Образование земельных участков: способы. Кадастровые работы

Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:

• категория земель;
• разрешенное использование земельного участка;
• площадь;
• адрес;
• координаты земельного участка;

Способы образования земельных участков

Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:

• Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
• Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
• Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
• Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.

Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.

Образование участков из муниципальных земель

Часто под образованием земельного участка подразумевается его выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Рассмотрим данный способ образования.

Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является:

• Проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания.
• Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом
• Проектная документация о лесных участках

Условия для образования земельных участков

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

Регистрация прав на образованные земельные участки

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

• решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
• иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Бесплатная консультация кадастрового инженера

Почему мы?

• консультируем бесплатно
• работаем на результат
• индивидуальный подход
• большой опыт работы
• высокая квалификация специалистов
• реальные сроки
• аттестованные кадастровые инженеры в штате
• геодезические работы без посредников
• помощь в решении сложных задач

Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.

Способы образования земельных участков

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участковиз уже существующих.

• Общие основания образования новых участков можно разделить на две группы:
• 1) образование нового участка путем изменения уже существующих участков;
• 2) образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.
• Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

1) раздел существующего участка на несколько новых – образуются несколько земельных участков. При этом исходный земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

И в этой связи подлежит снятию с кадастрового учета после подтверждения прав на вновь образованные участки.

По общему правилу новые участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка и им присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ЕГРН;

2) объединение двух и более участков в один, т.е. образуется один новый земельный участок, а существование объединенных земельных участков прекращается. В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок.

1. Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер;
2. 3) перераспределение существующих земельных участков с образованием новых– образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.
3. Право собственности на образованные путем перераспределения участки, возникает на основании соглашения собственников исходных участков.
4. При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования;
5. 4) выдел из существующего участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности.

В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли.

Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли.

Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности;

5) образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности –выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые.

Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является проект межевания территории.

В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания, схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом.

Таким образом, при разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые объекты недвижимости.

При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса.

 На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.

• Кроме того, можно выделить несколько условий для образования земельных участков.
• Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
• Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

1. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
2. – решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
3. – соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
4. – иные документы, на основании которых в соответствии с действующим законодательством осуществляется образование земельных участков.
5. На основании вышеизложенного, можно сделать вывод:
6. – новообразованные земельные участки должны отвечать ряду требований относительно максимального и минимального размеров их площади;
7. – границы территорий должны быть правильной формы и пролегать таким образом, чтобы предоставить к участку доступ и возможность дальнейшей эксплуатации;
8. – определить границы земель помогает межевание, которое выполняет кадастровый инженер.
9. – в некоторых случаях преобразование производить запрещается.

Краткое руководство по образованию земельного участка

Все мы знаем, что для совершения любых сделок с земельным участком он должен быть образован и поставлен на кадастровый учет. Для постановки земельного участка на кадастровый учет необходимо провести ряд действий для его образования.

Земельный участок может образоваться как из другого земельного участка (раздел, объединение и т.д.), так и из земли.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1. проект межевания территории;
2. проектная документация лесных участков (в отношении земель лесного фонда);
3. утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

• В основном образование земельных участков осуществляется на основании схемы расположения или проекта межевания территории и только в лесном фонде на основании проектной документации.
• Надо сразу отметить, что в случае образования земельного участка в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории, такое образование допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
• Также законом установлены пять случаев, когда образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории:
• 1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
• 2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
• 3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
• 4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
• 5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
• Что же такое проект межевания территории и как узнать утвержден ли он на территории где вы хотите образовать земельный участок?
• Проект межевания — это документ, устанавливающий границы земельных участков.

Он разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются в том числе границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Информацию о наличии утвержденного проекта межевания территории муниципального образования республики возможно получить на официальном сайте соответствующего муниципального образования (https://www.sakha.gov.ru/portals/front/iomsu).

А на территорию городского округа «город Якутск» разработан геоинформационный портал города Якутска «Геопортал Якутск» http://map.yakadm.ru/.

1. На этом портале выделен отдельный раздел «Проекты межевания территорий», где путем ввода в поисковике кадастрового номера земельного участка или двигая курсором по карте можно определить наличие или отсутствие утвержденного проекта межевания территории.
2. Что делать если границы земельного участка в проекте межевания территории не соответствуют желаемым границам?
3. В проект межевания территории возможно внести изменения, для чего необходимо обратиться с соответствующим заявлением в адрес органа местного самоуправления.

В случае, если изменения вносятся в виде отдельного документа для территории одного квартала и не затрагиваются земли общего пользования (дороги, скверы, площади и т.д.), то изменения вносятся без проведения публичных слушаний.

Следующим шагом будет обращение в соответствующий орган местного самоуправления для принятия решения об образовании земельного участка. Если есть утвержденный проект межевания территории, то указываете реквизиты решения о его утверждении, в ином случае прикладываете к заявлению схему расположения земельного участка (схематичный чертеж для идентификации земельного участка).

В случае отсутствия оснований для отказа, орган местного самоуправления принимает решение об образовании земельного участка в виде одного из следующих документов:

1. решение об образовании земельных участков (в случае, если образование земельного участка осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории и не требуется дальнейшее его дальнейшее предоставление);
2. решение об утверждении схемы расположения земельного участка;
3. решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
4. согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков.

В этих решениях обязательно должно быть указано, что право заявителя обращаться без доверенности с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета испрашиваемого земельного участка.

Решение об образовании земельного участка, принятое в целях дальнейшего предоставления земельного участка действует два года. В течение этих двух лет, заявитель должен обеспечить проведение кадастровых работ и постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.

Кадастровые работы проводят кадастровые инженеры. С реестром кадастровых инженеров можно ознакомиться на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki).

С кадастровым инженером заключается договор подряда на выполнение кадастровых работ, по которому он обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований законодательства. В результате выполнения кадастровых работ составляется межевой план, в котором отражаются все сведения, необходимые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Межевой план составляется в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Такой межевой план открывается только через специальную программу, поэтому в договоре подряда желательно прописать условие о выдаче результатов услуг помимо электронного документа также в виде бумажного документа.

Документы на государственный кадастровый учет можно представить лично и дистанционно.

Лично документы можно подать:

1. в подразделении Росреестра (в с. Майя Мегино-Кангаласского улуса и с. Томмот Алданского района).
2. через МФЦ.

Документы можно подать в любое подразделение Росреестра, а также в МФЦ независимо от места нахождения недвижимости и места жительства (пребывания) заявителя.

Дистанционно документы можно направить:

1. почтовым отправлением.
2. в электронной форме через Единый портал госуслуг, сайт Росреестра или с использованием веб-сервисов.

Срок осуществления кадастрового учета составляет от 5 до 12 рабочих дней в зависимости от способа подачи и формы заявления.

Проведенный кадастровый учет земельного участка подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Ее выдадут только в случае, если вы указали это в заявлении, в случае если не указали, то необходимо дополнительно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (размер платы за выдачу сведений составляет если в виде бумажного документа, то 750 рублей для физических лиц и 2200 рублей для юридических лиц, а если в виде электронного документа, то 300 рублей для физических лиц и 600 рублей для юридических лиц).

Резюмируя хочется еще раз отметить, что основной процент отказов в образовании земельных участков приходится на территорию городского округа «город Якутск» в связи с подачей заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на территорию, где утвержден проект межевания территории.

Во избежание этого, необходимо предварительно на сайте соответствующего органа местного самоуправления или Геопортале города Якутска уточнить информацию о наличии утвержденного проекта межевания территории.

Кадастровые работы по образованию земель путем раздела земельного участка | Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов — 4-я Международная научно-техническая интернет-конференция

УДК 332.77:528.44

Мусина Э. Ф., студент, Таирова Г. К., студент

Научный руководитель: Ишбулатов М. Г., кандидат с-х наук, доцент

Башкирский государственный аграрный университет, Россия

Рассмотрены способы раздела земельных участков. Приведен пример раздела земельного участка с кадастровым номером 02:47:060205:239

В переводе с латинского «кадастр» означает опись податных предметов или книгу, которая содержит опись облагаемых налогом земель с указанием их площади, качества почв, размера земельного налога.

Из этого следует, что земельный кадастр имеет взаимосвязанную, единую систему признаков, характеристик, которые объединены на разделы, каждый из которых несет определенную и необходимую информацию.

На первом этапе реформирования в России земельный кадастр создан для выработки единой системы учета и регистрации недвижимости (земельных участков, объектов капитального строительства). Основной единицей земельного кадастра является земельный участок.

Земельный участок — часть земной поверхности, которая имеет закрепленную на местности границы. Для определения местоположения координат характерных точек границ проводятся кадастровые работы, которые совершаются при разделе, объединении, перераспределения, уточнения земельных участков.

В истории учета земель в России можно выделить четыре основных периода:

• 1960-1990 гг. Внимание было уделено землям сельскохозяйственного назначения, перераспределению земельных участков, помощь при развитии производственных сил и сохранению плодородности земель. Процесс учета земель находился под управлением министерства сельского хозяйства;
• 1992-2001 гг. Органы кадастрового учета занимались поддержкой процесса перехода земель из государственной собственности в частную, то есть выполнялись задачи одновременной постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права на объект недвижимости;
• 2001-2008 гг. Велись две системы учета: по земельным участкам — это государственный земельный кадастр, по объектам капитального строительства — это бюро технической инвентаризации;
• 2008 по наст. вр. Развивается единая система регистрации прав и государственного кадастрового учета – единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Рассмотрим кадастровые работы в связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка.

Земельный вопрос: для чего проводить комплексные кадастровые работы | Последние новости

Эксперты Кадастровой палаты по Москве рассказали, как установить границы земельного участка

Более 345 тыс. земельных участков на территории Москвы внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), при этом границы установлены у почти 270 тыс.

, что составляет около 78 % от общего количества поставленных на кадастровый учет участков.

Наличие полных сведений об объекте в реестре недвижимости позволяет без ограничений распоряжаться недвижимым имуществом и гарантировать защиту своих законных интересов. 

Действующее законодательство не требует от правообладателей в обязательном порядке уточнять границы своего земельного участка.

При этом зачастую правообладатель земельного участка без границ рискует столкнуться с проблемами из-за возникновения земельных споров с соседями, испытывать трудности при распоряжении недвижимым имуществом, а также невольно стать нарушителем земельного законодательства, в случае самовольного захвата участка или его части.

Для уточнения границ земельных участков, установления местоположения на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и для исправления реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости необходимо проведение кадастровых работ, которые выполняет кадастровый инженер.

В результате проведения таких работ готовятся документы (межевой, технический план или акт обследования), содержащие необходимые для кадастрового учета сведения. Документы формируются в электронной форме и заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и дополнительно на бумажном носителе, если это предусмотрено договором.

Межевой план – документ, который необходим для постановки на учет одного или нескольких земельных участков, учета изменений или учета его части. Он состоит из двух частей, графической – где воспроизводятся сведения кадастрового плана, указывается местоположение границ участка и текстовой – в которой содержатся сведения о земельном участке и согласовании местоположения границ.

Технический план – документ, необходимый для постановки на учет здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса, учета его изменений или части.

Он также состоит из графической части, где схематично отображается расположение здания с определением координат характерных точек или помещений и текстовой – где содержится техническое описание и необходимые кадастровые сведения для внесения их в ЕГРН.

Акт обследования – документ, необходимый для снятия с учета здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства, который подтверждает прекращение существования объекта, в связи с гибелью или уничтожением.

При проведении кадастровых работ кадастровый инженер определяет координаты характерных точек границ земельного участка или его части, контура зданий, сооружения либо их частей, а также контура объекта незавершенного строительства.

Для этого он выезжает на местность и проводит полевые работы (обмер и съемку участка, закрепление всех поворотных точек на местности и т.д.

), определяет площадь недвижимости и выполняет описание ее местоположения, а также согласовывает местоположение границ земельного участка.

Кроме того, при кадастровых работах дополнительно может быть установлено местоположение на земельном участке здания, сооружения или объекта незавершенного строительства путем пространственного описания их конструктивных элементов, в том числе с учетом высоты или глубины этих элементов.

В ряде других случаев возможно также провести комплексные кадастровые работы (ККР).

Они выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов участков, к примеру, на территории всего садового или огородного товарищества либо гаражного кооператива. Также в рамках ККР определяется местоположение контуров зданий и сооружений на участках.

Перед заказом данных работ следует узнать в уполномоченном органе, не планируется ли их выполнение за счет бюджетных средств и только после этого обращаться к специалистам.

Для проведения комплексных кадастровых работ нужно выбрать кадастрового инженера, проверив информацию о его профессиональной подготовке, результатах деятельности, а также наличие у него действующего квалификационного аттестата и заключить с ним договор подряда.

Узнать сведения о кадастровом инженере можно на сайте Росреестра, воспользовавшись электронным сервисом «Государственный реестр кадастровых инженеров», который упростит выбор специалиста. Сведения из реестра являются общедоступными и открытыми.

• Кадастровый инженер обязательно должен быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров (СРО), которая осуществляет контроль за профессиональной деятельностью таких специалистов в части соблюдения требований законодательства в области кадастровых отношений, стандартов осуществления кадастровой деятельности и правил профессиональной этики кадастровых инженеров.
• Заказчиком кадастровых работ может выступать как юридическое лицо, например, садовое или огородное товарищество, так и инициативная группа лиц по доверенности от правообладателей недвижимости.
• В течение десяти рабочих дней со дня заключения контракта заказчик работ должен проинформировать о начале их выполнения, направив извещение в СМИ, в орган исполнительной власти для официального сайта, в орган регистрации прав для отображения сведений о территории выполнения ККР на кадастровых картах, в том числе публичных, а также разместить объявление на информационных щитах конкретной территории.
• В свою очередь, исполнитель таких работ направляет извещение о начале их выполнения на адрес электронной почты или почтовый адрес правообладателей объектов недвижимости, в отношении которых будут проводиться ККР, при наличии таких сведений в ЕГРН.
• В результате выполнения комплексных кадастровых работ подготавливается карта-план территории, содержащая необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в пределах территории выполнения таких работ, и направляется заказчикам.
• Заказчики ККР после ознакомления с документом направляют его в согласительную комиссию, в которую, в том числе, входят представители уполномоченных органов власти, для согласования местоположения границ земельных участков, обозначенных в карте-плане территории.

Согласительная комиссия предоставляет окончательную редакцию карты-плана территории в орган исполнительной власти, который после ее утверждения не позднее трех рабочих дней направляет документ в орган регистрации прав, который рассматривает карту-план территории, и в случае отсутствия замечаний вносит необходимые сведения в ЕГРН. После чего обязательно уведомляет заказчиков работ и кадастрового инженера о результатах, в том числе сообщает перечень объектов недвижимости, в отношении которых был осуществлен кадастровый учет.

Благодаря проведению комплексных кадастровых работ с последующим внесением сведений о границах объекта недвижимости в ЕГРН собственник получает возможность в полной мере распоряжаться недвижимым имуществом, защищать свои права и законные интересы в случае возникновения земельных споров

Образование земельных участков

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Образование земельных участков

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Содержание

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

• 1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
• 2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

• 1) Раздел существующего участка на несколько новых;
• 2) Объединение существующих участков в один новый;
• 3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
• 4) Выдел из существующего участка;
• 5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.

При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса.  На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами. 

Нужна помощь юриста по земельным делам?

Раздел земельного участка

В процессе раздела существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.

В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.

Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус – его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений государственного кадастра недвижимости (с 01 января 2017 года – из ЕГРН). Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ГКН.

В ряде случае земельный участок может быть неделимым, так как его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения. Информация о невозможности раздела может включаться в градостроительный план земельного участка.

Объединение земельных участков

В процессе объединения несколько смежных участков образуют один новый участок. Существование смежных участков при этом прекращается.

В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок (аналогичное правило действует в отношении права общей собственности).

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Перераспределение земельных участков

• Перераспределение нескольких смежных участков влечет образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.
• Право собственности на вновь образованные смежные участки возникает в соответствии с условиями соглашения собственников исходных участков.
• При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования. 

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка.

При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке.

Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности.

В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли.

Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли.

Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Образование земельных участков — способы формирования

Формирование или образование земельного участка (ЗУ) – это процесс установления местоположения границ такого участка или их изменение, результатом которого является новый объект с постановкой на кадастровый учет и регистрацией прав. Российское законодательство приводит перечень способов образования ЗУ, каждый из которых осуществляется с учетом особенностей и в порядке, предусмотренном законом.

Порядок образования земельного участка

Порядок образования земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Во всех случаях, когда формируется новый земельный надел, он в обязательном порядке подлежит постановке на кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера. Кадастровый номер в Госреестре является подтверждением существования такого объекта недвижимости с определенными характеристиками – площадь, адрес, разрешенное использование и другие параметры земельного пользования.

В случае, если формирование нового земельного участка происходит в результате раздела, объединения или перераспределения, исходные участки прекращают свое существование. Происходит это одновременно с государственной регистрацией прав собственности или иных вещных прав на новый участок.

Согласно Земельному кодексу РФ существуют следующие способы образования ЗУ:

• Выдел. Из существующего земельного участка могут быть выделены одна и более долей, при этом границы исходного участка сохраняются.
• Раздел. В границах существующего земельного участка формируются два и более участка.
• Объединение. Из двух и более смежных земельных участков образуется один.
• Перераспределение. В результате преобразования одного или нескольких ЗУ, расположенных смежно по отношению друг к другу, образуются соответственно исходным количество смежных земельных участков.
• Новый земельный надел формируется из земель государственной или муниципальной собственности.

Для осуществления вышеуказанных процедур, если границы исходных земельных участков не определены, потребуется сначала уточнить границы таких земельных участков.

Условия образования земельных участков

При проведении любой из процедур формирования земельных участков необходимо соблюдать перечень требований к исходным и к вновь образующимся земельным наделам. Статья 11.9 Земельного кодекса РФ регламентирует вопросы формирования ЗУ с учетом всех особенностей и ограничений, в том числе по площади участков.

Помимо федерального законодательства, особенности процедур формирования ЗУ могут регламентироваться законодательными актами субъектов РФ.

Так, в Московской области установлено ограничение — предельно допустимая площадь формируемого земельного участка не должна превышать 15 га.

Если говорить о минимальных показателях, следует принимать во внимание назначение ЗУ, например, минимальная площадь участка для дачного хозяйства в Московской области – 0,6 га.

Процедура формирования земельного участка, независимо от способа, сопровождается межеванием, т.е. определением площади и точных границ участка.

Работы осуществляются кадастровыми инженерами или специализированными землеустроительными организациями.

Межевание включает в себя сбор необходимых документов, проведение геодезических работ, согласование границ с собственниками соседних участков, подготовку межевого плана и подачу документов в орган регистрации.

Органы регистрации (Росреестр) проводят проверку на соответствие документов требованиям закона, в т.ч.:

• соответствие размеров образуемого земельного участка предельным значениям: максимальная или минимальная площадь ЗУ,
• отсутствие пересечений границ земельного участка с границами муниципальных образований и/или границы населенных пунктов,
• границы и контуры земельных участков должны быть правильной форму и не иметь острых углов, вкраплений и вклиниваний,
• участок должен иметь выход к дорогам общего пользования, не препятствовать доступу к коммуникациям.

• При отсутствии нарушений Росреестр осуществляет постановку земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на этот участок.
• Вновь образованные земельные участки имеют тот же вид разрешенного использования и целевое назначение, что и исходные земельные участки.
• Как правило, если иное не предусмотрено законом, вновь образованные участки сохраняют обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков.

Закон также предусматривает случаи, когда преобразование земельных участков недопустимо. Так, нельзя образовывать новые земельные участки из территорий заповедников, парковых зон, водохранилищ, земель, на которых осуществляются геологические исследования или добыча полезных ископаемых и т.п.

Важно понимать, что не все случаи формирования земельных участков попадают под прямое действие Земельного кодекса РФ. В определенных случаях кодекс содержит исключения, т.е. отсылки к иным законодательным актам.

В таких случаях процедуры формирования земельных участков будут осуществляться в соответствии с требованиями земельного кодекса РФ и специального закона, под действие которого попадает объект – земельный участок.

Условия и порядок формирования земельного участка

Любая процедура формирования земельного участка начинается с получения согласия. Только наличие письменного согласия собственников, владельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков будет основанием для начала процесса формирования нового надела.

Закон устанавливает случаи, когда не требуется получение такого согласия, например,

• если формирование ЗУ происходит на основании решения суда,
• ЗУ формируется из участков государственной или муниципальной собственности,
• если ЗУ предоставляется государственным или муниципальным унитарным предприятиям,
• в связи с изъятием земельных наделов для госнужд и другие.

Также закон предусматривает особый порядок формирования земельных участков в особых случаях. Так, особый порядок предусмотрен, если создание земельного участка осуществляется под многоквартирным домом (МКД). Рекомендации, которым при такой процедуре необходимо следовать:

• один МКД = один земельный участок,
• границы образуемого земельного участка не должны нарушать права неограниченного круга лиц и правообладателей других участков и других МКД,
• все объекты, относящиеся к общему имуществу собственников квартир МКД, должны попадать в границы образуемого земельного участка.

Формирование ЗУ под МКД регламентируется Жилищным кодеком РФ, в соответствии с которым инициировать процедуру формирования имеет право любой из собственников квартиры в этом доме.

Для постановки на кадастровый учет также потребуется проведение межевания, с целью определения площади и точных границ земельного участка.

На основании межевого плана Росреестр осуществит все необходимые действия, связанные с регистрацией прав на земельный участок.

Особенности целевого назначения

Формирование новых земельных участков должно осуществляться с учетом целевого назначения земель.

В соответствии с Земельным кодеком РФ все участки имеют деление на категории исходя из своего целевого назначения: земли сельхозназначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта и т.д.

Разрешенное использование устанавливает, как именно и в каких целях можно использовать свой надел: подсобное хозяйство, огородничество, ИЖС и прочее. Все это имеет значение, т.к. если участок имеет разрешенное использование – огородничество, то построить на нем жилой дом не получится.

Как уже упоминалось в настоящей статье, вновь образованные участки сохраняют свой правовой статус, что и исходные, т.е. целевое назначение и вид разрешенного использования.

Самостоятельно изменять назначение и разрешённое использование собственники не имеют права. Для этого необходимо пройти отдельную процедуру, установленную градостроительным законодательством.

За нецелевое использование земельных участков предусмотрена административная ответственность. Если при проведении проверки уполномоченными органами будет зафиксировано нарушение, владельца земельного участка могут оштрафовать.

Выводы

Рассмотрев способы и порядок формирования земельный участков, необходимо отметить следующие существенные моменты, на которые необходимо обратить внимание:

1. При выборе способа создания (формирования) земельного участка необходимо учитывать цель образования такого надела, предельные размеры и площади, разрешенное использование и целевое назначение.
2. В результате формирования новых земельный участков в большинстве способов исходные земельные наделы прекращают свое существование: одновременно с государственной регистрацией прав новых ЗУ исходные участки снимаются с кадастрового и регистрационного учета.
3. Процедура межевания обязательна в случаях образования новых земельных участков или уточнения границ существующих.
4. Существует ряд случаев, когда преобразование земельных участков запрещено или существуют особые условия для проведения таких процедур.