Новый выпуск журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» наш постоянный эксперт Елена Шерешовец посвятила расчёту и утверждению на общем собрании собственников нового размера платы за жилое помещение. Читайте советы эксперта, какой алгоритм утверждения размера платы необходимо соблюсти УО и что делать, если собственники его не утвердили.
Посмотрите видеоролик с рекомендациями эксперта об алгоритме установления нового размера платы
Елена Шерешовец рассказала об алгоритме действий, который УО должна соблюсти до вынесения на ОСС вопроса об утверждении нового размера платы за жилое помещение, и о том, что делать, если собственники это предложение не утвердили:
➡️ Посмотреть видео на нашем канале
Работа по формированию управляющей организацией нового размера платы за 1 кв.м. жилого помещения начинается задолго до проведения об этом общего собрания собственников. Алгоритм, который Елена Шерешовец предлагает управляющим организациям для установления нового размера платы за жилое помещение, состоит из 4 шагов.
В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы
Проведите осмотр общего имущества дома и составьте акт
Первый шаг в алгоритме – проведение сезонного осмотра общего имущества многоквартирного дома и составление акта по его итогам. Обычно это весенний осмотр, который УО должна совершить после завершения отопительного сезона (п. 2.1.1 Правил № 170). Также это может быть осенний осмотр, перед началом осенне-зимнего периода и подключением отопления.
В комиссию, которая будет проводить осмотр, следует включить представителей собственников: например, членов Совета дома.
Итоги такого осмотра обязательно фиксируются в журнале осмотров общего имущества или оформляются актом (п. 2.1.4 Правил № 170). Эти документы являются частью технической документации на МКД (пп. «в» п.
24 ПП РФ № 491). Акт должны подписать как управляющая организация, так и собственники.
В акт заносятся данные о состоянии каждого осмотренного элемента общего имущества дома, а также данные о найденных дефектах и необходимости проведения текущего ремонта. Шаблон такого акта/журнала есть в приложении № 3 Правил № 170.
Составьте проект перечня работ и услуг на основании акта осмотра и требований законодательства
Когда осмотр общего имущества в МКД проведён и по его итогам составлен акт, УО следует перейти ко второму этапу – подготовить проект перечня работ и услуг для этого дома.
В минимальный перечень необходимых работ по текущему ремонту включаются все работы по устранению дефектов и неисправностей, которые УО обнаружила при осмотре дома и внесла в акт.
Например, если были обнаружены сколы на ступенях лестницы в подъезде, то в перечень работ обязательно вносятся работы по восстановлению ступеней. Если при осмотре кровли не было выявлено дефектов, состояние её удовлетворительное, то ремонт кровли в перечень не вносится.
Когда на основании акта осмотра УО составит минимальный перечень работ по ремонту общего имущества дома, в него включается второй блок – минимальный перечень услуг, которые УО обязана оказывать всегда согласно Правилам № 170: мытьё окон, очистка урн и другое.
Минимальный перечень УО по желанию собственников дополняются перечнем дополнительных работ и услуг. Главное условие – они должны быть утверждены общим собранием собственников. Это может быть услуга консьержа, видеонаблюдение за территорией, установка элементов благоустройства.
Как УО правильно установить размер платы за содержание апартаментов
Составьте для собственников смету и обоснование нового размера платы за жилое помещения
Когда УО составила перечень работ и услуг, включив в него работы на основании акта осмотра, обязательный список услуг и дополнительные услуги по согласованию с жителями дома, ей следует оформить предложение нового размера платы для собственников (п. 31 ПП РФ № 491, разд. 3 ПП РФ № 416).
Такое предложение должно состоять минимум из двух обязательных документов:
- подробный расчёт/смета размера платы;
- обоснование расчёта.
В расчёте указываются суммы, которые УО планирует потратить на каждую работу/услугу согласно перечню за год. Общая сумма затрат делится на общую площадь жилых и нежилых помещений в доме и на 12 месяцев – в итоге УО показывает, какой размер платы она предлагает собственникам утвердить на следующий год и как он получился.
В обосновании управляющая организация по каждой включённой в перечень работ и услуг позиции должна указать, почему работа или услуга нужна: ремонтные работы – на основании пункта акта осмотра общего имущества, услуги – как выполнение требования законодательства с указанием пункта НПА. Если в перечне есть дополнительные услуги, то в обоснование приводятся данные протокола ОСС или иных документов.
Примеры таких расчётов и обоснований вы найдёте, посмотрев выпуск журнала «ЖКХ: Мечты сбываются».
Ознакомьте собственников с предложением о новом размере платы и вынесите вопрос на ОСС
Управляющая организация подготовила предложение для собственников по новому размеру платы за жилое помещение. Теперь необходимо это предложение разместить на стендах в подъездах дома на 30 дней (п. 31 ПП РФ № 491). За этот срок собственники помещений имеют возможность ознакомиться с расчётами УО и их обоснованием.
После истечения 30 дней управляющая организация имеет право, наконец, вынести вопрос об утверждении размера платы за жилое помещение на общее собрание собственников помещений.
Блог
Источник фото: https://www.pexels.com/
Когда в одной квартире проживает несколько человек, будь то сособственники жилого помещения или наниматель с зарегистрированными членами своей семьи, часто возникает ситуация, при которой указанные лица не могут между собой договориться о том, кто и сколько должен платить за жилищно-коммунальные услуги (далее — ЖКУ).
С выходом в свет Жилищного кодекса РФ утратило силу такое понятие, как раздел финансово-лицевого счета (далее — ФЛС). В настоящее время возможно лишь определить порядок оплаты за ЖКУ, при этом ФЛС будет оставаться единым на все жилое помещение.
Далее мы рассмотрим ситуацию на примере, когда квартира принадлежит гражданам на праве долевой собственности.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Из ст.
244 ГК РФ следует, в случае, если имущество (квартира) принадлежит гражданам на праве долевой собственности, каждому из ее участников принадлежит определенная доля в праве собственности на все общее имущество (квартиру). То есть право каждого собственника не ограниченно какой-то конкретной частью общего имущества (часть жилого помещения — комнатой в квартире), а распространяется на все имущество.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
В силу ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налоговых сборов и иных платежах по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с собственником, обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением.
02.07.2009г. Пленум Верховного суда РФ издал Постановление № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 14).
Из пункта 12 Постановления № 14 следует, что в силу части 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.
В связи с тем, что Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то, исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ, к таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовых сделках (статьи 153 — 181 ГК РФ).
Казалось бы, все просто и понятно… Сособственники вечером за чашечкой чая сели и составили соглашение об определении порядка оплаты за ЖКУ, с утра отнесли его в управляющую организацию и вуаля… все счастливы и довольны. Ну, а если полюбовно договориться не удалось – пошли в суд, который уж точно разберется кто, кому и сколько должен.
Итак, исходные данные: Истец и Ответчик являются сособственниками квартиры по ½ доли. В данном жилом помещении также зарегистрированы и проживают иные лица, являющиеся членами семьи сторон. Так, семья Истца состоит из 3 человек, а семья Ответчика — из 2. В квартире установлен один ИПУ, по которому происходит оплата потребленной жильцами электроэнергии.
К участию в деле в качестве соответчика привлечена также ресурсоснабжающая организация – ПАО «Мосэнергосбыт» (далее — РСО).
Истец заявила требование об определении порядка оплаты электроэнергии в следующих долях: Истцу — 3/5 части, Ответчику — 2/5 части, а также просила обязать РСО выдавать отдельные платежные документы на оплату электроэнергии в соответствии с определенными судом долями.
Решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 10 ноября 2016 г. в удовлетворении иска отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при наличии в квартире одного расчетного прибора учета и соответственно, одного лицевого счета РСО принимает плату за фактически потребленное абонентом количество электроэнергии.
Кроме того, нормы, позволяющей определить реальную долю потребленной каждым из проживающих в квартире граждан электроэнергии, а также обязывающей разделять оплату за потребленную электроэнергию при наличии одного расчетного прибора учета и, соответственно, одного лицевого счета, в действующем законодательстве не предусмотрено.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 г. по делу № 33-6961 указанное решение суда оставлено без изменения.
Размер платы за содержание жилья
Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.
Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.
Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.
Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >
**************************************************
Ранее на сайте АКАТО были опубликованы статьи, содержащие разъяснения, какие категории работ и услуг входят в состав «содержания жилого помещения» и кто имеет право устанавливать конкретный перечень таких работ и услуг. В настоящей статье рассмотрен порядок установления размера платы за содержание жилого помещения.
Суть лжетеории
Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы размер платы за содержание жилого помещения устанавливается то ли управляющей организацией (УО), то ли председателем ТСЖ, то ли органами государственной власти.
Чаще всего аргументация сторонников теории строится по простой логике — кто является получателем денег за услуги, тот и устанавливает стоимость этих услуг.
Логика «продвинутых» граждан заключается в том, что поскольку органы государственной власти субъекта РФ устанавливают тарифы на коммунальные услуги и нормативы их потребления, то эти же органы устанавливают и размер платы за содержание жилого помещения.
Поскольку приведенная аргументация довольно невнятна, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения размера платы за содержание жилых помещений.
- Рассмотрим два наиболее распространенных случая:
– управление домом управляющей организацией; - – и управление домом ТСЖ.
Кто устанавливает размер платы при управлении домом ТСЖ?
- Статья 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает:
«Товарищество собственников жилья обязано:
…
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
…
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; - 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество
».
Очевидно, что исполнение перечисленных обязанностей требует определенного финансирования. И указанное финансирование обеспечивается за счет средств, взимаемых с собственников помещений многоквартирных домов (МКД) за услугу «содержание жилого помещения».
Часть 1 статьи 137 ЖК РФ устанавливает:
«1.
Товарищество собственников жилья вправе:
…
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
Из представленных норм следует, что именно ТСЖ устанавливает размер платы за содержание жилых помещений для всех собственников помещений многоквартирного дома (далее — МКД), независимо от того, являются ли указанные собственники членами ТСЖ или не являются. Однако, ТСЖ является юридическим лицом, поэтому важно рассмотреть вопрос, а кто же конкретно в составе этого юридического лица (какие органы или физические лица) устанавливает размер платы за содержание.
Статья 144 ЖК РФ устанавливает: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества».
Согласно статье 145 ЖК РФ:
«1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
…
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
…
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
…
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
…
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества».
Из приведенных норм следует, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относится утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год (пункт 8.1 части 1 статьи 145 ЖК РФ), а именно на основании таких смет утверждается размер платежей и взносов для каждого собственника помещений в МКД.
Может показаться, что существует некоторая неопределенность, поскольку ЖК РФ четко не называет конкретное лицо (или орган управления ТСЖ), который устанавливает конкретный размер платы за содержание в рублях с квадратного метра в месяц.
Необходимо отметить, что смету доходов и расходов в обязательном порядке утверждает общее собрание членов ТСЖ, а расчет конкретного размера платы за содержание — это лишь математическая операция по делению установленной сметой цифры на площадь помещений дома.
И жилищное законодательство позволяет определить лицо, совершающее такую операцию, Уставом ТСЖ. Часть 8 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «8.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья…, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья… в соответствии с уставом товарищества собственников жилья…».
Во избежание мнения, что норма касается только членов ТСЖ, необходимо отметить, что пункт 33 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N491 (далее — Правила 491) дополнительно устанавливает: «33.
Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья …
, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья … на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год».
Дополнительно надо отметить, что часть 1 статьи 39 ЖК РФ устанавливает обязанность содержать общее имущество МКД для всех собственников, независимо от их членства в ТСЖ («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме») а пункт 6 части 2 статьи 155 ЖК РФ прямо устанавливает обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, вносить оплату именно в ТСЖ («Не являющиеся членами товарищества собственников жилья… собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья…, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья…»).
Кто устанавливает размер платы при управлении домом УО?
В случае управления домом управляющей организацией такая УО действует на основании договора управления.
В соответствии с частью 2 статьи 162 «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
Отметим несколько существенных моментов.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Существенные условия — это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен.
Согласно пункту 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ существенные условия договора управления — это порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Понятно, что одной стороной договора управления выступает управляющая организация, от имени которой действует ее руководитель. А каким образом второй стороной договора могут быть собственники помещений? Кто действует от их имени? Может ли каждый из них заключать с УО некий договор управления на индивидуальных условиях?
Часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания
Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г.
№ 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.
№ 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
ВС РФ разъяснил «коммуналку»Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме.
В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно.
Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.
В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П.
Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.
Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом.
Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы.
Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.
Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумностиКонституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества
Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.
Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала.
«Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием.
Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил эксперт.
Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации?
Общее собрание собственников должно учитывать предложения управляющей организации при утверждении размера платы за содержание жилья. Однако иногда собственники принимают свой размер платы: кто-то его экономически обосновывает, а кто-то ориентируется лишь на чувство комфорта.Что происходит дальше? Собрали практику судов за 2020 год, чтобы показать возможные варианты развития событий.
Вариант первый. Управляющая организация не слушается и начисляет тот размер платы, который считает правильным.
Правильным организация может считать предыдущий размер платы, муниципальный тариф или тот, который она предлагала собственникам – это зависит от условий договора управления. Дальше собственники предсказуемо жалуются в жилищную инспекцию, которая выдает предписание. Управляющая организация идет в суд и обычно проигрывает.
Пример 1: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.02.2020 по делу № А43 – 10964/2019Управляющая организация из Нижнего Новгорода не исполнила решение собрания собственников, которые без учёта её мнения утвердили размер платы 34,57 Р/м2.
Такой размер, по мнению организации, не позволяет ей нормально содержать общедомовое имущество.ГЖИ Нижегородской области считала, что организация обязана исполнять решение собрания.
Суды поддержали инспекцию:«Ссылка Общества на то, что решение собственников об установлении размера платы за содержание принято без учета предложения Управляющей компании, несостоятельна, так как не исключает обязанности последней применять тарифы, принятые решением собственников, которое никем не оспорено и не признано незаконным…Общество не представило доказательств того, что установленный собственниками размер не позволяет обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства и не отвечает требованиям разумности».
Пример 2: Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А05 – 1239/2020, оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.
2020Управляющей организации из Архангельска не понравилось решение собственников об утверждении платы за содержание и ремонт в 24 Р/м2, поэтому она обратилась в районный суд с иском об оспаривании решения собрания, но проиграла. При этом она начисляла по муниципальному тарифу (28,92 Р/м2).
ГЖИ Архангельской области потребовала пересчитать плату в соответствии с решением собрания.Суды
Позиция Верховного Суда РФ по индексации размера платы за содержание жилья
07 Июль 2019
Ранее мы обобщали противоречивые позиции Верховного Суда РФ по вопросу индексации размера платы за содержание жилья. Их объединяло то, что все они были сформулированы в определениях об отказе в передаче кассационных жалоб в Судебную коллегию ВС РФ для полноценного рассмотрения.
- Однако недавно одной из управляющих организаций Калининграда – ООО «УКБР 1» – удалось довести спор с жилищной инспекцией до рассмотрения не одним судьей, а коллегией ВС РФ.
- Разногласия начались традиционно – с предписания органа жилищного надзора произвести перерасчет платы жителям, которую управляющая компания проиндексировала на 5,3%.
- Стоит отметить, что возможность индексации не просто была прописана в договоре управления, как это часто бывает, а предусмотрена отдельным решением общего собрания собственников, согласно которому был утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества, порядок ее индексации и изменения, и порядок внесения данных платежей.
- Условие договора управления об индексации звучало так:
«по истечении года с даты последнего установления решением предыдущего собрания собственников цен на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД цены за указанные виды работ и услуг ежегодно устанавливаются методом индексирования данных цен в соответствии с изменением с уровнем потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен». При этом ежегодное оформление решениями общих собраний собственниками изменений данных цен (тарифов) не осуществляется».
Пользуясь условиями такого договора и решения общего собрания общество проиндексировало размер платы, однако орган жилищного надзора оценил это как одностороннее изменение цены договора и выдал предписание. Управляющая компания решила оспорить решение контролирующего орган в судебном порядке, и Арбитражный суд Калининградской области ее поддержал (дело №А21-463/2018).
Он обратил внимание на то, что условия договора управления утверждены на общем собрании собственников. Утверждением условий договора, в том числе по порядку индексации, собственники фактически приняли решение об индексации платы на индекс потребительских цен, рассчитываемый Росстатом, за каждый предыдущий год по региону.
Более того, суд указал, что решение принято собственниками и по отдельному вопросу повестки дня общего собрания, и подробно утверждено в качестве условия договора управления МКД. Поэтому указание контролирующим органом в акте проверки на то, что собственники на общем собрании не утвердили и не указали порядок индексации, не соответствует действительности и является необоснованным.
«Прямого запрета на изменение платы на таких условиях, в том числе без проведения и созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, положения п. 7 ст. 156 Жилищный кодекс РФ не содержат», – указал суд.
Утвержденный договором управления и общим собранием порядок индексации и определения размера платы управляющая организация в одностороннем порядке не изменяла. Решения общего собрания собственников и условия договора управления об индексации в суде не оспаривались и недействительными не признаны.
Такое решение суда первой инстанции не удовлетворило Министерство регионального контроля надзора Калининградской области и было обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Однако тот согласился с мнением управляющей организации и мотивированным решением Арбитражного суда Калининградской области. Апелляционный суд продублировал в решении доводы нижестоящего суда.
С судами первой и апелляционной инстанции не согласился Арбитражный суд Северо-Западного округа, который по жалобе контролирующего органа отменил судебные решения, посчитав обоснованным предписание Министерства. При этом суд кассационной инстанции сослался на п.17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.
2017 № 22, согласно которому управляющая компания не имеет права в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления.
Суд проигнорировал тот факт, что компания не меняла порядок определения платы в одностороннем порядке, она вообще его не меняла, а лишь использовала тот порядок, который собственники утвердили на общем собрании и предусмотрели в качестве условия договора управления. Согласно ч.3 ст.
162 Жилищного кодекса РФ одним из обязательных условий договора управления является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В этом деле договор управления предусматривал порядок определения размера платы, которым и руководствовалась организация при взимании платы.
Определением Верховного Суда РФ от 10.06.2019 года жалоба управляющей организации была передана на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.
Суд посчитал заслуживающими внимание доводы управляющей компании о том, что сами собственники приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества и определили порядок ее индексации и изменения. После этого они реализовали свое решение, заключив с компанией договор управления, содержащий условия индексации размера платы и ее изменения.
Верховный Суд РФ в определении от 5 июля 2019 г. № 307-ЭС19-2677 поддержал управляющую компанию и отменил решение суда округа, оставив в силе решение суда апелляционной инстанции, признав его выводы обоснованными.
Он указал, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.
Закон не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме.
Однако в данном деле установлено, что собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, определен порядок индексации и изменения данной платы, а также утвержден договор управления многоквартирным домом. Данное решение общего собрания никем из собственников дома не оспорено и является действительным.
- Договор управления утвержден собственниками помещений многоквартирного дома также на общем собрании в редакции, предусматривающей наличие условий про индексацию платы.
- Кроме того, управляющая организация сообщила собственникам о предстоящем применении индексации платы проинформированы в установленном порядке, такая информация размещена обществом в платежных документах.
- Верховный Суд РФ пришел к выводу, что собственниками фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.
- Таким образом, исходя из того, что отношения между собственниками и управляющей организацией по поводу определения размера платы за содержание жилья регулируются договором управления, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что у контролирующего органа не было оснований для возложения на управляющую компанию обязанности произвести перерасчет платы:
- «Обстоятельства, свидетельствующие о принятии собственниками помещений в многоквартирном доме решения об индексации платы, не опровергнуты и положения условий договора управления в установленном законом порядке недействительными не признаны, в связи с чем вывод суда округа о неправомерном индексировании обществом размера платы за содержание жилья в отсутствие решения общего собрания является необоснованным».
- Выводы.
- Суд пришел к выводу о возможности индексации платы за содержание жилья. В рассматриваемом деле были соблюдены следующие условия:
- — не было указания на «одностороннее» изменение размера платы,
- — общее собрание приняло отдельное решение о порядке изменения платы,
— в договоре управления было внятно прописано, как будет изменяться размер платы, откуда берется индекс, а также содержалось указание о том, что дополнительных ежегодных решений общих собраний для подтверждения изменения размера платы не требуется.Позиция Верховного Суда РФ по индексации размера платы за содержание жилья.
Утверждает ли ОМС по заявлению УО размер платы за содержание жилья
Собственники помещений не всегда утверждают на общем собрании предложенный управляющей организацией размер платы за содержание жилого помещения. В таком случае УО обращается в муниципалитет, но орган также МСУ часто отказывает. В данной статье рассказываем, почему это может произойти и как подобные ситуации решаются в судебном порядке.
В июле 2019 года эксперт, практикующий юрист Е.Шерешовец посвятила алгоритму установления УО и собственниками размера платы за содержание жилого помещения отдельное видео в журнале «ЖКХ: Мечты сбываются». Она напомнила, что перед тем, как вынести вопрос на утверждение общим собранием собственников, управляющая организация:
- Проводит осмотр общего имущества многоквартирного дома.
- Составляет акт осмотра, в котором фиксирует данные о найденных дефектах и необходимости проведения текущего ремонта.
- Составляет проект перечня работ и услуг, куда включает все работы, необходимые для устранения дефектов, установленных в ходе осмотра ОИ дома, а также минимальный перечень услуг, которые УО обязана оказывать всегда согласно требованиям законодательства. На этом этапе в проект вносятся и утверждённые собственниками ранее дополнительные услуги.
- Составляет смету на работы и обоснование предлагаемого размера платы за жилое помещение.
- Выносит вопрос об утсановлении нового размера платы на утверждение общим собранием собственников помещений в МКД.
Но не всегда вся эта планомерная работа приносит управляющей организации положительный результат: собственники могут не утвердить предложенный размер платы. В таком случае УО должна обратиться в орган местного самоуправления, который, согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, в такой ситуации и устанавливает для собственников помещений в доме стоимость услуг УО по содержанию жилья.
Орган МСУ рассматривает заявление управляющей организации и анализирует обоснованность расчётов, которые легли в основу размера платы. При этом муниципалитет может как утвердить предложенную стоимость содержания 1 кв.м жилой площади в МКД, так и отказать управляющей организации, предложив муниципальный тариф.
Но этот вариант не учитывает особенностей многоквартирного дома, его техническое состояние и потребности в проведении текущего ремонта общего имущества.
В таком случае УО должна отстаивать свою позицию в суде.
Рассмотрим несколько дел, в которых управляющие организации оспаривали отказ органа местного управления утвердить предложенный компанией собственникам размер платы за содержание жилого помещения.
- В деле № А33-11693/2017 управляющая организация вынесла на ОСС вопрос об утверждении нового размера платы за содержание 1 кв.м жилого помещения. Решение не было принято, поскольку не удалось собрать кворум. Поэтому УО обратилась в городскую администрацию с заявлением утвердить для МКД размер платы, предложенный компанией.
Муниципалитет рассмотрел пакет документов и отказал управляющей организации, поскольку она не предоставила перечень работ и услуг, утверждённый собственниками помещений, где указана периодичность выполнения таких услуг и проведения работ.
Этот документ входит в обязательный список приложений к заявлению согласно постановлению городской администрации. Управляющая организация подала иск в суд с требованием признать отказ муниципалитета незаконным и обязать орган местного самоуправления утвердить предложенный компанией размер платы.
Суд, рассмотрев обстоятельства дела, встал на сторону УО и частично удовлетворил её требования. Судья указал муниципалитету на то, что истец, направляя заявление с приложениями на рассмотрение, приложил к пакету обоснование невозможности предоставления того или иного документа. Так, перечень работ и услуг УО представить не смогла, поскольку он не был утверждён на ОСС.
При этом такой перечень не может быть меньше минимального, утверждённого ПП РФ № 290. Периодичность предоставления минимального списка услуг УО рассчитывала на основе методических рекомендаций. Управляющая организации представила доказательства, что ознакомила собственников с составленным перечнем работ и услуг, разместив проект на платёжных документах.
УО сделала всё возможное, чтобы собственники утвердили размер платы за содержание жилого помещения. Поэтому судья первой инстанции признал отказ муниципалитета рассматривать заявление управляющей организации незаконным: орган местного самоуправления подошёл к вопросу формально, без оценки доводов УО относительно перечня работ и услуг.
Суд посчитал, что не имеет законного права принудить городскую администрацию утвердить тот или иной размер платы. Судья обязал орган МСУ повторно рассмотреть заявление компании. Пока УО и муниципалитет судились, собственники помещений провели ОСС и утвердили новый размер платы, правда, в два раза ниже, чем рассчитала компания.
Однако это не изменило позиции судов по вопросу пересмотра заявления управляющей организации: апелляционный и кассационный суды отметили, что городская администрация всё-таки должна повторно рассмотреть документы, представленные управляющей организацией.
А какое решение по результатам рассмотрения орган МСУ примет с учётом утверждения размера платы собственниками, суда уже не касается.