Земельные участки, изъятые из оборота. законодательство

• 1. Оборотоспособность земельных участков
• 2. Земельные участки, изъятые из оборота
• 3. Земельные участки, ограниченные в обороте
• 4. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения

1. Оборотоспособность земельных участков

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и положениями Земельного кодекса РФ.

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст.  129 Гражданского кодекса РФ).

Земельный кодекс РФ, исходя из специфики земли как особого природного объекта, предусматривает особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, и, следовательно, возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки.

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в  обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

2. Земельные участки, изъятые из оборота

Перечень земельных участков, изъятых из оборота, определен в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ. Ими признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключениями, указанными в ст. 95 Земельного кодекса РФ);
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• объектами организаций федеральной службы безопасности;

• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• исполнительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;
• воинскими и гражданскими захоронениями;
• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Необходимость полного изъятия из оборота земельных участков, находящихся в федеральной собственности, обусловлена характером объектов, расположенных на этих участках. Их перечень, изложенный в Земельном кодексе РФ, является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Кроме того, Земельным кодексом РФ установлены следующие запреты (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ):

• на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры;
• на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования (площадей, улиц, проездов, набережных, скверов, бульваров).

3. Земельные участки, ограниченные в обороте

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (п. 5 ст.

27 Земельного кодекса РФ):

• в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков, отнесенных к изъятым из оборота);
• из состава земель лесного фонда;
• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (не отнесенные к изъятым из оборота);
• не отнесенные к изъятым из оборота земли закрытых административно-территориальных образований;
• предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения
• занятые объектами космической инфраструктуры;
• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
• в первом и втором поясах зон санитарной охраны объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового назначения.

Ограничение оборота земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, обусловлено необходимостью обеспечения их целевого использования в интересах общества. Перечень ограниченных в обороте земельных участков является исчерпывающим.

4. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения

• установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и  долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; 
• определены условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Основные принципы, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения:

• сохранение целевого использования земельных участков;
• установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
• преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
• преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
• установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Особое правило установлено в отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и  дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а  также земель сельскохозяйственного назначения, занятых зданиями, строениями, сооружениями — действие Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на указанные земельные участки не распространяется.

Изъятие имущества для государственных нужд: как его избежать и как получить компенсацию?

Каждый собственник земли и недвижимости рискует получить уведомление об изъятии своего имущества для государственных и муниципальных нужд.

То есть недобровольно и в сжатые сроки поменять участок и здания на нём на денежную компенсацию, которая теоретически должна покрывать их стоимость и сопутствующие вопросы.

Особенно актуально это для Москвы и Подмосковья, где активно идёт транспортное строительство и поставлены на поток проекты по комплексному развитию территории. Как понять, законно ли изъятие и как получить компенсацию?

Изъятие земельных участков и зданий для государственных и муниципальных нужд не может быть произвольным. Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 49 Земельного кодекса (ЗК) изъятие осуществляется в исключительных случаях, предусмотренным законом. В первую очередь это:

— строительство различных объектов инфраструктуры (транспорт, энергетика, инженерные коммуникации и т.д.) при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;

— комплексное развитие территории (КРТ). В этом случае под снос могут попасть все объекты в границах проекта развития.

• Специальные основания для сноса многоквартирных домов, в частности, реновация в Москве, заслуживают отдельного рассмотрения, в данной статье речь в первую очередь о нежилой недвижимости.
• Основные вопросы для собственника– законно ли изъятие и если законно, то как получить адекватную компенсацию за имущество.
• Законно ли изъятие?

Если собственнику стало известно о предстоящем изъятии – в первую очередь стоит оценить его законность. А именно — на каком основании такое решение принято, действительно ли имеются те исключительные обстоятельства, когда отходит на второй план неприкосновенность частной собственности.

В ряде случаев изъятие можно оспорить именно на том основании, что ситуация не является исключительной. Например – есть сравнимая по стоимости и срокам возможность строительства объекта без изъятия участков. Или же имущество планируется изъять фактически в интересах одного частного лица (например, для строительства дороги до соседнего участка).

Кроме того, даже при наличии законных оснований для изъятия активная позиция собственника может заставит уполномоченные органы подумать об альтернативных вариантах или, как минимум, не занижать цену выкупа.

Верховный суд (ВС) в определении № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013 (вошло в Обзор судебной практики 13 апреля 2016 года) указал:

«…под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества».

На данной позиции основан ряд судебных актов, признающих изъятие имущества незаконным[1]. Также суды учитывают соразмерность масштабов изъятия имущества, целям, в которых такое изъятие производится.

Нужно помнить, что для изъятия участков под инфраструктурное строительство планируемые объекты должны быть предусмотрены соответствующей градостроительной документацией – территориальными схемами, генеральными планами, проектами планировки территории.

Если есть сомнения в законности предстоящего изъятия то могут оспариваться в судебном порядке как решения и действия, связанные с изъятием, так и градостроительная документация, на основании которой оно планируется.

При этом необходимо учитывать, что решение об изъятии может быть оспорено в трёхмесячный срок (п. 14 ст. 56.6 ЗК). Соответственно, собственнику имущества, желающему его оспорить, необходимо самому обращаться в суд.

Если он будет ждать, пока уполномоченный орган обратится к нему с иском об изъятии, то в этом споре заявить довод о незаконности такого изъятия собственник, скорее всего, уже не сможет.

Суд будет разрешать лишь вопрос о размере компенсации.

Более того, если предметом спора будет являться только размер компенсации, то суд может сразу принять решение об изъятии имущества, а спор о величине компенсации выделить в отдельное производство. То есть сначала имущество будет изъято по предложенной уполномоченным лицом цене, а потом собственнику, возможно, доплатят компенсацию в соответствии с решением суда.

При комплексном развитии территории могут изыматься все нежилые объекты, попавшие в границы соответствующего проекта.

Но и в этом случае не стоит забывать, что решение о комплексном развитии может быть принято только при наличии конкретных предусмотренных законом оснований, границы, на которые оно распространяется, не могут устанавливаться произвольно. В противном случае решение о КРТ может быть оспорено.

Подробно об изъятии имущества при комплексном развитии территории.

Если изъятие законно, то какая будет компенсация?

Рыночная оценка проводится после публикации решения о предстоящем изъятии и извещения о нём собственника. Принципиально важно, что во многих случаях организует оценку и выбирает оценщика ходатайствующее об изъятии лицо (например – инвестор), которое же и будет уплачивать компенсацию из своих средств.

По итогам оценки собственнику направляется предложение заключить договор купли-продажи объекта по соответствующей цене.

Для объектов, находящихся в собственности, компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости, определяемой оценщиком. Такая оценка может быть ниже кадастровой стоимости.

Право аренды участка в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК оценивается исходя из рыночной стоимости права аренды до истечения срока действия соответствующего договора.

То есть оценивается стоимость, по которой в отношении участка могло бы быть заключено соглашение о перенайме.

Такая оценка осложнена тем, что на практике право аренды на застроенные участки редко фигурирует в сделках отдельно от права собственности на здания на них. Отсутствует сложившийся рынок, который мог бы являться ориентиром для оценки.

Методика оценки права аренды установлена распоряжением Минимущества  от 10 апреля2003 года № 1102-р. Однако данный документ носит весьма общий характер.

При этом распоряжением прямо предусмотрено, что право аренды может иметь отрицательную стоимость если арендная палата по договору превышает её рыночный размер.

В связи с этим при оценке права аренды, в отличие от собственности, существенно выше влияние усмотрения оценщика.

Размер компенсации не ограничивается одной лишь рыночной стоимостью имущества. В соответствии с п. 2 ст. 56.

8 ЗК при определении размера возмещения в него включаются помимо рыночной стоимости участков или прав на них, убытки, причиненные изъятием участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.

В части доказательств убытков и упущенной выгоды речь может идти как о договорах в отношении самого участка (субаренда, предварительные договоры купли-продажи), так и о договорах аренды помещений в здании и т.д.

При наличии на участке действующего предприятия ‑ подтверждённые доходы от деятельности такого предприятия, которые будут потеряны в период его передислокации, штрафные санкции по договорам, которые не будут исполнены и т.д.

При этом в отдельных случаях размер убытков и упущенной выгоды довольно значителен, тогда как во многих других они носят символический характер.

Так, в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2018 года № Ф05-21314/2017 по делу № А41-9514/2017 упущенная выгода определена в 3 740 000 руб. при рыночной стоимости участков в 9 900 000 руб.

В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта2020 года № 10АП-927/2020 по делу № А41-56695/2019 размер убытков составил боле 1 млн руб. при стоимости участка менее 5 млн руб.

Соответственно, собственнику стоит заранее позаботиться об оформлении документов, подтверждающих обязательства перед контрагентами, которые он не сможет исполнить в связи с изъятием, наличие иных оснований для возмещения связанных с изъятием расходов, упущенной выгоды или иных убытков.

Например, если планируемое к изъятию здание сдаётся в аренду, реальный размер арендной платы должен подтверждаться как договором, так и движением средств по счетам. Аналогично – в отношении выручки действующего на участке предприятия.

Как оспорить размер компенсации?

Не сложно предположить, в какую сторону чаще случаются отклонения размера компенсации от реальной рыночной стоимости.

Соответственно, стоимость, скорее всего, потребуется устанавливать в судебном порядке. И решающее значение будет иметь судебная экспертиза, в рамках которой подлежат установлению как рыночная стоимость имущества, включая право аренды, так и размер сопутствующих расходов собственника, упущенной выгоды.

При этом собственнику изымаемого имущества целесообразно занимать активную позицию с момента получения решения о предстоящем изъятии.

• сначала оценить законность самого факта изъятии и при необходимости оспорить его;
• провести рыночную оценку размера компенсации, включающей как рыночную стоимость имущества, так и расходы в связи изъятием, упущенную выгоду и т.д.;
• после получения предложения о выкупе имущества с указанием размера компенсации – направить встречное предложение о выкупе по цене, соответствующей проведённой собственником оценке;
• при недостижении соглашения оспаривать определённый уполномоченным органом размер компенсации в суде, ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.

Подробно об определении и оспаривании размера компенсации.

Если права на имущество надлежаще не оформлены

Отдельный вопрос при определении размера компенсации – учёт объектов, права на которые надлежаще не зарегистрированы. Проблемы на практике могут возникнуть даже со зданиями, которые приобретены до 1998 года и «ранее возникшие» права на которые считаются юридически действительными.

Существенно сложнее с объектами, на которые нет не только регистрации права, но и правоустанавливающих документов. Например, на вспомогательные объекты на площадках приватизированных предприятий.

Но и на них, при определённых условиях, может быть признано право собственности на основании приобретательной давности.

Так для объектов первых волн приватизации установленные сроки владения уже истекли, судебная практика по этому вопросу начинает скалываться в пользу владельцев.

Подробно о признании права собственности на основании приобретательной давности.

Регистрацией подобных проблемных объектов в любом случае желательно озаботиться до возникновения связанных с ними проблем. Но если есть основания ожидать изъятие участка – это становится особенно актуальным.

Также велик риск, что уполномоченный орган при расчёте компенсации сочтёт находящиеся на участке объекты самовольными, находящимися в опасном для эксплуатации техническом состоянии или нарушающими разрешённое использование участка. Нередко проверки и предъявление соответствующих исков происходят незадолго до официального начала процедуры изъятия.

Как узнать о предстоящем изъятии?

Своевременное получение информации о предстоящем изъятии позволит, в том числе, подготовиться к спору о размере возмещения. Например, суд вряд ли с пониманием отнесётся к договорам с арендаторами или иными контрагентами, заключённым после официального уведомления собственника об изъятии или непосредственно перед ним.

Так в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2018 года № Ф05-21314/2017 по делу № А41-9514/2017 отказано в возмещении убытков, подтверждённых заключённым собственником с другой коммерческой организацией соглашением о возмещении потерь.

Дело в том, что соглашение составлено после публикации проекта планировки, предполагавшего изъятие участка.

Также риск изъятия для государственных нужд — это один из обязательных пунктов при проверке объекта недвижимости перед покупкой.

До принятия решения об изъятии соответствующий риск можно оценить исходя из градостроительной документации – генеральных планов и правил землепользования и застройки, территориальных схем, проектов планировки территории.

В том числе из их проектов, вынесенных на общественные обсуждения. О возможном изъятии свидетельствует прохождение через участок планируемых объектов транспорта, его отнесение к зонам комплексного развития территорию и т.д.

[1] Постановление Арбитражного суда (АС) Западно-Сибирского округа от 2 марта 2020 года № Ф04-8055/2020 по делу № А45-13810/2019, постановление АС Поволжского округа от 25 сентября 2019 года № Ф06-51589/2019 по делу № А57-23758/2018.

Не каждый участок, который нельзя приобрести в собственность, ограничен в обороте

До настоящего времени существовали различные трактовки наличия оборотоспособности земельного участка для понижения арендной платы за него до уровня земельного налога (принцип № 7 Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, далее – Постановление № 582).

Указанный принцип подразумевает, что размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания находящегося в собственности здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога. Если нормативный правовой акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они не подлежат применению.

Ранее суды не всегда учитывали оборотоспособность участка при решении вопроса об установлении льготной арендной платы, однако данную неопределенность полностью устранил Верховный Суд РФ, который вынес Определение от 15 августа № 309-ЭС19-1374 по делу А60-66858/2017, о чем ранее писала «АГ».

ВС закрепил принцип платности землепользованияВерховный Суд указал, что за арендованное на ограниченном в обороте земельном участке помещение можно платить сумму, не превышающую земельный налог

Фактически высшая судебная инстанция разъяснила, что не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте.

Рассматривалась ситуация широко распространенная, но не имеющая единой судебной практики.

Напомню, что, как следовало из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит помещение в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования.

В указанном здании помимо помещений общества находятся помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию и предоставленные в оперативное управление муниципальному учреждению, а также помещение, находящееся в собственности физлица.

Площадь земельного участка под зданием составляет 2096 кв. м, разрешенное использование – под здание спортивной школы.

• Между администрацией и муниципальным учреждением был заключен договор аренды участка на 49 лет, условиями которого предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на нем.
• Администрация направила обществу дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым общество включается в число арендаторов участка.
• Общество, в свою очередь, отправило в адрес администрации протоколы разногласий к договору, а также указало на возникновение у него права собственности на часть участка и отсутствие у него обязанности заключать соответствующий договор аренды.
• Администрация, ссылаясь на уклонение общества от заключения допсоглашения, обратилась в арбитражный суд с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка путем подписания допсоглашения на условиях, предложенных администрацией.
• По итогам рассмотрения дела Арбитражным судом Свердловской области исковые требования администрации были удовлетворены, однако суды апелляционной и кассационной инстанций не могли прийти к единому мнению о размере итоговой годовой арендной платы.

Ясность внес Верховный Суд РФ, который разъяснил, что, поскольку участок не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, принцип № 7 при определении арендной платы неприменим.

ВС РФ обосновал это следующим. В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Постановлением № 582 закреплен принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.

В соответствии с ним размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В п.

30 раздела VIII указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Кроме того, толкование принципа уже было дано ВС РФ ранее – в Решении от 12 сентября 2018 г. по делу № АКПИ18-667. Высшая судебная инстанция пришла к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному п. 5 ст. 27 ЗК (земельные участки, ограниченные в обороте).

На сегодняшний день очень важно формирование единой позиции по вопросам льготного исчисления арендной платы, в том числе при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку данная ситуация встречается весьма часто.

Так, Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 25 июня 2019 г. по делу № 2-3907/2019 исковые требования об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка в размере земельного налога и понуждении произвести перерасчет арендной платы были удовлетворены.

Суд пришел к выводу, что, поскольку спорный участок относится к участкам общего пользования, что подтверждает невозможность его приватизации – то есть он ограничен в обороте, – арендная плата в размере 15 тыс. руб., которая значительно выше размера земельного налога (1250 руб. 38 коп. в месяц), нарушает права истца.

Изъятие объектов недвижимого имущества

«Изъятие объектов недвижимого имущества»

Какие документы нужны для издания постановления об изъятии земельного участка, на котором возведена самовольная постройка?

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Решение об изъятии такого участка уполномоченный орган местного самоуправления принимает в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления по месту нахождения постройки уведомления о том, что в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствии с установленными требованиями (пункт 6.1 статьи 54 ЗК РФ).

Если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, уполномоченный орган местного самоуправления обеспечивает образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка (если образование такого земельного участка возможно без нарушений установленных законодательством требований к образуемым или измененным земельным участкам. Возмещение расходов за проведение кадастровых работ орган местного самоуправления вправе требовать от землепользователя участка). В таком случае решение об изъятии вновь образованного земельного участка принимается в срок, не превышающий 4 месяца со дня поступления уведомления о неисполнении требований в отношении самовольной постройки (пункт 6.2 статьи 54 ЗК РФ).

Если образование земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, без нарушения требований законодательства невозможно, решение об изъятии земельного участка не может быть принято (пункт 6.3 статьи 54 ЗК РФ).

• Решение (постановление) органа местного самоуправления о прекращении права пользования и изъятия земельного участка содержит:
• а) в преамбуле – ссылки на нормативные правовые акты, на основании которого выносится решение и основание для изъятия земельного участка.
• В рассматриваемом случае основанием для изъятия является неисполнение предписания уполномоченного органа или судебное решение о сносе самовольной постройки или приведения ее в соответствие с установленными требованиями в установленные сроки.

Решение о прекращении права и изъятии земельного участка выносится в соответствии со статьей 39.2, подпунктом 1 пункта 2 статьи 45, статьей 54 ЗК РФ, а также с нормами устава муниципального образования, наделяющими орган местного самоуправления соответствующими полномочиями или нормами положения об указанном органе.

1. б) в постановляющей части:
2. — наименование лица, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком которого прекращается;
3. — кадастровый номер и площадь изымаемого земельного участка.
4. Утвержденного стандарта такого постановления нет, муниципальный акт издается в форме, установленной уставом муниципального образования для уполномоченного органа местного самоуправления (постановление, распоряжение).
5. Кроме того, в постановляющей части акта содержится поручение конкретному должностному лицу об осуществлении контроля за исполнением муниципального акта.
6. Какие документы нужны для обращения в суд с иском об изъятии земельного участка, используемого не по назначению?
7. Суду нужно представить доказательства того, что участок используется не по назначению, выявленные нарушения в установленный срок устранены не были.
8. Таким доказательствами могут быть следующие документы:
9. — акт проверки уполномоченными органами (прокуратура, органы земельного контроля), в том числе органами общественного контроля, выявившей факт целевого использования земельного участка;
10. — направленное собственнику требование о прекращении противоправных действий или бездействия с документами, подтверждающими факт направления и получения требования;
11. — постановление о привлечении к административной ответственности по статье 8.8 КоАП РФ;
12. — информация органа государственного земельного надзора о неисполнении предписания об устранении выявленных нарушений, полученная органом местного самоуправления (направляется не позднее, чем через 30 дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности – пункт 9 статьи 71 ЗК РФ);
13. — требование о предстоящем изъятии земельного участка с предложением письменно выразить в указанный срок согласие с изъятием участка с последующей продажей на публичных торгах (с документами, подтверждающими получение требования).

Помимо перечисленных документов нужно представить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на данный участок. Выписка должна быть актуальной на дату подачи заявления.

• Можно ли изъять земельный участок, предоставлен в аренду СНТ на 25 лет?
• Изымать такой участок преждевременно, потому что члены СНТ вправе воспользоваться «дачной амнистией» и приобрести земельный участок без торгов и бесплатно в собственность.
• До 1 марта 2022 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства (далее – некоммерческая организация), а также члены СНТ, созданных путем реорганизации таких организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены СНТ получить садовый земельный участок в собственность бесплатно.
• Для этого земельный участок должен соответствовать следующим условиям в совокупности:

— образован из земельного участка, предоставленного до 10.11.2001 для ведения садоводства СНТ или иной организации, при которой оно было создано или организовано;

1. — распределен гражданину на основании решения общего собрания членов СНТ или иного документа, устанавливающего распределение земельных участков в СНТ;
2. — не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении него не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
3. Если такой земельный участок относится к имуществу общего пользования, то до 1 марта 2022 года он предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади таких земельных участков.
4. Если же земельные участки, в том числе, относящиеся к имуществу общего пользования, являются зарезервированными для государственных или муниципальных нужд, они предоставляются члену некоммерческой организации в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора собственникам земельных участков, расположенным в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.
5. Земельный участок предоставляется в собственность или аренду на основании решения уполномоченного органа местного самоуправления.
6. Основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

Порядок предоставления садовых земельных участков в собственность или аренду, а также перечень необходимых документов установлены пунктами 2.7 – 2.10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

 Как исправить реестровую ошибку? (согласно сведениям ЕГРН на земельном участке имеются объекты капитального строительства с указанием кадастровых номеров, однако эти объекты принадлежат на праве собственности третьим лицам, и по факту расположены на других земельных участках).

Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), урегулирован статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), в части 3 которой под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом.

В рассматриваемом случае, если фактическое местоположение границ земельных участков не соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН, то это может свидетельствовать о наличии реестровой ошибки, выявление которой осуществляет кадастровый инженер.

Ограничения оборотоспособности земельных участков

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами:

1. 1. ограничение оборота земельных участков по объекту (ст. 27 ЗК РФ — перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков);
   2. ограничение оборота по субъектам;
   3. установление особого порядка совершения сделки.

Ограничение оборота земельных участков по объекту

Ограничение оборота земельных участков по объекту установлено ст. 27 ЗК РФ.

Земельные участки, изъятые из оборота:

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (ст. 27 ЗК РФ):

1. 1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса);
   2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
   3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
   4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
   5. объектами организаций органов государственной охраны;
   6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
   7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
   8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
   9. воинскими и гражданскими захоронениями;
   10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте

Ограничиваются в обороте не изъятые из оборота и находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (ст. 27 ЗК РФ):

1. 1. в пределах особо охраняемых природных территорий;
   2. из состава земель лесного фонда;
   3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
   4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
   5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
   6. в границах закрытых административно-территориальных образований;
   7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
   8. предоставленные для нужд связи (утратил силу с 1 марта 2015 г.);
   9. занятые объектами космической инфраструктуры;
   10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
   11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
   12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
   13. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
   14. в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут

• • предоставляться в частную собственность, а также
  • быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков по субъектам

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

1. 1. сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
   2. особо охраняемых природных территорий (ст. 95 ЗК РФ);
   3. приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ (ст. 15 ЗК РФ).

Ст. 95 ЗК РФ устанавливает, что земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

Установление особого порядка совершения сделки с земельным участком

Например, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г.

N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.