Стоит ли покупать долю в квартире: насколько это выгодно? риски и преимущества сделки

С одной стороны покупка доли в квартире или жилом доме — весьма привлекательна. Но подобная сделка таит в себе множество подводных камней, о которых не должен забывать покупатель. Что такое преимущественное право покупки, можно ли купить долю, если собственник — ребенок… Ответ на этот и другие вопросы — читайте в материале.

Общая и долевая собственность: сходства и различия

Кроме единоличной собственности у которой один хозяин, бывает собственность общая и долевая. Не стоит путать эти два понятия, они законодательно — разные, хоть и кажутся похожими по сути. Сделки с общей собственностью и долевой — заметно отличаются по характеру.

Общая собственность

Имущество, у которого два и более владельцев, является общей собственностью. Однако, в этом случае совместный режим владения не показывает напрямую, кто и каким объемом собственности владеет.

Как следствие, продать свою долю собственник не может: сначала ее необходимо обозначить и выделить, лишь потом будут доступны сделки с ней.
Пример такого явления — совместная собственность супругов. Дом или квартира, купленные в браке, имеют именно статус совместной (общей) собственности.

При этом сделки с таким имуществом возможны только с согласия супруга, и жилье продается целиком. Продать только свою часть квартиры супруг не может, даже с согласия второго.

Процесс продажи в этом случае таков:

1. Имущество сначала делят (по соглашению или в судебном порядке),
2. Причитающуюся доля каждый оформляет на себя;
3. После этого появляется возможность продать долю, подарить, завещать и т. д.

Фото Pexels

Для выделения долей из общей собственности, супругам разводиться не обязательно. Нотариальное соглашение можно оформить, находясь в браке. В соглашении указывается доля каждого, и это не обязательно должны быть равные доли: все зависит от договоренности супругов. Условно, каждому принадлежит половина, то есть ½, но супруги вправе решить иначе.

Долевая собственность

Долевая собственность — это имущество, у которого сразу несколько владельцев. При этом часть, причитающаяся каждому, определена законом. Доли — могут быть неравные.

Здесь опять же все зависит от правоустанавливающих документов, но основании которых доли были выделены и зарегистрированы.
Как правило, при долевой собственности, за каждым владельцем закреплена доля, а не конкретные квадратные метры жилища.

Пользование имуществом — по договоренности между владельцами.

Получается, при сделке с долями, вы покупаете часть, при этом не совсем понятно — какую именно. В соглашении этот момент прописать невозможно. Если о режиме пользования договориться не удается — придется обращаться в суд.

Долевая собственность с натуральными долями

Этот вариант долевой собственности самый адекватный для продажи или покупки. Но, на рынке он встречается реже всего. Натуральная доля — это не просто выделенная доля имущества, но и закрепление за владельцем определенных квадратных метров.

То есть: в документах прописывается определенная часть жилища, относящаяся к конкретной доле.
Такой поход возможен при разделении дома на земле: одно из условий выделения доли в натуре — обустройство отдельного входа, отдельные коммуникации и санузел.

То есть, в квартире такое выделение сделать практически невозможно.

Покупая выделенную долю, вы покупаете не просто часть дома, а его конкретную часть. В этом случае с остальными владельцами о правилах пользования имуществом — договариваться не придется.

Как купить долю в доме или квартире

Фото Pexels

В отличие от покупки «целого» жилья, покупка долей — дело рискованное. Здесь много подводных камней, о которых нужно знать, в противном случае — сделка может быть признана незаконной, а это повлечет последствия и для продавца и для покупателя.
Первый «подводный камень» — преимущественное право покупки. Это — то право, которым, согласно законодательству, наделены долевые собственники. Они не имеют право запретить продажи, но вправе быть первыми в очереди покупателей.
Логично, что все именно так: прежде, чем продать долю «на сторону», владелец обязан сначала предложить «своим» — то есть остальным долевым владельцам. При этом условия для совладельца должны быть такими же, как и для стороннего покупателя. Чтобы выполнить требования закона, продавец доли должен проделать следующее:

1. Составить предложение для каждого совладельца. Оно составляется в свободной форме, но образец можно найти в Интернете. Условия — одинаковы для всех. Нельзя предлагать купить жилье за заведомо высокую стоимость, цена обязана быть той, за которую доля планируется быть проданной.
2. Предложение вручается совладельцу. Это можно сделать различными способами. Если вручение личное, то необходима расписка о вручении с подписью и числом. Если личное вручение невозможно, то соглашение отправляется по почте. Письмо — заказное, о описью вложения и отчетом о вручении. Это важный момент, суть которого мы поясним позже.
3. Для дальнейшей сделки, совладелец должен отказаться от права преимущественной покупки. Отказ — это документ, а не просто устно высказанный ответ. Отказ на преимущественную покупку — заверяется нотариально.

Если совладелец не желает писать отказ

Как быть, если совладелец — получил письмо, прочитал, покупка ему не интересна, но и отказаться от своего преимущественного права он не спешит? Тут закон диктует следующее: необходимо выждать ровно 30 дней с момента получения письма адресатом или личного вручения предложения. Если ответа не последовало, то молчание расценивается как отказ от преимущественного права. После этого продавец вправе заключать сделку. Документы о вручении предложения и прошествии 30-дневного срока — прикрепляются к договору купли-продажи.

Если совладелец решит воспользоваться своим правом

Фото Pexels

На то, чтобы воспользоваться своим правом преимущества — у долевого собственника есть 30 дней. Однако, даже если совладелец согласился купить долю, закон не обязывает вас продавать ему ее. Ситуации бывают разные, но, к примеру, если совладельца как покупателя вы не рассматриваете, то продавать ему долю даже после предложения — вас никто не обязывает. Правда, при этом и с другим лицом сделка не состоится.
Если такой казус произошел, нужно просто выждать время, затем повторить процедуру. Может быть немного поднята цена, которая уже отпугнет нежеланного покупателя. Но — ценник должен оставаться в пределах разумного, в противном случае вас заподозрят в сговоре с покупателем. Для обоснования цены — обзаведитесь документом от оценщика, это спасет от подозрений.

Если среди совладельцев — несовершеннолетние

Если в долевой собственности есть владельцы — дети, то ситуация еще сложнее. В этом случае уведомление отправляется на имя родителей. Причем и того — и другого, даже если они в разводе.

Отказаться от преимущественного права покупки родители должны за своего ребенка — оба! И обязательно с разрешения органов опеки и попечительства.
Официальный отказ — сделку ускорит.

Но, если чуда не случится, и родители несовершеннолетнего долевого собственника просто не станут заморачиваться с документальным отказом, то все решается довольно просто, хоть и немного дольше. Через 30 дней «молчания» — у продавца появляется право на сделку.

Как и в случае с совершеннолетними владельцами — документы о предложении сделки — прикрепляются к делу. Для нотариуса они послужат гарантом чистоты сделки.

Когда при продаже доли нет преимущественного права

Есть только три случая, когда при сделке с долей, преимущественного права покупки у других собственников не возникает. Один из способов активно используется гражданами, чтобы ускорить процесс сделки и обойти стороной других совладельцев.

1. Если сделка с долей — на безвозмездной основе. То есть, она переходит другому владельцу в дар. Именно этот способ часто практикую продавцы: деньги передаются также, а доля переходит покупателю по договору дарения.
2. Если совладельцев несколько и несколько из них — готовы долю купить. Тут конкуренция за право покупки — возможна. Продавец выбирает сам, исходя из предложенных условий.
3. Если доля продается через аукцион.

Способы обойти преимущественное право

Один из способов уже упоминался — это дарение. Но, кроме него продавцы также используют схему займа под залог. То есть, деньги якобы берутся у покупателя в долг под залог доли, долг вовремя не выплачивается — доля отходит заемщику.

Преимущественное право в этом случае обойти можно, но не в полной мере. Дело в том: чтобы «заложить» свою долю, тоже необходимо заручиться согласием других владельцев долевой собственности.
Оба способа обойти преимущественное право — известны давно.

Подобные сделки легко оспариваются, признаются фиктивными, вдобавок можно получить статью за мошенничество.

Покупка доли у родственников

Фактически, такая сделка ничем не отличается от покупки у любого другого собственника. Она проводится по той же схеме, а договор купли/продажи обязательно заверяется у нотариуса.

Список документов, для покупки доли

Для покупателя достаточно паспорта. А вот с продавца стоит запросить полный пакет:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН (она подтверждает право собственности и указывает долю);
• правоустанавливающий документ (договор дарения, купли/продажи и т.д);
• домовая книга или выписка из нее (чтобы узнать прописанных в жилье лиц);
• справка об отсутствии догов за ЖКХ;
• паспорт строения (для сверки плана);
• документы, подтверждающие предложения совладельцам покупки;
• согласие супруга (если продавец в браке!, если вдовец — свидетельство о смерти, если разведен — о разводе.)

Вам также может понравиться

Покупка доли в квартире: подводные камни и риски

Главная » Жилищные споры » Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

5 732 просмотров

При покупке квартиры целиком нередко возникают спорные ситуации и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Эта же ситуация еще больше усугубляется при приобретении доли в квартире, ведь требований к ней больше. Рассмотрим данную проблему подробнее, чтобы минимизировать возможные риски.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.

Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.

Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.

Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.

Подводные камни и риски при покупке долей

Любая сделка с покупкой-продажей недвижимости или ее доли обязательно должна проходить с нотариальным заверением договора. Это требование законодательства и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу – это мошенник. Он потом с легкостью оспаривает договор в суде и возвращает себе недвижимость. А деньги с него стребовать будет практически невозможно.

Чтобы исключить большую часть проблем, рекомендуется пользоваться услугами представителя-опытного юриста.

Кроме того, при покупке доли в квартире нужно уточнять следующую информацию:

• Фактическое наличие права собственности на жилье. Оно должно подтверждаться «свежей» выпиской из ЕГРН и каким-то правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
• Дееспособность продавца. Он должен подтвердить тот факт, что является полностью дееспособным. В противном случае может оспорить договор в суде на том основании, что просто не отдавал себе отчета тогда, когда соглашался на сделку.
• Наличие временно или постоянно прописанных лиц. Если выписать их до заключения сделки по каким-то причинам невозможно, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, согласно которому все прописанные лица обязаны быть выписаны в определенный срок.

Помимо всего прочего, обязательно нужно пообщаться с другими совладельцами. Это нужно для того, чтобы точно убедиться, что они не собираются пользоваться преимущественным правом, а также для того, чтобы заранее понять, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Вполне вероятно, что правила настолько неприемлемые, что именно из-за них доля и продается.

Преимущественное право

Про преимущественное право нужно сказать отдельно. В соответствии со ст.250 ГК РФ, совладельцы квартиры имеют право на покупку доли с большим приоритетом.

Пример: Прежде чем продавать долю третьему лицу, продавец должен сначала предложить купить эту долю другим совладельцам. И только если они откажутся или не смогут ее приобрести, продавец сможет продать ее другому человеку.

Обычно подобные предложения оформляются в письменном виде и выдаются владельцам под роспись. Если в течение 10 дней они не изъявили желание купить долю, ее можно продавать «на сторону». При покупке доли обязательно нужно требовать отказы от преимущественного права или, как минимум, предложения, переданные другим собственникам с их подписью о том, что они с ними ознакомлены.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продавать долю в квартире, но только при условии, что от их лица будут действовать официальные представители-опекуны (например, родители). Но и этого мало. Требуется еще разрешение от органов опеки. Этот документ также нужно требовать, иначе сделка опять-таки может быть признана недействительной.

Порядок покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире выполняется примерно таким же способом, как и приобретение всей недвижимости в целом.

Порядок действий

1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов.

   В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.

2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель.

   В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.

3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует.

   Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.

4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.

5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Документы

Для сделки нужно подготовить следующие бумаги:

• Паспорта сторон (оригиналы и копии).
• Свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки (актуально для несовершеннолетних).
• Договор купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН.
• Отказы от реализации преимущественного права от других собственников (если есть).

В зависимости от ситуации могут требоваться и другие документы. Рекомендуется уточнять список у нотариуса, а также у собственного представителя, если он есть.

Ждать придется только 10 дней, чтобы совладельцы точно не воспользовались своим преимущественным правом. Все остальное, при условии наличия всех документов на руках, можно реализовать буквально за 1 день.

Внесение изменений в Росреестре может занять еще от 3 до 14 дней.

Примерный перечень расходов:

Тип расходаСумма

Стоимость доли	Индивидуально
Услуги нотариуса	От 2 тысяч рублей
Госпошлина в Росреестре	2000 за каждого собственника

Помимо всего прочего, новый владелец будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость. Вопрос с НДФЛ за продажу доли будет решать уже продавец, покупателя этот момент волновать не должен.

Несмотря на все требования законодательства и достаточно жесткие условия подобных сделок, все равно могут возникать проблемы, связанные с мошенничеством. Исключить их полностью очень сложно. Самый оптимальный вариант – воспользоваться помощью представителя-юриста. На бесплатной консультации специалисты разберут все популярные вопросы, однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Выступая в качестве представителей, юристы минимизируют риски, сводя их практически к нулю и помогают заключить сделку с наиболее выгодными условиями.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

1 687 просмотров

При покупке жилья, особенно когда дело касается долей в квартирах, необходимо учитывать множество тонкостей оформления сделки. Рынок недвижимости сегодня, как и много лет назад, очень привлекателен для всякого рода мошенников. Как не пострадать от действий недобросовестных дельцов и без проволочек переоформить право собственности на приобретенную долю жилья? Давайте разбираться.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

При покупке жилья двумя и более лицами оно в большинстве случаев оформляется в долевую собственность (исключение приобретение недвижимости супругами, в этом случае жилье по умолчанию оформляется в совместную собственность). Но в статье «Покупка квартиры в долевую собственность супругами» мы рассказывали, как оформить приобретенное жилье сразу в долях.

После регистрации права собственности и получения на руки выписки из ЕГРН, покупатели становятся законными владельцами каждый своей доли. А значит могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению, не нарушая при этом норм действующего законодательства и интересов остальных владельцев.

Пропорции долей собственники могут определить самостоятельно, например, основываясь на то, сколько каждый из них вложил в общую покупку. При этом каждый из собственников наделяется не только правами, но и определенными обязанностями.

Об этом вы можете узнать, прочитав статью на нашем сайте «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру»

На рынке жилья отдельно взятые доли, особенно, не выделенные в натуре, встречаются крайне редко. Спрос на такие жилые объекты практически отсутствует. Смысл в приобретении доли может возникнуть если:

• вам необходимо получить постоянную прописку в регионе;
• вы хотите в перспективе полностью завладеть квартирой, выкупив все ее части.

В обоих этих случаях выгоднее всего покупать именно доли, а не все жилье полностью. Так как реальная стоимость такого объекта в несколько раз ниже, кадастровой.

Пример. Братья Иван и Максим Смирновы переехали в областной центр на ПМЖ и решили приобрести себе совместное жилье. Просматривая актуальные предложения, братья наткнулись на объявление о продажи ½ доли в четырехкомнатной квартире.

Причем если целиком подобные квартиры в этом же районе стоили в среднем по 7 миллионов рублей, то за половину в объявлении просили всего 1,5 миллиона. Посчитав свою экономическую выгоду, парни решили повременить с покупкой отдельного жилья.

Спустя полгода после заключения сделки купли-продажи, они узнали, что их соседу пришло выгодное предложение по работе и он вынужден переехать в другую страну. Оставшуюся половину квартиры, они купили еще за 3 миллиона. В результате жилье им обошлось вышло в 4,5 миллиона рублей вместо 7.

Нормативная база

В ГК РФ определены права владельцев квартир, находящихся в общей долевой собственности, кроме того в данном нормативном акте содержится информация о порядке заключения сделки купли-продажи долей.

Так в статье 551 ГК РФ говорится, что все сделки связанные с продажей недвижимости подлежат государственной регистрации. Данное условие обязательное. В 16 главе ГК содержатся положения защищающие интересы всех долевых собственников.

Порядок пользования объектом жилой недвижимости регламентирован 246 и 247 статьями ГК РФ.  Согласно которым владеть, пользоваться, распоряжаться общим долевым имуществом вы можете только при условии, что своими действиями не нарушаете права и интересы остальных дольщиков.

Согласно ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…», все сделки с по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, вне зависимости от того совладелец или постороннее лицо является покупателем.

Подводные камни и риски при покупке долей

Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап.

Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку.

К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:

• проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
• узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
• попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.

Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.

Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:

1. Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
2. Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.

Стороны сделки

Сторонами могут являться как физические, так и юридические лица. Хотя в большинстве случаев договора купли-продажи долей заключаются именно между гражданами. Коммерческие структуры могут являться продавцами таких объектов, если ранее жилье было изъято за долги и подлежит реализации.

Обратите внимание, что согласно 250 статье ГК РФ, преимущественным правом приобретения реализуемой части объекта, находящегося в общей долевой собственности, обладают владельцы остальных долей.

И только когда все собственники жилья в письменной форме откажутся от доли, она может быть продана человеку «со стороны».

Соответственно, если продавец решил не учитывать интересы остальных совладельцев квартиры, любой из ваших новых соседей сможет в судебном порядке признать недействительность сделки и выселить вас на улицу. О преимущественном праве покупки доли в квартире мы уже рассказывали.

Чтобы избежать подобных проблем заблаговременно попросите продавца предоставить вам письменные отказы всех совладельцев жилья (полный список собственников можно узнать в выписке из ЕГРН). Не лишним будет лично переговорить с каждым из этих людей и убедиться в том, что на реализуемую долю они не претендуют.

Порядок покупки доли в квартире

Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:

Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли.	В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом.
Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации.	Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать.
Регистрация перехода прав от продавца к покупателю.	Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы».

После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.

Документы

Помимо заявлений стороны должны предоставить регистраторам:

• договор купли-продажи;
• письменные отказы остальных владельцев от покупки доли;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• паспорта;
• разрешение органов опеки (если один из участников несовершеннолетний);
• свидетельство о браке (если есть);
• письменное согласие второго супруга на продажу доли (если жилье является совместно нажитым имуществом);
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Расходы и сроки

В число обязательных расходов входят:

• оплату услуг нотариуса – от 2000 рублей;
• государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРН – 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться средства на оплату услуг юристов или риелторов оказывающих сопровождение сделки.

После того, как подходящий вариант найден и все предварительные вопросы с продавцом урегулированы, остается только подписать договор, заверить бумаги у нотариуса и сдать их регистраторам. Спустя 14 дней оформление будет завершено и вы станете полноправным собственником доли.

Налог

После успешной реализации части жилого помещения в обязанности продавца входит уплата в бюджет государства налога в размере 13% с полученного дохода. Но данное правило актуально только если продавец владеет недвижимостью менее пяти лет, причем купил он ее дешевле, чем продал.

Возможные нюансы

Существует четыре главных вопроса, которые следует обязательно изучить до подписания договора и передачи денег, а именно:

1. Порядок заключения сделки.
2. Последствия приобретения доли, если другие собственники не дали на сделку согласия.
3. Какие риски могут возникнуть, если один из собственников несовершеннолетний.
4. Кого получится прописать в приобретенной жилплощади.

Если другие собственники против

На продажу доли получение согласия от владельцев соседних долей не требуется. Проблемы могут возникнуть только, когда продавец в установленном законе порядке не уведомил соседей о своем намерении.

Если же необходимый регламент был соблюден и ни один из владельцев не выразил желания на покупку доли, после заключения сделки купли-продажи, ни один суд не отменит ее только лишь на основании того, что продавец не заручился согласием на реализацию доли от всех собственников.

Один из владельцев несовершеннолетний

В этом случае продавец перед заключением сделки должен обязательно получить разрешение органа опеки и попечительства. Подобные справки выдаются только если после продажи доли жилищные условия ребенка либо останутся прежними, либо будут лучше. В противном случае опека не одобрит сделку.

Если перед оформлением бумаг согласие органов опеки и попечительства получено не было, но договор все же удалось заключить и зарегистрировать, сделка может быть отменена в судебном порядке. Подать заявление может сотрудник органов опеки или любое другое заинтересованное лицо.

Прописка в квартире, где есть доля

Обратите внимание, что, став владельцем части жилья без согласия соседей, вы сможете зарегистрироваться по новому адресу сами и дополнительно прописать несовершеннолетнего ребенка и супругу.

Во всех остальных случаях, регистрация в квартире новых жильцов осуществляется только с согласия всех ее владельцев.

Поэтому, если вы планируете прописать вместе с собой брата или родителей, лучше сразу при оформлении сделки регистрируйте ее на нескольких собственников, чтобы потом не возникло проблем и разногласий с соседями.

Если вы сомневаетесь, приобретать ли долю в жилом помещении, как это сделать и стоит ли вообще, то специалисты нашего сайта готовы круглосуточно вам помочь. Если вы свяжитесь с нами любым удобным способом, то получите бесплатную высококвалифицированную консультацию. Именно она поможет вам разобраться в вашей конкретной ситуации и сэкономит время и средства.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Покупка доли в квартире: подводные камни и риски

Последние изменения: Январь 2022

Юридически понятие «доля в жилом помещении» не связано с определением границ территории, а представляет собой виртуальное право на собственность. Поэтому покупка доли в квартире имеет подводные камни, связанные с выделением конкретной части жилого пространства физически для возможности проживания.

Производя регистрацию, органы ФМС сравнивают метраж доли с минимальной жилой площадью, определяемой нормативами, установленными в регионе.

При недостаточности квадратных метров регистрирующие органы отказывают в прописке по данному основанию, а правомерность отказов зачастую поддерживают судебные инстанции.

Цели и связанные риски

• Взвешивая «за» и «против», стоит ли покупать долю в квартире, перспективному владельцу части жилья необходимо сопоставить цели приобретения со связанными рисками.
• Даваемые объявления о продаже содержат информацию о выгодах «три в одном» за невысокую цену:

• право на собственность;
• возможность постоянной регистрации в регионе, интересном для иногородних лиц;
• право на проживание на территории.

Опасность покупки доли в квартире, имеющей малую часть, кроется в сложностях с регистрацией и проживанием. Размер отчуждаемой и приобретаемой жилплощади не ограничен законодательством вплоть до раздела на метры и даже сантиметры. Владение долей ниже норматива – это исключительно право гражданина.

Чем опасна покупка доли в квартире для желающих получить прописку и крышу над головой? На практике сотрудники ФМС отказывают в проведении процедуры регистрации, аргументируя связь прописки и проживания, но на 1 квадратном метре проживать нельзя, поэтому и регистрация имеет формальный характер.

Покупка жилплощади ниже установленных региональных нормативов приводит к отказу в регистрации, а суды проявляют тенденцию к поддержке регистрирующих органов. Так, Петербургским городским судом было вынесено решение о правомерности отказа прописаться на жилплощади ниже минимума (для северной столицы 9 кв. м на человека) с формулировкой о невозможности фактического вселения.

Миграционная служба тщательно контролирует «резиновые квартиры», поскольку покупка доли и дробление стало причиной массового вселения и прописки с последующим созданием условий для проживания, невозможных для совладельцев.

Оценивая, выгодно ли покупать долю в квартире, единственным позитивным моментом является ценовой фактор. Простой математический закон даёт сбой, поскольку целая квартира будет стоить дороже, чем составные части. Однако необходимо «оглядываться» на норматив по метражу, установленный в регионе.

Кажущиеся незначимыми нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли в недвижимости. Перед совершением сделки будущему владельцу следует пообщаться с проживающими и выяснить состав совладельцев с целью контроля соблюдения алгоритма и наличия или отсутствия проблемных зарегистрированных лиц.

Какие подводные камни при покупке квартиры в её части существуют:

1. Конфликтные соседи, ведущие аморальный образ жизни. Приобретение доли в квартире с подобными совладельцами, чревато сложностями или невозможностью, как дальнейшей продажи, так и совместного проживания.
2. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых является обязательным, сделка может быть признана недействительной, а цель – покупка доли для прописки недостигнутой.
3. Получение согласия от супруга. Если реализуемая часть относится к составу совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие партнёра.
4. Соблюдение алгоритма по предоставлению преимущественного права на покупку. В соответствии со статьёй 250 ГК РФ перед продажей стороннему лицу следует предложить воспользоваться приоритетом остальным сособственникам. Адресатам следует направить уведомление о планируемой продаже, после которого получить их решение в виде:
   • письменного отказа от предложения;
   • согласия на выкуп;
   • 30-ти дневного молчания, приравниваемого к отказу и дающего право собственнику искать покупателя на стороне.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Покупка долей квартир или иной недвижимости, находящейся в долевой собственности, с нарушением преимущественного права даёт возможность любому совладельцу требовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ). Срок обращения составляет три месяца.

За исключением ряда нюансов приобретение доли в недвижимости производится аналогичным образом целому жилому помещению.

Сделка оформляется по следующему алгоритму:

1. Проверка дееспособности продавца. Цель операции – невозможность доказательства в судебном порядке заключения договора недействительным на основании того, что собственник не отдавал отчёта в поступках на проведении преддоговорной стадии и в момент совершения сделки.
2. Наличие временных или постоянно прописанных лиц. Если выписать их невозможно перед подписанием договора, то в документе необходимо предусмотреть конкретные сроки для снятия граждан с регистрации.
3. Получение действующей выписки из ЕГРН, выдаваемой с 2016 года, и проверка отказов от преимущественного права покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требуя составления двух документов: на дом и земельный участок. Для получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После проведения инженерами жилищных и землеустроительных работ, подтверждённых актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
4. Составление договора купли-продажи с обязательным заверением у нотариуса. Для выбора нотариальной конторы территориальной привязки не существует. Вне зависимости от личности покупателя сделки по продаже частей недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации. Необходимо приложить перечень документов:
   • общегражданских паспортов участников сделки, свидетельств о рождении – для несовершеннолетних;
   • отказов совладельцев от предоставленного приоритета покупки доли;
   • правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на долевую собственность (договоров купли-продажи, дарения, оформления наследства);
   • разрешения опекунского совета при участии несовершеннолетних;
   • свидетельств о заключённых браках и заверенных нотариально согласий второго супруга на отчуждение совместно нажитой доли имущества;
   • банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 рублей.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Образец приемопередаточного акта купли-продажи доли в квартире

Завершающий этап – посещение отделения Росреестра дважды: для подачи документов и получения выписки ЕГРН, фиксирующей переход права доли в недвижимости от продавца к покупателю. Срок оформления составляет две недели. Если продавец владеет частью недвижимости менее пяти лет, то по завершению сделки необходимо уплатить в бюджет налог в размере 13 % от суммы договора.

Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.

Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:

• нового собственника;
• супруга или супруги владельца;
• несовершеннолетних детей.

Чтобы купить долю в доме для прописки иных родственников, уже требуется согласие всех сособственников. Но проблема легко устранима при оформлении долевой собственности на нескольких совладельцев.

Проблемы также могут возникнуть, если соседи не оповещены о намерении отчуждения в установленном порядке.

При полном соблюдении регламента и сбора всех документов, несмотря на нюансы долевой собственности, сделки считаются законными, не подлежат отмене в судебных инстанциях.

Юридические консультации позволяют оценить нюансы «на ход вперёд», выгодно ли покупать долю в квартире в конкретной ситуации, чтобы сполна воспользоваться привилегиями, предоставляемыми получением права собственности.

Явная экономия денежных средств при выкупе отдельного объекта недвижимости по «кускам», наличие полученного приоритета на дальнейшее приобретение частей в собственность – видимые преимущества покупки долей квартир, несмотря на существующие факторы риска.

© 2022 zakon-dostupno.ru