Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с ситуациями, когда один из жильцов самовольно отгораживает часть территории под свои нужды, чем блокирует доступ другим владельцам к пользованию общей долевой собственностью, например проход в общий коридор.
Подобные споры крайне редко разрешаются путем переговоров, а потому возникает вопрос: что делать дальше, если нарушение не устраняется в добровольном порядке и нарушитель ведет себя агрессивно, не желая соблюдать закон.
Порядок распоряжения имуществом общего пользования жильцов многоквартирного дома
Если говорить о правомочности жильцов в отношении имущества и помещений, предназначенных для общего пользования, то каждый жилец имеет право пользования, владения и распоряжения имуществом в размере, пропорциональном площади квартиры, при этом запрещен выдел в натуре его части или отказ от него. Данное право закреплено в ст.ст. 289-290 ГК РФ.
Собственники многоквартирных домов, как следует из ч. 1 ст.
36 ЖК РФ, на праве общей долевой собственности имеют право собственности на общее имущество дома, которое предназначено для совместного использования жильцами – лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, подъезды и т.д. Любые действия с этим имуществом единолично не допускаются, должно быть получено разрешение всех собственников в силу ст. 247 ГК РФ, ч. 3 ст. 44 ЖК РФ.
Типичные ситуации нарушения прав
Примеров самовольного захвата имущества общего пользование может быть множество. Один из них – сосед огородил общую кладовую, сушилку или иное помещение таким образом, что другие жильцы утратили доступ к части помещения и возможность его полноценного использования.
Никто из жильцов не вправе самовольно захватывать часть имущества общего пользования в многоквартирном доме, за исключением случаев, когда такое право предоставлено одному из жильцов на основании решения общего собрания собственников квартир в таком доме.
Примеры самовольного захвата общего имущества:
- ограничение доступа в общую кладовую;
- установка двери и ограничения доступа на крышу;
- ограничение доступа в подвальные помещения;
- установка двери или ограничение доступа в общую колясочную/предбанник/общую прихожую.
Как гласит ст.
304 ГК РФ, собственник имущества вправе требовать устранения любого нарушения его права даже в тех случаях, когда такое нарушение не лишает его права на владение имуществом.
В случае захвата части коридора или другой общей территории нарушаются права собственника на ее полноценное использование.
Если проводимая жильцом реконструкция касается общего имущества жильцов, то для проведения реконструкции обязательно получение разрешения всех владельцев жилья в доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Если такого разрешения не было – можно смело созывать собрание и ставить вопрос об устранении нарушителем препятствий.
Что делать и с чего начать, чтобы воспрепятствовать нарушению
Первое, с чего стоит начать, так это попытаться провести коллективную встречу всех жильцов и вынести на обсуждение вопрос об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
На практике такие собрания редко дают положительный результат, однако это необходимо для фиксации самого факта нарушения, о чем выносится соответствующее решение.
По итогам собрания лучше составить документ, которые должны подписать хотя бы несколько членов общего собрания.
Следующим этапом будет проведение фото- и видео фиксации нарушения, материалы которой будет использована в качестве подтверждения факт самовольного захвата имущества общего пользования.
На третьем этапе необходимо провести работу по сбору информации и сведений о самом нарушителе, чтобы иметь возможность отобразить собранные данные в заявлении, которое будет подготовлено на четвертом этапе.
На четвертом этапе подготавливается заявление и направляется к уполномоченному органу, рассматривать подобные административные нарушения. Как правило, это Управляющая компания или специальная комиссия при муниципалитете. Данный орган может выдать предписание жильцу, захватившему часть общего помещения, но никаким иным образом заставить его устранить нарушения они не могут.
Пятый этап, если жилец не устраняет препятствия – обращение в суд. Если собственники общего имущества не достигли единого мнения по пользованию и распоряжению им, то разрешить данный спор можно лишь через суд (ст. 247 ГК РФ).
В суд нужно представить все имеющиеся документы, касающиеся конфликта: фото-материалы, заключение уполномоченных органов и Управляющей компании, коллективные решения собственников жилья и т.д.
Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества.
При составлении заявления важно соблюсти требования ст. 131-132 ГПК РФ в части содержания иска и перечня обязательно прилагаемых к нему документов.
- Иск оплачивается госпошлиной в размере 300 рублей, как заявление неимущественного характера.
- В совокупности проведенные мероприятия позволят привлечь виновного к ответственности, обязав его через суд демонтировать препятствующие общему пользованию имуществом объекты.
- Примечание: При продолжении исполнения решения суда судебные приставы вправе наложить на жильца серьезный штраф и принудительно, с участием УК, произвести устранение нарушения.
- Помощь специалиста
- Не рекомендуется идти в открытую конфронтацию с нарушителем и пытаться устранить препятствия способом, противоречащим действующему законодательству РФ.
- Наиболее оптимальным вариантом будет обращение к юристу или адвокату с просьбой провести работу, направленную на устранение препятствий в пользовании имуществом общего пользования, а также привлечения виновного лица к административной ответственности исключительно в правовом поле и законным способом.
Адвокат Коченков В.В. поможет существенно сэкономить ваше личное время и обеспечит подготовку всех необходимых документов и доказательств для защиты ваших интересов как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Как вернуть жильцам права на чердаки и подвалы — Ассоциация Юристов России
30 Октября 2021
Грамотно распоряжаясь подвалами, чердаками и другими нежилыми помещениями в многоквартирном доме (МКД), которые на равных принадлежат всем собственникам, можно не только обеспечить комфорт и безопасность жителей, но и зарабатывать на общедомовые нужды. Вот только управлять общедомовым имуществом у тех, кто по логике должен это делать, не всегда получается. Вместе с экспертами наше издание разбиралось, как вернуть право собственности на всё то, что является общим.
Чувство ответственности
В соответствии с Жилищным кодексом все части и помещения жилого дома, предназначенные для обслуживания более чем одной квартиры, относятся к общему имуществу. Это крыши, фасады, чердаки, подвалы, лестничные клетки, колясочные, консьержные и лифтёрные.
Этим имуществом собственники квартир в МКД владеют на паритетных началах, то есть на долевых условиях — в зависимости от площади их жилья. Они несут ответственность за содержание и обслуживание общего имущества.
В праве собственности на общедомовое имущество заключается и ответ на популярный вопрос: почему жители первых этажей платят за пользование лифтом. Именно поэтому: он — часть их собственности, за которую они отвечают.
Если лифт сломается, то ремонтировать его будут за счёт средств, которые перечисляют на содержание жилья все собственники помещений в доме. Чтобы профессионально заботиться об имуществе и грамотно им распоряжаться, жители прибегают к услугам управляющих компаний, которые они нанимают. Но это на бумаге.
На деле всё происходит не совсем так.
Общую ответственность и чувство собственности осознают далеко не все. Многие считают, что в доме им принадлежат лишь их личные жилые квадратные метры. Поэтому люди не ходят на общие собрания и не участвуют в принятии решений о том, как будет развиваться их дом.
Между тем из общих помещений собственники могут извлекать реальную пользу. «Самый простой способ — использовать их для собственных нужд, — рассказала зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. — Если в доме сохранилась колясочная, там можно хранить коляски и велосипеды. Раньше для этого использовались подвалы, но теперь это запрещено противопожарными правилами, что, как мне кажется, противоречит духу Жилищного кодекса». Если в подвале не содержатся коммуникации, которые, к слову, тоже являются общедомовым имуществом, то такой подвал можно сдавать в аренду. Интернет-провайдеры, прокладывая своё оборудование, также используют общее имущество собственников, а значит, должны за него платить. Эксперт призвала провести ревизию общего имущества в многоквартирных домах Более того, в большинстве случаев они это делают, но куда и сколько уходит средств, неизвестно — управляющие компании это скрывают, отметила Светлана Разворотнева. Заработать в отдельных случаях можно даже на фасаде дома, если согласовать размещение на нём рекламной конструкции. Но часто общее имущество, которое по строительному проекту возникало, чтобы обслуживать дом и его жильцов, оказывается в чужих руках — на балансе органа местного самоуправления, юридического лица или даже конкретного человека.
«Для дома это настоящая беда, — констатировала Светлана Разворотнева. — В лучшем случае люди недополучают доходы или им просто неудобно, а в худшем — это создаёт угрозу безопасности.
Новые собственники заглубляют подвалы, перепрокладывают коммуникации, вырубают двери в несущих стенах».
В 2020 году в мини-отеле, оборудованном в подвале жилого дома, пять человек погибли из-за прорыва трубы отопления.
Председатель московского ТСЖ «Дом на Фурманном» Татьяна Лебедева много лет занимается возвращением общедомового имущества тем, кто им должен владеть — собственникам квартир. Она рассказывает, что подвалы и другие помещения, из которых можно извлекать хоть какую-то выгоду, были незаконно отчуждены в 90-х — начале 2000-х годов. Проблема актуальна для многих российских городов, особенно желанными являются дома на центральных улицах. Право долевой собственности на общедомовое имущество возникло у людей в момент приватизации ими жилья, то есть начиная с 1 января 1992 года, объясняет активистка. Принятый в 2015 году федеральный закон о государственной регистрации недвижимости это право подтверждает. «Все дальнейшие действия с любой частью нашего имущества были произведены незаконно, и теперь люди вынуждены биться по судам, чтобы своё право отстоять», — прокомментировала Татьяна Лебедева. По её словам, успешно выигранных дел только в Москве — сотни. Но любой суд — это прецедент, а потому необходимо провести тотальную ревизию всех помещений МКД, проинвентаризировать их и начать процесс цивилизованного внесудебного возвращения. Являясь юрлицом, ТСЖ «Дом на Фурманном» билось за свои помещения в арбитражном суде, но если восстановить справедливость в доме, где товарищество не создано, решает отдельный гражданин, то он также может это сделать, обратившись в районный суд. В Москве ответчиком чаще всего выступает городской департамент имущества.
В доме Татьяны Лебедевой общее имущество используют по-разному. В подвале там обустроили красный уголок, оборудовали зал для собраний, кружковой работы с детьми, а в бывшей котельной — тренажёрный зал.
Небольшую часть помещений собственники решили сдавать в аренду, деньги от которой направляют на взносы в фонд капремонта и оплачивают из них другие общедомовые нужды.
Таким образом, жители абсолютно законно больше платят за часть услуг ЖКХ!
Активно возвращать общедомовое имущество в оборот россияне стали после запуска программы капремонта. Когда подрядчики стали приходить в МКД, выяснилось, что коммуникации в подвалах перекроены в угоду арендаторам, чтобы расширить пространство, а в ряде случаев новые владельцы запрещали доступ к трубам. Кто бы ни занимал общие помещения в доме, коммуникации и несущие конструкции являются собственностью жителей, отметила Татьяна Лебедева. Необходимо узнать первоначальное, то есть проектное, предназначение всех помещений. Бывает, что первые этажи специально проектировались под магазины или другие организации, непосредственно не предназначенные для обслуживания дома. Распоряжаться ими жители не могут. Все остальные помещения, то есть подвалы, чердаки, комнаты для консьержей и так далее, являются общим имуществом. «В своей управляющей компании нужно запросить копию поэтажного плана дома и экспликацию к нему, то есть описание назначения помещений», — рассказала Лебедева об алгоритме действий. В Росреестре или в МФЦ по адресу дома можно узнать кадастровый номер участка, а по нему взять выписку о праве собственности — такой документ может запрашивать любой житель дома. Дальше следует вступать в переписку с органами власти, выясняя судьбу занятых помещений. Столкнуться со сложностями можно на любом этапе. Далеко не во всех регионах ведётся технический учёт помещений, не проводится техинвентаризация, часто отсутствуют сформированные земельные участки, отметила Светлана Разворотнева. Признать участок под домом частью общего имущества можно — для этого нужно провести его межевание, заручившись решением общего собрания собственников. Подготовительную работу лучше доверить эксперту. Это будет стоить денег, но если жители твёрдо решили вернуть себе общедомовое имущество, им предстоит пройти весь путь. За создание досудебного механизма возвращения общедомового имущества собственникам выступают в некоммерческом партнёрстве «ЖКХ Контроль». Там создали специальную комиссию по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в субъектах и муниципальных образованиях РФ. Председатель партнёрства Андрей Пинчуков рассказал, что с 2014 года во внесудебном порядке удалось вернуть больше десяти тысяч помещений. «В рыночных ценах это больше 30 миллиардов рублей, — отметил общественник. — Важно понимать, что не существует ни одного правоустанавливающего документа, который является основанием включения в муниципальную собственность или в собственность субъекта общедомовых помещений. Эти объекты не существуют самостоятельно, они — часть любого дома. Но нередко постановлениями местных властей они почему-то отчуждались». Депутат Госдумы Светлана Разворотнева выступила с несколькими инициативами. Она предложила разработать план возврата имущества во всех регионах страны, а также исключить срок давности для всех помещений. Сейчас, по её словам, есть два пути, чтобы вернуть подвалы, чердаки и прочее. Первый — через суд. Туда нужно обращаться, если помещения отчуждены в пользу юридических или физических лиц. Причём если в подвале проходят коммуникации, делать это можно в любое время. Если водопроводных, газовых труб или электропроводки в помещении нет, то существует срок давности на оспаривание права собственности, который и предлагает отменить парламентарий. По второму пути можно пойти, если помещение поставлено на баланс органа власти. В этом случае можно обойтись без судебного разбирательства — часто муниципалитеты сами готовы вернуть ненужные им площади. «Здесь нужна политическая воля властей и создание Росреестром механизма перерегистрации прав, которого пока нет», — сказала Светлана Разворотнева. Депутат надеется, что на проблему обратит внимание Правительство, и такой механизм будет создан. Борьба за возврат помещений может затянуться, говорят те, кто прошёл этот путь. Довести дело до конца под силу лишь активному и профессиональному собственнику, но такие есть далеко не в каждом доме. Будь их больше, количество проблем в управлении МКД, соответственно, уменьшалось бы, уверена Светлана Разворотнева. Она напомнила, что в разрабатываемой в России Стратегии развития ЖКХ отдельным пунктом записано «воспитание активного собственника». «Нужно вести большую просветительскую работу, — уверена депутат. — Людям, которые готовы брать на себя ответственность за дома, государство должно не палки в колёса ставить, а помогать. Это важный механизм стимулирования активности жителей». Сегодня в каждом МКД должен быть создан совет — орган управления домом. Но полномочий у этого органа практически нет, добавила зампред думского Комитета по ЖКХ. Светлана Разворотнева выступила за материальное поощрение председателей домовых советов, а также за предоставление им возможности распоряжаться средствами, которые собственники собирают в качестве платы за содержание жилья. 
Источник: Парламентская газета
Захват общего имущества
Подборка наиболее важных документов по запросу Захват общего имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Захват общего имущества
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.33 «Случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Признавая недействительным договор на размещение нестационарного торгового объекта, заключенный между ответчиками, суд в порядке пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ установил, что принадлежащий ответчику павильон выходит за пределы границ принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, захватывая часть смежного участка, находящегося в общей собственности истцов, а поскольку спорный договор заключен в отношении объекта, частью своей размещенного на земельном участке, не находящемся в публичной собственности и принадлежащем истцам, он противоречит установленным требованиям.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса РФ и установив, что спорный земельный участок является территорией, прилегающей к жилому дому ответчиков, сформирован из земель общего пользования, что не оспаривается сторонами и подтверждается схемой расположения земельного участка; на земельном участке установлено ограждение из листов металлопрофиля длиной 57 м; сведения о наличии правоустанавливающих документов на земельный участок со спорным ограждением у ответчиков отсутствуют; спорный объект возведен ответчиками без получения соответствующего на то разрешения на земельном участке, не отведенном для этих целей, расположенном на землях общего пользования, находящихся в государственной собственности, что свидетельствует о том, что ответчики самовольно захватили спорный земельный участок; установкой ограждения чинятся препятствия неопределенному кругу лиц в пользовании спорным земельным участком, суд правомерно обязал ответчиком освободить земельный участок путем сноса ограждения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Захват общего имущества
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Самовольное использование общего имущества многоквартирного дома(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
(«Семейное и жилищное право», 2020, N 5)
Самовольный захват объектов общего имущества многоквартирного дома не всегда устраивает соседей, оставаясь для них «безразличным» юридическим фактом.
Они могут жаловаться на то, что размещенные вещи занимают много места и мешают проходу, захламляют коридор, лишают их возможности разместить собственные вещи, в то время как никто не вправе нарушать права и законные интересы других граждан и создавать им необоснованные неудобства (ст. 36, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 41, п. 2 ст.
42 Жилищного кодекса РФ; далее — ЖК РФ).
Данные жалобы, как правило, адресованы в управляющую организацию либо территориальный орган, занимающийся вопросами ЖКХ, намного реже осуществляется обращение в суд.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: Учебное пособие»(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
(«Юстицинформ», 2019)
Самовольный захват объектов общего имущества многоквартирного дома не всегда устраивает соседей, оставаясь для них «безразличным» юридическим фактом.
Они могут жаловаться на то, что размещенные вещи занимают много места и мешают проходу, захламляют коридор, лишают их возможности разместить собственные вещи, в то время как никто не вправе нарушать права и законные интересы других граждан и создавать им необоснованные неудобства (ст. 36, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 41, п. 2 ст.
42 ЖК РФ). Данные жалобы, как правило, адресованы в управляющую организацию либо территориальный орган, занимающийся вопросами ЖКХ, намного реже осуществляется обращение в суд.
Нормативные акты: Захват общего имущества
«Самозахват» общедомового имущества: как бороться с нарушителями?
Ситуация довольно распространенная. Многие из нас не препятствуют такому вторжению, так как не знают своих прав, а те, кто знает, предпочитают не связываться с нарушителем, чтобы не провоцировать конфликт. Однако существуют правила, которые одинаковы для всех жильцов в доме.
Лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, чердак и подвал в многоквартирном доме принадлежат всем собственникам жилых и нежилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности и предназначены для совместного использования.
Это значит, что каждый собственник имеет право пользования, владения и распоряжения общим имуществом в размере, пропорциональном площади помещения, которое находится у него в собственности.
При этом выдел части общего имущества в натуре законом запрещен.
Чаще всего предприимчивые соседи преграждают доступ в общую кладовую, самовольно устанавливают двери или решетки, ограничивают доступ на крышу дома, оборудуют подвальные помещения под всевозможные мастерские, склады и т.д. Часто собственники строят тамбуры на 2-3 квартиры, устраивая в них общую прихожую.
Либо хранят там имущество – велосипеды, автомобильные покрышки и даже мотоциклы… В этом случае они не только занимают общедомовое имущество, но и создают угрозу безопасности всех жильцов подъезда – потому, что в случае пожара дверь тамбура будет препятствовать своевременной эвакуации людей, а имущество тамбура будет дополнительным материалом горения. Вдруг становятся частными мусоропроводные ниши на этажах – предприимчивые соседи их закрывают тяжелыми дверями с замком, а внутри оборудуют сарайчик для запасов на зиму или просто захламляют тем, что жалко выбросить. Это тоже расценивается как самозахват общего имущества.
Однако, для того чтобы «отгородиться» нужно разрешение 100% собственников в доме. Если такого решения ранее принято не было, заявление о принятии мер необходимо направить в управляющую организацию, ТСЖ или специальную комиссию при муниципалитете. Можно приложить фотоматериалы в качестве доказательства факта самовольного захвата общего имущества.
Также можно обратиться в службу пожарного надзора (контакты можно взять в на сайте муниципалитета или при личном визите в администрацию) с заявлением о том, что в подъезде создана угроза для жизни и здоровья проживающих.
Если «захватчики» не прислушаются к предупреждениям ответственных органов, соответствующие инстанции обратятся в суд, который определен законом последней инстанцией для разрешения такого спора. Суд вынесет решение демонтировать все незаконные постройки и привести места общего пользования в первоначальное состояние.
Если нарушитель и в этом случае проигнорирует предписание, то организация, допущенная к выполнению работ по демонтажу построек, проведет работы по приведению помещения общего пользования в первоначальное состояние, а затем взыщет понесенные расходы с виновной стороны.
Но есть и другой способ решить проблему – договориться с «захватчиком», предложив ему за определенную плату арендовать общее имущество, и использовать этот доход на нужды дома. Полученные таким образом средства можно направить на любые цели, связанные с благоустройством и ремонтом многоквартирного дома. Правда, соответствующее решение также должно быть принято на общем собрании.
Стоит отметить, что правом передачи в пользование объектов общего имущества можно пользоваться не только в случае самозахвата.
Так, размещение на фасаде дома рекламных щитов, оборудования провайдеров (телевидение, интернет, телефон) сдача в аренду подвального помещения под фотостудию или тренажерный зал может стать дополнительным источником дохода для собственников помещений в многоквартирных домах.
Добавим, что права собственников многоквартирных домов нарушаются во всех регионах. Чердаки, подвалы, колясочные, лифтерные, помещения для консьержных служб должны находиться в общей собственности всех собственников дома. По факту же 20 процентов домов (каждый пятый!) в стране вообще не имеют общего имущества.
Оно находится в собственности города или, что еще хуже оказывается проданным частным лицам и организациям. До 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей многоквартирных домов. Сейчас больше 40 регионов создали при правительствах рабочие группы, призванные решать такие задачи.
В работу по восстановлению прав жителей на общее имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и другие. За год удалось вернуть собственникам около 1500 общих помещений в многоквартирных домах.
Обращение в рабочие группы при правительстве зачастую позволяет решить вопрос возврата общедомового имущества в досудебном порядке, что экономит время и деньги собственников.
Захват общего имущества жилых домов и азартные игры
Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства отметил свое 20-летие. Юбилейное заседание состоялось 10 октября. Председатель Совета П.В. Крашенинников подсчитал, что за 20 лет было принято 850 экспертных заключений, число которых по итогам последнего заседания увеличится.
Наиболее интересными стали вопросы о судьбе общего имущества многоквартирных жилых домов, захваченного частными лицами, о публичной нефинансовой отчетности, раскрывать которую потребуется крупнейшим компаниям, и об азартных играх. Законопроекты, вынесенные на обсуждение, вызвали серьезную критику.
Проблему захвата общего имущества в многоквартирных домах попыталась решить группа депутатов Госдумы во главе с Г.П. Хованской, внеся в июле законопроект об отмене исковой давности по требованиям, «вытекающим из владения, пользования и распоряжения» таким имуществом (№ 752270-7).
Поправка предлагается в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Члены Совета согласились с тем, что проблема актуальна и требует решения, особенно в ситуациях, когда захват имущества создает препятствия для эксплуатации дома (например, ограничивается доступ к общедомовым коммуникациям).
Вместе с тем законопроект депутатов поддержан не был.
Законопроект, по мнению экспертов, не только не решает проблему, но и создает новые риски, выводя из-под действия исковой давности неопределенно широкий круг отношений.
На практике, однако, при вещно-правовых способах защиты исковая давность распространяется только на виндикационные требования – для негаторных исков исковая давность не применяется и сейчас, хотя проект изменений раздела ГК РФ о вещных правах предлагал отменить данное исключение. «Куда три года смотрели?», — задавались вопросом участники дискуссии.
Помимо практических аспектов А.М. Ширвиндт, докладывавший проект заключения, отметил научную проблему: конфликт легализации задавненного владения с приобретательной давностью (ст. 234 ГК РФ). Сейчас соотношение этих институтов определено в п. 4 ст. 234 ГК РФ и п. 18 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.
2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Срок приобретательной давности начинает течь с момента истечения срока исковой давности по требованию о виндикации.
Если отменить исковую давность для отдельных категорий виндикационных исков, то неизбежной ревизии придется подвергнуть общие правила о приобретательной давности и вещно-правовых способах защиты.
Правительство РФ следом за Евросоюзом пытается потребовать от крупнейших российских компаний, включая госкорпорации, раскрытия нефинансовой информации – о стратегии, социальных целях, организации деятельности в части социальной ответственности, а также предупреждения коррупции. Законопроект, предусмотренный правительственным «Планом мероприятий по реализации концепции развития публичной нефинансовой отчетности», подготовило Минэкономразвития.
Основное возражение у членов Совета стал бланкетный характер законопроекта: сведения, подлежащие раскрытию, будет целиком и полностью определять Правительство РФ – на уровне закона не будет даже базовых критериев.
Кроме того, часть компаний, подчиняющихся законодательству о рынке ценных бумаг, уже раскрывает в своих годовых отчетах информацию нефинансового характера, то есть потребуется исключить дублирование. Член Совета М.В.
Кротов вообще поставил под сомнение необходимость специального закона о публичной нефинансовой отчетности, однако поддержки не нашел: концепция уже утверждена Правительством РФ, рамки установлены.
Обсуждение инициативы Правительства РФ по поводу «механизма самоограничения граждан от участия в азартных играх» вызвало у всех собравшихся живой интерес. Изменения предлагаются в Федеральный закон от 29.12.
2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Суть механизма: гражданин, даже не будучи ограниченным в дееспособности вследствие пристрастия к азартным играм (п. 1 ст.
30 ГК РФ), может сам подать организатору игр заявление с просьбой запретить ему участвовать в азартных играх либо ограничить размер ставок. Запрет будет действовать год, после чего гражданин вправе свое заявление отозвать.
Законопроект, подготовленный Минфином РФ, подробно расписывает процедуру, по которой СРО организаторов азартных игр должны будут вести учет таких граждан и распространять их перечни в различных букмекерских конторах.
Совет пришел к выводу, что проблему роста числа Интернет-площадок для азартных игр, букмекерских контор и увеличения числа игроманов законопроект предлагает решить негодными средствами.
Во-первых, сделка по ограничению правоспособности гражданина может считаться ничтожной, а во-вторых, нигде в законопроекте не установлены санкции за допуск к азартным играм гражданина, который не то что сам подал заявление о запрете, а даже, возможно, ограничен в дееспособности судом.
Как отметили эксперты, в пояснительной записке к законопроекту нет сведений о том, «какое количество ограниченных в дееспособности граждан являются клиентами организаторов азартных игр». Законопроект решено было не поддерживать.
Куда жаловаться, если общим имуществом пользуются без разрешения собственников?
- Поговорить с арендатором, выяснить, адекватный он или нет.
- Если адекватный – обсудить вопросы аренды общего имущества, согласовать условия и принять решения на общем собрании.
- Если неадекватный – обратиться за защитой в суд. Право на общее имущество есть у каждого собственника, поэтому обратиться может любой. Можно наделить полномочиями кого-то из собственников, например, председателя совета дома обратиться в суд от имени собственников, но на практике бывают проблемы с формой доверенности. Иногда таким правом собственники наделяют свою управляющую организацию.
- Арендатора. Объяснить ему, что он может использовать общее имущество после принятия решения на общем собрании, пусть арендодатель поможет инициировать его и решить вопросы (пример обращения провайдеру).
- Управляющей организации (пример обращения). Но сначала прошу жителей задуматься о том, что управляющая организация в силах будет сделать. Если ранее самими собственниками она наделена полномочиями на обращение в суд, возможно, пойдет в суд. Если нет (скорее всего), – напишет обращение арендатору. Но это могут сделать сами собственники с таким же результатом.
- Вот теперь можно упомянуть жилищную инспекцию. Она может выдать управляющей организации предписание. Такие предписания выдаются, но они не помогут решить ситуацию, если управляющая организация не наделена полномочиями в интересах собственников обращаться в суд. На практике ГЖИ выдает предписание инициировать общее собрание собственников, на котором предложить собственникам принять решение об использовании общего имущества; в случае положительного решения нарушение как бы устранится, в случае отрицательного решения УО должна принять меры по устранению нарушений, но какие именно это могут быть меры, инспекции обычно не пишут. Можно попробовать попросить ГЖИ выдать предписание непосредственному нарушителю, а не управляющей организации, но судебной практики по выдаче таких предписаний найти практически не удалось (см, например, старое решение Кемеровского суда, но там, как и в остальных найденных случаях нарушение использования общего имущества было тесно связано с незаконным переустройством/реконструкцией).
- Бездействие жилищной инспекции можно обжаловать в прокуратуру, сославшись на первый блок судебной практики ниже.
Ниже практика судов по спорам управляющих компаний с жилищными инспекциями. Речь идет о таких же ситуациях, когда управляющую организацию пытались обязать что-то сделать во имя неприкосновенности общего имущества собственников. Практика противоречивая, что-то, возможно, пригодится самим управляющим организациям.
Решения, где предписания ГЖИ признавали законными:
- Постановление АС Дальневосточного округа N Ф03 – 2790/2015 (по провайдерам): “в ходе проверки соблюдения обществом требований по использованию, содержанию и сохранностью жилищного фонда инспекцией было установлено, что общее имущество содержится заявителем ненадлежащим образом. В частности управляющая компания допустила размещение третьим лицом в подъезде дома кабельного оборудования в отсутствие решения общего собрания собственников”.
- Постановление 8 ААС по делу N А46 – 14347/2016 (по рекламе): “пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в том числе, крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. Таким образом, ГЖИ правильно указала на то, что обязанность управляющей организации по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества дома и недопущению неправомерного использования частей дома, прямо установлена законодательством”.
- Постановление 12 ААС по делу N А12 – 173/2018 (про перегородки): “управляющая компания обязана обеспечивать доступность пользования общим имуществом дома и его сохранность, своевременно принимать меры по обеспечению жителям данного дома благоприятных и безопасных условий проживания, а также по соблюдению обязательных условий содержания дома. В этой связи она обладает рядом прав, в том числе по выявлению, в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений жилого дома, собственников незаконно возведенных сооружений и принятию к ним соответствующих мер. Следовательно, жилищная инспекция вынесла обоснованное предписание о том, что в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений жилого дома на право пользования общим имуществом (размещения металлических дверей на лестничных клетках подъезда), управляющей компании принять все меры по обеспечению свободного доступа всех собственников помещений к общедомовому имуществу. Аналогичная позиция Верховного Суда РФ в Определении от 27.06.2017 N 303-КГ17 – 6348 по делу N А04 – 8087/2016”.
- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А60 – 6176/2016 (тоже по рекламе): “Поскольку именно управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества и является лицом, действующим в данных отношениях в интересах собственников помещений, управляющая компания правомочна предложить собственникам включить в повестку общего собрания вопрос о принятии решения о пользовании общим имуществом либо принять соответствующие не противоречащие закону способы (в которых заявитель не ограничен) устранения нарушений прав собственников, допущенных третьими лицами. Право выбора способа для приведения в соответствие с нормами действующего законодательства использование спорного имущества остается за управляющей компанией, на которую в силу закона и договора возложена обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД”.
Интересное продолжение истории. Управляющая организация из последнего примера, как видите, была послана судом исполнять предписание любым законным способом, каким ей хочется. У нее в других домах также допускалось использование общего имущества другими лицами, и она по одному из них (не в рамках исполнения предписания) обратилась в суд к рекламной фирме с требованием освободить общее помещение, занятое без согласия собственников, ссылаясь на те же нормы, которыми суды обосновывали законность предписания ГЖИ. И те же самые суды ей отказали (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу N А60 – 24734/2016), и вот почему:
- “управляющая организация не наделена правом на распоряжение общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
- Доказательств принятия общим собранием собственников решения о предоставлении организации полномочий на предъявление иска, связанного с защитой права на распоряжение общим имуществом, не представлено.
- Согласно протоколу общим собранием принято решение о делегировании управляющей компании части полномочий по распоряжению общедомовым имуществом в интересах собственников помещений (заключение договоров аренды мест общего пользования, договоров на использование конструктивных элементов дома в интересах собственников). Между тем, данным решением не предусмотрено наделение управляющей компании правом на предъявление исков в защиту прав собственников помещений на общее имущество.
- Отклоняя довод о положении договора управления, которым предусмотрена обязанность истца представлять интересы собственников в отношениях с третьими лицами, связанных с достижением цели управления общим имуществом, принимать меры по обеспечению защиты интересов собственников от действий иных собственников помещений, а обязанность по выполнению требований по сохранению надлежащего состояния общего имущества, суд указал на то, что эти полномочия переданы управляющей компании с целью осуществления, деятельности, предусмотренной ст. 161 Жилищного кодекса РФ, а именно для оказания услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставления коммунальных услуг собственникам и владельцам помещений. Таким образом, истец, как управляющая организация, не имеет самостоятельного экономического интереса в освобождении ответчиком занимаемых помещений.”
Вот поэтому в начале статьи я так акцентировала внимание на наделение управляющей организации правом обратиться в суд в интересах собственников.
Решения, где предписания ГЖИ признавали незаконными.
- Постановление 9 ААС (Москва), дело № А40 – 247325/16: Исполнимость предписания является важным требованием и одним из элементов его законности. Оспариваемое предписание не мотивировано, не имеет правового и доказательственного содержания. В нем отсутствует описание конкретного события правонарушения и правовая квалификация нарушения. Оспариваемым предписанием на товарищество возложена обязанность устранить нарушения, указанные в акте проверки. При этом в акте проверки указаны следующие нарушения: неправомерное использование общедомового имущества, а именно: установка кондиционера промышленного типа на фасаде многоквартирного жилого дома без решения общего собрания собственников. Таким образом, оспариваемое предписание не содержит четкой формулировки относительно конкретных действий, которые должен совершить заявитель с целью устранения нарушения.
- Решение АС Волгоградской области, дело № А12 – 1032/2018 (тут немного другое, про нестационарный торговый объект во дворе и требования САНПиН): “инспекцией предписание с требованиями: 1) уведомить владельца нестационарного торгового объекта, расположенного на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников о необходимости исполнения требований законодательства РФ; 2) в случае неисполнения владельцем торгового объекта требований законодательства в установленном законом судебном порядке и в соответствии с договором управления многоквартирным домом обеспечить надлежащее содержание общего имущества (земельного участка). Вместе с тем, управляющая компания непосредственно не является представителем собственников и не может нести ответственности за действия третьих лиц, связанные с использованием общего имущества, вне зависимости от наличия или согласия собственников имущества. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления Пленумов № 10/22). При этом управляющая организация без согласия собственников помещений или судебного решения не вправе выполнять данное предписание.
Собственникам правильнее, быстрее и результативнее своими силами решить вопрос с незаконным использованием общего имущества, в том числе через суд, в том числе с наделением управляющей организации правом представлять свои интересы, чем пинать ту же управляющую компанию с помощью контролирующих органов. Без помощи и инициативы собственников УК сможет только писать письма нарушителям о том, что они нарушают (как будто они не знают), проблему это не решит. Демонтировать чужое имущество управляющая организация тоже, скорее всего, побоится: суды по искам владельцев незаконно установленного оборудования ей не нужны, как и заявления в полицию от тех же владельцев
Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram,➜ в Instagram,➜ во ВКонтакте.