Переселение из ветхого жилья собственников: нюансы и особенности

Почти миллион человек в Московской области нуждается в переселении из аварийного и ветхого жилья. Это те, кто проживают в бараках, малоэтажных домах, построенных в годы войны, и хрущевках.

Системная работа по улучшению условий проживания в Подмосковье ведется в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» и инвестиционных соглашений.

О том, как идет процесс обеспечения жителей региона современными и комфортными квартирами, читайте в материале портала mosreg.ru.

Как расселяют аварийные дома в Подмосковье: сроки программы и требования к новому жилью>>

Программы переселения из аварийного жилья

Аварийную трубу проверили при помощи квадрокоптера в Дедовске

Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»

Переселение жителей из аварийного жилья в Подмосковье походит в рамках двух программ: адресной региональной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2016-2021 годы» и госпрограммы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Московской области на 2019-2025 годы». Они финансируются из федерального бюджета, средств консолидированного бюджета Московской области и бюджетов муниципалитетов.

До недавнего времени расселению подлежали только дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. Но в конце сентября 2021 года Президент России Владимир Путин поставил задачу ускорить реализацию программы расселения аварийного жилья. В связи с этим в нее также должны войти дома, признанные аварийными на январь 2021 года.

Жилищный фонд Подмосковья: как идет расселение аварийного жилья>>

Сколько аварийного жилья в регионе

Аварийный дом снесли в Талдоме

Источник: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области

По информации пресс-службы регионального Министерства строительного комплекса, на конец октября 2021 года общий объем аварийного жилищного фонда в Московской области составляет 14,1 тыс. аварийных помещений общей площадью 628 тыс. квадратных метров. Это 1 262 аварийных дома в 44 городских округах, где проживают более 35 тыс. человек.

Антилидерами по количеству аварийного фонда остаются следующие городские округа: Шатура (108 315,14 кв. м), Сергиево-Посадский (79 878,59 кв. м), Дмитровский (38 117, 35 кв. м), Богородский (24 317,47 кв. м) и Жуковский (23 882,50 кв. м).

Некоторые из этих муниципалитетов также являются лидерами по объемам расселения жилых помещений, признанных аварийными и включенных в региональные программы по переселению и нацпроект. Так, до 2025 года в Сергиево-Посадском округе планируется расселить более 55 тыс. кв.

м, в Дмитровском – 41,7 тыс. кв. м, в Шатуре – 32,3 тыс. кв. м.

Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья>>

Темпы расселения

Два аварийных дома снесли в Электрогорске

Источник: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области

Всего в Московской области в 2019 году в новое жилье переехали 1,8 тыс. человек, в 2020 – 2,8 тыс. человек. В период с 2021 по 2025 год планируется расселить еще 385,6 тыс. кв. м в 41 городском округе. Обладателями современных комфортных квартир за это время станут более 23 тыс. человек.

Так как основной запрос жителей региона – увеличение объемов и темпов расселения, Московская область поступательно наращивает темпы в этом направлении. В 2019 году было расселено 48,5 тыс. кв. м, в 2021 планируется расселить уже более 52,2 тыс. кв. м аварийного жилья, в 2022 – 68,3 тыс. кв. м.

С начала 2021 года фактически расселено более 35,5 тыс. кв. м аварийного фонда. Переехать в новое современное жилье смогли 826 семей – это около 2,1 тыс. человек. До конца года будет расселено еще более 16,5 тыс. кв. м аварийного жилья, в котором проживает около 800 граждан.

В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» не предусмотрено расселение в следующих муниципалитетах: Балашиха, Власиха, Восход, Дзержинский, Долгопрудный, Домодедово, Дубна, Звездный городок, Королев, Котельники, Ленинский, Лотошино, Лыткарино, Молодежный, Протвино, Реутов, Химки, Черноголовка, Шаховская.
Итоги программы расселения аварийного жилья в Подмосковье в 2020 году>>
Соцнайм или собственность

Дом для переселенцев из аварийного жилья построят в Дмитровском городском округе

Источник: Министерство строительного комплекса Московской области

В Московской области в рамках программы переселения из аварийного жилья возводится много новых МКД, также за счет бюджетных средств приобретаются квартиры в строящихся домах и выкупаются жилые помещения на вторичном рынке.

Если квартира находится в соцнайме, то с нанимателем оформляется договор социального найма на новое жилье. Ему обязаны предоставить жилое помещение равнозначное по общей площади ранее занимаемому. Новое жилье должно находиться в черте того же населенного пункта и не может быть менее благоустроенным, чем то, в котором гражданин проживал раньше.

Если жилое помещение в аварийном доме находится в собственности, то с его владельцем может быть оформлен договор мены. Законом предусмотрена возможность предоставления по соглашению с собственником взамен изымаемого жилья другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

То есть взамен старой квартиры государство может предложить жильцам другую. Но если рыночная стоимость предлагаемой квартиры окажется выше рыночной стоимости изымаемого жилья, необходимо будет доплатить эту разницу.

Также владелец квартиры при расселении аварийного дома может получить денежную компенсацию за имеющееся у него жилье.

Переселение жильцов аварийных домов в Подмосковье>>

Жилищный сертификат

Источник: ©, сайт администрации Рузского городского округа

Для того, чтобы ускорить процесс переезда из аварийного жилья в комфортабельные квартиры власти Подмосковья предлагают собственникам воспользоваться жилищными сертификатами, на основании которых они могут оплатить покупку нового жилья за счет государства.

Для получения сертификата необходимо, чтобы дом был признан аварийным до 1 января 2017 года, а право собственности на жилье приобретено до отнесения дома к этой категории (исключение – наследство). Государство выкупает 1 квадратный метр по цене 83 963 рубля.

Минимальный метраж — 33,5 квадратных метра, даже если площадь, принадлежащая собственнику по факту меньше. Таким образом, минимальная выплата по сертификату составит 2 812 760 рублей. Если площадь жилого помещения больше минимальной, то выкуп идет по фактическому метражу.

К примеру, собственник квартиры площадью 60 квадратных метров получит сертификат на сумму чуть более 5 миллионов рублей. Сертификат дает возможность купить жилье в любом муниципалитете на территории Московской области.

Это может быть приобретение жилого помещения по договору купли-продажи, участие в договоре долевого строительства, ипотека, договор мены. Денежные средства сертификата нельзя обналичить. Все операции происходят по безналичному расчету.

Определиться с желанием получить сертификат нужно до 1 мая 2022 года и подать заявление в орган местного самоуправления. Гражданин самостоятельно выбирает способ реализации сертификата. Сделать это необходимо в течение шести месяцев после его получения.

До момента переселения в новое жилье семья продолжает проживать в старой квартире. У собственников аварийных жилых помещений есть право не получать сертификат.

В этом случае им придется ждать, когда в их муниципалитете построят дом для переселения и только тогда переезжать в новую квартиру.

Как проверить газовое оборудование в Подмосковье>>

Программа реновации

МКД

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Чтобы ускорить переселение граждан в комфортные квартиры в Подмосковье, весной 2021 года был запущен подготовительный этап глобальной программы реновации жилья. По информации пресс-службы регионального Министерства жилищной политики, к ее реализации будут привлекаться частные инвесторы.

На месте бараков и ветхого малоэтажного жилья в ближайшие годы должны появиться современные многоквартирные дома.

На данном этапе в Министерстве готовят большие пакеты документов – мастер-планы, в которых подробно будет описано, какими будут новые дома, с какими фасадами, коридорами, кухнями и остальным обустройством.

По словам министра жилищной политики Московской области Инны Федотовой, очень важно не только построить жилье, но и обеспечить его социальной инфраструктурой. Так как это будет внебюджетное финансирование, то застройщики получат заказы через конкурсы и аукционы.

Важные рекомендации для тех, кто переселяется из ветхого жилья

В крупных городах, а особенно в небольших все еще остро стоит вопрос с домами, находящимися в аварийном состоянии. Порой люди не живут, а выживают в таких условиях. Поэтому переселение из ветхого жилья – это основная целевая программа правительства страны в сфере жилищной политики. Более подробно и рассмотрим эту тему.

Понятие ветхого и аварийного жилья

В законе, который регламентируется ЖК, четко описаны эти понятия. Ветхое – это состояние, при котором все элементы конструкции и основание имеют высокую степень износа, а дальнейшая эксплуатация проблематична и опасна для человека. Но при этом основание (фундамент) еще способно выдерживать эксплуатационные нагрузки, так как оно целостное.

Износ измеряется в процентах. Ветхость в зависимости от типа строения:

Каменные дома – 70% и выше.
Деревянные дома и мансарды – свыше 65%.

А также существует понятие аварийности здания. В основном это касается несущих конструкций, они имеют серьезную деформацию и повреждение, при которых дальнейшая эксплуатация дома невозможна.

В зависимости от состояния здания, принимается дальнейшее решение. Так, при признании помещение ветхим не факт, что произойдет расселение. Что касается аварийного, то здесь отселение – критичная потребность. Дом может просто разрушиться в любой момент.

Важно! Решение о статусе квартиры будет принимать специально созданная комиссия.

Кто осуществляет переселение

Полномочия для определения и процедуру расселения осуществляют органы местной власти. Именно от их лица создаются комиссии для определения аварийности.

Законодательное регулирование вопроса

Возможность переселение жильцов (прописанных) в ветхом жилье регламентирует ЖК РФ: ст 32 и 89. А также региональные власти имеют полномочия принимать адресные программы на основании ФЗ № 185. В упомянутом документе описываются требования к формированию очереди и другие административные процедуры.

Следует упомянуть, что комиссии обязаны обследовать условия предположительно аварийных домов согласно Постановлению Правительства № 47.

Условия гос программы

С 2010 года вплоть до 31.09. 2017 года работала федеральная программа переселения, на основании которой и проводилось расселение. Ключевая цель – это отселение людей, которые живут в ветхих/аварийных домах. Причем заявление о расселении подает сам владелец. Рассматривают заявку на протяжении месяца.

Принимать участие в данной программе имеют возможность:

Владельцы квартир. Причем они сохраняют за собой право на расселение, даже если не имеют регистрации в подобном помещении.
Владельцы комнат в общежитиях и коммунальных квартирах.
Арендаторы по договорам аренды у частных лиц.
Жители квартир по соглашению соцнайма.

Процесс расселения происходит в 2 вариантах: перечисление компенсации, что соответствует цене недвижимости и переселение в новое жилье, которое приобретается силами администрации.

И в первом, и во втором случаях срок, в который решается проблема – 1 месяц. Для тех, кто выбрал компенсацию, за это время банковский счет пополняется круглой суммой.

Для тех же, кто выбрал недвижимость, она будет приобретена и подготовлена к заселению.

Важно! Срок действия программы был ограничен до 30 сентября 2017 года. С 2018 года в действие вступают региональные программы расселения. Подобное решение продиктовано тем, что органы власти рапортуют о решении проблемы на 95% .

Региональные программы: условия и сроки действия

Программы переселения по регионам начнут действовать с 2018 года, так как федеральная будет завершена. Свои особенности существуют, но механизм получения квартиры или компенсации в принципе не отличаются. Регламентирует процесс формирования и реализации программ ФЗ № 185. Могут быть некоторые отличия в объемах отселения, так как подобных домов в регионах осталось разное количество.

Важно! Уточнить процедуру и условия расселения можно, обратившись в муниципалитет города.

Процедура признания жилых помещений непригодными для жизни

Конечно, просто по заявлению о том, что жилье ветхое/аварийное, даже если это явно заметно, отселение не произойдет. Существует определенная процедура признания его таковым, она описана в Постановлении правительства № 47. Его относят к подобной категории, если существуют факторы, которые не дают возможности гарантировать безопасность жильцов. К ним относят:

Сильный износ, значительно ухудшающий состояние дома. При этом надежность здания сильно страдает.
Изменились параметры окружающей среды, что привело к ухудшению санитарно-эпидимиологической ситуации.

Если говорить о конкретных параметрах, то непригодными являются:

Квартиры в многоквартирном доме, если он определен, как аварийный и подлежащий сносу.
Дома, что находятся в потенциально опасных регионах, например, схождение оползней и иные природные катаклизмы.
Если строение находится на территории, на которой не получается соблюсти сантарно-эпидемиологические требования.
Дома, сильно поврежденные стихией, взрывами или другими независящими от жильцов происшествиями.

Стоит выделить санитарные нормы, которые могут быть основанием для признания жилья непригодным:

Для многоквартирных домов этажностью свыше 5 этажей отсутствие мусоропровода, лифта. При условии, что капремонт или реконструкция невозможны.
В 1-2 этажных домах нет канализации, горячей воды.
Квартира не соответствуют современным стандартам. То есть возведены раньше, чем они были приняты.

Жильцы дома составляют обращение в гор администрацию, которая формирует специальную комиссию. Она и принимает решение касательно того, пригодна ли квартира для жизни или нет. На данные процедуры отводится 30 дней. По результатам деятельности составляется вывод о том, требуется расселение или нет.

Нюансы переселения

Так как расселение касается как собственников, так и нанимателей, полезно рассмотреть особенности процедуры для данных категорий.

Отселение квартиросъемщиков

При переселении из аварийного муниципального жилья, обязаны предоставить другое помещение для жизни. Причем новое должно соответствовать следующим требованиям:

Присутствие благоустройства, то есть соблюдены нормы пожарной, экологической и санитарной безопасности.
Равными по площади предыдущему.
Находиться в пределах города.

Среди особенностей для нанимателей:

Квартиру, скорее всего, предоставят из вторичного фонда.
Переселенцы имеют право вне очереди получить социальное жилье. Как показывает практика: на подобную помощь найдется много желающих.
От момента признания его ветхим, до фактического переселения может пройти несколько лет.

Важно! Самые большие сложности возникают с количеством комнат. Ведь обязанность муниципалитета выделить квартиру аналогичной площади, а вот о количестве комнат в законе ничего не сказано. Единственный вариант, как разрешить такую ситуацию – это обращение в суд. Конечно, оно должно быть обоснованным, ведь, в первую очередь, учитывается количество членов семьи и ее состав.

Переселение собственников

Что касается владельцев, то права их несколько отличаются от нанимателей. Так, по данной программе можно рассчитывать на недвижимость или компенсацию. Если же отселение происходит в стандартном порядке, то удастся получить только компенсацию за собственность.

В отношении ситуации с квартирой собственник может получить как социальное жилье, так и недвижимость в новостройке. Во втором случае, ему придется доплачивать недостающую сумму.

Права жильцов при сносе

Разрушают дом, если его реконструкция или капремонт невозможны. Конечно, снести здание просто так не имеют права. Более того, жильцов должны предупредить о том, что такие действия планируются в отведенные сроки.

Ответственность за предоставление нового жилья возлагается на органы власти региона. Компенсацию или новую квартиру предоставляют по указанным выше нормативным актам и правилам.

Прописанные в ветхом жилье являются членами разных семей

Случается, что в непригодном доме преднамеренно прописываются совершенно чужые люди, тем самым пытаясь заполучить практически дармовые квадратные метры.

Собственники на этом могут зарабатывать, подавая объявления по типу: «пропишу в аварийном доме».

Подобная практика не новая, но так как за расселение взялись очень плотно, то с предоставлением нового жилья таким лицам, могут возникать трудности.

А также при ситуации, когда граждане, проживающие на одной жилплощади, принадлежат к разным семьям, предоставляемая площадь может складываться, если это коммунальная квартира.

Стоит понимать, что ни федеральное, ни региональное законодательство не предусматривает возможности выделения отдельной жилплощади.

В случае с коммунальной, при переселении предоставляют такую же квартиру, только в другом доме.

Однако, в законе нет запрета на предоставление отдельной недвижимости. Если уполномоченный жилищный орган располагает ресурсами для улучшения условий, то он может это сделать. Как показывает практика, подобное происходит редко.

Выкуп жилого помещения

Когда собственник принимает решение, получить компенсацию за свою ветхую недвижимость, то подразумевается, что администрация покупает ее для собственных нужд. Выкупная цена формируется из нескольких составляющих, а именно:

Рыночной стоимость квадратных метров.
Убытки, которые несет владелец для осуществления переезда.
Оформление документов на право владения новым имуществом.
Также прибавляется компенсация за капремонт, даже если это сделать невозможно.

Важно! Если предоставляется новое жилье, то с собственником заключается договор, в котором отмечается, что данная цена уже включена в стоимость.

Отказ от переселения

Отказаться собственник или наниматель может по разным причинам. Среди самых распространенных:

Несоответствие условий в предложенной квартире.
Удаленность нового жилья, к примеру, окраина города.
Компенсация, которую собственник считает недостаточной.

Просто так отказаться нельзя, в любом случае следует предоставить мотивированные причины, ссылаясь на нормы закона. Если при судебном разбирательстве такие основания определят, как несущественные, жильца выселят в принудительном порядке.

Отселение из ветхого жилья на время проведения капитального ремонта или реконструкции.

Если по результатам деятельности комиссии принято решение, что дом, может быть, отремонтирован, то на период проведения работ, собственников или нанимателей также обязаны расселить. В этом случае используются помещения из маневренного фонда, которые формируются согласно ст. 95 ЖК РФ.

За нанимателем сохраняется право вернуться в отремонтированную квартиру, причем это не зависит от длительности проведения работ. Единственное исключение – это изменение в процессе работ площади, а если точнее ее уменьшение. Если же произошла противоположная ситуация, и помещение больше, то нанимателю в заселении могут отказать.

Реальность, как она есть

Конечно, после поручения Президента РФ завершить расселение из ветхого жилья, процесс затягивался, а порой и не выполнялся. Программы получили дополнительное финансирование, были составлены планы.

Даже более того, людей начали реально расселять. Но сложность, с которой они столкнулись, оказалась критичной.

Дома для заселения в основном предоставляются в новых микрорайонах, в которых порой отсутствует нормальная инфраструктура, местами даже транспортное сообщение.

Следующая проблема коснулась уже застройщиков. В крупных городах остро стоит вопрос со свободными площадями. Выход нашли – возведение вместо 5, двадцать и более этажей. Однако, в любом районе города существуют градостроительные нормы, в том числе касательно высотности.

Существуют проблемы с финансированием – его выделяют регулярно, но в большинстве случаев дотаций недостаточно для того объема переселенцев, которые находятся в очередях.
То есть расселение из аварийного жилья вроде как действует, но вопросов по нему значительно больше, чем ответов.

Расселение по решению суда

Данная ситуация возможна в следующих случаях:

Собственник отказывается выселяться, по одной из указанных выше причин и обращается в суд за справедливостью.
Администрация обращается в суд для получения решения о принудительном освобождении собственником или нанимателем жилплощади.

Владельцу квартиры в срок, 3 месяца необходимо принять решение, устраивает его предоставленный вариант нового жилья или нет. Если вопросы не возникли, то в отведенный период ему следует отправить подписанный договор об изъятии недвижимости. Если же за указанное время собственник ответа не дал, то муниципалитет подает в суд на принудительное выселение.

Что касается иска со стороны владельца недвижимости, то его часто не устраивает размер компенсации или конкретное предоставляемое жилье. В таком случае, он имеет право предъявить встречный иск.

Вывод

За переселение жильцов из домов аварийных и ветхих, государство взялось, правда, как это часто бывает, приказ дали, но учли далеко не все. На данный момент новая федеральная программа еще не заработала, а на замену жилья из аварийного дома могут претендовать только те, кто подал заявку до 2012 года.

Особенности переселения собственников из ветхого жилья

Откуда появляется ветхое жилье и что это такое

Законодатель возложил обязанность по проведению капитального ремонта дома на его жителей. Однако не во всех домах аккумулируется достаточное количество денежных средств, которые можно было бы потратить на восстановление жилища.

Годы идут, жилье рушится… Денег на приобретение нового жилья у граждан нет, поэтому они так и продолжают жить в аварийных условиях.

Несмотря на то что законодательно определение ветхого жилья нигде не закреплено, к нему можно отнести помещения, общий износ которых составляет в деревянных постройках и мансардах — не менее 65%, в кирпичных — не менее 70%. При этом основные несущие конструкции позволяют сохранять устойчивость здания, но оно уже не удовлетворяет эксплуатационным требованиям.

Главное отличие ветхого жилья от аварийного заключается в том, что в ветхом жилье, несмотря на имеющийся износ, жить можно, а вот в аварийном существует реальная угроза обрушения конструкций.

Поэтому для того, чтобы жилье было признано ветхим, необходимо оценить степень его износа. Это делается специалистами, но опять-таки в приблизительном значении, так как точной формулы для вычисления степени износа нет. Поэтому и решение о признании жилья ветхим принимается должностными лицами уполномоченных органов, а вернее, специально созданной межведомственной комиссией.

Основным нормативным правовым актом в данном вопросе является постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Кроме того, на уровне отдельных субъектов утверждаются программы по расселению граждан из ветхого жилья.

Переселение из ветхого жилья собственников

В соответствии с положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которое утверждено постановлением Правительства № 47, для признания жилья ветхим и принятия решения о последующем выселении из него жильцов, на уровне субъекта и/или муниципального образования создается межведомственная комиссия.
Порядок обращения в комиссию следующий: собственник помещения или наниматель пишет заявление о признании квартиры непригодной для дальнейшего проживания.
Еще одним способом обращения в комиссию является заключение органа, который правомочен на осуществление надзора и контроля за состоянием жилых помещений, о несоответствии жилья предусмотренным в законе нормам.
Вместе с заявлением в комиссию передаются следующие документы:
— копии бумаг, подтверждающих права заявителя на жилое помещение; — проект реконструкции помещения (если помещение нежилое, но его нужно признать жилым); — акт оценки жилого помещения экспертной организацией;
— иные документы на усмотрение заявителя, например жалобы иных жильцов на неудовлетворительные условия проживания.

Заявление может быть подано лично, отправлено по почте, через МФЦ или Портал государственных услуг.
После того как заявление и документы подаются на рассмотрение, комиссия в течение 30 дней проводит их проверку и решает вопрос о необходимости проведения дополнительной проверки жилого помещения (дома).
Комиссия может принять одно из следующих решений:
— помещение пригодно для проживания; — в помещении необходимо провести капитальный ремонт; — в помещении необходимо провести реконструкцию или перепланировку; — жилье не соответствует нормам, установленным законодательством, и поэтому непригодно для проживания; — дом признается аварийным и подлежит сносу;
— дом признается аварийным и подлежит реконструкции.

Комиссия может принять решение о непригодности помещения для проживания и расселении жильцов. На основании этого решения издается распоряжение исполнительного органа государственной власти, в котором прописывается конкретный порядок расселения.

В случае если заявление подано по почте или отправлено через Портал госуслуг, комиссия в течение 5 дней с момента принятия соответствующего решения направляет его заявителю, наймодателю или соответствующему госоргану.

Порядок переселения из ветхого жилья

Порядок выселения из ветхого жилья зависит от того, к какой категории данное жилье принадлежит:
— частный жилищный фонд; — государственный;
— муниципальный.
При выселении гражданин может претендовать на следующие компенсационные меры:
— предоставление иного жилья по договору социального найма; — предоставление равноценного жилого помещения (если выселяется собственник);
— выплата выкупной цены.
1. Предоставление жилья по договору социального найма
Жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма, должны быть в виде отдельной квартиры в фонде социального пользования (или комнаты).
Причем размер предоставляемого жилья должен соответствовать нормам жилой площади, которые положены семье на день принятия распоряжения о выселении, и не может быть меньше той площади, которая была в старой квартире.
Кроме этого, жилье должно предоставляться в пределах города и того района, где находилась предыдущая квартира, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Если граждане, дом которых подлежит сносу, не желают расторгать договор социального найма, орган государственной власти вправе обратиться в суд. В решении суда указывается на принудительное выселение с предоставлением соответствующего помещения.

2. Предоставление равноценного жилого помещения
При предоставлении собственнику жилья должны также учитываться следующие факторы: размер общей площади и количество комнат — не меньше, чем в ранее занимаемой квартире.
3. Выплата выкупной цены
Статья 32 Жилищного кодекса предусматривает положение о том, что гражданину вместо предоставляемого жилья в случае выселения может быть выплачена выкупная цена.

Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость квартиры плюс убытки, понесенные собственником в связи с переездом, оформлением правоустанавливающих документов на квартиру, в том числе упущенную выгоду. К полученной сумме добавляется компенсация за неосуществление капитального ремонта.

Но с собственником может быть заключено соглашение о том, что взамен изымаемого жилья ему предоставляется другое, а его стоимость включается в выкупную цену.

В случае если цена не устраивает собственника, он вправе обсудить этот вопрос с представителями соответствующего органа власти. Но если собственник все равно отказывается от выкупной цены, то орган вправе обратиться в суд.

В судебном решении будет указана та выкупная цена, которая выплачивается собственнику. Довольно большое количество судебных споров связано с тем, что государство искусственно занижает выкупную цену, а так как собственнику некуда деваться, он бывает вынужден согласиться на такие кабальные условия. Те, кто не соглашается, идут в суд.

Например, есть дела, связанные с определением составляющей выкупной цены. В частности, так как дом стоит на земельном участке, то в выкупную цену должна входить и стоимость этого участка.

Некоторые суды такую позицию поддерживают, аргументируя это тем, что принадлежность (земельный участок) должна следовать судьбе основной вещи (квартиры), соответственно, в выкупной цене этот момент стоить учесть.

ВАЖНО! Несмотря на то что статья 32 ЖК РФ регулирует процедуру и последствия изъятия жилья для государственных и муниципальных нужд, ее положения распространяются также на случаи переселения граждан из ветхого жилья, при условии что оно находится в собственности проживающих в нем лиц.

Выселение из ветхого жилья на время проведения капитального ремонта или реконструкции

Если при проведении капитального ремонта или реконструкции потребуется выселение жильцов, то наймодатель обязан предоставить им другое помещение для проживания.
Жилье на время проведения работ предоставляется из так называемого маневренного фонда. Статья 95 Жилищного кодекса четко предусматривает, что помещения маневренного фонда предназначаются:
— для граждан, которые проживают по договорам социального найма в помещениях, где планируется проведение капитального ремонта или реконструкции; — граждан, утративших право на помещение вследствие неисполнения обязательств по договорам, в которых жилье выступало в качестве залога; — граждан, которые лишились своего единственного жилья при наступлении чрезвычайных обстоятельств;
— в иных случаях, предусмотренных законодательством.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Несогласные на выселение могут быть выселены в принудительном порядке на основании судебного решения.

За нанимателем сохраняется право на возвращение в отремонтированное и отреконструированное помещение вне зависимости от того, сколько длились работы.

Но из данного правила существуют исключения: гражданин не может вернуться в занимаемое ранее помещение, если после ремонта/реконструкции площадь помещения была изменена настолько, что нормы жилой площади на одного человека не соблюдаются. Возможна и обратная ситуация — когда площадь становится больше, и норма жилой площади на одного человека увеличивается, тогда тоже во вселении отказывают.

Другое благоустроенное помещение — что это такое и где его искать

Любое помещение, которое предоставляется взамен имеющегося, должно отвечать техническим, санитарным, противопожарным и иным нормам, закрепленным в соответствующем нормативном правовом акте, и находиться в том же населенном пункте.
Отдельные требования предъявляются к благоустроенности помещения.
Рассмотрим более подробно признаки благоустроенности:

— Уровень благоустроенности определяется исходя из среднего уровня, который имеется в данном населенном пункте.

Здесь речь идет о коммунальных удобствах, планировке квартиры, наличии/отсутствии лифта и т. д. — Помещение по площади должно быть равнозначным помещению, занимаемому ранее. То есть даже количество комнат должно совпадать.

Причем не допускается вариант замены ранее изолированной квартиры на несколько комнат в коммунальной квартире. — Жилье должно отвечать всем требованиям, установленным законодательством.

— Помещение должно находиться в черте того населенного пункта, где была старая квартира.

В каждом конкретном случае предоставления жилья должен учитываться уровень благоустроенности: что подходит для жилья в сельской местности, то может не понравиться городскому жителю.

Расселение ветхого жилья: реальность как она есть

Президент РФ поручал расселить всех граждан, проживающих в ветхом жилье. Механизм заработал: государственные программы по расселению получили дополнительное финансирование, были составлены планы и очереди на расселение — вроде всё пошло как надо.

Но на практике люди столкнулись с большими проблемами. Как правило, расселение из ветхого жилья происходило в совершенно новые микрорайоны. Они еще не оснащены инфраструктурой, без которой довольно сложно живется.

Но и это еще не основная беда: в больших городах довольно мало площадей под застройку, а строить надо. Выход нашли: не вширь, а ввысь. Теперь на месте бывших 5-этажек выросли здания в 20 этажей и выше. Но нормы строительства никто не отменял; и в каждом районе есть свои требования к этажности домов. Поэтому не всё то хорошо, что строится быстро.

Кроме того, в некоторых регионах пошли на хитрость: новое жилье предоставляется метр в метр, независимо от полагающейся нормы площади. То есть было у вас 18 кв. м, вам столько же и дали; а то, что в квартире прописаны еще несколько человек, никого не волнует. Но граждане рады получить хоть что-то, поэтому в суд не идут. А надо бы!

Кроме того, не все регионы справляются с финансовым бременем. Денег, которые закладываются в программу по расселению ветхого жилья, не хватает, чтобы выполнить объемы, указанные в программе. Дополнительные же дотации федеральный бюджет предоставить не может.

Вот и получается ситуация: «Хотели как лучше, а получилось как всегда». Но радует одно, что хотя бы с объемами по расселению государство определилось: расселяется только то жилье, которое было признано подлежащим расселению до 01.01.2012. Всё, что позже, под государственную программу не подпадает. Это уже индивидуальные случаи, которые рассматриваются комиссией.

Справочник охранника

Школа безопасности

Уголок пенсионера

Ремонт своими руками

Путин утвердил новые механизмы расселения аварийного жилья при участии Фонда ЖКХ

МОСКВА, 28 декабря. /ТАСС/. Президент Владимир Путин подписал закон об изменении порядка расселения аварийных домов, который предусматривает привлечение средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Документ опубликован на официальном портале правовой информации.

Федеральные органы власти, органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления теперь наделяются полномочиями по признанию многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Согласно действующей редакции Жилищного кодекса, органы госвласти могут признавать «в установленном порядке жилые помещения муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания».

При этом органы местного самоуправления не смогут принимать решения о признании аварийными домов, квартиры в которых находятся в федеральной или региональной собственности.

Также органы власти региона вправе устанавливать для собственников квартир в аварийных домах, подлежащих сносу или реконструкции, «дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями» при условии, что на момент вынесения решения об аварийности у них нет другого пригодного жилья в собственности или на условиях социального найма.

Граждане, чьи жилые помещения стали непригодными для проживания в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, могут получить временное жилье из маневренного фонда на два года. По закону, за это время власти должны будут либо выплатить им компенсацию для приобретения новых квартир, либо предоставить новое жилье.

Закон теперь позволяет использовать средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для предоставления собственникам жилья субсидированной льготной ипотеки, создания маневренного жилого фонда, осуществления дополнительных социальных выплат. Фактически фонд наделяется функциями агента правительства РФ по предоставлению социальных выплат на приобретение жилых помещений отдельным категориям граждан.

Регион сможет обратиться к фонду за поддержкой в случае, если местные власти гарантируют, что на территории, где раньше стоял аварийный дом, будут размещаться только социальные, коммунальные объекты, спортивные площадки, пешеходные пространства. Исключение составят лишь случаи, когда расселение аварийного дома проводилось в рамках реализации договора о комплексном развитии территории.

Вс счел невозможным вывод дома из адресной программы по переселению из аварийного жилья

В Определении от 27 января № 48-КАД20-12-К7 Верховный Суд разобрался, можно ли вывести из региональной адресной программы квартиру и отказать в предоставлении жилья взамен аварийного.

Зоя Осолодкова является единственной наследницей матери, которая до момента смерти 5 мая 2007 г. являлась собственником квартиры в многоквартирном доме.

На основании заключения межведомственной комиссии о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу и акта обследования многоквартирного дома от 7 декабря 2011 г. жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу.

Объект недвижимости указан в перечне аварийных МКД, расположенных на территории Пластовского муниципального района и включенных в областную адресную программу «Переселение в 2013–2017 годах граждан из аварийного жилищного фонда в городах и районах Челябинской области».

Постановлением администрации муниципального района дом включен в муниципальную программу «Переселение в 2015 году граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пластовского муниципального района».

30 декабря 2016 г. администрация района приняла решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка под многоквартирным жилым домом.

Зое Осолодковой было отказано в предоставлении жилого помещения взамен изъятого аварийного жилья, поскольку у администрации на то отсутствуют законные основания.

При этом, согласно свидетельству о праве на наследство по закону, женщина является собственником данной квартиры, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Посчитав, что после смерти матери она является наследником первой очереди и со дня открытия наследства обладает имущественными правами и обязанностями наследодателя, которому должно быть предоставлено жилье взамен аварийного в соответствии со списком жителей, Зоя Осолодкова обратилась в Пластовский городской суд с иском к администрации района о признании отказа незаконным.

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение, признан аварийным, включен в соответствующие муниципальную и региональную программы переселения, фактически изъят у владельцев, ссылаясь на специальный характер норм права, содержащихся в Законе о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (по отношению к положениям ст. 32 Жилищного кодекса), пришел к выводу о наличии у заявителя по его выбору права требования выкупа жилого помещения либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ч. 8 ст.

32 Жилищного кодекса, указал на отсутствие заключенного с административным истцом соглашения, а также решения администрации об изъятии квартиры, принадлежащей Зое Осолодковой, и ее заявления о выборе способа обеспечения своих жилищных прав в период действия региональной адресной программы по переселению граждан.

Суд пришел к выводу о возможности защиты прав Зои Осолодковой исключительно в общем порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, и, следовательно, законности оспариваемого решения органа муниципальной власти. Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции согласилась с выводами апелляции.

Рассмотрев жалобу Зои Осолодковой, Верховный Суд заметил, что вывод апелляции и кассации о том, что женщина в связи с отсутствием соглашения об изъятии спорной квартиры не имеет права на предоставление другого жилого помещения взамен жилья, признанного аварийным, является ошибочным, поскольку земельный участок, на котором расположен указанный дом, был изъят в соответствии с ч. 1, 2 ст. 32 Жилищного кодекса.

Кроме того, обратил внимание ВС, учитывая, что объектом региональной адресной программы является жилищный фонд как совокупность жилых помещений многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащих сносу и расселению, административный ответчик был не вправе произвольно выводить за рамки действия указанной программы квартиру, принадлежащую на праве собственности заявителю.

Вместе с тем, указал Суд, Зоя Осолодкова избрала способ обеспечения своих жилищных прав, предусмотренный Законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и действующий в рамках реализации региональной адресной программы, – предоставление другого жилого помещения взамен жилья, признанного аварийным. ВС заметил, что на момент обращения истицы с заявлением в администрацию она была лишена возможности проживать в квартире, поскольку дом частично разрушен. Это свидетельствует о том, что жилое помещение фактически изъято из собственности.

«Учитывая изложенное, отказ администрации Пластовского муниципального района Челябинской области в предоставлении заявителю жилого помещения взамен фактически изъятого аварийного жилья нельзя признать законным», – резюмировал ВС, оставив в силе решение первой инстанции.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина назвала позицию ВС верной, поскольку законодательством в случае включения дома в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья предусмотрено предоставление либо иного жилого помещения, либо его выкуп. Этот выбор является правом лица – невозможно ограничить его в указанных в законодательстве вариантах.

Адвокат указала, что суды второй и кассационной инстанций не учли, что первоначально жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилья.

Позднее же земельный участок, на котором был расположен жилой дом, признан подлежащим изъятию, а дом – сносу.

Ориентируясь на указанное решение, суды определили, что применим общий порядок, предусмотренный ЖК РФ, а не специальный, как изначально указал суд первой инстанции.

«Однако указанное не представляется верным. По сути, ВС РФ в определении указал применимый порядок в ситуациях, когда имеются основания для двух способов реализации жилищных прав граждан при признании жилья аварийным.

Так, ВС указал, что при наличии региональной адресной программы по переселению, где предметом является жилищный фонд как совокупность многоквартирных домов, выделить отдельное жилое помещение из данной совокупности, применив по отношению к нему общий порядок, не является верным», – заключила Анна Минушкина.

Помощник юриста в Содружестве Земельных Юристов Арина Шмойлова отметила, что включение МКД в региональную программу по переселению является ключевым моментом при определении способа обеспечения прав собственников жилых помещений при переселении из аварийного жилья. Если МКД в такую программу не включен, то в предоставлении нового жилого помещения может быть правомерно отказано. В таком случае в качестве возмещения собственнику будут предоставлены денежные средства.

«В рассматриваемом деле истец приобрел право на квартиру в порядке наследования, при этом квартира уже была включена в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Реализуя свое право на выбор способа возмещения за изымаемое жилье, истец выбрал предоставление другого жилого помещения. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о возложении обязанности предоставить жилое помещение на районную администрацию.

Такой способ защиты жилищных прав законен и правомерен, в полной мере соответствует устоявшейся практике Верховного Суда.

Кассационная и апелляционная инстанции, несмотря на распространенную практику, неправомерно отменили решение первой инстанции, лишив истца предусмотренного Законом о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства права выбора способа обеспечения прав собственников», – указала эксперт.

Арина Шмойлова отметила, что Верховный Суд отменил определения апелляции и кассации, в очередной раз указав на незаконность лишения собственников права выбора способа возмещения. Решение суда первой инстанции оставлено в силе, что подтверждает устоявшуюся практику по разрешению споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников.