Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
- обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
- обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
- обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
- обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
- обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко из-за их сложности и большого количества необходимых согласований.
К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.
Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.
В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
- разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:
- прямой обмен с помощью договора мены (когда в сделке 2 стороны);
- альтернативный обмен с помощью договора купли-продажи (когда в сделке 3 или более сторон);
- обмен по схеме trade-in (когда старая квартира меняется на квартиру в новостройке).
Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.
У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.
Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную).
В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.
В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи.
По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно.
В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры.
Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.
Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.
Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.
Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.
Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:
- подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
- паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
- кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
- нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
- разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
- справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
- справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
- договор мены или договоры купли-продажи.
Как купить квартиру читайте в инструкции спроси.дом.рф.
После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.
Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:
- подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
- документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
- согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).
Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.
При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).
Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Обмен недвижимости в Москве
4 200 000 ₽
Галина 3 объявления 4 200 000 ₽
Продам или поменяю на равноц квртиру или дом в спб, МО, средней полосе 2х эт 4уровн дом пл 300 м2 с…
250 000 000 ₽
Галина 28 объявлений 250 000 000 ₽
Предлагаю обмен на московский регион. Обмен- Юг России- Геленджик, Анапа, Сочи. 1. Гостиница в…
Gabriel 1 объявление договорная цена
МЕНЯЮ 4x КОМНАТНУЮ КВАРТИРУ в ТБИЛИСИ на 1 КОМ КВАРТИРУ В МОСКВЕ Продажа или обмен 4x ком кв в…
юрий 1 объявление договорная цена
меняю однокомнатную квартиру (44,77/17,04/ 8,5, ванна и санузел раздельные, лоджия, 2/5) в городе…
Эдуард 11 объявлений договорная цена
Продаю квартиру в центре Ашхабада. Или обмен на Москву, Италию, Испанию, Грецию! Квартира 4х ком….
александр 6 объявлений договорная цена
Обменивавается часть дома(отдельная квартира 40кв.м) в квартире частичный удобств, с земельном…
Светлана 7 объявлений договорная цена
Меняю благоустроенный коттедж наквартиру в Москве
3 700 000 ₽
Продавец 1 объявление 3 700 000 ₽
Продажа или обмен на недвижимость в России Батуми. Апартаменты расположенные на первой линии от…
Ирина 2 объявления договорная цена
Обменяю 2 участка 11 сот + 20 сот в жилой газифицированной деревне на берегу реки с отличным…
7 000 000 ₽
Полина 6 объявлений 7 000 000 ₽
полдома120м.кв с отдельным входом и земельным участком 5 соток.Дом кирпичный,2 эт.с ремонтом и…
Полина 6 объявлений договорная цена
Дом типа таунхаус,3х комнатная квартира после ремонта,с мебелью,бытовой и электро-техникой под…
Валентинадоговорная цена
Дом-165 м ,баня-30м и зимняя беседка с камином. 15 соток земли. От метро Домодедовская 5-мин от…
Валентинадоговорная цена
Дом 165 кВ м баня30-кВ м и зимняя беседка с камином-48 кВ м и земля 15 соток от МКАД 2 км совхоз им…
Георгий 3 объявления договорная цена
Меняю, продаю 1к.кв. в центре Калуги 5/5, 29,5 _ 18_5,5 на малоярославец, жуков, обнинск. Или…
Алексей 1 объявление
3 000 000 ₽
Лариса Талалаева 3 объявления 3 000 000 ₽
Меняю хорошую однокомнатную квартиру в центре гор. Кемерово на однокомнатную в ближнем Подмосковье…
34 500 000 ₽
Артём 1 объявление 34 500 000 ₽
Геленджик 430кв.м +150кв.м Обмен на москву равноценную или с вашей доплатой
Ирина 4 объявления договорная цена
Имею намерение обменять дом 300 кв.м в Саратовской области на берегу Волги на квартиру в Москве
2 000 000 ₽
Владимир 1 объявление 2 000 000 ₽
Меняю 2к.кв.в Костино 9км от г.Руза на территории бывшей турбазы рядом река Москва лес.Будет 2в1 и…
8 500 000 ₽
Ольга 1 объявление 8 500 000 ₽
Обменяю две квартиры в ЖК Город Счастья г. Домодедово на квартиру в Москве.Есть две квартиры…
7 459 999 ₽
Анатолий 4 объявления 7 459 999 ₽
Вы: Есть 1 к кв в Москве метро Печатники,2/9 этажного панельного дома,33/20/7 более трех лет в…
ирина 1 объявление договорная цена
меняю участок 6 сот в московской области,люберецкий район ,рп малаховка на жилье в брянске или…
Любовь Алиева 1 объявление договорная цена
Продаю-меняю гостинку в Сочи, комната 12кв.м, статус -квартира. Расположена на Бытхе, Хостинский…
Елена 1 объявление договорная цена
Меняю:три смежных участка -общ.площ.45 сот,140 км от Москвы : ОБМЕНЯЮ на дачу,домик или другое…
12 000 000 ₽
ТИНА 1 объявление 12 000 000 ₽
2-х комнатная кв.46.7 м.кв. в г.Железнодорожный Балашиха и 4-х комнатная кв. 75 м.кв. в г.Коломна…
25 000 000 ₽
Тим 2 объявления 25 000 000 ₽
Փնտրում եմ տուն Երևանում փոխանակման տարբերակով: Հասցե` Ք. Մոսկվա, ք. Երևան, ԱՄՆ Լոս Անջելես:…
елена 1 объявление договорная цена
Однокомнатную квартиру в крепком 2-х этажном доме из бревна (не доля) + участок 2,8 сотки (ИЖС) в…
4 500 000 ₽
Oxana 1 объявление 4 500 000 ₽
Апартаменты в Болгарии продам или обменяю на дом или квартиру на берегу южного берега Крыма. 2-х…
Светлана 7 объявлений договорная цена
ОБМЕНЯЮ ЖИЛОЙ ДОМ 350 кв.м. на квартиру в Москве
3 050 000 ₽
Александра 6 объявлений 3 050 000 ₽
Крым п.Николаевка кооператив «Якорь» 1 я линия от моря .3х этажный эллинг ,общая площадь…
Марина Владимировна 1 объявление договорная цена
Меняю на недвижимость в Праге дом круглогодичного проживания в 1.7 км от МКАДа с центральными…
Людмила 20 объявлений договорная цена
Обмен 3х к.кв.Владимирская обл. Гусь-Хрустальный всеудоб.22 эт, кирп.62м247м2, кухня-8м2,…
4 000 000 ₽
Эдик 1 объявление 4 000 000 ₽
Меняю 3х комнатную квартиру в престижном районе в Переславль Залесский на земельный участок…
7 000 000 ₽
2 объявления 7 000 000 ₽
Меняю 1 комнатную квартиру в центре ост. Кирова за 3й поликлиникой на частный дом., Дом кирпичный…
8 350 000 ₽
Собственник 54 объявления 8 350 000 ₽
Продам или обменяю двухэтажный дом 190кв,м. Сделан хороший ремонт. Удобное расположение. Рядом…
2 290 000 ₽
Собственник 54 объявления 2 290 000 ₽
Новый каркасный дом с 150 мм утеплением по всему объему. 130 кв. м 10 соток 3 спальни 2 этажа…
1 650 000 ₽
Александра 2 объявления 1 650 000 ₽
Продам или поменяю прекрасный дом на квартиру в Подмосковье или комнату в общежитии в Москве . Дом…
Людмила 20 объявлений договорная цена
Меняю 3хк.кв.62м2,22эт,кирп.всеудоб.свое индивидуальное отопл. -газов.котел,4пластик.окна новая…
Людмила 20 объявлений договорная цена
Меняю 3хк.кв.62м2,22эт,кирп.всеудоб.свое индивидуальное отопл. -газов.котел,4пластик.окна новая…
Людмила 1 объявление договорная цена
Меняю 3х комн.кв.62м2 всеудоб,22эт.кирп. свое отопл-газовый котел,4пластиковых окнаВладимирская…
Герман 1 объявление договорная цена
Меняю однокомнатную квартиру в Севастополе рядом с морем в Бухте Казачья, 4/5, Общая площадь -…
Наталья 1 объявление договорная цена
Обменяю 4-х комнатную квартиру в г. Ковылкино (Мордовия) на однокомнатную или студию, в Москве, с…
Алёна 1 объявление договорная цена
Нужна 1 комнатная квартира на первом этаже, в микрорайоне Левобережный, Московской области, или в…
13 000 000 ₽
Василий 3 объявления 13 000 000 ₽
Обмен торговое помещение 106 кв .м. в центре города Старая Купавна в 19 км от Москвы. В новом 17 ти…
29 999 000 ₽
Марина 3 объявления 29 999 000 ₽
Эксклюзивное предложение! Московская область, Домодедово городской округ, Ивановка деревня…
Елена 8 объявлений договорная цена
Обменяю благоустроенную квартиру в 10 км от Черняховска, расположена в кирпичном доме, 1977 года…
Наталья Егорова 1 объявление договорная цена
Обменяю трехкомнатную в МО Апрелевка на однакомнатную в Москве без доплат
Lev 1 объявление договорная цена
Здравствуйте! Предлагаю просторную квартиру в городе-курорте Ессентуки на квартиру в одном из…
Обменять комнату на квартиру в Москве
Количество комнат
Город
Москва Московская область Москва и область
Областные города
Выбрать
- Балашиха
- Домодедово
- Ивантеевка
- Калининец
- Котельники
- Красногорск
- Люберцы
- Мытищи
- Ногинск
- Химки
Вы можете связаться с нами по телефону: +7 (495) 374 64 64 или по e-mail: info@ankvartira.
ru, чтобы проверить, подходит ли владельцу выбранной квартиры Ваш вариант, и обсудить перспективы, схему, сроки планируемого Вами обмена квартиры.
Мы подскажем Вам дополнительные варианты и тонкости решения квартирного вопроса, поможем провести сделку от начала до конца. Также Вы можете сделать заявку на обмен квартиры.
Посмотрите полную базу квартир: вторичное жилье и новостройки в Москве и Подмосковье.
Найдено объектов:
Большинство людей мечтает об отдельном жилье. Это особенно касается тех, кто имеет комнату в общежитии или коммуналке.
Разница между двумя данными объектами недвижимости заключается в том, что первый предназначен для временного проживания и не может быть приватизирован, а второй – для постоянного, с возможностью приватизации.
Но законодатель применяет термин «жилое помещение» для обоих этих понятий. Соответственно, процедура их обмена будет одинаковой.
Помимо улучшения жилищных условий, встречаются иные причины на проведение подобной сделки:
- Конфликтные ситуации с соседями,
- перевод по работе / учебе,
- переезд в другой город / загород,
- расторжение брака.
Если нужно обменять комнату на квартиру, используется два основных способа:
Равноценный – когда вы подыскиваете достойную альтернативу своей недвижимости. Например, можно обойтись без дополнительных вложений при переезде из центра столицы в отдаленные районы, в Подмосковье или Новую Москву. Практически равноценной сделкой будет считаться намерение обменять 2 комнаты на квартиру.
С доплатой – при потребности в более комфортабельном и просторном варианте. К примеру, чтобы переехать в благополучный район из окраинного, придется добавить денежных средств. Если таковые отсутствуют, вы вправе прибегнуть к услугам ипотечного кредитования в любом известном банке РФ.
Объявления людей, которые хотят обменять однокомнатную квартиру, ищутся в местных газетах или в интернете, что очень долго и нудно. Обратившись в риэлтерскую компанию, вы снимите с себя все обязанности по поиску и обзвону продавцов. К тому же, базы агентств недвижимости в Москве намного обширнее, чем предлагаются в сети на специализированных сайтах.
Алгоритм обмена комнаты на квартиру
Если объекты значительно отличаются по цене, собственниками обговаривается возможность доплаты. Она выплачивается по-разному: наличным расчетом, в безналичной форме, посредством материнского капитала. Порядок и размер выплаты обязательно отражаются в договоре. Если сумма передается не при подписании контракта, оформляют акт приема-передачи, составляют расписку и т.д.
Перечень документов
Паспорт и его копия для подтверждения личности.
Выписка из ЕГРН о праве собственности.
Технический / кадастровый паспорт помещения.
Справка из БТИ.
Выписка из домовой книги.
Справка о количестве людей, прописанных на жилплощади.
Квитанция о коммунальных платежах и отсутствии задолженностей.
В каждом отдельно взятом случае документы могут изменяться. Так, зачастую требуются:
разрешение от органов опеки,
согласие жены / муж,
согласие соседей на вселение (если речь идет о коммуналке),
доверенность на представителя интересов физлица.
После предоставления нужных бумаг в период от одной недели до месяца (в зависимости от особенностей конкретной сделки) вы станете владельцем новой недвижимости (комнаты или квартиры в Москве). Обычно время уточняют в момент подачи документации. Продавцам, владевшим жильем менее 3-5 лет, следует еще оплатить налог, равный 13%.
Как обменять долю в квартире?
Более серьезной и проблематичной ситуацией признается желание обмена долевой собственности, особенно если одним из собственников является ребенок. Поскольку большинство обменов у нас производится путем продажи, то поговорим именно об этом способе.
С законной точки зрения никаких препятствий к совершению такой процедуры нет. Однако найти реального покупателя доли вряд ли представляется возможным.
Поэтому разумнее здесь договориться с другими собственниками о продаже целой квартиры, а уже затем каждый получит причитающуюся ему долю, выраженную в денежном эквиваленте, и приобретет отдельное жилье (внесет первый взнос по ипотеке и т.д.).
Существует еще один вариант – предложить остальным сособственникам выкупить вашу часть жилплощади. Тем более что у них и так есть на это преимущественное право. Подобная альтернатива вполне приемлема, главным образом в тех случаях, если собственников не очень много, к примеру, 2 или 3.
Наконец, распространенной практикой считается намерение съехаться с родственниками, которым принадлежат доли в разных квартирах и даже городах. Решение проблемы происходит благодаря заключению двух договоров дарения, которые не требуют согласия остальных сособственников.
Вы просто подарите друг другу равные доли и спокойно переедете в новое жилье.
Говоря о том, как обменять долю ребенка в квартире, необходимо учитывать ряд тонкостей.
До достижения 18 лет малолетние и несовершеннолетние лица не имеют полной дееспособности, но им может принадлежать недвижимость.
Соответственно, выкупить ее, подарить, сдать в аренду они вправе только при согласии органов опеки и попечительства. Разрешение выдается родителям (при их наличии), то есть сначала требуется их одобрение.
Важные моменты:
- отсутствие ухудшения условий проживания (уменьшение площади, прописка дополнительных людей и пр.);
- перевод средств на счет в банке.
Если ребенку не исполнилось 14 лет, то договор купли-продажи подписывается законным представителем. Если человек старше, то уже сам ставит подпись.
В чем сложности
Самостоятельное урегулирование вопроса не всегда ведет к положительному результату, ведь этот процесс крайне длительный и трудный. Пока вы пытаетесь обменять комнату на квартиру, вас могут подстерегать определенные подводные камни:
- вы неправильно поняли покупателя и получили меньшую сумму, которой не хватает на квартиру;
- продавец внезапно и без предупреждения поднял ожидаемую цену;
- нарушились договоренности по срокам, что оставило вас вообще без жилья на какое-то время;
- документы были оформлены с нарушениями;
- в квартире зарегистрированы люди, которых нельзя снять с учета даже по суду;
- продавец не является владельцем объекта;
- квартира оказалась неприватизированой и др.
Избежать данных и не только неприятностей позволит юридическая помощь специалистов агентства «Твоя квартира». Они проводят все сделки быстро, легко и качественно, независимо от их сложности.
Мы в кратчайшие сроки и на выгодных для вас условиях реализуем обмен с доплатой и без, с привлечением ипотеки, съезд, разъезд и многое другое. Безопасность процедуры тщательно проверяется нашими квалифицированными сотрудниками.
Кроме того, все этапы будут сопровождаться правовой поддержкой и профессиональными консультациями любого рода.
Обмен комнаты на квартиру с доплатой
Большей части граждан хочется улучшить свои жилищные условия. Особенно остро данный вопрос стоит среди молодых семей. Если у человека есть комната, а он планирует переехать в жилье побольше, важно знать, как обменять комнату на квартиру с доплатой или без нее.
Варианты обмена комнаты на квартиру
Существуют следующие варианты, позволяющие обменять комнату на однокомнатную квартиру:
В первом случае стоимость квадратных метров помещения равноценна цене целой квартиры. Такое возможно, когда помещение находится в дорогом районе (центр города), а квартира, наоборот, расположена в отдаленном районе (спальный квартал).
Второй случай противоположен первому. Доплату можно произвести:
- наличной суммой;
- безналичным расчетом;
- с помощью материнского капитала.
В последнем варианте придется проводить операцию по законам РФ, т.к. для обналичивания маткапитала необходима максимальная прозрачность регистрируемых транзакций.
Важно! Если помещение или квартира не находится во владении, то она принадлежит государству. Следовательно, для обмена нужно получить разрешение у местной администрации.
Регулирующие акты
Практически любую недвижимость на территории Российской Федерации можно обменять. Правом совершения подобных сделок обладают только собственники. Регулируется обмен положениями Гражданского кодекса (ГК). Мероприятия с недвижимостью дополнительно регламентируются Жилищным кодексом (ЖК).
- Чтобы проведенная операция была законной, требуется заключить равноценный или доплачиваемый договор мены. ГК РФ данному документу выделяет 567-ю статью 31-й главы.
- Со стороны ЖК РФ обмен жилищными площадями осуществляется, согласно положениям 72-й статьи.
- Не запрещено производить бартер жилплощадями, руководствуясь прецедентами судебной практики. Постановления судебных органов тоже являются источниками права.
Важно! Для решения спорных вопросов можно изучить материалы по жилищным делам ближайшего районного суда (вывешены на сайте организации).
Договор мены
Обменять комнату на квартиру можно только через заключение договора мены. Документ оформляется аналогично остальным бумагам, необходимым для проведения сделок по недвижимости. Лица, обменивающиеся недвижимостью, обозначаются как «Сторона 1», «Сторона 2». Бумага включает их личные данные (ФИО, информация паспортов).
При заключении договора мены с доплатой документ должен включать:
- стоимость каждого объекта сделки;
- сумму доплаты;
- права лиц (при наличии таковых), которые после проведения операции вправе пользоваться недвижимым имуществом.
При оформлении равноценной сделки прописываются обязанности обеих сторон передать во владение свое имущество другой стороне, принять от последней ее недвижимость во владение.
Для регистрации документа в Росреестре потребуется подготовить определенный пакет документов:
Важно! Договор обязательно содержит сроки прекращения прав собственности сторон.
Оформление обмена
Если помещение находится в долевой собственности, перед обменом нужно предложить его выкупить другим владельцам. Важно, что условия заключения сделки не могут быть менее выгодными, чем при дальнейших операциях с другими гражданами. Если сделку владельцам предлагают провести по завышенной цене, они вправе оспорить ее через суд.
Отказ других собственников должен быть нотариально заверен. Следующий пункт обмена – подбор нового собственника, заключение договора мены.
Важно! Новым владельцем может быть несовершеннолетний. Правда, для заключения договора мены понадобится разрешение социальных органов.
Органы опеки принимают решение, руководствуясь тем, ухудшится ли материальное положение гражданина после проведения сделки. Они обязаны дать ответ не позднее, чем через 2 недели после подачи запроса.
Как только договор мены зарегистрирован в Росреестре, сторонам документа переходит право собственности. Все бюрократические операции можно проводить через МФЦ.
Обмен две комнаты на квартиру
Случается, что у одного гражданина имеется две комнаты в собственности, и он хочет обменять их на одну квартиру. В данном случае порядок действий такой же, как при обмене комнаты на квартиру, за одним исключением: нужно найти лицо, которому можно продать недвижимость в количестве двух этих комнат.
Если у помещений есть другие собственники, то придется договариваться и с ними, предлагать купить долю им. Покупателем может выступать частное лицо, компания, но не государственные структуры.
Налоговые отчисления
Помимо госпошлин, необходимых для регистрации бумаг, нужно заплатить налог 13% от суммы доплаты. Данная цифра актуальна для граждан РФ. Иностранцам придется выплатить 20%.
Важно! Налог, согласно законодательству, платится только при заключении сделки, для которой необходима доплата. Если обмен равноценный, сбор не платится.
О налоговых отчислениях нужно отчитаться в следующем году. Их важно оформить по стандарту НДФЛ. Иначе налоговые органы вправе заинтересоваться незарегистрированными доходами гражданина и выписать ему штраф.
Обратить внимание
Чтобы избежать проведения мошеннических сделок, нужно:
- Самостоятельно проверить юридическое состояние комнаты. Не находится ли она в залоге, например.
- Подписывать договор мены только при участии собственника.
- Проверять подлинность всех подписываемых документов и достоверность заполненных данных (номер выписки из ЕГРН, ФИО граждан).
Случается, что для обмена недвижимостью требуется согласие родственников или органов опеки. Этот момент так же следует проверить перед проведением операции. Также процедура немного изменится, если предстоит обмен ипотечной квартиры.
Обмен комнаты на квартиру с доплатой или равноценный бывает сложно произвести, т.к. трудно найти подходящую жилплощадь для заключения сделки. Это также можно отнести к риску проведения подобной операции.
Договор мены не будет зарегистрирован в Росреестре, если другие собственники помещения против его продажи. В данном случае важно уметь договариваться с людьми.
Обменивать комнату, квартиру следует через договор мены. Документ содержит условия сделки, данные сторон, заключающих ее. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сделать это нужно через МФЦ. Важно нотариально заверять все разрешения других собственников недвижимости. Для завершения транзакции требуется заплатить госпошлину.
Чтобы выяснить спорные вопросы, касающиеся обмена жилплощадью, нужно обратиться к Гражданскому кодексу, Жилищному кодексу, рассмотренным судебным делам.
© РИЭЛТОР BROSALIN.RU
5 Способов как можно обменять квартиру в Москве
На текущий день, при изобилии оказываемых услуг и вариантов, как распорядиться своей недвижимостью, одной из самых популярных услуг в Москве остается обмен квартир.
А все, потому что существует несколько значений того, что имеют в виду люди, которым необходимо изменить место жительства.
5 Видов обмена квартиры:
- Продать свою квартиру, чтобы купить новую.
- Обменять свою квартиру на новую без доплаты
- Обменять комнату на квартиру, разменять квартиру на комнаты, или поменять квартиру на дом.
- Обмен, подразумевающий одновременную продажу и покупку квартиры.
- Трейд-ин недвижимости.
Классическое же определение услуги звучит так: Обмен квартир – это сделка, в которой собственники двух объектов недвижимости меняются площадями, и регистрируют новые права собственности, без финансовых взаиморасчетов.
Согласно Статье 567 ГК РФ:
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.
При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Если у вас есть недвижимость, принадлежащая по праву собственности, в этих случаях вы можете:
1) Продать квартиру, чтобы купить новую.
Другим языком обмен, как услуга по продаже квартиры, где человек занят вопросом изменения жилищных условий. В этом случае процесс ничем не отличается от классической купли-продажи недвижимости. А это значит, что сроки между сменой объектов могут варьироваться по желанию продавца.
Продал квартиру сейчас, а купил через несколько месяцев, с доплатой, в ипотеку, при помощи сертификата или другим любым способом. Если это ваш случай, лучше воспользоваться услугами купли-продажи на данной странице. Если вы настроены на мену недвижимости, продолжите чтение.
2) Обменять квартиру на квартиру без доплаты.
Данный тип не самый распространённый вид сделок в Москве. Услуга подразумевает классический обмен квартирами с изменением прав собственности, без проведения финансовых взаиморасчетов между сторонами. Сделка осуществима, в том случае, если стоимость обоих видов жилья равноценна.
3) Обменять квартиру на комнату, комнату на квартиру, или квартиру на дом. Тот случай если нужно:
- Улучшить свои жилищные условия. Например обменять комнаты в коммуналке на полноценную квартиру.
- Разъехаться по причинам бытовых и финансовых проблем, разменять квартиру при разводе, или помочь выросшим детям обустроить свое гнездо. В том случае, когда потребность в деньгах становится важнее жилплощади.
- Изменить геолокацию, например, переехать в Подмосковье, в дом с большей площадью, или наоборот перебраться в город, поближе к работе. Примите во внимание, перед переездом, нужно изучить следующие вопросы:
- Частный загородный дом, на сегодняшний день, может стоить дороже, если вы не хотите уезжать далеко.
- Как обстоят дела с транспортом: На чем можно доехать до нового жилья? Ходят ли автобусы и электрички? Далеко ли метро? Какая загруженность у ближайшего шоссе?
- Что есть рядом: развитая инфраструктура, или голое поле? А может быть планируется большая застройка? Будьте внимательны.
- Какая у вас будет прописка? Где вы закрепитесь, в Подмосковье или в Москве? Если вы не хотите потерять имеющиеся льготы, уточняйте этот факт заранее!
- Налоги и коммунальные платежи. Насколько изменится ваша расходная часть, по сравнению с оплатой за квартиру?
4) Обменять квартиру, в значении провести альтернативную сделку.
В случае если вам потребовалась конкретная школа для детей, вы захотели сменить район, сократить путь до работы, или по любой другой причине пришли к банальному переезду, тогда продать свою квартиру и одновременно купить другую – ваш вариант. Но к этой ситуации вернее применить термин — альтернативная сделки купли-продажи.
5) Трейд-ин квартиры
Способ поменять вторичную квартиру в Москве на новостройку. В этом случае деньги с продажи имеющейся недвижимости, вносятся застройщику в счет новой. А реализацией объекта может заняться: застройщик, его подрядчик, выбранное вами агентство недвижимости, или вы сами. Дополнительно прочитать о том как обменять вашу квартиру на квартиру в новостройке можно здесь.
Что еще нужно знать готовясь к сделке?
Как происходит оформление сделки по обмену квартир:
Прямой обмен – возможен в том случае, когда собственники квартир договорились обменяться ими между собой без дополнительных условий. Обычно такие сделки происходят между знакомыми или родственниками на основании договора мены. Преимущество варианта – отсутствие взаиморасчетов и рисков при передаче денег.
Недостаток варианта – ограниченный выбор подходящих объектов, а также, разные регистрационные палаты, если объекты находятся в Москве и Подмосковье. Обмен квартиры с доплатой – проводится в случае неравноценной стоимости объектов и оформляется через договор купли-продажи.
Эта схема представляет собой разновидность альтернативной сделки и может быть включена в длинную цепочку. К примеру, вы продаете 2 квартиры в Москве, чтобы купить одну с большей площадью, или в более подходящем вам районе. Преимущество варианта – широкий выбор объектов.
Недостаток варианта – нельзя сделать доплату материнским капиталом напрямую.
Варианты доплаты при покупке квартиры:
• Свободные деньги.• Ипотечный кредит, но юридически вы будете проводить сделку купли-продажи. • Материнский капитал, но так как напрямую вы не сможете им воспользоваться, сделка будет проходить через оформление ипотечного кредита. В этом случае вы доплачиваете часть денег за квартиру материнским капиталом, а частично деньгами с продажи предыдущей недвижимости.
Для оформления сделки по обмену в Москве, потребуются следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие ваше право собственности (свидетельство); 2. Выписка из домовой книги; 3. Кадастровый паспорт; 4. Паспорт: ваш и детей, при наличии несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении; 5.
Договор; Дополнительные документы: • Согласие супруга на продажу недвижимости, заверенное нотариусом, если вы в браке; • Разрешение от органов опеки на проведении сделки обмена недвижимости; • Справка от УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Согласие банка на отчуждение квартиры, если на нее выдан ипотечный кредит;
Порядок расчетов
1. Даже при равноценном обмене, стороны обязаны указать в договоре стоимость квартир, участвующих в сделке. 2. При обмене квартиры с доплатой, должна быть указана величина разницы и форма расчетов: каким способом (наличными или банковским переводом) кто, кому, в какой момент доплачивает. 3.
В том числе фиксируется между продавцом и покупателем расходная часть за оформление и регистрацию сделки.
Тем, кто не часто сталкивается с подобными юридическими процедурами, пригодится помощь юриста, риэлтора, или нотариуса, так как сумма за оказанную услугу компетентным специалистом, несоизмерима с возможными потерями при неверно составленном договоре, или участию в мошеннической схеме.
Налоги
Налогообложение при равноценном обмене идентично договору купли-продажи, и освобождает владельца квартиры от уплаты, в случае владения недвижимостью более 3 лет при проведении безвозмездной сделки (наследство, приватизация, дарение), и возмездной сделки (купля-продажа, мена) более 5 лет.
Если жилье в собственности менее 3 лет, начисляется налог 13%, при стоимости выше 1 млн. рублей. Не оплачивая налог, вы рискуете получить штраф в размере 5% от суммы налога. При неравноценном обмене недвижимости начисление налоговых сборов будет осуществлено на сумму доплаты.
Доплата приравнивается к доходу и облагается налогом в 13%. В этом случае необходимо подать декларацию в налоговую службу. Налоги можно оплатить в банке по реквизитам, или же через электронный сервис.
Налогом в 30% облагаются иностранцы и нерезиденты РФ (лица, проводящие менее 183 суток в году на территории РФ). Уменьшить размер налога (
статья 7 НК) можно через двусторонний международный договор, который заключен у России с 87 странами. Он позволяет снять двойное налогообложение.