После покупки квартиры появился наследник прежних хозяев – что делать в этом случае

Мы уже рассказывали историю, когда к добросовестной покупательнице квартиры явился доселе не известный родственник предыдущей владелицы и заявил на нее свои права. Суд присудил квартиру ему, а девушка после долгих тяжб получила компенсацию от государства – миллион рублей. Что, конечно, было гораздо меньше суммы, за которую она ее купила.

После покупки квартиры появился наследник прежних хозяев – что делать в этом случаеВ спорных ситуациях для суда важны нюансы. Мир Квартир

И такие истории не столь редки, как хотелось бы. Всплывают «неучтенные» жены-мужья, обделенные наследством дети и т.д. Как не попасть в такую ситуацию, что предусмотреть, какие документы получить, чтобы на вашем пороге не появились потом внезапные наследники? По нашей просьбе историю прокомментировал адвокат Тимур Маршани.

Ура, увеличили компенсацию от государства!

1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.

Так что в вашей истории Ольга получила бы всю стоимость свой квартиры, указанную в договоре купли-продажи, если бы дело происходило в этом году!

Если объявился «внезапный наследник», то здесь поможет только суд. Нужно тщательно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей.

Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст.

302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

После покупки квартиры появился наследник прежних хозяев – что делать в этом случаеДокументы лишними не бывают. people.onliner.by

Как перестраховаться на случай мошенничества

Еще до сделки покупатель должен выяснить следующие вещи:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ, ДЭЗе или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем. Также необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
  3. Запросить в МФЦ или Росреестре расширенную выписку из ЕГРН. Проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.

Не занижайте сумму договора

За продажу жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, продавец должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах.

Но ни в коем случае, и особенно при покупке унаследованной квартиры, этого делать нельзя! Нужно обязательно прописывать всю сумму целиком исходя из цены договора, поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству.

После покупки квартиры появился наследник прежних хозяев – что делать в этом случаеЕсли вы занизите сумму покупки, при расторжении сделки вы не получите всех денег обратно. kakprosto.ru

Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.

Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Советуем быть осторожнее с продавцами, которые предлагают квартиру по слишком заниженной цене, либо четко не отвечают на вопросы о своих родственниках и не внушают вам доверия.

Новые наследники у уже проданной квартиры: могут ли они оспорить сделку?

Иногда квартиры живут дольше людей. Если такое случается, то жилье переходит в наследство.  Такая недвижимость часто встречается на рынке и может скрывать ряд проблем. Самое страшное, что может случиться с покупателем унаследованного жилья, — он лишится квартиры. Чтобы такого не было, рассказываем, что проверить перед покупкой квартиры, полученной в наследство.

Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.

Особо опасны квартиры, полученные в наследство 2-3 год назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если погибший оставил завещание, то квартира может перейти хоть к соседям, хоть к друзьям. Если же завещания нет, то наследники претендуют на жилье в порядке очереди:

  1. Супруги, дети и родители;
  2. Братья и сестры, бабушки и дедушки;
  3. Дяди и тети;
  4. Остальные родственники.
  1. Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. За эти полгода наследники должны определить свои доли, поругаться в суде и получить свидетельство о праве наследования. До истечения 6 месяцев продавать и покупать такую квартиру вообще нельзя.
  2. Но по закону наследники могут претендовать на квартиру и после его истечения. Случается, что их не было видно несколько лет, а потом они объявляются, заявив свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или никак не могли заявить свои права раньше.
  3. Особенно опасно то, что узнать о всех наследниках очень сложно. В доступных документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, а откуда можно узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тетушке из Тюмени?
  4. Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Мария пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Мария знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:

  • Выписку из ЕГРН. Мария заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
  • Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
  • Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
  • Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.
  • Также Мария изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

 Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

  • Андрей осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю.
  • После покупки квартиры появился наследник прежних хозяев – что делать в этом случаеФото Pexels
    Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Андрей с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме. Въехать в квартиру Андрей смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.
  • Андрею повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

  • Вадим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риелтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.
  • Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.
  • К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Мария, Вадим и риелтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Вадим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не получилось.
  • Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений

После покупки квартиры появился наследник прежних хозяев – что делать в этом случаеФото Pexels

Право на виндикацию, истребование собственного имущества из чужого незаконного владения, подвержено исковой давности. Срок исковой давности — 3 года.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

  1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
  2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
  3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Читайте также:  Можно ли россиянину получить гражданство сша и как это сделать? все законные способы

На практике оспорить сделку по прошествии столь значительного периода времени практически невозможно, прежде всего в силу применения срока исковой давности.

Единственная теоретическая возможность — пытаться доказать, что они объективно не могли узнать о совершении оспариваемой сделки и на этом основании исчислять срок исковой давности с того момента, когда они фактически узнали о заключении договора купли-продажи, поскольку согласно п.1 ст.200 ГК РФ.

Если появятся правопретенденты на данную квартиру (наследники) они имеют право поставить вопрос о применении последствий ничтожности сделки, если Во-первых, докажут, что в права наследства продавец вступил незаконно, собственником не являлся и не имел право распоряжаться квартирой, Во-вторых, восстановят срок исковой давности по оспариванию наследства, В-третьих, докажут, что не пропущен срок исковой давности по применению последствий недействительности сделки. Практически, это неосуществимо

После покупки квартиры появился наследник прежних хозяев – что делать в этом случае

Вам также может понравиться

Покупка квартиры полученной по наследству: как оформить безопасно

После покупки квартиры появился наследник прежних хозяев – что делать в этом случаеОдним из самых рискованных вариантов покупки жилья, является покупка квартиры полученной по наследству. Неожиданное появление наследников спустя несколько лет неразрывно связано с нервным потрясением, отсутствием понимания какие действия необходимо предпринять. Как избежать риск оспаривания сделки и какие меры поддержки прописаны в законодательстве, рассмотрим в данной статье.

Особенности наследования недвижимости

При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам по завещанию, по наследственному договору и по закону.

Права наследования основаны не только на родственных отношениях, поэтому покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах может предъявить свои наследственные права в будущем.

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Завещание может быть составлено в пользу одного или нескольких лиц. Завещатель по своему усмотрению вправе завещать имущество родственникам или посторонним гражданам, и лишить наследства без объяснения причин. 

Завещание всегда заверяется нотариусом. Нотариус проверяет все необходимые документы, удостоверяет, что наследодатель дееспособен, отдает отчет своим действиям, подписывая завещание. Оспорить законность завещания сложно, но риски все равно есть.

Завещание могут признать недействительным, если:

  • будет доказано, что оно составлено под физическим или психологическим давлением;
  • возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа;
  • появились наследники, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
  • наследник признан недостойным.

Наследодатель может:

  • написать завещание и никому не сказать об этом;
  • изменить или отменить завещание;
  • составить несколько завещаний;
  • заверить свое завещание у главврача больницы, в которой он лежит, или у руководства дома престарелых.

Наличие завещания не дает надежных гарантий приобретателю наследственного имущества.

К какому нотариусу обратиться при вступлении в наследство?

Покупка квартиры, полученной в наследство по закону

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. При покупке такой квартиры важно выяснить – все ли родственники входящие в круг наследования получили свою долю.

Среди наследников по закону могут оказаться внебрачные дети, нетрудоспособные иждивенцы. Узнать о этих категориях граждан очень сложно. Риск покупки возрастает многократно.

Наследники первой очереди: права наследников первой очереди

Кто является близким родственником по закону

Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

Наиболее высокие риски при покупке квартиры в первые три года после открытия наследства. Среди них:

  • наличие распоряжений наследодателя относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире;
  • наследники, пропустившие установленный законом срок принятия наследства;
  • граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
  • не выделена супружеская доля;
  • признание наследника недостойным, после продажи недвижимости;
  • признание завещания недействительным.

Общий срок исковой давности составляет три года и не может превышать десять лет со дня нарушения права. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как безопасно оформить сделку

Будьте внимательны с продавцами, которые продают квартиру намного ниже рыночной стоимости,  путаются в ответах на вопросы, не внушают доверия. До принятия решения о покупке данной квартиры выясните следующие моменты:

  • выясните кто жил в квартире;
  • что явилось причиной продажи.
  1. Выясните в управляющей компании:
  • кто был зарегистрирован;
  • каких отношениях состоял с собственником.
  1. Попросите у собственника:
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • расширенную выписку из домовой книги.
  1. Изучите документы.
  2. Проверьте наследственное дело в Реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  3. Ознакомьтесь с текстом завещания. Убедиться, что в документе не был прописан завещательный отказ.
  4. Закажите расширенную выписку из ЕГРН.

Если спорные моменты урегулированы, готовьте договор купли-продажи и оформляйте сделку

Содержание  договора купли-продажи 

В договоре указываются:

  1. сведения об участниках сделки;
  2. информация об объекте:
  • наименование;
  • адрес;
  • технические характеристики;
  1. правоустанавливающие документы;
  2. цена;
  3. способ и порядок расчета;
  4. права, обязанности, ответственность сторон;
  5. дата;
  6. подписи участников.

В ДКП указывайте полную стоимость покупаемой недвижимости.

Пропишите в договоре:

  • ответственность продавца за все финансовые риски в случае судебных разбирательств при появлении новых наследников;
  • обязательства продавца, в случае изъятия по суду у покупателя квартиры, купить ему другую квартиру аналогичной стоимости, площади, района расположения.

Образец договора купли продажи квартиры по наследству

Договор купли продажи квартиры по наследству

Сделку лучше оформить у нотариуса. Нотариус проверит все документы, подаст их на регистрацию. Срок регистрации составит до трех рабочих дней.

За нотариальное удостоверение предусмотрена уплата госпошлины.

Размеры нотариального тарифа

Если нотариальное удостоверение обязательно по закону, платится госпошлина в размере 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Если стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию, они должны будут платить нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости. Размер нотариального тарифа регулируется ст.22.1.“Основы законодательства Российской Федерации о нотариате”

Супругу, родителям, детям, внукам

Оценка недвижимого имущества Нотариальный тариф
до 10 000 000 рублей включительно  3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки)
свыше 10 000 000 рублей 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей

Другим лицам

Оценка недвижимого имущества Нотариальный тариф
до 1 000 000 рублей включительно 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки
свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно  7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей
свыше 10 000 000 рублей 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей;

Неприятные ситуации, в которых может оказаться покупатель

Покупатель может оказаться в проблемной ситуации, которую сложно разрешить:

  • Продавец скрывает информацию о гражданине, имеющим право проживания в унаследованной квартире.
  • Наследник, которому положена обязательная доля, пропустил, установленный законом срок вступления в наследство. После продажи квартиры, подает заявление в суд о восстановлении сроков.
  • Продажа квартиры по доверенности, которая была отменена доверителем. 
  • Квартиру продает лицо, унаследовавшее квартиру незаконно.

Какая бы ситуация не случилась, новому собственнику недвижимости, нужно доказать, что он добросовестный приобретатель.

Согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию в размере кадастровой стоимости недвижимости или в размере причиненного ущерба.

Исковое заявление о восстановлении срока принятия наследства (образец)

Ответы на часто задаваемые вопросы

Будучи в браке, получил по наследству от родителей квартиру. Сейчас хочу ее продать. Нужно ли согласие супруги?

Согласно статьи 36 СК РФ имущество, полученное вами во время брака в порядке наследования, является вашей собственностью. Согласия супруги не требуется.

Покупаем квартиру, полученную в наследство. Как защитить себя?

Оформите договор титульного страхования. Оформляется на срок давности оспаривания сделки. Защищает от риска утраты права собственности.

Рассматриваем вариант покупки квартиры, полученной в наследство. Реально ли узнать о всех претендентах на наследство?

Нет. Например, о внебрачных детях, являющихся наследниками узнать невозможно, пока они сами не заявят о себе.

Престарелый родственник хочет оставить на меня завещание. Чтобы не возникло проблем в будущем, можно вести видеосъемку?

Да, видеосъемка будет храниться у нотариуса пять лет.

Независимое заключение эксперта

При покупке квартиры, смотрите дату оформления в собственность продавца. Минимальные риски при покупке наследственной квартиры, если она находится в собственности у продавца более 10 лет.

Наследник пропустивший срок принятия наследства, может восстановить его через суд. После восстановления права на наследство, подается иск к новому владельцу.

Если суд примет решение в пользу наследника, но признает покупателя добросовестным приобретателем, последний получит единовременную компенсацию от государства.

Чтобы все сделать правильно и свести риски к минимуму, обратитесь за помощью к нашим юристам для полной юридической проверки сделки.

Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте и получите консультацию совершенно бесплатно. Мы работаем для вас круглосуточно.

После покупки квартиры появился наследник

Наследник, который не знал и не должен был знать о том, что было открыто наследство или не мог по уважительным причинам участвовать в его принятии, вправе восстановить срок для обращения за наследством через суд. Если в суде будет выяснено, что вы – добросовестный приобретатель, квартира останется у вас.

Время для вступления в наследство

По общему правилу, получить наследство можно в течение 6 месяцев с момента его открытия. Но законодатель дает возможность тем, кто пропустил срок, восстановить его. Причины пропуска:

  • Гражданин не знал о смерти наследодателя;
  • Гражданин не мог вступить в наследство по объективным причинам (болезнь, долгая командировка и т.д.);
  • Гражданин не должен был узнать о наследстве, хотя и мог на него претендовать.
Читайте также:  Затопило квартиру — что делать пострадавшей стороне?

Восстановление срока осуществляется только в судебной инстанции. В районный суд подается иск, в котором заявитель просит восстановить его право на наследство и указывает причины, почему он не пришел ранее.

К иску прикладываются документы, которыми подтверждаются слова заявителя.

В качестве доказательственной базы можно использовать не только документы, но и свидетельские показания, аудио и видеозаписи.

Ситуация может развиваться по 1 из вариантов:

  1. Суд принимает решение о восстановлении срока. После вступления решения суда в законную силу новый наследник обращается с ним к нотариусу и претендует на свою часть.
  2. Суд отказывает в восстановлении права на наследство и тогда заявитель обжалует решение суда. Возможно, суд апелляционной или кассационной инстанции даст согласие на восстановление права. Если нет, то все законные способы восстановления права в РФ гражданин исчерпал и больше к этому вопросу возвращаться не может.
  3. Суд восстановил право на наследство. Но другие наследники решили обжаловать решение суда. Апелляция и кассация могут отменить решение или оставить его в силе.

Процесс восстановления права на наследство может затянуться минимум на 3-4 месяца. Пока обжалования не прекратятся, потенциальный наследник не может прийти к нотариусу и запросить свою часть имущества. У него не будет никакого правового основания для этого.

Что будет после того, как восстановят право на наследство

Как только решение суда о восстановлении срока для принятия наследства вступит в силу, гражданин должен обратиться к нотариусу. Там они выясняют размер доли, который причитался наследнику. Далее он обращается к другим наследникам за долей.

Если наследственное имущество было продано, то наследники должны выплатить долю в денежном выражении. Стоимость имущества определяется на момент открытия наследства.

Если другие наследники не хотят давать долю в добровольном порядке, гражданин вправе обратиться в суд.

Помимо этого, если от наследников он ничего не получает (например, решение суда о доле есть, но они все равно не платят), он вправе подать иск к новому владельцу имущества.

Помните, что закон на стороне добросовестных приобретателей. Если новый собственник докажет, что сделка была совершена в соответствии с законом, суд откажет в удовлетворении иска наследника.

Что в это время делать владельцу квартиры

В период, когда будут идти судебные разбирательства по вопросу восстановления права на наследство, новый собственник имущества может даже не знать об этом. Он не является стороной спора. Ему могут сообщить об этом другие наследники, у которых он  приобретал жилье.

До тех пор, пока лично к нему не будет предъявлен иск о выделении доли в квартире, собственнику ничего делать не нужно. Необходимо только следить за ситуацией.

До того, как к собственнику предъявлен иск не нужно вести никаких переговоров с потенциальным наследником.

Фактически у него еще нет никаких прав на наследство (до вступления решения суда о восстановлении срока в силу) или он может решить вопрос с другими наследниками, они ему выделят долю, и он не будет обращаться к собственнику за частью квартиры (такое встречается редко, но прецеденты имеются).

Как защитить себя при покупке квартиры

Когда вы покупаете недвижимость, переданную по наследству, необходимо провести ряд действий, которые помогут защитить вас от судов по оспариванию сделки в дальнейшем:

  • Проверка всех зарегистрированных квартире лиц посредством получения выписки из паспортного стола;
  • Проверка нотариального дела на официальном сайте в реестре наследственных дел;
  • Оформить нотариально заверенное обязательство продавца о том, что он не знает о других наследниках и в случае их появления обязуется урегулировать все вопросы с ними самостоятельно;
  • Задавать больше вопросов, выяснить все обстоятельства наследства, уточнить, были ли иные наследники и т.д.;
  • Проверить право собственности на недвижимость через Росреестр;
  • Поговорить с соседями.

Еще один пример из практики

В центре Москвы осталась квартира после смерти гражданина. Из наследников у него был сын и племянник. Сын долгое время не появлялся, о его местонахождении никто не знал. Племянник вступает в наследство, продает квартиру.

Спустя полгода после оформления сделки появляется сын, который восстанавливает себе право на наследство и подает иск о признании сделки купли-продажи недействительной и восстановлении прежнего состояния для того, чтобы он получил наследство.

Как выясняется позже, сын и племянник были в сговоре. Выяснил это покупатель квартиры, когда к нему пришел иск. В итоге на наследников было возбуждено уголовное дело, квартира осталась у собственника.

Никогда не покупайте квартиры по доверенностям. Общайтесь только с владельцами, указанными в документах на право собственности.

Таким образом, при оформлении сделки купли-продажи недвижимости главное – проверить юридическую чистоту сделки. Доверить этот вопрос нужно профессионалам. Квалифицированный юрист проведет анализ документов, запросит необходимые выписки и защитит вас от недобросовестных продавцов.

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке1.

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права.

То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом3.

Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Итак, в каких же случаях добросовестный приобретатель может быть лишен жилья по иску действительного собственника? Для этого законодатель определил несколько условий.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли.

Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем.

Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер.

Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли4.

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию.

И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье5.

Как не допустить незаконную передачу прав на недвижимое имущество – читайте в материалах «Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность…

владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой6.

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения.

В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности7: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально8, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Читайте также:  Технический паспорт на квартиру — где получить и как проверить перед покупкой квартиры?

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

  • Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров9. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье10.
  • Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
  • Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
  • Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
  • Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
  • Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
  • О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно11 и откажет в признании его добросовестным.
  • Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением12.
  • При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя.

Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3.

Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат13.

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье.

Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях.

Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав15, предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

8 Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *