Образование земельных участков: способы. кадастровые работы

Главная / Недвижимость / Земельный участок

Опубликовано: 16.11.2017

Время на чтение: 8 мин

Закладная на квартиру по ипотеке и ее использование

523

Образование земельных участков происходит из неразграниченных земель или уже существующих участков. Порядок при этом различается, но требования к участкам остаются одинаковыми.

Земельным участком называют часть земной поверхности, имеющую определённые границы. Образование участка – это появление нового в качестве самостоятельного объекта. У этого процесса существует определённый порядок и правила.

Образование ЗУ из земель
Способы образования
Порядок образования Кадастровые работы
Протокол образования земельных участков

Образование многоконтурного земельного участка

Что это такое и как происходит?

Образование ЗУ — это создание объекта недвижимости. Новые участки создаются двумя вариантами:

на основе используемых земель (посредством их раздела, перераспределения, выдела или объединения);
при освоении неэксплуатируемой территории (из государственных или муниципальных земель).

Земельный участок всегда имеет строго зафиксированную и обозначенную в документах границу. Поэтому, согласно законодательству РФ, созданием земельных участков является их постановка на кадастровый гос. учет. После внесения земли в реестр, присвоения номера и/или выдачи паспорта, участок подлежит оформлению в собственность.

С этого момента он является объектом гражданского оборота, то есть может выступать объектом купли-продажи. Ниже вы видите текст закона ЗК РФ, глава I.1, статья 11.2:

Характеристика способов образования земельных участков

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

1) Раздел существующего участка на несколько новых;
2) Объединение существующих участков в один новый;
3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
4) Выдел из существующего участка;
5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.

При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.

Нужна помощь юриста по земельным делам?
Проконсультируем по всем интересующим вопросам!
+7

Установленные требования

Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:

наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.

Требования

Когда происходит образование нового участка независимо от того, какой для этого используется способ, должны соблюдаться определенные условия. Их соблюдение требуется в строгом соответствии с тем, как определил законодатель. В число условий включены:

Все лица, кто имеет права владения и пользования, в отношении надела, должны выразить свое согласие на проведение процедуры. Согласие выражается в письменной форме. Установленной формы относительно этого документа не разработано, значит, составляется в свободной.
Должна определяться категория участка. Если возникает ситуация, когда целевое назначение первичного участка и тех, что создаются за его счет, разнятся – необходимо их привести в общий вид. Только после этого допускается совершение рассматриваемой процедуры.
Категории и назначения земли
Устанавливаются минимальные размеры участка, которым должны соответствовать вновь созданные наделы. Размер зависит от того, в каком регионе располагается земля, так как определение минимума относится к компетенции местных властей. Также имеет значение назначение участка.
Если на исходном участке располагаются строения, здания или другие виды построек – вновь созданные участки не должны препятствовать их использованию.

Образование многоконтурного участка

Понятие «многоконтурный земельный участок» пришло на смену понятию «единое землепользование» после принятия в 2008 г. закона «О государственном кадастре недвижимости».

Многоконтурным земельным участком (МЗУ) называют территорию, состоящую из нескольких отдельных участков. Это могут быть:

несколько контуров, которые разделены между собой;
ЗУ с вкраплениями (с «дырами»).

На практике многоконтурные ЗУ — это, к примеру, частное подворье, в котором огород или хозяйственный двор отделены от основного двора дорогой или рекой или фермерское хозяйство, где поля и животноводческая инфраструктура находятся на разрозненных участках.

МЗУ присваивается один кадастровый номер, совершать сделки можно только со всеми частями участка одновременно.

Многоконтурный ЗУ может быть образован тем же путем, что и любой другой участок. Единственное требование: все его контуры должны находиться в черте одного населенного пункта, хотя они могут быть расположены в разных его районах.

Оперативное уведомление собственников соседних площадей о проведении кадастровых работ

ФЗ РФ №221-ФЗ обязывает собственника участка, который планируется измерить и сформировать по новому, уведомить о подобном действии владельцев всех соседних наделов. Порядок оперативного уведомления соседей определен в ст. 42.7 ФЗ РФ №221-ФЗ.

Согласно этой статье лицо, заключившее контракт на проведение кадастровых работ, обязано разослать всем соседям уведомление о таковых не позже, чем за 10 дней до появления на его участке геодезистов.

Если работы проводятся по заказу муниципальных органов власти, то информация о них размещается в официальных СМИ, на сайте конкретного ведомства или садового сообщества, на информационных щитах. Извещение должно содержать:

информацию о субъекте РФ;
сведения о муниципальном образовании и населенном пункте;
номер кадастрового квартала (уникален);
сведений о географическом положении территории, выбранной для проведения работ, а также о ее статусе (к примеру, название лесничества или поселка, номер лесного квартала или номер участка, по которому его можно разыскать на карте);
адрес и контакты лица, заказавшего измерение участка;
адрес и контакты исполняющей работы организации;

Способы и порядок

Земельные участки создаются при:

операциях с имеющимися участками;
выделе из зарегистрированных земель;
отделении от земли, являющейся госсобственностью.

Из земель государственной и муниципальной собственности

Первичное образование ЗУ происходит по решению властных структур (местного или федерального уровня). Основанием для создания участков могут стать документы:

проект межевания, отвечающий Градостроительному плану;
проектная документация, содержащая информацию о лесных участках;
утвержденная схема по расположению ЗУ (если отсутствует проект).

Только на основании проекта межевания ЗУ образуются на основе:

участка, предоставленного с целью освоения земли;
территории, переданной гражданам (ДНТ, ДНП и т.п.) для ведения садово-огородного хозяйства;
местности, имеющей федеральное/региональное значение;
зоны, застроенной жилыми зданиями.

Из земель сельскохозяйственного назначения

Формирование ЗУ из сельскохозяйственных угодий может происходить как выделение собственной земельной доли для:

продажи или сдачи участка в аренду;
расширения домашнего хозяйства;
создания фермерского подворья.

Постановление о выделении ЗУ из общих земель с/х назначения выносится собранием всех собственников долей. Это же собрание должно определить расположение выделяемого участка. Если процедура не была осуществлена, собственник доли должен известить о начавшемся процессе всех участников и опубликовать информацию в печатном СМИ местного значения.

На опротестование месторасположения выделяемого участка всем собственникам долей отводится один месяц. Если протестов не поступило – участок признается выделенным. Он должен быть освоен в течение трех лет: продан, сдан в аренду, занят растениеводческим или животноводческим хозяйством.

Какие льготы могут назначаться учителям-пенсионерам

Пример раздела земельного участка

Для того чтобы яснее представить конкретные действия при необходимости проведения процедуры, мы приведем пример обращения владельца земли. Ситуация следующая:

гражданин приобретает в собственность земельный участок;
изначальный план действия подразумевал использование лишь части приобретенного в личных целях;
вторую часть полученной земли гражданин предполагал облагородить, обустроить необходимыми строениями и в последствие продать;
для раздела собственник обратился в экспертные комиссии, которые провели необходимые мероприятия;
после межевания были оформлены соответствующие кадастровые документы;
обращение в Росреестр позволило изъять сведения о первоначальном участке и разместить информацию о двух новообразованных путем раздела.

В результате проведенных мероприятий владелец осуществил задуманное, получил прибыль и не имеет никаких претензий со стороны контролирующих органов. Именно таким образом происходит в частных случаях образование земельного участка посредством раздела.

Образование земельного участка путем раздела

Образование земельных участков — способы формирования

Формирование или образование земельного участка (ЗУ) – это процесс установления местоположения границ такого участка или их изменение, результатом которого является новый объект с постановкой на кадастровый учет и регистрацией прав. Российское законодательство приводит перечень способов образования ЗУ, каждый из которых осуществляется с учетом особенностей и в порядке, предусмотренном законом.

Порядок образования земельного участка

Порядок образования земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Во всех случаях, когда формируется новый земельный надел, он в обязательном порядке подлежит постановке на кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера. Кадастровый номер в Госреестре является подтверждением существования такого объекта недвижимости с определенными характеристиками – площадь, адрес, разрешенное использование и другие параметры земельного пользования.

В случае, если формирование нового земельного участка происходит в результате раздела, объединения или перераспределения, исходные участки прекращают свое существование. Происходит это одновременно с государственной регистрацией прав собственности или иных вещных прав на новый участок.

Согласно Земельному кодексу РФ существуют следующие способы образования ЗУ:

Выдел. Из существующего земельного участка могут быть выделены одна и более долей, при этом границы исходного участка сохраняются.
Раздел. В границах существующего земельного участка формируются два и более участка.
Объединение. Из двух и более смежных земельных участков образуется один.
Перераспределение. В результате преобразования одного или нескольких ЗУ, расположенных смежно по отношению друг к другу, образуются соответственно исходным количество смежных земельных участков.
Новый земельный надел формируется из земель государственной или муниципальной собственности.

Для осуществления вышеуказанных процедур, если границы исходных земельных участков не определены, потребуется сначала уточнить границы таких земельных участков.

Условия образования земельных участков

При проведении любой из процедур формирования земельных участков необходимо соблюдать перечень требований к исходным и к вновь образующимся земельным наделам. Статья 11.9 Земельного кодекса РФ регламентирует вопросы формирования ЗУ с учетом всех особенностей и ограничений, в том числе по площади участков.

Помимо федерального законодательства, особенности процедур формирования ЗУ могут регламентироваться законодательными актами субъектов РФ.

Так, в Московской области установлено ограничение — предельно допустимая площадь формируемого земельного участка не должна превышать 15 га.

Если говорить о минимальных показателях, следует принимать во внимание назначение ЗУ, например, минимальная площадь участка для дачного хозяйства в Московской области – 0,6 га.

Процедура формирования земельного участка, независимо от способа, сопровождается межеванием, т.е. определением площади и точных границ участка.

Работы осуществляются кадастровыми инженерами или специализированными землеустроительными организациями.

Межевание включает в себя сбор необходимых документов, проведение геодезических работ, согласование границ с собственниками соседних участков, подготовку межевого плана и подачу документов в орган регистрации.

Органы регистрации (Росреестр) проводят проверку на соответствие документов требованиям закона, в т.ч.:

соответствие размеров образуемого земельного участка предельным значениям: максимальная или минимальная площадь ЗУ,
отсутствие пересечений границ земельного участка с границами муниципальных образований и/или границы населенных пунктов,
границы и контуры земельных участков должны быть правильной форму и не иметь острых углов, вкраплений и вклиниваний,
участок должен иметь выход к дорогам общего пользования, не препятствовать доступу к коммуникациям.

При отсутствии нарушений Росреестр осуществляет постановку земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на этот участок.
Вновь образованные земельные участки имеют тот же вид разрешенного использования и целевое назначение, что и исходные земельные участки.
Как правило, если иное не предусмотрено законом, вновь образованные участки сохраняют обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков.

Закон также предусматривает случаи, когда преобразование земельных участков недопустимо. Так, нельзя образовывать новые земельные участки из территорий заповедников, парковых зон, водохранилищ, земель, на которых осуществляются геологические исследования или добыча полезных ископаемых и т.п.

Важно понимать, что не все случаи формирования земельных участков попадают под прямое действие Земельного кодекса РФ. В определенных случаях кодекс содержит исключения, т.е. отсылки к иным законодательным актам.

В таких случаях процедуры формирования земельных участков будут осуществляться в соответствии с требованиями земельного кодекса РФ и специального закона, под действие которого попадает объект – земельный участок.

Условия и порядок формирования земельного участка

Любая процедура формирования земельного участка начинается с получения согласия. Только наличие письменного согласия собственников, владельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков будет основанием для начала процесса формирования нового надела.

Закон устанавливает случаи, когда не требуется получение такого согласия, например,

если формирование ЗУ происходит на основании решения суда,
ЗУ формируется из участков государственной или муниципальной собственности,
если ЗУ предоставляется государственным или муниципальным унитарным предприятиям,
в связи с изъятием земельных наделов для госнужд и другие.

Также закон предусматривает особый порядок формирования земельных участков в особых случаях. Так, особый порядок предусмотрен, если создание земельного участка осуществляется под многоквартирным домом (МКД). Рекомендации, которым при такой процедуре необходимо следовать:

один МКД = один земельный участок,
границы образуемого земельного участка не должны нарушать права неограниченного круга лиц и правообладателей других участков и других МКД,
все объекты, относящиеся к общему имуществу собственников квартир МКД, должны попадать в границы образуемого земельного участка.

Формирование ЗУ под МКД регламентируется Жилищным кодеком РФ, в соответствии с которым инициировать процедуру формирования имеет право любой из собственников квартиры в этом доме.

Для постановки на кадастровый учет также потребуется проведение межевания, с целью определения площади и точных границ земельного участка.

На основании межевого плана Росреестр осуществит все необходимые действия, связанные с регистрацией прав на земельный участок.

Особенности целевого назначения

Формирование новых земельных участков должно осуществляться с учетом целевого назначения земель.

В соответствии с Земельным кодеком РФ все участки имеют деление на категории исходя из своего целевого назначения: земли сельхозназначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта и т.д.

Разрешенное использование устанавливает, как именно и в каких целях можно использовать свой надел: подсобное хозяйство, огородничество, ИЖС и прочее. Все это имеет значение, т.к. если участок имеет разрешенное использование – огородничество, то построить на нем жилой дом не получится.

Как уже упоминалось в настоящей статье, вновь образованные участки сохраняют свой правовой статус, что и исходные, т.е. целевое назначение и вид разрешенного использования.

Самостоятельно изменять назначение и разрешённое использование собственники не имеют права. Для этого необходимо пройти отдельную процедуру, установленную градостроительным законодательством.

За нецелевое использование земельных участков предусмотрена административная ответственность. Если при проведении проверки уполномоченными органами будет зафиксировано нарушение, владельца земельного участка могут оштрафовать.

Выводы

Рассмотрев способы и порядок формирования земельный участков, необходимо отметить следующие существенные моменты, на которые необходимо обратить внимание:

При выборе способа создания (формирования) земельного участка необходимо учитывать цель образования такого надела, предельные размеры и площади, разрешенное использование и целевое назначение.
В результате формирования новых земельный участков в большинстве способов исходные земельные наделы прекращают свое существование: одновременно с государственной регистрацией прав новых ЗУ исходные участки снимаются с кадастрового и регистрационного учета.
Процедура межевания обязательна в случаях образования новых земельных участков или уточнения границ существующих.
Существует ряд случаев, когда преобразование земельных участков запрещено или существуют особые условия для проведения таких процедур.

Образование земельных участков

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Образование земельных участков

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Содержание

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

1) Раздел существующего участка на несколько новых;
2) Объединение существующих участков в один новый;
3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
4) Выдел из существующего участка;
5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нужна помощь юриста по земельным делам?

Раздел земельного участка

В процессе раздела существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.

В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.

Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус – его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений государственного кадастра недвижимости (с 01 января 2017 года – из ЕГРН). Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ГКН.

В ряде случае земельный участок может быть неделимым, так как его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения. Информация о невозможности раздела может включаться в градостроительный план земельного участка.

Объединение земельных участков

В процессе объединения несколько смежных участков образуют один новый участок. Существование смежных участков при этом прекращается.

В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок (аналогичное правило действует в отношении права общей собственности).

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Перераспределение земельных участков

Перераспределение нескольких смежных участков влечет образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.
Право собственности на вновь образованные смежные участки возникает в соответствии с условиями соглашения собственников исходных участков.
При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования.

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка.

При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке.

Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности.

В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли.

Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли.

Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Особенности кадастрового учета при образовании объектов капитального строительства

Действующее законодательство, предусматривающее детальное регулирование порядка образования земельных участков, не регламентирует механизм образования объектов капитального строительства из уже существующих объектов.

В связи с этим на практике возникает значительное количество споров относительно того, в каком порядке должны проводиться учетно-регистрационные действия при образовании таких объектов, в частности при разделе или объединении исходных объектов капитального строительства.

В настоящей статье остановимся на отдельных аспектах правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости при их образовании, вопросах правоприменительной практики и законодательных инициативах.

Образование путем реконструкции

Для вовлечения объекта в гражданский оборот как самостоятельного объекта недвижимости необходимо осуществление его кадастрового учета, который подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст.

14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при образовании объектов капитального строительства кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

При этом в силу п. 2 ст. 14, положений ст.

41 Закона № 218‑ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на образованный объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технический план объекта, прилагаемый к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, и иные предусмотренные законом документы (в частности, соглашение о разделе объекта недвижимости – при разделе объекта, находящегося в общей собственности нескольких лиц).

Таким образом, основным документом, необходимым для совершения учетно-регистрационных действий в отношении образованного объекта, является разрешение на ввод в эксплуатацию, получаемое в результате выполнения строительных работ (реконструкции объекта) и отражающее произведенные изменения его основных характеристик.

Изложенный вывод согласуется с позицией Росреестра. Росреестр разъясняет, что объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела исходного объекта без проведения его реконструкции.

Для кадастрового учета и регистрации прав на объект, образованный из единого исходного объекта капитального строительства, необходимо представить разрешение на ввод в эксплуатацию, подтверждающее, что образованный объект соответствует установленным градостроительным требованиям и проектной документации.

Изложенная позиция регистрирующего органа поддерживается судами.

Вместе с тем данный подход не учитывает специфику отдельных объектов недвижимости, преобразование которых возможно по иным правилам. Минэкономразвития России выпустило разъяснения относительно возможности раздела отдельных видов объектов капитального строительства для целей кадастрового учета и государственной регистрации прав без осуществления их фактической реконструкции.

Так, согласно позиции Минэкономразвития России, в определенных случаях, если в отношении объекта не требовались и не производились строительные работы по его физическому разделу, учетно-регистрационные действия могут быть осуществлены на основании технического плана, содержащего описание характеристик объекта и подтверждающего, что реконструкция исходного объекта не осуществлялась. В этом случае приложением к техническому плану может быть заключение по итогам проведенного технического обследования образованного объекта, подтверждающее возможность автономной эксплуатации такого объекта, независимо от иных образованных в результате раздела объектов. При этом, согласно указанной позиции Минэкономразвития России, проведение кадастровых работ для целей внесения в ЕГРН сведений об образованных объектах может допускаться только в случае, если исходный объект является делимой вещью.

Кроме того, в практике признается допустимым раздел без проведения реконструкции такого специфического объекта как производственно-технологический комплекс (ПТК) железнодорожного транспорта: выдел автономной части ПТК осуществляется на основании решения собственника комплекса и технического плана.

Необходимо учитывать, что приведенные позиции были сформированы в целях осуществления кадастрового учета в отношении специфических объектов недвижимости – индивидуальных жилых домов (для кадастрового учета и регистрации прав на которые законодательством предусмотрены упрощенные процедуры), автомобильных дорог, разделяемых без фактического ведения строительных работ, а также ПТК железнодорожного транспорта, исторически сформированных как совокупность самостоятельных объектов, для удобства учтенных ранее в качестве единого объекта недвижимости.

В то же время вопрос о возможности применения аналогичного подхода в иных случаях остается дискуссионным. С учетом приведенной выше основной позиции регулирующих органов и судов использование такой аналогии представляется маловероятным.

Допустимо ли изменение вида объекта? Особого внимания заслуживает вопрос о том, могут ли в результате преобразования объекта (объектов) капитального строительства образовываться объекты разного вида.

Например, могут ли быть образованы из здания в результате раздела здание и сооружение, а также может ли быть изменено назначение исходного объекта?

Согласно разъяснениям контролирующих органов в результате раздела объекта капитального строительства могут быть образованы только объекты того же вида, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости.

В то же время существуют разъяснения, подтверждающие, что при образовании объекта в результате его реконструкции может происходить изменение вида данного объекта.

Так, например, в результате реконструкции здания (сооружения) может быть образован объект незавершенного строительства.

Отметим также, что Росреестр прямо указывает на невозможность изменения вида объекта в порядке учета изменений его характеристик.

Госорган рассматривает в качестве единственно возможного механизма такого изменения исключительно прекращение существования исходного объекта одного вида и образование иного объекта другого вида в результате реконструкции с постановкой нового объекта на кадастровый учет.

Законопроект о порядке образования объектов недвижимости

В целях совершенствования вопросов государственного кадастрового учета и регистрации прав на образуемые объекты недвижимости Минэкономразвития России разработало законопроект, который предусматривает регулирование порядка образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками.

Данным законопроектом устанавливается общий порядок образования объектов недвижимости –вследствие завершения их строительством или вследствие реконструкции объектов.

Законопроект предусматривает условия допустимости образования объектов, например условие об обеспечении доступа к образуемым объектам. Кроме того, он закрепляет специальные правила образования отдельных видов объектов.

Так, без проведения строительных работ могут быть образованы сооружения – путем раздела или объединения иных сооружений.

Законопроект предлагает урегулировать вопросы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях, устанавливает требования к соглашениям сособственников об образовании объектов недвижимости, а также случаи образования объектов по решению суда.

Отсутствие должной правовой регламентации образования объектов капитального строительства влечет многочисленные затруднения для собственников объектов недвижимости в пользовании своим имуществом, в связи с чем разработка соответствующего регулирования является давно назревшей необходимостью.

На данный момент не представляется возможным определить, будут ли приняты предлагаемые министерством изменения и если будут, то в какой редакции. Вместе с тем сам факт ведения соответствующей законотворческой работы вселяет надежду на разрешение проблем образования объектов капитального строительства.

Краткое руководство по образованию земельного участка

Все мы знаем, что для совершения любых сделок с земельным участком он должен быть образован и поставлен на кадастровый учет. Для постановки земельного участка на кадастровый учет необходимо провести ряд действий для его образования.

Земельный участок может образоваться как из другого земельного участка (раздел, объединение и т.д.), так и из земли.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

проект межевания территории;
проектная документация лесных участков (в отношении земель лесного фонда);
утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

В основном образование земельных участков осуществляется на основании схемы расположения или проекта межевания территории и только в лесном фонде на основании проектной документации.
Надо сразу отметить, что в случае образования земельного участка в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории, такое образование допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Также законом установлены пять случаев, когда образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Что же такое проект межевания территории и как узнать утвержден ли он на территории где вы хотите образовать земельный участок?
Проект межевания — это документ, устанавливающий границы земельных участков.

Он разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются в том числе границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Информацию о наличии утвержденного проекта межевания территории муниципального образования республики возможно получить на официальном сайте соответствующего муниципального образования (https://www.sakha.gov.ru/portals/front/iomsu).

А на территорию городского округа «город Якутск» разработан геоинформационный портал города Якутска «Геопортал Якутск» http://map.yakadm.ru/.

На этом портале выделен отдельный раздел «Проекты межевания территорий», где путем ввода в поисковике кадастрового номера земельного участка или двигая курсором по карте можно определить наличие или отсутствие утвержденного проекта межевания территории.
Что делать если границы земельного участка в проекте межевания территории не соответствуют желаемым границам?
В проект межевания территории возможно внести изменения, для чего необходимо обратиться с соответствующим заявлением в адрес органа местного самоуправления.

В случае, если изменения вносятся в виде отдельного документа для территории одного квартала и не затрагиваются земли общего пользования (дороги, скверы, площади и т.д.), то изменения вносятся без проведения публичных слушаний.

Следующим шагом будет обращение в соответствующий орган местного самоуправления для принятия решения об образовании земельного участка. Если есть утвержденный проект межевания территории, то указываете реквизиты решения о его утверждении, в ином случае прикладываете к заявлению схему расположения земельного участка (схематичный чертеж для идентификации земельного участка).

В случае отсутствия оснований для отказа, орган местного самоуправления принимает решение об образовании земельного участка в виде одного из следующих документов:

решение об образовании земельных участков (в случае, если образование земельного участка осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории и не требуется дальнейшее его дальнейшее предоставление);
решение об утверждении схемы расположения земельного участка;
решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков.

В этих решениях обязательно должно быть указано, что право заявителя обращаться без доверенности с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета испрашиваемого земельного участка.

Решение об образовании земельного участка, принятое в целях дальнейшего предоставления земельного участка действует два года. В течение этих двух лет, заявитель должен обеспечить проведение кадастровых работ и постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.

Кадастровые работы проводят кадастровые инженеры. С реестром кадастровых инженеров можно ознакомиться на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki).

С кадастровым инженером заключается договор подряда на выполнение кадастровых работ, по которому он обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований законодательства. В результате выполнения кадастровых работ составляется межевой план, в котором отражаются все сведения, необходимые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Межевой план составляется в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Такой межевой план открывается только через специальную программу, поэтому в договоре подряда желательно прописать условие о выдаче результатов услуг помимо электронного документа также в виде бумажного документа.

Документы на государственный кадастровый учет можно представить лично и дистанционно.

Лично документы можно подать:

в подразделении Росреестра (в с. Майя Мегино-Кангаласского улуса и с. Томмот Алданского района).
через МФЦ.

Документы можно подать в любое подразделение Росреестра, а также в МФЦ независимо от места нахождения недвижимости и места жительства (пребывания) заявителя.

Дистанционно документы можно направить:

почтовым отправлением.
в электронной форме через Единый портал госуслуг, сайт Росреестра или с использованием веб-сервисов.

Срок осуществления кадастрового учета составляет от 5 до 12 рабочих дней в зависимости от способа подачи и формы заявления.

Проведенный кадастровый учет земельного участка подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Ее выдадут только в случае, если вы указали это в заявлении, в случае если не указали, то необходимо дополнительно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (размер платы за выдачу сведений составляет если в виде бумажного документа, то 750 рублей для физических лиц и 2200 рублей для юридических лиц, а если в виде электронного документа, то 300 рублей для физических лиц и 600 рублей для юридических лиц).

Резюмируя хочется еще раз отметить, что основной процент отказов в образовании земельных участков приходится на территорию городского округа «город Якутск» в связи с подачей заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на территорию, где утвержден проект межевания территории.

Во избежание этого, необходимо предварительно на сайте соответствующего органа местного самоуправления или Геопортале города Якутска уточнить информацию о наличии утвержденного проекта межевания территории.