Нынешняя Россия — страна контрастов. Это проявляется, в том числе, в строительстве — оказывается, в семидесяти процентах наших городов оно вообще не ведется. Москва распухает вширь, а где-то все наоборот скукоживается.
По данным Рейтингового агентства строительного сектора, сегодня вообще ничего не строят в 812 городах из 1117. Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский сочинил письмо с просьбой расширить льготную ипотеку на вторичное жилье.
Направил его не кому-нибудь, а сразу председателю правительства. Об этом сообщает газета «Известия». Мол, надо что-то делать!
Александр Владимирович, считает, что там, где нет нового жилья, граждане не могут пользоваться государственной поддержкой. Люди находятся в неравных условиях. Льготные ипотечные программы в России направлены на поддержку спроса в новостройках.
А про вторичку забыли. Хотя в программе «Сельская ипотека» есть пункт «вторичное жилье», но ею нельзя воспользоваться в городах и районах, с численностью населения больше 30 тыс. человек.
Поэтому депутат обратился к премьер-министру — сейчас все так делают.
Предложено разработать отдельную льготную ипотечную программу на вторичное жилье для населенных пунктов, где вообще не возводят новое жильё.
Распространить на этих территориях действие всех существующих адресных льгот на вторичное жилье. Это может быть и семейная ипотека, и программы для малоимущих, молодых специалистов, врачей и все остальное в этом духе.
Предусмотрительно предложено ограничить покупку квартир лишь в аварийных домах.
Экономист Василий Колташов считает, что в маленьких городах можно купить жилье в старой застройке, которая в десять раз дешевле, чем в крупном городе. Даже не в Москве, а в одном из российских городов миллионников.
Поэтому там и не строят ничего. А в областных центрах строить надо. Может быть, нужна одна или несколько крупных государственных компаний, которые этим заниматься. Или поручить это имеющимся строительным фирмам.
Особенно если они вложились в производство материалов.
Есть такие компании, которые имеют заводы по производству кирпича, плитки, стеновых панелей. В этом случае они могут стать не просто «хищниками рынка», которые гонятся лишь за ценой, а социально ориентированными компаниями, которые получат прибыль с объема — если построят много, то суммарная прибыль получиться более грандиозной, чем если они построят немного и постараются продать подороже.
Необходимо именно такую модель бизнеса поощрять. Она в конечном итоге заработает на покупателя. И покупатель будет доволен, и рабочие места получим, и экономическая активность возрастет — плюсов много.
«СП»: Поможет ли этому льготная ипотека, которую распространяют на вторичку?
— Поможет, потому, что механизм простой: у людей есть бабушкина однокомнатная квартира, молодая семья в нее вселилась, родился первый ребенок. Родители получают материнский капитал, к которому еще бы льготную ипотеку, они бы сразу переехали в двух-трехкомнатную квартиру. Но на первоначальный взнос не хватает.
Ведь один из родителей проводит много времени с ребенком, если и работает, то не в полную силу. Такой нагруженной обстоятельствами семье не помешает льготная ипотека. Государство должно помочь им продать свою однокомнатную квартиру другой молодой паре, которая еще только мечтает о ребенке.
Потом те пойдут по следу своих предшественников — повторят все эти операции с недвижимостью.
Одна из наших проблем, в том, что люди, продав однушку, покупают сначала двухкомнатную. Надо ещё заплатить налоги, и цена кредита велика. А могли бы сразу в трехкомнатную переселиться, и тогда возможно будет решена проблема рождаемости. Ведь промежуток между рождением первого и второго ребенка — у нас слишком большой.
Это напрямую связано с вопросом жилья, ведь современные люди не рассуждают как крестьяне девятнадцатого века: «Чем больше народа, тем больше работников». У нас думают о том, чтобы ребенка вырастить, дать ему образование. Значит, ему нужна своя комната. Или два комнаты: для мальчика и девочки. А все это еще нужно приобрести.
Перебравшись из бабушкиной однокомнатной сразу в трехкомнатную, перепрыгнув двухкомнатную, молодые родители, наверное, заводили бы детей быстрее.
Это не только простимулирует нашу экономическую активность, но и даст плюс по демографии. Если молодая семья заводит малышей с маленьким интервалом, то эти дети — быстрее вырастут и заведут собственные семьи. Так, я надеюсь, мы сможем активнее закрывать демографическую яму, доставшуюся нам со времен Михаила Горбачёва и Бориса Ельцина.
«СП»: Вторичное жилье часто располагается в центре. Жить в центре даже небольшого российского города, на улице Ленина — престижно и удобно. Часто это лучше, чем на окраине, где обычно возводят новые дома. Поэтому льготная ипотека на приобретение старых квартир может пользоваться популярностью?
— В небольших городах разница между центром и окраинами — часто не такая большая, как в Москве или Санкт-Петербурге. Это важно, потому, что в центре есть социальная инфраструктура: детский сад, школа, больница. И если вы работаете не в другом районе, туда добраться легче из центра, чем с одного края города на другой.
Так родители могут проследить за детьми, помочь им делать уроки. Конечно каждая семья — это отдельная история, но в сумме — это очень важно для развития нашей страны.
Одно дело если дети брошены, а родители на работе, другое, когда они не так много времени тратят на дорогу домой, меньше устают в дороге и больше занимаются детьми.
В принципе не должно быть никакой льготной ипотеки только в Москве. Дело в том, что московский рынок является в некотором смысле нашим проклятием. Он фантастически переоценен. Это одна из серьезнейших проблем, потому что люди, которые живут и работают в Москве, порой не имеют шансов даже накопить на первоначальный взнос для покупки недвижимости.
При этом столица — это сердце экономической активности нашей страны. Но нельзя давать никаких льгот ни банкам, ни застройщикам, ни продавцам. Любая льготная ипотека в Москве — моментально приведет к росту цен. Они и так неподъемные, а станет сверх неподъемными.
Дело ещё и в том, что Москва — является «лабораторией проблем» в области недвижимости. Когда Центральный банк принял решение существенно повысить ключевую ставку в 2021 году, то это имело реальную цель — прежде всего, решить проблемы рынка недвижимости.
Но выяснилось, что дешевый кредит привел к росту цен. Объёмы строительства росли менее активно. Получается, что вся премия от льготы пошла не на пользу покупателю, а на пользу продавцу.
Там, где запрашиваемая продавцом цена уже является сверхъестественной, нельзя давать дополнительные льготы.
Москва должна быть очень надолго исключена из льготной ипотеки. Город перенаселен, недвижимость переоценена, поэтому льготная ипотека — должна развивать регионы. Там она нужна. Деньги, которые кому-то хочется бросить на Москву, чтобы здесь их «сжечь», превратить в сверхприбыли застройщиков и продавцов — лучше потратить на то, чтобы люди приобретали жилье в регионах.
Но необходимо директивно побуждать застройщиков строить. Косвенное давление ипотеки на самостоятельное строительство, с приобретением земельного участка. У нас половина жилья строятся самими гражданами.
И это естественно очень трудно делать без заемных средств. Люди самостоятельно строятся значительно дольше. Но при этом, они конкурируют с продавцами готового жилья.
Те вынуждены хоть немного ограничивать свои аппетиты.
А то, что аппетиты у них растут сверх меры, — показал 2021 год, когда цены выросли процентов на двадцать по всей России, годам раньше было поменьше, всего процентов на десять.
Меня не оставляет опасение, что мы и по итогам 2022 года можем получить рост цен на недвижимость где-то в двадцать процентов. В Москве люди должны видеть, что хотя бы здесь государство не поощряет этот рост цен.
Можно будет хоть накопить первоначальный взнос и купить жилье. Хоть не в центре, а на окраине, в ближнем Подмосковье…
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик убежден, что предложение, связанное с льготными программами для вторички, сейчас очень нужно рынку:
— Большинство семей не готовы покупать квартиру в новостройке из-за рисков заморозки строительства и невозможности одновременно платить за съемную квартиру и ипотеку на строящееся жилье. Поэтому выбирают вторичку, а там — уже нет льгот и высокие ипотечные ставки. И тут человек или переплачивает и попадает в «ипотечную кабалу» или отказывается вовсе от покупки квартиры.
Также отсутствие новостроек в регионах заставляет жителей покупать и инвестировать с льготной ипотекой не в своем городе, а Москве или Московской области, где можно воспользоваться льготой.
Думаю, что внедрение программы и расширение льготной ипотеки для вторички — сейчас очень нужное и верное решение. Так увеличится количество предложений на вторичном рынке готового жилья. Это поможет гражданам РФ улучшить свои жилищные условия.
Важно, чтобы у программы были ограничения и по суммам и по городам. Хотя мне кажется, что такая программа нужна и для московского рынка.
Полгода в доме: к июлю плата по ипотеке может вырасти на 21%
Ежемесячная плата по ипотеке за полгода может вырасти на 21%. Такой расчет для «Известий» сделали участники рынка недвижимости. Они учли рост цен на жилье на 5% и повышение средних ипотечных ставок до 12%.
Переплата за весь срок пользования кредитом увеличится на 32%, а общая стоимость покупки — сумма кредита вместе с платой по процентам за весь срок — на 19%. Доступность жилья снижается, констатируют участники рынка.
Улучшить ситуацию можно, пролонгировав льготную ипотеку после 1 июля или расширив адресные программы с господдержкой, считают эксперты.
Снова в рост
За 2022 год новостройки могут подорожать на 15%, спрогнозировал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
В 2020–2021 годах рост цен на жилье перекрывал инфляцию и нет оснований полагать, что в 2022-м будет иначе, сказал он.
Повышение стоимости обусловлено подорожанием стройматериалов, нехваткой рабочей силы, указала директор по маркетингу 3-Red Мария Хурамшина.
В числе других причин — рост ставок по проектному финансированию, отметил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Но даже если влияние этих факторов получится ослабить, цены продолжат расти как минимум в пределах инфляции — в течение первого полугодия средняя стоимость первичного жилья может вырасти на 5%, сказал он.
Вслед за новостройками дорожает и вторичка, добавил Андрей Колочинский.
По словам эксперта ипотечного рынка Андрея Бархоты, при условии деэскалации геополитической напряженности и стабилизации финансовых рынков до конца первого полугодия ключевая ставка не поднимется выше 10%, а средние ипотечные — вырастут до 11,5–13%. Если же произойдет эскалация геополитической напряженности, ставки по ипотеке могут превысить 13% из-за непредсказуемых рисков, считает эксперт.
По прогнозу директора департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталия Костюкевича, за первое полугодие средняя ипотечная ставка может вырасти на 1–1,5%, до конца года — на 2–2,5%.
При оптимистичном прогнозе подорожания жилья на 5% за первое полугодие и росте средней ипотечной ставки с 9,9 до 12% ежемесячный платеж по ипотеке с первоначальным взносом 15% на 20 лет вырастет на 21%, подсчитала для «Известий» заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Переплата за весь срок пользования кредитом увеличится на 32%, а общая стоимость покупки (сумма кредита вместе с платой по процентам за весь срок) — на 19%, сказала она.
Например, при средней цене 1 кв. м вторичного жилья в России в 82 605 рублей, площади квартиры 30 «квадратов» за полгода при названных условиях ежемесячный платеж вырастет с 20,188 тыс. рублей до 24,353 тыс., а итоговая стоимость покупки — с 5,2 млн рублей до 6,2 млн, рассказала Татьяна Решетникова.
В Москве при цене средней однушки в новостройке в 10,7 млн рублей (первоначальный взнос 15% на 20 лет) и ставке 9,9% ежемесячный ипотечный платеж составит 87 тыс. рублей. При подорожании квартиры на 5%, до 11,2 млн рублей, и росте ипотечной ставки до 12% платеж увеличится до 105 тыс. рублей, то есть на 21%, привел пример Андрей Колочинский.
По мнению Алексея Новикова, средняя ипотечная ставка за первое полугодие вырастет до 10,5%. Тогда ежемесячный платеж по кредитам станет больше на 15%.
В Минстрое «Известиям» сказали, что воздерживаются от комментариев насчет неподтвержденных прогнозов и показателей, связанных со стоимостью жилья. На цену 1 кв. м влияет ряд факторов — от стоимости стройматериалов до общемировой конъюнктуры рынка, отметили там.
Впрочем, в министерстве подчеркнули, что не прогнозируют снижения доступности жилья.
Формирование комфортной и безопасной среды для жизни — одна из национальных целей развития России до 2030 года и в рамках ее реализации государство проводит мероприятия, направленные на поддержку людей и улучшение их жилищных условий, подчеркнули в Минстрое.
Падение доступности
Смягчить проблему можно, пролонгировав льготную ипотеку после 1 июля на более длительный срок или расширив адресные программы с господдержкой, полагает Андрей Колочинский.
— Программа льготной ипотеки на первичное жилье показала свою эффективность и с социальной, и с экономической точек зрения. Более 500 тыс. семей улучшили жилищные условия, а строительная и смежные с ней отрасли смогли пережить острый период ограничительных мер, связанных с пандемией, — сказал «Известиям» первый зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
Поэтому, по его мнению, необходимо запустить бессрочную льготную ипотеку на уровне не выше 5% для массовых новостроек.
Программа льготной ипотеки на новостройки под 7% может быть продлена после 1 июля 2022 года, спрос на нее будет сохраняться в регионах, где цены на недвижимость росли менее заметными темпами, считает начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. Также возможен запуск специализированных программ для сотрудников бюджетных организаций, учителей, врачей и т.д., полагает она.
Доступность жилья определяется балансом пяти факторов: платежеспособности населения, ставок по ипотеке, спроса, предложения и качества жилья, отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Баланс сложно соблюдать, поскольку спрос может расти взрывными темпами, а предложение — нет. Без роста доходов граждан нелегко говорить о решении вопроса в масштабах всей страны, подчеркнула она.
Один из путей решения проблемы доступности жилья сегодня — расширение программ по строительству и покупке индивидуальных жилых домов, где цена квадратного метра в среднем в 1,5–2 раза ниже, чем в квартирах, добавила Татьяна Решетникова.
Еще сегодня есть возможность сократить нагрузку на бюджет заемщика с помощью дополнительного субсидирования ставок от девелоперов, заметил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
— В связи с повышением ключевой ставки и в борьбе за клиентов банки сами ищут и находят новые варианты кредитования, которые могут заменить льготные программы. В том числе программы с субсидией от застройщика, — согласен управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков.
Переплата зависит не только от ставки и срока кредита, но и первоначального взноса. При его внушительном размере у заемщика больше шансов получить одобрение по кредиту по более привлекательной ставке, а ежемесячный платеж и, соответственно, общая переплата будет ниже, отметила Татьяна Чернышева.
Недвижимость может поехать вниз
Рекордного количества ипотечных заемщиков ожидает в 2017 году, в том числе, в связи с понижением ключевой ставки, первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, заявивший об этом на президиуме президентского Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам.
Это актуально для большинства регионов. Так, по статистике компании oneFactor, пишет в понедельник «Коммерсантъ», 39% новостроек в Московской области приобретается в инвестиционных целях: 16% для сдачи в аренду или перепродажи, а 23% пустуют (около 3 млн кв. м).
«Есть экспертные оценки, что с понижением ключевой ставки, вчера в рамках форума (Сочи-2016) многие говорили про ставку, и не только ключевую, но и финальную для заемщиков в 2017 году, мы ожидаем, что у нас будет рекордное число заемщиков по ипотеке», — передает Finmarkert слова чиновника.
И как заявил премьер-министр РФ Дмитрий Медведев в интервью «Первому каналу», у Центрального банка России есть основания для дальнейшего снижения ключевой ставки, что в обозримом будущем позволит снизить ставки по кредитам: «Понятно, что Центральный банк самостоятельно решает эти вопросы, но тем не менее при сохранении этого тренда очевидно, что ключевая ставка снизится. В этом случае мы выйдем уже на вполне приемлемые, я бы сказал, современные, цивилизованные ставки ипотечных кредитов», — сказал премьер. При этом он признал, что «стоимость ипотеки остается высокой» и связано это с действующими макроэкономическими условиями.
Ипотечный пузырь по-российски?
На рынке жилой недвижимости сегодня и в самом деле наблюдается избыток предложения. Причина происходящего, объясняет аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов, заключается в соотношении спроса и предложения. С одной стороны, на рынок жилой недвижимости каждый год выводится около 1 млн квадратных метров нового жилья, с другой — реальные доходы населения сокращаются на 10-15% в год.
Есть и другие факторы: налогообложение «инвестиционных» квартир становится все более высоким, люди начинают считать, и понимают, что раньше они могли получать 4-5% годовых с квартиры, а сейчас, с учетом растущих налогов, эта сумма будет стремиться к 3,5% а к 2020 году, когда налог на недвижимость будет составлять 100%, это вообще станет невыгодным. Уже сейчас такой способ получения дохода дает намного меньше, чем любой банковский депозит, не говоря уже о других инвестиционных инструментах.
Поэтому «инвестиционные» и «арендные» квартиры будут постепенно выставляться на продажу, увеличивая навес предложения.
И, кстати, добавляет эксперт, хороший вопрос, а что будет после этого с рынком жилья? Все априори полагают, что цены будут всегда расти, но это не обязательно будет так.
Ведь эти ипотечные квартиры, в случае неблагоприятной ситуации в экономике, могут в течение 5 лет стать еще дешевле, процентов на 20-30. И получится период долгого застоя в отрасли, когда у покупателей нет денег, чтобы покупать, а девелоперам негде взять денег, чтобы строить.
Устали экономить? Отдохните
Рост спроса ожидается в связи с уменьшением процентных ставок на ипотеку и предстоящим завершением госпрограммы субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на новостройки, полагает руководитель направления по строительству и ЖКХ центра «Общественная Дума» Сергей Литвиненко.
Улучшает ситуацию и политика ЦБ по постепенному снижению ключевой ставки, что влияет на ипотечный рынок. Кроме того, население устало экономить продолжительное время и ждать выхода из кризиса.
Размер накоплений у населения уменьшается, поэтому те, кто нуждается в жилье, принимает решение его покупать сейчас.
Минимально возможная ставка на первичном рынке Московского региона, по оценке Литвиненко, составляет 10,7% в рамках льготной ипотеки и с соблюдением некоторых дополнительных условий, что является действительно интересным предложением для многих.
Спрос на ипотечные продукты, по мнению эксперта, будет расти в 2017 году, поскольку у населения нет полных сумм для покупки /недвижимости, а доходы существенных образом вырастут нескоро.
Кроме того, нет уверенности, что после окончания программы по господдержке покупка жилья останется такой же доступной.
Можно также заметить, что власти, не исключено, начали использовать метод словесных интервенций, чтобы поддержать рынок недвижимости, и именно к ним относится прогноз рекорда по ипотеке. Хотя по-видимому, действительно немало людей могут в будущем году на вопросы — на каком уровне ипотечных ставок и при каком уровне цен покупать квартиру? — ответить себе: «пора».
Прогноз рынка недвижимости на осень 2017 — блоги риэлторов | ЦИАН
Ну, что подведём итоги лета. Последние три с половиной года, рынок недвижимости идёт на спад. Как показывали мои прогнозы и прогнозы моих коллег, лето поменялось местом с осенью активностью. Две предыдущие осени показали себя не с лучшей стороны и они дали понять, что в сентябре рынок просто останавливался, а примерно в октябре начиналось более резкое снижение цен.
Даже те люди, которые продают свою недвижимость уже два года, всё никак не осознают, что рынок будет проседать. Будет и точка.
Людям вбили в головы, что осень – это пора продаж и рынок активизируется. Тётя Клава продала свою квартиру в 2012 году. Тогда рынок рос. А сейчас племянник Василий решил продать свою. Тётя Клава посоветовала ему подождать осени и не торопиться с продажей летом потому, что она делала так же.
Таких советчиков куча. Но они не исходят из реальности. Они не смотрят на статистику, не учитывают экономическую ситуацию, возможности покупателей, предложения застройщиков и т.д. В конце концов, они не работают с клиентами-покупателями при поиске квартир, а следовательно не в курсе о предпочтениях и возможностях покупателей. Они считают, что продать квартиру просто.
Выставляют и ждут. И потом, судить по продажам одной, двух или даже десяти квартир практически невозможно. Все сегменты рынка связаны друг с другом. Т.е. цены в 5-этажках влияют на цены в 22-этажных домах в других районах.
Перед глазами должен быть график с кривыми за многие годы и должны быть постоянные наблюдения за рынком – за теми же предложениями застройщиков, предложениями банков, законами. Всё это связано между собой. Всё это составляющие рынка недвижимости, а значит это всё оказывает влияние на цены.
Порой, чтобы оценить 2-комнатную квартиру приходится сравнивать цены на 1-комнатные и 3-комнатные высчитывая процентное соотношение цены за один квадратный метр. А сейчас доходит до абсурда, продавцы ставят цены на 1-комнатные, как за 2-комнатные квартиры.
Даже какое-нибудь постановление ВС может оказать влияние на рынок всех регионов. Например, если квартиры с одними документами станет покупать безопаснее или наоборот появятся более высокие риски, то покупатели будут отдавать предпочтение квартирам с другими документами.
Рынок продолжит падать и в этот октябрь, и даже возможно произойдёт резкий сдвиг. В сентябре будет наблюдаться стагнация. А теперь объясню почему.
В очередной раз, летом люди поснимали свои объекты с продаж в ожидании осени поскольку тётя Клава родной человек и она авторитет в глазах Василия. Плюс есть те, кто мыслит также – те, кто задумал решать свои жилищные вопросы и проблемы, но отложил это до сентября.
Убрав квартиры, они конечно же поспособствовали продажам тех, кто оставил объявления т.к. количество квартир уменьшилось (чему вторые несомненно благодарны Василиям и Клавам). Пришёл август и предложения стали появляться.
За последнюю неделю в профессиональной Базе (название источника удалено) количество квартир в разделе Вторичка увеличилось с 372 000 (+/-) до 392 366 (данные на 01.09.2017).
Всё логично. Количество предложений растёт потому, что на рынке появляются новые квартиры и помимо них возвращаются те, кто снял их с продажи летом в надежде на осень.
Но загвоздка в том, что это приводит к перенасыщению рынка, а следовательно к конкуренции и снижению цен.
Статистика Росреестра показывает примерно то же самое и на их сайте можно посмотреть динамику по количеству сделок, а так же отток покупателей со вторичного рынка на первичный.
Прогнозы по ценам на недвижимость в 2017 году
Andrey Popov/Fotolia
Настроения и ожидания
Экономика страны постепенно выходит из кризиса, что, безусловно, должно положительно сказаться на рынке недвижимости. В следующем году существенного роста цен никто не предрекает — они будут плавно увеличиваться в пределах инфляции, что является плюсом для покупателей.
Поскольку банки заинтересованы в дальнейшем развитии ипотеки, ставки даже после корректировки должны остаться привлекательными для заемщиков (при условии, что ЦБ не поднимет ключевую ставку). В крупных городах России, скорее всего, на рынок выйдет довольно много жилых новостроек.
Несмотря на то что в России намечается плавный выход из кризиса, о его окончании говорить еще рано. Сегодня эксперты видят сокращение потребительских расходов и уменьшение доходов населения, и потому основным способом стимулирования спроса на рынке недвижимости (особенно первичного жилья) по-прежнему является ипотека.
Москва, Петербург, Сочи, Владивосток и Балашиха — первые 5 городов по цене жилья
Десятка городов России с самым дешевым жильем
Прогноз по ценам на первичном рынке
Большинство опрошенных экспертов прогнозируют небольшой рост цен на первичном рынке в течение 2017 года, но с некоторыми периодическими колебаниями в большую и меньшую стороны.
«По прогнозам отечественных и зарубежных аналитических агентств, в следующем году ожидается завершение рецессии в российской экономике и, соответственно, улучшение ситуации с доходами населения. Возможен небольшой рост среднего уровня цен на 3-5% по итогам 2017 года.
Однако во многом это будет зависеть от двух ключевых факторов: от усиления динамики объема предложения в новостройках и от доступности ипотечных кредитов», — полагаетгенеральный директор компании «Азбука Жилья»Владимир Каширцев.
В 2017 году возрастет себестоимость строительства, а также повысятся стадии готовности представленных на рынке объектов (а чем выше стадия готовности, тем, в соответствии с финансовой моделью проекта, выше цена; это нормальный процесс в девелопменте). «По нашим оценкам, в ближайший год многие проекты покажут рост цен от 10%.
В пятилетней перспективе мы ожидаем роста числа новых малоэтажных проектов в Московской области до 20%, а в десятилетней перспективе — до 50%. Мы также полагаем, что сейчас недооценен сегмент малоэтажной недвижимости комфорт-класса, и в частности, таунхаусов.
В ближайшие годы популярность данного формата будет расти», — комментирует ситуацию руководитель отдела маркетинга семейства компаний Kaskad FamilyЕкатерина Коган.
Очень многие предрекают колебания и изменения на рынке, связанные с окончанием господдержки ипотеки, однако, поскольку ЦБ не планирует поднимать ключевую ставку до конца апреля или даже до июня (о чем глава ЦБ заявила в середине декабря), прогнозы на этот счет не слишком мрачные.
«Предполагаю, что даже после отмены господдержки уровень ипотечных ставок останется привлекательным для населения. Банки в первую очередь заинтересованы в дальнейшем развитии этого вида кредитования и увеличении объемов выданных кредитов», — отмечаетгенеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.
Он рассуждает о потенциальных объемах строительства и новых объектах: «В связи с ростом себестоимости и увеличением нагрузки на девелоперов, объем вывода новых проектов будет постепенно снижаться. Что, в свою очередь, в более дальней перспективе приведет к росту средней цены предложения. Как можно заметить, рынок развивается циклически.
И всегда за периодами стабилизации цен следует период их роста».
5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости
Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?
Прогноз по ценам на вторичном рынке
Вторичный жилой рынок на протяжении всего 2016 года демонстрировал более стабильную отрицательную динамику стоимости по сравнению с первичным рынком.
Цены на вторичном рынке опустились на 3-4% в целом по России (данные Domofond.ru о средней цене предложения), и, судя по всему, данная тенденция сохранится в 2017-м.
Резких скачков, скорее всего, не будет, но предпосылок для роста пока не наблюдается.
«Стабилизация возможна не раньше II квартала 2017 года. Традиционные провалы, скорее всего, мы будем наблюдать в летний период, на который приходится сезон отпусков. Всплеск продаж если и случится, то не раньше IV квартала», — считает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.
В последние несколько лет именно перед наступлением нового года некоторые сюрпризы преподносят законодательные органы, участники банковской сферы и государство в целом — все это меняет и сам рынок недвижимости, и цены на нем, и структуру его работы.
В качестве подтверждения Александр Лунин приводит пример: «Относительно недавний случай — рост ипотечных ставок, который произвел бум продаж вторички в конце 2014 года и чуть не загубил рынок ипотечного кредитования в 2015 году. К сожалению, такие сюрпризы случаются все чаще и чаще.
Поэтому прогнозы сейчас делать крайне тяжело. Например, закон о нотариальном заверении сделок, где продавцами являются собственники, владеющие объектом недвижимости в долевой собственности, привел к повышению затрат на сделку.
Из положительных моментов можно выделить урегулирования рынка ипотечного кредитования в части процентных ставок, а главное, их понижение».
Возможно, существенной корректировке подвергнутся цены квартиры в морально устаревшем жилом фонде.
Этот прогноз во многом связан с увеличением объема предложения в готовых новостройках, где, с учетом снижения стоимости за прошедший год, появилось много конкурентоспособных предложений.
Стоит отметить также, что в текущих реалиях срок экспозиции квартиры значительно увеличивается (до полугода и более), поскольку собственники не желают идти на скидки.
- Не пропустите:
- Итоги 2016 года на рынке недвижимости России
- Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
- С чего начать покупку квартиры в новостройке?
- С чего начать покупку вторичного жилья?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как выгодно купить квартиру в Москве в 2017 году: «сползание» цен и рекордная ипотека
Рынок недвижимости московского региона в 2016 году порадовал покупателей медленным, но уверенным снижением цен. Квадратный метр столичного жилья подешевел примерно на 5%. Стоит ли покупателям оттягивать момент сделки в ожидании еще более низких цен, каких сюрпризов ждать от банков по ипотеке, и как выбрать самое выгодное жилье, корреспондент РИАМО выяснял у экспертов.
Сколько стоит снять квартиру в доме, где жили Булгаков и Кандинский >>
Метр продолжит падение
pixabay.com
По итогам 2016 года «квадрат» в Москве подешевел на 10 тысяч рублей. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цена жилья в столице просела примерно на 5% — со 180 до 170 тысяч рублей за квадратный метр.
Как заявил перед новогодними праздниками замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин, цены на российскую недвижимость в 2017 году прекратят падение и начнут расти. По словам замминистра, больше потенциала для снижения цен на жилье нет.
Однако аналитики рынка недвижимости уверены в обратном: жилье будет продолжать дешеветь. Так, согласно прогнозам агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в 2017 году на вторичном рынке жилья Москвы сохранится тренд на дальнейшее снижение цен – около 5-7% в год. Хотя точных цифр специалисты пока не называют.
«Я бы охарактеризовал этот процесс как постепенное «сползание». При условии, что на рынке за это время не произойдет каких-либо серьезных потрясений», — говорит директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По его мнению, эта тенденция затронет все сегменты жилья, но особенно – низкокачественные объекты недвижимости, доля которых на вторичном рынке столицы в 2016 году была доминирующей.
Сохранение тенденции к снижению цен на вторичном рынке и минимальный рост на рынке новостроек прогнозируют и в Группе компаний SRG. Эксперты объясняют это ограниченной платежеспособностью и отсутствием предпосылок для ее роста.
В Департаменте вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что, несмотря на прогнозы о росте ВВП и снижении уровня инфляции до 5% в 2017 году, люди по-прежнему не уверены в стабильности своего материального положения в ближайшем будущем и соглашаются на сделки лишь по факту острой необходимости.
Как рассказал РИАМО партнер Группы компаний SRG Максим Русаков, 2016 год был годом скидок на рынке вторичной недвижимости. По его мнению, большой объем предложений не позволит продавцам поднимать цены и в нынешнем году. А вот размер скидок, предоставляемых покупателю, скорее всего, снизится.
На рынке новостроек, по информации Русакова, ситуация немного иная. Эксперт считает, что сокращение количества новых объектов на стадии котлована не позволит разбавить средний уровень цен новыми дешевыми проектами настолько, чтобы говорить о заметном снижении стоимости нового жилья в целом.
Девять небоскребов появится в комплексе «Москва-Сити» к 2018 году>>
«Вторичка» против «первички»
© РИАМО, Николай Корешков
К снижению цен на жилье может привести и продолжение жесточайшей конкуренции между вторичным и первичным рынками недвижимости, считают в «ИНКОМ-Недвижимости».
Согласно подсчетам аналитиков агентства, 9 из 10 квартир в сегменте масс-маркета, выставленных сейчас на продажу, – это сильно устаревшее жилье с неудобными планировками, расположенное в пяти-, девятиэтажных «панелях», отчасти в «сталинках» с истекающим сроком эксплуатации.
«По сути, такого жилья не должно быть в XXI веке. Однако эти объекты конкурируют не только друг с другом, но и с сопоставимыми по цене, но гораздо более качественными квартирами в новостройках», — отмечает Сергей Шлома.
В то же время, реализовать жилплощадь, относящуюся к вышеописанной категории, собственники смогут только при одном условии: за счет существенного снижения цены.
По словам эксперта, в 2016 году на первичном рынке московского региона появилось большое количество новых жилых комплексов с качественными квартирами по приемлемым ценам.
А к лету 2016 года во вторичном сегменте жилья наметилась тенденция к максимальному уменьшению цен на аналогичные по характеристикам объекты, в частности, в современных домах.
В дальнейшем аналитики компании зафиксировали беспрецедентное, по их словам, событие: стоимость объектов «вторички» приблизилась к стоимости жилых площадей в новостройках (обычно они дешевле на 20-30%), а в некоторых случаях была даже ниже.
«Главное «оружие» вторичного рынка, не ограниченного, в отличие от «первички», порогом рентабельности, – дальнейшее снижение цен. Мы продолжаем использовать это «оружие», так как противостояние новостроек и «вторички» будет длиться в течение ближайших нескольких лет», — уверен эксперт «Инком-Недвижимости».
Как я снимала квартиру в центре Москвы: маклеры из 90-х и кастинг жильцов>>
Дисконт – в тренде
pixabay.com
По оценкам экспертов, 2017 год будет удачным для покупки жилья со скидкой. Уже минувший год был щедр на количество сделок с дисконтом. По словам Шлома, в ноябре-декабре доля таких сделок на вторичном рынке жилья столицы поставила исторический рекорд, достигнув 86%. И есть все основания полагать, что «скидочных» сделок будет немало и в этом году.
«Пока цены на недвижимость будут сползать вниз, сохранится и большой процент продаж со скидкой. Как только мы достигнем ценового дна, – по нашим прогнозам, это произойдет в 2018-2019 годах, – то ситуация тут же изменится, и количество сделок с дисконтом вернется на обычный для вторичного рынка уровень – 50-60%», — считает Шлома.
В свою очередь, директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Юлиан Гутман прогнозирует, что в этом году продолжится рост числа предложения квартир в готовых новостройках. По его данным, доля таких лотов может дойти до 25% от общего объема.
На этом фоне разница в цене на квартиры в строящихся и уже построенных домах будет сокращаться, и для застройщиков станет выгодным выходить на реализацию на более поздней стадии строительства, либо делить объем квартир на «стартовый» и тот, который они выставят уже на завершающем этапе.
Эксперт считает, что доля столичных проектов жилья эконом-класса продолжит рост. Также, по его словам, вероятно увеличение количества объектов с готовой отделкой. Ну и, наконец, будут развиваться программы длительных рассрочек, превышающих два года.
Новостройки в «чистом поле»: комфортное жилье или изоляция от жизни>>
В ожидании рекордно низкой ипотеки
В начале 2017 года программа государственного субсидирования ипотеки закончилась. Партнер Группы компаний SRG Максим Русаков считает, что в ее продлении нет необходимости, так как ставки по ипотечным кредитам постепенно возвращаются на уровень 2014 года.
«Мы ожидаем новых рекордов на рынке ипотеки, хотя нельзя не отметить, что кризисный 2014 год начинался крайне оптимистично», — говорит специалист.
По мнению аналитиков, в Московской области по-прежнему актуален «отложенный ипотечный спрос».
Так, в агентстве «ИНКОМ-Недвижимость» подчеркивают, что примерно каждый третий потенциальный ипотечный покупатель, собиравшийся приобрести недвижимость в ближайшее время, в условиях смягчения государством кредитно-денежной политики отложил принятие решения о заключении сделки. Люди ждут дальнейшего снижения ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок.
«Если ранее люди ориентировались на ставку 12,45%, то сейчас в умах потребителей «засела» другая цифра — 10%. Весь рынок ожидает понижения ставок по кредитам до этой отметки, а возможно, и ниже», — рассказывает Сергей Шлома.
- В свою очередь, Гутман обращает внимание на то, что дальнейшая ситуация с размером ипотечных ставок будет напрямую зависеть от того, как изменится ключевая ставка ЦБ.
- Жизнь в центре Москвы: мажоры, попрошайки и проблемы с парковкой>>
- Выгодная весна
© Фотобанк МО, Вячеслав Нестеров, Мытищинское ИА
Тем не менее, чтобы при покупке недвижимости в 2017 получить максимальную выгоду, эксперты не советуют откладывать сделку в долгий ящик.
По словам Гутмана, самые выгодные предложения и акции предлагаются застройщиками именно сейчас: до конца января уровень скидок на ряд предложений превышает 20%. Как правило, с февраля для строящихся объектов цена корректируется в сторону увеличения.
Эксперт также советует приобретать квартиры, на которые распространяются акции, и с отделкой от застройщика – как в строящихся проектах, так и в готовых домах с хорошей транспортной доступностью.
По данным эксперта SRG, пиковыми сезонами на рынке недвижимости являются середина весны и середина осени. Именно в эти периоды представлено максимальное количество предложений, и покупателю есть из чего выбрать.
«Сезонность на рынке недвижимости в первую очередь обоснована деловой активностью населения. Так, январь-февраль – это всегда мертвый сезон. Все хорошие и интересные предложения ушли с рынка еще перед Новым годом, фактически остались неликвидные объекты. Также затишье приходится на период майских праздников и летних отпусков», — добавляет Русаков.
По оценкам экспертов, покупатели в целом идут на сделки крайне осторожно. В Департаменте вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что, несмотря на прогнозы о росте ВВП и снижении уровня инфляции до 5% в 2017 году, люди по-прежнему не уверены в стабильности своего материального положения в ближайшем будущем и соглашаются на сделки лишь по факту острой необходимости.
От Мажорного до Последнего: откуда взялись необычные названия улиц в Москве>>