МОСКВА, 15 янв — ПРАЙМ. К выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно. Эксперты предупредили, что если неосмотрительно подойти к этому вопросу, то покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье и вовсе может оказаться абсолютно непригодным для жизни.
Риелторы и юристы назвали для «РБК» десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.
ПРИЗНАК № 1 Незаконная перепланировка
Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки.
Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов предупредил о том, что «в том случае, если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы».
ПРИЗНАК № 2 Неблагополучный район
Эксперты рекомендуют заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте.
«Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей. Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.
Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.
ПРИЗНАК № 3. Наследство или подарок
Внимательно следует относиться к покупке той недвижимости, которая перешла к продавцам по договору дарения или по наследству.
Адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко) сказала, что «если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема».
ПРИЗНАК № 4. Отказ от приватизации
Квартиру, которая была приватизирована в недавнем прошлом, также лучше не покупать. Тем более если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов. Данильченко пояснила, что «по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире».
ПРИЗНАК № 5. Много переходов прав
Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности.
Руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева рассказала, что «в этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок».
ПРИЗНАК № 6. Материнский капитал
От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться.
«В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.
ПРИЗНАК № 7. Заниженная стоимость
Когда цена квартиры слишком занижена, это скорее всего тревожный признак.
«Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — пояснила эксперт «Миэля».
ПРИЗНАК № 8. «Убитый» ремонт
Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Он сказал, что, хотя «такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить.
Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей».
Куликов добавил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, напомнил эксперт.
ПРИЗНАК № 9. Дом под снос
Неблагоприятным фактором считается также нахождение дома в списке объектов реновации.
«Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — пояснил Закирьянов.
ПРИЗНАК № 10. Владелец на учете
Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов.
Он уточнил, что «это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры». Эксперт отметил, что в этом случае доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.
10 признаков квартир, к покупке которых нужно отнестись со всей серьезностью
Покупая квартиру, каждый из нас морально готов к трудностям и одновременно искренне надеется их избежать. В этой статье сотрудники агентства недвижимости «Владис» из Нижнего Новгорода назовут 10 признаков квартир, к покупке которых нужно отнестись со всей серьезностью, чтобы не получить нежданных проблем вплоть до судебных разбирательств.
Неузаконенная перепланировка
При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание на технический план жилья: все ли стены стоят на предназначенных застройщиком местах. Даже мелочи, вроде расширения дверного проема, могут оказаться критичными.
Оформление перепланировки требует финансовых затрат и посещения БТИ. Если продавец этим не озаботился, обязанность узаконивания перейдет к покупателю.
Причем велика вероятность, что уполномоченные органы не согласуют изменения и заставят вернуть все, как было, что сопряжено с дополнительными расходами.
Правильный выбор района
В крупных городах, таких как Нижний Новгород, имеет значение район, где расположена выбранная квартира. Это особенно актуально для тех, кто переселяется в другой регион или город, и поэтому не в курсе местных реалий, о которых знают местные жители.
Критерии выбора района у каждого свои, но в большинстве случаев людям не нравится жить, на удалении от остановок общественного транспорта, вдалеке от парков и скверов.
Люди, страдающие аллергией или заболеваниями дыхательных путей, избегают крупных автомагистралей и заводов.
Беседа с соседями помогает узнать о неочевидных проблемах и заранее взвесить все «за» и «против» перед покупкой.
Наследственная квартира
Вопросы наследства в отношении недвижимости связаны с рядом юридических нюансов. Наследник имеет право подать на наследство в течение полугода, но если он не знал о смерти наследодателя или у него была другая уважительная причина, по которой он не уложился в срок, тот продлевается до трех лет.
Таким образом, если наследник выставил квартиру на продажу сразу после вступления в наследство, покупатель рискует, что по прошествии времени на нее смогут претендовать третьи лица.
Судебная практика обычно становится на сторону наследников, и покупатель лишается жилья, а сможет ли он получить назад затраченные средства, неизвестно, ведь продавец мог успеть их потратить.
Недавняя приватизация
По закону человек, прописанный в квартире, но отказавшийся от приватизации, имеет право проживать в ней пожизненно. Поэтому покупатель, приобретающий недавно приватизированную квартиру, рискует купить ее «вместе с жильцом», которого нельзя выписать через суд. Таким образом, к покупке недавно приватизированной квартиры лучше отнестись с максимальной серьезностью и вниманием!
Переходы права собственности
Поводом насторожиться становится частая смена владельцев в квартире. Причин множество: от откровенно мошеннических схем до скрытых дефектов, о которых продавец не спешит упоминать, когда показывает ее покупателям. Кроме того, если квартира часто переходит из рук в руки, велик риск, что в цепочке найдется кто-то, кто впоследствии оспорит сделку.
Квартира, купленная с использованием маткапитала
В использовании материнского капитала для покупки жилья нет ничего противозаконного, более того, это самое частое применение сертификата в 2020 году. Но для покупателя покупка такой квартиры связана со сложной процедурой.
Дело в том, что при покупке жилья на средства маткапитала необходимо выделить детям доли. А за продажей недвижимости, где есть несовершеннолетние собственники, пристально следят органы опеки. Если опека узнает о сделке после совершения и сочтет, что права детей ущемлены, ее могут оспорить в суде.
Чтобы выяснить, был ли задействован материнский капитал при покупке, запросите у продавца выписку из ПФР.
В договоре одна цена, на деле — другая
Некоторые продавцы хотят уйти от налогов. Они выставляют квартиру по одной цене и предлагают покупателям прописать в договоре более низкую стоимость, а остаток доплатить наличными.
В таких случаях лучше отказаться от сделки, это явно мошенническая схема, и продавец может впоследствии оспорить сделку.
При удачном исходе он вернет покупателю сумму, прописанную в договоре, а полученное наличными оставит себе.
Вопросы связанные с ремонтом
В отношении ремонта у риелторов Владис мнения расходятся. Некоторые в ходе предпродажной подготовки советуют сделать косметический ремонт, другие говорят оставить все, как есть, чтобы покупатель отремонтировал квартиру по своему вкусу.
Для покупателей рекомендации также не приходят к единому знаменателю: косметический ремонт удобен, экономит время и средства, можно сразу переезжать. С другой стороны, он может скрывать значительные дефекты, которые станут явными, когда сделка совершится.
«Убитый» ремонт демонстрирует квартиру без прикрас и цена жилья ниже, но ремонт может обойтись дороже, чем покупатель сэкономил на приобретении.
Аварийный дом
При покупке квартиры, покупатель изучает не только объект недвижимости, но и окружающую его инфраструктуру, транспортную доступность и другие важные факторы.
Неприятный сюрприз ожидает его, если дом внесен в список аварийных объектов и предназначен под снос.
Собственнику в таком случае полагается новая квартира, но нет никакой гарантии, что она будет отвечать его требованиям к местоположению, транспортной доступности и так далее.
Собственник состоит на учете в ПНД
При продаже жилья собственник должен предоставить покупателю справку, что не состоит на учете в ПНД. Это особенно актуально, если собственник пожилой.
Но покупатели часто стесняются потребовать такой документ, и этим могут воспользоваться нечистые на руку продавцы, заключая сделку, а затем расторгая ее на основании недееспособности владельца.
Покупатель рискует лишиться и жилья, и денег.
Сотрудники агентства недвижимости «Владис» предлагают свою профессиональную помощь! Профессиональные риелторы подберут для вас подходящие объекты.
Штат опытных юристов готов проверить юридическую чистоту выбранного вами объекта и проследят, чтобы продавец предоставил все необходимые документы.
А оценщики проведут беспристрастную проверку, соответствует ли состояние объекта недвижимости заявленной стоимости и нет ли в нем критичных дефектов.
Орешкин Александр Вадимович
- Главный эксперт
- Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород и Зеленый Город
- Телефон: 8 930 692 14 74 Email: oreshkin@vladis33.ru
- перейти в личный кабинет
- Интересные статьи о недвижимости:
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Отметим сразу: мы ищем квартиру, в которой вы планируете жить. Как выбрать инвестиционное жильё, мы уже писали.
О приоритетах
Есть три составляющие, по которым обычно выбирают квартиру.
- Локация
- Состояние квартиры и дома
- Цена
Здесь следует расставить приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.
Разбёрем каждый из перечисленных критериев подробнее.
Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы?
Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищителокальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.
Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные, чтобы проанализировать обстановку на месте.
Оцените инфраструктуру района(наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.
Оцените транспортную доступность. На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.
Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:
Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.
Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты.
Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города.
На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».
Как найти жильё рядом с определённым местом (работой, школой или домом родителей)
Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу — система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе.
Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.
Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры
На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.
Оцените: Капитальный ремонт
Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.
Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.
«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.
Несущие конструкции
Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.
Дореволюционные дома или «старый фонд»
В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.
- А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.
- Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).
- Раннее советское строительство
Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.
«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны.
Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут.
С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.
Сталинки
Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.
Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.
Хрущёвки и брежневки
В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.
Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.
Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.
Современные постройки
— Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.
— Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.
— Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.
- Состояние общественных зон
- Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.
- Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.
Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.
Состояние придомовой территории
Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).
Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.
На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей.
Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.
Вопрос домоуправления
Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».
Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.
Состояние квартиры
Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».
«База ремонта»
Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:
- Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.
- Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.
- Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.
- Коммуникации
- Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:
- Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.
- Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.
Исправна ли система газа. Если в доме есть газ, проверьте, работает ли счётчик и как выглядит система — трубы не должны быть спрятаны в стену.
Работает ли вытяжка: при закрытой двери и открытом окне поднесите к решётке листок бумаги или зажигалку. Листок или пламя должны притягиваться вовнутрь.
В каком состоянии жильцы оставят квартиру.
Для многих покупателей важно «заехать и жить», другие, напротив, за минимальное «приданое». Уточните, собирается ли хозяин увозить кухонный гарнитур, вытяжку, плиту и стиральную машинку, мебель. Не забудьте детально прописать всё это в договоре купли-продажи.
Если вы обнаружите, что квартире есть что-то, что явно требует переделки — потрескалась плитка в ванной или в каждой комнате кислотно-розовые обои и неровные стены — это повод обсудить с продавцом вопрос о снижении цены.
Цена
Посмотрите на похожие объекты на рынке и определите, какая стандартная цена за кв. метр в аналогичных квартирах того же района или даже в том же доме.
Элина Мамонтова: «Динамику цен желательно начать мониторить заранее: составьте список объектов, которые вас интересуют в определённом районе. Сохраните для себя объявления и контакты.
Спустя некоторое время, когда увидите, что какие-то объекты ушли с рынка, позвоните по неактивным ссылкам и уточните, за какую стоимость был продан объект. Как правило, агенты и продавцы охотно делятся этой информацией.
На основании этого мониторинга легко понять: в вашем районе или доме конкурентоспособная цена такая-то, а значит, до неё можно смело торговаться, апеллируя аналитикой, которую сами же составили».
Инструмент для оценки адекватности цены есть у Яндекс.Недвижимости: сервис показывает историю продаж в конкретном доме.
В списке будут как актуальные объявления, так и те, что были сняты с продажи за последние 4 года. Вы поймёте, за сколько, как быстро был продан объект, а также можно проследить, как менялась на него цена в процессе продажи. Сервис помогает выявить квартиры, стоимость которых явно завышена, — такие объявления могут висеть годами.
Кроме того, можно подписаться на объявления по конкретным адресам и изменения цен в них.
Вопросы с документами
Многие не хотят покупать квартиру на вторичном рынке именно из-за боязни, что в документах что-то не так. План-минимум в этом вопросе — проверить данные выписки из ЕГРН и озвучить собственнику, какие документы вы планируете запросить в случае, если договоритесь о сделке.
Выписки из ЕГРН на Яндекс.Недвижимости
Выписка из ЕГРН — один из основных документов, которые вам понадобятся для проверки квартиры. В любом случае попросите его у продавца.
Яндекс.Недвижимость сама запрашивает эти данные в Росреестре и публикует в прямо в объявлении. Можно увидеть практически все данные (кроме ФИО владельцев): сколько человек владеют квартирой сейчас, как давно она в собственности, оформлена ли на неё ипотека и т. д.
- Если соберётесь покупать квартиру, обзаведитесь актуальной выпиской из Росреестра.
- Остальные документы
- Если вы настроены выйти на диалог о покупке, имеет смысл запросить у продавца и другие документы. А именно:
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство);
- выписку из домовой книги;
- кадастровый и технический паспорт объекта;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если квартира приобреталась в браке;
- согласие органов опеки на сделку, если в числе собственников есть ребёнок;
- справку о том, что собственник не состоит на учёте в ПНД;
- справку о регистрации по форме 9.
5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»
Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха.
Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна.
А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.
???? Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.
«Чтобы проверить тягу в системе вентиляции, попросите продавца открыть любое окно в квартире и попробуйте в санузле или ванной комнате приложить листок бумаги к вентиляционной решетке. Если лист присасывается, всё хорошо. Если лист не держится и падает, значит, проблем не избежать», — говорит специалист компании «Приёмка.Москва» Илья Сикорский.
С канализацией сложнее. Неприятный запах может быть из-за отсутствия воды в гидрозатворах (сифонах) или протечек. Но обнаружить протечку не так просто: почти вся канализация скрыта в стенах и технических нишах. «Откройте по очереди все краны и осмотрите сифоны и гофры на наличие протечек», — советует Илья Сикорский.
Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.
???? Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям.
Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский.
Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.
Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.
«Чтобы замаскировать промерзающую стену, продавцы квартир устанавливают шкаф-купе, делая фальш-панель на заднюю стенку, чтобы закрыть следы плесени, или делают грубую покраску», — поясняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин.
???? Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.
Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.
???? Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.
«Визуально оцените качество укладки напольных покрытий: ламинат и паркет не должны иметь видимых зазоров, плитки должны быть без трещин и сколов, а швы между ними должны быть ровными», — предупреждает Илья Сикорский. Он советует не топтаться на пороге, а пройтись по всей квартире, наступить на каждый сантиметр пола. Так можно убедиться, что он нигде не скрипит и не проседает.
Чтобы скрыть следы протечек или трещины на потолке, продавец квартиры может попытаться зашпаклевать их на скорую руку. Понятно, что такой «ремонт» отвалится, едва покупатель подпишет договор.
???? Как распознать обман. Проверить оштукатуренные и гипсокартонные потолки очень легко, говорит Илья Сикорский. Главный помощник в этом — яркий свет.
«Но не спешите включать люстру: свет должен падать не вам в глаза, а на осматриваемую поверхность.
Фонарика в телефоне достаточно, чтобы выявить трещины и „подкрасы“, которые скрывают повреждения потолка и следы протечек», — заключает эксперт.
Устранять обнаруженные после покупки квартиры дефекты придётся, вероятнее всего, за свой счёт. Ведь в договоре купли-продажи, в приложении к договору или же в отдельном акте всегда фиксируется, что новый собственник согласен с состоянием квартиры и никаких претензий не имеет, говорит генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.
По словам юриста, нет никакой возможности обязать бывшего владельца жилья устранить дефекты.
Закон о защите прав потребителей не распространяет своё действие на случаи, когда новый собственник обнаруживает в квартире скрытые недостатки.
«Поэтому особо важно исследовать помещения на предмет дефектов перед покупкой. Можно это делать со строительно-техническим экспертом», — советует Дмитрий Кигинько.
Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.
«К гарантийным дефектам относятся строительные недостатки в отделке, недостатки инженерного или технологического оборудования, поломки оборудования, протечки, промерзания. Перечень очень обширный, — говорит Дмитрий Кигинько. — В принципе, под гарантийный случай можно подвести любое нарушение СНиП и градостроительных регламентов».
Инструкция: как вернуть застройщику квартиру с дефектами
Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта — Лайфхакер
Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома.
Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям.
Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.
При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.
Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.
На Авито собрано более 800 000 объявлений о продаже квартир со всей России — есть и новостройки, и вторичное жильё от собственников. С помощью фильтров можно быстро найти удобный вариант: выберите район города, площадь квартиры и количество комнат, тип дома и желаемый этаж — в поисковой выдаче окажутся только подходящие предложения.
Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.
Выбрать жильё
Транспортная доступность
Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры.
Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам.
Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.
Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле.
Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте.
В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.
Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя.
Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.
Состояние дома
Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.
Осмотрите дом снаружи, определите, где находится квартира, и проверьте, нет ли в этом месте повреждений на стенах. Посмотрите, куда выходят окна, нет ли рядом объектов общепита и круглосуточных заведений, нарушающих покой.
Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.
Не будет лишним пообщаться с непосредственными соседями из близлежащих квартир и посмотреть, какой контингент составляет население дома. Обратите внимание на состояние лифтовых групп и лифтов. Если в доме есть мусоропровод, то стоит уточнить у соседей, нет ли насекомых и грызунов, а также выяснить, как работают коммунальные службы и ТСЖ или управляющая компания.
Состояние квартиры
Не ведитесь на свежий ремонт — за ним могут скрываться неисправная проводка, протекающие трубы или незаконная перепланировка. Осматривайте квартиру в светлое время суток: так можно оценить естественное освещение и заметить мелкие дефекты вроде следов от протечек. Кстати, лучше выбирать варианты с окнами на юго‑запад или юго‑восток, если хотите, чтобы днём в комнатах было светло.
Внутри квартиры обратите внимание на возможные протечки и перепланировки, несущие нарушение конструктивных элементов помещения. Проверьте напор холодной и горячей воды — в некоторых домах это непоправимая проблема.
Рекомендую посмотреть квитанции по коммунальным платежам и капремонту за несколько месяцев. Некоторые ТСЖ включают в коммунальные услуги опции вроде видеонаблюдения или охраны и уборки.
Так получается солидная сумма ежемесячных взносов.
Если осматриваете квартиру в холодное время года, потрогайте батареи и проведите рукой по стенам, которые граничат с улицей, — от них не должно веять холодом. На кухне и в ванной нужно проверить вентиляцию. Приложите к вентиляционному отверстию листок бумаги — если он притянулся к отдушине, то всё в порядке.
Осмотрите окна и балкон. Обратите внимание, чтобы вокруг оконных проёмов не было потёков и следов плесени, а из щелей не поддувало. Проверьте, легко ли открыть рамы полностью и перевести в режим проветривания. Если окна выходят на шумную улицу, убедитесь, что они хорошо заглушают звуки снаружи.
Посмотрите на состояние пола, стен и потолка. Если на потолке есть непонятные пятна и разводы, это наверняка последствия потопа.
С соседями сверху ещё можно договориться, а вот когда квартира на последнем этаже и всему виной протекающая крыша, исправить ситуацию будет сложнее. Пройдитесь по комнатам и проверьте, что пол не скрипит и не проседает под ногами.
Изучите углы — если на обоях заметны серые пятна, это плесень. Придётся её выводить и делать ремонт заново.
Что проверить перед покупкой
Иллюстрация: Анна Гуридова / Лайфхакер
Выписка из ЕГРН
Без учёта сведений из Единого государственного реестра недвижимости вы рискуете потерять деньги, если, например, жильё продадут, не предупредив одного из собственников.
Выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры и каковы её характеристики: так можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с техническим планом — мало ли, вдруг владельцы устроили несогласованную перепланировку.
Важно понимать, что собой представляет несогласованная перепланировка.
Если она была осуществлена за счёт внутренних перегородок в квартире, а несущие стены не затронуты, нужно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) новый технический паспорт, который подтвердит целостность конструктивных элементов.
Когда в доме с газовой плитой кухня объединена с каким‑либо помещением, планировку можно узаконить, лишь вернув кухне первоначальный изолированный вид — например, восстановив двери и стены.
Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта.
Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные.
Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.
Ещё выписка покажет, есть ли у жилья обременения. Например, недвижимость может быть арестована за долги или находиться в залоге у банка. Купить такую квартиру не получится.
Авито защищает интересы продавцов и покупателей и следит, чтобы сделки были честными и прозрачными. Перед покупкой здесь можно проверить жильё: закажите отчёт из ЕГРН и убедитесь, что с квартирой всё в порядке.
Отчёт поможет узнать кадастровую стоимость объекта, на основе которой рассчитывается налог на имущество, покажет количество собственников и историю их смены, а также наличие обременений — например, ипотеки, ареста или договора аренды.
Всё это поможет снизить риски при покупке. Для покупателя отчёт стоит 299 рублей.
Для продавцов оформление выписки будет бесплатным, все расходы берёт на себя Авито. Личные данные в отчёте не раскрывают: здесь нет ни номера квартиры, ни имён собственников. Такая выписка поможет быстро и выгодно продать жильё — если покупатель видит, что с объектом всё чисто, он с большей вероятностью согласится на сделку.
Проверить квартиру
Документы, подтверждающие личность собственника
Это страховка от столкновения с мошенниками: если купите квартиру у человека, который выдаёт себя за её владельца, потом придётся разбираться с настоящим хозяином жилья. У МВД есть сервис, с помощью которого можно проверить, действителен ли паспорт.
Убедитесь, что его серия и номер, а также фамилия, имя и отчество собственника совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру.
Если после покупки жилья владелец менял паспорт, посмотрите на предпоследнюю его страницу — там указаны сведения о ранее выданных паспортах.
Уточните, что с семейным положением хозяина. Если квартиру он купил, пока был в браке, то жильё считается совместной собственностью. Продать квартиру без разрешения супруга не получится, поэтому просите нотариально заверенное согласие на продажу. Если собственник в разводе, то пригодится и решение суда о разделе совместного имущества.
Здесь нужно обратить внимание не только на то, когда была куплена квартира, но и какова была форма оплаты.
Если жильё приобрели за неделю до свадьбы в ипотеку или рассрочку, а в браке супруги вместе осуществляли платежи, то по такой квартире согласие мужа или жены необходимо, так как часть средств на погашение долга была использована из общего бюджета. Срок исковой давности после развода составляет три года, по истечении этого периода согласия не требуется.
Исключение — ситуации, когда нынешний владелец получил квартиру в дар или унаследовал, пока был в браке. Такое имущество принадлежит только ему.
У несовершеннолетних собственников стоит проверить свидетельство о рождении или паспорт и сравнить данные со сведениями в документах на жильё.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то до проведения сделки их можно выписать в любое другое место. Необходимо при этом указать альтернативный адрес, «в никуда» ребёнка выписать нельзя. Если у родителей разные адреса прописки, то требуется согласие второго родителя на выписку ребёнка.
Когда несовершеннолетние дети являются собственниками доли недвижимости или объекта полностью, необходимо разрешение органов опеки. Они проследят за тем, чтобы новое жильё не ухудшало условия проживания ребёнка и имело соответствующие технические и иные характеристики, такие как площадь квартиры, район расположения, доступ к общеобразовательным заведениям.
Документы, подтверждающие право собственности
Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.
Если же хозяин квартиры купил её, пока дом только возводился, правоустанавливающим документом будет соглашение о долевом участии в строительстве с актом приёма‑передачи готового жилья.
В случаях, когда право собственности подтверждено договором дарения или свидетельством о праве на наследство, лучше перед покупкой проконсультироваться с юристом. Например, могут объявиться неучтённые наследники, которые претендуют на долю в квартире, а за договором дарения может маскироваться мошенническая схема.
Справки о зарегистрированных в квартире
Вам понадобится справка о регистрации по форме № 9 — она показывает, кто прописан в помещении именно сейчас. Можно оформить и архивную справку, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и проверить, нет ли среди этих людей временно выписанных. Если такие есть, лучше обратиться к юристу.
Ещё нужна справка о снятии с регистрации по форме № 12. Там перечислены люди, которые по тем или иным причинам выписаны из квартиры: например, они находятся в лечебном учреждении, отбывают срок в местах лишения свободы или пропали без вести. Если в каждой графе стоит «нет», всё в порядке, в противном случае уточните у собственника, что сейчас с этими людьми.
Если при получении справки по форме № 12 выяснилось, что в квартире прописан человек, который на данный момент находится в местах лишения свободы, я бы рекомендовала не иметь дела с этим объектом. Отбыв наказание, гражданин имеет право прописаться на прежнее место жительства.
Справки о дееспособности
Если продавец был ограничен судом в дееспособности или не понимал значение своих действий, сделка может быть признана не имеющей силы.
В случае если человек, прописанный в квартире, оказался недееспособным, стоит иметь в виду, что такая категория людей проходит процедуру освидетельствования в суде. В ходе освидетельствования должна быть признана недееспособность гражданина. Кроме того, также назначается опекун, который представляет интересы подопечного и следит, чтобы переселение прошло в соответствии с законом.
Для подстраховки попросите у владельца квартиры справки от психиатра и нарколога — это доказательства, что он находится в трезвом уме и не состоит на учёте. Можно пригласить специалиста, чтобы он провёл освидетельствование прямо на сделке.
Доверенность
Покупать квартиру не у собственника, а у его представителя, уполномоченного распоряжаться имуществом, довольно рискованно. Но если других вариантов нет, убедитесь, что с доверенностью всё в порядке. Она должна быть нотариально заверена, а исключить сомнения в подлинности документа можно с помощью сервиса Федеральной нотариальной палаты.
Сравните данные доверителя и представителя с тем, что указано в их паспортах. Если доверитель не может прийти на сделку и показать паспорт, попросите прислать нотариально заверенную копию.
Обязательно обратите внимание на срок действия доверенности и выясните, какие полномочия есть у представителя — возможно, он не имеет права заключать сделки от лица доверителя.