Плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и краткий обзор популярных ипотечных программ

Ипотека — это банковская услуга по предоставлению денежных средств под залог для покупки жилой или нежилой недвижимости. Ипотечное кредитование для многих граждан — чуть ли не единственная возможность обзавестись собственным жильем. С помощью услуги можно на привлекательных условиях приобрести квартиру, дом, апартаменты, гараж, долю и т. д.

Банки идут навстречу клиентам и разрабатывают специальные программы для различных категорий граждан, а государство — меры поддержки в виде льгот и субсидий. В чем же суть ипотеки, какие преимущества и недостатки существуют и как оформить ипотечный кредит? Постараемся подробно ответить на вопросы в материале.

Плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и краткий обзор популярных ипотечных программ

Говоря простыми словами, ипотека — это получение кредита под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости. Это определение четко отражает суть банковской услуги.

Ипотечное кредитование регулируется общими положениями Гражданского кодекса и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятого 16 июля 1998 года.

Законодательство четко определяет права и обязанности заемщика, порядок оформления соглашения и правила погашения кредита.

Главным документом, который регулирует отношения кредитора и заемщика, а также устанавливает условия передачи недвижимости в залог, является ипотечный договор. Он содержит сведения о предмете кредита, рыночной оценке, размере и сроке исполнения долговых обязательств.

Взять ипотеку на жилье может физическое или юридическое лицо, соответствующее требованиям банка.

Банки в качестве клиентов рассматривают граждан РФ в возрасте от 21 до 65 лет, имеющих стабильный доход и стаж не менее года на последнем месте работы. Кроме того, учитывается кредитная история, состояние здоровья и семейное положение.

Важно помнить, что во многих банках требования разные, поэтому необходимо заранее осведомиться, подходите ли вы в качестве заемщика или нет.

Семейная ипотека от 3.50%

«Семейная ипотека» стала доступнее.Теперь и с одним ребенком!

От 15%первоначальный взнос

На срокДо 25 лет

Плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и краткий обзор популярных ипотечных программ

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Ипотека на жилье — это сделка, которая имеет множество преимуществ и недостатков. Перед подачей заявки рекомендуется оценить плюсы и минусы, чтобы понять, стоит ли открывать ипотечный кредит.

К достоинствам ипотеки можно отнести:

  • возможность в кратчайшие сроки купить дорогостоящее жилье;
  • удачное инвестирование в недвижимость, цена которой стремительно растет;
  • возможность не ждать накопления все суммы объекта;
  • небольшие регулярные выплаты по ипотечному кредиту;
  • получение налогового вычета на сумму основного долга или по уплаченным процентам;
  • возможность воспользоваться государственными льготными программами и взять ипотеку на привлекательных условиях.

Несмотря на большое количество положительных сторон ипотечного кредитования, существуют и недостатки, которые настораживают многих потенциальных заемщиков. К ним относятся:

  • высокая переплата при долгих сроках;
  • необходимость сбора внушительного пакета документов;
  • регулярное продление полисов страхования имущества, жизни и здоровья;
  • риск конфискации недвижимости при несоблюдении условий договора;
  • невозможность продажи квартиры или дома до снятия обременения;
  • низкий шанс получения других займов.

Плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и краткий обзор популярных ипотечных программ

Оформление ипотеки: документы и порядок подписания договора

Оформление ипотечного договора — долгий и сложный процесс, который требует от заемщика внимательности и ответственности. Процедура выполняется в несколько шагов.

  1. Подготовка. На этом этапе заемщику необходимо детально изучить определение ипотеки, ее особенности и подводные камни, а также ознакомиться с предложениями банков. Специалисты рекомендуют с помощью ипотечного калькулятора рассчитать параметры займа, чтобы оценить финансовые возможности и подобрать походящие условия кредитования.

  2. Сбор документов для подачи заявления в банковскую организацию. В банк необходимо предоставить:

    1. паспорт с регистрацией;

    2. СНИЛС и ИНН;

    3. справку по форме банка или 2-НДФЛ (для ИП также потребуется налоговая декларация);

    4. заверенную копию трудовой книжки;

    5. документы на залоговое имущество;

    6. свидетельства о рождении детей;

  3. Ипотечный кредит на покупку дома от 9.85%

    Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

    От 30%первоначальный взнос

    На срокДо 25 лет

    Плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и краткий обзор популярных ипотечных программ

  4. Подача заявки на ипотечный кредит под залог. Заполнить заявление можно на сайте банка или непосредственно в офисе. В заявке необходимо указать цель кредитования, необходимую сумму, наличие залога, семейное положение и т. д.

  5. Кредитор на основании предоставленной информации принимает решение о выдаче ипотеки. На этом этапе банк оценивает риски, возможность погашения заемщиком задолженности и на основании этого подбирает оптимальную программу, которая позволит минимизировать риски.

  6. После получения положительного решения гражданин должен выбрать объект недвижимости и провести его оценку с помощью специализированной компании. Приобрести можно квартиры в новостройках и на вторичном рынке, готовые дома или на этапе строительства, комнаты, доли и т. д. Документы на недвижимость необходимо согласовать с банком.

  7. Следующий этап — посещение отделения банковской организации для подписания кредитного договора, внесения первоначального взноса и составления графика платежей.

  8. После этого банк передает сумму кредита продавцу квартиры или дома с помощью расчетного счета или депозитной ячейки.

  9. Заключительный этап — заключение договора страхования и регистрация права собственности в Росреестре.

Плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и краткий обзор популярных ипотечных программ

Порядок оформления ипотечного кредита примерно одинаков в банках. Однако во избежание непредвиденных ситуаций необходимо учесть нюансы кредитования. Поэтому рекомендуем проконсультироваться с кредитным менеджером перед подачей заявки.

Ипотека на «первичку» или «вторичку»: что выбрать?

Плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и краткий обзор популярных ипотечных программ

Получить кредит на жилье без каких-либо проблем можно только в рекламе, на практике везде полно подводных камней. Разбираем все плюсы и минусы займов на новостройки и готовые квартиры.

«Первичка» или «вторичка»? Решить этот вопрос лучше еще до подачи заявки на ипотеку. Дело в том, что программы кредитования на новостройки и готовое жилье сильно различаются. Поэтому погнаться за двумя зайцами не удастся. Банк просто не примет заявки и на «первичку», и на «вторичку», придется выбрать что-то одно.

Второй вариант — обращаться к разным кредиторам: у одного просить ипотеку на возводимую квартиру, у другого — на уже построенную. Правда, не исключено, что из-за этого вам прилетит два отказа. Обращения за ипотекой фиксируются в бюро кредитных историй.

Поэтому, когда банк сделает запрос и увидит, что деньги вы пытаетесь взять не только у него, чтобы исключить риск выдачи двойной ипотеки, он вашу заявку от греха подальше просто отклонит. Из-за аналогичных опасений так же может поступить и другой банк.

Гораздо больше шансов взять ипотеку, если все-таки идти к одному кредитору и обращаться к другому, только если первый откажет.

Кроме того, никто не запрещает даже при уже одобренной заявке отказаться от нее и подать новую — на другую ипотечную программу.

Также можно попробовать договориться, чтобы вашу согласованную заявку на «вторичку» переформатировали на «первичку», или наоборот. Некоторые банки идут на подобные рокировки, но здесь все решается индивидуально.

Так что, чтобы зря не терять время, оптимальный вариант — еще на берегу определиться, какая конкретно ипотека вам нужна.

В чем разница?

Лимиты по срокам и суммам по кредитам на «первичку» и «вторичку» в банках, как правило, одинаковые. И на новостройку, и на готовое жилье вам дадут деньги максимум на 30 лет. Предельный размер кредита тоже будет зависеть не от категории покупаемого жилья, а исключительно от оценки вашей платежеспособности.

Выбор пользователей Банки.ру

А вот что отличается кардинально, так это ставки. Проценты по «первичке» могут быть в разы меньше, чем по «вторичке». Практически все компании-застройщики сейчас продают квартиры в партнерстве с банками.

По таким совместным проектам ставки могут быть очень низкими. Бывают акции, когда застройщики даже дают скидку на квартиру на сумму процентов, которые придется заплатить за первый год ипотеки.

Кроме того, именно на новостройки действуют госпрограммы льготной ипотеки со ставкой в 7% и семейной ипотеки под 6%.

Выбор пользователей Банки.ру

Ипотека на «вторичку» может быть выгоднее «первички» только при условии, если нет никаких новостроечных преференций. В базовом варианте ставки на готовое жилье могут быть ниже, в среднем где-то на 1—2%, чем на еще только возводимые квадратные метры.

Первоначальный взнос

По стартовому взносу ипотека на «первичку» тоже может обыгрывать «вторичку». Помогают в этом всё те же застройщики. Чтобы побыстрее продать квартиры, они могут договариваться с банками о снижении размера первоначального платежа. Редко, но все-таки бывает, что по отдельным проектам ипотека выдается вообще без авансового взноса.

Для кредитов на «вторичку» такой вариант сейчас просто исключен.

Если же не брать в расчет совместные программы банков и застройщиков, то требования к первоначальному взносу по обоим видам ипотеки предъявляются одинаковые. Сейчас, как правило, необходимо вносить не менее 20% от стоимости жилья, как «первичного», так и «вторичного».

Согласование жилья

В большинстве банков не делают никаких различий в перечне документов, необходимых для рассмотрения заявок на «первичную» и «вторичную» ипотеку. Бумажки придется предоставлять одни и те же: копию трудовой книжки, справку о доходах и т. п.

Всё изменится, когда дело дойдет до согласования конкретного варианта покупки жилья. По новостройке весь процесс может пройти быстрее и проще. Правда, только в случае, если квартиру вы будете приобретать в доме, который уже прошел аккредитацию в банке.

Читайте также:  Куда можно жаловаться, если постоянно не работает лифт в доме? образец заявления, правила подачи, предельные сроки ремонта

Когда дом уже одобрен, схема взаимодействия между застройщиком и банком отработана. Уже сформированы типовые документы, которыми продавец и снабдит вас для передачи в банк. Не придется бегать собирать какие-то все новые и новые справки или проходить дополнительные квартирные проверки.

Всё это вам грозит при попытке приобрести новостройку в неаккредитованном объекте. Обычно банки просто не дают на них кредиты, но есть и те, кто формально не отказывает.

Просто выставляют такой список различных документов на квартиру, на дом, на землю под ним, на застройщика, что самостоятельно собрать их практически нереально. Причем в любой момент банк может что-то не устроить и он захочет потребовать какие-то новые бумажки.

Такой риск существует и при рассмотрении квартиры на вторичном рынке. Поскольку приобретается готовое жилье, у которого уже был как минимум один владелец, банку важно убедится, что в дальнейшем сделку никто не сможет оспорить.

Поэтому при малейших сомнениях банк будет требовать предоставлять какие-нибудь новые подтверждающие документы. Процесс согласования может сильно затянуться и в итоге привести к отказу в кредитовании сомнительной квартиры.

Приведенный пример, конечно, из разряда чрезвычайных, но при ипотеке на «вторичку» он намного более вероятен, чем в случае с аккредитованной новостройкой.

Дополнительные расходы

При оформлении ипотеки всегда приходится дополнительно раскошелиться. Базовые траты одинаковы и при «первичке», и при «вторичке». Придется платить за страхование объекта залога, то есть приобретаемой квартиры, и за личный полис. Это главные статьи сопутствующих расходов.

Непредвиденные денежные пункты могут возникнуть в случае с неаккредитованными новостройками и б/у жильем. Как уже отмечалось, при согласовании квартиры банк может потребовать какие-то незапланированные документы, и доставать их придется, конечно, за свой счет.

Не исключено, что придется оплачивать услуги юристов, нотариусов, различных госорганов и кого угодно еще. При займе на аккредитованную новостройку подобные траты практически исключены, так как фактически все уже проверено банком.

Не будь банк уверен в застройщике и возводимом им доме, он просто не выдавал бы на него ипотеку.

Так «первичка» или «вторичка»?

Если вы выбираете не жилье, а именно ипотечную программу, то выгоднее и проще, конечно, брать кредит на новостройку.

Другое дело, что здесь возникают риски долгостроя или вообще перспектива оказаться в рядах обманутых дольщиков. Да, и вопрос стоимости квартиры никто не отменял. К тому же, пока дом строится, надо где-то жить.

Хорошо, если у вас уже есть квартира, а иначе придется платить и за ипотеку, и за съемную жилплощадь.

При покупке готовой квартиры всего этого можно избежать, но и кредит будет подороже, и согласование жилья посложнее.

В общем, универсального ответа нет: определяться с «первичкой» или «вторичкой» нужно исходя исключительно из личных обстоятельств. Плюсы и минусы обеих ипотечных программ мы расписали.

???? Что нужно, чтобы одобрили ипотеку

Когда собственных средств недостаточно, для покупки недвижимости можно воспользоваться ипотекой или взять обычный кредит наличными. Разберёмся, в каких ситуациях выгоднее первый вариант, а когда лучше выбрать второй.

В чём разница между ипотекой и кредитом?

Кредит — это заём, а ипотека — это вид жилищного кредитования, при котором банк выдаёт заёмщику деньги на покупку недвижимости.

Её особенность в том, что она оформляется под залог приобретаемого или купленного ранее жилья.

До момента полного погашения задолженности недвижимость находится под обременением, то есть собственник не может её продать, подарить, сделать перепланировку без согласия кредитора.

При кредите организация даёт заёмщику деньги на покупку товаров, оплату определённых услуг и другое. Выделяют целевые и нецелевые займы. Как правило, при оформлении обычного кредита не нужно подтверждать, на что были потрачены средства.

Сравним по нескольким параметрам, чем отличается кредит от ипотеки.

Средняя ставка от 7 до 10%. Также существуют льготные программы кредитования под 6–6,5%.

Ставки существенно выше, чем по ипотеке. Могут доходить до 15–20% годовых.

Передача ипотечной недвижимости в залог — обязательное условие оформления

Не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья

Точный размер процентной ставки определяется индивидуально для каждого заёмщика. При расчёте учитываются кредитная история, уровень дохода, наличие обеспечения и другие факторы. Так, в Альфа-Банке доступны льготные условия для зарплатных клиентов: сниженная процентная ставка, быстрое одобрение и минимальный пакет документов.

В отличие от нецелевого кредита, который выдают на 5–7 лет, ипотеку можно оформить на срок до 30 лет. При оформлении ипотечного займа банк оценивает размер первоначального взноса. Чем больше денег вносит заёмщик, тем выше вероятность одобрения. Также клиентам со взносом более 40–50% будет предложен более выгодный процент.

На максимальный кредитный лимит влияет величина заработка. Сумма выплат по кредитным обязательствам не должна быть более 50% общего дохода заёмщика.

  • •При ипотеке сумма зависит от стоимости недвижимости.
  • •По потребительским займам сумма ограничена условиями действующей программы.

В Альфа-Банке можно оформить нецелевой заём до 5 000 000 рублей по ставке от 6,5% в год. Также действуют программы ипотечного кредитования на покупку квартир в новостройках и на вторичном рынке. Минимальная ставка — 5,99% годовых.

Плюсы и минусы приобретения жилья в ипотеку и краткий обзор популярных ипотечных программ

Расходы на оформление

Разница между ипотекой и кредитом состоит и в затратах на оформление. Как правило, при оформлении потребительского займа заёмщику не приходится тратить дополнительные средства. С ипотекой всё обстоит иначе. При её оформлении в основные расходы входят:

  • •Покупка страховки. Включает титульное страхование (при покупке жилья на вторичном рынке).
  • •Оплата услуг независимого оценщика, нотариуса.
  • •Оплата банковского аккредитива, а также комиссий за выдачу займа.
  • •Затраты на проверку юридической чистоты сделки и регистрацию недвижимости.

Порядок рассмотрения заявок в Альфа-Банке

Чтобы оформить кредит или ипотеку в Альфа-Банке, заполните стандартную форму на сайте: введите личные и контактные данные, регион. Укажите информацию о заработке, выберите параметры займа. Дождитесь предварительного одобрения заявки — это займёт не более двух минут.

Загрузите электронные версии документов через интерфейс сайта. Если вы оформляете ипотеку, выберите объект недвижимости и страховую компанию, заполните анкету. Через некоторое время вам перезвонит сотрудник банка, чтобы сообщить о решении и согласовать время визита для подписания договора.

Получите потребительский кредит в удобном отделении или закажите доставку — специалист привезёт карту с нужной суммой по указанному адресу.

Какие документы нужны

Для оформления нецелевого кредита потребуются:

  • •паспорт, военный билет (для мужчин до 27 лет);
  • •второй документ на выбор — ИНН, СНИЛС, водительские права и другие;
  • •справка по форме банка, 2-НДФЛ, выписка из ПФР о состоянии лицевого счёта;
  • •трудовой договор, трудовая книжка.

При оформлении ипотечного займа дополнительно потребуются документы по объекту залога:

  • •свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН;
  • •справка об отсутствии обременений;
  • •отчёт об оценке недвижимости;
  • •кадастровый паспорт, техпаспорт;
  • •согласие супруга/супруги на проведение сделки и другие.

Перечень документов меняется в зависимости от того, какую недвижимость вы приобретаете — строящуюся или готовую, на первичном или вторичном рынке.

Что проще оформить

Получить потребительский кредит проще и быстрее, чем ипотечный заём. При оформлении последнего требуется время на поиск объекта недвижимости, который пройдёт одобрение кредитной организации.

Определённое время — от нескольких дней до нескольких недель — займёт подготовка и проверка документов.

Это связано с тем, что кредитная организация тщательно проверяет все нюансы сделки, чтобы избежать возможных рисков.

Кредит или ипотека: что выгодней?

Чтобы оценить выгоду того или иного варианта, сравним плюсы и минусы каждого вида кредитования.

Ипотека

Можно получить налоговый вычет за покупку квартиры, а также за выплаченные проценты

Необходимо оформлять страховку. Страховать придётся предмет залога, а также жизнь, титул и здоровье

Можно воспользоваться льготными программами кредитования и уменьшить ипотечную ставку. Некоторым категориям заёмщиков доступно субсидирование

До момента полного закрытия ипотечного займа недвижимость находится под обременением

Длительный срок кредитования делает невысоким размер ежемесячных взносов

Банк может не одобрить выбранную недвижимость и ограничить количество вариантов

Банк проверяет объект недвижимости на юридическую чистоту, что снижает риски покупателя

Длительный период кредитования повышает общий размер переплаты за жильё

Можно привлекать созаёмщиков, чтобы была одобрена бо́льшая сумма

Дополнительные расходы на оформление недвижимости, регистрацию сделки, оплату нотариальных услуг и т. д.

За счёт длительного периода погашения переплата по ипотечному займу получается существенной. Однако её можно заметно сократить, если вносить платежи в счёт досрочного погашения. Ещё один плюс в том, что банк заинтересован в юридической чистоте сделки, поэтому досконально проверяет недвижимость. Кроме того, при покупке жилья можно использовать материнский (семейный) капитал.

Кредит

У нецелевых займов — свои особенности. Сравните все плюсы и минусы, прежде чем брать потребительский кредит на приобретение недвижимости.

Подходит для любых целей, не требует длительного оформления

За счёт небольшого срока кредитования обязательные платежи будут выше, чем по ипотечному займу

Не нужно страховать жильё, жизнь и здоровье. Это сокращает общий размер переплаты

Процентная ставка выше ипотечной. Нельзя воспользоваться льготными госпрограммами и субсидиями

Купленное жильё можно продать, завещать, обменять, подарить без согласия банковской организации

Короткий срок кредитования повышает размер ежемесячных платежей и кредитную нагрузку

Требования к потенциальным заёмщикам более лояльные, чем при оформлении ипотечного кредита

Без поручителей и залога вероятность одобрения большой суммы невысока

Требуется меньше документов для оформления, чем при ипотечном кредитовании

Сумма меньше, чем при оформлении ипотечного займа

При выплате кредита нельзя оформить налоговый вычет или воспользоваться льготами и субсидиями. На кредитные средства можно приобрести любой объект недвижимости, но проверять чистоту сделки придётся самостоятельно.

Что выбрать?

Выбирать лучше всего с учётом собственной ситуации, например если жильё не дороже 2 000 000 ₽ и заёмщик готов к крупным ежемесячным платежам, то проще и быстрее оформить кредит. Ориентируйтесь на необходимую сумму и комфортный срок. Также учитывайте, готовы ли вы к дополнительным тратам.

Читайте также:  Порядок проведения аукциона по продаже земельных участков

Оформить обычный кредит стоит, если:

  • •у вас есть более 70% стоимости квартиры, а на покупку жилья требуется небольшая сумма;
  • •вам нужны деньги на небольшой срок, и вы планируете досрочно погасить долг;
  • •планируется обмен с доплатой (с вашей стороны);
  • •вы нашли очень выгодное предложение, и вам необходимо срочно оформить сделку.

Ипотеку лучше оформлять, если:

  • •нужна большая сумма и длительный срок кредитования для комфортного погашения;
  • •вы приобретаете недвижимость впервые и хотите получить налоговый вычет;
  • •планируете погасить часть задолженности материнским капиталом.

Оформить нецелевой или ипотечный заём в Альфа-Банке легко, и для этого вам не придётся выходить из дома. Посетить офис нужно будет только для подписания ипотечного договора.

Плюсы и минусы ипотеки

Брать или не брать? – вот основной вопрос потенциального клиента банка, мечтающего о своём жилье. Ипотека, как и всё на этом свете, имеет свои положительные и отрицательные стороны. В одних случаях она может принести выгоду, а в других – доставить немало проблем.

Ипотечный кредит берётся не от хорошей жизни, а, наоборот, с целью её улучшить. В большинстве случаев деньги занимают в банке тогда, когда их не хватает. Вы получаете выгоду в качестве решения своей проблемы, но за это придётся заплатить.

Высокая стоимость. Ключевой проблемой кредитования в России является высокая стоимость займов. Государство стимулирует финансовые учреждения постоянно понижать стоимость ипотеки. Её цена, действительно, регулярно снижается, однако до европейских кредитов ценой в 3-4% годовых, нам ещё далеко. Пока, согласно опросам, ипотеку себе могут позволить не более 2-3% россиян.

Большой срок выплат. Ипотека оформляется на длительный срок, который может достигать 50 лет. Всё это время ежемесячно нужно производить выплаты. Размер платежей существенен, поэтому многим приходится отказаться от излишеств и постоянно экономить деньги, чтобы быстрее рассчитаться с банком.

Постоянный риск потерять квартиру. Почти пятая часть всех заёмщиков имеет проблемы с выплатами ипотечных кредитов. Люди покупают квартиру, когда могут себе это позволить, но жизнь меняется: от болезней и потери заработка никто не застрахован. Если у не будет хватать средств для возврата кредита, то банк по суду может изъять недвижимость для продажи и погашения долга.

Сложность оформления. Ипотека всегда подразумевает получение большой суммы кредита, а эта услуга доступна далеко не каждому.

Для получения денег нужно иметь достаточную платежеспособность, собрать множество документов, пройти через банковскую проверку и некоторое время ждать ответа банка.

Вся процедура займа может потребовать много времени, сил и дополнительных финансовых затрат.

Какие плюсы имеет ипотека?

Решение квартирного вопроса. Беря кредит на покупку недвижимости, вы получаете редкую возможность улучшить свои жилищные условия. Это главное преимущество ипотеки.

Конечно, можно всю жизнь экономить, арендуя чужие квадратные метры, но, в конечном счёте, вы переплатите и в конце жизни так и останетесь без собственной квартиры.

Другой вариант – делать собственные накопления – подходит, но пока вы наберёте нужную сумму, квартира может подорожать, а деньги обесцениться.

Возможность сэкономить. Удивительно, но при оформлении квартиры в кредит, появляется возможность сэкономить часть средств.

Этот вариант подходит тем, кто подпадает под специальные категории заёмщиков (молодые семьи, военные и т.д.) – для них предусмотрены льготы в виде пониженных процентных ставок или субсидии на покрытие части расходов.

Кроме этого, часть кредита можно оплатить за счёт средств материнского капитала или с помощью возращенных налоговых вычетов.

Инвестирование. Покупая квартиру в кредит, вы отчасти сохраняете свои и заёмные средства. Хорошая квартира с годами почти не теряет своей первоначальной ценности и всегда может быть продана за большие деньги.

Как видно, ипотека имеет достаточно минусов, делающих её невыгодной. Однако она является почти единственным способом за короткий срок стать собственником недвижимости. Именно поэтому вся ипотечная дилемма сводится к одному простому вопросу: готовы ли вы платить банку за возможность жить в своей квартире уже сегодня?

Совет Сравни.ру: Если ежемесячная выплата по кредиту меньше 40% вашего ежемесячного дохода, то возврат ипотеки не будет сложным.

Стоит ли брать ипотеку?

Ипотека — большой и долгий кредит, поэтому вопрос о том, стоит ли его брать, часто стоит ребром. И если начинаешь считать переплату, то приходишь к выводу, что на деньги, отданные банку, можно в итоге купить еще одну квартиру. Но это не мешает тысячам гражданам ежедневно заключать ипотечные договора.

Разберемся, стоит ли брать ипотеку, ее объективные плюсы и минусы. Почему именно сейчас на рынке наблюдается самый благоприятный период для подачи заявки на жилищный кредит. Кроме того, Бробанк.ру сравнил ипотеку и аренду. Может лучше снимать и копить деньги на вкладе?

Сколько стоит ипотека

Прежде чем взять ипотечный кредит, заемщик должен сделать расчеты, чтобы понять, во сколько ему вообще обойдется квартира (будем рассматривать именно покупку квартиры в кредит).

Для примера не будем брать столичные цены. Возьмем средний российский миллионник, пусть желаемая для покупки квартира стоит 3,5 млн. рублей.

На март 2021 года зафиксированы такие средние ставки по ипотеке: 7,94% при покупке на вторичном рынке и 5,92% на первичном. Но тут нужно понимать, что низкая ставка на первичку обусловлена гос программой субсидирования, которая закончится в июле 2021 года.

Пусть наш потенциальный заемщик желает купить объект вторичного рынка, так как ставки на новостройки весьма плавающие. Вторичка же в плане условий более стабильная.

Что в итоге получается, если сделать расчет на кредитном калькуляторе:

  • цена квартиры — 3,5 млн. рублей;
  • первый взнос — 15%, это 525 000 рублей;
  • в кредит у нас уйдет сумма 2 975 000;
  • ставка — 7,94%;
  • при сроке в 15 лет ежемесячный платеж — 28328, переплата — 2 124 000 рублей;
  • если взять эту ипотеку на 20 лет, платеж составит 24 773 руб, а переплата — 2 970 000 руб.

Получается, что нашему потенциальному заемщику квартира при сроке в 15 лет обойдется в 2 124 000 + 3 500 000, то есть 5 624 000 руб. На переплату реально купить еще одну квартиру поскромнее.

Оформление ипотеки на большой срок всегда провоцирует огромную переплату. Но платежеспособность среднестатистического россиянина такова, что взять ипотеку на 5-10 лет по силам лишь малой части населения. Чаще всего фигурирует именно средний срок в 15-20 лет, при этом многие заключают договора и на 25. В целом банки позволяют выбрать срок до 30 лет.

Средний срок ипотеки по данным ЦБ РФ:

Сейчас самое благоприятное время на ипотеки

Если вы думаете о том, когда лучше оформлять ипотеку, то сейчас лучшее время для этого. Все дело в процентных ставках. Сейчас жилищные кредиты выдаются в среднем под 7,26% годовых. Если объективно — около 8%, так как в расчете средней ставки учитываются ссуды, полученные с применением программ субсидирования.

На значение ставки по ипотеке напрямую влияет ключевая ставка ЦБ РФ. Как только Центробанк ее меняет, рынок реагирует на это через 1-2 месяца. Снизилась ключевая — стоит ждать уменьшение и ставок по всем кредитам.

Динамика ключевой ставки:

  • весна 2019 — 7,75%;
  • октябрь 2019 — 7%;
  • июнь 2020 — 5,5%;
  • июль 2020 — резкое снижение до 4,5%;
  • с августа 2020 по март 2021 — 4,25%.

В марте 2021 ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 4,5%, в апреле — до 5%. Это значит, что вскоре ставки по ипотеке увеличатся примерно на 1%. В течение 3 лет по заявлению Эльвиры Набиуллиной ключевая ставка будет стабильно находиться в рамках 5-6%.

Можно прийти к выводу, что в течение следующих 3 лет ипотека однозначно подорожает на 1-2% по отношению к средней ставке на второй квартал 2021 года. То есть договора будут заключаться под 9-10%.

Сегодня на рынке наблюдается самая низкая ключевая ставка ЦБ РФ за все годы ее существования. Она даже ниже, чем в докризисный стабильный 2013 год (тогда она находилась на уровне 5,5%). Именно сейчас банки выдают самую выгодную ипотеку за все время.

Динамика ставок по ипотеке с 1 января 2018 года по 1 марта 2021 года:

Отслеживается явное падение ставки. Но из-за увеличения ключевой ставки с 4,25% до 5% уже совсем скоро банки на это отреагируют и поднимут цену ипотеки. И после, если ЦБ РФ согласно своим планам повысит ключевую ставку до 6%, повышения стоимости кредитов не избежать.

Для примера проанализируем, как подорожает ипотека при повышении ставки на 1%. Рассмотрим все ту же ипотеку выше с ценой квартиры 3,5 млн. При ставке 7,94% платеж составит 28 328, переплата — 2 124 000 рублей. При ставке 8,94% — 30 068 и 2 437 000. Разница в переплате — более 300 000.

Плюсы и минусы ипотеки

Можно сколько угодно говорить о минусах ипотечного кредита, но все они вряд ли перекроют важный плюс — для многих ипотека становится единственной возможностью обзавестись собственной крышей над головой.

Читайте также:  Земельный налог — региональный или местный вид платежей?

Но о минусах все же скажем:

  • огромная долговая нагрузка. Каждый месяц заемщику придется отдавать значительную долю своего дохода банку. Это серьезно ограничивает финансовые возможности на долгие годы;
  • огромная переплата. При оформлении ипотеки на срок более 20 лет реально на сумму переплаты купить аналогичную квартиру;
  • квартира находится под обременением, с ней ничего нельзя сделать до момента оплаты ссуды. Но в целом прямо минусом это назвать нельзя.

Информация Центрального Банка о среднем размере ежемесячного платежа по ипотеке в РФ:

То есть средний ипотечный заемщик отдает банку каждый месяц по 22 000 рублей. Но если разобраться, то сложно придется только в первые годы. После под влиянием инфляции доходы все равно будут расти, а платеж окажется все тем же. Под самый конец оплата вообще не будет вызывать сложностей.

Как сделать ипотеку более выгодной

Если вы решили оформить ипотеку, определили, что игра стоит свеч, обратите внимание на факторы, которые способствуют более выгодному заключению кредитного договора:

  1. Обращайтесь в банк, через который получаете зарплату. Таким заемщикам ставки по ипотеке всегда снижаются примерно на 1%, а это весьма существенно.
  2. Делайте максимально большой первоначальный взнос. Чем больше средств внесете, тем меньше сумма кредита, тем ниже переплата. Плюс многие банки снижают ставки за ПВ больше 30%.
  3. Пользуйтесь действующими программами субсидирования. Например, по ипотеке с господдержкой можно купить новостройку за 6,5%, по семейной ипотеке — 6%, по сельской — 2,7-3%.
  4. Используйте материнский капитал при оформлении ссуды или для ее частичного досрочного погашения, если право на маткапитал возникло после.

Стоит рассмотреть ипотеку на новостройки. При такой недвижимости, готовой или строящейся, ставки всегда ниже, чем по ипотеке на вторичку. Банки застройщики часто заключают соглашения, по которым граждане подписывают договора на максимально выгодных условиях.

Ипотека на вторичку всегда дороже. На нее не распространяются многие программы субсидирования. Кроме того, сама недвижимость несет риски, которые закладываются в ставки.

А может лучше аренда?

Многие сравнивают ипотеку с арендой, которая по ежемесячным затратам обходится даже дешевле. Только вот итога у аренды никакого нет, а в случае с ипотекой после выплаты квартира становится полноправной собственностью, которую в том числе можно оставить в наследство.

Но если допустить ситуацию, что человек живет в арендованной квартире и копит на покупку своей, то интересно сделать расчеты выгодности. Возможно, этот вариант стоит внимания.

Например, у нашего потенциального покупателя новой квартиры есть свободные 28 000 (ежемесячный платеж из примера выше). Он будет отдавать 15 000 за аренду, а 13 000 каждый месяц отправлять на накопительный вклад.

Что в итоге получится:

  • нужно накопить 3,5 млн.;
  • есть 500 000 своих денег, которые станут начальной суммой вклада (первый взнос по ипотеке из примера выше);
  • каждый месяц гражданин отправляет на вклад 13 000;
  • берем ставку по вкладу 5%, это вклад с капитализацией;
  • чтобы накопить 3,5 млн. при таком раскладе, нужно 146 месяцев, то есть 12 лет 2 месяца.

Чтобы накопить с нуля 3 500 000 вкладчику при таком раскладе нужен 181 месяц, то есть 15 лет.

Получается, что при идентичных исходных финансовых данных выплата ипотеки займет 15 лет, а аренда с накоплением денег на вкладе — 12 лет. А за те же 15 лет можно накопить на покупку квартиры с нуля, то есть без первоначального взноса.

Так что, такой вариант тоже имеет место быть. Но тут нужно учесть, что цена аренды недвижимости регулярно увеличивается. Аналогично растут и цены на жилье. В итоге та же квартира сегодня может стоить 3,5 млн, а через 10 лет — уже 4,5 млн.

Делаем выводы

Если рассматривать, стоит ли брать ипотеку, то однозначно — да. Стоит, особенно если сделать это в ближайшее время, пока ставки минимальные. Для россиян просто нет другого альтернативного способа приобрести жилье.

Если же сравнивать с арендой со вкладом, то выгода оказывается призрачной и разбивается о реальность. За 10-12 лет, что вы копите, цены на недвижимость увеличатся — они растут стабильно. Так что, копить придется на несколько лет дольше. В итоге именно здесь и сейчас определить, что аренда будет выгоднее, нереально. Настолько в будущее заглянуть нельзя.

Ипотека все же более стабильна, тем более что к ней можно применить тот же материнский капитал или какие-то иные субсидии, которые появятся в будущем. Аренда со вкладом не дает никаких гарантий, плюс придется побегать из одной квартиры в другую.

Частые вопросы

Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Сейчас самое благоприятное время для оформления жилищных кредитов. Действуют самые низкие ставки за всю историю, плюс работают несколько государственных программ субсидирования. Какой банк лучше для оформления ипотеки? Лучшим для вас будет тот, через который вы получаете зарплату.

Зарплатным клиентам всегда дают лучшие условия заключения договора. Стоит ли ждать повышение ставок по ипотеке? Да, стоит. Центральный Банк уже провел повышение ключевой ставки с 4,25% до 5%, соответственно, вскоре банки также поднимут процент. В планах ЦБ держать ключевую ставку на уровне 5-6%, поэтому вскоре снова будет повышение.

Какую квартиру лучше купить в ипотеку? Лучше рассмотреть вариант покупки в новостройке. По такой ипотеке ставки всегда ниже, особенно если банк и застройщик создали специальные условия. К тому же, к новостройкам применяются различные программы субсидирования от государства. Можно ли накопить на квартиру? Теоретически можно.

Но если нет возможности откладывать приличные суммы, проще взять ипотеку. Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

7 весомых недостатков ипотеки. Почему ипотечное кредитование это антиблаго для общества

Одно из самых частых возражений среди тех, что мне попадались, звучит следующим образом: «Цены на недвижимость не вырастут, потому что застройщики, получив дополнительную прибыль от ипотеки, станут вводить больше жилья». Разберу кратко, почему это не так.

Во-первых, недвижимость характеризуется совершенной неэластичностью предложения в коротком периоде. Поэтому при всём желании никто сразу увеличить строительство не сможет. Эффект от ипотечной стимуляции спроса проявится сразу, а предложение никак не успеет отреагировать. Так что цены в любом случае взлетят.

Во-вторых, в среднесрочной и долгосрочной перспективе возникнут мощные препятствия на пути снижения цены.

  • Увеличатся рентные издержки (стоимость земли, административные издержки, коррупция). Застройщики попросту не получат весь прирост маржи, который образовался в результате роста цены. В лучшем случае — часть, а то и вовсе ничего, иначе бы не жаловались девелоперы постоянно на высокую себестоимость строительства. В итоге предложение не вырастет соразмерно росту цены.
  • Появится слишком много заинтересованных лиц, которым невыгодно снижение цены. Помимо застройщиков, это банки, у которых в залогах жильё по завышенным ценникам. Если цена начнёт снижаться, а заёмщики не смогут платить, банки получат прямые убытки. Наконец, сами заёмщики. В итоге ценовую пирамиду будут поддерживать всеми правдами и неправдами до полного обрушения всей конструкции. Если бы строительство и банковская система были похожи на свободный конкурентный рынок, то да, цены бы выросли, но ненадолго. Но, увы, это не про нас.

Так что ипотека разогреет цены, а упасть им не дадут нерыночные силы, поэтому довод, что автоматически произойдёт коррекция, не несостоятелен. Конечно, рано или поздно цены упадут, да только это будет не снижение, а обвал в результате разрыва ипотечного пузыря.

Надеюсь, я посеял зерно сомнения, и многие задумаются, почему то, что мы читаем в СМИ, и реальность столь сильно расходятся. Ипотека, возможно, даёт отдельным людям возможность быстрее купить квартиру, но пользу для общества в целом не приносит. Возвращаясь к определению антиблага, мы увидим следующее.

  • Ипотека обладает отрицательной полезностью, т.к. выгоды для отдельных заёмщиков перекрываются убытками для других потребителей.
  • Рост кредитования приводит к долгосрочным негативным последствиям для экономики.
  • Люди потребляют ипотеку не потому, что это им нравится или хочется, а т.к. надеются отбить проценты или боятся, что не успеют до повышения цены.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *