Алимов Зуфар Ильдарович
Является специалистом по финансовому и предпринимательскому праву уже более 10 лет.
- Быстрый отклик профессионального адвоката или юриста по ипотечным делам!
- Списание долга по ипотечным кредитам!
- Помощь в расторжении кредитного договора!
- Защита интересов и прав при судебном разбирательстве с банком!
Бесплатная консультация адвокатов и юристов по ипотеке!
Является экспертом в области гражданского права на протяжении уже более 15 лет.
Является специалистом по финансовому и предпринимательскому праву уже более 10 лет.
Является экспертом в области семейного прав вот уже более 12 лет.
Является успешным экспертом в области уголовного прав со стажем более 20 лет.
Стоимость услуг
Анализ перспектив дела
Бесплатно
Консультация у руководителя практики
1 000 руб
Анализ ипотечного договора с банком при его оформлении
от 6 000 руб
Разрешение вопросов задолженности по обязательствам по ипотеке
от 2 000 руб
Оказание услуг адвоката по ипотеке при перекредитовании на более выгодных для клиента условиях
от 2 000 руб
Представительство в судебных инстанциях при рассмотрении дел по обязательствам в ипотеке
от 15 000 руб
Оказание помощи при предъявлении штрафных санкций по договору ипотеки
от 2 000 руб
Средняя стоимость ведения простого дела по спорам в ипотеке
15 000 руб
Досудебное урегулирование спора с привлечением профессионального переговорщика
от 6 000 руб
Ипотека является одной из самых популярных форм покупки жилья в современной России. Согласно собранным Росстатом данным, более 80% сделок с недвижимостью проходят через оформление кредитного договора с банковской организацией. Именно по этой причине так важно не попасть впросак и при сложившихся обстоятельствах выиграть дело по ипотеке.
Для актуализации вопросов ипотеки необходимо в первую очередь обратить внимание на условия, которые ставит банк при оформлении кредита. Так, например, первоначальный взнос должен обязательно составлять порядка 20% от общей стоимости жилья.
В противном случае банк может либо отказать, либо сильно повысить процент по выплатам. Также важно обратить внимание на получение возможных льгот на ипотеку, если таковые обстоятельства в вашей жизни присутствуют.
Данные условия вряд ли уберегут от каких-либо форс-мажоров, однако сильно облегчат жизнь.
Но что делать при появлении проблем с ипотечным кредитом?
Во-первых, проблемы не могут появиться на пустом месте. Во-вторых, все подобные ситуации имеют место быть в частых судебных разбирательствах – рассмотрим их подробнее.
- Одна из самых типичных ситуаций при подаче банком судебного иска – нехватка у заёмщика средства для ипотечных выплат.
- Консультации адвокатов и юристов по ипотечному кредитованию будут полезны и тогда, когда будущий заёмщик лишь планирует взять у банка средства на квартиру.
- Не всегда банковские организации ведут себя честно. Помощь при ипотечном кредите может понадобиться, если организация завышает штрафы и неустойки за просрочку со стороны должника.
- Также одним из поводов для начала конфликта между сторонами может стать изменение условий кредитного договора в одностороннем порядке. В таком случае помощь юриста или адвоката по ипотеке тоже не будет лишней.
Какие услуги окажут адвокаты и юристы по ипотеке?
Юридическое сопровождение ипотечных кредитов специалистами требуется во всех вышеперечисленных случаях. Но какие конкретно услуги способен предоставить квалифицированный юрист или адвокат?
Наши юристы и адвокаты по ипотечному кредитованию окажут полный перечень услуг, включающих в себя:
- Консультацию по вопросам ипотеки и правильной подготовки к ней.
- Как избежать просрочек и задолженностей по ипотечным кредитам.
- Что делать, если банк инициирует судебное разбирательство в отношении вас.
- Можно ли оспорить претензии по кредитному ипотечному договору.
- Каким образом можно погасить ипотеку по договору досрочно и стоит ли это делать.
- Что делать, если внезапно складывается ситуация, когда возникает отсутствие средств на выплаты по процентам.
Ответ юриста
Как правило, отличия ипотеки от кредита заключаются в условиях их предоставления. Отличается, например, срок. У ипотечного кредита он составляет до 30 лет, в то время как у потребительского кредита – максимум до 5 лет.
Различается и ставка по кредиту: у ипотеки она существенно ниже (в среднем на два пункта). Также различаются и требования к размеру взноса.
Однако главное отличие состоит в том, что при оформлении ипотеки потребуется пройти более сложный и комплексный процесс верификации и подтверждения доходов.
Алимов Зуфар Ильдарович
От каких услуг можно отказаться при оформлении ипотеки?
Покупатели жилой недвижимости могут сэкономить: при оформлении ипотеки банки, помимо обязательного страхования ответственности заемщика, предлагают клиентам ряд дополнительных услуг. Какие услуги являются необязательными и в каком случае от них можно отказаться?
Одна из основных статей расходов в ипотечной сделке при приобретении как строящегося, так и готового объекта — это расходы по страхованию. При этом обязательным является страхование имущества, которое непосредственно приобретается при использовании ипотечного кредита.
Титульное страхование снижает риск потери права собственности на квартиру. Этот вид страховки позволяет покупателю жилья не потерять деньги полностью или частично в том случае, если сделка будет оспорена в судебном порядке.
Как правило, титульное страхование применяется на вторичном рынке жилой недвижимости, где судебные споры о правах на недвижимость наиболее распространены.
При этом нужно помнить о том, что полноценная юридическая проверка жилья перед оформлением сделки не может служить стопроцентной гарантией отсутствия рисков.
Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, а также частичной или полной потери трудоспособности заемщика.
Банки часто навязывают именно этот вид страхования, однако, согласно статье 7 федерального закона № 353 «О потребительском кредите (займе)», кредитные учреждения не могут отказывать клиенту в заключении ипотечного договора на основании отказа от этой услуги.
В случае смерти заемщика без страховки наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редки случаи, когда банки требуют возврата заемных средств от несовершеннолетних детей заемщика. Такая страховка призвана защитить покупателя от форс-мажора, а банк — от возможных рисков.
Клиент имеет право отказаться от этих страховок. В случае отказа от оформления страхования ипотечной сделки банки оставляют за собой право повысить процентную ставку по ипотеке. В среднем ставка повышается на 2% в зависимости от условий кредитного договора.
Однако в большинстве случаев отказываться от страховки клиенту невыгодно в связи с изменением условий кредитования, существенным удорожанием кредита и увеличением размера ежемесячных платежей.
Страховые взносы оплачиваются ежегодно, до момента полного исполнения обязательств по кредитному договору.
Есть категория клиентов, которым отказ от страховки выгоден материально.
Как правило, это клиенты в возрасте с плохим здоровьем и хроническими болезнями либо клиенты, планирующие закрыть ипотеку через 2—3 платежа с момента оформления ипотеки, то есть фактически за короткое время пользования кредитом.
Таким клиентам страховая компания выставляет повышенные тарифы, исходя из которых выгоднее отказаться от страховки, несмотря на повышенный процент по ипотеке.
Юридическая проверка предполагает, что кредитное учреждение берет в залог приобретаемое в ипотеку имущество и проводит проверку жилья, что дает банку возможность дополнительно заработать, предоставляя эту информацию клиенту. Данная услуга является платной, однако отказ заемщика от нее не предполагает увеличения процентной ставки по кредиту.
Еще одна дополнительная услуга, которую банки предлагают заемщикам, — электронная регистрация перехода права собственности — подразумевает онлайн-регистрацию перехода права собственности и ипотеки.
Отказаться от нее можно, но есть кредитные учреждения, которые предоставляют дополнительную скидку по процентной ставке по кредиту при использовании этой услуги.
Дополнительную скидку по процентной ставке могут предоставлять банки при использовании сервисов безопасных расчетов по сделке, которые позволяют покупателю и продавцу недвижимости без дополнительных посещений банка провести безналичный взаиморасчет за объект жилой недвижимости.
На мой взгляд, несмотря на то что данные услуги не являются обязательными для заключения и проведения ипотечной сделки, они могут быть вам полезны. При покупке жилья всегда следует исходить из конкретной ситуации — срока ипотечного кредита, возраста, а также приобретаемой жилой недвижимости.
Например, если приобретаете жилье на вторичном рынке, вы можете снизить риски утраты недвижимости страхованием титула. Страхование жизни и здоровья призвано защитить заемщика и его семью от форс-мажоров, связанных с невозможностью выплаты долга.
Однако в том случае, если вы планируете погасить ипотеку за короткий период, от нее можно отказаться.
Поэтому решение о согласии или отказе от этих услуг остается за вами!
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Меняются условия по ипотеке: Какой договор не стоит подписывать и какие риски появились у заёмщиков
Ипотечный рынок последние месяцы переживает непросто. Объём задолженности по жилищным кредитам превысил 10,7 трлн рублей. Средний ежемесячный платёж за год вырос почти на 13%.
Счётная палата уже предупредила ЦБ о возможном обрушении рынка ипотеки. Как показали данные Росреестра, спрос на ипотеку в Москве в конце лета упал на 22%.
В то же время сейчас обсуждается предложение распространить семейную ипотеку на вторичное жильё в городах, где почти нет новостроек.
— Динамика позитивная. Только в августе выдано более 150 000 ипотечных кредитов. Хороший показатель, но если сравнивать с августом прошлого года, то это меньше на 8%.
Тогда был большой бум, связанный с льготным кредитованием.
При этом суммы кредитов в этом году на 6% больше, чем в августе прошлого года, — такие цифры привёл на конференции в пресс-центре НСН президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.
При этом он отметил, что роста просрочек по ипотечным кредитам нет. По его словам, за восемь месяцев этого года выдан 1 миллион 240 тысяч ипотечных кредитов, и это очень приличные объёмы. Гарегин Тосунян считает, что пузыря на рынке нет. По ипотеке самый низкий уровень просрочки, который сохраняется на 0,5–0,9%. Для сравнения — по другим кредитам просрочка составляет порядка 4%.
В то же время у простых покупателей сейчас возникает немало вопросов к обстановке на рынке. Несмотря на то что ставки по ипотеке падают, жильё доступнее не становится. Цены на недвижимость не спешат снижаться после того, как за год поднялись рекордными темпами. К тому же этой осенью и банкиры, и застройщики внесли на рынок свои коррективы.
Октябрьские спецпредложения банков впечатляют своей щедростью. Одни отменяют страховку по ипотеке за первый год, другие снижают процент до минимума за покупку жилья в отдалённых регионах, третьи упрощают процесс приобретения квартир в кредит с торгов. Появляются и всё более интересные предложения от застройщиков, которые заманивают клиентов осенними акциями и бонусами. Но не всё так просто.
Топ-менеджер в области финансовых коммуникаций, экономист Андрей Лобода предупредил, что в банках всё ещё встречается мисселинг. Это замена одного продукта на другой. В этом случае полная стоимость кредитования может быть дороже на 200 000 – 500 000 рублей из-за того, что заёмщику просто навязывают непрофильные финансовые продукты.
— Банкротство строительных компаний стало редким явлением в крупных городах, и всё-таки важно выбирать проверенных временем девелоперов, которые имеют поддержку властей в регионах присутствия.
Рекомендую подписывать договор только после изучения его юристом. Иногда можно сэкономить от 200 тысяч до 1 миллиона рублей, если сроки сдачи жилья серьёзно задержат, — рассказал Андрей Лобода.
При этом он обращает внимание, что сейчас появилось много действительно выгодных программ. Во многих российских регионах, в отличие от Москвы, Подмосковья, Краснодара, Казани и Санкт-Петербурга, жильё строится очень низкими темпами. Льготные программы ипотеки в них пока попросту неприменимы. Сегодня власти рассматривают возможность распространить льготную ипотеку и на вторичное жильё.
По мнению Андрея Лободы, это очень верный ход, который поможет семьям улучшить жилищные условия, сократив расходы на 30–50%. Стабилизация рынка, вероятно, принесёт свои плоды в начале следующего года. Экономист считает, что при ключевой ставке 7,5–8% базовая ставка на ипотеку для вторичного рынка достигнет 8,5%, а на предложения в новостройках и рефинансирование займов — около 9,5%.
При этом он отметил, что цены на квадратные метры растут, а вместе с ними расширяется и список маркетинговых идей продавцов жилья. Например, они предлагают в формате скидок собственные программы субсидирования ипотеки от 0,1 до 5,5%. Да и скидки на новостройки можно получить в размере 5%, если хорошо поторговаться.
Но тут тоже может быть немало подводных камней. Слишком заманчивые условия может давать недобросовестный застройщик. Кроме того, выгода может снижаться за счёт завышенной стоимости самого жилья или каких-то изъянов в строительстве, которые потом придётся компенсировать за свой счёт.
В любом случае покупателю нужно тщательно проверять репутацию застройщика и историю возведения конкретного жилого комплекса.
— Заёмщика должны насторожить не слишком чёткие и конкретные условия ставок, плавающие показатели ставок, туманные формулировки, связанные со страхованием жизни.
Всё, что вызывает вопросы и не находит прозрачных ответов у банка, является поводом не подписывать договор хотя бы до прояснения ситуации.
После подписания договора заёмщик уже не сможет «откатить» назад ситуацию и берёт на себя все обозначенные в договоре обязательства, — пояснила старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова.
Тем не менее подводных камней в последнее время становится меньше. Ипотека сейчас — это совсем не та ипотека, которая была даже 10–15 лет назад. Сейчас условия стали более прозрачными и выгодными для заёмщика. Таково мнение специалиста по банковскому сектору, руководителя представительства инвестиционного Фонда ANIF в России Сергея Григоряна.
— Так, ни один банк не может запретить гасить кредит досрочно, хоть на следующий день после получения. И никакие санкции для заёмщика за это не предусмотрены на уровне закона.
Я знаю даже такие случаи, когда застройщики предлагали хорошие скидки покупателям, которые оформляли ипотеку в определённом банке. Покупатели брали ипотеку, покупали квартиру со скидкой, а потом через пару дней закрывали кредит.
При этом все страховки: жизни и здоровья, имущества тоже должны быть возвращены покупателю, если договор расторгнут менее чем через 14 дней. Конечно, это не массовые случаи.
В основном ипотечный кредит берут те, кому не хватает денег на покупку собственного жилья и в ближайшие годы погашение ипотеки не предвидится. Но подобная схема абсолютно законна, и ею можно воспользоваться, если есть такая возможность, — пояснил Сергей Григорян.
Старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников отметил, что сейчас у заёмщика есть возможность отказаться от страховок и прочих навязанных услуг.
Какое-то время назад оформить ипотеку без приобретения обязательных страховок было практически невозможно. Из банков на это шли единицы. Причём страховки надо было приобретать в определённой страховой компании с невыгодными комиссиями.
Сейчас на уровне законодательства этот вопрос решён.
Как объяснил юрист, заёмщик может оформить кредит вообще без сопутствующих страховок, и банк не вправе его обязать их купить. Также клиент может принести полис из сторонней страховой компании, аккредитованной банком.
Зачастую, если заёмщик отказывается от страховок, ставка по кредиту увеличивается на 1–1,5%. Примерно в такую же сумму обходится и страховка.
Поэтому в материальном плане часто не имеет разницы — брать кредит без страховки, но с увеличенной процентной ставкой или оплачивать страховой полис и получать сниженную процентную ставку.
— Но последний вариант может быть выгоднее, потому что вы всё равно платите примерно одни и те же деньги, но сможете рассчитывать ещё и на компенсацию в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. В прошлом году настоящим хитом при оформлении ипотеки стала страховка от потери работы.
Более половины заёмщиков её оформляли. Средняя комиссия по страховке составляла от трёх до 10 тысяч рублей и предполагала погашение платежей по ипотеке в случае потери заёмщиком работы на определённый период — от двух до шести месяцев.
Но ключевым условием было, что заёмщик не должен был уходить с работы по собственному желанию, — добавил Петр Гусятников.
Для комментирования авторизуйтесь!
Подводные камни ипотеки
Ипотека помогает решить жилищный вопрос, но при ее выплате или рефинансировании заемщики сталкиваются с некоторыми нюансами, к которым они оказались не готовы. Это связано с изначальными ошибками, которые были допущены еще на этапе планирования, или с текущей ситуацией.
Какие подводные камни ипотеки проявляются в процессе кредитования, как рефинансировать заем с наименьшими затратами и в чем подвох льготной ипотеки под 6,5%, разобрался Бробанк.
Нагрузка при ипотечном кредитовании
Ипотека – возможность купить жилье с помощью кредита, полученного в банке. В течение нескольких лет должник вносит ежемесячные платежи, чтобы в итоге квартира оказалась полностью в его собственности.
Несмотря на то, что многие семьи решаются на покупку недвижимости в кредит, у ипотеки есть некоторые риски и подводные камни:
- Высокие процентные ставки. Итоговая переплата выходит слишком большой, так как найти ипотеку под 2-4% достаточно сложно. Такие условия возможны только по определенным госпрограммам или в отдельных регионах страны. Обычно банки устанавливают ставку около 8-10% годовых. Поэтому из общего числа нуждающихся в собственном жилье еще меньше тех, кто сможет справиться с выплатой долгов.
- Долгий срок выплат. Ипотека – длительное кредитование. Чаще всего ее оформляют на срок в несколько десятков лет. При этом платежи приходится вносить ежемесячно и своевременно. Так как суммы немаленькие, от некоторых благ придется отказаться надолго.
- Риск потери жилья. Ипотеку оформляют в том случае, если заемщик платежеспособен и может регулярно вносить выплаты. Но нет никаких гарантий, что так будет продолжаться весь срок погашения ипотеки. Заемщик может потерять работу, заболеть или получить увечье, и тогда появятся просрочки, если не удастся восстановить платежеспособность. В самом крайнем случае, когда долгов соберется слишком много, банк сможет изъять недвижимость у заемщика.
Так как ипотека – кредит на крупную сумму, оформлять ее сложнее и дольше, чем обычный кредит. На подготовку бумаг и их рассмотрение может уходить до 2-3 месяцев.
При этом понадобится больше подтверждений платежеспособности, потому что банк стремится максимально снизить свои риски.
Подготовительный этап отнимает много времени, а также появляются дополнительные денежные затраты, к которым потенциальный заемщик может оказаться не готов.
Как избежать ошибок при планировании ипотеки
Главные ошибки, которые допускают заемщики, которые уже оформили или только планируют взять ипотеку:
| Ошибка | Причина возникновения и последствия | Правильный подход |
| Оформить ипотеку с максимально допустимой ежемесячной выплатой | Логика простая, чем больше платишь, тем быстрее завершится кредит и меньше будет итоговая переплата. Но постоянная предельная нагрузка оказывает психологическое давление, лишает сиюминутных радостей, отпуска. В итоге это может привести к срывам и просрочкам и как следствие пеням и штрафам. | Оформляйте ипотеку с более легкими условиями для исполнения. Пусть это будет более длительный срок кредитования с меньшим ежемесячным платежом. Тогда не будет просрочек, а если появятся «лишние» деньги, тогда их можно направить на частичное досрочное погашение. Даже если надеетесь на карьерный рост или прибавку к зарплате, ориентируетесь только на текущие доходы. |
| Съем жилья долгие годы до того как взять ипотеку | Когда жилье съемное, кажется что платежи за аренду обходятся дешевле. Кроме того не надо тратить деньги на ремонт недвижимости и налоги. В итоге бесконечная аренда и отсутствие своей недвижимости. | Аренда жилья практически равна по сумме ежемесячным платежам по ипотеке. Плюс приобретенная недвижимость остается в собственности. Уточните в банке, какую сумму одобрят. Если на подходящее жилье не хватает, купите квартиру на этапе строительства. Она обойдется дешевле готового или вторичного жилья. |
| Планировать покупку жилья только в готовом варианте, чтобы не тратить деньги на ремонт | Покупка квартиры на вторичном рынке кажется более логичной и понятной. Но такое решение в итоге лишает большего количества денег. | У заемщика два варианта. Найти предложение с меньшим первоначальным взносом и остаток своих денег потратить на ремонт. Найти застройщика, который сдает жилье с небольшим косметическим ремонтом, чтобы можно было въехать, а потом копить деньги на переделки. |
Еще одна ошибка – игнорировать новые предложения банков по рефинансированию ипотеки. Такие программы могут оказаться более выгодными и позволят сэкономить крупные суммы.
В чем суть рефинансирования ипотеки
Рефинансирование ипотеки – получение кредита на более выгодных условиях для закрытия действующего долга. Перекредитование можно оформлять как в другом банке, так и в том, где был выдан первоначальный заем. Но не все банки готовы предоставлять рефинансирование. Переоформить ипотечный кредит можно в ВТБ, Сбербанке или любом другом банке, который предлагает такую услугу.
Рефинансирование будет целесообразно, когда по действующему кредиту процентная ставка выше на 2-5%, чем по новому. То есть, если первоначально была оформлена ипотека под 15% годовых, а в ближайшие пару лет появилась программа под 10-11%, выгоднее перекредитоваться. Но и у рефинансирования ипотечных кредитов много подводных камней, о которых нужно знать заранее.
Ограничения по срокам
Банки устанавливают определенные ограничения по срокам, при которых они готовы перекредитовать заемщиков. Такое условие выдвигают затем, чтобы банк убедился в платежеспособности и добросовестности заемщика. Например, ВТБ может рефинансировать ипотеку только спустя полгода после ее оформления в другом банке. Если обратиться через 2-3 месяца, заявку отклонят.
Если более выгодное по ставке предложение появилось, когда выплачена уже большая часть или половина ипотеки, соглашаться на него не стоит.
Особенно если по действующей программе предусмотрены аннуитетные платежи, при которых именно в первой половине срока заемщик погашает проценты по кредиту. Позже начинается возврат основной суммы долга.
Поэтому при оформлении рефинансирования потери окажутся выше, чем экономия.
Материнский капитал
Еще один из подводных камней рефинансирования ипотеки – нельзя перекредитоваться, если для погашения использованы средства из материнского капитала.
При этом о невозможности рефинансирования не предупреждают ни банковские сотрудники, ни сотрудники Пенсионного Фонда.
Получается, многие семьи берут недвижимость в ипотеку, вносят первоначальный платеж средствами маткапитала или погашают остаток, а когда находят более выгодные условия, рефинансировать заем не могут.
Дело в том, что при использовании денег из материнского капитала в момент закрытия договора ипотеки в первом банке заемщик сразу же обязан выделить доли в жилье детям. Потому что, по сути, кредит считается погашенным.
Значит, собственник обязан исполнить условия программы материнского капитала. А с таким обременением, в виде несовершеннолетних совладельцев, новый банк не захочет предоставлять ипотеку.
Кредитору невыгодно такое положение из-за того, что в случае банкротства заемщика за доли детей вступятся органы опеки.
Для устранения этого несоответствия Госдума РФ выдвинула законопроект, который сможет защитить интересы как детей, так и банков. Если его одобрят, семьи с детьми также смогут пройти процедуру рефинансирования ипотеки и сэкономить деньги на переплатах.
Расходы на оформление
При рефинансировании закрывают один кредит и открывают новый. Поэтому при получении ипотеки в новом банке заемщику предстоят все те же расходы, как при первоначальном оформлении. К неизбежным затратам относят обязательную повторную оценку недвижимости и страховку.
Банки требуют также технический план жилья. Если нет актуальной версии, придется ее заказывать в БТИ, а это тоже платная услуга.
Кроме этого, заемщику нужно оплатить выписку из ЕГРН и госпошлину в Росреестре за регистрацию договора. За более срочное снятие обременения некоторые банки могут потребовать оплату комиссии.
Кроме того дополнительные расходы могут возникнуть за перевод средств из одного банка в другой.
Можно попробовать сократить расходы. Один из способов – грамотный выбор компании-страховщика. Обычно банки предлагают несколько страховых компаний. Заемщику стоит изучить тарифы каждой компании и обратиться к страховщику с наиболее выгодными условиями.
Кроме того можно нанять ипотечного брокера. Дело в том, что каждый банк использует разные способы оценки платежеспособности клиентов.
Брокеры в индивидуальном порядке изучают информацию о заемщике и подсказывают, в какой банк будет выгоднее обращаться в конкретной ситуации. Но за услуги брокеров все равно придется заплатить.
Сотрудничать с ними следует, когда нет времени на самостоятельный подбор и изучение условий банков.
Согласие банка
При перекредитовании заемщик собирает документы необходимые для оформления ипотеки в новом. Кроме них понадобится и согласие нынешнего банка-кредитора на рефинансирование. Банки стремятся удержать нынешних клиентов, поэтому могут отказать в перекредитовании и в лучшем случае предложат провести рефинансирование у себя.
Но даже в случае отказа нынешнего банка-кредитора все равно можно перекредитоваться. В такой ситуации появляется еще один подводный камень рефинансирования. На тот период, когда новый банк не наложил обременение на недвижимость, ставка по ипотеке для заемщика будет на 1-2% выше. Но клиент сможет получить деньги и закрыть долг в первом банке.
Когда новый банк оформит закладную на жилье, ставку автоматически снизят. На это, как правило, уходит не больше месяца, однако повышенный процент все равно увеличит расходы заемщика.
Налоговый вычет
Покупатель недвижимости имеет право один раз оформить налоговый вычет от части суммы, потраченной на приобретение жилья. Также можно вернуть часть уплаченных по ипотечному займу процентов.
При рефинансировании ипотеки эта возможность не утрачивается.
Но в случае, когда заемщик объединяет в один кредит ипотеку и несколько потребительских займов, получить налоговый вычет в полном объеме уже не получится.
Здесь обращают внимание на назначение кредита в новом оформленном договоре. Налоговый вычет можно получить только от уплаты процентов по ипотеке. Поэтому в назначении нового кредита выделяют суммы и цели предыдущих займов, которые рефинансируют по новому договору.
Как оформить рефинансирование
В каждом банке требуют свой комплект документов при рефинансировании. Но есть основные бумаги, которые запросит любой кредитор:
- правоустанавливающие документы на жилье, например, договор купли-продажи;
- выписку из домовой книги;
- документ с описанием квартиры, указанием количества комнат, площади;
- справку об отсутствии долгов по уплате коммунальных услуг;
- отчет об оценке недвижимости от независимого эксперта.
Также понадобятся документы от текущего банка-кредитора. В этот список входит:
- кредитный договор;
- справка о кредитном рейтинге заемщика;
- справка об отсутствии задолженностей по платежам;
- документ об остатке задолженности по ипотеке.
С этим пакетом можно обращаться в банк, в котором будет оформлено рефинансирование.
В некоторых случаях клиенты могут получить отказ в рефинансировании. Здесь играет роль одно условие – рефинансировать можно кредит, сумма которого не превышает 85% от стоимости недвижимости.
Если изначально квартиру приобретали по большей цене, а при рефинансировании ее оценили значительно ниже, то заемщику придется либо отказаться от перекредитования, либо внести недостающую сумму из собственных средств.
Недостатки ипотечного кредитования под 6,5%
Во время пандемии по коронавирусу правительство создало программу, по которой граждане Российской Федерации смогут получить ипотеку под 6,5% годовых. Это почти вдвое ниже обычных ставок на ипотечное кредитование. Но банки все равно не ожидают серьезного наплыва клиентов на оформление выгодной ипотеки.
Основная причина – отсутствие у россиян денег на оплату первого взноса. По условиям программы первоначальный платеж должен составлять не менее 20% от суммы займа. В связи с тем, что некоторые граждане остались без работы во время пандемии, а у многих сократились доходы, оформление ипотеки отходит на второй план.
Даже если у семьи и была финансовая подушка безопасности, ее скорее всего уже потратили. Речь идет о сумме взноса от 600 тысяч до 1,6 млн рублей. В период карантина у граждан РФ деньги уходят на еду, оплату коммунальных услуг и другие товары, которые нужны для жизни.
А та категория людей, для которых миллион не проблема, могут решить вопрос покупки жилья без ипотечного кредитования.
Программа ипотечного кредитования по ставке 6,5% распространяется на займы на жилье в Москве и Санкт-Петербурге по стоимости до 8 миллионов и в других регионах до 3 миллионов. Но сложно найти квартиру в новостройке дешевле 8 миллионов рублей, которая подойдет по площади для семьи с детьми. Также и в регионах практически нереально приобрести приемлемую жилплощадь стоимостью до 3 миллионов.
Кроме этого, льготная ставка по ипотеке в 6,5% затрагивают только тех заемщиков, у которых нет собственного жилья. Если речь идет о расширении жилой площади, то ставку устанавливают в обычном размере. Максимальный срок ипотеки – 20 лет. Как предполагают эксперты, оформить льготное кредитование захотят не более 10% тех граждан, которые сохранили рабочие места и доходы в период карантина.
На данном этапе срок действия программы установлен до 01.11.2020 года, но по уверениям правительства, если она окажется востребованной у россиян, то ее продлят.
Об авторе
Клавдия Трескова — высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о.
начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет.
treskova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Памятка потребителю "Ипотека. Что нужно знать потребителю об ипотеке"
Наша памятка разработана для оказания помощи гражданам в получении информации об ипотечном кредитовании в России и поиска выгодных предложений ипотеки. Если вы не знаете что такое ипотека, или имеете лишь поверхностное понимание этого вопроса, то вы легко расширите свои знания и сможете хорошо овладеть всеми нюансами ипотечного кредитования в нашем материале.
Что такое ипотека – определение и суть
Ипотека – разновидность залога, который служит страховкой для кредитора, дающего деньги в долг. Залогом выступает приобретаемое заемщиком имущество – как правило, это недвижимость (квартира, дом, коттедж, доля в квартире).
- Само имущество остаётся в собственности покупателя, но кредитор в случае нарушения долговых обязательств вправе отсудить его в свою пользу.
- Собственник не имеет права распоряжаться жильём (продавать, дарить, обменивать) без разрешения кредитодателя на подобные операции.
- Суть ипотеки
Определяющим признаком ипотеки является залог. Именно его наличие – ключевой момент в понятии «ипотека». При этом залогом может выступать как приобретаемая недвижимость, так и уже имеющаяся в наличии.
Под ипотекой понимается как сам залог, так и денежный долг, который под него выдаётся. Чаще всего, когда говорят «купить квартиру в ипотеку», имеется в виду – приобрести её в долг и оформить в качестве залога для кредитной компании.
- Характерные признаки и свойства ипотеки:
- · выдаётся на длительный срок (от 5 до 50 лет);
- · носит целевой характер – если кредит выдан на приобретение жилья, то купить на эти деньги автомобиль не получится;
- · выдаётся под низкие (сравнительно с потребительскими кредитами) проценты;
- · оформляется строго по правилам, установленным федеральным ипотечным законодательством.
- · В теории ипотека может выдаваться и на другие цели, помимо покупки жилья (на приобретение предметов роскоши, на оплату лечения или обучения), но в России такая практика не пользуется популярностью.
Плюсы и минусы ипотеки
Для многих граждан ипотека – единственная возможность стать владельцами собственной квартиры сейчас, а не в отдаленном будущем. Именно поэтому кредиты под залог имущества пользуются стабильным спросом.
Плюсы ипотеки:
1. Оперативное решение вопроса жилья. Не нужно годами копить на квартиру и платить за аренду чужой недвижимости.
2. Экономические выгоды: речь о льготном ипотечном кредитовании. В России множество категорий граждан, имеющих права на получение ипотеки на выгодных условиях. Это и военные, и семьи с двумя и более детьми, и молодые специалисты.
3. Выгодное вложение средств. Недвижимость, особенно новая, не теряет со временем своей ценности, а совсем наоборот. Приобретя актив в виде жилплощади, владельцы получают возможность реализовать его в любой момент по выгодной цене.
- У ипотеки есть и отрицательные стороны.
- Перечислим главные минусы:
- · ограничение собственника в правах на имущество;
- · высокая переплата (за весь срок выплат покупатель отдаёт примерно вдвое больше первоначальной стоимости);
- · длительный срок выплат (10-30 лет заемщик ежемесячно вносит за жильё внушительные суммы – не все выдерживают психологическое давление многолетнего долга);
- · сложности в оформлении кредита – большинство банков предъявляет ряд требований, которым далеко не все заёмщики могут удовлетворять;
- · постоянный риск потерять жилплощадь – при форс-мажорных обстоятельствах финансовые компании редко «входят в положение» клиента и обязательно наказывают его при задержке регулярных выплат.
- Виды ипотеки
Есть несколько вариантов классификации ипотеки. Два принципиально разных типа – залог под приобретаемую недвижимость и залог под уже имеющееся в собственности жильё.
- Другой критерий различия касается вида приобретаемого жилья.
- В частности, по ипотеке можно приобрести:
- · квартиры в новостройках или строящемся доме;
- · квартиры на вторичном рынке;
- · дома, дачи и дачные участки, коттеджи;
- · доли недвижимости.
- Некоторые банки выдают ипотеку на строительство жилья своими силами или с привлечением подрядчиков.
Конкуренция в среде кредитных учреждений приводит к чрезвычайному многообразию кредитных программ. Каждая финансовая компания предлагает «эксклюзивные» продукты, но различия между ипотечными предложениями редко бывают принципиальными.
Как правильно выбирать ипотеку — 5 полезных советов
Выбор ипотечной программы – мероприятие, к которому следует подойти с максимальной ответственностью. Чтобы взять кредит на действительно выгодных условиях, следует провести определенную предварительную подготовку.
Банковские предложения – продукт маркетинга, поэтому верить безоговорочно всем обещаниям и цифрам не стоит. Следует заранее выяснять реальные условия кредитования, а не только те, которые озвучиваются финансовыми компаниями.
Далее коротко о том, на что следует обращать внимание при выборе ипотеки.
Совет 1. Сравниваем процентные ставки
Это первое, на что смотрит заемщик при выборе кредитной программы. Процентные ставки в банках РФ в настоящее время довольно высоки – 12-15%. Считается, что в России самые высокие переплаты по кредитам, но отчасти это объясняется уровнем инфляции в стране.
Рассчитать ипотеку можно онлайн с помощью ипотечных калькуляторов, которые есть на официальных сайтах каждого банка. Правда, там не всегда указывается размер комиссионных по обслуживанию кредита.
Совет 2. Изучаем возможность досрочного погашения
Статистика свидетельствует, что большинство получателей кредита стремятся рассчитаться с долгом досрочно. Часто кредит, взятый на 20 лет, погашается уже через 7-10 лет или даже раньше.
Далеко не все кредитные компании в восторге от досрочной оплаты долга. Чем раньше клиент выплачивает сумму кредита, тем меньше прибыли получает банк.
- По этой причине финансовые учреждения стараются избежать внеплановых взносов.
- Они могут вообще запретить делать выплаты сверх положенного в течение определенного периода (это называется мораторий на досрочное погашение).
- Ещё один вариант – усложнение процедуры оформления досрочного погашения и взимание за это дополнительной комиссии.
- Выбирая программу, следует изучить все эти пункты максимально подробно.
Совет 3. Обращаем внимание на размер комиссионных
Клиенты всегда в курсе, какая процентная ставка у их ипотеки, но не все знают, какие комиссионные взимаются за регулярное обслуживание банковских транзакций. Между тем, эти суммы часто складываются в десятки, а то и сотни тысяч рублей каждый год.
Существуют также единовременные комиссионные за оформление сделки. Об их размерах тоже полезно знать заранее.
Совет 4. Изучаем условия страхования
По закону страхование ипотечного имущества – обязательное. Однако банки, помимо предусмотренного законодательством пункта, включают в договор другие виды страхования – жизни заемщика, его трудоспособности и здоровья.
Все виды страховок – платные и оформляются за счет получателя кредита. Часто регулярные выплаты составляют до 1% годовых от суммы кредита, а это немалые суммы за годы ипотеки.
Клиенты имеют право отказаться от добровольной страховки, но в этом случае банки могут увеличить процентную ставку. Все эти нюансы требуют предварительного согласования.
Совет 5. Изучаем условия расторжения договора
Стоит заранее выяснить, при каких условиях банк вправе расторгнуть договор и потребовать возврата залога.
Обычно банки идут на такой шаг после просрочки платежей больше 3 раз в год, но бывает, что даже разовая просрочка – уже повод для серьёзных репрессий со стороны кредитной организации.
Что нужно для получения ипотеки – основные условия и требования банков
Время, когда банки раздавали ипотечные кредиты направо и налево практически всем желающим, безвозвратно ушло. Теперь, чтобы получить ипотеку, гражданам нужно удовлетворять многочисленным требованиям и условиям кредитных компаний.
- Основные из них:
- · возраст (заемщику должно быть больше 21 года на момент получения ипотеки и меньше 65 на момент предполагаемого погашения долга);
- · наличие стабильной работы – клиент должен проработать на последнем месте более 6 месяцев;
- · уровень месячного дохода заёмщика или семьи должен в 2,5 раза превышать сумму регулярных выплат;
- · наличие средств на первый взнос (в среднем он составляет 10-30%);
- · наличие созаёмщиков (в случае, если доход меньше, чем того требует банк
- Как получить ипотеку
Для получения ипотеки необходимо тщательно взвесить все за и против ипотеки, а так же воспользоваться калькулятором для расчёта платежей и переплаты по кредиту. Проанализировав полученную информацию можно более осознанно и обоснованно принимать решение о приобретении квартиры в ипотеку.
Если вы снимаете квартиру и одновременно с этим пытаетесь копить на покупку собственной, то вас должен заинтересовать калькулятор, рассчитывающий что выгоднее, снимать квартиру или брать ипотеку. Если вы решились на ипотеку, то следующим шагом может быть подбор подходящего банка для оформления кредита.
При выборе банка советуем вам обратить внимание на отзывы клиентов банка о работе банка с ипотечными кредитами. Далее вам предстоит подготовить документы на ипотеку и заняться поиском квартиры или дома, на который вы будете получать ипотечный кредит.
Ипотека перестанет быть для вас чем-то сложным и непонятным, потому-что у нас вы найдёте ответы на большинство возникающих вопросов.
Ипотека в строящемся доме. Особенности ипотеки в новостройке
Квартиры в новостройках стоят заметно меньше чем на вторичном рынке, поэтому приобретение в ипотеку квартиры в строящемся доме может обойтись существенно дешевле. Но, не следует забывать о нюансах данного вида кредитования.
- Калькулятор неустойки (просрочки) по ДДУ 214-ФЗ
- В случае просрочки сдачи объекта недвижимости, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), согласно части 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ покупатель имеет право на получение неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
- Калькулятор досрочного погашения ипотеки
- Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволяет оценить насколько выгодно делать досрочные платежи, понять какие суммы вы экономите при этом и рассчитать новые параметры вашего ипотечного кредита.
Калькулятор налогового вычета. Рассчитать суммы для возврата при ипотеке.
При выплате ипотечного кредита у заёмщика появляется возможность компенсации своих затрат путём возврата части уплаченного им подоходного налога. Частичному возврату подлежат как суммы выплат по кредиту, так и выплаты процентов.
Важный совет!
Желающим взять ипотеку в условиях кризиса следует, прежде чем идти в банк, хорошо взвесить все плюсы и минусы своего решения. Кредит выдаётся не на 2-3 года, а на десятки лет. Вы уверены, что сможете платить по счетам в течение такого срока?
По всем интересующим вопросам потребители могут обратиться к специалистам отдела информирования и консультирования потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калужской области».
Наш адрес: г. Калуга, ул. Баррикад, д.181, каб.№6
тел. 8(4842 57-11-81 e—mail: okiip@yndex.ru
| Версия для печати | Версия для MS Word |