Расторжение договора купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи недвижимости – завершение правовых отношений между сторонами, полное прекращение действия купчей. Чтобы обнулить сделку, одного желания участников недостаточно. Если мирным путем к согласию прийти не удастся, поможет суд. Обращаясь в агентство недвижимости узнайте больше о своих правах и обязанностях, рисках связанных с заключением договоров КП.

Нужен агент по недвижимости?

Привести к расторжению купчей может отказ от оплаты – если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, но оговоренная сумма продавцу так и не была перечислена

Расторжение договора купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры по согласию сторон

Расторжение договора купли-продажи квартиры по согласию сторон осуществляется в соответствии с законодательными нормами РФ, прописанными в пункте 1 статьи 452 ГК. Для этого потребуется обратиться к нотариусу, который регистрировал купчую. Им будет составлено соглашение, которое нужно приобщить к архивной копии документа.

Для расторжения КП собирается такой же пакет документов, как и для заключения купчей

Веские основания для расторжения договора КП любого объекта

Расторжение купли-продажи земельного участка, дома или квартиры происходит по разным причинам, среди которых:

  • Ошибки нотариуса при составлении договора купчей.
  • Содержание документа, противоречащее законодательству РФ.
  • Проведение сделки под давлением.
  • Нарушение прав несовершеннолетних.

Частым поводом для расторжения договора КП является отказ от выселения из квартиры или снятия лиц с регистрационного учета

Расторжение договора купли продажи квартиры

Что нужно указать в договоре расторжения купли-продажи квартиры

При составлении договора расторжения купли-продажи квартиры, образец которого можно найти в интернете, необходимо указать:

  • Порядок и сроки возвращения денежных средств.
  • Возмещение убытков сторон.
  • Все дополнительные условия.

Если гос. регистрация еще не проводилась, то для расторжения достаточно заключить письменный пакт, без необходимости внесения его в реестр.

Сохранить нужно как договор КП, так и соглашение. Впоследствии они могут понадобиться для подтверждения аннулирования сделки

Одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости

Если не удалось урегулировать разногласия, одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости будет осуществляется через суд. Иск подается в соответствии с п.п. 1.2, ст. 450 ГК РФ.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Основания для расторжения купчей по инициативе покупателя

Купить дом, участок или квартиру можно на различных условиях. Все нюансы стоит не только оговаривать заранее, но и прописывать в бумагах. Обратиться в гос. органы с заявлением об отмене документа покупатель может, если продавец не выполняет обязательств.

Причины расторжения договора купли-продажи дома предусмотрены в статьях Гражданского Кодекса:

  • Ст.416. п.1. Отказ от передачи объекта договора.
  • Ст.417. Нежелание отдать документы, относящиеся к объекту сделки в установленный срок.
  • Ст.428. Несоответствие предмета сделки оговоренным в документах условиям.
  • Ст.433. Неполная передача предмета купчей.
  • Ст.443. Отказ в страховании объекта, если это предусмотрено по договору.
  • Ст.464. п.4. Несоблюдение сроков передачи объекта.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации осуществить не просто. Потребуется не только предоставить аргументы, но и подтвердить их. Сохраняйте все документы, которые гарантируют соблюдение ваших прав.

Условия, по которым можно изменить купчую или отменить ее, указаны в ст.450 Гражданского Кодекса РФ

Расторжение договора купли продажи квартиры

Причины для расторжения купчей по инициативе продавца

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости продавцом встречается не так часто. Для этого в законодательной базе предусмотрены следующие статьи:

  • Ст.437. Отказ от принятия объекта купчей.
  • Ст.439. Нежелание выплаты суммы договора.
  • Ст.468 п.4. Невыполнение обязательств вторым участником сделки.

Срок давности иска для договора КП составляет 3 года со дня его заключения

Расторжение договора купли продажи квартиры

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости через суд следующие:

  • В доме/квартире были прописаны люди, в момент продажи объекта находившиеся в заключении.
  • Есть неучтенные наследники.
  • Мошеннические действия одной из сторон сделки.
  • Выявление подлога или подделки документов.
  • Смерть владельца в процессе отчуждения по доверенности.
  • Нарушение правил приватизации.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрены и другие случаи нарушения прав каждого из участников сделки. Внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Указывайте все детали, относящиеся к финансовым и юридическим вопросам.

Если продажу недвижимости осуществляет организация, у которой не в порядке уставные документы, такая сделка будет признана недействительной

Чтобы узнать больше о том, какой действует порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости, звоните менеджерам АН «Колизей». Сотрудничая с профессионалами, вы сможете избежать большинства сложностей, возникающих при сделках с недвижимостью. Обращайтесь, мы поможем безопасно продать дом или квартиру, купить участок и прочее!

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату.

Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку.

Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу.

Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

  • При существенном нарушении договора другой стороной;
  • В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Решение суда о возвращении неоплаченной квартиры

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто.

Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.

486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества.

Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки.

Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Адвокат Надежда Домкина

Продавцов квартир обяжут возвращать деньги при разрыве сделки

Пленум Верховного суда РФ подготовил разъяснения, которые помогут покупателям квартир не остаться крайней и единственной пострадавшей стороной в случае признания сделки недействительной.

Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много.

Читайте также:  Предварительный договор купли продажи квартиры

Например, как пояснили «РГ» эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги — хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача).

Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все. Он остается без денег на улице.

Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.

Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.

Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.

Правовые вопросы операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

«Представим ситуацию — приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, — рассказывает он. — На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю».

Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом.

Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится.

В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.

Расторжение договора купли продажи квартиры

В России упростят процедуру налогового вычета при покупке квартиры

«Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, — говорит адвокат. — При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая — деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки».

Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.

«В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, — говорит адвокат. — Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей».

Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца.

Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез.

Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.

Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.

Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни.

Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий закон есть, но процедура сложна, случаи единичны, и главное условие — возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными.

При признании сделки недействительной статуса «добросовестного покупателя» люди могут и не получить.

Расторжение договора купли продажи недвижимости — как отменить сделку

Процедура купли-продажи недвижимости регламентируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Она проводится на основании договора, в котором прописываются права и обязанности сторон, порядок передачи собственности, цена недвижимости и многие другие важные для покупателя и продавца условия.

Иногда появляются обстоятельства, резко меняющие ситуацию. Например, возможно неисполнение обязательств одной из сторон, что влечет ущемление прав и законных интересов другой. Закон защищает добросовестную сторону и позволяет расторгнуть сделку.

Порядок расторжения договора прописан в главе 29 ГК РФ. Самый простой способ — расторгнуть его по обоюдному согласию сторон, о чем говорится в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Возможно прекращение действия соглашения в особых случаях и в одностороннем порядке, по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Важно! Не следует путать расторжение договора с признанием его недействительным. Эти процедуры имеют разные причины и юридические последствия. Основания для признания договора недействительным определены в ст. 166 ГК РФ.

Когда возможно отменить сделку купли-продажи недвижимости

В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить 2 важных этапа: оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП) и переход права собственности к покупателю после завершения процедуры государственной регистрации перехода права собственности.

Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности договор не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в такой ситуации говорить о его расторжении не совсем корректно. Однако аннулировать сделку при этом возможно.

Важно! Сторону, которая уклоняется от регистрации сделки, может ждать судебное разбирательство, по результатом которого суд обяжет регистрирующий орган провести регистрацию принудительно.

Другая ситуация, когда переход права собственности уже зарегистрирован. После госрегистрации право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю, и он становится полновластным хозяином. Расторжение ДКП после регистрации также возможно.

Существенные нарушения положений ДКП дают одной из сторон основания потребовать его расторжения. Если суд признает причины вескими, то сделка аннулируется, а право собственности вернется к прежнему владельцу.

Причины расторжения

ГК РФ предусматривает следующие основания для расторжения ДКП:

Обоюдное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Аннулирование сделки осуществляется на основании соглашения о расторжении ДКП.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору или отказ от их исполнения одной из сторон. Решение о расторжении ДКП принимает суд по заявлению потерпевшего участника сделки (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Значительное изменение первоначальных обстоятельств. Эта причина установлена ст. 451 ГК РФ.

Признание сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Все указанные причины дают основания для расторжения, но порядок аннулирования ДКП в каждом случае имеет особенности.

Расторжение в одностороннем порядке

Расторжение ДКП по инициативе одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) может быть проведено при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Досрочное одностороннее прекращение действия соглашения возможно только при условии вынесения судебного решения.

Судебное решение выносится на основании иска продавца или покупателя при неисполнении обязательств второй стороной.

Если в договоре предусмотрено прекращение обязательств в конкретных условиях, то при их наступлении пострадавшая сторона направляет уведомление об аннулировании сделки (ст. 450.1 ГК РФ), а ДКП считается расторгнутым с момента получения этого уведомления второй стороной. При несогласии второй стороны спор рассматривается в судебном порядке.

По инициативе продавца

Для расторжения ДКП по инициативе продавца вескими основаниями могут считаться следующие нарушения со стороны покупателя:

Нарушение обязательств по оплате: отказ от оплаты, просрочка платежа, внесение неполной стоимости, указанной в договоре. Изменение суммы оплаты возможно только при условии наличия соответствующего пункта в ДКП, устанавливающего конкретные условия и порядок пересчета.

Необоснованный отказ от приемки недвижимости в установленный срок. Основанием считается и затягивание или отказ покупателя от госрегистрации права собственности (за исключением случаев, предусмотренных договором).

Расторжение ДКП по указанным причинам производится в судебном порядке.

По инициативе покупателя

Договор может быть расторгнут по инициативе покупателя. Вескими признаются следующие основания:

  • Недвижимость не передана покупателю в установленный срок.
  • Продавец и другие прежние жильцы отказываются выселяться и сниматься с регистрационного учета.
  • Квартира передана в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в ДКП. Например, отсутствует ремонт, предусмотренный соглашением, или нанесены серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. Для учета данного основания в ДКП должны быть четко оговорены характеристики и состояние передаваемой квартиры.
  • Продавец не является на процедуру госрегистрации без веских причин.
  • Продавец намеренно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, судебные решения), а также иных лиц, имеющих законное право на нее.
  • Расторжение ДКП по инициативе покупателя осуществляется в судебном порядке.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом.

О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций.

Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

  1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
  2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
  3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
  4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
  5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально.

В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п.

 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Важно! Указанный порядок прекращения действия ДКП, минуя судебное разбирательство, возможен только при добровольном согласии сторон и добровольном разрешении всех взаимных претензий.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

При появлении спорных ситуаций разбирательство переносится в судебные инстанции. Истцом может стать как покупатель, так и продавец, причем на любой стадии совершения сделки, при наличии законных оснований для расторжения ДКП.

Читайте также:  Можно ли жить в гараже, с юридической точки зрения: как зарегистрировать его, как жилое помещение?

Важно! Обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Это значит, что сначала вы должны направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Исковое заявление подается в районный суд по месту расположения квартиры, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчику не поступил ответ или получен отказ (ст. 452 ГК РФ).

К иску прилагается следующий комплект документов:

  • договор, который надо расторгнуть;
  • копия уведомления ответчика о расторжении ДКП и предъявляемых претензиях, копия ответа (при наличии);
  • документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП (расписки, платежные документы, справки, экспертные заключения и т. п.);
  • квитанция об уплате госпошлины.

Суд принимает решение о приеме заявления в течение 5 дней и назначает дату слушания. Если выносится вердикт о расторжении ДКП, то он вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия. За это время ответчик имеет право опротестовать решение в апелляционном порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Для расторжения договора через суд существует срок давности. Он составляет 3 года с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своего права.

Исковое заявление

Исковое заявление содержит:

  • наименование суда, куда подается иск;
  • сведения об истце (Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации, контактные реквизиты);
  • сведения об ответчике (Ф. И. О., место жительства, контактные реквизиты, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН));
  • обстоятельства, объясняющие суть иска;
  • основания для расторжения сделки;
  • суть просьбы (требования);
  • дату составления;
  • подпись.

Справка: в заявлении важно четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, имущественные и финансовые претензии. Все необходимые доказательства представляются истцом.

Судебная практика

Анализируя судебные процессы, можно установить, что абсолютное большинство исков подается при ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств по ДКП и сокрытии обременений.

Суд может вынести решение о принудительном расторжении сделки, возврате недвижимости и денежных средств. Отменяет госрегистрацию прав собственности регистрирующий орган.

При отсутствии убедительных доказательств нарушения прав пострадавшей стороны суд может отказать в удовлетворении иска.

Важно понимать, что суд удовлетворяет только те требования, которые изложены в исковом заявлении. Если истец просит лишь о расторжении ДКП, то договор будет расторгнут, но ущерб может оказаться не возмещенным. В иске необходимо четко оговаривать все требования, в т. ч. возврат имущества и всех денежных выплат.

Судебная практика подтверждает такие возможности истца, как:

  • взыскание всех понесенных финансовых убытков;
  • компенсация морального ущерба;
  • возможность применения обеспечительных мер, в т. ч. ареста банковских счетов и имущества ответчика.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

  1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
  2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
  3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
  4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
  5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
  6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
  7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
  8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
  9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
  10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Пошаговая инструкция по расторжению после регистрации

Если переход права собственности на объект недвижимости уже состоялся, порядок действий по расторжению договора совпадает с предыдущей инструкцией вплоть до подписания соглашения о расторжении или получения судебного решения о принудительном расторжении. В дальнейшем требуются дополнительные шаги по возврату права собственности:

  • Посещение территориального отделения МФЦ или Росреестра.
  • Подача заявления на переоформление права собственности с приложением соглашения о расторжении сделки по обоюдному согласию или решения суда о расторжении ДКП.
  • Внесение изменения в ЕГРН, получение выписки из реестра.

Отличие расторжения от признания договора недействительным

Другой вариант аннулирования сделки купли-продажи квартиры — признание ДКП недействительным (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Эта процедура значительно отличается от процедуры расторжения договора.

Прежде всего, различаются основания для ее проведения. Для расторжения достаточно невыполнения обязательств по договору и признания нарушений существенными. Признание сделки недействительной может основываться только на нарушении закона, таком как:

  • нарушение принципа добровольности подписания договора и совершения сделки, принуждение;
  • заключение договора с несовершеннолетним лицом без участия законных опекунов;
  • недееспособность одного из участников в момент подписания ДКП;
  • неправильное оформление ДКП;
  • проведение сделки по подложным документам неуполномоченным продавцом;
  • неучет при проведении сделки интересов несовершеннолетних жильцов квартиры;
  • иные явные нарушения законодательства.

Различаются и юридические последствия. При признании сделки недействительной применяется так называемая двусторонняя реституция (когда стороны, получившие что-либо по сделке, должны это вернуть, а если это невозможно, то возместить стоимость имущества). Сделка признается недействительной с момента ее совершения. Кроме того, пострадавшей стороне могут возмещаться убытки.

При расторжении ДКП сделка отменяется с момента принятия решения (вступления в силу решения суда либо заключения соглашения о расторжении договора). Действия, совершенные до принятия решения, могут остаться без изменения.

Например, при расторжении договора по вине покупателя продавец не обязан возвращать залог и предоплату. Если, например, продавец получил деньги, то у него возникает обязанность их вернуть в силу полученного неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Также пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ)

***

Таким образом, сделка купли-продажи квартиры проводится только на добровольной основе по договору.

Если обнаруживаются нарушения, способные нанести ущерб ее участникам, то они могут расторгнуть соглашение. Расторжение осуществляется по обоюдному согласию или по инициативе одной из сторон.

Во втором случае решение принимает только суд. Порядок и основания для расторжения регламентируются ГК РФ.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Расторжение договора купли продажи квартиры: по соглашению сторон, в судебном порядке – основания, порядок действий

Заключив сделку по приобретению недвижимости стороны могут столкнуться с обстоятельствами, влекущими расторжение договора купли-продажи квартиры.

Есть ли возможность расторгнуть уже заключенный и зарегистрированный договор, обязательно решать вопрос в судебном порядке или стороны могут договориться? В данной статье мы рассмотрим обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут и в каких случаях для сторон будут более благоприятные последствия расторжения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Не всегда при совершении сделки купли-продажи квартиры можно учесть все обстоятельства. Претензии у сторон могут возникнуть на любом этапе сделки. Причиной может стать нарушение ранее достигнутых договоренностей, выявление новых факторов, о которых никто не предполагал.

Чем раньше такие обстоятельства станут известными, тем проще вернуть все в первоначальное состояние. Наилучшим вариантом развития событий будет достижение взаимного соглашения между сторонами. Однако чаще одной из сторон приходится отстаивать свои интересы в суде.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Расторжение предварительного договора купли-продажи

  • Настоять на расторжении предварительного договора может как продавец, так и покупатель.
  • Если в договоре отдельным пунктом не прописаны причины, при которых его можно аннулировать, то применяются общие положения для данной процедуры (глава 29 ГК РФ).
  • Договор, который не содержит финансовых обязательств для участников сделки, как правило, расторгается по обоюдной договоренности.
  • Внесенные по предварительному договору платежи влекут определённые правовые последствия:
  • внесенный покупателем аванс должен быть возвращен, в том числе неустойка (если это отражено в договоре);
  • если договор не исполнен по вине покупателя, задаток остается у продавца (ст. 381 ГК РФ);
  • при неисполнении обязательств продавцом он обязан выплатить двойную сумму задатка.

Отказ вернуть внесенную покупателем сумму в качестве аванса или задатка может послужить основанием для судебного разбирательства.

Расторжение договора купли-продажи до его регистрации

Проще всего расторгнуть договоренности, когда право собственности еще официально не зарегистрировано в Росреестре. Если документы уже переданы на регистрацию, то нужно направить просьбу об отмене процедуры. Регистрационные действия будут прекращены, а участники уведомлены о дате и причинах ее прекращения (п. 2, 3 ст. 31 ФЗ № 218).

В этом случае половина уплаченной государственной пошлины будет возвращена покупателю (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

По соглашению сторон

Если устно участники сделки договорились о расторжении договора, то нужно соблюсти следующий порядок действий:

  • уведомить письмом вторую сторону о намерении расторгнуть договор (с указанием причин);
  • в письменном виде оформить соглашение о расторжении договора;
  • нотариально заверить документ (в случае если договор подлежал заверению нотариусом (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В соглашении следует отразить то, что договор аннулируется по обоюдному решению и что получает каждая сторона после совершения этих действий.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры:

В одностороннем порядке

Желание только одного участника прекратить действие договора предполагает судебный порядок разрешения ситуации. При этом условия договора должны быть существенно нарушены, чтобы суд счел это основание веской причиной для расторжения.

Однако перед обращением в суд сторонами должен быть соблюден досудебный порядок:

  • сторона-инициатор направляет второй стороне по почте (заказным письмом с уведомлением) претензию о расторжении договора;
  • в течение 30 дней другая сторона может согласиться на обсуждение условий расторжения, ответить отказом на предложение либо проигнорировать претензию (п. 2, ст. 452 ГК РФ);
  • при получении отказа или неполучении ответа на претензию инициатор расторжения вправе обратится в суд.

Если условиями оговорена передача денег продавцу и фактическая передача имущества покупателю только после регистрации перехода прав, отменить действие договора будет гораздо проще.

Образец претензии о расторжении договора купли-продажи квартиры:

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка может быть отменена пока договор действует. Когда переход прав к другому лицу уже зарегистрирован, то договор считается исполненным и уже не действует.

Читайте также:  Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка

В досудебном порядке

Если участники сделки не против все отменить даже после смены владельца квартиры, то по сути они должны заключить новый договор покупки жилья, но уже стороны поменяются местами.

В договоре нужно будет прописать условия, при которых каждой стороне будут возмещены понесенные расходы в полном объеме. Договор вновь регистрируется в Росреестре и прежний собственник вступает в права.

В судебном порядке

В случае, когда сторонам не удалось достигнуть договоренности, отстаивать свои интересы придется только в суде.

При составлении иска необходимо учесть, что он должен содержать основные требования:

  • о расторжении договора (с обязательным указанием оснований требования);
  • о возмещении понесенных убытков, морального вреда;
  • о возврате имущества (квартиры или денежных средств).

Если условие о возврате имущества не будет отражено в исковом заявлении, то суд примет решение лишь о расторжении договора. Истцу нужно будет повторно подавать иск о возврате имущества.

Содержание и образец искового заявления

В остальном исковое заявление должно отвечать требованиям статьи 131 ГПК РФ и содержать следующее:

  • наименование суда, в который обращается истец (по месту нахождения имущества);
  • данные истца и ответчика (ФИО, адреса);
  • мотивированные требования истца по отношению к ответчику;
  • доказательства предъявляемых истцом претензий;
  • информация о попытке решить вопрос в досудебном порядке;
  • информация о цене иска;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • прилагаемые к иску документы.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры:

Государственная пошлина

Государственная пошлина должна быть оплачена истцом до направления заявления в суд. Расчет госпошлины производится следующим образом (пп.1, п. 1, ст. 333.19 НК РФ):

  • от 200 тыс. руб. до 1 млн. руб. (цена иска в соответствии с договором) – 5200 руб. + 1 % от суммы свыше 200 тыс. руб.;
  • свыше 1 млн. руб. – 13200 руб. + 0,5 % от суммы свыше 1 млн. руб. (но не более 60 тыс. руб.).

Законодательством установлен срок общий исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ). Судебные споры по сделкам купли-продажи квартир рассматриваются, как правило, с применением данного срока.

Расторжение договора с ипотекой или материнским капиталом

Использование при покупке квартиры заемных средств влечет участие банка в процессе отмены договора. Но при этом покупатель не освобождается от обязанности погасить задолженность перед банком, так как квартира все еще остается в залоге у банка.

Для продавца велики риски получить назад квартиру с обременением по ипотеке. Поэтому он заинтересован в том, чтобы долг перед банком был погашен как можно быстрее. В противном случае банк может забрать квартиру и продать ее в счет погашения долга.

При расторжении договора с материнским капиталом суд может привлечь для рассмотрения дела органы опеки и попечительства и пенсионный фонд.

Если часть средств по договору уже оплачена средствами материнского капитала, а доли несовершеннолетним уже выделены, то для отмены прав несовершеннолетних в суде потребуется согласие органов опеки.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Чтобы суд принят доводы истца основания для отмены сделки должны быть весомыми (ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть уже подписанный, а тем более зарегистрированный договор в связи с тем, что квартира не понравилась покупателю, не получится.

Неисполнение обязательств одной из сторон

Факт существенного нарушения достигнутых договоренностей должна подтвердить обманутая сторона.

Со стороны покупателя нарушения могут быть следующие:

  • сумма расчета по договору внесена не полностью или нарушены установленные сроки;
  • отказ покупателя принять квартиру (при условии, что она соответствует всем заявленным характеристикам).

Продавец может нарушить условия договора следующим образом:

  • отказ передать квартиру продавцу;
  • отказ освободить жилое помещение;
  • намеренное сокрытие существенных обстоятельств (например, обременение, права на недвижимость третьих лиц);
  • передача не соответствующего заявленным характеристикам жилого помещения.

Недостатки жилого помещения, порядок оплаты наличие обременений выясняются и обговариваются сторонами заранее и отражаются в тексте договора купли-продажи. Большая часть указанных выше обстоятельств должна быть исключена еще до регистрации сделки.

Будут ли такие обстоятельства достаточными для аннулирования договора решит только суд.

Недействительность сделки

При признании сделки недействительной виновная сторона должна вернуть полученное имущество, а также возместить причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается недействительной при наличии оснований:

  • заключение сделки под давлением;
  • нарушение имущественных прав несовершеннолетних (отсутствие разрешения органов опеки и попечительства);
  • несоблюдение требований к форме договора (например, простая письменная, вместо предусмотренной нотариальной);
  • подписывающая договор сторона не осознавала значения своих действий в момент совершения сделки (например, наркотическое или алкогольное опьянение);
  • договор подписан неправомочным лицом (недееспособным, ограниченно дееспособным, несовершеннолетним, представителем без достаточных полномочий);
  • при составлении договора нарушены нормы действующего законодательства;
  • заявлено требование третьих лиц, которые не давали согласия на сделку (например, отсутствие согласия супруга на продажу совместного имущества).

Чтобы суд признал сделку недействительной истцу необходимо предоставить доказательства нарушений. Суд может не удовлетворить исковые требования, если продавец не мог знать об ущемлении прав третьих лиц.

Существенное изменение обстоятельств сделки

Договор может быть расторгнут, если обстоятельства, при которых он заключался, существенно изменились и несут теперь негативные последствия для сторон (ст. 451 ГК РФ).

Непредвиденные изменения обстоятельств могут повлечь для одной из сторон значительный материальный ущерб. При этом стороны не могли повлиять на изменение обстоятельств либо предугадать их.

Если сделка расторгается по такому основанию, то суд может распределить понесенные расходы между сторонами, так как вины или умысла ни одна из сторон не имела.

Последствия расторжения договора купли-продажи

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.

В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:

  • при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
  • конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
  • учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
  • четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.

Чем подробнее будут прописаны основания и условия расторжения, тем проще, быстрее и с минимальными потерями вы сможете расторгнуть договор.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.
  2. Договор может быть расторгнут только при наличии веских оснований.
  3. Последствия расторжения договора до его государственной регистрации минимальны.
  4. Требования истца о расторжении сделки в суде должны быть доказаны.

Расторжение договора купли-продажи сложный процесс и требует терпения, времени и знания законодательства. Каждый способ расторжения договора имеет свои особенности. Обратиться за советом в сложной ситуации, получить ответы на интересующие вопросы вы всегда можете, обратившись к юристам нашего сайта.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли расторгнуть сделку если часть средств должна быть оплачена по сертификату «Молодая семья» но средства в оговоренный договором срок так и не поступили? Сумма платежа по сертификату составляет значительную часть стоимости квартиры. Права собственности на покупателя уже зарегистрировано.

Можно обратиться в суд для расторжения договора, однако гарантировать что суд удовлетворит ваши требования невозможно.

В случаях, когда сделка расторгается по причине не полной ее оплаты, продавцу суд предлагает взыскивать с покупателя недоплаченные денежные средства.

Так же если договором не было установлено условие, по которому в случае расторжения сделки стороны возвращают назад полученное имущество, то расторгать такой договор для вас будет не выгодно.

Могут ли покупатели расторгнуть уже заключенный договор купли продажи по той причине, что они нашли более подходящий дешевый вариант? Факт передачи квартиры состоялся, и покупатели заселились.

По желанию одной стороны сделки договор может быть расторгнуть только через суд. При этом договор может быть расторгнут только при существенных нарушениях условий договора. В вашем случае ни одной из сторон условия договора нарушены не были, поэтому суд не удовлетворит требования покупателя.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи если покупатель нарушил сроки оплаты задержав ее более чем на месяц? Продавец на этом основании отказывается принять деньги у покупателя и написать расписку о их получении.

Если договором сроки оплаты отнесены к существенным условиям, то теоретически расторгнуть такой договор можно. Однако стоит убедиться, будет ли это выгодно для сторон. При отсутствии в договоре пункта, определяющего, что при расторжении договора стороны получают назад переданное имущество продавец может лишиться и квартиры, и денег.

Может ли суд признать сделку купли продажи квартиры недействительной, если продавец, выступая поручителем по кредиту, перед продажей квартиры узнал о том, что заемщик не вернул банку заемные средства?

В случае если в суде будет доказано, что собственник продал квартиру с целью уклонения от обязательств по кредитному договору, такая сделка может быть признана мнимой. В суде необходимо доказать взаимосвязь продажи квартиры с наступившей у собственника ответственностью по кредиту.

Посоветуйте, как разрешить ситуацию. Поверили продавцу и купили квартиру с прописанным и проживающим в ней человеком. По условиям договора продавец должен был его выписать, но ни каких мер не предпринял. Мы пытались это сделать сами, но суд нам отказал. Можем ли мы в связи с этим расторгнуть сделку и вернуть свои деньги?

Несоблюдение продавцом условий договора является основанием для его расторжения. Но, чтобы понимать ваши шансы, нужно изучить условия договора. Если условия позволяют вернуть все в первоначальное состояние, то вам придется вернуть квартиру продавцу.

А вот как скоро вы получите назад свои деньги, это большой вопрос. Если у бывшего собственника есть средства на счетах или имущество, то на них может быть обращено взыскание, но это длительный процесс.

Если продавец уже потратил деньги и не имеет свободных средств, то выплата вам денег может растянуться на годы.

Вы можете требовать от продавца исполнения условий договора, либо денежной компенсации. Но нет гарантии что продавец сможет фактически исполнить эти условия. Прописанное лицо может только добровольно освободить жилое помещение и выписаться.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *