации, депутаты подчеркивают, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%.
По данным экспертов «Метриум Групп», в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%.
Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.
Выгода № 3: лишние метры
Одна из главных отрицательных характеристик хрущевки – теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования.
В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединённые гостиные и кухни).
Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. метров.
Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат.
Как правило, новые квартиры, превышали старые на 5-10 кв. метров.
В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.
3 способа максимально быстро продать квартиру
С чего начать покупку вторичного жилья?
Выгода № 4: полная отделка
По данным «Метриум Групп», до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки.
Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. метров) уходит от 700 тысяч до 1,2 млн рублей.
Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.
В рамках текущей программы реновации, новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.
Риск № 1: неудачное расположение
Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.
Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО).
У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская».
Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.
Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).
Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Риск № 2: проигрыш в цене
В менее удачной локации стоимость альтернативной новостройки может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Скажем, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тысяч рублей. В соседнем Люблино, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тысяч рублей.
Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10-15%.
Риск № 3: сроки переезда
Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну были снесены около 1,7 тысячи хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8 тысяч зданий и расселить 1,6 млн человек.
Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу.
Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.
Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится по самым оптимистичным оценкам не менее 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие – на горизонте десятилетия.
В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения – крайне опрометчивый поступок.
В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждают аналитики «Метриум Групп».
Риск № 4: отказ от программы
Не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты «Метриум Групп» отмечают, что программа обойдется по предварительным оценкам в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.
При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.
«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке, как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестна ни доходность, ни срок возврата.
Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от расположения, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только, уже имея в собственности хрущевку.
Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса.
Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания».
- Источник: «Метриум Групп»
- Не пропустите:
- Сколько времени можно жить без регистрации?
- Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?
- 3 варианта перепланировки 2-комнатной «хрущевки»
- Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.