Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2020 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотек (3,5 млн).
А вот еще одна цифра: в том же 2020-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости.
Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом.
Неправильный выбор риелтора
Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее.
Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией.
Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы.
Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:
1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.
2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.
3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий.
4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.
5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги.
А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.
Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.
Невнимательность при показе недвижимости
Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.
Похищение свидетельства о праве собственности — одна из схем работы черных риелторов. Возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени
Поэтому всегда держите важные документы под присмотром и не позволяйте гостям свободно разгуливать по комнатам. Ценные вещи тоже уберите подальше: даже если у вас украдут не квартиру, а всего лишь мобильник, будет очень обидно.
Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для перестраховки записывайте данные всех визитеров, включая риелторов, и сверяйте их с паспортом.
Излишнее доверие риелторам
Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.
- Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки
- Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.
- Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.
Непонимание механизмов предоплаты
Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.
Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.
Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ)
Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.
А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает.
Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса.
И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.
Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.
Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый
Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.
Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.
Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.
Ошибки в договоре купли-продажи
Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи.
В нем обязательно нужно указать:
- паспортные данные покупателя и продавца;
- стоимость квартиры;
- наличие или отсутствие обременений;
- существенные недостатки недвижимости;
- подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
- срок и порядок передачи квартиры покупателю;
- что стороны договора дееспособны;
- что договор заключается добросовестно;
- при наличии супруга — его согласие на продажу.
В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.
Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя.
Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу.
Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.
Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.
В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:
1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).
3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).
В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.
Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку.
Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.
Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.
Риски при получении денег
Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки.
Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости.
Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.
Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.
Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили
Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.
Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.
При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя
И еще один момент.
Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег.
Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть.
Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину.
Продавец из «группы риска»
Последнее обновление: 13.03.2021
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:- …Идем дальше.
- В личности Продавца квартиры нас еще будет интересовать его, так сказать, «гражданская незащищенность», или, как это называют риэлторы – его принадлежность к «группе риска».
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:Вообще, «группа риска» – понятие здесь условное (т.е. не юридическое). Оно пришло из бурных 90-х, когда на рынке жилья процветала практика обмана одиноких стариков, больных, немощных и/или пьющих людей, которые на свою беду проживали в дорогостоящих квартирах в престижных районах города.
- Пользуясь тем, что эти люди были одиноки и беззащитны, мошенники втирались к ним в доверие и, обманом или угрозой, заставляли их продать свою квартиру, а их самих выселяли в отдаленные глухие деревни, откуда те уже никогда не возвращались.
- Со временем, государство усилило защиту представителей «группы риска», и сейчас такая практика обмана пожилых и одиноких людей, к счастью, постепенно уходит в небытие.
- Но защита государства выразилась, главным образом, в возможности обманутых бедолаг оспорить совершенную сделку, и вернуть себе квартиру.
С одной стороны – вроде бы и неплохо, позаботились об одиноких людях. Но с другой стороны, кто сказал, что этим не будут пользоваться мошенники? Кто сказал, что сами «бедолаги» (например, запойные алкоголики или наркоманы) не будут такой возможностью злоупотреблять?
Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.
Покупка квартиры у пожилого одинокого человека – риски и нюансы
Если нам так уж приглянулась для покупки квартира одинокого, пожилого и/или «не сильно здорового» человека, то нам следует принять дополнительные меры безопасности.
Чтобы исключить лишний риск, нам нужно будет, как это ни странно звучит, самим позаботиться о нашем одиноком пожилом Продавце, при покупке его квартиры. Т.е.
проследить, чтобы последствия сделки для него оказались разумны и благоприятны, чтобы его условия жизни явно не ухудшились, и чтобы сделка не приводила к очевидному нарушению его прав или ухудшению его материального состояния (в т.ч. не являлась для него кабальной).
Тогда серьезных поводов для оспаривания сделки мы ему не оставим.
Какие именно права Продавца из «группы риска» могут быть нарушены/ущемлены, и как этого не допустить, мы можем уточнить на дополнительной консультации юриста, применительно к конкретной сделке.
Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.
Основной риск покупки квартиры у одинокого пожилого или больного человека – это его возможное заявление об обмане или принуждении к совершению сделки. Либо иск в суд может поступить от «третьего лица» (например, от дальнего родственника или от Органов опеки и попечительства) о том, что Продавец в силу своего возраста и состояния здоровья не понимал значения своих действий, то есть был недееспособен.
Поэтому для нас, как Покупателя квартиры, особенно важным здесь будет наличие справок из НД и ПНД. Эти справки хоть и не дают полной защиты (гарантии), но все же снижают риск оспаривания сделки по причине недееспособности Продавца.
А что дает гарантию дееспособности Продавца квартиры? Формально – только медицинское (психиатрическое) освидетельствование человека непосредственно перед сделкой или на самой сделке. Для этого приглашают специалиста – судебного эксперта-психиатра. Такие услуги есть на рынке (см. СЕРВИСЫ).
Важно понимать, что в случае оспаривания сделки, суд будет учитывать состояние Продавца именно в момент заключения сделки (поэтому справки НД и ПНД не дают гарантии Покупателю).
То есть Продавец может не состоять на учете в обоих диспансерах, и не страдать психическими расстройствами. Но в момент заключения сделки он может находиться в состоянии аффекта, помешательства, под алкогольным или наркотическим воздействием и т.п.
А это явные основания для признания сделки недействительной.
Заключение эксперта-психиатра, присутствовавшего на сделке, будет для суда доказательством вменяемости Продавца именно в момент подписания Договора купли-продажи квартиры.
Практика рынка, однако, такова, что врача на сделку вызывают редко, в исключительных случаях, когда Продавец квартиры явно соответствует «группе риска» (пожилой, одинокий, больной, алкоголик и т.п.) и есть сомнения в его адекватности. В остальных случаях обходятся другими действиями (см. ниже).
Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.
В целях своей же безопасности нам следует подробно узнать, где будет жить наш «рисковый» Продавец после продажи своей квартиры (его новый фактический адрес), и по какому адресу он будет зарегистрирован («прописан»). Для нас спокойнее, если Продавец переедет жить к своим родственникам (возможно – в другой город), и они, соответственно, подтвердят это.
Регистрацию по новому месту жительства нашему Продавцу нужно будет оформить заранее, до продажи его квартиры (нам – копия документа в подтверждение). Так мы будем уверены, что Продавец не останется на улице, и соответственно, у него не будет повода затем предъявлять претензии в обмане.
Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки – см. в этой заметке.
Если нашего «рискового» Продавца в процессе сделки будет постоянно сопровождать какой-нибудь «добрый дядя» (или «тетя»), не являющиеся его родственниками – то это нехороший признак. Именно так мошенники могут принудить одинокого человека расстаться со своей квартирой, якобы помогая ему устроить лучшую жизнь.
Наша основная задача – убедиться, что Продавец действует осознанно, добровольно, и логично. Сторонние свидетельства его намерений могут служить нам относительной страховкой.
Например, если соседи Продавца, его сослуживцы (в т.ч. бывшие), местный участковый, чиновники из социальных служб, и т.п.
– будут в курсе предстоящей сделки, то в случае оспаривания сделки, их можно будет привлекать в качестве свидетелей в свою пользу.
Хорошую поддержку в данном случае нам может оказать нотариус.
Нотариальное удостоверение Договора купли-продажи квартиры позволит официально засвидетельствовать, что Продавец действует по доброй воле, что он понимает значение своих действий, а также находится в здравом уме и твердой памяти. Ведь в обязанности нотариуса входит разъяснение сторонам всех последствий сделки, а также оценка адекватности (вменяемости) сторон. И кстати, в случае сомнений, нотариус сам может пригласить на сделку врача-психиатра.
Нужно ли оформлять сделку купли-продажи квартиры у нотариуса? Какие риски он закрывает – см. в отдельной заметке.
- Беседуя перед подписанием договора с Продавцом, нотариус убеждается, что тот не находится под чужим влиянием, не введен в заблуждение, и способен в данный момент отвечать за свои действия.
- Оспорить сделку, заверенную нотариусом, Продавцу будет значительно сложнее.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.
Итак, если наш Продавец – старый больной джентльмен, мы искренне проявляем заботу о его будущем после совершения сделки, обеспечивая себе, таким образом, защиту от возможных обвинений в обмане одинокого, но все же дееспособного человека.- А если он окажется недееспособным?
- Об этом – на следующем шаге.
Итак, если наш Продавец – старый больной джентльмен, мы искренне проявляем заботу о его будущем после совершения сделки, обеспечивая себе, таким образом, защиту от возможных обвинений в обмане одинокого, но все же дееспособного человека.Купили квартиру у бабушки и сильно пожалели об этом — почему так, какие риски
Покупка недвижимости на вторичном рынке считается рискованным процессом, так как всегда существует вероятность столкнуться с мошенниками. Перед совершением такой сделки важно тщательно проверить выбранный объект, а также убедиться в том, что продавец действительно имеет право подписывать договор купли-продажи.
В судебной практике часто встречаются ситуации, когда люди, купившие недвижимость, теряли право собственности на квартиру из-за того, что прошлые владельцы подавали в суд и оспаривали сделку, не возвращая полученные денежные средства.
Способы защиты от потери квартиры
На это могут иметься разные причины, поэтому важно заранее защититься от таких неприятных последствий. Для этого выполняются следующие действия:
- сделка должна осуществляться исключительно при привлечении нотариуса, который будет снимать видео, а также подтвердит, то продавец находился в трезвом уме;
- у пожилого человека нужно потребовать справку от психиатра, которая подтверждает, что он может отвечать за свои действия;
- дополнительно нужно получить справку из психдиспансера, доказывающую, что продавец не состоит на учете в этом государственном учреждении.
Но даже при использовании таких серьезных и многочисленных мер защиты, существует вероятность, что суд примет решение о признании соглашения недействительным. Это обусловлено тем, что один участник находился в преклонном возрасте, поэтому не мог рационально оценивать совершаемые действия.
- Риски при покупке на вторичном рынке:
- Для покупателей такая ситуация считается действительно страшной, так как они теряют не только право собственности на выбранную недвижимость, но и могут даже не вернуть средства, перечисленные продавцу за квартиру.
Если деньги уже были потрачены, то суд назначает постепенное возвращение всей суммы, для чего люди будут получать ежемесячно небольшую часть пенсии продавца. Пожилой человек наверняка умрет раньше, чем выплатит всю сумму.
Можно выделить несколько примеров, когда людям не удалось защитить свое право собственности, поэтому пожилой продавец вернул себе недвижимость.
Как начисляются и выплачиваются налоги по недействительной сделке вы можете узнать в статье на нашем сайте.
Когда можно пожалеть о покупке квартиры
Хитрая бабушка
Мужчина принял решение приобрести квартиру у пожилой женщины. Недвижимость находилась в плохом состоянии, а также располагалась в старом доме, но продавалась по доступной цене. Договор был составлен в присутствии нотариуса, причем покупатели согласились, что бабушка поживет некоторое время в квартире.
Но до того момента, как женщина съехала, дом, в котором располагалась квартира, был признан аварийным, поэтому всем собственникам были предложены квартиры в новостройках. Бабушка поняла, что потеряла крупную сумму средств, поэтому подала иск в суд о признании договора недействительным.
Экспертиза подтвердила, что у нее имеется много проблем со здоровьем, поэтому не могла рационально отвечать за свои действия. Даже наличие нотариального удостоверения соглашения не повлияло на решение суда. В результате мужчине пришлось возвращать жилье старушке.
В статье Когда имея долю в квартире, можно остаться без жилья вы узнаете, какие есть риски у долевых собственников жилья.
Риски покупки жилья у пожилых людей.
Иск можно подать даже спустя много лет
В суде бабушка смогла доказать, что у нее на момент продажи квартиры имелись проблемы с мозговым кровообращением, поэтому все сделки, заключенные с ней, не могут быть признаны действительными. Хотя после подписания договора прошло больше трех лет, исковая давность начинается с момента, когда истец узнает о нарушении своих прав.
Экспертиза показала, что у старушки имелось неизлечимое заболевание, поэтому она не могла отвечать за свои действия. Поэтому женщине пришлось возвращать квартиру, не получив за нее уплаченные денежные средства.
Даже справка из психдиспансера не всегда помогает
Молодая семья приобретал квартиру у пожилого мужчины. Для защиты от возможных рисков покупатели потребовали от продавца, чтобы он взял справку у психиатра, поэтому удостоверились, что он полностью отвечает за свои действия.
Пять основных категорий продавцов квартир, сделка с которыми подвергается риску отмены в большей степени:
Но спустя некоторое время родственники пожилого мужчины обратились в суд с требованием расторгнуть договор. У покупателей осталась справка, но она не повлияла на решение судьи.
Судебные эксперты подтвердили, что у мужчины имелись разные возрастные заболевания, за счет которых он не мог объективно оценивать свои действия. В результате семье пришлось вернуть квартиру, а при этом люди в течение длительного времени не могли получить свои средства.
Заключение
Покупка жилья на вторичном рынке у пожилых людей считается рискованным процессом. Даже спустя длительный период времени люди в преклонном возрасте могут подать иск в суд для признания сделки недействительной. Основанием для такого решения суда могут выступать разные возрастные заболевания у старых людей.
Не забудьте добавить «FBM.ru» в источники новостей
Риски при покупке квартиры у пожилого человека
Объявления о продаже квартир, собственниками которых являются люди пожилого или старческого возраста, настораживают покупателя. Такая категория продавцов редко расстается с недвижимостью, в которой прошла вся жизнь. Закрадываются мысли о том, что владелец квартиры не отдает себе отчет в совершаемых действиях или продает жилье по принуждению третьих лиц.
Государство стоит на защите прав собственников, в особенности людей из группы риска. Это положительная сторона для пожилого продавца, но покупатель здесь рискует потерять свои деньги. Есть ли гарантия, что квартира не будет потребована обратно. Нередко оспорить сделку стремятся родственники пожилого собственника.
Как купить квартиры у пожилого человека без рисков?
Если покупатель намерен приобрести квартиру у лица в преклонном возрасте, имеющего сопутствующие хронические заболевания, он должен обезопасить себя и сделку самостоятельно. Иначе говоря, провести покупку недвижимости максимально прозрачно, без нарушения прав продавца.
Качественно составленный договор купли-продажи, понятные условия переоформления имущественных прав не должны оставлять шансов на оспаривание сделки. Путь обмана и нарушения прав продавца в пожилом возрасте повлечет расторжение достигнутых договоренностей.
Основные риски при покупке квартиры и собственника в преклонном возрасте
Наиболее распространена ситуация с оспариванием сделки купли-продажи родственниками и членами семьи пожилого продавца. Основной мотив для их инициативы – принуждение к отчуждению имущественных прав. Заявители обращаются в суд, апеллируя недееспособностью пожилого человека или состоянием аффекта в момент подписания договора.
В данной ситуации покупатель может защититься, если на стадии подготовки к подписанию договора купли-продажи запросит у продавца справки о его дееспособности.
Получить их можно в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства гражданина.
Также целесообразно произвести осмотр у психиатра и нарколога, актуальные результаты посещения врача подтвердят способность продавца к осознанию своих действий и их последствий.
Подписание договора купли-продажи желательно провести у нотариуса. Специалист конторы подтвердит отсутствие временной недееспособности сторон сделки, исключит состояние аффекта в момент подписания документов.
На подготовительном этапе совершения сделки важно удостовериться, что пожилой собственник имеет иное жилье, пригодное для проживания. Продавец должен прописаться по другому адресу, где намерен находиться в дальнейшем.
Присутствие на сделке третьих лиц, сопровождающих престарелого собственника, является плохим знаком. Граждане могут представляться родственниками, но не являться ими.
Вполне вероятно, что это могут быть мошенники, принуждающие пожилого человека к совершению сделки. Здесь покупателю важно убедиться, что продавец действует по личной инициативе и понимает происходящее.
Можно поговорить с соседями по дому, убедиться в том, что они знают о добровольной продаже квартиры.
Выводы
Покупка квартиры у пожилого собственника имеет определенные выгоды. Заключаются они в невысокой стоимости недвижимости или в удобном месте расположения в историческом центре города. Подобная сделка бывает крайне заманчива, но не стоит терять бдительность.
Важно убедиться в дееспособности пожилого собственника, в его адекватности и самостоятельности при принятии решений. Обезопасить себя от судебных процессов можно оформлением договора купли-продажи с подробным описанием всех нюансов сделки, а также общением с родственниками продавца, у которых он останется для дальнейшего проживания.
Свидетелями могут выступить врач-психиатр и нотариус, которые подтвердят дееспособность продавца. Оспорить сделки, проведенные с престарелым собственником под контролем медика, будет достаточно сложно.
Почему рискованно покупать недвижимость, владелец которой пенсионер?
Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?
«Группа социального риска» — что под этим подразумевается?
К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру на невыгодных условиях либо помимо воли собственника. В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.
Основные признания добросовестности покупателя:
- Приобретение имущества должно быть совершено по возмездной сделке;
- Покупатель получил имущество от лица, не имеющего права его отчуждать, о чем не могло быть известно покупателю.
Как избежать «неприятных ситуаций» при покупке жилья у пожилого человека?
Одна из главных задач состоит в том, чтобы убедиться, что человек полностью дееспособен, совершает данную сделку осознанно, без принуждения, понимая всю суть происходящего.
- Сделку купли—продажи квартиры следует оформлять в нотариальном порядке. Следует обратить внимание, что нотариус при совершении сделок:
- — выясняет дееспособность граждан (ст.43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);
- — разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст.54 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»);
- — несёт полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона.
Таким образом, если у нотариуса психическое состояние продавца вызовет какие—либо сомнения, то сделка, скорее всего не состоится.
Но, нотариус не проверяет состояние продавца с медицинской точки зрения и удостоверение им сделки не гарантирует отсутствие у продавца каких—либо заболеваний, поэтому рекомендуем пригласить на сделку (подписание договора купли—продажи) специализированного врача с лицензией, который проведёт медицинское освидетельствование продавца, благодаря чему Вы получите документальное подтверждение о психическом состоянии владельца квартиры на момент заключения договора, а так же запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации собственника. В таких вопросах, как заключение договора купли—продажи квартиры с пожилым человеком важен каждый документ на случай возможного судебного разбирательства. Если продавец отказывается проходить освидетельствование – заключать сделку не стоит.
- Помимо вышеизложенного, оплату по договору купли—продажи стоит осуществить в безналичной форме и иметь при себе подтверждающие документы из банка с синей отметкой банка об исполнении.
- Обязательно следует узнать, где будет жить продавец после продажи своего нынешнего жилья (это нужно для Вашей безопасности), Вы должны обладать такой информацией как: новый адрес места жительства бывшего владельца квартиры, будет жить он у родственников или же у него есть собственная недвижимость, адрес регистрации и другое.
Если случилось так, что суд ограничил продавца в дееспособности, покупка квартиры в таком случае возможна, но прежде чем совершить сделку, обязательно нужно получить документальное согласие от опекуна или попечителя. Если пожилой человек является полностью недееспособным, то все документы подписываются органом опеки или попечителем, а если частично, то самим владельцем.
Следуя этим правилам вы сможете уберечь себя от большинства рисков, связанных с приобретением квартиры у продавца пожилого возраста, но, самый простой способ обезопасить себя и свои вложения — это обратиться к профессиональному юристу по сопровождению сделок с недвижимостью и доверить оформление права собственности на квартиру именно ему.
Чего еще стоит остерегаться, покупая недвижимость, владелец которой пенсионер?
При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками, «как бы желающие помочь пожилому человеку».
Если такие имеются — будьте осторожны, возможно, это мошенники, которые находят одиноких пожилых людей и принуждают их продать квартиру под разными предлогами от обмана, что отправят взамен в хороший дом престарелых до физического насилия и угроз расправы.
Изучение истории, продаваемой недвижимости — самый важный шаг, который необходимо осуществлять до сделки! Что такое юридическая чистота объекта и как ее проверяют, вы можете узнать из нашей статьи «Что такое юридическая проверка».
Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как о квартире, так и о продавце.
Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам! Рекомендуем также ознакомиться со статьёй: «Пошаговая инструкция покупки квартиры».
Что проверить при покупке вторички
Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.
Полина Калмыкова
изучила истории про покупку недвижимости
Профиль автора
На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.
Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.
Как по закону. Мужчина волнуется не зря: маловероятно, что в этом случае перепланировка законна.
Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.
Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.
Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.
Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых, не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых, хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?
Как по закону. Есть риск нарваться на штрафы и остаться без полной суммы вычета.
Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.
Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.
Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.
Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:
- Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
- Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
- Оформите титульное страхование.
- Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.
Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р.
Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.
Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.
Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.
Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.
Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.
Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.
Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.
Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.
Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.
Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.
Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.