Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка

Содержание:
Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным
Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
Срок давности оспаривания договора купли-продажи
В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Иначе обстоит дело с оспариванием договора.
Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.
Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.
Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.
Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.
Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристов по оспариванию сделки:

Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
Предъявление иска в суд
Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Понуждение к заключению договора

Судебная практика (Дело №2-571/2011 г.)

В соответствии с п.1 ст.

8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка сельхоз назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.

Во исполнение этой нормы гражданин 5 августа 2010 г. направил в адрес Администрации Тверской области извещение о намерении продать 7 земельных участков в Бологовском районе как единый объект покупки, и уточнил, что обязательным условием заключения договора купли-продажи, является покупка всех земельных участков, указанных в извещении.

По результатам рассмотрения извещения было принято распоряжение о приобретении только двух земельных участков.

О принятом распоряжении 2 сентября 2010 года в адрес собственника было направлено письмо, но на тот момент гражданин, не дождавшись ответа, подарил два земельных участка другому гражданину, оформив договор дарения.

7 сентября 2010 года было получено уведомление об отказе от приобретения в собственность Тверской области оставшихся пяти земельных участков.

Уполномоченный орган Тверской области (на тот момент – Комитет по управлению имуществом Тверской области) обратился в суд с исковым заявлением о признании сделки (договора дарения) недействительной, а также требовал вернуть земельные участки, переданные одаряемому.

В обосновании своих требований Комитет ссылался на ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которой гражданин обязан заключить договор купли-продажи с Комитетом по управлению имуществом. На основании этого, договор дарения является ничтожной сделкой, как противоречащей требованиям указанной нормы.

Кроме того, по словам Комитета, со ссылкой на ст. 435 ГК РФ, извещение о намерении продать земельные участки является офертой (предложением заключить договор), а уведомление о согласии приобрести – акцептом, в связи с чем гражданин обязан заключить договор купли-продажи, иначе договор будет заключен в принудительном порядке через суд.

Бологовский городской суд Тверской области, рассмотрев данное дело, установил следующее: с юридической точки зрения извещение не может быть расценено как оферта, а полученное уведомление как акцепт. Положения гражданского законодательства (ст. 445 и ст.

421 ГК РФ) об обязательном заключении договора купли-продажи земельного участка из категории земель с/х назначения в данном случае тоже не применяются, так как законом «Об обороте земель с/х назначения» на продавца такая обязанность не возлагается, а возлагается обязанность известить высший орган исполнительной власти субъекта Федерации о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Гражданским законодательством установлено, в каких случаях сделка может быть признана недействительной. Договор дарения может быть признан недействительной сделкой только в двух случаях: неопределенность предмета дарения, т.е. не конкретизирован обещанный предмет дарения (п.2 ст. 572 ГК РФ) и момент исполнения обещания «подарить» происходит после смерти дарителя (п.3 ст. 572 ГК РФ).

Данные условия не были нарушены при оформлении договора дарения: предметом дарения были конкретные земельные участки и дарение происходило при жизни дарителя. Кроме того, в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок.

Что касается оснований ничтожности договора дарения в силу неисполнения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», то следует обратить внимание на содержание ст. 166, ст. 168 ГК РФ, в которых в качестве оснований ничтожности договора указано противоречие нормам Гражданского Кодекса, а не другим федеральным законам.

При этом, как в Главе 28 ГК РФ, регулирующей общие положения о договорах, так и в Главе 32 ГК РФ, посвященной договору дарения, прямой ссылки на Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержится, что также свидетельствует об отсутствии оснований признания договора дарения ничтожным.

Кроме прочего, следует учесть, что Федеральный закон «Об обороте земель с/х назначения» не регулирует отношения по безвозмездной передаче земельных участков с/х назначения. Оснований для признания договора дарения недействительным в силу несоответствия его закону «Об обороте земель с/х назначения» не имеется.

Гражданским законодательством (п.2 ст.

209 ГК РФ) установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В связи с тем, что Федеральным законом «Об обороте земель с/х назначения» не установлена обязанность собственника по заключению договора купли-продажи с органом субъекта Федерации.

Он не может быть понужден к заключению договора, даже если после уведомления соответствующего органа его волеизъявление изменилось.

Кроме того, заявленные требования о передаче земельного участка от одаряемого к дарителю не приведут к восстановлению прав на преимущественное приобретение земельного участка по договору купли-продажи.

Таким образом, собственник не может быть понужден к заключению договора купли-продажи земельного участка с/х назначения органом субъекта Российской Федерации, если волеизъявление собственника продать участок изменилось после направления уведомления о продаже такого участка.

Бологовским районным судом Тверской области в удовлетворении требований Комитета было отказано. Договор дарения не был признан недействительной сделкой, гражданина не понудили к заключению договора купли-продажи земельных участков.

Вс решил судьбу участков по недействительной сделке — новости право.ру

Незадолго до собственного банкротства общество продало свои земельные участки. Вскоре управляющий добился признания сделки недействительной, но к тому моменту участки уже были проданы третьей компании. Поэтому требование первоначального владельца трансформировали в денежное в деле о банкротстве последнего покупателя. ВС с этим не согласился.

Обществу «СК «Рослес» на праве собственности принадлежало восемь земельных участков стоимостью 48 млн руб. В июле 2016 года страховая компания договорилась с обществом «Актив Плюс» об их продаже за 14,6 млн руб., но денег продавец так и не получил, а вскоре обанкротился. «Актив Плюс» тем временем продал участки обществу «СК «Подмосковье».

Конкурсный управляющий «Рослеса» сперва попросил признать сделку недействительной в банкротстве этого общества, но, поскольку участков у «Актив Плюса» уже не было, с него взыскали рыночную стоимость земли — 48 млн руб. После этого управляющий обратился с иском к «СК «Подмосковье» и потребовал вернуть участки, находящиеся в его незаконном владении. Этот иск оставили без рассмотрения.

Практика Верховный суд решал, кто ответит за трещины в квартире

А уже в деле о банкротстве «Подмосковья» управляющий предпринял новую попытку, заявив об истребовании участков из чужого незаконного владения и исключении из конкурсной массы должника спорных участков.

Но суды отказали, потому что в первом споре между «Рослесом» и «Актив Плюсом» вопрос о праве собственности на участки разрешен не был.

Суды также указали, что договор купли-продажи между обществами «Актив Плюс» и «СК «Подмосковье» недействительным не признан, поэтому требование управляющего подлежит трансформации в денежное и предъявлению в соответствующем порядке.

Управляющий «Рослеса» подал жалобу в Верховный суд. Экономколлегия отметила, что «Рослес» требовал возвратить ему свою вещь, а не исполнить какие-либо обязательства имущественного характера. Наличие спорных участков у «Подмосковья» не отрицается.

Поэтому вывод о трансформации требования в денежное — ошибочный, подчеркнули судьи. Первоначальное право собственности «Рослеса» никем не оспаривалось, а значит, если его сделка с «Актив Плюсом» признана недействительной, то последняя не могла распорядиться участком.

То есть «Подмосковье» не приобретало право собственности на спорные участки.

С учетом этой позиции ВС отменил решения по этому спору и направил его на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (дело № А41-56447/2017).

Верховный суд РФ
Экономколлегия ВС

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным (сделка) — в 2022 году, суд, право истца, требования к составлению, последствия

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

Оспоримые сделки.
Ничтожные изначально сделки.

Ничтожность сделки не нужно доказывать в суде, суд признаёт незаконными только последствия такой сделки для её сторон и, в ряде случаев, для третьих лиц.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
Мнимая сделка;
Притворная сделка;
Некорректное составление договора покупки надела земли;
Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Сделка противоречит основам правопорядка, когда закон при заключении такой сделки был явно нарушен, например, подделка подписей сторон договора или наличие подложной документации.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Например, физическое лицо, имеющее большие задолженности перед кредитными организациями или по алиментным платежам, проводит перерегистрацию своего земельного участка на родственника или иное доверенное лицо, продолжая фактически пользоваться таким наделом земли, проживать вдоме, расположенном на этом участке земли, не обладая таким домом юридически.

В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.

Когда договором о приобретении земельного надела прикрывается другой, негласный договор между участниками, то такая сделка называется притворной.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
Форма заключения договора (письменно);
Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов отсутствует в договоре, то сделка считается ничтожной.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Также любые договоры о приобретении земельных наделов между лицами, не достигшими четырнадцати лет, признаются ничтожными (гл. 9, ст. 172 ГК РФ).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если наличие такого состояния у одной из сторон договора будет доказано, то суд может оспорить данную сделку.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Например, нефтяная компания не может приобрести землю сельскохозяйственного назначения с целью проводить на этой земле разведку недр на предмет наличия нефтепродуктов.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Если сделка была совершена без участия таких представителей, то суд может оспорить эту сделку или признать законной, если права несовершеннолетнего не были нарушены от такой сделки.

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
Сбор необходимых доказательств.
При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При сборе доказательств можно привлечь свидетелей (соседей, родственников), которые могут подтвердить наличие незаконных моментов при подписании договора или предшествующих этому.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

Наименование судебного органа;
ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
Сущность требований истца;
Цена иска (если присутствует);
Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Случаи из судебной практики

В городе Киров в суд обратилась гражданка М. с целью признать договор продажи её бывшим мужем П. земельного надела площадью 125 соток с двухэтажным домом своему брату А. незаконным. За основание М.

взяла факт наличия задолженности по алиментам в пользу 7-летнего сына со стороны бывшего мужа в размере 183 тысяч рублей. Женщина представила доказательства, что П. продолжает проживать в проданном им доме и вести хозяйственную деятельность на проданном наделе земли.

Суд признал сделку мнимой, принудил П. продать надел земли и покрыть долги по алиментам.

В городе Челябинск обратилась мать Н. в пользу своего сына И., который продал свою квартиру площадью 67 кв. м. в центре города за 750000 рублей, в то время как рыночная стоимость квартиры значительно выше. Н. собрала доказательства, что её сыну И.

угрожали, предоставив анонимные письма, которые приходили на адрес И., а также заручившись показаниями свидетелей-соседей по подъезду И., подтвердивших, что к И. приходили сомнительные лица и требовали продать им квартиру по низкой цене под угрозой расправы. Суд постановил оспорить сделку и вернуть квартиру И.

, а ответчики подверглись уголовному преследованию за вымогательство.

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.
Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка может подать в суд как продавец участка, так и его покупатель.

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка подает продавец участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать лицо, к которому по договору перешло право собственности на участок (покупателя).

В случае, если продавцом земельного участка выступал не истец, а другое лицо (супруг, бывший супруг истца), то вторым ответчиком можно указать продавца земельного участка.

В случаях, когда помимо требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным предъявляются другие требования, то в иске могут указываться и другие ответчики. В частности, Росреестр или его территориальное, ИФНС России.

Если иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка предъявляет покупатель участка, то в качестве ответчика по иску следует указывать продавца.

«Осторожно – неизвестная территория». Расторжение договора купли-продажи земельного участка при наличии обременения и ограничений его использования

В судебной практике нередки случаи оспаривания сделок купли-продажи земельных участков ввиду того, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешёнными нормативами. Нередки случаи, когда продавец добросовестно заблуждался относительно правового режима продаваемой им земли. В данной статье, помимо изучения оснований расторжения данных сделок, будут рассмотрены и некоторые способы, которые помогут избежать покупки «кота в мешке».

Статья 37 Земельного кодекса РФ (далее ― ЗК РФ) напрямую указывает на возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае, когда продавец заведомо предоставляет покупателю ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом.
Ввиду того что со сделками купли-продажи земельных участков сталкиваются многие, кто хотел бы приобрести участок для строительства дома, дачи, иных сооружений, а продавцы подчас оказываются недобросовестными и намеренно вводят покупателя в заблуждение относительно обременений земельного участка, данная статья может представлять интерес для широкого круга лиц.
Итак, прежде чем рассматривать конкретные основания расторжения договора купли-продажи земельного участка, хотелось бы отметить, что наиболее часто продавец предоставляет ложную информацию об обременении земельного участка и его ограничениях в соответствии с разрешённым использованием, реже — предоставление ложной информации о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка.
Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка, если:

по территории земельного участка проходит санитарно-охранная зона. Это могут быть линии электропередач, связи, трубопроводов, водоснабжения и мелиорации

Пример. Решение по делу № 2-2663/2014~М-2494/2014

Истец И. обратилась в суд с требованием к ответчику расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ей и ответчиком С. Судом было установлено, что истцом и ответчиком был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка с разрешённым использованием земли для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно кадастровой выписке и свидетельству на право собственности, участок не имеет каких-либо ограничений (обременений) права собственности. Фактическое местоположение участка было указано ответчиком и сомнений у истца не вызывало.

В ходе осмотра иных качественных и адресных характеристик, позволяющих на месте определить местоположение земельного участка, кроме как со слов ответчика, не имелось, т. к. земельный участок огорожен не был.

Истцом было получено разрешение на строительство жилого дома на вышеуказанном участке, а также отделом архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка, из которого истец выяснил, что участок расположен не в том месте, на которое указывал перед сделкой ответчик.

Но на основании документов, переданных ответчиком истцу перед заключением договора, этого нельзя было выяснить. При определении фактических границ земельного участка инженером-геодезистом было установлено, что фактическое местоположение участка не совпадает с указанным ответчиком. Поэтому строительство и регистрация жилого дома на этом участке невозможна.

Истцом участок был приобретён для строительства жилого дома, но в силу того, что ответчик ввёл истца в заблуждение о местоположении участка и отсутствия на нём каком-либо обременения, использовать участок по его назначению и с той целью, для чего он приобретался, не представляется возможным. Истец до обращения в суд пыталась изменить границы земельного участка или передвинуть, но оказалось, что это требует много согласований, материальных затрат (…). При таких обстоятельствах требования И. подлежали удовлетворению.

Аналогичный пример — решение Югорского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 октября 2011 года по делу №2-439/2011~М-413/2011 по иску А. к ООО «СВ» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.

Между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого А.

приобрёл земельный участок, принадлежащий ООО «СВ» на праве собственности, из категории земель населённых пунктов, с разрешённым использованием под индивидуальную жилую застройку, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

Однако после оформления права собственности оказалось, что более половины площади приобретённого им у ответчика земельного участка располагается в санитарно-защитной зоне товарищества владельцев автогаражей «К». Суд требования истца удовлетворил.

если спорный земельный участок находится под арестом

Как, например, в деле № 2-274/2011 (2-4230/2010)~М-3626/2010 от 06.07.2011.В ходе рассмотрения дела было установлено, что между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём строения.

Согласно пояснению сторон, по устной договорённости ответчик обязался передать истцу в собственность один земельный участок, состоящий из четырёх земельных участков.

Из материалов дела усматривается, что на указанные земельные участки был наложен арест, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец желает расторгнуть заключённый между ним и ответчиком договор купли-продажи земельного участка и строения, поскольку предоставленная ответчиком заведомо ложная информация препятствует истцу распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём строением.

Порой и вовсе недобросовестный продавец пытается продать несуществующий участок, и тогда к спору подключаются правоохранительные органы. Вопрос о расторжении такого «эфемерного» договора купли-продажи не подвергается сомнению.

Например, в деле № 44г-2915 от 18 января 2012 г. суд надзорной инстанции Краснодарского краевого суда установил, что Н. обратился в суд с иском к Д. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Истец с ответчиком заключили договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии Н.

обратился в архивный отдел администрации муниципального образования г.-к. Анапа с запросом о предоставлении копии постановления главы Анапской сельской администрации «О выделении земельного участка» по указанному адресу, который значился первым приобретателем земельного участка.

На запрос он получил ответ, что запрашиваемое постановление не значится. Истец обратился в ОБЭП с заявлением о проверке данного факта. Проведённой проверкой по данному факту выявлено, что земельный участок по вышеуказанному адресу администрацией Анапского сельского совета никому не выделялся, данного адреса не существует. В отношении Д.

было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ним и Д., обязать ответчика возвратить ему денежную сумму, внесённую в счёт выкупа недвижимого имущества на момент расторжения договора.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года исковые требования Н. были удовлетворены в полном объёме.

Однако подчас нередки случаи, когда сам покупатель должен быть более внимателен и проявлять здоровую бдительность.

В противном случае, хотя закон его и защищает в случае нарушения норм ГК РФ и ЗК РФ, но при халатном отношении покупателя к исследованию всех обстоятельств, касающихся договора купли-продажи, суд может прийти к выводу о том, что довод истца о невозможности использования земельного участка в связи с предоставлением продавцом ложной информации является необоснованным и не является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Как, например, в деле № 2-1657/2010 от 25 ноября 2010 г., рассмотренном Кунгурским городским судом Пермского края. В деле было установлено, что Г. обратился в суд с иском к П.

о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о внесении в Единый государственный реестр реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на указанный земельный участок, о взыскании с ответчика стоимости земельного участка по договору купли-продажи. В обоснование иска Г. указывает, что 12.08.

2008 между ним и ответчиком П. был заключён договор купли-продажи земельного участка. Поскольку продавец при заключении договора скрыл от истца информацию о качественных свойствах земельного участка — то, что участок ежегодно подвергается затоплению, полагает, что имеет место нарушение требований ст. 37 ЗК РФ.

Однако, проверив довод истца о том, что при продаже земельного участка продавец предоставил ему заведомо ложную информацию о качественных свойствах земли, которая могла повлиять на планируемое использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая могла оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, суд нашёл его необоснованным. Истец указывает на то, что он приобретал земельный участок для строительства, однако в связи с ежегодным затоплением участка не может использовать его для данных целей. Рассмотрев все доказательства, суд пришёл к выводу, что доводы истца о том, что приобретённый им участок ежегодно затапливается, что делает его непригодным для использования по назначению, неосновательны. Также суду не представлено доказательств того, что продавец представил истцу заведомо ложную информацию о земельном участке.

если продавец скрыл от покупателя информацию о недействительности правоустанавливающих документов на земельный участок

Как, например, в деле № 2-243/2011 от 6 сентября 2011 г. суда р. п. Ромоданово. В ходе рассмотрения дела было установлено, что истцы С. и С. просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009, заключённый между истцами и ответчиком на земельный участок. В судебном заседании истец С.

исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, показал, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2009 он вместе с женой в общую долевую собственность купили у Б. земельный участок. В 2009 году между ними и соседом возник спор по поводу границ земельного участка.

В ходе судебного процесса было установлено наложение спорных земельных участков друг на друга. Решением Ромодановского районного суда от 29.12.

2010 были установлены границы земельного участка, принадлежащего соседу, и также признаны недействительными документы на принадлежащий им земельный участок в части площади земельного участка, в том числе и спорный договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009.

В результате размер принадлежащего им земельного участка уменьшился на 981 кв. м., то есть примерно на 10 соток, которые перешли в пользование соседу. В настоящее время площадь земельного участка составляет 20 соток и представляет собой узкую длинную полоску, на которой они не могут ничего построить.

И ответчик отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2011 и вернуть денежные средства, оплаченные по данному договору. Было установлено, что при заключении спорного договора купли-продажи ответчик Б.

не предупредил истцов об использовании соседнего земельного участка, что при согласовании границ спорного земельного участка собственник соседнего земельного участка не присутствовал и согласование границы проходило с главой сельского поселения, что оказывало существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка и также явилось существенным нарушением условий договора продавцом — Б. Таким образом, суд решил исковые требования С. и С. к Б. удовлетворить.

Таким образом, мы видим, насколько сложны дела указанной категории. Чтобы уменьшить риски и избежать судебных разбирательств, необходимо:

лично осматривать покупаемый участок в целях визуализации на нём линий газовых и тепловых сетей, электромагистралей;
побеседовать с владельцами соседних участков;
получить выписку из ЕГРП. Вы можете получить сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешённого использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (ФЗ от 24.07.2008 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);
внимательно относиться к предоставляемым продавцом документам. К примеру, если продавец предоставляет лишь копию свидетельства на землю, то лучше от заключения договора отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства;
обратиться в территориальные органы, которые в силу закона обязаны быть информированы о постройке или возведении газовых, электрических или других линий передач и сопутствующего оборудования. Поскольку бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан, поэтому, для того чтобы узнать об использовании земельного участка, целесообразно обратиться к администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.

Мариновская Виктория Константиновна, юрист-правовед, педагог высшей школы
E—mail: viroda@mail.ru
Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
Оплачивает ответы редакция ТП

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.