Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Shutterstock

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала.

С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз.

В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта ( Shutterstock)

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

  • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
  • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
  • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку.

При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс.

руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

  • Главная
  • Дом и уют
  • Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

 

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

 

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

 

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Заявление на согласование перепланировки (перепланировка еще не произведена либо собственность на объект не оформлена)

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

 

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Какой налог с продажи квартиры в 2022 году надо платить: важные изменения

Как узнать собственника квартиры: все способы

Была ли эта статья полезна?

Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2022 году

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее.

Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее.

Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Когда согласование не требуется?

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

  1. Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
  2. Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
  3. Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
  5. Устанавливается дополнительная дверь.
Читайте также:  Особенности присвоения почтового адреса жилому дому

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

  1. Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
  2. Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
  3. Перенос инженерных коммуникаций.
  4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
  5. Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
  6. Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
  7. Перенос батарей на балкон.
  8. Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

  1. Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
  2. Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
  3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
  4. Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Содержание и образец договора

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • выписка из домовой книги;
  • документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Как узаконить перепланировку?

Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

  1. Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
  2. Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
  3. Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.

Документы

При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.

Основания для отказа

На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

  1. Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
  2. Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Заключение эксперта

  1. Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
  2. Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
  3. Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как это сделать? Сложности и риски процедуры

В последние годы стало популярно переделывать жильё по своему вкусу. Но, делая перепланировку, собственники зачастую не задумываются о том, что запланированные изменения должны быть легализованы.

Это упущение неизбежно всплывает при необходимости срочно продать недвижимость. В результате могут пострадать как продавец, так и покупатель.

В статье разбирается, можно ли выставить жилье на продажу и реализовать его, если не были узаконены подобные изменения, как осуществить такую сделку.

Нужно ли узаконивать при продаже помещения его переоборудование?

Согласно действующему законодательству, любая перепланировка в обязательном порядке согласовывается с Жилищной инспекцией и БТИ.

В случае обнаружения самовольных действий, собственнику, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, придётся заплатить штраф. После этого изменения всё равно должны быть узаконены. Если это невозможно, жилплощадь возвращается в прежнее состояние за счёт владельца.

Категорически запрещены следующие изменения:

  • объединение лоджий и балконов с комнатами;
  • вынос отопительных приборов на лоджии;
  • объединение комнаты с кухней, на которой стоит газовая плита;
  • демонтаж и срезание вентиляционных и сантехнических коробов;
  • разрушение несущих стен и др.
Читайте также:  Когда можно продать квартиру после приватизации?

Без согласования с БТИ можно осуществлять следующие действия:

  • замена инженерных коммуникаций или установка дополнительных;
  • установка антенны;
  • монтаж кондиционера;
  • косметический ремонт;
  • замена дверных и оконных проёмов;
  • перестановка бытовой техники и т. д.

Получить разрешение на подобные вмешательства не удастся.

Законность перепланировки определяется в зависимости от соответствия произведённых работ следующим законодательным актам:

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
  2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Возможна ли продажа жилья в неузаконенном перепланированном виде?

Иногда находятся желающие приобрести помещения с несанкционированными вмешательствами. Но при этом новый собственник должен понимать, что ему придётся потратить время и финансы на узаконивание уже внесённых коррективов.

Несмотря на то, что реализация жилья с нелегальной перепланировкой возможна, контролирующие органы вправе признать такую сделку недействительной.

Это связано с тем, что при продаже переделанной недвижимости получается, что кадастровый и технический планы не соответствуют реальной конфигурации помещений, а в некоторых случаях – и их площади.

Как изменится цена, если не было согласования на подобный ремонт?

Независимо от того, кто делал перепланировку, отвечать за внесённые коррективы придётся владельцу жилья. По этой причине покупатели обычно отказываются от сомнительной сделки.

Ситуацию может исправить снижение цены на 10-20%. Считается, что скидка компенсирует неудобства, которые испытает новый собственник. При этом не нужно пытаться полностью или частично скрыть наличие переделок. Для точной оценки суммы компенсации стоит пригласить независимого эксперта. Специалист осмотрит помещение, сравнит с планом БТИ и вынесет свой вердикт.

Как провести процедуру?

Для продажи недвижимости с незаконной перепланировкой собственник, согласно ст. 25-29 ЖК РФ, должен действовать следующим образом:

  1. Посетить БТИ для получения выписки из кадастрового паспорта с перечнем выполненных работ. Кроме того, требуется получить ксерокопию кадастрового паспорта и справку, в которой отражены технические характеристики квартиры.
  2. Передать пакет документации в районный филиал градостроительства и архитектуры. Сотрудник данной инстанции должен составить эскиз и проект имеющихся в настоящее время изменений. Проект требуется согласовать со службой пожарной безопасности, СЭС, ЖЭУ, местными властями.
  3. В случае одобрения корректировок необходимо заплатить штраф за то, что разрешение не было получено своевременно.
  4. Затем надо получить одобрение у главного архитектора и пригласить сотрудника БТИ. Специалист осмотрит жилплощадь и обновит техническую документацию. Изменения должны быть занесены в кадастровый паспорт и план помещения. Из этих документов потребуются новые выписки с отражёнными в них изменениями.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?После этого можно заключать сделку купли-продажи обычным образом. Документ заверяется в нотариальной конторе. При себе необходимо иметь:

  • договор купли-продажи;
  • согласие других владельцев жилплощади, если они имеются;
  • если одному или нескольким собственникам не исполнилось 18 лет, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • выписка из домовой книги поясняющая, сколько человек прописано в помещении.

После оформления документации следует обратиться в ФУГРЦ, где через месяц покупатель получит свидетельство, подтверждающее регистрацию недвижимости.

Что можно сделать, если помещение покупается за наличные?

При расчёте наличными ответственность ложится на покупателя сразу после заключения сделки. Обычно в этом случае оценивается, сколько будет стоить узаконивание изменений. Эта сумма вычитается из цены недвижимости в качестве компенсации покупателю.

Продавец при этом ничем не рискует. Формально он продал жилплощадь по старой документации. Претензий со стороны покупателя не было, поэтому доказать, что перепланировку сделал бывший собственник, невозможно. А вот человек, купивший квартиру, может попасть в неприятную ситуацию.

Часто оказывается, что внесённые изменения невозможно согласовать, а цена их ликвидации в несколько раз превышает сделанную скидку. Ситуация усугубляется из-за того, что согласование чаще всего оценивается путём звонка в профильную компанию, а не экспертизы.

Если приобретается в ипотеку

Оформление недвижимости с перепланировкой в ипотеку связано с определенными сложностями. Большинство финансовых организаций отказываются выдавать кредиты на приобретение такой жилплощади.

Если банк не против, продавец остается в выигрыше, но надо быть готовым к тому, что поиски покупателя могут затянуться. Квартира продаётся в открытую, то есть потенциальный покупатель, финансовая организация и страховая компания осведомлены о наличии несанкционированных изменений в недвижимости, но всё равно согласны на сделку.

Со стороны покупателя не все так просто. Ипотечный кредит ему будет предоставлен только при условии, что после покупки недвижимости перепланировка будет оформлена в соответствии с законодательством. Данное обстоятельство прописывается в тексте договора с указанием сроков (обычно до полугода).

Ответственность за риски, связанные с тем, что перепланировка может оказаться несогласуемой, несет покупатель и оценочная компания. Последняя далеко не всегда хорошо справляется со своими обязанностями.

Недобросовестные оценщики также могут написать заключение на основании 1-2 телефонных звонков.

Кроме того, Росреестр вправе отказать в регистрации сделки из-за того, что план квартиры не соответствует ее реальному виду.

Чтобы избежать неприятных неожиданностей, лучше заблаговременно согласовать перепланировку по всем правилам.

Из видео узнаете, как банки относятся к квартирам с перепланировкой и можно ли получить ипотеку на такое жилье:

Сложности при сделке с переоборудованным без разрешения жильем

В случае реализации помещений, переделанных без предварительного уведомления БТИ, часто возникают такие трудности:

  1. Может потребоваться оформить новый технический паспорт. В этом случае от работников БТИ, которые придут с проверкой, не удастся скрыть расхождения предусмотренных проектом здания и фактических параметров.
  2. Трудно найти человека, который согласится взять на себя определенные риски, связанные с наличием перепланировки.
  3. Многие оформляют купленную недвижимость в ипотеку, а банки очень неохотно берут в залог квартиры с самовольными изменениями.
  4. Покупатели попросят снизить цену.
  5. Покупатель самостоятельно примет решение прекратить переговоры с продавцом и отказаться от сделки.

Какие риски?

Нелегально измененное помещение даже после продажи может быть признано товаром с ненадлежащим качеством на основании ст. 477 ГК РФ и ст. 19 ЗЗПП. В этом случае продавца привлекут к административной ответственности и заставят его возместить ущерб, причиненный покупателю, а договор купли-продажи объявят недействительным, вне зависимости от этапа заключения сделки.

Если целостность здания оказалась под угрозой, контролирующая инстанция может обязать вернуть все в прежнее состояние. В противном случае квартира будет продана с торгов.

При наличии простой перепланировки, которая не затрагивает несущие конструкции и не причиняет неудобств соседям, можно продать недвижимость по сниженной стоимости. Значительные коррективы выгоднее легализовать. Это позволит сэкономить и избежать проблем с законом.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

MrHamster/Depositphotos

Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ).

Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой.

Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку.

Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Читайте также:  Что такое межевание дачных участков и как оно проводится?

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки.

Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Я пристроил балкон – его можно узаконить?
  • Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?
  • Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как провести куплю-продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой

{«id»:324160}

Допустим, вы решили продать квартиру, но 5 лет назад пробили проем в стене для нового окна. Действия с БТИ и жилищной инспекцией не согласовали и столкнулись с тем, что все потенциальные покупатели требовали снизить цену из-за неузаконенной перепланировки.

Вас это не устроило, и вы стали искать пути решения проблемы. В статье мы расскажем, как разобраться с неузаконенной перепланировкой, нужно ли это делать и как не сорвать куплю-продажу при таких условиях.

Чтобы задать вопросы специалисту, оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династия 24.

Разберемся в терминах для лучшего понимания, какие вообще могут быть вмешательства.

Перепланировка — изменение конфигурации помещения.

Например:объединение комнаты или кухни с балконом, установка новых окон или дверей.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Не несет изменений в конфигурации помещения.

Например: замена батареи, прокладка электрокабеля, перенос унитаза или раковины в другое место.

И перепланировка, и переустройство не должны нарушать строительные и санитарные нормы. Собственник обязан заказать для них проект в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления. Затем он вносит изменения в паспорт помещения и только после этого может приступить к ремонту квартиры.

То есть узаконивать нужно и перепланировку, и переустройство. Но в первом случае сделать это сложнее, чаще бывают ситуации, когда нужно возвращать состояние до, обращаться в суд. Поэтому далее мы будем рассматривать перепланировку, но информация актуальна и для переустройства.

Итак, вернемся к ситуации с окном. Разберемся, какие последствия могут быть из-за перепланировки, которая не была согласована с БТИ и жилищной инспекцией.

1. Долгое узакониваниеПри самовольной перепланировке узаконить ее можно только через суд. На это тратят от 3 до 6 месяцев. Срок также зависит от того, какая именно перепланировка была сделана.

2. Административная ответственность в виде штрафаЕсли при перепланировке не нанесли ущерб имущественному интересу или здоровью иных лиц, владелец квартиры заплатит от 2 до 2,5 тыс. рублей. Если нанесли — до 5 тыс. рублей.

3. Нельзя продать квартиру по ипотекеЧтобы провести такую сделку, нужно получать оценочный альбом. В нем указывается и произведенная перепланировка. Если она не согласована, сделка не состоится.

Порядок действий простой, необходимо:

  • заказать проект перепланировки в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или иной компании;
  • написать заявление на согласование переустройства или перепланировки;
  • приложить паспорт владельца жилого помещения и технический паспорт на недвижимость;
  • добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры;
  • получить письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются.

Заявление на согласование и весь пакет документов передается в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения составит от 2 до 6 месяцев. При желании запрос можно оформить электронно через портал Госуслуг. В этом случае срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

  • оформить техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения в проектной организации;
  • подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о согласовании;
  • подать в МФЦ заявление о согласовании перепланировки с приложенными документами.

Если при перепланировке не нарушены действующие строительные нормы, нет ошибок при обращении — вероятность отказа отсутствует. Вне зависимости от решения суда, собственник понесет административную ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тыс. рублей.

Ситуация.

Наш конкретный случай: 2019 год, Кирилл В., однушка. Объединил кухню и комнату, чтобы увеличить площадь. После рождения ребенка вместе с женой решил переехать в более просторную двушку. Понимал, что есть проблема с перепланировкой, хотел просто снизить цену с 2 млн рублей до 1,7 млн рублей и не мучаться с документами. Но передумал и решил доверить дело нам.

Наши специалисты осмотрели квартиру и поняли, что перепланировку можно узаконить. Всего за 2 недели мы оформили техническое заключение, собрали все документы и подали заявление в МФЦ. Перепланировку согласовали и узаконили, все расходы вошли в общую стоимость комиссии по продаже. Покупателя нашли, продали квартиру по реальной рыночной цене — за 2,2 млн рублей.

Если нарушения при перепланировке были, суд обяжет собственника привести помещение в прежнее состояние. Если бывший владелец этого не сделает, жилье придется продать с публичных торгов. В этом случае он получит часть вырученных денег за вычетом расходов на исполнение решения суда.

Какую перепланировку не согласовывают?

  • захват общедомового имущества;
  • демонтаж или перенос несущих стен и конструкций;
  • перенос кухни или санузла над жилыми помещениями;
  • комната без окон;
  • перенос дверей санузлов;
  • объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой;
  • присоединение балкона или лоджии к квартире;
  • перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
  • увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола;
  • объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире.

В нашем государстве нет никакого запрета на сделки с недвижимостью с неузаконенной перепланировкой. То есть продать жилье можно. Но есть одна проблема: покупатель получит во владение квартиру, которая не соответствует документам.

Продавец передает новому собственнику недвижимости в том числе и технический паспорт, где указана планировка. А она не узаконена, фактический вид квартиры отличается от документального. С вытекающими последствиями будет иметь дело новый собственник. Иногда покупатель идет на такие условия.

Есть два варианта сделки с такой квартирой:

  • продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи;
  • перепланировку не узаконивают, покупатель соглашается на сделку и проделывает те же шаги после.

Механизм абсолютно одинаковый, только в первом случае проблему решает продавец, а во втором — покупатель.

Ситуация.

Наш случай: Кристина Л., двушка, расширила маленькую кухню (всего 7 квадратов) за счет площади коридора. Решила продать квартиру и обратилась к нам.

При таком вмешательстве вполне реально провести сделку без узаконивания. Мы грамотно преподнесли жилье оценщику, стоимость не снизили. Меньше, чем за месяц нашли покупателя, квартиру удалось продать за 3,2 млн рублей (Кристина рассчитывала на максимум 2,9 млн рублей).

В целом, сделка с квартирой, где не была узаконена перепланировка особо не отличается от обычной купли-продажи без обременений. Проблемы могут возникнуть, если значительные вмешательства предварительно не согласовать: придется делать скидку, будет сложно найти покупателя или банк не даст ипотеку.

Вы можете обратиться к нам и обсудить свой случай. Мы подскажем, как проходят такие сделки и что делать в вашей конкретной ситуации. Наша помощь будет для вас бесплатной.

На какой опыт мы опираемся в сложных ситуациях?

Мы ведем реестр всех совершенных за последние 3 года сделок, в котором описываем нестандартные случаи, в том числе с перепланировкой. У нас большая база знаний по всем возможным сценариям. Мы можем найти аналогичный случай в нашей практике, посмотреть, как мы его решили и дать вам совет.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *