Перед продажей квартиры, дома или участка перед собственником встает непростая задача: с одной стороны ему хочется не продешевить, а лучше остаться в плюсе, с другой – если завысить цену, это отпугнет покупателей, и квартира долго не продастся. Риелторы уверены, что к решению этого вопроса нужно подходить с позиции конкретных цифр и строгой аналитики. Как это сделать, расскажут сотрудники агентства недвижимости «Владис».
Для чего понадобится правильная оценка стоимости жилья
У любого собственника три варианта, как продавать квартиру:
- Завысить стоимость и терпеливо ждать, пока появится покупатель, согласный заплатить такую цену;
- Занизить стоимость и продать квартиру в кратчайшие сроки, но потерять выгоду от этого предприятия;
- Назначить оптимальную стоимость с возможностью небольшого торга и получить максимально возможную выгоду в кратчайшие сроки.
Ошибки большинства продавцов
При выставлении цены на квартиру продавцов подстерегает три распространенных ошибки:
- Проанализировав цены на аналогичные лоты, они выставляют стоимость по верхней границе и отказывают в торге, полагая, что раз такие цены есть, найдется и согласный заплатить покупатель;
- Купив квартиру за некую сумму в валюте, они выставляют цену так же в валюте, но не учитывают, насколько изменился курс.
- Продавец твердо уверен, что жилье со временем только дорожает, и назначает цену на 10-20-50% дороже, чем та, за которую купил квартиру. При этом он не учитывает возраст дома, амортизацию, моральное устаревание и другие значительные факторы, влияющие на цену.
Результат, как правило, одинаковый. Эксперты приводят печальную статистику: до 80% таких квартир не продается вообще. В остальных случаях продавцам приходится несколько раз снижать цену прежде, чем она войдет в рамки оптимальной. Сроки продажи при этом достигают нескольких лет, хотя назначив разумную цену сразу, можно продать квартиру за два-три месяца.
Как правильно определить стоимость квартиры
Существует три надежных способа определения оптимальной стоимости квартиры.
Первый – самостоятельно проанализировать аналогичные предложения на рынке и воспользоваться одним из онлайн-калькуляторов.
Однако у этих сервисов есть значительный недостаток: они не учитывают ряд важных характеристик, таких как наличие инфраструктуры, транспортная доступность, историю объявления и снижений цены.
Вам предстоит трудоемкая работа, но в результате вы получите вилку цен и среднюю стоимость аналогичных квартир.
Второй вариант: уточнить кадастровую стоимость жилья и надбавить 10-15% для возможности торга. Но стоит учитывать, что кадастровая стоимость не всегда совпадает с рыночной, хотя в большинстве случаев это так.
И наконец, третий надежный способ – вызвать профессионального оценщика, который по результатам осмотра и применения сложных формул и коэффициентов выдаст обоснованное заключение. Это многостраничный документ с фотографиями, подписями и печатями, который затем станет серьезным аргументом для риелторов и покупателей.
Агентство недвижимости «Владис» предлагает услуги опытных риелторов и оценщиков с аккредитацией в крупных банках.
Наши сотрудники помогут оценить вашу недвижимость и назначить достойную цену, проконсультируют по вопросам предпродажной подготовки, составят объявления, запустят рекламную кампанию на тематических площадках, организуют показы и проведут сделку безопасно с полным соблюдением законодательства. Звоните! С нами ваша квартира не задержится с продажей!
Багданас Иван Александрович
Партнер компании
Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:
Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости
nebojsa.ki@gmail.com/Depositphotos
Гита Герасимова, директор по маркетингу компании ПИК-Брокер:
Случаи, когда квартиру нужно продать срочно, бывают самые разные. Недавно, например, к нам обратилась семья, которая переезжала за границу, поэтому квартиру нужно было продать срочно. Бывают случаи, когда люди не справляются с ипотекой, поэтому хотят побыстрее продать квартиру и погасить долг перед банком. Но такие случаи единичны.
Чаще продавцами движет необходимость улучшить жилищные условия и не тратить слишком много времени на встречные сделки. Например, если в семье рождается ребенок, то пара, как правило, хочет квартиру побольше. Если объект уже присмотрели, то велик риск, что за время поисков покупателя на старую квартиру цена на новую вырастет (или ее купит кто-то другой).
В таких случаях идеальный вариант — это trade-in. Но обо всем по порядку.
Если у человека появляется необходимость быстро продать квартиру, то в 90% случаев успех будет зависеть от объективности оценки объекта. Можно, конечно, прислушиваться к своему желанию продать подороже или к советам друзей не продешевить, но практичнее посмотреть цены схожих по параметрам объектов.
Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
В чем преимущества альтернативной сделки?
Сравнивая свою квартиру с аналогичными, учитывайте, что продавцы в большинстве указывают желаемую цену, которая обычно выше реальной на 10–15%. Посмотрите, как долго такие объявления висят на сайте, обратите внимание, понижали ли цены продавцы. Объективно оцените минусы вашей квартиры.
Обратите внимание на этаж: квартиры на первом этаже стоят в среднем на 8–10% дешевле аналогичных, а на последнем — на 2–3%. Уступите в цене, если окна выходят на козырек подъезда, если есть неузаконенная планировка.
Покупатели редко обращают внимание на отделку, мебель и технику, поэтому из-за ремонта или дорогого кухонного гарнитура не стоит завышать стоимость квартиры.
Для снижения влияния человеческого фактора мы оцениваем объекты с помощью искусственного интеллекта. Анализируем квартиру по 20 параметрам, оцениваем рыночную ситуацию, стоимость похожих объектов в локации и предлагаем стоимость выкупа.
В нее заложен 7% дисконт — так мы гарантируем выход на сделку за 10 дней после предоставления документов. Деньги выплачиваем сразу после регистрации права собственности. Мы не выступаем в роли посредника и не ждем, когда квартиру кто-то купит, чтобы заплатить клиенту.
Наша компания работает с привлечением собственных средств.
Если вы продаете объект сами, то нужно понимать примерные сроки реализации объектов. Во многом они зависят от комнатности.
Так, средний срок продажи однокомнатных квартир составляет 1–2 месяца, двухкомнатных — 2–4 месяца, трехкомнатных — до 6 месяцев.
Повлиять на скорость могут только снижение цены и хорошая реклама: размещайте объявления на всех доступных площадках, продвигайте их — это повышает ваши шансы на быструю продажу.
Итак, теперь поговорим о trade-in. Существуют два основных варианта. В первом случае агентство пытается продать старую квартиру, а застройщик на некоторое время бронирует новую и замораживает цену на нее. Если за этот срок старую квартиру продать не получилось, то человек теряет и время, и забронированную квартиру.
Если получилось — деньги от продажи старой квартиры идут в зачет стоимости новой. Мы работаем по иной (второй) схеме: квартира выкупается сразу, деньги от ее продажи застройщик тоже получает сразу. На покупку новой квартиры в ПИК делаем дополнительную скидку в 3%.
В ПИК-Брокер сейчас есть три услуги: мы покупаем квартиры, обмениваем старые на новые (включая межрегиональные сделки) и продаем квартиры из ранее выкупленных.
В рамках trade-in мы оцениваем квартиру, как и при обычном выкупе. То есть схема такая: рыночная стоимость минус дисконт 7%. Благодаря 3% скидке на новостройку разницу можно сделать меньше.
Например, человек продает однокомнатную квартиру за 7 млн рублей, а хочет купить двухкомнатную в новостройке за 10 млн рублей. Мы купим его старую с дисконтом 490 000 рублей и дадим скидку на новую 300 000 рублей. Таким образом разница за обмен квартиры в trade-in получится всего 190 000 рублей.
Человек получает желанную квартиру сразу, без долгих поисков покупателя, бесконечных показов или навязчивых звонков.
Переуступка прав: особенности сделок
Заниженная цена в договоре купли-продажи
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
Срочная продажа вторичного жилья актуальна при альтернативной покупке квартиры в новостройке с ограниченным пулом лотов или в условиях роста цен на них. Продавцы также могут «избавляться» от недвижимости в силу личных причин (долги, кредиты, отъезд за границу и прочее).
Предварительно оценить стоимость квартиры возможно в течение 10 минут по текущему предложению на рынке, опираясь на интернет-ресурсы по продаже недвижимости. Более точную оценку во избежание ошибок, конечно, необходимо проводить после личного осмотра объекта и изучения правоустанавливающих документов.
По элитным объектам оценка проводится только после личного осмотра объекта экспертом. Юридическая проверка объекта начинается с правоустанавливающих документов и выписки ЕГРН. Бывает, этого достаточно для юридической оценки и проведения сделки.
Сложные сделки и подготовка к ним могут занимать значительное время (месяц и более).
Поиск покупателя зависит от того, насколько точно эксперт «угадал» с текущей рыночной ценой объекта. На то он и эксперт, чтобы не ошибаться! Но бывает, что собственник сам диктует свои условия по цене и агенту ничего не остается, как стартовать с обозначенной им цены.
Как правило, цена корректируется, если объект не вызывает никакого интереса со стороны покупателей в течение двух недель. Шаг корректировки опять же обсуждается и зависит от стоимости объекта.
В среднем, для того чтобы продать квартиру по максимальной рыночной цене, поиск покупателя составляет 2–3 месяца.
Trade-in оптимизирует процесс приобретения нового и продажи старого жилья, увязывая две сделки в одну. С одной стороны, на срок не менее двух месяцев бронируется квартира в новостройке (как правило, по фиксированной цене). Параллельно выставляется на продажу вторичное жилье.
Как только на него находится покупатель, по вторичке заключается договор купли-продажи, а по новостройке — договор долевого участия. После регистрации договоров средства от продажи «старой» квартиры идут в счет покупки новостройки. Если суммы от продажи вторички недостаточно, параллельно клиент получает одобрение по ипотеке.
В любом случае продавца в конечном счете интересуют не деньги, а конкретная квартира в новостройке, а схема trade-in позволяет это желание удовлетворить.
https://www.youtube.com/watch?v=mWHrFQffD3s\u0026t=5s
Потенциальные продавцы часто задают вопросы о потерях в цене в случае срочной продажи квартиры. Квартиры в рамках trade-in реализуются по рыночной цене без демпинга. Оплачиваются только услуги по продаже вторички.
На столичном рынке недвижимости их стоимость начинается от 150 000 рублей и составляет 2–3% от цены объекта. Сумма за бронирование квартиры в новостройке, как правило, включается в стоимость квартиры, а не добавляется сверху.
В среднем реализация объекта при срочной продаже занимает 1–2 месяца.
Второй распространенный вопрос касается рисков. С точки зрения финансов риск один — заплатить полную бронь застройщику (0,5%–2,5% от цены квартиры) и не уложиться в сроки бронирования с продажей квартиры на вторичном рынке. Но тут эксперт компании сразу рекомендует ставить адекватную рынку цену, и если собственник согласится с ней, то риски исключены.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
На рынке недвижимости немало людей, которым для покупки квартиры в новостройке необходимо продать уже имеющуюся недвижимость и одним из лучших инструментов для проведения таких операций является программа trade-in (по сути, это процедура обмена квартир). Услуга весьма востребована у покупателей, что обусловлено стабильным спросом на новостройки, а воспользоваться программой можно на любой стадии строительной готовности выбранного объекта. Главное, чтобы застройщик предоставлял такую возможность.
В отдел «Обмен квартир» компании «БЕСТ-Новострой» клиенты обращаются в силу разных обстоятельств. Например, когда нужно увеличить жилую площадь (скажем, перебраться из меньшей квартиры в большую), переехать из Московской области в Москву, улучшить качество жилья (уехать из старого жилого фонда или сменить эконом-класс на бизнес и прочее).
3 способа максимально быстро продать квартиру
Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?
Словом, если продать нужно быстро и выгодно, то программа trade-in подойдет.
Важно понимать, что речь не о срочном выкупе недвижимости (когда дисконт может достигать 20%), а именно об услуге trade-in, когда дисконт от рыночной стоимости составляет не более 5% и ликвидные квартиры продаются практически по рыночной стоимости.
При этом услуга trade-in позволяет не только быстро и выгодно продать, но и выгодно купить, поскольку на период продажи старой недвижимости застройщиком фиксируется цена на выбранную клиентом квартиру в новостройке.
Кстати, по нашим наблюдениям, клиенты готовы уступить 10% и выше от рыночной стоимости в случае, если объект проблемный.
К таким относятся квартиры, находящиеся в залоге у банков, квартиры с проблемными с юридической точки зрения документами и так далее.
Также для ускорения процесса реализации квартиры клиенты готовы на дисконт в 10% в случае некоторых непредвиденных жизненных обстоятельств. Но такие сделки единичны.
По данным отдела «Обмен квартир» компании «БЕСТ-Новострой», самые высокие результаты наблюдаются в проектах, где действуют согласованные условия по бронированию квартир на время реализации вторичной недвижимости клиента с фиксацией цены на 45 календарных дней и возможностью продления на 31 календарный день с момента внесения аванса на проведение сделки. Таким образом, общий период брони составляет 2,5 месяца, а за это время вполне реально выгодно продать имеющуюся у клиента недвижимость. На такие проекты приходится почти 80% от общего количества сделок trade-in (данные цифры приведены на основе анализа проектов из портфеля нашей компании).
Иная картина наблюдается на проектах, где квартира с фиксацией цены бронируется застройщиком всего на 15 рабочих дней — за это время почти нереально реализовать вторичную квартиру, имеющуюся у потенциального покупателя новостройки, поэтому и доля сделок по trade-in в таких проектах очень мала — порядка 3%.
В качестве альтернативы услуги trade-in можно воспользоваться ипотечным кредитом — приобрести понравившуюся новостройку, а потом погасить заем за счет средств, полученных от продажи имеющейся вторички.
Однако в случаях, когда получение кредита по каким-либо причинам невозможно, программа trade-in, на мой взгляд, является наиболее удобным инструментом.
Тем более, в этом случае покупатель проводит сразу две сделки в режиме «одного окна».
- Текст подготовила Александра Лаврова
- Не пропустите:
- Как проходит обмен недвижимости?
- Сомневаюсь в адекватности продавца квартиры – чем я рискую?
- 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
- Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире
Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.
Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.
Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости.
Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
Решить вопрос >
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Порядок пользования общей жилой площадью
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.
Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.
Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?
Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.
Беспрепятственный доступ в квартиру
Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.
Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.
Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.
Площадь доли
Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.
Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.
В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.
Отдельный вход в комнату
Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.
Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.
Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.
Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.
Элитность жилья
Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).
Формула расчета
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.
Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.
Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Что такое стоимость квартиры и как её определить
Сделки купли-продажи, получение кредитов под залог, имущественные споры и множество других процессов – всё это требует адекватной оценки стоимости недвижимости, а её определение является серьёзной задачей. Важно принимать во внимание множество нюансов. Особенно, когда речь идёт о рыночной стоимости квартиры.
Выделяют рыночную и кадастровую стоимость недвижимости. Необходимо учитывать разницу между этими понятиями. Также важно знать, в каких ситуациях используется рыночная, а в каких кадастровая стоимость квартиры.
Что такое рыночная стоимость
Рыночная стоимость – это цена, за которую можно реально продать квартиру. Т. е. она формируется в условиях свободного рынка. Поэтому на стоимость влияют исключительно конкурентные факторы. Например, цена будет зависеть от текущего курса валют, сезона, удалённости квартиры от метро, состояния дома, перспектив развития района и так далее.
Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры
- Ситуация на рынке. Сюда входит процентная ставка по ипотеке, курсы валют, количество аналогичных объектов недвижимости на рынке.
- Месторасположение. Насколько квартира удалена от центра города, уровень развития районной инфраструктуры, характер благоустройства, наличие объектов соцкультбыта.
- Характеристики дома. Дата постройки, дата последнего капитального ремонта, степень изношенности конструкций. Также учитывается количество этажей, наличие лифта и мусоропровода.
- Площадь и планировка. Количество комнат, площадь жилых и не жилых помещений, наличие балконов/гардеробов/террас, отдельный или раздельный санузел.
- Состояние квартиры. Особенности ремонта, наличие тёплых полов, качество сантехники и отопительные приборов.
Способы определения рыночной стоимости квартиры
Существует несколько способов определения цены недвижимости. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. К минусам, как правило, относится необходимость платить деньги.
- Самостоятельно. Этот способ полностью бесплатный. Однако потребует определённых затрат по времени. Необходимо будет посетить множество сайтов по продаже квартир, чтобы найти похожие объекты недвижимости и определить среднюю цену.
- При помощи оценочного сервиса. В Интернете есть несколько сервисов, предоставляющих подобные услуги. Для этого потребуется заполнить анкету, оставить данные и ждать результатов, которые придут на электронную почту.
- Обратиться к риэлтору. Агенты по недвижимости владеют информацией о состоянии рынка, поэтому могут дать адекватную оценку стоимости квартиры.
- Заказать независимую оценку. Оценочная деятельность регулируется законами, поэтому её осуществляют специализированные компании. Независимые специалисты проводят полноценный анализ. После этого заказчик получает отчёт. Он оформляется по определённым правилам, нумеруется, прошивается и заверяется печатью. К отчёту всегда прилагаются дубликаты документов, подтверждающих право компании-исполнителя на оценочную деятельность.
Для проведения независимой оценки стоимости квартиры может потребоваться несколько документов. К ним относятся свидетельство о регистрации права собственности, поэтажный план с экспликацией, документы о перепланировках и обременениях (если таковые имеются).
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость – это цена, которую устанавливает государство путём специальной оценки. Она проводится раз в 2-5 лет. Цена вычисляется по формуле, в которой учитывается большое количество факторов. Кадастровая стоимость в основном используется для вычисления налогов.
Как узнать кадастровую стоимость
Информация о кадастровой стоимости квартиры находится на официальном сайте Росреестра. Дополнительно можно скачать отчёт. В нём представлены данные о процессе определения кадастровой цены квартиры.
В некоторых случаях кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. И это не нравится очень многим собственникам. Поскольку чем выше кадастровая стоимость, тем больше придётся платить налогов и сборов. Для её перерасчёта можно обратиться в:
- комиссию по переоценке в Росреестре
- суд
Кстати, в большинстве случаев после перерасчёта кадастровая стоимость квартиры снижается. Поэтому не стоит откладывать проблему в долгий ящик. Если вам кажется, что кадастровая стоимость завышена, добейтесь её пересмотра.
Когда нужна обязательная оценка недвижимости?
Официальная оценка рыночной стоимости недвижимости, сопровождающаяся отчётом, требуется во многих случаях. Это может быть:
- получение кредитных средств под залог квартиры;
- возмещение ущерба за счёт имущества;
- переоценка недвижимости для уменьшения кадастровой стоимости;
- вступление в наследство;
- бракоразводный процесс с разделением имущества;
- внесение площадей в уставной капитал компании;
- оформление страховки на квартиру;
- судебные разбирательства;
- продажа государственной или муниципальной собственности;
- и так далее.
Завышение и занижение стоимости квартиры: причины
Оценкой занимаются независимые эксперты. Поэтому качество и достоверность их отчётов редко вызывают сомнение. Но встречаются ситуации, когда оценщики по случайности или по умыслу занижают стоимость квартиры.
Обычно с такой ситуацией сталкиваются люди, которые хотят взять ипотеку. В результате кредитных средств на покупку новой квартиры может попросту не хватить. Дело в том, что банки принимают результаты оценки от аккредитованных фирм.
А они, являясь партнёрами кредитных организаций, часто занижают реальную рыночную стоимость квартир.
Однако среди банков, которые не требуют оценки в аккредитованных компаниях, сообщают об искусственных завышениях стоимости. Но таких случаев менее 1%. Это порой происходит из-за сговора оценщиков и клиентов.
В итоге
Выяснить кадастровую и рыночную стоимость квартиры можно самостоятельно или путём обращения к квалифицированным специалистам. Это требуется в самых разных ситуациях. Например, при выставлении платы за аренду можно ориентироваться на рыночную стоимость, а кадастровая цена необходима для определения суммы налогов.
В любом случае большинство сделок с недвижимостью невозможны без определения её стоимости. Она часто играет одну из решающих ролей. Поэтому во многих случаях разумно обращаться к риэлторам или заказывать независимую оценку. Это позволит решить большое количество проблем.
Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 2
Не всегда можно выдержать минимальный срок владения квартирой, чтобы не платить налог. Есть ли возможность при превышении срока владения квартирой не платить налог или уменьшить его размер?
Как уменьшить налог, если минимальный срок владения квартирой не соблюден?
Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, то налога с продажи квартиры также можно избежать. Так, доход от реализации квартиры можно уменьшить:
- на фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры;
- на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
Выбрать можно только один из способов (Письмо ФНС РФ от 12.02.2013 г. №ЕД-4-3/2254, п.3 ст.210 НК РФ и пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). И продавец квартиры сам выбираем, что ему выгоднее применить.
В случае продажи в течение налогового периода нескольких квартир, имущественный вычет предоставляется по отношению к каждому объекту, но в сумме, не превышающей установленного лимита — 1 млн рублей.
А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если выручка от продажи квартиры составила более 1 млн рублей, то полученный доход можно уменьшить на расходы на приобретение квартиры.
Последствия заниженной стоимости квартиры
Если стоимость квартиры составляет 1 млн рублей и менее, то выгодно применить имущественный вычет. В этой ситуации продавцу не нужно подтверждать документами расходы на покупку квартиры.
Зная о такой возможности, продавец по договоренности с покупателем искусственно занижают цену квартиры в договоре купли-продажи.
Если дата приобретения квартиры до 01 января 2016 г., то заниженная оценка квартиры может иметь гражданско-правовые, но не налоговые последствия. Например, в случае расторжения сделки продавец вернет покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).
В том случае если кадастровая стоимость квартиры определена, то цену продажи необходимо сверить с кадастровой стоимостью. Для чего это нужно сделать?
- Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.
- Проиллюстрируем это на примерах.
- ПРИМЕР № 3.
Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.
- Кадастровая стоимость квартиры составляет 1,4 млн рублей.
- Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:
- 1 млн рублей больше 0,98 млн рублей (1,4 млн рублей х 0,7).
Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию, но суммы налога к уплате не будет. Декларацию все равно представить нужно, ведь в случае непредставления даже «нулевой» декларации физическому лицу грозит штраф — 1 000 рублей (ст.119 НК РФ).
ПРИМЕР № 4.
Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.
- Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.
- Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:
- 1 млн рублей меньше 3,5 млн рублей (5 млн рублей х 0,7).
- В этом случае сумма налога к уплате составит:
- (3,5 млн рублей — 1 млн рублей) х 13% = 325 000 рублей.
- Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию с суммой налога к уплате.
Сразу отметим, что игнорировать такой расчет нельзя. За неполную уплату налога физическое лицо могут привлечь к ответственности и взыскать штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (п.1 ст.122 НК РФ).
Где узнать кадастровую стоимость квартиры?
При расчете налога кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ). Если продажа квартиры состоялась в 2020 году, то и стоимость берется на 01.01.2020 года.
Сведения о кадастровой стоимости квартиры можно получить несколькими способами. Самый простой и быстрый — это на сайте Росреестра (в режиме онлайн заполняется форма, затем выдается информация по запрошенной квартире и можно открыть сведения ГКН). Можно обратиться в МФЦ лично либо направить запрос по почте.
Расходы, которые можно учесть при продаже квартиры
На практике много вопросов и споров возникает по поводу того, что можно включить в расходы на приобретение квартиры. При этом у продавца должны быть надлежащим образом оформлены все документы, подтверждающие расходы.
Перечень расходов на приобретение квартиры не произвольный, а установлен пп.4 п.3 ст.220 НК РФ. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Но это не означает, что купив квартиру, можно впоследствии при ее продаже учесть расходы на отделку квартиры с учетом стоимости самих отделочных материалов.
Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор купли-продажи квартиры предусматривает приобретение квартиры без отделки (пп.5 п.3 ст.220 НК РФ).
Например, если приобретена квартира с «черновой» отделкой, то расходы, связанные с отделкой квартиры, можно учесть в уменьшение доходов от ее продажи.
При определении видов строительных отделочных работ нужно руководствоваться ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЭС Ред. 2).
Расходы на приобретение мебели, бытовой техники даже при приобретении квартиры без отделки учесть нельзя (Письмо ФНС РФ от 28.12.2015 г. № БС-3-11/5003@).
Сроки представления декларации и уплаты налога
Срок представления декларации по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п.3 ст.228 НК РФ, п.1 ст.229 НК РФ).
Например, если квартира продана в 2020 году, то физическое лицо должно представить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 г.
В том случае, если в декларации заявлена сумма налога к уплате, ее необходимо оплатить до 15 июля 2021 года.
Скрыть факт продажи квартиры от налоговиков не получится, т.к. регистрационные действия с недвижимостью передаются в налоговую инспекцию в рамах межведомственного взаимодействия от регистрирующих органов.
Следует помнить, что как неподача декларации, так и неуплата налога, грозят физическому лицу немалыми штрафами.
Штраф за неподачу декларации зависит от срока просрочки и может составлять от 5% до 30 % от суммы заявленного налога. Минимальный штраф — 1 000 рублей.
Штраф за неуплату налога составляет 20% от неуплаченной суммы. А при умышленном уклонении от уплаты налога размер штрафа увеличится до 40% от неуплаченной суммы.
Не стоит забывать и про пени. Пени будут начисляться за каждый день просрочки уплаты налога как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 27 июля 2020 года — 4,25%).
Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:
Сколько стоит доля в квартире — новости Право.ру
Часто возникает вопрос о стоимости доли в квартире. У оценщиков существует такое понятие, как «принцип наиболее эффективного использования», но как это работает?
Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:
- максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
- физически возможно;
- юридически разрешено на дату определения стоимости;
- финансово оправдано.
В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки.
Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).
Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта.
То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками.
Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.
В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.
Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира.
Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение.
Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.
То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.
В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.
Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:
Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли.
Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.
Таблица 1
| Доля | Количество предложений | Средний дисконт | Диапазон | |
| 3/4 | 14 | –28,3% | –11,5% | –46,9% |
| 2/3 | 35 | –26,0% | –0,9% | –61,3% |
| 1/2 | 123 | –26,7% | –0,8% | –61,4% |
| 1/3 | 33 | –29,1% | –2,2% | –64,1% |
| 1/4 | 21 | –29,2% | –6,4% | –49,6% |
Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта. Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.
Таблица 2
| Количество комнат в квартире | Количество предложений | Средний дисконт | Диапазон | |
| 1 | 19 | –24,63% | –1,09% | –54,66% |
| 2 | 107 | –28,39% | –0,79% | –61,44% |
| 3 | 149 | –29,09% | –0,87% | –64,07% |
| 4 | 21 | –31,09% | –1,25% | –59,36% |
Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:
- количество и состав собственников;
- количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
- наличие конфликта собственников;
- возможность просмотра перед покупкой;
- иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.
После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.