Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки

Порядок покупки участка может вызывать непонимание у людей, впервые продающих или приобретающих дачу с земельным участком в садоводствах, огородничествах, иных формах самоорганизации или просто земельный надел для строительства дома.

Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки

Началу процедуры оформления земли в собственность предшествует поиск нужных вариантов, просмотр, оценка подключения коммуникаций, удаленности, подъезда и других важных факторов.

Порядок покупки земельного участка у собственника одинаков, независимо от предмета сделки: будь то участок ИЖС или дачный домик. Некоторые нюансы имеют сделки, заключаемые с организациями, а не гражданами.

Этап 1. Проверка рисков

При покупке земли у собственника рекомендуется проверять:

  • назначение земель — оно может быть скрыто с целью скорейшей продажи. Опасность в том, что покупатель, вероятно, не сможет использовать землю так, как рассчитывает. Например, на земле сельхозназначения построить дом не получится, а земли лесного фонда вообще продавать нельзя;
  • был ли факт самозахвата или присоединения территории;
  • наличие обременений;
  • актуальные кадастровые паспорта, исключающие многократную продажу. Вообще, перед сделкой рекомендуется запросить выписку из ЕГРН самостоятельно.

Документы на покупку дома с земельным участком заслуживают отдельного внимания.

Проверяются бумаги в таком порядке:

  • соответствие фактических сведений документальным (информация, описание, размеры, указанные в документах и фактические должны соответствовать);
  • согласие супруга — важный документ: сделка, совершенная без него может быть оспорена;
  • если в сделке участвует несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки.

Этап 2. Проверка готовности к продаже

Проверка заключается в контроле покупателем следующих моментов:

  • Покупатель еще раз проверяет свое желание приобрести выбранный земельный участок.
  • Сумма денег, которой он располагает, достаточна для расчетов с продавцом и оплаты сопутствующих услуг (нотариус, госпошлина, банк и другие).
  • Паспорт действителен (не просрочен, не имеет дефектов).
  • Достигнута договоренность со вторым супругом о личном присутствии либо оформлении нотариально заверенного согласия на сделку.

Провести аналогичный контроль в отношении продавца сложнее. Желательно получить информацию по такому порядку:

  • о намерении продавца продать свой участок конкретному покупателю (то есть вам);
  • о предпродажной подготовке участка и выполнении достигнутых договоренностей, касающихся участка (например, убрать пни, вывезти строительный мусор, закопать яму);
  • о готовности документов, необходимых для сделки.

Оформление документов при покупке земельного участка занимает время, поэтому участники соглашения могут обратиться за помощью к риэлторам. Подобные услуги оказываются и многими юридическими компаниями. Посредники организуют порядок совершения действий, занимают очереди в учреждениях, договариваются о приме у нотариуса.

Нужно ли привлекать к сделке нотариуса?

Обращение к нотариусу обязательно, когда речь идет о долях, сделках с несовершеннолетними и некоторые другие, которые не имеют отношения к купле-продаже. Для всех остальных сделок, направленных на продажу участков, нотариальное оформление необязательно.

Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки

Единственный минус нотариального оформления — стоимость услуг. Помимо установленного тарифа (твердая сумма + процент от стоимости земли) клиент должен заплатить за технические услуги: составление договора, набор текста и другие. Размер процента колеблется в районе 0,1-0,4%, твердая часть суммы не превышает 10 тыс. руб. Техуслуги обойдутся в 7–8 тыс. руб.

Что же получит клиент за эту сумму? Нотариус проверит все документы на актуальность и достоверность, укажет на недостающие, грамотно составит договор купли-продажи, исключит из него условия, противоречащие правовым нормам.

Сделка, оформленная у нотариуса — юридически чистая, без подводных камней и рисков для ее участников. Получить бесплатную консультацию нотариуса, касающуюся вопросов заключения договора купли-продажи участка, стоимости услуг и отдельных нюансов, можно на сайте — проконсультироваться.

Регистрация перехода права собственности по нотариальному договору занимает меньше времени, чем по соглашению, заключенному в простой письменной форме. Если он направлен в электронном виде (нотариусы могут предоставлять и такую услугу), то запись будет внесена в ЕГРП в течение трех дней.

Соглашения, составленные и заверенные нотариусом, практически никогда не оспаривают и не отменяют. При подписании нотариус проверяет личность и дееспособность сторон.

Договор и сопутствующие документы хранятся в архиве нотариуса вечно. Это означает, что в случае утраты стороны смогут восстановить их.

Оплата услуг нотариуса производится обычно за счет покупателя. Но встречается и равное распределение расходов.

Простая письменная форма допускается и применяется. Проверка такого соглашения занимает больше времени, чем нотариального, а при обнаружении ошибки процедура приостанавливается или заявителю отказывают в совершении регистрационных действий.

Этап 3. Выбор порядка и способа расчетов

Самый популярный и надежный способ расчета с продавцом — банковская ячейка. Аналогичный способ — аккредитив, но он сложнее, поэтому при покупке у физического лица почти не применяется, но подходит для расчетов с организациями.

При выборе банковскую ячейку, порядок действий или регламент совершения сделки будет таков:

  1. Покупатель, продавец и банк заключат соглашение об аренде ячейки. В нем указываются основания, при наличии которых продавец получает доступ к деньгам. «Ключом» служит договор купли-продажи, содержащий отметки о регистрации (штампы, печати Росреестра). Срок аренды немного превышает период, отведенный для государственной регистрации.
  2. После закладки денег покупатель теряет к ним доступ, поэтому варианты мошенничества исключены. А продавец не может забрать деньги до получения зарегистрированного договора.
  3. Сделки, в которых оплата производится наличными под расписку, практически не встречаются. Такой способ расчетов имеет много рисков, связанных с возможным оспариванием факта оплаты, расписки и другими правовыми проблемами.

Этап 4. Подписание договора

Следующий этап в покупке участка определяется порядком действий при подписании соглашения. Происходит это действие у нотариуса либо в территориальном отделении Росреестра (Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту).

Соответственно, после банка продавец и покупатель направляются в нотариальную контору, МФЦ, Росреестр. Подписание договора также возможно в офисе агентства недвижимости.

Этап 5. Регистрация договора и перехода права собственности

Договор, подписанный и, возможно, заверенный, с пакетом документов и квитанцией об оплате госпошлины, передается в Росреестр для совершения регистрационных действий. Этот этап покупки земельного участка порядок действий предполагает вариационный.

Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки

Допускается обращение в регистрирующий орган:

  • непосредственно в его территориальном отделении;
  • через многофункциональный центр;
  • через интернет, используя квалифицированную цифровую подпись, или через нотариуса;
  • вызвав специалиста Росреестра в офис.

Подача договора и приложений не требует личного присутствия участников сделки. Стороны вправе выдать доверенность представителям, которые вместо них сдадут документы на регистрацию и получат расписку.

Этап 6. Получение документов после регистрации

Процедура, проводимая в Росреестре, включает в себя регистрацию договора и перехода права собственности на ЗУ. Поэтому после проверки документов стороны получат прошитый договор, содержащий отметки о его регистрации.

Свидетельства о праве собственности в настоящее время не выдают. Покупатель подтверждает правомерность своего владения садовым участком договором и выпиской из ЕГРН.

Посмотреть как выглядит >> Выписка из ЕГРН на земельный участок.

Соответственно, для продавца и для покупателя набор документов будет одинаков: зарегистрированный договор. Продавец, получив свой экземпляр, вправе обратиться в банк и забрать деньги.

Садоводства и огородничества

Отдельно хотелось бы предостеречь тех, кто хочет купить землю в СНТ: она должна быть оформлена в собственность.

Приобретение дачи по книжке, через председателя, путем включения в члены товарищества и другие пути, исключающие оформление договора купли-продажи и регистрации его в уполномоченных структурах, не ведут к возникновению права собственности.

У нового и прежнего владельца объем правомочий скорее близок к аренде. Такой участок не получится завещать, а продажа будет происходить так же, как покупка.

Объявлений о продаже дачного участка описанным выше способом достаточно, и в Москве, и в других регионах. Такие объекты стоят меньше, чем наделы, право собственности на которые оформлено в рамках закона. Порядок оформления такого приобретения доставит немало хлопот новому владельцу, если он захочет получить соответствующую запись в ЕГРН. Вероятнее всего, вопрос придется решать в суде.

Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки Получите бесплатную юридическую консультацию

Порядок покупки земельного участка у собственника

Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки

Каждый гражданин страны имеет право купить земельный надел у частного лица либо же у государства. В каждом из этих случаев процедура покупки выглядит как довольно длительный процесс, который подразумевает оформление целого пакета всех необходимых документов.

При покупке земли у государства подготовкой документов занимается покупатель, а вот при сделке с частным лицом – продавец оформляет документы. Как происходит процедура покупки земельного надела у владельца? Вам следует прямо сейчас ознакомиться с ключевыми характеристиками данного процесса.

Порядок покупки земли у собственника

Процедура покупки земли у государства выглядит так: покупатель должен обратиться в срочном порядке с заявлением, потом осуществить процедуру оформления кадастрового паспорта на угодье и лишь после этого заключается договор купли-продажи, согласно которому проводятся торги.

Покупка земли у собственника напрямую осуществить гораздо проще, и она включает в себя несколько шагов:

  • поиск варианта, который соответствует заявленным требованиям, выдвигаемым со стороны покупателя. К примеру, приобретение надела для ИЖС подразумевает под собой нахождение неподалеку всех необходимых коммуникаций, и развитой инфраструктуры, благодаря которой есть возможность ввести их на участок, использовать на все 100% доступные в этой местности блага. Отыскать такой земельный надел поможет риелтор, в специальную базу данных заносятся сведения, согласно которым были выставлены на продажу те или иные участки. Можно самостоятельно изучить рекламные объявления в интернете и выбрать земельный участок, который вам подойдет. Обратить особое внимание следует на его стоимость: обычно наделы под ИЖС стоят прилично, особенно, если на них есть все необходимые коммуникации;
  • предварительно встретьтесь с владельцем земли и обсудите процесс прохождения важной сделки, основные условия, согласно которым она будет заключена. В первую очередь пропишите в тексте договора цену и обсудите возможные обременения на территории данного участка;
  • заключите договор купли-продажи, зарегистрируйте его в органах Росреестра, чтобы в дальнейшем он вступил в свою законную силу. Этот этап включает в себя процедуру заверка договора нотариально, если по закону это действие необходимо. К примеру, одна из сторон – юридическое лицо;
  • процедура оформления письменного свидетельства о праве владения собственностью на участок, который был куплен. Процедура заключения договора купли-продажи с владельцем участка на самом деле очень простая.

Основная сложность в том, что необходимо осуществить подготовку всех бумаг, благодаря которым сделка обретет свою юридическую силу и не будет возможности при этом провести процесс оспаривания ее третьими лицами.

Процедура оформления бумаг при приобретении земельного угодья выглядит гораздо сложнее, чем обычная покупка квартиры. Организация всей необходимой документации, в первую очередь, позволяет обратить внимание на точность описания, и только потом уже важно провести сверку соответствия заявленных размеров с настоящими, указанными в бумагах.

Читайте также:  На какие предложения банка заемщик может не соглашаться при оформлении ипотеки

Необходимо собрать такой пакет документов:

  • кадастровый паспорт на землю. В таком документе должны быть указаны ключевые характеристики угодья: точное место расположения, площадь, размеры и наличие недвижимого имущества на территории;
  • договор купли-продажи, также дарения либо же мены. Каждый из перечисленных документов должен быть подтвержден специальным постановлением, который необходимо получить в организации, имеющей юридическую силу. Можно доказать право собственности, для этого достаточно будет просто предъявить полученное свидетельство;
  • у продавца обязательно на руках должен быть отказ от совершения операции покупки относительно того или иного земельного надела;
  • в случае приобретения угодья, на котором уже есть какие-то постройки, даже недостроенные – это должно быть все прописано в документе.

Как осуществляется проверка документов?

Прежде чем совершить покупку земельного надела, очень важно осуществить проверку подлинности документов, которые были предоставлены на рассмотрение со стороны продавца. Иначе в дальнейшем могут возникнуть какие-либо спорные вопросы.

Согласно этой причине, вы можете быть уверены на все 100% в том, что с бумагами все в полном порядке. Перед покупкой обязательно стоит проверить, были ли документы оформлены правильно и они обязательно должны быть подлинными. Процедура оформления всей необходимой документации подразумевает под собой приложение в виде акта передачи объекта, а также его приема.

Также продавец обязан предоставить такой пакет документов, который оформляется согласно всем правилам:

  • кадастровый план участка и свидетельство, которое выступает подтверждением права владения конкретным участком;
  • бумаги, подтверждающие регистрацию;
  • справка, согласно которой земля не находится под арестом;
  • документ, в котором содержится наиболее подробная информация, о проведенной оценке земельного участка;
  • согласие сторон.

Решение о том, какая из сторон должна предоставить бланк договора, принимают участники процесса самостоятельно. Очень важно заранее позаботиться о решении вопроса о том, кто из специалистов займется разработкой индивидуального шаблона.

Если вы приняли важное решение составить самостоятельно текст документа, тогда в нем обязательно должны быть такие данные:

  • предмет сделки с уточнением всех характеристик земельного участка: от категории и до точного месторасположения;
  • личные данные каждого из участников;
  • общая стоимость сделки;
  • способ расчета;
  • дата передачи имущества в пользование;
  • подписи каждой из сторон.

Процедура отчуждения земельного надела, который находится в частной собственности, может быть сопровожден разнообразными нюансами, которые прописываются в договоре.

Объект может быть передан для владения нескольким лицам, тогда стоит указать размеры долей, которые причитаются каждому гражданину. Продавцом может выступать несовершеннолетнее лицо, тогда представителю необходимо получить специальное разрешение на осуществлении сделки от ООП.

Если на земельном угодье есть какие-либо обременения, тогда информацию обязательно стоит прописать в этом документе.

Согласно договору купли-продажи, процедура осуществляется в нескольких формах:

  • письменной;
  • заверенной у нотариуса, если есть несовершеннолетний либо же недееспособный собственник, по желанию сторон либо же при отчуждении долевого владения.

Процедура заключения договора включает в себя лишь тот пакет документации, который перечислялся в виде списка выше. Каждый участник обязательно должен предъявить паспорт.

Особый перечень документов понадобится в случае, если необходимо зарегистрировать переход прав на участок к новому хозяину.

Документы, которые следует предоставить в ТО МФЦ либо же в Росреест на рассмотрение по месту своего отчужденного участка:

  • заявление в установленной форме;
  • паспорт участников каждой из сторон;
  • договор купли-продажи угодья;
  • выписка из ЕГРН либо же другое свидетельство, которое подтверждает это право;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • бумаги со стороны продавца;
  • передаточный акт;
  • чек об оплате госпошлины, которая составляет 350 рублей для земель сельхозназначения, ЛПХ и ИЖС; для иных случаев – 2000 рублей.

Этот перечень может быть дополнен в зависимости от сложившейся ситуации. Могут потребовать разрешение ООП на осуществление сделки (с несовершеннолетним продавцом), предоставление согласия на процедуру отчуждения от супруга продавца (если участок является совместной собственностью) и т. д.

Уточнить информацию о полном списке документов можно:

  • в разговоре по телефону;
  • при посещении отделения госинстанции.

В договоре купли-продажи должен быть представлен акт приема-передачи. Если его нет, тогда оформление передаточного акта должно производиться в качестве отдельного документа. Он составляется в трех экземплярах, это как минимум для каждой из сторон и один в архив ЕГРН. Заявление установленного образца можно взять в органе, который осуществляет регистрацию.

Заполнить следует несколько бланков, в одном из них оформление осуществляется от имени продавца, а в другом – от имени покупателя. При необходимости на стенде информации стоит ознакомиться с шаблонами его заполнения. Регистрационная процедура отнимает не более десяти дней, и после ее окончания должна быть выдана выписка новому владельцу из ЕГРН с обновленной информацией.

Особенности покупки земельного участка у собственника

С точки зрения юридического оформления, данная процедура является очень сложной, необходимо знать, какие именно стоит обходить подводные камни и от клиентов можно ожидать всего чего угодно в процессе составления договора:

  • стоимость участка может быть сознательно завышена (если продавец назначил ее сам);
  • существует ряд обременений на выполнение ряда действий;
  • есть возможность провести процедуру изъятия в процессе оформления земельного надела у продавца соответствующими госорганами (это если он будет располагаться в зоне отчуждения в процессе строительства);
  • могут возникнуть сложности в проверке участка с точки зрения юридической «чистоты (участок может быть заложен за долги продавцом одному из банков).

Этот перечень нельзя назвать окончательным, стоит обратить пристальное внимание на эти ключевые моменты в процессе заключения сделки. Согласно статистике, иные подводные камни можно встретить гораздо реже.

Приобретение надела у владельца – это рисковое дело, покупателю не удастся проверить самостоятельно юридическую «чистоту».

В случае, если выбор пал на приобретение земли на вторичном рынке, у клиента есть возможность получить участок гораздо быстрее и проще, избежав при этом дополнительных финансовых и временных затрат, которые представлены процедурой оформления кадастровых документов на земельный участок.

Сделка по продаже квартиры от А до Я

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.

Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.

Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.

Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все.

Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.

) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует.

Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  • Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  • Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  • Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  • Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  • Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.
  • Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).
  • У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение —  на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.
  • Соберите нужный пакет документов для продажи
  • Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:
  • Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.Пример выписки из домовой книги
  • Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
  • Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.
  • Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.
Читайте также:  Имеет ли договор аренды квартиры юридическую силу без заверения нотариуса и как правильно составить документ?

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  • Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  • Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.Пример плана жилищного помещения
  • Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  • Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.Пример справки ПНД

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

Остановимся на основных моментах:

  • Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
  • Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
  • Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
  • Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры. 

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег.

Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей.

Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене.

Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

Условия сделки и составление договора.

В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

  • данные продавца и покупателя;
  • полная стоимость квартиры;
  • её адрес и описание;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

Сделка и передача квартиры

Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги.

Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег.

Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи.

Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.

Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи.

Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

Заключение

Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

Порядок покупки земельного участка у собственника и основные нюансы сделки

Землю для практически любых целей можно приобрести у государства или у частного лица, то есть собственника.

И в одном, и в другом случае это достаточно длительный процесс, так как потребуется оформление целого ряда документов.

И если в случае покупки у государства все документы должен предоставить покупатель, то при сделке с частным лицом от продавца тоже потребуется оформление определенного списка бумаг.

Как именно должна осуществляться процедура покупки земли у собственника?Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов.

Звонки на все номера бесплатны.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 – Москва
  • +7 (812) 245-61-57 – Санкт-Петербург

Задать вопрос

Важно знать и проверить

Зачастую люди покупают земельные участки для строительства дома, ведения подсобного хозяйства. Но перед этим нужно знать обо всех нюансах, которые могут возникнуть при совершении этого процесса.

  Существенные условия договора: основные положения ГК РФ

При выборе земли обратить внимание на его удалённость от проезжей части, наличие коммуникационных систем.

Но самое важное — границы, если они не вынесены, нужно проведение межевания во избежание последующих проблем с хозяевами смежных территорий.

Если в планах предусмотрено строительство собственного дома, земельный участок должен иметь такое назначение (разрешение). А именно относится к категории поселений.

Обязательно убедиться, что продавец является собственником, а участок ранее не продавался, на него нет обременений, не арестован. Чтобы это проверить, отправить запрос в ЕГРН, сделать посредством личного обращения в эту организацию, либо воспользоваться официальным сайтом. Какой бы ни был выбран вариант, нужно будет заплатить за запрос около 250 рублей.

Если от лица продавца действует иной субъект, у него должна быть доверенность с нотариальной доверенностью. С этим документом так же следует внимательно ознакомиться, обратите внимание на дату, в течение которого он действителен. В нём ещё должна быть отображена информация относительно продаваемого имущества (в данном случае, это территория).

Пошаговая инструкция

Владелец земли для эксплуатации надела в рамках закона должен пройти процедуру регистрации. Если этого не сделать, права в пользовании, действиях будут ограничены, сделки признаны незаконными.

Читайте также:  Акт согласования местоположения границы земельного участка

Пошаговая инструкция оформления земли в собственность в 2019 году поможет сделать все правильно, в нужной последовательности. Действия субъекта:

  1. Сбор документов.
  2. Обращение в Росреестр.
  3. Подача заявления.
  4. Выписка из ЕГРН

Подать обращение можно не только в Росреестр, но и в МФЦ. Обращение рассматривается на протяжении двух недель с момента приема.

Это процедура, если земля имеет установленные приделы. Если нет, нужно пригласить специалиста для проведения межевания. Если сроки не горят, воспользуйтесь услугой бесплатно, но нужно ждать. Если хотите решить вопрос в короткие сроки, придется заплатить. План межевания нужен для составления акта границ, который можно находится в справке из ЕГРН.

Для проведения разного рода манипуляций с землей, участок должен стоять на учете. Делается это в Кадастровой палате или МФЦ.

Следующий шаг – обращение в администрацию местного поселения. После можно регистрировать право собственности.

Оформление сделки

Для осуществления этого процесса, в наличии должен быть весь комплект документации. Покупая землю под снт или ижс, необходимо подготовить:

  • заявление о переходе полномочий на территорию от предыдущего владельца новому собственнику. Его подать в регистрационную палату;
  • договор купли-продажи в 3-х экземплярах (продавцу, будущему собственнику, регистрирующему органу);
  • паспорта всех сторон.
  • если участок продаётся с домом, то есть он находиться в категории ИЖС, в наличии должен быть кадастровый паспорт.

Это далеко не весь список документации, так как необходимо оплатить пошлину. Это может сделать как продавец, так и покупатель, в законе нет точного призыва к действию того или иного лица.

Не нашли, что искали?

В статье 25 Земельного кодекса РФ появилась новая прямая норма о том, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Норма очень смелая и необычная: ведь любой юрист знает, что в российских федеральных законах никогда и ничего конкретно не указывается, всегда есть какие-то исключения, а также «иные» и «прочие» обстоятельства.

Так что же законодатель имел в виду? Обозначим приоритеты Норма ст.

В соответствии с п. Следовательно, данная норма закрепляет приоритетное значение норм земельного законодательства в регулировании имущественных отношений, но не в сфере регулирования специального федерального законодательства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В действующем законодательстве можно насчитать несколько случаев, указанных для государственной регистрации сделок. Так, обязательна государственная регистрация: — договора дарения либо пожертвования земельного участка п. Однако в гл.

Эта неопределенность относится также и к договору мены ст.

Таким образом, вопрос об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи и мены земельных участков, казалось бы, законодательно не урегулирован: прямого указания действительно нет.

О пользе толкования законов Споры о том, подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи мены земельного участка, ведутся уже давно.

  Можно ли выписать человека из квартиры без его согласия?

Основной аргумент противников такой регистрации заключается в следующем: например, в п.

А поскольку в отношении договора купли-продажи земельного участка, как указано выше, аналогичная норма не прописана — стало быть, никакой регистрации он и не подлежит. И даже договоры, напрямую не связанные с отчуждением аренда, субаренда, безвозмездное срочное пользование , тоже подлежат.

И право собственности при наследовании регистрируется на основании свидетельства, прошедшего государственную регистрацию у нотариуса, и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления имеют государственные регистрационные номера Почему же для самого распространенного договора о сделке с земельным участком — договора купли-продажи, — который к тому же может заключаться и в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, должно быть сделано исключение?

И от них нельзя отделаться простым ответом: мол, так решил законодатель, а почему — не наше дело, к тому же мы не наделены полномочиями толкования законов Дело в том, что в российском законодательстве имеется столько пробелов и коллизий не случайно, конечно, Президент РФ назвал его в целом «невнятным» , что необходимость применения не одного, а целой совокупности законов и их толкования на практике возникает ежедневно и ежечасно.

Вот простой пример. Пункт 1 ст. Как видим, о том, что таким же правом могут обладать и граждане РФ, упомянуть просто забыли.

Но, применяя одновременно нормы Конституции РФ и ГК РФ, мы все-таки можем прийти к пониманию, что россияне тоже могут арендовать земельные участки. Анализ понятий Как отмечалось выше, согласно ст.

В соответствии со ст. Сделки могут быть двух- или многосторонними договоры и односторонними п.

Выстроим простую логическую цепочку. Любой переход права на недвижимость, естественно, является изменением прав граждан или юридических лиц на эту недвижимость.

А любое «изменение прав граждан» по отношению к имуществу признается «сделкой» по определению гражданского законодательства ст.

Таким образом, «переход права на недвижимость» и «сделка с недвижимостью» — это правовые синонимы. И коль скоро всякий переход права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации ст. Заметим, что никакого противоречия ст.

В качестве дополнительных аргументов можно еще указать, что к основаниям приобретения права собственности законодатель относит в том числе и договоры купли-продажи или мены ст.

Наконец, внимательно перечитаем п. Данная статья имеет уклончивое название: «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» вместо логичного определения: «Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости».

Однако в предыдущей статье ст. Возвратимся к формулировке ст. С этим никто и не спорит: конечно, в этих случаях она обязательна! Однако слова «исключительно в случаях Тогда возникает вопрос: а в иных случаях, не указанных конкретно в федеральных законах, запрещается ли государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом?

Или она допускается по желанию заявителя, но не является обязательной? По мнению автора, в иных случаях будут действовать общие нормы ст.

Иначе нужно вносить очень много поправок в ФЗ N ФЗ и даже название его менять: вместо «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» записать «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая обязательна исключительно в случаях, прямо указанных в федеральных законах»!

Да и нормы ст.

На основании изложенного можно сделать следующий вывод: договоры купли-продажи и мены земельных участков, а также все иные сделки договоры с недвижимым имуществом, рассматриваемые как действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение, переход и прекращение гражданских прав и обязанностей в том числе прав и обязанностей собственника земельного участка , подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ N ФЗ.

В статье 25 Земельного кодекса РФ появилась новая прямая норма о том, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Покупка земли с домом

Приобретая территорию с домом, покупатель обязан проверить корректность присвоения категории земли. Это имеет принципиальную важность, особенно если, на участке уже есть здание. Теперь субъект должен убедиться, в наличии подтверждающих свидетельств на жилое здание.

Итак, что ещё заслуживает внимание потенциального покупателя:

  • Есть ли у продавца свидетельства на территориальный надел и на другие имеющиеся постройки;
  • Наличие иных собственников;
  • Корректно ли составлено предварительное договорное соглашение о переходе прав новому собственнику;
  • Место заключение сделки и её последующая регистрация в уполномоченном органе.

По окончанию этой проверки, можно смело переходить к этапу регистрации прав на собственное владение участком и домом.

  На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Права продавца как предмет особого внимания при покупке земельного участка

Одним из ключевых моментов покупки земли становится право продающей стороны проводить с участком какие-то сделки. И наличие такого права следует достоверно выяснить.

Сам продавец должен подтвердить свои права предоставлением одного из обязательных для сделки документов — выписки из госреестра. Помимо этого, полная информация о том или ином земельном участке есть в местном Отделе управления реестром.

Вторым этапом проверки прав будет визит в налоговую инспекцию — она также может предоставить интересные сведения о продающей стороне. Это потребует оплаты, но безопасность покупки земли такие расходы окупает с запасом.

Если участки продает организация, не следует поддаваться гипнозу ее официального статуса — о ней тоже надо выяснить все возможное. Организация-продавец заслуживает доверия только тогда, когда ее репутация не вызывает особых нареканий, а стаж ее успешной работы на рынке составляет не менее пяти лет.

Возможные риски

Владельцы (частные лица) продают земли по той причине, что в них не нуждаются. Зачастую выставляют суммы ниже, чем государство, и к тому же, купить можно без проведения открытых торгов. Но есть и определённые риски:

  • Наличие обременений;
  • Нет документов на недвижимые объекты, которые возведены на данном земельном участке, либо вызывают большое сомнение;
  • По факту, участок не соответствует заявленному назначению;
  • Некорректно оформлены свидетельства на территориальный надел;
  • Сделка с лицом, не достигшего совершеннолетнего возраста. Она будет автоматически аннулирована, если об этом не были уведомлены попечительские органы.

Невнимательное изучение бумаг, спешка в проведении сделки, в итоге покупатель может получить документы совсем на другой объект, который не соответствует его покупке. Только правильный подход и юридическая подкованность во всех этапах сделки по покупке земельного участка, поспособствует быстрому и безопасному подписанию основного договора.

Мена земельными наделами

Согласно ст. 567 ГК, мена – это взаимный обмен товарами, в том числе земельными участками, между сторонами. По сути, это некая модификация сделки купли-продажи, поскольку оба участника одновременно выступают и продавцом, и покупателем.

Когда в качестве товара выступает земля, предусматривается два варианта сделок:

  • обмен одного надела на другой;
  • обмен участка на иной товар.

Главные сложности связаны с проведением оценки земли при обмене. Сделка предполагает обмен равноценных объектов, в противном случае сторона, которая передает менее ценный товар, должна выплатить разницу в стоимости. Цена земли должна быть не ниже нормативной стоимости в конкретной местности.

Если стороны не могут договориться о цене самостоятельно, они привлекают оценщика. По результатам его работы определяется рыночная цена.

Как и в случае с дарственной, обмен участков возможен лишь в отношении земель, находящихся в частной собственности. Мена государственных и муниципальных земель не допускается.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *