Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Слухи о намерении сменить схему долевого привлечения средств на схему проектного финансирования, которые бродили летом в кулуарах профильных учреждений, теперь обрели вполне осязаемую основу. Президент поручил правительству при участии Центробанка разработать комплекс мер для поэтапного вытеснения долевого строительства проектным финансированием.

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Редакция Novostroev.ru попросила прокомментировать грядущие нововведения ТОП-менеджеров компаний-застройщиков, и рамках настоящей статьи мы постараемся разобраться, насколько обоснованным является такое решение, как это отразится на рынке первичной недвижимости и кому все это может быть выгодно. 

Проблематика и радикальная смена пути решения

Несмотря на то, что законодательные акты, регулирующие рынок долевого строительства, ужесточаются с каждым годом, и постоянно входят в силу определенные поправки, призванные защитить дольщиков от рисков, все это не приводит к ощутимым результатам. По-прежнему в разных регионах страны застройщики сталкиваются с неразрешимыми проблемами, которые препятствуют завершению строительства и дольщики вынуждены искать способы, позволяющие отстоять их интересы.

Вероятно, в Министерстве строительства и ЖКХ стали рассматривать закон ФЗ-214 несколько под другим углом и пришли к выводу, что при долевом строительстве, в принципе, невозможно исключить риски.

Как бы то ни было, в конце октября 2017 года министр Михаил Мень рассказал журналистам о соответствующем распоряжении Президента. О сроках перехода пока ничего неизвестно, так как сейчас не понятно, как такой переход можно реализовать технически.

Собственно, также не очень понятно, какие изменения вызовет очередная забота государства о гражданах, желающих с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия.

Что такое проектное финансирование на рынке новостроек?

Что предполагает переход на проектное финансирование? Имеется в виду, что больше нельзя будет приобрести недвижимость на любом этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры. Средства на строительство будут давать банки в рамках определенного проекта.

Естественно, стоить жилье будет намного дороже, с этой точки зрения нововведение не очень-то выгодно для граждан, хотя и риски «недостроя» или «долгостроя» будут сведены к минимуму.

Взлету цен также немало будет способствовать грядущая тенденция к монополизации рынка крупными застройщиками, так как многие мелкие строительные компании просто не смогут балансировать на грани рентабельности – банковские кредиты обходятся дороже, чем средства, привлекаемые у дольщиков.

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Абсолютное большинство застройщиков не располагают собственным капиталом, поэтому они вынуждены собирать средства путем долевого участия граждан или же оформлять банковский кредит, лишь немногие девелоперы строят за собственные деньги.

В то же время банковские кредиты являются недешевым удовольствием для застройщиков, в зависимости от конкретных условий переплата за пользование кредита составляет от 20% до 60%, в отличие от денег дольщиков, за использование которых не нужно вообще ничего платить.

Это делает строительный бизнес бессмысленным для компаний, не имеющих финансовой поддержки на более выгодных условиях.

Монополизация рынка путем вытеснения застройщиков?

Единственным фактором, вселяющим оптимизм, является возможный срок реализации задумки – эксперты полагают, что схема проектного финансирования заработает лет через 10 – 15. До этого все будет как раньше, подписание ДДУ и оплата по договору.

Однако уже с 2018 года в силу вступят новые поправки к ФЗ-214, которые сами по себе способны сократить количество застройщиков.

Речь идет о требованиях к размеру уставного капитала застройщика, привлекающего средства, к размеру собственного капитала, который является частью всего объема средств,  необходимых для строительства, а также о необходимости взносов в Компенсационный фонд.

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Итак, предстоят коренные изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль. Как эти изменения отразятся на застройщиках и на потенциальных покупателях квартир в новостройках? Novostroev.ru выясняет у крупнейших игроков рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию — Новости ЕРЗ.РФ

Это следует из дорожной карты по поэтапному переходу от долевого строительства жилья к проектному финансированию, утвержденную Правительством России.

Как сообщил на дискуссионной площадке съезда партии «Единая Россия» министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, подготовленную в  соответствии с поручением Президента Владимира Путина.

«План мероприятий был совместно разработан Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК. В нем приведен перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий постепенного изменения способов привлечения средств граждан для строительства и на внедрение механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки», — пояснил министр.

По его словам, план состоит из трех этапов и рассчитан на три года.

Результатом его реализации должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны — банка.

Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в банки или счета эскроу, а банки будут финансировать строительство домов, в том числе и за счет полученных от граждан денег.

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Михаил Мень (на фото) сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить Правительству и Центральному Банку за эти три года, — по какой процентной ставке банки будут давать средства застройщикам на строительство. «Мы посмотрим на правоприменительную практику.

Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым, мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель.

А главное увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан», — заявил глава Минстроя.

На первом этапе реализации дорожной карты будут подготовлены соответствующие проекты изменений действующего законодательства о долевом строительстве и связанных с ним норм.

В частности, планируется внести изменения в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, в закон о банкротстве и Налоговый кодекс РФ.

«Этап разработки законопроектов планируется завершить к концу I квартала 2018 года», — сообщил министр.

Кроме того, по его словам, до конца 2018 года будет рассмотрен вопрос о возможном изменении нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков. Наконец, планируется разработать механизм гарантирования, который предусматривает предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.

Подробный разбор содержания дорожной карты опубликован на портале ЕРЗ.

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

  • Другие публикации по теме:
  • Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства
  • Минстрой представит Президенту стратегию развития жилищной сферы до 2025 года
  • Стало известно содержание проекта дорожной карты по отмене долевого строительства 
  • Михаил Мень рассказал, как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами
  • Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Переход на проектное финансирование тяжело дается строителям малоэтажного жилья

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Реформа долевого строительства затронула и проекты с малоэтажными многоквартирными домами и таунхаусами / Елена Никитина

Реформа долевого строительства затронула и проекты с малоэтажными многоквартирными домами и таунхаусами. В настоящее время с использованием эскроу-счетов продажи ведут единичные компании в этом сегменте. Остальным придется либо рассчитывать на собственные средства, либо переключаться на строительство отдельных домов или продажу участков без подряда.

По данным Аналитического центра «Инком-недвижимости», в Подмосковье и новой Москве насчитывается 53 поселка с малоэтажными многоквартирными домами и 33 поселка таунхаусов.

Еще в 46 поселках застройка смешанная (предлагаются и другие типы загородного жилья). Более чем на 70% это проекты эконом- или комфорт-класса.

В элитном сегменте загородного рынка таунхаусы продавались в шести поселках (в пяти из них представлены еще и коттеджи, участки и/или квартиры), по данным Knight Frank.

В новой Москве, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», продается только один малоэтажный комплекс – ЖК эконом-класса «Борисоглебское» в ТАО, где планируется построить 219 трехэтажных домов (68 000 руб. за 1 кв. м в среднем). «На территории, которая должна была стать главным полигоном для развития малоэтажного строительства, возводятся преимущественно масштабные высотные проекты», – замечает она.

В Подмосковье, в пределах 20 км от МКАД, продажи квартир массового сегмента открылись в миниполисе «Дивное» в Ленинском районе (4–8 этажей, от 3,4 млн руб. за 30,4 кв. м), ЖК «Новая Рига» в Красногорске (5–8 этажей, от 2,6 млн руб. за 29,4 кв.

м), «Новая Щербинка» в Подольске (3–8 этажей, от 2,8 млн руб. за 35,4 кв. м). В «Инком-недвижимости» называют еще один поселок с МЖД, вышедший в 2019 г., ЖК эконом-класса «Дабл» в 15 км от МКАД на Каширском шоссе. В продаже квартиры площадью 29–85 кв.

Читайте также:  Приватизация квартиры с долгами по коммунальный платежам

м по 3–6,4 млн руб.

Новых поселков с таунхаусами нет, но строятся новые очереди в крупных текущих проектах. Например, в 2019 г.

компания Optiland построила и начала продавать 110 таунхаусов в поселке «Кембридж» на Новорижском шоссе и 120 – в поселке «Марсель» на Калужском.

По словам Дмитрия Мокроусова, коммерческого директора Optiland, компания планирует возвести в «Кембридже» еще около 1000 таунхаусов до 2024 г. и около 400 – в «Марселе» до 2022 г.

Нина Резниченко, директор департамента загородной недвижимости Savills, отмечает, что на западе Подмосковья продолжают продавать проекты бизнес- и элит-класса, начатые несколько лет назад. Среди них Futuro Park (таунхаусы), Park Avenue (таунхаусы и квартиры).

По данным «Инком-недвижимости», в 2018 г. было продано 734 таунхауса, в 2019-м – 448 (-39%). Квартир в МЖД тоже купили меньше: 2735 – в 2018-м, 2243 – в 2019-м (-18%).

Тому, что сокращаются и предложение, и спрос на малоэтажное жилье – казалось бы, более комфортное по сравнению с многоэтажными человейниками, обещающее определенную приватность проживания, – эксперты видят несколько причин.

Девелоперы не справляются с новыми правилами долевого строительства (таунхаусы и МЖД продавались по 214-ФЗ), считает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-недвижимости».

По мнению Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, малоэтажные проекты становятся дорогими из-за растущих затрат на инженерные сети, благоустройство, социальную инфраструктуру. «Чтобы оправдать эти расходы, необходимо увеличивать объемы жилой застройки. А это противоречит самой концепции малоэтажного формата», – говорит эксперт. Конкуренция с городскими новостройками, более богатыми инфраструктурой, усиливается, и малоэтажки ее проигрывают.

Особенно это заметно в новой Москве: по статистике «Метриума», здесь в прошлом году до 90,9% нового предложения приходилось на квартиры в многоэтажных домах, 7,4% – на новостройки средней этажности и только 1,7% – на малоэтажные проекты.

«Еще пять лет назад масштабные проекты на присоединенных территориях включали отдельные малоэтажные дома наряду с высотками, – комментирует Литинецкая. – К примеру, четырехэтажные корпуса были построены в микрорайоне Южный ЖК «Новые Ватутинки».

Но сейчас застройщики рассудили, что выгоднее на том же участке возвести высотки, если регламенты позволяют.

По наблюдениям Мокроусова, за загородный таунхаус покупатели в основном готовы платить до 13 млн руб., желают за этот бюджет получить готовый объект, действующую развитую инфраструктуру и доступные цены на коммунальные услуги. А подобных предложений на рынке, по оценке эксперта, – не более 5%.

13,3 млн руб. – это средняя цена таунхауса, считают в «Инком-недвижимости» (-1% за год). Квартиры в МЖД стоят в среднем 4,9 млн руб. (+4%). Впрочем, у Optiland цены в поселке «Кембридж» за 2019 г. выросли на 10–12% (90 000 руб. за 1 кв. м), как объясняет Мокроусов – из-за удорожания процесса строительства.

На квартиры от Kaskad Family за год средняя цена предложения выросла на 16,3%. О росте цен на 10% говорит и Кузнецов, но, правда, за последние пять лет. Сейчас в комплексах от RDI «Западная долина» (21 км от МКАД по Киевскому шоссе) и «Южная долина» (9 км от МКАД по Каширскому шоссе) 1 кв. м стоит в среднем 85 000–95 000 руб.

В элитном сегменте, по данным Knight Frank, средняя цена предложения таунхаусов по итогам 2019 г. – 37 млн руб., минус 8% за год.

На проектное финансирование перешли в буквальном смысле единицы строителей малоэтажного жилья. Эксперты назвали три объекта, где продажи идут по эскроу-счетам: ЖК «Новая Щербинка», элитный Park Fonte на Новой Риге и мультиформатный поселок «Мечта» на Дмитровском шоссе.

«Сейчас мы достраиваем один квартал по старой схеме и привлекли проектное финансирование от Совкомбанка – банк предоставит кредитный лимит объемом 775 млн руб. на строительство 145 таунхаусов общей площадью 18 000 кв.

м», – говорит исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин.

В RDI по новым правилам планируют строить новую очередь из 20 четырехэтажных корпусов в «Южной долине». «Ставка по проектному финансированию – на уровне 5–6%. В результате 1 кв. м дорожает на 8–10% по сравнению с прежней моделью – строительством на деньги дольщиков», – комментирует Кузнецов. В Optiland сообщили, что строили и продолжат строить поселки за собственные средства.

Практически все опрошенные эксперты единодушны – рынок малоэтажного жилья переживает реформу тяжелее, чем «городские» застройщики.

В подобных проектах иные темпы реализации, и продать пару объектов в месяц уже считается хорошим результатом, меньше запас финансовой прочности и т. д.

Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, а повышать стоимость лотов девелоперы не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене, говорится в распространенном «Инком-недвижимостью» пресс-релизе.

«Раньше мы строили и продавали 200–250 таунхаусов двумя очередями около 3–4 лет, и это считалось хорошей динамикой, – делится Никитин. – Сейчас такой темп не применим. Новый квартал таунхаусов в «Мечте» мы должны, согласно договору с банком, построить к 2022 г.

Но хотим закончить строительство уже через год, чтобы как можно скорее выйти из кредита и не терять лишние деньги на процентах. Продавать также нужно как можно быстрее, так как от того, насколько хорошо идут продажи, зависят условия кредита.

Если по каким-то причинам план продаж не выполняется, то банк вправе повысить кредитную ставку или снизить лимит кредита для застройщика».

На рынке малоэтажного жилья основная масса девелоперов – небольшие организации с одним-двумя поселками, можно сказать, и качество земельных и финансовых активов обычно не позволяет таким компаниям рассчитывать на крупные банковские займы и тем более – на проектное финансирование, говорит Мокроусов. Из-за минимальной рентабельности банки посчитают вложение в подобный проект потенциально рискованным, добавляет Литинецкая.

Другой путь – строить за счет собственных средств – доступен немногим: по оценке Таганова, необходимые мощности для вывода готовых поселков на рынок имеются только у 10% игроков.

Эксперты говорят, что немало компаний уже переключились со строительства на продажу участков без подряда. И предполагают, что некоторые крупные компании, которые занимались малоэтажкой, попробуют взяться за многоэтажные городские проекты, хотя для этого требуется больший ресурс.

Компании, строившие таунхаусы, в свою очередь, могут попробовать себя в строительстве коттеджей.

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Эскроу и ныне там

Ведомства подвели итоги первого года работы строительной отрасли по новым правилам — по данным Минстроя, сейчас только 35% жилищного строительства с привлечением средств граждан ведется на принципах проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Полноценный переход на новый механизм ожидается в 2022 году, когда будут завершены объекты, которые продолжают строиться по старым правилам долевого участия.

На принципах проектного финансирования в России сейчас возводится 35% жилья, сообщил в пятницу замглавы Минстроя Никита Стасишин в ходе онлайн-конференции «Реформа долевого строительства: итоги первого года».

Напомним, новый механизм запущен с 1 июля 2019 года.

Он предполагает отказ от прямого привлечения денег граждан — средства зачисляются на эскроу-счет, финансирование строительства происходит за счет банковских кредитов.

Пока этот механизм заработал лишь частично: власти разрешили достраивать дома с привлечением средств дольщиков напрямую тем застройщикам, у которых готовность объекта составляет не менее 30% (либо если по договорам долевого участия продано более 10% площадей). Предполагается, что полноценный переход на новый механизм состоится только в 2022 году, когда проекты, достраиваемые по старым правилам, будут завершены.

Всего в жилищное строительство, по экспертным оценкам, привлечено порядка 4,5 трлн руб., из которых большую часть — 3,6 трлн руб.— внесли граждане.

Читайте также:  Как оформить участок земли в собственность, если нет хозяина?

Объем кредитов, выданных застройщикам в рамках проектного финансирования, как сообщил замглавы Минфина Алексей Моисеев, равен 1,4 трлн руб. Он считает, что после завершения старых проектов эта сумма вырастет до 4 трлн руб., а к 2024 году— до 6 трлн руб. По данным ЦБ, покупателями открыто более 100 тыс. счетов эскроу и на них аккумулировано 353 млрд руб.

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Представители Минстроя, Минфина, ЦБ и ДОМ.РФ в один голос говорили о том, что «реформа состоялась». Ни один дом, строящийся с помощью проектного финансирования, не стал проблемным, а среди граждан растет доверие к покупке квартир на первичном рынке.

По мнению Минстроя, опасения экспертов и отраслевого сообщества по части роста цен на квартиры и падения темпов ввода жилья не оправдались.

Все это, отметим, еще может случиться позже — поскольку в период перехода к новым правилам застройщики реже обращались за разрешениями на новое строительство.

Пока сигналы о наличии проблем приходят преимущественно из регионов.

Утверждается, например, что в Новосибирской области почти четверть строительных компаний находится в зоне риска, в Воронежской области представители отрасли и вовсе говорят, что проектное финансирование может «поставить крест» на развитии застроенных территорий (см. «Ъ-Воронеж» от 18 июня). В связи с этим, сообщил в пятницу Никита Стасишин, Минстрой дорабатывает программу поддержки малых застройщиков (преимущественно региональных), у которых доходность проектов не превышает 15%.

Свои претензии к механизму проектного финансирования есть и у банков.

В банковском сообществе уже обращали внимание на отсутствие возможности привлекать дополнительные инвестиции на этапе реализации проекта, а также механизма рефинансирования другими банками задолженности застройщика с «переносом» счетов эскроу.

Сами же застройщики уже давно пытаются добиться поэтапного раскрытия эскроу-счетов, которое позволило бы им раньше получать доступ к деньгам граждан. Дискуссия на эту тему возобновилась на фоне «коронакризиса», но Минстрой и ЦБ пока выступают против такой инициативы.

Уступкой властей можно назвать принятый в первом чтении законопроект, разрешающий раскрывать эскроу-счета после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации первого права собственности на квартиру, как сейчас.

Впрочем, Никита Стасишин в пятницу призвал застройщиков рассматривать эту норму не как альтернативу поэтапному раскрытию счетов, а лишь как возможность оптимизировать свои затраты.

Евгения Крючкова

Проектное финансирование жилищного строительства

Проектное финансирование жилищного строительства

Оформить

Почему в Банке ДОМ.РФ

При достаточной устойчивости проекта собственное участие может быть ограничено только земельным участком и ИРД

Можно самостоятельно рассчитать индикативные условия кредитования до подачи заявки сразу после регистрации в Личном кабинете застройщика

Клиент управляет стоимостью финансирования, выбирая стратегию продаж и уровень собственного участия

В кабинете можно подать заявку на получение проектного финансирования и отслеживать статус её рассмотрения. Инструкция по заполнению заявки находится в анкете ЛКЗ

Мы предлагаем открытый для клиента продукт, который будет стандартом для всей банковской индустрии в отношении кредитования жилищного строительства

Средневзвешенная процентная ставка постоянно снижается в зависимости от готовности объекта и наполнения счетов эскроу средствами дольщиков

Получите кредит на исполнение строительного контракта

Лимит кредитования

до 100% согласованного бюджета за вычетом собственных средств

Срок кредитования

до 5 лет

Цель кредитования

оплата расходов на строительство, а также иных согласованных расходов застройщика на инвестиционной фазе

Процентная ставка

средневзвешенная, рассчитываемая каждый день и изменяющаяся в зависимости от объема средств на счетах эскроу (возможно снижение до 0,01%).

Ключевые требования к застройщику

  • Отсутствие недоимок по налогам, сборам, а также существенных исковых требований
  • Отсутствие кредитов, за исключением акционерных займов
  • Достаточная финансовая устойчивость проекта

Ключевые отлагательные условия для получения финансирования

  • Предоставление полного комплекта проектной и исходно-разрешительной документации
  • Оформленные земельные отношения на срок строительства
  • 1 зарегистрированный ДДУ со счётом эскроу

Банк осуществляет финансирование до 100% согласованного бюджета проекта, который включает:

  • Затраты, необходимые для реализации проекта на инвестиционной фазе и на эксплуатационной фазе до даты раскрытия счетов эскроу
  • Иные расходы застройщика на инвестиционной фазе, связанные с реализацией проекта, согласованные с Банком и включённые в бюджет проекта

Личный кабинет застройщика Новый формат взаимодействия с банком

  • Удобный интерфейс
  • Защищённый канал обмена документацией
  • Информирование о статусе рассмотрения заявок

Россия перейдет от долевого строительства к проектному финансированию

Как подать заявку на кредит

Зарегистрируйтесь в личном кабинете застройщика

Заполните скоринговую карту и финансовую модель денежных потоков проекта

Следите за статусом рассмотрения вашей заявки в личном кабинете застройщика

Зарегистрироваться

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

26.01.2021

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ.

Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах.

Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Читайте также:  Приобретение земельного участка в собственность

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Проектное финансирование строительства

Покупка недвижимости – серьезная инвестиция как для организации, так и для рядового гражданина, особенно если приобретается новострой.

Нововведения в российском законодательстве постепенно переводят рынок новостроя с долевого на проектное финансирование.

В чем заключается новшество, какие риски на себе несет оно для покупателей и застройщиков, как скажется на рынке, чем пугает экспертов, рассмотрим в данной статье.

Как производится банковское регулирование операций проектного финансирования?

Что было до

Покупать недвижимость дешевле, когда она еще не построена, – это аксиома.

Инвестируя деньги в новострой, покупатель приближает заветный день владения ключами и при этом экономит, а застройщик получает необходимые средства немедленно и не платит с них проценты заемщику, а значит, может реализовать жилье дешевле. Такое финансирование строительства называется долевым, именно оно доминировало на рынке недвижимости РФ до последнего времени.

Как учитываются банковские комиссии по кредитному договору на проектное финансирование?

Естественно, при оплате еще не существующих зданий риск достаточно велик. Дольщики, внесшие свою часть денег, могут остаться без жилья или получить его значительно позже договорного срока, если стройка по каким-либо причинам окажется «замороженной».

За 20 последних лет число обманутых плательщиков сильно выросло, Минстрой называет цифры от 46 тыс. до 200 тыс. человек – и это только в Московской области.

Назрела необходимость радикального пересмотра законодательства в этой сфере, а именно в сторону иного распределения рисков и повышения ответственности застройщиков.

Какие существуют способы обеспечения исполнения обязательств в рамках проектного финансирования в сфере строительства?

Как решил закон

В октябре 2017 года, проводя совещание по проблеме обманутых дольщиков, Президент РФ принял решение о переходе от долевого финансирования строительства к проектному. О начале действия этой программы было принято Постановление Правительства РФ от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»», которая и должна создать обновленный механизм инвестирования.

Новая схема должна заработать в ближайшие три года.

Новшества и особенности проектного финансирования

Суть проектного финансирования

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность.

Ключевые особенности проектного финансирования

  1. Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
  2. Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.

  3. Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
  4. Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.

  5. Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и т.п., то есть составлен убедительный бизнес-план.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Плюсы для покупателей жилья

Для плательщиков проектное финансирование предлагает в основном преимущества.

  1. На рынке будет уже готовое жилье, а не недострой, покупатель сразу же может вступить в право собственности.
  2. Убраны риски недостроя, долгостроя или переплаты за конечный результат (вернее, эти риски переложены на девелопера или инвестирующий банк).
  3. Повышение предложения за счет насыщения рынка новостроев.
  4. Сбалансирование цен на аренду жилья.

Возможные минусы для покупателей

Риски для будущих собственников минимизированы, в этом и заключалась цель введения проектного финансирования.

Главный момент, который может оказаться неприятным для плательщика средств: не получится, как раньше, «вложить» деньги в жилье с целью их сохранения.

Многие россияне платили взносы за квартиру, а когда она была готова, то ее цена увеличивалась по сравнению с оплатой в 2-3 раза. Готовое жилье можно было продать и заработать значительную сумму.

С проектным финансированием разница в стоимости будет всего 15-20%, то есть недвижимость перестанет быть выгодной статьей «вложения» сбережений.

Также эксперты прогнозируют некоторый рост стоимости жилья – это необходимо, чтобы компенсировать переложенные на застройщиков и кредиторов риски.

Потерять часть денег плательщик может, если обанкротится не застройщик, а банк, давший кредит: страховые выплаты по счетам, которые покрываются Агентством по страхованию вкладов, лимитированы 1,4 млн руб.

ВАЖНО! Возможно, лимит страхового покрытия возрастет до 10 млн руб. Эту поправку прорабатывает в настоящее время Министерство финансов РФ.

Плюсы для застройщиков

Девелоперы не слишком довольны новым законом, поскольку он практически не оставляет возможности обогатиться за счет дольщиков. Но добросовестные компании, не имеющие целью обман и наживу, видят в проектном финансировании немало плюсов:

  • строительный проект будет гарантированно профинансирован полностью;
  • крупные компании, устойчивые с точки зрения финансов, не будут чувствовать конкуренции в лице мелких девелоперов;
  • Центробанк РФ обещал снизить ключевую ставку, что уменьшит проценты по строительным кредитам;
  • заемщик не вынимает средства из своего бизнеса: доля собственных средств в проектной компании, которая организуется как отдельное юрлицо, обычно не превышает 20%;
  • можно брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.

Возможные сложности для застройщиков

Проект перехода на альтернативное долевому финансирование еще не прошел практическую «обкатку», эксперты считают его «сыроватым». Многие детали выяснятся в процессе внедрения. Что пугает девелоперов:

  • застройщиков станет меньше (не все выдержат строгий банковский отбор), а значит, вырастет риск монополизации;
  • дополнительная зависимость от банковских структур (контроль, жесткие требования к ведению документации и т.п.);
  • необходимость выплаты процентов по взятому кредиту;
  • не все банки могут сопровождать проектное строительство, а у многих из них в современный период нестабильной экономики отзывают лицензии;
  • риск долгостроя и конечного удорожания лежит на самом застройщике;
  • покупать участки под строительство в кредит на средства дольщиков нельзя: банк кредитует строительство только после погашении кредита на землю, если таковой был;
  • схема «один проект – один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство;
  • неясен вопрос выплаты процентов по кредиту – если банк потребует их сразу, откуда застройщику взять эти средства, ведь квартиру он продаст лишь после окончания проекта.

Ближайшие перспективы

Вступая в силу с 1 июля 2019 года, Постановление Правительства о переходе на проектное финансирование строительства рассчитано на трехлетний период. Поскольку многие подводные камни выявятся только при масштабной реализации программы «Фабрика проектного финансирования», то возможны дополнительные изменения и установка новых «правил игры».

  • Есть мнение, что условия для девелоперов будут несколько смягчены и у них останется возможность продавать недвижимость еще в недостроенном состоянии.
  • Нужно решить и проработать ряд спорных моментов, таких как необходимую отсрочку требования процентов по кредиту до завершения строительства либо выдачу банком задатка из средств дольщиков.
  • По крайней мере, до завершения реформы будут использоваться не только проектное, но и другие формы финансирования строительства, а дальше время все расставит по своим местам.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *