Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства

Зем­ля сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния, по Земель­но­му Кодек­су, ст. 77, нахо­дит­ся за пре­де­ла­ми насе­лён­ных пунк­тов, пред­на­зна­че­на для нужд сель­ско­го хозяй­ства и предо­став­ля­ет­ся в первую оче­редь имен­но для это­го. В её состав вхо­дят сель­хоз­уго­дья и участ­ки, выделенные:

• под защит­ные лесополосы;
• вод­ные объ­ек­ты, в том чис­ле и искусственные;
• соору­же­ния и зда­ния для про­из­вод­ства, пере­ра­бот­ки и хра­не­ния с/х про­дук­ции и дру­гие цели.

Как ведёт­ся стро­и­тель­ство на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния, и мож­но ли постро­ить дом на них?

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Вна­ча­ле о том, как мож­но исполь­зо­вать зем­ли СХН.

Как используются земли сельхозназначения

Соглас­но ст. 78 ЗК, зем­ли с/х назна­че­ния могут быть использованы:

• для нужд кре­стьян­ских, фер­мер­ских и инди­ви­ду­аль­ных под­соб­ных хозяйств;
• науч­ных с/х исследований;
• живот­но­вод­ства и рыбоводства;
• садо­вод­ства и огородничества;
• охот­ни­чье­го хозяйства;
• госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных предприятий;
• коопе­ра­ти­вов и товариществ;
• ком­мер­че­ских и неком­мер­че­ских организаций;
• рели­ги­оз­ных общин;
• каза­чьих сообществ;
• малых народ­но­стей;
• стро­и­тель­ства инже­нер­ных соору­же­ний и линей­ных объектов.

Что мож­но стро­ить на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния:

• доро­ги, ЛЭП;
• газо­про­во­ды нефтепроводы;
• линии элек­тро­ка­бе­лей, водо­снаб­же­ния и кана­ли­за­ции, элек­тро- и теплосетей;
• дру­гие линей­ные объ­ек­ты, для стро­и­тель­ства кото­рых на зем­лю сель­хоз­на­зна­че­ния (на осно­ва­нии пп. 1 ст. 39.37 ЗК), может быть нало­жен пуб­лич­ный серви­тут.

Зем­ля, рас­по­ло­жен­ная бли­же 30 км к сель­ско­му посе­ле­нию, не может быть исполь­зо­ва­на в иных целях, кро­ме сель­ско­хо­зяй­ствен­ных, за исклю­че­ни­ем стро­и­тель­ства инже­нер­ных соору­же­ний в гра­ни­цах нало­жен­но­го серви­ту­та (п. 4, ст. 78).

Можно ли строить на землях сельхозугодий

К сель­хоз­уго­ди­ям при­над­ле­жат поля, паст­би­ща, сады, вино­град­ни­ки, сено­ко­сы, зем­ли, при­над­ле­жа­щие науч­ным орга­ни­за­ци­ям и опыт­ным хозяй­ствам, зале­жи полез­ных иско­па­е­мых. Дан­ные наде­лы нахо­дят­ся под охра­ной государства.

• На осо­бо цен­ные сель­хоз­уго­дья (если их цена зна­чи­тель­но выше усред­нен­ной кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти), может быть нало­жен запрет неце­ле­во­го исполь­зо­ва­ния (ст.79 ЗК РФ). Таким обра­зом постро­ить на них будет ниче­го нельзя.
• При­ва­ти­зи­ро­ван­ные земель­ные доли, вхо­дя­щие в состав сель­хоз­уго­дий, исполь­зу­ют­ся в соот­вет­ствии с ФЗ — 141 “Об обо­ро­те земель СХН”.

Как распределяются сельскохозяйственные земельные наделы

Пере­рас­пре­де­ле­ни­ем с/х зем­ли зани­ма­ет­ся пере­рас­пре­де­ли­тель­ный фонд (ст. 80 ЗК), куда необ­хо­ди­мо обра­щать­ся тем, кто решил, напри­мер, занять­ся садо­вод­ством, выра­щи­ва­ни­ем ово­щей, воз­ве­де­ни­ем фер­мер­ско­го хозяй­ства, рас­ши­ре­ни­ем лич­но­го под­соб­но­го хозяй­ства и т.д.

• Фонд обра­зо­ван из земель­ных наде­лов, при­об­ре­тен­ных госу­дар­ством, субъ­ек­та­ми РФ или муни­ци­паль­ны­ми образованиями.
• При­об­ре­сти пра­во соб­ствен­но­сти мож­но толь­ко ЗУ, не пред­на­зна­чен­ные для нужд госу­дар­ствен­ных и тер­ри­то­ри­аль­ных структур.
• Рас­пре­де­ле­ние из фон­да про­из­во­дит­ся на осно­ва­нии ст. 78 ЗК РФ.

Можно ли построить дом на землях сельхозназначения

В соот­вет­ствии со ст. 78, целе­на­прав­лен­ное инди­ви­ду­аль­ное жилое стро­и­тель­ство (ИЖС) на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния не ведёт­ся, одна­ко может быть выде­лен уча­сток под дачу, ого­род, сад и т.д.

Покуп­ка ЗУ целе­во­го назна­че­ния, вступ­ле­ние в садо­вод­че­ское, ого­род­ни­че­ское или дач­ное неком­мер­че­ское това­ри­ще­ство дают воз­мож­ность воз­ве­де­ния на сво­ём участ­ке раз­лич­ных постро­ек и вре­мя­нок, одна­ко жилые поме­ще­ния с фун­да­мен­том, годя­щи­е­ся для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния, раз­ре­ше­но стро­ить дале­ко не вез­де (См. ДНТ и СНТ).

Строительство жилого дома на даче

Един­ствен­ной лазей­кой и в 2018 г. оста­ёт­ся при­об­ре­те­ние участ­ка из фон­да зем­ли сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния для дач­но­го стро­и­тель­ства. Такая воз­мож­ность есть, так как дачи раз­ре­ша­ет­ся стро­ить на земель­ных наде­лах, пред­на­зна­чен­ных для посе­ле­ний, а зна­чит на дач­ном участ­ке воз­мож­но и ИЖС.

Плю­сы ДНТ

Зем­ля в ДНТ дешев­ле, чем ЗУ, пред­на­зна­чен­ные для инди­ви­ду­аль­но­го жило­го стро­и­тель­ства, садо­вод­ства или огородничества.

Мину­сы дач­но­го строительства 

Мину­сом явля­ет­ся уда­лен­ность ком­му­ни­ка­ций, а при отсут­ствии в под­соб­ном хозяй­стве необ­хо­ди­мых удобств построй­ка может быть не при­зна­на жилым домом.

Обыч­но этот вопрос реша­ет­ся стро­и­тель­ством допол­ни­тель­ных веток, при­со­еди­ня­ю­щих дач­ные дома к систе­мам водо- и газо­снаб­же­ния, водо­от­ве­де­ния и дру­гим линей­ным объ­ек­там, суще­ству­ю­щим на пла­нах мест­но­сти.

Но все эти рабо­ты и сто­и­мость обо­ру­до­ва­ния опла­чи­ва­ют­ся сами­ми дачниками.

Если линей­ные объ­ек­ты рас­по­ло­же­ны слиш­ком дале­ко и про­кла­ды­вать допол­ни­тель­ные линии нерен­та­бель­но, дач­ни­ки стро­ят колод­цы, туа­ле­ты выгреб­ную кана­ли­за­цию, и заклю­ча­ют дого­вор с газо­вой служ­бой на постав­ку бал­ло­нов с сжи­жен­ным при­род­ным газом.

Еще один минус: что­бы постро­ить на дач­ном участ­ке пол­но­цен­ный дом, (а не жилой дач­ный домик), соот­вет­ству­ю­щий всем ГОСТам и тре­бо­ва­ни­ям, в кото­ром мож­но про­жи­вать круг­ло­го­дич­но и заре­ги­стри­ро­вать­ся, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние в госу­дар­ствен­ных или мест­ных тер­ри­то­ри­аль­ных органах.

Мно­гие могут уди­вить­ся, зачем брать раз­ре­ше­ние, если чело­век явля­ет­ся соб­ствен­ни­ком дач­но­го участ­ка, а зна­чит впра­ве стро­ить на нем все, что он хочет. Одна­ко стро­и­тель­ство капи­таль­но­го жило­го дома счи­та­ет­ся ИЖС, а оно про­из­во­дит­ся толь­ко, если дано “доб­ро” мест­ных вла­стей, в чей фонд вхо­дит ЗУ.

В 2019 году обе­ща­ют фини­та ля коме­дия с жилы­ми дачами 

Лазей­ка закро­ет­ся в 2019 г.: имен­но с этой даты пла­ни­ру­ет­ся запре­тить дач­ные неком­мер­че­ские парт­нёр­ства това­ри­ще­ства, заме­нив их посе­ле­ни­я­ми. При­чи­ны этому:

• все­воз­мож­ные махи­на­ции со стро­и­тель­ством, когда под видом дач­ных доми­ков воз­во­дят­ся насто­я­щие дворцы;
• урав­ни­лов­ка при взи­ма­нии взно­сов с хозя­ев малень­ких дач и вла­дель­цев особняков;
• воз­мож­ность исполь­зо­ва­ния лич­ных счё­тов в дач­ном парт­нёр­стве для воз­ве­де­ния гигант­ских дач.

На земле под огород или сад построить жилой дом нельзя

Стро­ить на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния капи­таль­ные жилые соору­же­ния нель­зя. Это зна­чит, что воз­ве­сти особ­няк на ЗУ, пред­на­зна­чен­ном для сада или ого­ро­да, невоз­мож­но, но раз­ре­ше­но воз­во­дить жилые построй­ки для отды­ха и вре­мен­но­го пребывания.

Без раз­ре­ше­ния мож­но возводить:

• жилые дач­ные и садо­вые доми­ки сезон­но­го назна­че­ния, то есть без отоп­ле­ния и обес­пе­че­ния ком­форт­но­го проживания;
• хоз­по­строй­ки, бесед­ки, погре­ба, сараи, амба­ры и т.д. (все те соору­же­ния, кото­рые раз­ре­ше­но стро­ить по ст. 78 ЗК).

Как быть если на садовом участке построен жилой дом

Нату­ра соб­ствен­ни­ков тако­ва, что даже нека­зи­стый садо­вый домик с года­ми транс­фор­ми­ру­ет­ся в насто­я­щий жилой дом, тем более, что мно­гие СНТ и ДНТ были созда­ны ещё в совет­ские времена.

Как узаконить строительство на землях сельскохозяйственного назначения

Един­ствен­ным спо­со­бом — пере­во­дом зем­ли из одной кате­го­рии в дру­гую. За про­шед­шие годы утек­ло мно­го воды, и вполне воз­мож­но, что исполь­зо­ва­ние земель­но­го наде­ла дав­но вышло за рам­ки сель­ско­го хозяй­ства, а садо­вое това­ри­ще­ство пре­вра­ти­лось в насто­я­щее посе­ле­ние. При­зна­ка­ми это­го являются:

• нали­чие жилых домов и улиц с адресами;
• раз­ме­ще­ние объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры в посёл­ке (мага­зи­нов, аптек, школ, дет­са­дов, дорог, транс­порт­ных оста­но­вок и т.д.);
• бли­зость город­ской чер­ты: если город рас­стро­ил­ся за про­шед­шие годы и при­бли­зил­ся к СНТ или ОНТ бли­же, чем 30 км, мож­но сме­ло обра­щать­ся в мест­ные орга­ны для пере­во­да наде­ла из кате­го­рии СХН в кате­го­рию “для поселения”.

Вни­ма­ние: Доро­ги, оста­нов­ки, газо­про­во­ды и др. линей­ные объ­ек­ты на ЗУ могут нахо­дить­ся в зонах дей­ствия пуб­лич­но­го серви­ту­та. В этом слу­чае зем­ля, на кото­рой они рас­по­ло­же­ны, не утра­чи­ва­ет сельхозназначения.

Фермерам могут разрешить строить дома на землях СХН

Пра­ви­тель­ство пред­ло­жи­ло в 2018 г. вне­сти изме­не­ния в Земель­ный Кодекс каса­тель­но воз­мож­но­сти фер­ме­ров воз­во­дить жилые дома на тер­ри­то­рии сво­их под­соб­ных хозяйств, при соблю­де­нии опре­де­лен­ных условий:

• если зем­ля исполь­зо­ва­лась по назна­че­нию не менее трех лет;
• у домов будут опре­де­лен­ные параметры;
• их невоз­мож­но будет перепродать.

Выку­пить зем­лю фер­ме­ры смо­гут без торгов.

Риски строительства жилых домов на землях СХН

• Одним из рис­ков явля­ют­ся труд­но­сти при­ва­ти­за­ции земель­но­го или дач­но­го участ­ка, в осо­бен­но­сти если СНТ или ДНТ было созда­но дав­но, а учре­ди­тель (юри­ди­че­ское лицо пре­кра­ти­ло своё суще­ство­ва­ние). В этом слу­чае необ­хо­ди­мо будет взять выпис­ку из кадаст­ро­вых архи­вов ЕГРН.
• Если архив­ные дан­ные поте­ря­ны, мест­ные бюро­кра­ты вполне могут при­знать построй­ку само­стро­ем. Выход — най­ти све­де­ния о самом юри­ди­че­ском лице (чаще все­го это пред­при­я­тие) сре­ди архи­вов пред­при­я­тий тер­ри­то­ри­аль­ной единицы.
• Вто­рая слож­ность — реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти: ведь жилой дом по идее не могут заре­ги­стри­ро­вать на зем­ле СХН.
• Нако­нец, воз­ни­ка­ют слож­но­сти и с реги­стра­ци­ей по месту житель­ства: если жилой дом будет при­знан не домом, а построй­кой (из-за несо­от­вет­ствия нор­мам жило­го поме­ще­ния), про­пи­сать­ся в нем будет невозможно.

Таким обра­зом преж­де чем стро­ить дом на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния, нуж­но вни­ма­тель­но изу­чить все воз­мож­ные опас­но­сти тако­го решения.

Вам также может понравиться

Как земли сельхозназначения перевести под дачное строительство?

Главная » Земля » Как земли сельхозназначения перевести в земли под дачное строительство?

К земельным участкам, целевым предназначением которых является ведения сельскохозяйственной деятельности, относятся наделы, расположенные за пределами городских поселений, в экологически чистых местностях. В связи с массовым возведением жилых домов наблюдается дефицит земель, предназначенных для строительства.

Поэтому для размещения индивидуальных построек зачастую приходиться использовать земли, преобразованные из других категорий. Стоимость земельных участков, предоставляемых в целях растениеводства и животноводства значительно ниже стоимости наделов других категорий. Таким образом, использование подобных земель под строительство дач наиболее выгодно с финансовой точки зрения.

Как произвести перевод земель сельскохозяйственного назначения в участки, предназначенные для дачного строительства? Рассмотрим подробно далее.

Перевод земель сельхозназначения в земли под дачное строительство

Дачные участки располагаются в непосредственной близости от населенных пунктов и предназначены для летнего отдыха в период проведения сельскохозяйственных работ.

В результате преобразования, сельскохозяйственным землям присваиваются следующие категории:

• для возведения дачных построек с правом последующей регистрации;
• для строительства дачных домов без предоставления возможности регистрации постройки.

Целевая характеристика земельных наделов указывается в кадастровых и правоустанавливающих документах.

Если в документации указано, что участок является дачным, то строительство и регистрация жилых домов на нем законодательством разрешена. В том случае, если в графе разрешенного использования надел обозначен как садовый, построить дом на нем можно, но зарегистрировать его в дальнейшем будет крайне проблематично.

• Поскольку постройки на участках данной категории считаются временными и не предназначены для круглогодичного проживания.
• Процесс преобразования участков сельскохозяйственного назначения регламентируется нормами земельного законодательства.
• Инициирование данной процедуры следует начинать с подачи соответствующего ходатайства в территориальный орган местного самоуправления, в ведении которого находится сельскохозяйственный надел.
• В ходатайстве укажите следующую информацию:

• индивидуальный номер участка в кадастровом учете;
• имеющуюся категорию земельного надела;
• предлагаемую для перевода категорию земельного участка с мотивированным обоснованием подобных изменений;
• ссылки на документы, подтверждающие права владельца участка.

Процесс проверки документов со стороны уполномоченного государственного органа занимает не менее 3 месяцев.

В результате рассмотрения представленных документов, службой кадастра выносится одно из следующих решений:

• разрешить перевод участка сельскохозяйственного назначения в землю, предназначенную для дачного строительства;
• отказать в преобразовании правового статуса земельного участка с указанием мотивированных причин подобного решения.

Преобразование земель, предназначенных для садоводства и огородничества, осуществляется на основании следующей документации:

• выписка из единого кадастрового реестра о постановке на учет участка земли;
• документ о проведении экологической экспертизы на предмет возможности изменения предназначения земельного участка;
• выписка из ЕГРН о действующих характеристиках земельного участка.

Главным условием для успешного переоформления сельскохозяйственных угодий в земли под дачные постройки является получение разрешения владельца земли (уполномоченного органа государственной власти).

В отдельных случаях для перевода особо плодородных земель потребуется проведение экологической экспертизы.

1. С 2016 года преобразование сельскохозяйственных участков может осуществляться по инициативе государственных органов, в том случае если они изъяты у хозяев.
2. Актуальность данной процедуры связана с необходимостью расширения земель поселений и предоставления возможности гражданам свободных участков для строительства жилых домов.
3. В случае предоставления в уполномоченный орган неполного комплекта документов выносится отказ, и дальнейшее рассмотрение будет возможно только после направления всех необходимых справок и выписок.
4. Также отказ в проведении процедуры переоформления правового статуса земельного участка выносится в случае выявления недостоверных сведений, указанных в документах.

В соответствии с требованиями действующего законодательства решение по результатам рассмотрения представленных документов выносится не позднее 2 месяцев с даты подачи заявления. Направление ответа заявителю должно быть организовано в срок до 14 дней со дня вынесения решения.

Законодательством установлен запрет на перевод сельскохозяйственной категории земельного участка в том случае, если в результате подобных действий нарушается территориальная целостность земельного фонда.

Наряду с вышеизложенными причинами отказа в переводе сельскохозяйственных земель законодательство выделяет следующие обстоятельства:

• решение экспертной экологической комиссии о невозможности преобразования целевого значения земельного участка;
• на законодательном уровне установлены ограничения по переводу земель (кроме требований, установленных федеральными законами, уточните также содержание нормативных актов регионального и муниципального уровней на предмет установления ограничений на преобразование земель в конкретной местности);
• наличие ошибок и недостоверных сведений в кадастровых документах на земельный надел.

Если на ваш взгляд отрицательное решение по вопросу преобразования сельскохозяйственного надела в участок для дачного строительства, было вынесено необоснованно, то в обязательном порядке обращайтесь с ходатайством о пересмотре неправомерного решения в судебные органы.

Законодательством установлен трехмесячный срок исковой давности для обжалования акта муниципального органа государственной власти. Однако если веские обстоятельства не позволили вам обратиться за защитой своих прав в определенный законодательством срок, то он продлевается на период действия данных обстоятельств.

Земли сельскохозяйственного назначения 2021: что можно строить?

В кадастровом паспорте любого участка обязательно прописано назначение, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Так, к сельхоз наделам относятся земли для выращивания культур, животноводства – как в промышленных масштабах, так и в личных целях.

Есть ряд разрешённых капитальных объектов, которые можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Без построек хозяйственная деятельность в большинстве случаев невозможна.

Но если не соблюдать предписания Земельного Кодекса, можно нарушить закон и лишиться постройки: суд вынесет постановление о сносе.

Законодательство в сфере сельхозугодий

Юридически нормы использования подобных земель закреплены следующими актами:

• Земельный Кодекс: статьи 77-80 (глава 14);
• ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения;
• некоторые статьи Гражданского Кодекса;
• региональные законодательные акты.

Сельское хозяйство на территории РФ ведётся с разной интенсивностью: для одних регионов это практически единственный источник поступлений в казну. В других субъектах ведение сельхоз деятельности ограничивается лишь некоторыми видами и не является основным. Поэтому региональные законы в отношении угодий разнятся.

Закон определяет состав сельскохозяйственных земель (ст.77):

• поля;
• лесные посадки, защищающие угодья от разрушающих факторов (ветер);
• водные пространства (пруды, обеспечивающие полив, территории для выращивания рыбы, водонапорные башни, конструкции для хранения воды);
• территории для коммуникаций: электричества, водоснабжения и дорожной сети;
• строения, обеспечивающие сельхоз деятельность.

Виды сельскохозяйственных наделов

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

1. располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
2. предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
3. могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
4. в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

• подсобное (личное) хозяйство;
• фермерские угодья;
• земли для крестьянского хозяйства;
• сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

• выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
• пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
• сенокос;
• сельскохозяйственное производство;
• пастбища;
• ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

Строительство на землях для ЛПХ

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

• садовые домики;
• капитальные дачные дома;
• бани, санузлы;
• сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС.

В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса.

Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Как построить частный дом: получение разрешения, регистрация строения

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Ограничения по строительству:

• на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
• ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
• на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.

Земли КФХ: что разрешено и что запрещено строить

Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны.

Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные.

Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.

Приобретая в собственность или в аренду поле КФХ с планами выстроить дом, владелец (арендатор) обязан:

• доказать, что действительно ведёт крестьянскую фермерскую деятельность;
• использовать землю в тех целях, для которых она предназначена.

В зависимости от типа хозяйства разрешено возводить капитальные строения:

• жилые дома – для постоянного пребывания лиц, возделывающих землю или управляющих этим;
• подсобные помещения – птичники, коровники, свинарники;
• сооружения, обеспечивающие жизнедеятельность фермерского хозяйства.

Примечательно, что фермой считается не только крупное подворье, но и небольшое хозяйство на несколько голов. Закон учитывает, что даже небольшому количеству обитателей нужен ежедневный круглосуточный уход.

• Запрещены к строительству:
• — промышленные объекты;
• — многоквартирные и офисные здания.

Жилой дом (коттедж) может построить собственник, если:

• он вынужден постоянно находиться на территории участка;
• он получил разрешение на строительство.

ВАЖНО. Поэтому, приобретая надел для строительства дома, нужно следить за тем, чтобы в кадастровом паспорте было указано назначение ЛПХ, а не КФХ. В первом случае не требуется разрешение от Земельного Комитета.

Как получить разрешение на строительство

Собственник предоставляет в муниципалитет (Земельный Комитет):

• личные документы;
• кадастровый паспорт;
• документы о межевании территории;
• подтверждение ведения фермерской деятельности;
• проект будущей постройки.

После рассмотрения заявки муниципалитет выносит решение: положительное или отрицательное.

Что будет, если построить дом без разрешения

Муниципалитет, обнаружив незаконную постройку на земле КФХ, обратится в суд. Судья рассмотрит обстоятельства дела и вынесет решение о сносе, только если:

• постройка закрывает доступ к инфраструктуре или мешает соседям;
• она находится в природоохранной или санитарной зоне;
• она располагается в непосредственной близости от объектов магистральной инфраструктуры: нефте или газопровода, водных коммуникаций, электричества.

Если дом не попадает ни в одну из этих категорий, сносить его не придётся. Однако, оформить как постройку, прописаться и получить адрес не получится. Не удастся его застраховать от пожара, и в случае стихийного бедствия владелец не получит компенсацию от государства, которая положена всем потерпевшим бедствие.

Как прописаться в доме на земле для сельскохозяйственных нужд

Регистрация во  вновь построенном жилище иногда жизненно необходима. И сделать это бывает сложно, если дом не построен на земле для ИЖС.

Если строение возведено в садовом товариществе, зарегистрировать его проще: в этом случае действует «дачная амнистия», а к качеству постройки не предъявляется высоких требований. Единственное, что требуется от владельца, — перевести землю из СНТ в ИЖС.

С землями крестьянского фермерского назначения дело обстоит сложнее.

Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.

Дело в том, что в законе нет чётких критериев пригодности. Так, в северных регионах дом должен оборудоваться системой отопления, в южных она не нужна, а в средней полосе бывает сложно определить её необходимость.

Назначение дома на земле КФХ будет одно: регулярное пребывание для поддержания фермерского хозяйства. В некотором роде, офис для животновода. Законность круглогодичного проживания доказывается обращением в суд, проведением экспертиз и тратой времени. Делать это можно бесконечно долго, так и не добившись положительного решения.

Прописка возможна, если:

• дом зарегистрирован как объект собственности;
• на него оформлен паспорт БТИ.

Заключение

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения имеет ограничения и правила. В основном они направлены на защиту полезных угодий от застройки и обеднения.

Плодородная земля – национальное достояние, её кадастровая стоимость бывает в разы выше средней, чем у промышленных наделов или поселений. Но, несмотря на сложности и ограничения, владельцы легко могут возводить разрешённые постройки.

В первую очередь, это те, которые обеспечивают удобство в освоении земель. Особенно, это касается фермерских хозяйств, которые невозможно вести без постоянного пребывания на участке.

Земли сельхозназначения: можно использовать для дачного строительства или построить дом

• © 2010–2021 ООО «Лучшее Место». Все права защищены. Копирование материалов запрещено.
• +7 (495) 741-17-19, +7 (499) 198-03-01 Москва, ул. Алабяна, дом 12, корпус 6

Дом — это постройка для проживания граждан и удовлетворения их бытовых нужд. Основное отличие дома от других хозяйственных построек в том, что он состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения нужд, связанных именно  с проживанием в нем. Точное определение жилого дома дано в Жилищном кодексе РФ.

Определение земель сельхозназначения есть в земельном кодексе. Общими словами — это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов, предназначенные для ведения сельскохозяйственных работ.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Все земли наше законодательство разделяет по своему назначению и не допускает иного их использования. Например, на землях водного фонда нельзя заниматься сельским хозяйством, а в землях лесного фонда или в охраняемых заповедниках нельзя размещать промышленные объекты.

Поэтому строить дом разрешено только на землях предназначенных для индивидуального жилого строительства, в черте населенных пунктов или на землях сельхозназначения, но не всех.

Согласно федеральному закону № 101-ФЗ земельные участки делятся на два вида использования:

• первая категория — земли, где можно исключительно заниматься ведением сельского хозяйства. На них строить дома не допустимо.
• вторая категория — земли, на которых разрешено ведение личного подсобного хозяйства, сооружение вспомогательных строений — гаражей, подсобных строений и дачных домов, а также земли, земли, отведенные непосредственно под ИЖС.

Строительство жилого дома на землях второй категории напрямую не запрещено законом. Однако, есть ограничения по строительству жилых домов на таких землях:

• они должны иметь не более трех этажей;
• в них должна проживать только одна семья, недопустимо размещать там многоквартирные дома, гостиницы и прочее;
• участки, на которых строят дома, должны входить в садоводческие объединения.

На таких участках, практически всегда располагают жилые дома, и гораздо реже их используют по их целевому назначению — для ведения подсобного хозяйства.

Однако собственники часто сталкиваются с проблемой регистрации своего жилого дома, например, бывает очень трудно оформить в таком доме прописку. Также, если на вашем участке построен дачный дом, бывает трудно доказать пригодность его для постоянного проживания.

Поэтому все чаще люди задумываются о переводе земель сельхозназначения в другую категорию — для индивидуального жилищного строительства.

Перевод участка земли из сельхозназначения в другой статус

Если вы задались вопросом перевода земли из одной категории в другую, то будьте готовы к тому, что столкнетесь с финансовыми затратами. Власти не всегда охотно идут на изменение статуса земель, так как это может повлиять на кадастровую стоимость участка. Если при переводе она уменьшится, то вас могут попросить возместить разницу в этой стоимости.

Для перевода нужны веские основания. Например, если участок находится вблизи населенного пункта и давно используется под жилую застройку, или эти земли планируется в будущем включить в состав населенного пункта.

Перевод земельного участка в статус ИЖС открывает перед его  владельцем ряд преимуществ:

• ваш кусочек земли могут включить в план по газификации, электрификации, могут подключить вас к центральному отоплению, водоснабжению и канализации;
• к вашему участку обязаны подвести дорогу, сделать подъездные пути;
• участок включат в план строительства другой инфраструктуры.

Владельцы участков, находящихся в статусе земель сельхозназначения, вынуждены проводить все коммуникации и строить дороги за свой счет.

Как перевести землю в другой статус

Для начала вам стоит определить, не входит ли ваш участок в перечень охраняемых земель или территорий специального назначения.  В этом случае вам не удастся изменить его статус ни при каких обстоятельствах.

• Чтобы перевести земли в другую категорию, вам понадобится обратиться с заявлением к местным властям.
• Если участком владеет несколько граждан, то заявление требуется написать от каждого из этих лиц.
• Подготовьте документы для обращения. Вам могут понадобиться следующие документы:

• паспорта заявителей;
• согласие всех собственников, или заявления от каждого собственника;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права собственности на участок;
• кадастровый паспорт;
• положительное заключение экологов.

Могут понадобиться и другие документы, полный список нужно уточнить при подаче заявления.

Стоимость и сроки перевода

Самая главная статья затрат — это возмещение разницы в кадастровой стоимости между участком сельхозназначения и участком, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство.

Также может измениться налогооблагаемая база, из-за чего изменится размер налогового платежа. Также может понадобиться уплатить госпошлину. Включите сюда расходы на подготовку документов и расходы на экологическую экспертизу.

В разных регионах эти расходы могут различаться, и в Московской области они будут не самыми маленькими.

Сроки для рассмотрения заявления составляют около 3-х месяцев. Это зависит от того, насколько много работы в данный момент в администрации, не ли всероссийских выходных и т.п. Однако, если вам будет отвечено отказом, то такой ответ придет в течение месяца.

Основания для отказа

Вам могут отказать в вашем заявлении по нескольким причинам:

• наличие ограничений, не позволяющих осуществить перевод земель в другую категорию согласно законодательству;
• экологи не дали положительное заключение по итогам проведения замеров необходимых параметров;
• целевое назначение земли не соответствует документам;
• участок относится к землям особенного назначения.

Существуют и другие причины, которые могут являться препятствием для перевода земель в другую категорию. Однако вы всегда имеете право обратиться в суд чтобы оспорить полученный отказ.

Перед тем, как покупать участок, внимательно ознакомьтесь с документами, чтобы выяснить, не было ли нарушено предыдущим собственником целевое назначение земель. Однако, не всегда есть возможность приобрести землю под ИЖС, поэтому приходится решать вопрос о переводе в новый статус земель сельхозназначения.

Можно ли строить на землях сельхозназначения: рассказываем о законодательстве и нюансах

04.06.2021

Какие объекты можно строить на землях сельскохозяйственного назначения, можно ли возвести жилой дом на садовом участке и оформить в нём прописку? Строительство капитальных объектов на сельхозземлях не запрещено. Но прежде нужно выяснить категорию земли и вид разрешённого использования (ВРИ).

На какие категории делятся земли

Категорий всего семь:

1. земли для поселений;
2. земли сельскохозяйственного назначения;
3. лесные земли;
4. земли водного фонда;
5. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
6. земли запаса;
7. особо охраняемых территорий.

ВРИ регламентирует, какие постройки можно возвести на участке.

Какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют

В силу п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Использовать земли сельскохозяйственного назначения можно для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, создания крестьянско-фермерских хозяйств, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень приведён в п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

В отношении застройки, согласно классификатору ВРИ, сельскохозяйственные земли можно разделить на две категории: где разрешено капитальное жилое строительство и где допускается возведение построек, не являющихся объектами недвижимости (для хозяйственных нужд).

Частые вопросы возникают вокруг земель для ведения огородничества и садоводства.

Что можно строить на землях, отведённых под садоводство

Категория и вид разрешённого строительства указываются в выписке ЕГРН. На землях под садоводство можно для личного использования выращивать сельскохозяйственные культуры, а также возводить:

• хозяйственные постройки;
• садовые дома;
• жилые дома.

А вот если вид разрешённого использования участка — огородничество, возвести на нём можно только некапитальные хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря.

В чём разница между садовым и жилым домом

Понятие садового дома введено Законом 217-ФЗ. В таком доме нельзя зарегистрироваться. Он предназначен для сезонного пребывания и вспомогательного использования.

Дом, предназначенный для круглогодичного проживания будет считаться жилым. Он должен соответствовать предельным параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Для жилых и нежилых домов есть ряд единых требований:

• минимальный отступ от границ участка — 3 метра;
• высота — не более 20 метров;
• не более 3-х этажей.

Дом не допускается делить на квартиры, а при строительстве должны быть соблюдены нормы и требования инсоляции и прочности конструкций.

Порядок признания садового дома жилым домом утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 года № 1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47».

Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения

Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура.

Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка.

Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.

За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.

Как перевести землю из одной категории в другую

Законодательством предусмотрена возможность перевода земель из одной категорию в другую. Для этого заинтересованному лицу необходимо подать соответствующее ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства.

В документе необходимо указать:

1. кадастровый номер земельного участка;
2. права на земельный участок;
3. категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
4. обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Смена категории и ограничения регламентируются Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

Обратите внимание, что в некоторых случаях достаточно сменить ВРИ. Этот процесс менее трудоёмкий.

Порядок будет зависеть от того, находится участок в собственности или аренде, от местоположения надела.

Нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

• Если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки, правообладатель сам может выбрать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органов местного самоуправления.
• Нельзя изменить ВРИ, если участок дан в аренду для конкретного ВРИ или договор аренды участка заключили на торгах.
• Для смены ВРИ участка на вид, отнесённый к условно разрешенному потребуется решение уполномоченного органа, которое выносится по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Собственнику земельного участка следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. К заявлению можно приложить копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Подать заявление можно посредством Многофункционального центра «Мои документы».

Узнайте больше о законодательстве и практике использования земель сельскохозяйственного назначения, новых правилах установления границ ЗУ в СНТ с 2020 года, порядке оформления кадастрового учёта и регистрации садовых домов, процедуре признания садового дома жилым, использовании лесов на сельскохозяйственных землях на семинаре по земельно-имущественным отношениям и земельному праву.

Земли сельскохозяйственного назначения и для садоводства: законодательство и практика. Семинар в Москве + Онлайн-трансляция