Сопровождение сделок с недвижимостью — это услуга специалистов, знающих рынок недвижимости и процедуры письменного оформления сделки и регистрации права собственности.Агентства недвижимости дополняют услугу по поиску объекта недвижимости для покупки или поиск покупателя, услугой юридического сопровождения сделки в обязательном порядке.
Сопровождение сделок с недвижимостью может быть полное или частичное, в зависимости от потребности клиента.
Полное сопровождение сделки включает в себя:
- Работу риэлтора — провести клиента «за руку» от заключения предварительных договоренностей до регистрации права собственности. Специалист лично находится с вами во всех ключевых моментах сделки, поддерживает, подсказывает, согласовывает, часто действует по доверенности от клиента, сопровождает лично в банк, МФЦ, Росреестр, кадастровую палату, БТИ и т.д
- Работу юриста и риэлтора- эксперта. Эти специалисты осуществляют проверку «чистоты» объекта недвижимости, выявление рисков оспоримости, составление документов, описывающих сделку
Частичное (юридическое) сопровождение сделки нужно тем, кто и сам легко ориентируется в новых обстоятельствах и может договориться со второй стороной об условиях сделки.
Сможет подать документы в МФЦ (Росреестр) без «помощников».
Таким шустрым, пробивным (как у нас в народе говорят) нужен только юрист (риэлтор-эксперт) для составления документов, описывающих сделку и выявления скрытых рисков.
Сопровождение сделок с недвижимостью стоимость
Стоимость сопровождения сделок с недвижимостью зависит от вида услуги.
Полное сопровождение сделки недвижимостью стоит, как правило, 1% от цены договора. То есть при стоимости квартиры 3 000 000 рублей, цена услуги составит 30 000 рублей.И услуга по поиску объекта недвижимости для покупки или поиск покупателя на жилой объект или земельный участок под ИЖС — 1%.
ИТОГО: 2% — цена в регионах. В Столицах доходит даже до 10%.
Частичное сопровождение сделки значительно дешевле, ведь оно не требует выхода специалиста за пределы офиса.
Цена на такую услугу договорная и сильно зависит от региона сделки, по областным центрам составляет от 5 000 до 10 000 рублей, в зависимости от количества составляемых документов и необходимости оценки рисков и выявления скрытых рисков. В столицах цены выше, как минимум в два раза.
Частичное сопровождение сделки может быть осуществлено посредством электронных средств связи и стоит дешевле, так как не предполагает посещения клиентом офиса и прямого контакта с исполнителем. Такой вид услуги оказывают те же специалисты — юристы и риэлторы, только в режиме онлайн. Такая услуга у нас стоит от 1 900 до 6 000 рублей.
Все коммуникации со специалистами происходят по электронной почте.
Цена юридического сопровождения сделок с недвижимостью
Цена юридического сопровождения сделок с недвижимостью — зависит от количества составляемых документов.
При коммуникации с клиентом посредством электронной почты стоимость у нас составляет:
- Составление предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, основного договора купли-продажи — 3 000 рублей
- Составление основного договора купли-продажи — 1 900 рублей
- Выявление скрытых рисков и составление полного пакета документов, описывающих сделку — 6 000 рублей
Юридическая консультация по недвижимости
Юридическая консультация по недвижимости включает ответы на вопросы по оформлению сделки и выявлению рисков. Цена зависит от количества вопросов. ( Пять вопросов — 300 рублей)
Юридическая консультация о недвижимости онлайн
Так же вы сможете получить бесплатно ответ на вопросы справочного характера. Для этого разместите вопрос под статьей в х.
Ответ на такие вопросы автор делает в течении нескольких часов ( но не позднее следующего рабочего дня). Ответ будет размещен под вашим вопросом.
Обязательно сохраните себе ссылку на статью, иначе в ворохе поисковой выдачи статья может быть утеряна.
Как заказать юридическое сопровождение сделки
- Заявки принимаются на электронную почту: info@exspertrieltor.ru
- Услугу оказывает ИП Слободчикова Ольга Дмитриевна, инн 723001753389.
- Сопровождение сделок с недвижимостью
Продать квартиру в Москве
- Условия и стоимость продажи квартиры в разных агентствах могут значительно отличаться — сравните несколько предложений, чтобы продать квартиру дороже
- Не нужно ходить от сайта к сайту. Мы подобрали лучшие предложения от агентств которым можно продать недвижимость
- Мы ежедневно собираем и обновляем предложения 900 агентств недвижимости и независимых риэлторов
- Мы работаем только с проверенными компаниями, соблюдающими все требования законодательства
- Оставьте заявку с указанием необходимой вам услуги
- Получите предложения от агентств недвижимости с высоким рейтингом
- Начните работу с агентством которое подходит вам больше всего
В первую очередь, мы отбираем агентства с опытом в нужной вам сфере, давно присутствующие на рынке
Onerealtor — самая большая платформа независимых отзывов из разных источников. Ваша заявка будет передана в компании высоко оцененные клиентами
Бесплатная консультация и оценка недвижимости по рыночной цене
Квалифицированная юридическая помощь специалистов и полное сопровождение сделки
Возможность получения аванса до регистрации сделки
Квартиры в новостройках или на вторичном рынке. С «проблемами», долгами и иными обременениями (квартира не приватизирована, в ипотеке или залоге).
Дома, дачи, коттеджи, таунхаусы, дуплексы, кондоминиумы.
Продать участок, находящийся в залоге, ипотеке, долевой собственности.
Коммерческие нежилые помещения, торговые помещения и помещения свободного назначения, офисы, склады, нежилые здания
Паспорт владельца собственности и всех прописанных людей
Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д
В зависимости от метража квартиры, количества комнат, а также планировки формируется первичная максимальная стоимость объекта.
Как всегда, район города или расположение в области диктует возможный диапазон стоимости недвижимости. Инфраструктура, безопасность, популярность района.
Дополнительная наценка или дисконт возможны в зависимости от внутреннего состояния жилья. Его оценит наш специалист в процессе оформления сделки.
Помимо внутреннего состояния объекта, на итоговую стоимость также влияет состояние и возраст дома, а также недавние реновационные проекты.
В зависимости от факторов, связанных с долгами, правом собственности или другими юридическими осложнениями, итоговая цена может меняться.
Составляя финальное предложение оценки стоимости, мы также анализируем спрос и предложение в районе размещения недвижимости.
- 800 агентств недвижимости Москвы, более 10000 отзывов
- Рейтинг лучших агентств по любым услугам и сделкам
- Аналитика и новости рынка
- Персонализированный подбор агентства недвижимости
В процессе продажи недвижимость переходит в собственность другого лица на законных основаниях. Результатом сделки является договор купли-продажи, который, в свою очередь, становится основанием для оформления свидетельства о праве собственности.
Основные сложности при продаже недвижимости – это поиск покупателя, готового заплатить установленную цену за жилой или коммерческий объект. Иногда продавцу приходится приложить немало усилий, чтобы выгодно продать недвижимое имущество:
- сделать ремонт;
- провести рекламную кампанию;
- обеспечить доступ потенциальных покупателей для осмотра;
- привести в порядок документацию.
Многих хлопот можно избежать, если обратиться за помощью к профессиональным риелторам. Продажа недвижимости через агентство имеет немало плюсов: это экономия времени, возможность быстро найти покупателя.
Вам не придётся постоянно проводить осмотр объекта, ведь это может сделать опытный риелтор.
Кроме того, юрист агентства недвижимости проверит готовность документации к сделке, чтобы в ответственный момент всё прошло без неприятных сюрпризов.
Некоторые агентства, покупают дорого не только квартиры и дома, но и отдельные комнаты и доли собственности, в том числе так называемую вторичку. В основном, на рынке собственники добавляют много предложений по продаже:
- 1 – однокомнатных квартир;
- 2 – двухкомнатных квартир;
- 3 – трехкомнатных квартир;
- 4 – четырехкомнатных квартир;
- как новых, так и на вторичном рынке.
Также вы можете продать через риэлтора:
- дом, загородную недвижимость;
- недвижимость без ремонта;
- квартиру с обременением;
- недвижимость с долгами, также по коммунальным платежам;
- объект после реновации;
- квартиру в ипотеке.
Сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости как юридическая услуга
Ни в коем случае не хочу начать холивар «чужой против хищника» «юристы против риелторов» (наоборот, готов обоснованно подискутировать на эту тему), но думаю, что статья будет полезна тем, кто хочет купить квартиру или продать и при этом не хочет платить большую комиссию риелтору.
Мы в PG Partners сопровождаем довольно много сделок, примерно 40-50 в год, поэтому я хорошо представляю себе всю специфику.
Отмечу, что в целом, уровень юридической грамотности риелторов (да и уровень общей адекватности тоже) – днище донское.
Сразу же оговорюсь, что то же самое можно сказать про средний уровень юристов, особенно если брать различного рода «адвокатов по алиментам» или «юристов по жкх».
При этом я несколько раз встречал очень грамотных и очень приятных риелторов, основательно подходящих к своему делу и реально нацеленных на то, чтобы не «как можно быстрее затолкать продавца и покупателя в сделку, а дальше гори оно все синим пламенем», а именно отстаивающих интересы своего клиента. Но это скорее исключение, обычно это жуткий, дикий, беспросветный колхоз.
- С учетом сложившейся на рынке ситуации, вполне реально купить или продать квартиру без риелтора. Это достаточно простой квест, состоящий из трех пунктов:
- — найти квартиру (если покупаешь) или покупателя (если продаешь);
- — проверить квартиру (или покупателя – с совсем стремными я бы дело иметь не стал);
- — провести сделку;
- … PROFIT!
Опять же оговорюсь, что с уважением отношусь к труду тех риелторов, кто любит свою работу, любит своих клиентов и делает для них все возможное, активно ищет лучшие объекты, сбивает цену, полноценно проверяет юридическую чистоту и т.д. Но это, повторю, единицы.
Собственно, самая долгая часть квеста – это как раз найти квартиру. Да, это работа, причем с неопределенным итогом – неясно, сколько показов нужно сделать риелтору, чтобы свести продавца и покупателя и выйти на сделку.
Но, с учетом того, что сейчас вся информация доступна всем (времена элитного WinNER, доступного только богам-риелторам прошли), и, в целом, рынок сейчас является рынком покупателя, квартиру можно подобрать самому. Надо просто взять ЦИАН (Авито и др.
), составить шорт-лист, выделить несколько дней, пройтись ножками до каждого объекта, посмотреть на продавцов, отсеять самых стремных (и объекты и продавцов) и, вуаля – объект выбран. А вот этапы «проверить квартиру» и «провести сделку» лучше пройти с юристом.
Да, если нужно найти какой-то особенный объект или продать какой-то особенный объект, тут риелтор понадобится обязательно, т.к. конверсия показов в сделку будет очень низкой.
Также наверняка у риелторов есть хорошая ниша в элитной недвижимости, где клиентам просто некогда заниматься отсевом или они привыкли все делегировать.
Но если стоит простая задача – купить типовую квартиру с примерно такими-то характеристиками, то это можно сейчас сделать самому, и именно поэтому у нас в PG Partners очень большое количество обращений именно по проверке юридической чистоты сделок и дальнейшему их сопровождению, при этом объект уже клиентом подобран.
Как продать квартиру самостоятельно
Продать квартиру самостоятельно не так уж и сложно. Если вы знаете, что такое ЦИАН и Aвито, в состоянии сделать адекватные фотографии и разместить их в интернете – полдела уже сделано.
Можно размещать объявления о продаже также на других, более мелких ресурсах, которых существуют сотни, в том числе и в газетах, и на заборе, но, скорее всего, покупатель придет именно с указанных двух площадок.
Оценить квартиру самостоятельно тоже не составит большого труда. На начальном этапе для этого не требуется заказывать у оценщика отчет об оценке стоимости квартиры.
Чтобы приблизительно понять стоимость недвижимости, достаточно зайти на те же сайты, найти жилье со сходными параметрами и оценить ценовую вилку.
Как правило, в зависимости от состояния, разброс цен на примерно одинаковые квартиры может составлять 200-500 тыс. рублей.
Отталкиваться от кадастровой стоимости, независимо от того выше она или ниже рыночной, не стоит, этот параметр совсем не показателен. Также не следует исходить из личных нужд – для рынка не имеет значения, сколько денег вам нужно выручить в тот или иной момент (как в анекдоте: «мед обычный, просто деньги очень нужны»).
Также не стоит надеяться, что вы сможете сильно повысить цену на жилье при наличии качественного, дорогого ремонта в типовой квартире.
Как правило, покупатель готов заплатить за него лишь чуть больше, чем средняя температура по больнице. Более того, многие покупатели выбирают квартиры с прицелом на последующий ремонт «под себя» сразу после покупки.
Поэтому вкладываться в ремонт перед продажей, в надежде хотя бы отбить его, точно не стоит.
Насколько ваша цена соответствует рынку, вы поймете по количеству звонков и просмотров. Если их нет совсем, наверное, вы переборщили, и надо немного снизить стоимость, если их слишком много – цену можно повысить. Реальный фактический спрос – единственный критерий, по которому стоит делать выводы.
Ни ваши обстоятельства, ни советы специалистов, ни «ценовые хотелки» не помогут вам продать квартиру – только адекватное соотношение цена/качество с учетом спроса, имеющегося именно здесь и сейчас.
Если вы все еще верите в то, что риелторы чудесным образом материализуют покупателей из воздуха, успокойтесь, они сделают все то же самое, что и вы – разместят объявления на нескольких площадках и будут ждать звонка от потенциального покупателя.
Только вам придется заплатить им за это комиссию.
Риски для продавца при проведении сделки купли-продажи всегда минимальны, потому что в случае расторжения договора он получит обратно свою недвижимость, а вот покупателю придется возвращать назад деньги, которых, вполне вероятно, у продавца давно уже нет в наличии.
Единственное – я бы не стал в любом случае проводить сделки с заведомо подозрительными покупателями – теми, за кем тянется шлейф судов, исполнительных производств, уголовки, с потенциальными банкротами. Поэтому мы всегда делаем письменное подробное заключение по покупателю, даже если мы сопровождаем сделку на стороне продавца.
Разумеется, производить расчеты надо или через ячейку (для наличных расчетов) или через аккредитив (для безналичных). Причем тренд явно в сторону безналичных денег, ходить с сумками кэша в 2020 году не комильфо, сделок с занижением стоимости тоже все меньше, многие банки отказываются от депозитариев (тот же Сбер) и загоняют всех в безналичные расчеты.
Плюс помощь юриста точно понадобится на этапе подготовки документов – договор на аванс или ПДКП, сам ДКП плюс присутствие на сделке – это важно, т.к.
кто-то должен понимать, что происходит (продавец и покупатель обычно не понимают) и юрист должен быть именно на вашей стороне.
Риелтору все же сложно оставаться полностью независимым – у него конфликт интересов, ему надо завершить сделку и только после этого он получает свою комиссию. Иногда ради этого можно и закрыть глаза на косяки в документах.
Кроме того, риелтор вообще не понимает, что может происходить после сделки – от слова «совсем», потому что просто с этим не сталкивается: его работа заканчивается в момент завершения сделки.
Я много сделок оспорил по совершенно различным основаниям и много квартир вернул первоначальным владельцам – у нас были и кремированные бабушки, и закопанные в лесу дедушки, и пытавшаяся продать квартиру председательница лиги бомжей Курского вокзала с подтвержденным диагнозом «шизофрения».
Когда начинаешь об этом рассказывать, многие не верят, что такое бывает и что такое возможно. Про сложные юридические конструкции типа оспаривания сделок по банкротным основаниям через 3 года я вообще молчу – такого уровня погружения в юриспруденцию у риелторов нет.
Как купить квартиру самостоятельно
Купить квартиру самостоятельно несколько сложнее, точнее надо более тщательно подойти к делу. Здесь существует огромное количество рисков, так как вы отдаете деньги, и продавец уезжает с ними в закат, а на квартиру потом могут покушаться какие-то непонятные люди.
В подавляющем большинстве случаев опять же риелтор хоть и декларирует безопасность сделки и юридическую проверку, но он не проверяет ничего больше чем соответствие номеров регистрационных записей тем, что указаны в свидетельстве о праве собственности или выписке ЕГРН.
В моей практике было достаточное количество случаев, когда мы успешно оспаривали сделки, причем заключенные с участием риелторов и даже удостоверенные нотариально (кстати, многие нотариусы тоже абсолютно безграмотны, образованных умничек, которые реально являются еще и юристами, можно пересчитать по пальцам). Поэтому проверять покупаемый объект надо очень тщательно.
Минимальные риски имеет первичное жилье от застройщика, так как у него нет никакой предыстории.
Здесь надо проверять только документы застройщика, которые практически всегда находятся в открытом доступе.
Главное помнить, что недвижимость стоит приобретать только по ДДУ с оплатой после регистрации сделки (всякие стремные схемы типа заключения ПДКП могут иметь место, но только иногда и только с привлечением юриста и пониманием всех возможных рисков).
Также обязательно проверить, не является ли он потенциальным банкротом в ближайшем будущем (сюрприз, но судьба очень многих застройщиков завершается именно так, привет Урбан Группу, Экспертстрою, Томстрою и многим другим).
Но первичка не всегда подходит – по разным критериям (район, параметры жилья, планируемые сроки сдачи, сроки ожидания после планируемых, так как подавляющее большинство объектов в срок не сдаются), поэтому вторичка очень часто становится более приемлемым и желанным вариантом для покупателей. К некоторым рискам вторичного жилья можно отнести также и покупку по переуступке по ДДУ, так как в отношения «покупатель-застройщик» вклинивается первоначальный дольщик, уступающий свое право требования к застройщику.
Подобрать интересующую квартиру на вторичке опять же не составит труда, воспользовавшись теми же сайтами ЦИАН, Aвито и др. На первом этапе отсева можно самостоятельно отобрать объекты, которые не только подошли по параметрам и устроили внешне, но и наиболее беспроблемны по документам. Для этого достаточно задать продавцу несколько простых вопросов и получить на них внятные ответы:
— Прямая продажа или альтернатива? (Если совсем просто – хочет ли человек получить за свою квартиру деньги или другую квартиру.
Если второй вариант – то будет более сложная сделка, завязанная на другую сделку (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца.
Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил);
- — Основание возникновения права собственности? (ДКП, наследство, приватизация, договор дарения, ДДУ);
- — Есть ли несовершеннолетние собственники? (Если есть – необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев);
- — Срок владения недвижимостью? (Срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, составляет 3 года, но опять же все очень относительно с этими сроками);
— Есть ли на квартире обременение? (Ипотека и т.д., если да, то в каком банке и в каком объеме – тогда сделка усложняется, надо согласовывать ее, в том числе и с банком, погашать остаток долга банку и снимать обременение);
— Использовался ли при покупке материнский капитал? (Так как несовершеннолетнему положена доля, и если родители ее не выделили, и хотят продать квартиру, такую сделку можно будет оспорить в будущем);
— Полная ли сумма в ДКП? (Часто те, кто продает собственность, срок владения которой менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты приобретения в период действия старого или нового закона) не хотят платить НДФЛ в размере 13%, например, если купили год назад квартиру за 7 млн., а сейчас продают за 9 млн., поэтому просят указать в ДКП 7 млн., а остальное оформить распиской. Это не очень страшно, и с этим можно работать);
— Есть ли перепланировка и узаконена ли она? (Надо понимать, что это все становится вашей проблемой в будущем – как при владении, так и при последующей продаже).
— Будет ли собственник (собственники) присутствовать на сделке и лично подписывать ДКП или сделка будет по доверенности? (Тут спорно, юридически это законно на 100%, если доверенность не отозвана, но я бы не рисковал);
Самая хорошая история – ДКП более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, когда история полностью отслеживается до самой постройки дома. Самые «темные» истории – свежее наследство, приватизация с непонятными отказниками, снятие с регистрационного учета родственников по заочному решению и последующая приватизация и т.д.
Наличие несовершеннолетних собственников усложняет любую сделку, но это не повод отказываться от хорошего варианта. Процесс покупки будет более долгим, но юридических препятствий здесь нет.
Многие боятся рассматривать квартиры, в которых просто прописаны несовершеннолетние, которые не являются собственниками. Здесь нет вообще никаких проблем, и разрешения органов опеки на такие сделки не требуется.
Соглашаться на неполную стоимость в ДКП или нет – выбор покупателя.
На юридическом уровне в этом нет ничего криминального. Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности.
Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Здесь есть несколько способов реализации сделки, можно подобрать наиболее удобный.
Над вариантом с неузаконенной перепланировкой я бы советовал хорошо подумать в зависимости от ее масштабов.
Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку (банку чаще всего по барабану), но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно.
Сделки по доверенности относятся к наиболее рискованным. В любой ситуации лучше настаивать на личном присутствии собственника, но есть ситуации, когда это физически невозможно. Такую недвижимость тоже можно приобретать, но проверять ее, в том числе и тех лиц, на которых выдана доверенность, надо наиболее тщательно.
Когда объект недвижимости прошел первичный отбор, вы его посмотрели и вас все устраивает, можно начинать более детальную проверку. Здесь уже вряд ли получится обойтись своими силами – вы не знаете, что смотреть, где смотреть, что является важным, а что – нет.
У нас базовая юридическая проверка будет состоять из следующих параметров:
1. Проверка правоустанавливающих документов. Мы сами получаем расширенные выписки и сопоставляем их с представленными документами.
2. Участие продавца в судебных процессах в мировых и районных судах.
3. Наличие незавершенных исполнительных производств у продавца.
4. Наличие сведений о возможном введении процедуры банкротства в отношении продавца (может это уже «dead man walking»).
5. Риски, связанные с предпринимательской деятельностью продавца (вдруг его как физическое лицо утянут на дно долги бизнеса).
Пример типового заключения можно посмотреть по ссылке https://www.pgpartners.ru/pdf/apartment_check.pdf
Я бы хотел обратить особое внимание на важность пунктов со 2-го по 5-й. Далеко не каждый юрист, даже который «постоянно сопровождает сделки», смотрит что-то кроме правоустанавливающих документов, а между тем, это лишь часть айсберга.
Даже с идеальными правоустанавливающими документами покупателя могут подстерегать неожиданные риски.
Например, согласно положениям Закона о банкротстве допускается признание сделки купли-продажи недействительной по специальным основаниям, если продавец в течение трех лет после ее совершения был признан банкротом. Что это значит? Для покупателя ничего хорошего.
Это значит, что у него могут отобрать честно купленную недвижимость, если продавец в течение трех лет с момента ее продажи окажется неплатежеспособным. Вам кажется, что это вопиющая несправедливость? Да, так оно и есть, но таков закон.
Также бывают ситуации, когда продавец идеален и к нему у кредиторов никаких претензий нет, судов нет, но со стороны его бизнеса надвигается «идеальный шторм» – уже есть десятки судов к юридическим лицам, где продавец или учредитель, или генеральный директор, а это значит, что через год-другой юридические лица обанкротят, а продавца привлекут к субсидиарной ответственности, и кредиторы придут за его имуществом.
Именно поэтому я настаиваю на максимально подробной проверке продавца по обозначенным критериям. Предугадать банкротство заранее достаточно сложно, но все же возможно. Именно проверка по указанным основанием помогает сделать вывод – есть риски или их практически нет. Почему нельзя сказать, что они нулевые? К сожалению, гарантировать того, что случится или не случится в будущем, не может никто. Действительно, бывают ситуации, когда добросовестный продавец продал недвижимость, куда-то вложил деньги, а через пару лет прогорел. Но чаще всего, нет дыма без огня, и предпосылки к банкротству видны сильно заранее.
Юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры
Сопровождение сделки купли-продажи квартиры — комплекс услуг по подготовке и проведению сделки купли-продажи недвижимости.
Услуги по сопровождению, которые обычно оказывают юристы и риелторы, включают в себя проверку документации и юридической чистоты объекта недвижимости, составление необходимых для проведения сделки договоров, ведение переговоров между сторонами и т. д.
В качестве альтернативы стороны могут обратиться к нотариусу, который также проверит документацию, составит договор купли-продажи и удостоверит его своей подписью.
Зачем нужно сопровождение сделки купли-продажи квартиры
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Проведение сделки по купле-продаже недвижимого имущества включает в себя целый комплекс мероприятий — от определения возможности ее проведения и заключения договора аванса (задатка) до обращения в орган регистрации прав на недвижимость. На протяжении всех этапов сделки необходимо соблюдение юридической грамотности и чистоты.
Ошибки в подготовке сделки могут привести к ее срыву, задержке или значительным финансовым потерям любого из ее участников. Например, неправильно подготовленный договор (аванса, задатка, предварительный, основной договор купли-продажи) считается незаключенным или может быть оспорен в суде.
Не меньшее значение имеет и определение возможности проведения самой сделки. Наличие обременения на недвижимость, отсутствие должных полномочий на подписание договора, нарушение прав третьих лиц могут привести к тому, что в регистрации будет отказано.
Предусмотреть все нюансы тяжело, особенно если участники соглашения не имеют должного опыта или юридического образования.
По этой причине многие участники сделок делегируют обязанности по ее подготовке и проведению специалистам — юристам в области жилищного права либо риелторам. Также удостоверить сделку можно у нотариуса, который оказывает схожий комплекс услуг.
Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью
Как правило, под юридическим сопровождением понимается полный комплекс услуг, необходимый для проведения сделки. В него входят:
- Оценка возможности организации сделки купли-продажи и анализ условий ее проведения;
- Ведение переговоров между сторонами;
- Проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
- Полное консультирование сторон по правовым вопросам;
- Заказ и получение документов, необходимых для проведения сделки (как для продавца, так и для покупателя);
- Подготовка договоров между сторонами, согласование его условий;
- Сопровождение сторон в день сделки (в банке, в органе регистрации, у нотариуса);
- Сопровождение покупателя при получении им правоподтверждающих документов;
- Ведение споров и переговоров с государственными органами и т. д.
Перечень услуг, входящих в юридическое сопровождение сделки риелтором, может быть расширен. При желании, можно даже заказать ему помощь в переезде или поиск квартиросъемщиков.
Кто оказывает услуги по сопровождению сделок
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Услуги по юридическому сопровождению сделки оказывают юристы и риелторы — агентства недвижимости и частнопрактикующие специалисты. Также удостоверение сделки купли-продажи может осуществить нотариус (государственный или частный).
Юрист
Сопровождение сделки можно доверить юридической конторе или частнопрактикующему юристу. Специалист по жилищному праву проверит правовую чистоту объекта, проанализирует имеющиеся риски, даст полную консультацию о нюансах проведения сделки, подготовит все необходимые документы. При необходимости, можно заказать и сопровождение юристом сторон при обращении в орган регистрации или в банк.
Плюсом обращения к юристу является то, что его тариф обычно не зависит от цены квартиры. Поэтому этот вариант выгоден, если стоимость объекта велика.
Скачать пример договора на оказание юридических услуг
Сторонам нужно понимать, что для сопровождения сделки подойдет далеко не каждый юрист. Если юрист не имеет должного опыта или специализируется на других отраслях права, от его привлечения может быть больше минусов, чем плюсов.
Риелторы
Агентство недвижимости может предоставить полный пакет услуг — от организации продажи или поиска необходимого варианта до проведения сделки и получения документов после регистрации.
При заказе полного комплекса услуг в агентстве недвижимости необходимо понимать, что риелтор будет являться наиболее заинтересованным в проведении сделки лицом. Из этого вытекают как плюсы, так и минусы обращения в агентство недвижимости.
С одной стороны, заказчику услуг обеспечивается индивидуальный подход, с другой — в таком случае вознаграждение риелтора зависит от того, произойдет сделка или нет. Нацеленность на результат может приводить к тому, что интересы заказчика могут быть нарушены.
Если же участники сделки уже определены, то агентству недвижимости можно заказать только юридическое сопровождение. В таком случае набор услуг, предоставляемых агентством недвижимости, аналогичен тому, что оказывает юридическая контора. Более того, в крупных агентствах недвижимости подобные услуги предоставляют штатные юристы.
В перечень услуг, входящих в юридическое сопровождение, входят определение возможности проведения сделки, сбор и подготовка документации, участие в ведении переговоров между сторонами, составление договоров (предварительного, аванса, задатка, купли-продажи), посещение органа государственной регистрации вместе с клиентом и т. д.
Еще один вариант — обращение за юридическим сопровождением к частному риелтору, расценки которого ниже, чем у агентства. Качество услуг частных риелторов может сильно разниться.
Опытный специалист сопроводит сделку не хуже, чем юрист или агентство недвижимости. Но могут встречаться и частные риелторы, не имеющие должного опыта или подготовки.
Поэтому обращаться к таким специалистам лучше по рекомендациям.
Нотариальное удостоверение
Нотариус также оказывает услуги по удостоверению сделок купли-продажи, в некоторых случаях оно даже является обязательным.
Но нужно понимать, что комплекс услуг, оказываемых нотариусом, значительно меньше, чем у юриста или, тем более, риелтора.
Он не будет помогать вести переговоры между сторонами или подготавливать договор задатка. Перечень услуг нотариуса строго определен и включает в себя:
- Проверку документации;
- Составление и удостоверение договора купли-продажи.
При обращении к нотариусу есть и плюсы. Во-первых, в соответствии с законодательством он несет юридическую ответственность за свои действия. Во-вторых, он самостоятельно передает пакет документации для проведения регистрации права собственности — обращаться в Росреестр или МФЦ сторонам не нужно.
Плюсы и минусы всех вариантов
| Нотариус | Надежность.Несет юридическую ответственность за ошибки, ответственность нотариуса застрахована. | Минимальный набор предоставляемых услуг.Отсутствие индивидуального подхода к клиенту.Стоимость услуг зависит от цены объекта (невыгодно при продаже дорогой недвижимости). |
| Юрист | Надежность.Наличие юридического образование.Цена услуг не зависит от стоимости недвижимости. | Достаточно высокая стоимость услуг.Возможно отсутствие опыта проведения сделок. |
| Агентство недвижимости (частный риелтор) | Самый широкий круг предоставляемых услуг.Индивидуальный подход к клиенту.Заинтересованность в проведении сделки. | В случае полного сопровождения сделки с самого начала — высокая стоимость услуг.Риск столкнуться с обманом со стороны риелтора. |
Стоимость услуг по юридическому сопровождению
Однозначной стоимости услуг по сопровождению сделки не существует — цена зависит от того, к кому обращаются стороны, объема работы, которую проделывает сопровождающее лицо, а также от других факторов: города проживания, стоимости объекта недвижимости, запросов организаций и лиц, оказывающих юридическое сопровождение, и т. д. Следует понимать, что тарифы не включают в себя оплату расходов, связанных с подготовкой документации, необходимой для сделки (выписки из ЕГРН, технического и кадастрового паспорта и т. д). Данная документация оплачивается продавцом и покупателем отдельно.
Стоимость услуг нотариуса определена нотариальными тарифами, которые установлены в регионе проживания, а также зависит от цены объекта недвижимости.
За составление и удостоверение договора купли-продажи взимается плату за предоставление услуг правового и технического характера (УПТХ). В среднем ее размер составляет 7-12 тыс. руб., но может доходить и до 20 тыс. руб.
За удостоверение самой сделки взимается плата, размер которой зависит от цены договора (стоимости объекта недвижимости). Размер тарифа за удостоверение сделки составляет:
- 3 тыс. руб. + 0,4 % от цены договора — если стоимость объекта меньше 1 млн. руб.;
- 7 тыс. руб. + 0,2 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. — при цене договора от 1 до 10 млн. руб.;
- 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. — при цене договора свыше 10 млн. руб.
Если сделка купли-продажи производится между родственниками, действуют пониженные ставки нотариального тарифа.
Расценки агентств недвижимости могут сильно разниться. В Москве юридическое сопровождение сделки «под ключ» обойдется в сумму от 50 тыс. руб., в провинции расценки несколько ниже.
Многие агентства недвижимости устанавливают расценки на услуги в зависимости от стоимости объекта недвижимости (1-3 %), особенно если сопровождение включает в себя и поиск покупателя или объекта.
С учетом роста цен на недвижимость с 2020 года, который обусловлен льготной ипотекой, такие предложения менее выгодны для клиентов, чем твердая ставка тарифа.
Расценки юристов на юридическое сопровождение практически аналогичны. В среднем сопровождение сделки юристом обойдется в сумму от 40-50 тыс. руб.
Как сэкономить на юридическом сопровождении
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Покупатель или продавец могут сэкономить на услугах по юридическому сопровождению. Для этого участникам необходимо взять часть работы, выполняемой риелтором или юристом, на себя, например:
- Заняться подготовкой документов самостоятельно. Самое сложное в проведении сделки — подготовка необходимой документации. Продавец жилья может лично, не обращаясь к специалистам, подготовить основную документацию: заказать выписку из ЕГРН, получить нотариальное согласие супруга на продажу, оформить доверенность или согласие органа опеки и т. д. Подготовкой необходимой документации может заняться и покупатель, например, если для покупки используются ипотечные средства, можно самостоятельно заказать оценку недвижимости. Также стороны могут составить договор купли-продажи недвижимости — если в сделке нет особых условий, оформить его достаточно просто. Лишь на составлении договора можно сэкономить несколько тысяч рублей.
- Самостоятельно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Покупатель может лично проверить документацию на квартиру и убедиться в том, что юридических препятствий для проведения сделки нет. Например, сравнив сведения из технического паспорта и фактические данные, можно убедиться в том, что в квартире не была проведена неузаконенная перепланировка. Узнать о факте обременения на объект или о несовершеннолетних собственниках можно, заказав выписку из ЕГРН.
- Заказать частичное сопровождением сделки. При подготовке купли-продажи нужно определить, какая ее часть вызывает наибольшие сложности. Например, если этап сбора и подготовки не сложен, а наибольшие проблемы вызывает составление договора купли-продажи, можно обратиться к юристу и оплатить услугу только по оформлению соглашения. Также можно отказаться от сопровождения сторон в МФЦ, так как по сути это ненужная услуга. Частичное сопровождение сделки следует выбирать, если покупается квартира в новостройке, так как значительная часть работ в таком случае выполняется компанией-застройщиком.
Можно не стесняться сравнить цены и объем услуг, предоставляемых различными конторами. Разница в стоимости услуг различных риелторских агентств может различаться в разы, при этом никакой гарантии, что более высокая цена гарантирует и более высокое качество, нет. Разница в цене сопровождения у юристов меньше, однако тоже существует.
Какие сложности могут возникнуть
Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры — комплекс услуг, который позволяет участникам сделки передоверить сбор и проверку документов, составление договора и организацию сделки специально обученным людям.
Услуги по юридическому сопровождению оказывают нотариусы, юристы и риелторы. Надежнее всего обращаться к нотариусу, так как их ответственность застрахована, однако круг предоставляемых ими услуг достаточно узок.
Поэтому часто стороны обращаются к юристу или в агентство недвижимости.
При любом выборе необходимо помнить — в большинстве случаев юридическую ответственность несут участники сделки, а не исполнитель или нотариус. Стоимость же услуг по сопровождению значительна и в некоторых случаях может показаться чрезмерной. Поэтому нередко стороны предпочитают подготавливать и проводить сделки самостоятельно. Помочь в этом может консультация юриста.
Основные вопросы и ответы на них
Обязательно ли нужно заказывать юридическое сопровождение сделки? Нет, все этапы сделки могут быть проведены участниками соглашения самостоятельно. Риелтор или юрист лишь экономят время клиента и облегчают его жизнь, а нотариальное заверение является обязательным лишь в строго определенных законом случаях. Кто должен оплачивать услуги по юридическому сопровождению сделки — продавец или покупатель? Обычно услуги оплачивает тот, кто наиболее в них заинтересован и выступает заказчиком. Однако стороны могут договориться о совместной оплате в равных долях. Как без штрафа расторгнуть договор на оказание услуг с риелторским агентством, если не устраивает объем (стоимость, качество) предоставляемых услуг? Договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон. Штрафные санкции за расторжение, даже если они оговорены текстом соглашения, к заказчику не могут быть применены. Для разрыва договора необходимо направить в адрес агентства претензию с требованием расторгнуть договор на основании ст. 12 Закона «О защите прав потребителей». При расторжении заказчик обязан оплатить лишь уже фактически оказанные ему услуги. Также он вправе требовать возмещения ущерба, если таковой был нанесен действиями или бездействием исполнителя. Несет ли риелтор или юрист ответственность за срыв сделки, например, по причине неправильного составленного договора купли-продажи? Если сделка была сорвана по вине юриста (риелтора) и подобные условия предусмотрены договором на оказание услуг, то несет. Возмещение вреда, нанесенного неверными действиями исполнителя услуг, производится по правилам, установленным ст. 1064 ГК РФ. Если условие об ответственности юриста (риелтора) отсутствует в договоре, можно потребовать его включения в текст соглашения. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.