Покупка доли в квартире у родственника: порядок основных действий

• Главная
• Строительство и ремонт
• Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Что такое преимущественное право покупки и кто его имеет? Можно ли продать долю в квартире, где прописан ребенок? Как быть, если имеется обременение? Отвечаем на эти и другие вопросы о процессе покупки доли в квартире.

Pixabay

Покупка доли в квартире со всеми подводными камнями и непонятными правилами кажется слишком сложной или даже невозможной. Многие опасаются мошенников, выживающих своих соседей и вынуждающих их продавать свою часть за бесценок. Риск действительно есть, и он велик, но с другой стороны у такого решения много плюсов.

Оно прекрасно подходит тем, кто устал платить арендную плату и решил обзавестись своим жильем. Если средств на покупку «двушки» или «однушки» не хватает, этот способ становится вполне приемлемым.

Закон, руководящий этим процессом, основан на одном простом принципе — при любой финансовой операции с недвижимостью должны соблюдаться интересы всех ее владельцев. Даже если они не участвуют в сделке.

Все о покупке доли в квартире

1 В чем отличия совместной и долевой собственности?

Основные определения устанавливает Гражданский кодекс РФ.

• При долевой собственности каждому из владельцев принадлежит своя отдельная часть. Только в этом случае ее можно купить или продать.
• При совместной — объект находится в общем владении. Его можно разделить с согласия сторон либо по решению суда, когда хотя бы одна из сторон на этом настаивает. Жилье, как правило, приобретается в браке и является совместно нажитым имуществом.

Следует заметить, что планировка городских многоэтажных домов не предусматривает второго отдельного выхода на лестничную клетку или на улицу. Согласовать подобную перепланировку довольно сложно. Площадь, как правило, случаев остается единой.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ все владельцы имеют приоритетное право покупки квадратных метров по цене, назначенной при продаже. Публичные торги и передача на безвозмездной основе являются исключениями.

По закону продавец должен послать остальным собственникам письменные уведомления с указанием цены и других условий. На покупку им отводится один месяц, после чего продавец получает возможность заключения сделки с третьим лицом. Они могут подать письменное заявление с отказом от своих притязаний.

В этом случае долго ждать не придется. Если предложение меняется, об этом также необходимо сообщить.

Когда появляется сразу несколько первоочередных претендентов, выделенные метры получает тот, кто предлагает лучшие условия. Это может быть муж, жена или человек, не являющийся родственником. Никаких привилегий, зависящих от степени родства, не предусмотрено.

При нарушении статьи 250 в течение трех месяцев можно подать иск в районное отделение суда.

Попытки обойти закон не всегда заканчиваются успешно. Оформляя акт дарения на третье лицо, есть риск не получить от него положенную сумму денег. Кроме того, даже получив обещанную плату, продавцы остаются ни с чем. Ведь по сути такая операция представляет собой акт купли-продажи. Доказать это в суде совсем не сложно.

Чтобы не стать жертвой мошенников или не совершить ошибку самому, лучше заручиться поддержкой юриста. Некоторые решения, правильные на первый взгляд, часто приводят к нежелательным последствиям.

3 Что делать, если в квартире прописан ребенок?

Если на площади прописан ребенок, нужно получить согласия на отчуждение от органов опеки. Это необходимо, чтобы обезопасить его от действий потенциального преступника и защитить от конфликтов. Срок действия согласия — один месяц, поэтому оформляют его в последнюю очередь. 

Пакет документов для органов опеки

• Паспорт опекуна.
• Свидетельство о рождении.
• Выписка из ЕГРН.
• Заявление о разрешении на проведение сделки.

Не исключено, что потребуются и другие бумаги.

4 Как купить долю ребенка?

Необходимо проверить, соблюдает ли продавец правила, не скрывает ли он факт того, что одним из претендентов на квадратные метры является несовершеннолетний.

Условия продажи доли

• У ребенка есть другое жилье. Нельзя допускать, чтобы он остался на улице.
• У него будет постоянная прописка по новому адресу.
• После оформления договора купли-продажи доли в квартире условия проживания на новом месте должны быть не хуже прежних.

Для продажи доли ребенка нужно также собрать бумаги из списка предыдущего пункта. Потребуются правоустанавливающие документы на новое жилье.

Любые изменения, требующие отображение в техническом паспорте или на плане БТИ, должны быть согласованы в государственных учреждениях. Некоторые изменения согласовать невозможно.

Все разрешенные мероприятия выполняются по проекту, который нужно заказывать в инжиниринговой организации, обладающей лицензией на проведение проектных работ. Часто жильцы проводят перепланировку своими силами.

Если она не относится к запрещенным мероприятиям, и никакого вреда не несет, ее можно узаконить. Иначе продать квадратные метры не удастся.

Конечно же, лучше воздержаться от подобных действий. Во-первых, они противозаконны, а во-вторых, при обследовании часто выявляются нарушения, которые невозможно обнаружить самостоятельно. В результате новый владелец вынужден на свои средства проводить капитальный ремонт.

Покупатель, как правило, вызывает сотрудника из БТИ. Тот производит осмотр, замер и отмечает все несоответствия с паспортом и планом. Совершать сделки с недвижимостью при обнаружении нарушений запрещено. В редких случаях продавцу удается договориться с покупателем без осмотра.

В этом есть смысл только тогда, когда состоянию дома и комфорту соседей ничего не угрожает. Например, хозяева снесли стенной шкаф и расширили проем в перегородке, не испытывающей никаких нагрузок, кроме собственной массы.

Разработка проектной документации и согласование займут больше месяца, а времени на ожидание нет — въехать надо срочно.

6 Как быть с долгами по коммунальным платежам?

При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.

Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.

Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.

Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.

7 Что делать, если есть обременения?

Они накладываются как на всю площадь, так и на ее часть. Чтобы узнать, есть ли они, нужно внимательно прочесть выписку из ЕГРН. Для ее получения следует обратиться в МФЦ. Услуга платная. Ее средняя стоимость составляет 350 руб., но это единственный способ узнать правду о приобретаемом объекте недвижимости.

Ипотека является обременением. В этом случае для проведения сделки необходимо не только согласие собственников, но еще и банка, выдавшего кредит. Финансовые учреждения часто отвечают отказом, так как не хотят брать на себя риск, связанный со сменой владельца. 

Самое простое решение — досрочное погашение долга, но оно не всегда осуществимо. Если покупателем является лицо с преимущественным правом, риск сводится к минимуму.

8 Как получить свою долю из общей собственности?

Совладелец объекта недвижимости может требовать выдела своей части. При отказе других совладельцев ему следует обратиться в суд и настаивать на принудительном выкупе доли в квартире. Объект можно разделить не всегда.

Возникают ситуации, когда ограничения накладывает закон или планировка жилья. Тогда лицо, подавшее иск, получает компенсацию, равную стоимости его квадратных метров. Компенсация также выплачивается при несоразмерности участка. Выплата производится в обязательном порядке вместо выдела квадратных метров.

Условия выплаты компенсации

• Доля является незначительной.
• Ее нельзя выделить и отграничить от остальной территории.
• Лицо, подавшее иск, не имеет существенного интереса в ней. Наличие существенного интереса определяется судом. Чтобы его выявить, потребуются доказательства того, что лицо нуждается в объекте в силу возраста, профессиональной деятельности, других обстоятельств.

В остальных случаях от денежной выплаты можно отказаться в пользу получения своей части.

9 Нужно ли согласие супругов при покупке? 

Любая площадь, приобретаемая семьей, считается общим имуществом. Это правило распространяется на все, что нажито в браке. Квадратные метры, купленные до или после брака, принадлежат тому, кто за них заплатил и оформил свои права.

В статье 35 Семейного кодекса РФ говорится, что при регистрации может понадобиться нотариально заверенное письменное согласие мужа или жены. Суд признает акт купли-продажи недействительным по требованию мужа или жены и если есть доказательства того, что один из членов семьи был против соглашения.

Супруг может подать иск в течение года со дня, когда ему стало известно и подписании договора.

10 Как правильно оформить сделку?

Сначала продавец должен выделить свою часть из общей собственности. Она считается выделенной с момента оформления на нее выписки из ЕГРН.

Следует проверить, есть ли обременения, незаконные перепланировки или другие факторы, препятствующие приобретению. Необходимо провести обследование, пригласив сотрудника БТИ и экспертов из инжиниринговой кампании. Желательно составить акт осмотра или опись.

При выкупе доли в квартире у родственников либо других совладельцев продавцу не нужно рассылать уведомления с указанием цены и других условий.

В остальных случаях сделать это необходимо, чтобы они могли реализовать свое преимущественное право без затруднений. С момента размещения рекламного объявления должен пройти месяц, по истечении которого преимущественное право утрачивает свою силу.

Вопрос решится быстрее, если совладельцы напишут уведомление о том, что они не претендуют на выделенные квадратные метры.

При изменении условий придется ждать еще один месяц. Покупатель, настаивая на их изменении, рискует остаться ни с чем, поскольку более выгодные условия могут устроить жильцов. Чтобы застраховать себя от нежелательных последствий, лучше потребовать копии отказов всех владельцев.

Когда объект проверен и все бумаги собраны, стороны заключают договор купли-продажи. Он составляется по стандартному образцу. 

Обязательные пункты договора купли-продажи

• Паспортные данные всех участников.
• Информация об объекте — адрес, площадь, другие параметры.
• Данные остальных жильцов.
• Права и обязанности сторон.
• Порядок расчетов.
• Иные условия — по желанию сторон.

Бумага заверяется у нотариуса. Он может помочь в ее составлении и обеспечить техническое сопровождение сделки.

Затем оформляется выписка из ЕРГН.

В новостройке, не введенной в эксплуатацию, нужно будет подписать акт приема-передачи площади. Производится расчет. Оформляется расписка в получении средств. Единого образца для нее нет.

Пакет документов для продавца

• Паспорт.
• Выписку из ЕГРН, акт купли-продажи, дарения, завещания и т. д. Возможно, акт дарения содержит условия, при которых продажа невозможна. Не исключено, что в акте приватизации указано, что лица, отказавшиеся от своей доли, сохранили возможность проживания на площади.
• Выписку из домовой книги — из нее можно узнать, не прописан ли несовершеннолетний.
• Технический паспорт и план БТИ — чтобы проверить, нет ли незаконных переустройства или перепланировки.
• Нотариально заверенное согласие второго супруга.
• Отказы всех совладельцев.
• Разрешение органов опеки.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам — выдается управляющей компанией.

За регистрацию прав на жилье надо будет заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. с каждого нового собственника. Следует заранее выяснить, кто оплачивает услуги инжиниринговой компании, агентства, разместившего у себя рекламу и занимавшегося поиском клиентов.

Часто бывшие владельцы предлагают оплатить эти расходы пополам. Чтобы избежать недоразумений, лучше решить этот вопрос в первую очередь.

Иногда продавец и покупатель ищут обходные пути, позволяющие ускорить процесс сделки. Даже если они делают это по взаимному согласию, они рискуют остаться ни с чем. Не стоит спешить и давать объявление, не успев разобраться, как выкупить долю в квартире у родственника.

Сначала нужно все обсудить, затем проконсультироваться у юриста, взвесить все «за» и «против». И главное, ни в коем случае нельзя допускать ошибок при оформлении доверенностей на своих представителей.

В доверенности должны быть четко прописаны их возможности, не позволяющие распоряжаться чужим имуществом от своего имени.

Материал подготовил

Была ли статья интересна?

Выкуп доли в квартире у родственников

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Выкуп доли в квартире у родственников проходит по правилам ГК РФ, при этом обязательно должен соблюдаться порядок уведомления остальных дольщиков, а договор будет удостоверяться у нотариуса. В этой статье разберем все нюансы приобретения долей на жилое помещение и регистрации права собственности на нового владельца.

Как правильно выкупить долю

Помимо этого, закон устанавливает и еще одно обязательное требование для продажи долей — договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе. Даже если одновременно продаются все доли в жилом помещении, нотариальное удостоверение договора будет необходимо для последующей регистрации прав.

Оба указанных выше правила распространяются на выкуп доли родственником, либо иным лицом. Никаких льгот для граждан, обладающих родственными связями, при купле-продаже долей не предусмотрено. Таким образом, алгоритм действий по выкупу доли выглядит следующим образом:

1. согласование условий предстоящей сделки между родственниками, в том числе стоимости выкупаемой доли;
2. подготовка договора купли-продажи;
3. вручение каждому собственнику письменного уведомления о предстоящей сделке и возникновении у них права преимущественного выкупа;
4. если в течение 30 дней ни один из дольщиков не выразил согласия приобрести долю, либо направил письменный отказ, договор нужно представить нотариусу для удостоверения;
5. договор с удостоверительным штампом представляется на госрегистрацию. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы», службу Росреестра или непосредственного через нотариуса;
6. после завершения регистрационных действий новый собственник получит выписку из госреестра ЕГРН, которая является надлежащим правоустанавливающим документом.

Что делать, если один или несколько дольщиков воспользуются правом преимущественного выкупа? В этом случае только один вариант действий — продолжить сделку с лицами, у которых имелось преимущественное право. Условия такой сделки должны совпадать с предложенным договором купли-продажи, а если согласие выразили несколько лиц — выкупаемая доля распределяется между ними поровну.

Рассмотрим нюансы уведомительного порядка при выкупе доли, а также правила удостоверения договора в нотариальной конторе.

Порядок уведомления

При составлении уведомления нужно учитывать следующие нюансы:

• уведомить остальных дольщиков нужно только в письменной форме, устный порядок законом не предусмотрен;
• документ вручается под роспись или направляется заказным почтовым отправлением (срок для дачи ответа начинает течь с момента получения уведомления);
• в содержании уведомления нужно указать все условия сделки по выкупу доли родственником — все остальные дольщики смогут реализовать преимущественное право выкупа на тех же условиях.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Не допускается изменять условия договора купли-продажи по сравнению с теми, что были указаны в уведомлении. Если такой факт будет установлен (например, выкуп состоится по меньшей цене, чем было указано в уведомлении), сделку можно признать недействительной с переводом прав на других дольщиков.

При получении уведомления каждый из дольщиков может выбрать один из следующих вариантов действий:

1. воспользоваться правом преимущественного выкупа — для этого продавцу направляется письменное согласие на заключение договора купли-продажи;
2. отказаться от преимущественного права — если каждый из дольщиков сразу направит письменный отказ на уведомление, ждать 30 дней необязательно;
3. не отвечать на уведомление — отсутствие ответа в течение 30 дней автоматически подразумевает отказ от преимущественного права выкупа.

Для последующего удостоверения договора в нотариальную контору нужно представить бланк уведомления, а также доказательства его вручения остальным собственникам (это может быть расписка на бланке уведомления или почтовая квитанция).

Удостоверение и регистрация

• общегражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность контрагентов;
• нотариальная доверенность на представителя, если контрагенты выбрали такой вариант;
• правоустанавливающие документы на продаваемую долю — выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о наследстве и т.д.;
• договор купли-продажи;
• уведомление дольщиков и доказательства его вручения;
• письменные отказы дольщиков (если они имеются).

Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире

Для совершения отдельных сделок могут потребоваться и иные документы. Например, чтобы сделать выкуп доли у несовершеннолетнего ребенка нужно получить письменное согласие местного учреждения опеки. При продаже доли, приобретенной в период брачных отношений, необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга.

Скачать форму согласия супруга на продажу доли в квартире

Нотариус проверяет дееспособность сторон и соблюдение уведомительного порядка, после чего проставит удостоверительный штамп на бланке договора. Одновременно сведения об удостоверении будут внесены в федеральный нотариальный реестр. Если у нотариуса имеется техническая возможность, документы можно сразу направить для регистрации в службу Росреестра.

Чтобы завершить выкуп доли в квартире у родственника договор направляется на регистрационную процедуру. Сдать документы можно через нотариуса, через МФЦ или напрямую в службу Росреестра. Регистрационные действия проводятся после оплаты госпошлины — в 2018 году ее размер составляет 2000 рублей.

Срок регистрации будет зависеть от способа сдачи документов, а также необходимости одновременно пройти процедуру кадастрового учета.  Например, при подаче через нотариуса выписку ЕГРН можно получить уже через 3 рабочих дня. Для получения готовых документов явка обеих сторон необязательна, подойти может только покупатель.

С момента регистрации права собственности, родственник вступает в права дольщика — может пользоваться общим имуществом и помещением квартиры, получает право на часть общего имущества МКД и придомовой территории. Если в дальнейшем доля вновь будет продаваться родственникам или третьим лицам, правила уведомления и удостоверения  также должны соблюдаться.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Главная » Жилищные споры » Как выкупить долю в квартире у родственника

5 576 просмотров

Выкуп доли может быть добровольным или принудительным. В первом случае предполагается заключение обычного договора купли-продажи и последующее оформление на общих основаниях. Во втором случае нужно быть совладельцем этой же квартиры и в принудительном порядке «забрать» долю у родственника, выплатив тому соответствующую компенсацию. Это возможно лишь по решению суда.

При покупке доли (как принудительной, так и обычной) тот факт, что продавцом является родственник не играет никакой роли. Если этот вопрос рассматривается лишь с точки зрения неуплаты налога на покупку, то следует помнить, что не облагаются налогом лишь подарки от близких родственников, а не выкуп как таковой.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Преимущественное право – это специальный порядок взаимоотношений между совладельцами долей одной недвижимости исходя из которого продавец сначала обязан предложить купить его долю другим собственникам и только тогда, когда ни один из них не захочет или не сможет ее выкупить – продавать третьим лицам. В том числе и родственникам, не владеющим долями в рассматриваемой квартире.

Порядок действий

1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец).

   В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.

Нельзя менять условия сделки уже после отправки предложений.

Все должны быть равны в данной ситуации, иначе последует обращение в суд от других владельцев с требованием признать сделку недействительной.

1. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
2. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
3. Составить договор купли-продажи.
4. Заверить его у нотариуса.
5. Передать деньги за покупку.
6. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

Пример: Один человек хочет купить долю в квартире, которая принадлежит его родственнику. Тот согласен на его условия, однако не хочет продавать свою долю другим собственникам.

Чтобы они точно не смогли реализовать свое преимущественное право, продавец в предложении совладельцам указывает сумму сделки, которая в разы превосходит рыночную (и, что важнее, ту, за которую он действительно собирается продать долю родственнику). Разумеется, владельцы квартиры не могут согласиться на такие условия.

В результате доля продается, но по значительно меньшей цене. Узнав об этом, совладельцы могут подать иск в суд и признать сделку недействительной.

Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
• Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
• Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
• Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

Если владельцем доли выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, потребуются документы, удостоверяющие его личность, факт недееспособности, документы на опекуна и, зачастую, разрешение от органов опеки.

Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

Скачать образец договора купли-продажи выкупа доли в квартире

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Тип расходовПриблизительная сумма

Стоимость доли	Индивидуально
Услуги нотариуса	От 5 тысяч рублей
Регистрация права собственности	2000 рублей на 1 человека

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Продавец, кроме всего прочего, должен будет оплатить 13% от стоимости доли в качестве налога. Исключение составляют ситуации, когда доля находилась в собственности 3 года (для недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения или приватизации) или 5 лет (для всех остальных вариантов).

Примерные сроки оформления сделки:

ДействиеСрок

Согласование условий сделки	От 1 дня
Оповещение совладельцев	До 10 дней
Оформление сделки у нотариуса	До 1 дня
Оформление собственности на долю	От 3 дней

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.

Условия покупки доли у родственника, если он против

1. Доля является незначительной или может быть признана таково
2. Выделить долю в натуре невозможно.
3. Владелец обладает другой недвижимостью.

Пример: Предположим, что есть некая квартира площадью 40 кв.м.

, у которой есть два владельца. У первого 9/10 долей квартиры, у второго 1/10. Это незначительная часть и исходя из площади квартиры, ее невозможно выделить в натуре.

Кроме того, если у владельца 1/10 есть другое жилье, то первый собственник может обратиться в суд и выкупить эту долю принудительно. Если бы площадь квартиры составляла бы 200 кв.м., то 1/10 – это уже 20 кв.м.

, что, в принципе, соответствует даже некоторым однокомнатным квартирам. Как следствие, эту часть реально выделить в натуре и, соответственно, невозможно выкупить принудительно.

Существует и альтернатива.

Если владелец доли, которую планируется выкупить в принудительном порядке, не платит за коммунальные услуги, вообще не живет в квартире и/или регулярно нарушает порядок, то можно попробовать лишить его этой части недвижимости (при условии, что у него есть хоть какое-то другое жилье). Однако возникает множество проблем со сбором доказательства и, на практике, в пользу истца такие решения принимаются очень редко.

1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
2. Подготовить иск.
3. Отправить заявление в суд.
4. Заплатить госпошлину.
5. Ожидать заседания и решения суда.
6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

• Паспорт заявителя.
• Доказательства.
• Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Не лишним будет заранее, еще до обращения в суд, предложить отказывающемуся лицу заключить договор купли-продажи и зафиксировать данный факт. Это будет рассмотрено как попытка решить проблему во внесудебном порядке и может «сыграть в плюс» истцу.

Исковое заявление

Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.

Скачать образец искового заявления на выкуп доли в квартире, если владелец против

Расходы и налоги

Расходы в данном случае будут во многом идентичными представленным выше, однако вместо обращения к нотариусу будет обращение в суд. Как следствие, будет использоваться госпошлина, определенная исходя из ст.333.19 НК РФ (пп.1, п.1).

Пример: Доля стоит 50 тысяч рублей. Госпошлина в такой ситуации будет равна 800 рублей + 3% от 30 тысяч рублей (свыше 20 тысяч рублей). Итого: 800+900=1700 рублей.

Налоги на недвижимость после оформления права собственности придется платить на общих основаниях. Тот факт, что доля была выкуплена принудительно тут роли не играет.

Примерные сроки, которые придется потратить на данную процедуру:

ТипСрок

Предложение о заключение договора купли-продажи	От 1 дня
Составление искового заявления и подготовка документов	От 1 дня
Рассмотрение дела в суде	Около 2 месяцев
Вступление решения в силу	1 месяц

Сделать все правильно, так, чтобы у второй стороны (или третьих лиц) не было никаких оснований для оспаривания сделки достаточно сложно. Нужно хорошо ориентироваться в законодательстве. На консультации опытные юристы бесплатно разберут наиболее популярные вопросы, однако каждая ситуация имеет свои особенности, потому те же специалисты будут готовы по первой просьбе выступить в качестве представителей клиента, будь то обычная сделка о покупке-продаже недвижимости или разбирательство в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Выкуп доли в квартире — как оформить и какие документы нужны?

Закон запрещает реализацию долей в недвижимом имуществе в общем порядке, чтобы избежать мошеннических действий со стороны недобросовестных покупателей. Как оформить выкуп доли в квартире, если сособственниками являются близкие родственники, рассмотрим подробнее.

Коротко о долевой собственности

Долевая собственность является одним из видов общей собственности. Ее особенность заключается в определении конкретной части в общем имуществе, которая принадлежит определенному собственнику. Право долевой собственности предусматривается для объектов, которые не могут быть поделены без ухудшения качеств.

На практике возможны следующие причины возникновения долевой собственности:

1. Выделение долей в общей собственности супругов. Выделение возможно, как в период брачного союза, так и после развода. Закон предусматривает раздел в добровольном или судебном порядке.
2. Наследование. Если у собственника несколько наследников по закону, то каждый из них имеет равные права на имущество. Каждый из получателей становится собственником равной доли.
3. Приобретение одной из долей в имуществе, посредством покупки, мены, дарения.

Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению: подарить, завещать, продать, сдать в аренду. Однако право распоряжения долями несколько отличается от общих правил.

Гражданский кодекс (ст. 250) ограничивает возможности собственника на продажу или мену имущества, принадлежащего ему на праве долевой собственности. Первоначально информация о продаже объекта должна быть доведена до других собственников. Сособственники должны выразить свое мнение относительно продажи.

Закон устанавливает сроки для выкупа доли сособственниками:

• при продаже недвижимости – 30 дней;
• при продаже движимого имущества – 10 дней.

Если другие владельцы не приняли мер по выкупу, то доля может быть продана другим гражданам.

Продажа доли в квартире

Как выкупить долю в квартире у родственника, рассмотрим подробнее. Наличие родственных связей между сторонами не дает послаблений. Стороны оформляют сделку в общей установленной форме.

Алгоритм сделки:

1. Подготовка имущественной документации.
2. Подписание договора купли-продажи.
3. Регистрация договора в Росреестре.
4. Оплата налога.

Документация

В процессе подготовки документации первоначально необходимо оформить уведомление о продаже другим собственникам. Документ должен содержать подробную информацию об условиях сделки (срок, цену). Если один из родственников согласен на покупку, другие владельцы могут оформить письменный отказ от сделки для ускорения продажи.

Другие документы, необходимые для сделки:

• гражданский паспорт продавца;
• нотариальное согласие супруга;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающая информация (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации);
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• квитанции об оплате коммунальных услуг.

Контракт

Оформление договора купли-продажи возможно через юриста или у нотариуса. Самостоятельно составление договора при отсутствии опыта не рекомендуется.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения с 2016 года является обязательным условием. Поэтому стороны должны дополнительно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Составление договора в нотариальной конторе оплачивается отдельно.

Регистрация

Стороны подписывают контракт и совместно передают его на регистрацию в Росреестр. Документы можно направить:

• через МФЦ;
• через сайт Госуслуги;
• почтой.

Документы для регистрации:

• заявление сторон;
• гражданские паспорта;
• нотариально заверенное согласие супругов;
• документы о браке (при наличии);
• правоустанавливающая информация;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровая документация;
• свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при наличии несовершеннолетних граждан в числе сторон).

Покупатель должен оплатить пошлину за регистрацию. Ее размер в 2018 году составляет 2000 р. для физических лиц.

Регистрация сделки занимает от 7 до 14 дней. В результате новый собственник получает выписку из ЕГРН, с информацией о его правах на долю.

Налог

Последним этапом является оплата подоходного налога продавцом. Размер платежа составит 13% от стоимости доли.

Преимущественное право собственника

Рассмотрим, как проходит покупка доли в квартире у родственника. Преимущественное право покупки распространяется как на родственников, так и на супругов и бывших супругов. Наличие/отсутствие родственных связей не влияет на гражданские права.

Принцип реализации преимущественного права:

• собственник составляет уведомление;
• направляет документ всем сособственникам;
• получает письменный отказ или согласие на совершение сделки в течение 30 дней;
• не получает ответа.

Гражданский кодекс устанавливает 30-дневный срок для принятия решения о покупке доли в объекте долевой собственности. Если один из владельцев дает согласие на выкуп доли в квартире у родственников, то другие могут оформить письменный отказ.

Если сособственники отказались от приобретения доли, то владелец имеет право продать долю посторонним гражданам. Обязательным условием является соблюдение условий, указанных в уведомлении.

Когда преимущественное право не работает?

Как купить долю в квартире у родственников? Гражданский кодекс предусматривает перечень ситуаций, когда право преимущественной покупки не работает. В такой ситуации законно выкупить долю другим собственникам невозможно.

Закон позволяет долевому собственнику самостоятельно распорядиться долей в квартире без учета мнения других собственников в следующих случаях:

• завещание доли;
• передача объекта в дар;
• продажа доли для выплаты долгов в принудительном порядке судебными приставами;
• при банкротстве;
• при наличии нескольких желающих.

Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Покупка доли в квартире запрещается в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс запрещает переуступку права преимущественной покупки доли третьим лицам.

Воспользоваться возможностью могут исключительно сособственники. Другие граждане лишены права требования преимущественной покупки по договоренности с другими собственниками.

Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.

Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.

Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.

Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Выкуп 1 2 доли квартиры может потребовать наличия значительной суммы денежных средств. При отсутствии необходимого капитала, сособственник может чинить препятствия к реализации объекта, путем отказа получать уведомление.

Течение срока, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, начинается с момента получения другими владельцами долей уведомления о продаже.

Если сособственник отказывается получать уведомление добровольно, то возможно направление документа следующими способами:

1. Почтовое отправление. Гражданин оформляет уведомление в виде письма с объявленной ценностью. К нему прилагается уведомление о вручении и опись документации, которая содержится во вложении. Опись подлежит заверке сотрудником почты. Документ направляется на адрес сособственника. В случае отказа от получения конверта, он является доказательством направления уведомления. Целесообразно исчислять срок со дня возвращения конверта отправителю.
2. Нотариальное письмо. Гражданин имеет право привлечь к уведомлению сособственников нотариуса. Для этого необходимо обратиться в нотариальную контору и оплатить пошлину за совершение нотариальных действий. Специалист оформит уведомление и направит сособственникам. При получении письма, нотариус выдает свидетельство об уведомлении адресата. При отказе от получения, нотариус выдаст документ о принятых мерах по своевременному уведомлению.

Риски при покупке доли в квартире

При покупке доли в жилом помещении у посторонних граждан необходимо принять во внимание ряд рисков, которым подвергает себя покупатель. Покупка доли в квартире подводные камни:

1. Оформление договора дарения, вместо контракта купли-продажи. Такой вариант подходит исключительно для сособственников или лиц, проживающих в данном жилом помещении. В противном случае покупатель лишается права оспаривания сделки в суде, в случае предоставления недостоверной информации об объекте. Вернуть выплаченные деньги не получится даже в судебном порядке.
2. Последующая реализация объекта. При продаже доли квартиры стоимость объекта значительно ниже, чем рыночная цена жилого помещения в целом. Выкуп проблемной доли в квартире не стоит рассматривать с целью вложения средств. Последующая реализация объекта значительно затруднена. При этом для сособственников сделка является выгодной. Приобретая все части жилого помещения, владелец повышает общую стоимость.
3. Приобретение доли в квартире посторонних граждан для личного проживания является нецелесообразным. Постоянное проживание с чужими людьми становится тяжелым, с моральной точки зрения.

Приобретение доли в квартире является выгодной сделкой для сособственников. Оформление сделки имеет свои особенности. Владелец должен предупредить других собственников о намерениях. Направление уведомления лучше оформить в письменном виде, так же, как и отказ от сделки. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.