В Москве и других городах застройщики предлагают альтернативу квартирам — апартаменты.
Стоимость апартаментов ниже жилой недвижимости в среднем на 15−30%, поэтому инвесторы часто выбирают этот вариант для вложения денег.
Но когда выгодно приобретать апартаменты? Учитывая, что на последние не распространяется закон о тишине. И с апартаментами не получится устроиться на работу, если требуется постоянная прописка.
Изучили разницу между апартаментами и квартирами, в каких случаях покупка нежилой недвижимости оправдана, а когда от нее лучше воздержаться.
Чем апартаменты отличаются от квартиры?
При покупке апартаментов учитывайте, что застройщик не обязан создавать инфраструктуру — строить детские сады, поликлиники и школы. Если у вас есть дети, вы будете их возить в детский сад, расположенный в районе, где у вас постоянная или временная регистрация. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила и нормы (СанПиН), из-за чего страдает шумоизоляция и освещение.
Ещё одно отличие — размер коммунальных платежей. Здесь апартаменты проигрывают квартирам, поскольку коммуналка на 20−30% выше. Налог на недвижимость тоже больше — 2% от кадастровой стоимости, в то время как собственники квартир платят всего 0,1%.
Собственники элитных апартаментов, например, в «Москва-Сити» платят более 100 тыс. руб. в год, что иногда становится причиной продажи недвижимости.
Поскольку апартаменты — не жилое помещение, закон о тишине здесь не действует. Не удивляйтесь, если кто-то ночью захочет поиграть на барабанах или устроит шумную вечеринку. Это законно, поэтому сделать вы ничего не сможете. К тому же сосед вправе использовать помещение по любому назначению — сдавать посуточно, открыть офис или салон красоты.
В каком случае стоит рассмотреть покупку апартаментов?
Покупка апартаментов будет выгодна в следующих случаях:
- Наличие постоянной прописки. Если у вас есть регистрация, смело рассматривайте апартаменты в качестве места для жизни. Прописка позволяет пользоваться инфраструктурой и получать льготы, если они предусмотрены в вашем городе.
- Инвестирование. Апартаменты — подходящий вариант для вложения денег, особенно если покупать недвижимость на этапе строительства. После сдачи объекта стоимость вырастет на 30−40%.
- Покупка для аренды. Например, в Москве апартаменты находятся в престижных районах, поэтому недвижимость быстро и дорого сдается. Стоимость однокомнатных апартаментов площадью 20 кв. м стартует от 30 тыс. руб. в месяц. Арендная ставка на жилье в центре Москва начинается от 60 тыс. руб. в месяц. При посуточной аренде доходность еще выше.
- Приобретение за наличные. Апартаменты получится купить в ипотеку, но льготные программы не распространяются на нежилую недвижимость. Банк одобрит кредит под 10% годовых и выше.
Когда лучше покупать квартиру?
Если вы попадаете под льготные ипотечные программы, выгоднее покупать жилую недвижимость. Разницу в цене покроет сниженная процентная ставка. Льготная ставка для жилой недвижимости составляет от 6% годовых, а по нежилой — от 10% в год.
Беспокоитесь о том, что за стеной будет офис? Тогда выбирайте квартиру. Хотя это тоже не гарантирует тишину и спокойствие. В многоквартирных домах живут разные люди, и не факт, что вам повезет с соседями. Но зато вы сможете вызвать полицию и пожаловаться на шумных соседей, если те нарушают закон о тишине.
Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?
При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.
Вычет получится получить с процентов, если апартаменты покупаются по ипотечной программе. Максимальная сумма возврата с уплаченных банку процентов составляет 390 тыс. руб. за все время.
Важно: налоговый вычет формируется из налоговых отчислений с официальной заработной платы — 13% НДФЛ. Если вы не платите взносы, налоговая служба ничего не вернет.
Риски при покупке апартаментов
Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.
Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников.
Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования.
Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.
Плюсы и минусы апартаментов
Коротко о преимуществах апартаментов:
- Цена на 15−30% ниже стоимости квартир. Максимум выгоды можно получить на этапе строительства объекта, но есть риски.
- Удачное расположение. Обычно ЖК с апартаментами строят в районах с развитой транспортной доступностью. В шаговой доступности всё, что нужно для комфортной жизни: торговые центры, салоны красоты, кафе и рестораны.
- Доходность от аренды выше. Годовой доход от долгосрочной аренды апартаментов составляет до 9%, у квартир показатель ниже — до 7%. Доходность от краткосрочной аренды апартаментов — от 10%, а квартиры — от 8%.
- Продуманная планировка. Застройщики грамотно продумывают планировку. Поэтому даже при небольшой площади помещения можно организовать комфортное место для жизни.
Теперь о минусах:
- коммунальные платежи выше, чем в квартирах на 30%;
- налог для собственников — 2% от кадастровой стоимости;
- нельзя прописаться;
- закон о тишине не действует;
- в соседних помещениях могут находиться офисы;
- застройщик не обязан строить детские сады, школы, больницы;
- нельзя получить налоговый вычет, кроме вычета по процентам.
Что в итоге?
Апартаменты — оптимальный вариант для инвестирования или старта, если у вас нет средств, чтобы купить квартиру. При покупке на этапе строительства выгода достигает 40%. Сдавать апартаменты тоже выгоднее, чем квартиры. Однако при покупке в ипотеку лучше выбирать жилую недвижимость, особенно если вы попадаете под льготную программу.
Будьте с нами — подпишитесь на рассылку . Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.
© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.
Что такое апартаменты: плюсы и минусы их покупки
- Главная
- Строительство и ремонт
- Законы и финансы
1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Выясним, чем так привлекательны апартаменты и почему на них растет спрос.
А также, что может испортить радость от покупки. 
Pixabay
Законодательство Российской Федерации разъясняет, что апартаменты — это помещение для временного проживания. Их площадь по закону составляет 40 кв. м и более.
Обязательно наличие двух или больше жилых комнат, кухни, санузла. Это номера повышенной комфортности, размещенные в мотелях, гостиницах, санаториях, домах отдыха, т.п.
Если они размещены в многофункциональных комплексах либо кондо-отелях, могут быть проданы частным лицам.
Насколько выгодно покупать апартаменты
- Разница между апартаментами и квартирой
- Плюсы и минусы апартаментов
- Особенности ипотеки
- Кому это выгодно
- Выводы
Апартаменты и квартира: в чем разница
Апарт-жилье отличается от квартиры другим юридическим статусом. Это коммерческая недвижимость, владелец которой может здесь временно проживать, сдавать ее в аренду либо размещать гостей. Даже если при строительстве апартаментов соблюдались санитарные и технические нормы для жилых объектов, они все равно не считаются такими. Но это дает возможность перевести их в данную категорию.
Еще одно отличие заключается во владении общедомовой собственностью. Такой в многоквартирном доме считаю места общего пользования: чердак, подвал, придомовая территория, т.п. Для апарт-жилья понятие общедомовая собственность не существует. Она вся принадлежит собственнику здания. Если жильцы захотят что-то здесь переустроить, им придется выкупать или арендовать нужную им площадь.
Приобретение имеет значимые плюсы и минусы. Подробно разберемся в них.
Преимущества покупки
Недвижимость считается выгодным инвестированием средств. Особенно, если здание находится в крупном или курортном городе. Достоинства нестандартного жилья:
- Цена ниже, чем у равнозначной квартиры примерно на 17-25%. Точное соотношение определяется разными факторами. Главными среди них считают комфортность и район размещения.
- Развитая инфраструктура. Если покупка находится в многофункциональном жилом комплексе, что бывает чаще всего, то в этом же здании или на близком от него расстоянии располагается большое количество магазинов, банки, рестораны, т.п.
- Удобное расположение. Бизнес-центры и гостиницы, как правило, находятся в центральной части города либо неподалеку. Значит появляется возможность экономить время на поездку до работы. Все важные городские объекты тоже неподалеку.
- Возможность выгодно вложить средства. Приобретенное апарт-жилье можно сдавать либо через некоторое время перепродать. Статистика показывает, что его стоимость постоянно растет.
- Возможность любой перепланировки. Это нежилые помещения, поэтому их можно переделывать. Но при этом все требования безопасности должны быть соблюдены.
Все это значимые преимущества. Они определяют высокий спрос на «нестандартное» жилье. Особенно актуальны они для мегаполисов, таких как Москва, Санкт-Петербург, где место работы и проживания могут отделять десятки километров.
Кроме достоинств есть много подводных камней, которые могут нивелировать плюсы приобретения.
- Нельзя оформить прописку. Закон не считает помещение жилым, поэтому прописаться в нем не разрешается. Единственное, что может сделать владелец, это получить временную регистрацию. При условии, что есть статус гостиницы либо апарт-отеля. В остальных случаях даже это не положено. Поэтому уточнять статус жилья нужно еще на этапе покупки. Максимальный срок, на который выдадут регистрацию, пять лет, затем ее можно будет продлить. Сейчас появилась информация, что в России могут разрешить регистрацию в апартаментах, но пока закон не принят.
- Нельзя получить субсидии, льготы, т.п. Временная регистрация не может быть основанием для оформления ИНН, постановки на биржу труда. Отсутствие статуса жилого помещения препятствует получению имущественного вычета, разных льгот либо субсидий.
- Расходы на содержание апарт-жилья значительно больше, чем у квартиры. Ставка налога на нежилую недвижимость выше, равно как выше и тарифы не ее содержание. Особенно заметна разница в цене горячего водоснабжения и отопления. Она выше обычной примерно на четверть.
- Возможное присутствие «неудобных» соседей. Через стенку могут располагаться офисы, магазины и другие организации, ведь покупать площадь в бизнес-центре могут все. Они не обязаны соблюдать «правила тишины», которые обязательны для многоквартирных домов.
- При возникновении сложностей с оплатой ипотеки банк имеет право в судебном прядке забрать коммерческую недвижимость за долги.
- Создание ТСЖ невозможно. Это часто оборачивается завышенной ценой на услуги ЖКХ. По отзывам нередко строительная компания по окончании работ берет на себя роль ЖЭКа. Учитывая, что альтернативы у жильцов нет, им приходится оплачивать просто грабительский тариф.
- Иногда покупателю апарт-жилья за городом приходится доплачивать значительные суммы за подключение коммуникаций. Застройщику выгодно покупать под строительство дешевые участки без воды, газа, других благ. Тогда как новоиспеченному собственнику приходится доплачивать за их подключение. Помимо этого с учетом отсутствия возможности организации ТСЖ тариф на услуги ЖКХ может быть очень высоким.
Становится понятным, что все недостатки связаны со статусом недвижимости. Она нежилая или коммерческая. Это основное, чем отличаются апартаменты от квартиры. Закон допускает изменение статуса, но это требует соответствия множеству разных требований. Если такой перевод будущий собственник планирует, перед заключением сделки нужно выяснить, возможен ли он вообще.
Особенности ипотечного договора
Большую часть жилья приобретают в ипотеку, это обычная практика для россиян. В случае с апартаментами такая схема может не сработать, поскольку предполагается покупка коммерческого объекта. Вот перечень возможных сложностей, с которыми сталкиваются при оформлении ипотеки:
- Больший, чем если бы это была квартира, первоначальный взнос.
- Процентные ставки значительно выше.
- Долгая и сложная процедура оценки объекта.
Это еще не все. Банки не всегда выдают займы для покупки коммерческой площади. Поэтому количество предложений будет меньше, чем могло было бы быть. Условиями для выдачи такого займа банки считают:
- Средства для первоначального взноса, минимум 15% от нужной суммы.
- Официальное подтверждение доходов соискателя.
- Страхование недвижимости.
- Наличие у застройщика полного пакета разрешительной документации, если это новостройка.
Государственное субсидирование офисных помещений не предусмотрено. Никакие льготные программы, в том числе маткапитал не работают.
Кажется, что нежилая недвижимость — плохое приобретение. Слишком уж много всяких нюансов, которые значительно увеличивают стоимость ее содержания, делают невозможным получение льгот, т.п. Но на деле многих устраивает именно этот формат.
- Люди, покупающие уже не первое жилье. Для них все сложности с пропиской и другими документами несущественны. Все они оформляются по первому адресу, который может находиться в любом месте.
- Студенты или холостяки. Им не очень нужна социальная инфраструктура. К примеру, близость школ или детских садов. Если помещение располагается в многоквартирном доме, это неплохой вариант для семей. В этом случае выполняются все социальные нормы.
- Инвесторы. Они не рассматривают свое приобретение как место для собственного проживания, предполагают только получать прибыль.
- Бизнесмены. Сдают собственность в аренду, открывают гостиницу, т.п.
Для пенсионеров, семей с детьми такой формат может оказаться максимально невыгодным. Единственный плюс — низкая, по сравнению с альтернативой, цена. Но все остальное будет стоить значительно больше. Коммунальные платежи и налоги будут выше, оформить на них субсидию не удастся. Кроме того, нет никаких гарантий, что строение будет возведено в районе с развитой социальной инфраструктурой.
По закону застройщик не обязан соблюдать социальные нормы, благоустраивать придомовую территорию, строить парковки, т.п. Значит, тратиться он не будет. Иначе поступают, когда планируется переведение недвижимости в жилую. Застройщик может это сделать в конце строительства, сразу после введения новостройки в эксплуатацию.
Подводных камней при покупке апартаментов в Москве или любом другом городе много. Это пока еще новый формат собственности, который при всей своей привлекательности подходит не всем. Государство планирует регулировать эту сферу.
Принимаются нормы, которые призваны нивелировать разницу в статусе для владельцев коммерческих помещений, использующих их как единственное жилье. Пока таких нормативов мало, нужно тщательно взвешивать за и против перед покупкой.
Материал подготовила
Была ли статья интересна?
Хочу купить жилье. Что выбрать — квартиру или апартаменты? — Meduza
Данное сообщение (материал) создано и (или) распространено иностранным средством массовой информации, выполняющим функции иностранного агента, и (или) российским юридическим лицом, выполняющим функции иностранного агента.
Нам нужна ваша помощь. Пожалуйста, поддержите «Медузу».
Вы задались выбором: брать обычную квартиру или апартаменты. Порой трудно увидеть отличия между этими двумя видами недвижимости, так как внешне и внутренне они могут быть одинаковыми. Но разница есть.
В отличие от обычных квартир, апартаменты — это недвижимость, которая формально не относится к жилому фонду, но в ней можно жить. Ее главный плюс — цена. Апартаменты на 10-20% дешевле, чем аналогичные квартиры. В Москве апартаменты — это почти четверть всех предложений на первичном рынке.
Во-первых, потому что они дороже в обслуживании. Формально это коммерческая недвижимость, и поэтому коммуналка здесь выше, чем в обычной квартире — в среднем, по некоторым подсчетам, на 15%. Во-вторых, это новый тип недвижимости в Москве, и девелоперы привлекают к нему внимание с помощью скидок.
Кроме того, девелопер жилого комплекса обязан за свой счет создать всю социальную инфраструктуру: детские сады, школы и т. д., а вот девелопер апартаментов такой нагрузки не несет. Тем не менее, цена метра апартаментов в Москве постоянно растет, и, возможно, скоро догонит цену за метр квартиры.
Подогревают этот процесс разговоры о законодательном переводе апартаментов в жилой сектор.
Недавно власти Москвы для стимулирования спроса на апартаменты снизили ставку налога с 2% до 0,5% от их кадастровой оценки (если по документам в их помещениях не предусматривается размещение офисов или торговых объектов). Но все равно для обычных квартир минимальная ставка ниже — всего 0,1% от кадастровой оценки. Получается, что налог на апартаменты существенно выше, чем на обычные квартиры.
Да. У апартаментов планировка может быть свободной. С юридической точки зрения они не считаются жильем, их переустройство не нужно согласовывать по жилищному законодательству. Внутреннее устройство апартаментов ограничено только фантазией, несущими стенами и здравым смыслом.
Это апартаменты, которые либо сделаны в зданиях бывших заводов, либо построены с нуля в заводском стиле. Как правило, жилье имеет нестандартную архитектуру. Самая частая отличительная черта — стены из голого очищенного кирпича и очень высокие потолки. Лофт-апартаменты — это примерно 10% рынка апартаментов в Москве.
Апартаменты в этом плане выгоднее, чем квартиры. По оценкам специалистов «NAI Becar», они приносят в среднем в Москве до 10% годовых.
Учитывая ставку налога на имущество, это немного выше, чем средняя ставка по депозитам в крупнейших российских банках. Так что при правильном выборе объекта, вложения окупятся за счет аренды примерно за 10 лет.
Если же учесть возможный рост стоимости недвижимости, то инвестиции вернутся еще быстрее.
Особенностей много, но самое главное — надежность застройщика. В случае проблем у компании владельцев апартаментов могут и не признать потерявшими деньги дольщиками по всем правилам.
Еще нужно посмотреть, насколько хорошо обустроена прилегающая территория, есть ли в помещениях шумоизоляция и достаточно ли в них света.
Дело в том, что к апартаментам не применяются такие жесткие требования и нормы, как к обычным квартирам, поэтому к таким мелочам нужно быть внимательным.
Еще из-за того, что апартаменты по своему статусу нежилая недвижимость, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Во всем остальном апартаменты — это те же квартиры: их можно передавать по наследству, сдавать в аренду, дарить и так далее.
Потому что эти карточки мы подготовили совместно с МИЦ — компанией, которая строит комплексы «Барбарис» на северо-востоке и «Ландыши» на юго-западе Москвы. Компания существует с 1999 года и считается надежным застройщиком Подмосковья. В портфель ее активов входит 5 миллионов квадратных метров жилой недвижимости.
Тогда посмотрите на комплексы «Татьянин парк» на юго-западе Москвы, «Зеленые аллеи» в Видном и «Новоград Павлино» в Балашихе. Их, как вы понимаете, тоже построила компания МИЦ. Там есть и однокомнатные студии, и трехкомнатные квартиры для больших семей. Парковки есть, магазины, аптеки, детские клубы, спортивные площадки и дорожки для бега — тоже.
Покупка апартаментов: за и против
Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.
Что такое апартаменты
Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.
Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.
В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.
«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Почему так дешево?
Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.
«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.
Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.
Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.
Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.
Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».
Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.
С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.
- «Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
- Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.
- Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.
«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.
Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.
Социальные гарантии
Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.
«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.
Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.
По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.
Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.
«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.
Плюсы апартаментов
Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.
Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.
«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.
Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.
К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.
По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.
«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.
Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).
Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета
Отличие апартаментов от квартиры: что выгоднее купить
Многие видели объявление: «Сдаются апартаменты в центре города». Или вы могли слышать от знакомых, которые отправились в путешествие: «Мы остановились в апартаментах на выходные. Так удобнее и дешевле». Что значит это понятие? В чем разница между апартаментами и квартирой?
Что такое апартаменты
Для начала обратимся к истории. В России в XVIII веке апартаментами считалось роскошное помещение для жилья, которое могли себе позволить только зажиточное население и аристократия. В следующем столетии это понятие вышло из обихода и вернулось только в 90-ые годы XX века для обозначения дорогостоящей и престижной недвижимости.
В современных российских реалиях апартаменты обладают статусом коммерческой нежилой недвижимости. Они могут выглядеть абсолютно идентичными квартирам и не уступать им по удобству. Обычно в них останавливаются временно. Например, туристы снимают такие помещения, чтобы погостить пару дней. Но порой их используют и в качестве постоянного места жительства.
В крупных городах России апартаменты находятся в тех местах, где строительство жилых помещений невыгодно или вовсе запрещено. Чаще это переделанные промышленные здания или здания под офисы. Внешне они могут выглядеть как современные новостройки и ничем не отличаться от высотных домов.
Где располагаются апартаменты
По характеристикам и основному предназначению выделяют две группы.
- В первую входят здания гостиничного типа.
То есть человек арендует, например, комнату на небольшой срок. Такие апартаменты могут быть очень схожими с квартирами: хорошо обустроенная кухня, своя ванная комната и наличие всей необходимой мебели для удобства. Также предоставляются услуги гостиничного сервиса: доставка еды в номер, уборка, химчистка и другое.
- Вторая группа включает здания многофункционального значения.
Там могут находиться различные коммерческие объекты, например, студия йоги, салон красоты, продуктовый магазин. Апартаменты в таких зданиях сдаются на долгий период. Но необходимо быть готовым к нетипичному для жилых высоток соседству.
Сейчас в Госдуме на стадии рассмотрения находится закон об апартаментах. В частности, в нем рассматривается возможность размещения жилых и нежилых помещений в одном здании. Также закон 2021 года позволит жильцам прописываться в апартаментах и отрегулирует цены на коммунальные услуги.
Главное отличие апартаментов – к ним нет четких юридических требований. Жилищное законодательство не контролирует правила проживания в таких зданиях. Собственники квартир защищены больше.
Если здание решат снести, то владельцы жилой недвижимости получат возмещение полной стоимости имущества. Чего не скажешь о владельцах апартаментов – им полагается только частичная денежная компенсация.
Поэтому перед покупкой ознакомьтесь с репутацией о компании и отзывами о ней.
Что касается регистрации, вы не получите постоянную прописку в апартаментах. В них можно только временно зарегистрироваться, если это гостиничные номера. А если вы останавливаетесь в офисном здании, то нельзя сделать даже временную прописку. То есть в паспорте у человека никак не фиксируется место жительства.
Арендуете коммерческую площадь? Будьте готовы к разному, даже шумному, соседству.
В квартирных высотках действует правило тишины, за нарушение которой грозит административная ответственность в виде штрафа или разбирательства в полицейском участке. Если сосед сверху ночью решил послушать громко музыку и это нарушает сон всего подъезда, то вы можете решить проблему с помощью участкового полицейского.
Владельцы апартаментов такого права не имеют. И если наверху кто-то откроет студию танцев, то придется смириться с постоянным шумом. Жилую площадь же нельзя использовать в качестве офиса или магазина.
Также по-разному рассчитывается налог. Налоговая выплата на некоммерческое имущество до 10 млн рублей составляет 0,1% кадастровой стоимости, от 10 млн – 0,15%. Владельцы апартаментов платят в разы больше – 0,5% и 2%, если комната находится в здании офисного типа.
Ипотека
Если говорить о сходстве – квартиру или апартаменты можно взять в ипотеку. Но есть нюансы.
Семья Никитиных хочет приобрести двушку в новостройке. У супругов Евгения и Тамары двое детей, которые родились в 2018 и 2020 годах, поэтому они могут взять льготную семейную ипотеку по сниженной ставке. Также они могут потратить материнский капитал на первоначальный взнос или благоустройство комнат.
Такими льготами не могут воспользоваться владельцы апартаментов. При покупке никакими субсидиями воспользоваться не получится. Поэтому заранее взвесьте свое финансовое положение и оцените, сможете ли вы выплатить сумму без помощи.
Если Никитины решат покупать коммерческую площадь, то государственной поддержкой воспользоваться не смогут.
В случае непогашения в срок кредита по апартаментам приставы отберут имущество, несмотря на количество человек, проживающих на коммерческой территории. Не рассчитывайте и на государственные выплаты при приобретении коммерческого помещения. 13% возвращаются только если вы брали в кредит квартиру в обычном жилом здании.
Благоустройство
Согласно Федеральному закону № 558-ФЗ от 27.12.2018, который внес изменения в Жилищный кодекс, жильцам апартаментных владений необходимо получить разрешение надзорных органов, если они хотят перепланировать квартиру.
Жильцы многоквартирных домов имеют расширенные права на имущество: им принадлежат лестница в подъезде, лифт, крыша и так далее.
Например, если в подвале здания без согласия жильцов откроют швейную мастерскую, это будет незаконно. Жильцы могут обратиться в надлежащие органы, и предприятие тут же закроют. Иначе обстоят дела у владельцев апартаментов.
Управляющая компания не будет учитывать их мнение, если в здании планируют открыть фитнес-клуб.
Жильцы апартаментных владений не платят ежемесячно за капитальный ремонт. Расходы делятся на равных условиях между собственниками и только при необходимости. Например, требуется замена окон в подъезде, тогда жильцы вместе собирают необходимую сумму.
Как можно по первому взгляду отличить многоквартирное жилое здание от апартаментного? Застройщик первого обязан обеспечить необходимую инфраструктуру: построить рядом детский сад, школу, детскую площадку, парковку. Без этого новостройка не считается готовой, и районная администрация ее не примет.
Что касается апартаментов, то строительная компания не несет ответственность за благоустройство двора и предоставление общественных удобств. Если вы планируете переезжать с детьми, то будьте готовы к тому, что в округе может не оказаться детской площадки, зоны отдыха или школы. Такой тип имущества рассчитан только на временное пребывание в нем.
Плюсы и минусы апартаментов
Если говорить о минусах, то самый очевидный – в отличие от квартиры, вы можете зарегистрироваться там только временно. Если решили покупать апартаменты, то право собственности регистрируется как на нежилую недвижимость. Управляющая компания решает, что именно будет располагаться в здании, какие перепланировки возможны или что построить на территории комплекса.
Жить в апартаментных владениях дороже. Налоги выше, коммунальные услуги обходятся дороже примерно на 15–30%. К тому же добавляется плата за содержание различных объектов и ремонт в здании. Сломался лифт или протекла крыша? Траты делятся поровну между всеми жильцами.
Да, апартаменты заемщик может взять в кредит, но по полной ставке. Необходимо будет выплачивать полную стоимость, не надеясь на выгодные условия и сниженный процент, даже если у клиента трое детей. Материнский капитал и другие субсидии нельзя потратить на кредит или благоустройство имущества. И если не погасить выплаты, то судебные приставы отнимут у вас имущество.
Для семейных жильцов такой тип недвижимости рискует оказаться весьма непривлекательным и невыгодным. Строительная компания не ответственна за соблюдение всех санитарных норм, норм инсоляции, вентиляции, необходимых для постоянного проживания без вреда для здоровья. Это юридически не регламентировано, а отклонения от этих стандартов могут повлиять на жизнь и комфорт жильцов.
Территория постройки чаще всего никак не благоустраивается. Застройщик не обязан подстраиваться под потребности всех проживающих. Если вы заселились в такой тип владений, то, скорее всего, не увидите в округе ни обустроенных парков, ни площадок для отдыха, ни поликлиник. Парковочное место тоже не предоставляют.
Правило тишины в апартаментном здании не действует. Громкие соседи – это обычное и весьма распространенное дело. И урегулировать этот вопрос с помощью надлежащих органов не получится. Если ваш сосед владеет мастерской по изготовлению обуви, стук инструментов неизбежен. Единственное, что вы вправе предпринять для решения проблемы, – установить качественную шумоизоляцию.
Плюcы
Если вы хотите сэкономить на покупке жилья – это хороший выбор. Стоимость апартаментов заметно меньше, примерно на 15–20%. Цена снижается за счет отсутствия развитой инфраструктуры.
С позиции экономии плюсом является то, что жильцам не надо ежемесячно платить за капитальный ремонт.
Чаще апартаментные владения находятся в новых зданиях, поэтому необходимости что-то менять или переделывать не возникает.
Выгодно вкладывать деньги в покупку апартаментов. Во-первых, чаще они продаются уже обустроенные и с мебелью, что исключает затраты на отделку комнат. Во-вторых, если вы сдаете помещение в аренду, то получаете больше дохода – до 7%.
В таких зданиях некоторые этажи предназначены для офисов и коворкингов. Бизнесмены и фрилансеры (самозанятые) могут работать не выходя из здания. Также новые апартаменты возводят ближе к центру города. Это значит, что все необходимые удобства находятся недалеко: метро в шаговой доступности, торговые комплексы, офисные высотки.
Что выгоднее купить
Ответ на этот вопрос зависит от потребностей жильца – какой он ведет образ жизни, какой у него бюджет, кем работает, семейный или деловой это человек.
Кому больше подходит квартира? Тем, кто планирует жить долго в одном месте и иметь постоянную прописку. В квартирах жильцы могут делать перепланировку комнаты с согласованием инженеров.
Жилые многоквартирные дома предназначены именно для комфортного пребывания. При строительстве новостроек управляющая компания обязана сдать объект с детской площадкой, парковкой, зонами отдыха.
Также поблизости должны находиться образовательные и медицинские учреждения.
Поэтому такой тип имущества отлично подходит для семей, пожилых людей и тех, кто мечтает на долгое время обосноваться в данном городе.
Апартаментные владения чаще приобретают с целью прибыли. В это и есть главная разница с жилыми постройками. Квартиру нельзя использовать в качестве офиса. Для развития гостиничного бизнеса подходит здание апартаментного типа. Вы обустраиваете комнаты, сдаете их и получаете прибыль.
В апартаментах останавливаются временно или на несколько лет. Если вы путешествуете, нередко переезжаете с места на место, часто находитесь в командировках, то снимать комнаты на некоторый срок выгоднее.
Студент Иван приехал в Санкт-Петербург поступать на курсы в академии искусств. Обучение рассчитано на полтора года. Он знает, что после окончания он переедет в Берлин. Это его мечта. Помимо учебы Иван работает и получает 35 тысяч рублей. Он решил временно арендовать комнату, так получается в 2 раза дешевле однушки в жилом многоквартирном здании.
Оба вида имущества можно сдавать в аренду. Но больше прибыли вы получаете от апартаментных владений. При наличии средств для инвестирования вы можете вложиться в покупку и приумножать доход.