Проверка документов на квартиру при приобретении

Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное.

Даже если сделку сопровождают банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности. 

Ищите долги и дело о банкротстве

Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.

Не связывайся с должниками и банкротами. vseposhagam.ru

По закону, при сумме договора больше 10% от требования кредиторов сделку можно оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства, и есть признаки подозрительной сделки.

Признаки подозрительной сделки:

1. Кредиторы понесли ущерб.
2. Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.

Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.

Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:

1. Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
2. По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
3. На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.

Проверка паспорта на действительность

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт. Если его нет в базе, то лучше сделку не проводить.

  сервисы. гувм. мвд. рф

Если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.

С владельцем просроченного или испорченного паспорта тоже лучше не иметь дело, поскольку сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.

Выписка из ЕГРН

Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.

Пример выписки из ЕГРН. comphelp24.ru

Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться. Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.

Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.

В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило право собственности. Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.

Справка об остатке на пенсионном счёте

Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Внимание маткапиталу. cian.ru

Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей.

На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона.

По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.

Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.

Осторожно, наследник

Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.

В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.

Опасен даже бывший супруг.  vseposhagam.ru 

Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.

Где гарантия, что тот, кто остался с машиной, вдруг не передумает? Похожий случай из судебной практики мы описывали в статье «Квартира в беде».

Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.

В Постановлении Верховного суда сказано:

Имущество, приобретённое одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Справка о зарегистрированных лицах

Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.

1. Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
2. Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
3. Живущие по договору безвозмездного пользования.

Подробнее все эти случаи описаны в статье «Купил квартиру, а жильцов выселить не могу».

Итак, смотрите, на каком основании возникло право собственности. Если это приватизация, уточните, кто отказался от неё, получив право пожизненного проживания. То же самое с наследством. Лучше настоять на том, чтобы все невыселяемые выписались до сделки.

Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой

Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.

1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.

Правда и мифы о деньгах в Telegram

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой: какие документы проверять у продавца, как запросить информацию через Госуслуги или Росреестр

Самый важный вопрос для покупателя — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что можно проверить самостоятельно, а в каких случаях обратиться за помощью к юристу? На что обращать внимание при проверке документов и где их можно получить? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичке нужно ответственно подойти к проверке документов на недвижимость, и в отношении ее продавца.

Выписка из ЕГРН

Чтобы узнать «историю» квартиры, в первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней содержатся основные данные, необходимые для первоначальной проверки объекта. Изучив документ можно определиться с дальнейшим алгоритмом совершения сделки.

Вид выписки
Содержание
На что обратить внимание
Способ получения
Стоимость

Простая	Кадастровый номер	Должен совпадать с номером на документах-основаниях	Росреестр	В бумажном виде 460 рублей
Описание объекта: адрес, площадь, наименование, назначение, этаж	Должно быть указано, что помещение жилое. Указанная и фактическая площадь должны совпадать
Кадастровая стоимость	Исходя из нее будет рассчитываться налог на имущество (0,1 % при стоимости до 10 млн. руб.)	МФЦ
Дата регистрации права	Должна совпадать с датой в документе, подтверждающем право собственности.	Сайт Росреестра	В электронном виде 290 рублей
Вид собственности	Если собственность долевая, то договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению	Госуслуги
Расширенная	Дополнительные сведения	Должно соответствовать документу, удостоверяющему личность/учредительным документам. Все собственники должны присутствовать на сделке либо их намерение о продаже должно быть заверено нотариально. Если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу.	Росреестр	В бумажном виде 870 рублей
ФИО собственника / наименование юридического лица
Документ, на основании которого зарегистрировано право	МФЦ
Обременения, ограничения (ипотека, арест, залог, запрет, аренда), период их действия	От вида обременения зависит возможность/невозможность совершения сделки	Сайт Росреестра	В электронном виде 350 рублей
Технический план	Несовпадение плана с фактическим расположением может говорить о перепланировке	Госуслуги
О переходе прав	Сведения об объекте	Частая смена собственников может свидетельствовать о мошеннических схемах, наличии скрытых проблем с квартирой	Росреестр	В бумажном виде 460 рублей
Информация о всех собственниках	МФЦ
Основания перехода прав собственности	Сайт Росреестра	В электронном виде 290 рублей
Госуслуги

Размер платы за предоставление выписок из ЕГРН, установлен приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291.

Образец запросы выписки из ЕГРН:

Правоустанавливающие документы на квартиру

К правоустанавливающим относятся документы, объясняющие каким образом собственником получено право на жилое помещение.

Таким документом может быть:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка из ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия в строительстве;
• договор цесии (уступка права);
• судебное решение.

Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений, либо они должны быть заверены нотариусом.

Выписка из домовой книги

Выписку также должен предоставить продавец. Обратите внимание на дату получения выписки, она не должна быть старой. Непосредственно перед сделкой продавцу необходимо предоставить вам выписку, подтверждающую, что все ранее зарегистрированные лица сняты с учета.

Паспорт собственника

Продажа мошенниками недвижимости может быть произведена по поддельным либо краденным документам, удостоверяющим личность. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.

Доверенность

Если представителем собственника выступает доверенное лицо, убедитесь в его полномочиях. Визуально определить подлинность доверенности очень сложно. Поэтому рекомендуем хотя бы один раз встретиться с собственником и удостовериться в его намерениях.

Если такой возможности нет, то проверить подлинность документа можно на сайте Нотариальной палаты. Сведения предоставляются бесплатно.

Технический паспорт квартиры

План квартиры в техпаспорте должен совпадать с фактическим расположением комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть расхождения, то это свидетельствует о произведенной перепланировке.

Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.

Согласие супруга на сделку

Обратите внимание на семейное положение продавца. Изучите штампы в паспорте, свидетельства о браке или расторжении брака. Даже если брак уже расторгнут, но недвижимость была приобретена в браке, согласие супруга должно быть обязательно.

Сведения об отсутствии долгов

Информацию об отсутствии долгов за коммунальные услуги обязан предоставить продавец. Однако помимо коммунальных долгов у продавца могут оказаться и другие долги перед кредиторами. При этом взыскание может быть обращено на имущество продавца.

Информацию о наличии либо отсутствии исполнительного производства в отношении продавца вы можете узнать в банке исполнительных производств. Сведения предоставляются бесплатно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?

При покупке строящейся квартиры необходимо проверить надежность застройщика и законность оснований для осуществления им строительства.

Начните с проверки застройщика в списке надежных компаний в сети Интернет. Если у застройщика положительная репутация, то можно переходить к изучению документов.

Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве». Доступ к информации о застройщике и объекте строительства должен быть свободным и предоставляться любому лицу (ст. 20, ст. 21 ФЗ № 214).

Документы о застройщике

Перечень запрашиваемых документов:

• устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
• свидетельство о госрегистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.

Должны быть представлены подлинники документов либо заверенные копии. Наименование и реквизиты застройщика должны совпадать во всех документах.

Документы об объекте строительства

Перечень документов для проверки:

• разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
• форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
• правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
• проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
• график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
• информация о размере платежей по ДДУ;
• информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
• информация о размере уставного капитала.

Выписка из ЕГРН при долевом строительстве

Основные сведения в выписке при долевом строительстве:

• адрес, площадь земельного участка для строительства;
• информация о правообладателе;
• обременения, ограничения прав;
• количество зарегистрированных ДДУ;
• о судебных процессах;
• о правах застройщика на строительство.

Получить выписку можно обратившись в отделение Росреестра, через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги. Стоимость в электронном виде – 820 рублей, в бумажном виде – 1740 рублей.

Основные документы в отношении застройщика и объекта строительства, а также информация о ходе строительства (фотографии или онлайн – трансляция) должны быть опубликованы на сайте застройщика.

Порядок запроса документов

Запросить официальные выписки из ЕГРН в электронном виде или на бумажном носителе можно несколькими способами.

Через Госуслуги

Чтобы заказать документ на портале Госуслуги необходимо:

• перейти в каталог услуг;
  
• нажать вкладку «Органы власти»;
  
• выбрать «Росреестр»;
  
• выбрать в перечне услуг «Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН»;
  
• найти нужный вам вид выписки;
  

Через МФЦ

Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.

Чтобы заказать такую выписку необходимо:

• обратиться в отделение МФЦ;
• предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность – если действует представитель);
• получить расписку о принятии документов;
• проверить готовность документа на сайте отделения МФЦ (по номеру расписки);
• забрать готовую выписку (готовится 5 рабочих дней).

На сайте Росреестра

Для получения выписки через сайт нужно совершить следующие действия:

• при выборе способа подачи заявки нужно перейти на сайт Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте Госуслуг);
• ввести пароль и логин, подтвердить предоставление прав доступа;
• предоставьте права доступа к Вашей учетой записи;
• в разделе «Это удобно» в полном перечне услуг выбрать «Получение сведений ЕГРН»;
• заполнить и отправить заявление;
• сохранить присвоенный номер и код (они потребуются при скачивании выписки);
• после появления в личном кабинете отметки «Ожидается оплата» произвести оплату госпошлины;
• скачать готовую выписку по номеру и коду (готовится 3 рабочих дня).

В отделении Росреестра

Получить выписку в отделении Росреестра можно, предоставив следующие документы:

• заявление на получение выписки;
• паспорт,
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• доверенность и паспорт представителя.

Выписка в бумажном виде заверяется печатью, в электронном виде – электронной цифровой подписью. Выписки имеют одинаковую юридическую силу. Установленный срок получения выписки – 3 дня (п. 9 ст. 62 ФЗ № 218).

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Проверить благонадежность застройщика можно изучив его учредительные документы и документы об объекте строительства.
2. Основным документом, содержащем сведения о квартире и ее правообладателе является выписка из ЕГРН.
3. Бумажная и электронная выписки имеют одинаковую юридическую силу.

Оценить юридическую чистоту приобретаемой квартиры на первый взгляд кажется просто. Однако на деле встречаются случаи, когда увидеть подвох может только опытный юрист. Избежать сложностей при покупке жилья вам помогут юристы нашего сайта. Оставьте заявку, и вы получите консультацию в ближайшее время.

Ответы юриста на частые вопросы

Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?

План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.

Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.

Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.

Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?

Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.

Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?

С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.

Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.

Информирован

Покупка квартиры – это не только выбор комфортабельности и технических параметров, но и проверка всей документации на предмет подлинности, а также принятие во внимание других нюансов. Сложности, в основном, возникают при юридическом оформлении сделки.

В статье рассмотрим, какие документы покупателю необходимо проверить по квартире на рынке вторички и первичного жилья, можно ли сделать это самому, в частности, где и как самостоятельно «пробить» историю жилья через интернет, чтобы убедиться в отсутствии проблем.

Понятие юридически чистой недвижимости

Юридическая чистота квартиры – это отсутствие препятствий в процессе сделки, которые могут повлиять на ее законность, с последующим оспорением решения в суде третьими лицами. Другими словами, юридическая чистота подразумевает подлинность всех документов, которые предоставляет продавец для заключения договора купли-продажи квартиры, по доверенности в том числе.

Можно ли самому провести проверку?

Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:

• законность планировки;
• наличие долгов за коммунальные услуги;
• аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
• судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
• наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
• правовая репутация и полномочие продавца;
• достоверность и подлинность документации.

Что нужно знать перед приобретением жилья на вторичном рынке?

Первое, что необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, – это документацию технического и правового характера. Вот какие документы для покупки квартиры нужно попросить продавца предъявить для проверки:

1. Свидетельство о государственной регистрации права – документ, который подтверждает право собственности на квартиру, где указывается владелец жилплощади.
2. Технический паспорт – в нем должны быть указаны следующие параметры квартиры: состояние, износ помещения, площадь, оценочная стоимость, износ, масштаб и т.д.
3. Выписка из ЕГРН – она предоставляется по заявлению вместо кадастрового паспорта и включает в себя следующую информацию:
4. Справка о задолженности – выдается ЖКХ и содержит информацию о долгах за квартплату.
5. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – в данной бумаге должно быть указано наблюдался или нет собственник жилья у психиатра или нарколога. В случае если собственник наблюдался или состоит на учете у этих врачей, то аннулировать сделку может только суд.

Более расширенную информацию можно получить из расширенной выписки из ЕГРН на квартиру.

Обратите внимание! Если владелец предоставляет право собственности, которое было присуждено судом, то к приобретению такой недвижимости следует относиться с особой осторожностью, так как решение суда может быть обжаловано и продавца лишат права собственности жилплощади.

О том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, рассказано в отдельной статье.

Из видео узнаете, как купить квартиру на вторичном рынке без рисков и о юридических моментах при покупке квартиры:

Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке / Купить квартиру без рисков

Как убедиться в отсутствии долгов по приватизированному жилью?

Проверить наличие задолженности очень просто, достаточно обратиться в коммунальные службы, которые обслуживают данный дом, и уточнить наличие долгов за коммунальные услуги. Такая справка называется «нулевкой», ее наличие обязательно при оформлении договора купли-продажи недвижимости.

Что можно самостоятельно узнать через интернет?

Через всемирную сеть можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росеестра (https://rosreestr.ru/site/) и перейти в раздел «Физическим лицам». В данном разделе можно оставить заявку на выписку из ЕГРН, причем это может сделать не только продавец, но и покупатель.

Про то, как проверить квартиру на сайте Росреестра и на других интернет-ресурсах, мы писали тут.

Изучение договора купли-продажи

Перед тем как изучить договор проверьте, на каком основании продавец получил право собственности на жилье: унаследовал, получил в дар, купил и т.д. Исходя из этой информации, можно легко проверить наличие (отсутствие) законных претендентов на квартиру.

Внимательно изучите сам договор купли-продажи недвижимости. В нем должны быть прописаны условия, по которым собственник теряет право на квартиру (например, в договоре купли-продажи может указываться, что новый собственник должен уплатить полную стоимость жилья до определенной даты, в противном случае он теряет право собственности).

Еще один момент – это продажа квартиры человеком, не имеющим права собственности на данный объект или лишенный его, на это тоже нужно обратить внимание.

Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу. В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

• Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
• Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

1. Форму договора по продаже жилья.
2. Проектную документацию.
3. Выписку из реестра на здание.
4. Инвестиционный контракт.
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
6. Разрешение на строительство.
7. Учредительные документы застройщика.

Рекомендация. Внимательно изучайте документацию на недвижимость, так как застройщик может демонстрировать вам документы на совершенно другое здание. Реквизиты застройщика должны быть одинаковы на всей документации.

• Любые несоответствия могут повлечь за собой тяжелые последствия, в частности – потерю ваших денежных средств.
• Об особенностях покупки квартиры в новостройке говорится в этом материале.
• Как найти планировку квартиры по адресу
• Смотрите видео о том, как проверить новостройку и застройщика на надежность, а также на что обратить внимание перед покупкой квартиры в новом доме:

Проверка новостройки застройщика на надежность

Как правильно изучить документы?

Визуальный осмотр предоставленной вам документации для покупки квартиры считается недостаточным. Чистоту сделки проверяют, только убедившись в подлинности и достоверности документов. Требуйте предоставления вам только оригиналов документации. Придерживайтесь следующих критериев при проверке документов:

• Все свидетельства должны иметь степени защиты (водяные знаки, гербы).
• Наличие штампов, печатей и подписей в нужных разделах.
• Документы не должны содержать помарок, исправлений.
• Данные продавца должны быть одинаковы во всех документах.

Далее:

1. Сделайте копии всех представленных вам документов.
2. Сделайте запрос документов на квартиру в Росреестре и сверьте их с представленными вам.
3. Уточните репутацию продавца. Для этого пообщайтесь с должностными лицами, выдававшими документы, нотариусом, заверявшим бумаги, а также соседями продавца.
4. Проверьте срок действия доверенности доверенного лица, уточнив – не была ли она отозвана.
5. Проверьте свидетельство о заключении (расторжении) брака.
   Важно! Требуйте предоставить письменное соглашение супруга на продажу квартиры, которое должно быть нотариально заверенное.
6. Обращайте внимание на срок действия всех документов.
7. Проверьте оплату всех коммунальных услуг за предыдущие месяцы (как минимум за полугодовой период).

Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Как проводят проверку риелторы?

Риэлторы – это юридически «подкованные» люди, специалисты по проведению различных сделок с недвижимостью. Данные специалисты проведут все действия, описанные выше в статье, грамотно изучат все документы, проверят их на соответствие и подлинность.

Риэлторы понимают, где в документах существуют несоответствия, как разрешить спорную или подозрительную ситуацию и куда следует обратиться в случае их возникновения. В подавляющем большинстве случаев, риэлторы знают способы, которыми пользуются мошенники, и не допустят таких действий в отношении покупателя (как произвести сделку без риэлтора?).

После проведения всех проверок, риэлтор составляет отчет для покупателя, в котором он указывает все выявленные несоответствия и недостатки, с указанием дальнейших действий.

Цена услуг специалистов

Сумма напрямую зависит от масштаба проверки и может варьироваться в пределах от 10 до 30 тысяч рублей. Если вы никогда не сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости, то лучший вариант – это заплатить опытному юристу или риэлтору, который выполнит все проверки, а также поможет решить различные вопросы юридического характера, тем самым обезопасив вас от возможных рисков.

Риски и способы себя обезопасить

Обратите внимание! Чем глубже вы узнаете историю приобретаемой недвижимости, тем меньшими будут ваши риски.

Рассмотрим самые рискованные ситуации при оформлении квартиры в собственность:

1. Квартира собственнику досталась по завещанию. В данном случае на определенную долю могут претендовать ближайшие родственники, даже если они не были указаны в завещании. Например, нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, а также супруг умершего, который по закону имеет право на половину собственности. Чтобы обезопасить себя от различных споров, требуйте от продавца прописать в договоре купли-продажи обязательство решения различных споров.
2. Продавец стал собственником по наследству. Данный случай не особо отличается от предыдущего, так как в нем фигурируют все те же лица – потенциальные наследники на определенную часть недвижимости. Из практики видно, что наследованная недвижимость очень редко становится объектом мошенничества, но не стоит усыплять свою бдительность, а лучше все тщательно проверить перед покупкой, очертив возможных претендентов на квартиру.
3. Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования. Данный способ менее рискованный, чем два предыдущих, так как квартира еще не имела хозяев, то есть не будет никаких претендентов на квадратные метры площади из числа родственников продавца. Здесь важна проверка всей документации застройщика или инвестора (описание документации находится выше в статье).
4. Квартира досталась собственнику в дар. Сделка с такой квартирой включает в себя стандартные риски, связанные с правом наследования долей жилплощади родственниками, передавшего в дар квартиру. Акцентировать свое внимание стоит на следующие факты:
   • передавший в дар квартиру – это пожилой человек;
   • даритель передал квартиру накануне своей смерти;
   • даритель и продавец не являются родственниками.

Все эти факты должны насторожить покупателя, так как в подаренной квартире чаще всего живут сами, не выставляя ее на продажу.

Помните – чем больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск возникновения негативной ситуации в плане чистоты сделки.

Заключение

Внимательно изучайте представленные вам документы, следуя инструкции, описанной в этой статье, и вы обезопасите себя от мошеннических действий со стороны продавца.