Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ не требует сбора большого количества документации и проведения тщательной проверки, как сбыт вторичного жилья. Жилое помещение в строящемся здании не имеет правовой истории, а значит, не требует изучения наличия прав собственников на них.

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Что такое переуступка прав по ДДУ

Уступка физлицу-покупателю – это передача полномочий (прав) на жилплощадь на основании имеющегося ДДУ. Такой процесс называется цессией.

Плюсы

  1. Для инвесторов – это возможность выгодно вложить деньги в недвижимость. Стоимость квартир в строящихся зданиях ниже, чем в сданных домах.
  2. Требуется минимальный пакет документации.
  3. Быстрота сделки и регистрации.

Риски покупателя

При заключении цессии покупателю следует тщательно проверить сведения по застройщику и продавцу-дольщику. Риски покупки по переуступке ДДУ:

  1. Возможен перенос сроков строительства и сдачи здания.
  2. Проведение некачественных строительных работ.
  3. Возможна «заморозка» стройки и судебные тяжбы.
  4. Если у продавца имеются долговые обязательства перед девелопером, то они могут перейти по договору цессии к новому дольщику-покупателю.
  5. Сделку признают недействительной, если строительная фирма нарушит условия застройщика.
  6. Вероятность появления другого претендента на объект.

Полученная прибыль облагается НДФЛ. Приведем пример: заплатили застройщику 1 000 000 р. и переуступили права другому физлицу за 1 500 000 р. С разницы в 500 тыс. руб. придется заплатить в бюджет государства 13% = 65 000 р.

Можно ли продать квартиру по ДДУ

В статье 11 ФЗ 214 прописано, что дольщик вправе выйти из проекта, передав полномочия требования на жилплощадь другому физическому лицу.

Продажа до сдачи дома

Два варианта продажи по ДДУ:

Если первый способ менее надежный, то при использовании второго варианта покупатель-дольщик надежно защищен российским законодательством. Подвох в том, что ПД подразумевает оформление ДКП после завершения строительства, тогда как по цессии дольщик-покупатель становится владельцем прав на недвижимость сразу, как только зарегистрируют сделку в Росреестре.

Когда проведен неполный расчет дольщика-продавца с Застройщиком, потребуется заручиться согласием стройкомпании на уступку прав собственности. Если разрешения не будет, а переуступка состоится, то долги переходят к новому владельцу, купившему объект. Отсутствие согласия девелопера в документах станет причиной признания переуступки судом недействительной.

Продажа после сдачи дома

Сбыт квартиры после проверки и приемки госкомиссией по соглашению цессии возможен до и после подписания приемочной документации. Разберем оба варианта.

До подписания акта приема-передачи

Переуступку до подписания акта приемки квартиры дольщику оформить быстрее. Потребуется меньше времени и бумажной волокиты на согласование.

Этапы сделки:

  • Обозначение цены.
  • Поиск покупателя.
  • Показ объекта, если дом достроен.
  • Предоставление будущему владельцу жилья необходимых бумаг для ознакомления: договор с Застройщиком, финансовые документы о проведенных расчетах со строительной фирмой.
  • Согласование условий оплаты.
  • Подготовка и подписание договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
  • Регистрация цессии в Росреестре.

После прохождения этапов, уже новый дольщик решает вопросы с Застройщиком и подписывает с ним акт о приемке квартиры.

После подписания приемочного акта

  1. Процесс передачи прав (цессии) на недвижимость подразумевает, что объект продажи не зарегистрирован в госоргане, а значит, его еще нет. Как только подписывается приема-передаточный акт дольщиком квартиры, предмет переуступки с точки зрения юристов становится объектом недвижимого имущества. Продать его можно, имея на руках документацию о праве собственности. Т.е.

    заключить соглашение уступки прав дольщику не удастся, если имеется подписанный приемочный акт.

  2. Единственная возможность получить деньги за квартиру на данном этапе – оформить ПД, по которому права покупателю перейдут после регистрации жилища продавцом. Сначала получает документы дольщик-продавец, затем права переуступаются новому владельцу.

    Такое возможно, если со дня подписания передаточного акта прошло мало времени.

  3. Чтобы уступить права требования, необходимо переделать акт передачи жилой недвижимости. С договором такой вариант не получится, так как контракт переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

    Если с Застройщиком удастся прийти к соглашению о переделке приемочного документа, то тогда можно оформить переуступку.

С долевым участием детей

Если в процессе участвует несовершеннолетний собственник, то передача полномочий требования возможна исключительно с разрешения госорганов опеки. Это же касается и продажи доли одному из участников долевой собственности.

Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия

Оформление цессии потребует со стороны продавца-дольщика и будущего владельца совершить ряд действий.

Действия продавца

Перед реализацией квартиры, приобретенной по ДДУ, от дольщика потребуется:

  • Известить Застройщика о своих намерениях. Уведомить необходимо письменно, желательно в офисе строительной фирме. Получить согласие. Можно пригласить представителя Застройщика на подписание контракта передачи прав требования на недвижимость.
  • От Застройщика взять разрешение (письменное) на оформление сделки. Согласие предоставят бесплатно, либо за 5% от продажной стоимости объекта.
    • Пример: куплена жилплощадь за 1 000 000 по ДДУ, а продана по уступке полномочий за 2 000 000 р. В этом случае с суммы 2 млн рублей будут высчитаны 5% = 100 000 р. Дольщик должен перевести сто тысяч на указанный счет строительной организации.
  • Получить у Застройщика справку-подтверждение оплаты по ДДУ, где прописывается, что дольщик-продавец полностью внес платеж за жилую площадь. Если сумма долга все же присутствует, то необходимо составить дополнительный трехсторонний договор о переводе оставшейся задолженности Покупателю.
  • Получить согласие (если жилье куплено в браке) супруга(и).
  • Получить разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
  • При ипотечном займе потребуется согласие кредитора. Тогда снимется обременение на жилплощадь.
  • Обратиться в соответствующий государственный орган за ЕГРН выпиской, если регистрировалась ипотека или ДДУ.

Что необходимо Покупателю

  1. Заверить у нотариуса разрешение от супруги(а) на приобретение недвижимости, если участник процесса женат/замужем. При наличии брачного контракта согласие не понадобится.
  2. Проверить и подписать бумаги по уступке.
  3. Оформить закладную, когда жилье приобретается на заемные средства.

Проверка документов у Застройщика

Важный этап оформления уступки прав ДДУ. Необходимо посетить офис девелопера и попросить представить:

  • Устав и учредительную документацию организации;
  • регистрационное свидетельство в ФНС;
  • правоустанавливающие бумаги на землю;
  • финансовую отчетность за предыдущий и текущий квартал;
  • разрешение на ведение строительства;
  • документацию проекта:
  • разрешение на стройку;
  • право на владение землей, либо арендный договор;
  • сроки завершения строительства;
  • примерный срок завершения возведения и сдачи здания в эксплуатацию;
  • декларацию по проекту;
  • договор финансирования.

Сбор документов для цессии

Регистрация проводится в Росреестре, куда обращаются с собранным пакетом бумаг. Можно передать документацию через МФЦ. Для начала оплачивается 2000 р. госпошлина. Реквизиты для перечисления денег выдадут сотрудники МФЦ или регистрационного органа.

Перечень требуемой документации:

  1. Копия и оригинал паспорта участников процесса.
  2. Заявление на проведение регистрации уступки.
  3. Квитанция или чек об оплате госпошлины.
  4. Нотариально заверенную доверенность, если документы передаются через посредника + паспорт ответственного лица.
  5. Разрешение супруга(и) на сделку, если участник состоит в браке.
  6. Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем или совладельцем.
  7. Первоначальное соглашение с Застройщиком: ДКП, ДДУ, проектного финансирования.
  8. Справка от строительной организации об отсутствии у продавца-дольщика задолженности по ДДУ, либо соглашение о переводе суммы долга Покупателю.
  9. Разрешение (письменное) от девелопера на продажу объекта по переуступке.
  10. Согласие кредитора (письменное), если недвижимость находится под обременением (ипотекой).
  11. Договор ипотечного займа и закладная, когда жилплощадь приобретена на кредитные деньги.

Образец договора уступки права требования по ДДУ

Скачать: Бланк договора уступки прав по ДДУ.doc

Регистрация договора переуступки

После сдачи документации в Росреестр проводится проверка, и регистратор вносит запись в базу ЕГРН.

Установленные сроки оформления – семь рабочих дней. Дату получения готовой документации можно уточнить у сотрудников Росреестра.

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Как продать квартиру по переуступке

Главная » Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры по переуступке

1 030 просмотров

Квартиры в новостройках очень часто приобретаются по договору долевого участия (ДДУ) еще на стадии рытья котлована. Фактически, никакого жилья еще не существует, одно не построено.

Однако застройщик, с целью сокращения собственных затрат, готов продавать все или некоторые квартиры заранее, заключая такой договор.

Как правило, квартира, купленная по ДДУ, обходится покупателю дешевле примерно на 20-50%.

Понятие переуступки при продаже квартиры

Не всегда такую недвижимость приобретают с целью дальнейшего проживания. Такой возможностью пользуются и спекулянты, покупающие дешевле и продающие дороже. Кроме всего прочего, сам будущий собственник жилья может уже ближе к концу строительства решить, что ему нужно жилье больше или меньше, а значит заключенный ДДУ уже не устраивает.

В такой ситуации напрямую продать квартиру еще невозможно, потому что право собственности еще не оформлено.

В то же время, можно уступить свои права на договор долевого участия, что и называется переуступкой прав. Фактически, это та же сделка купли-продажи, но оформляется она значительно быстрее и проще.

Нужно учитывать, что реализовать такое право можно только до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию.

Преимущества покупки квартиры по переуступке

Главное преимущество для покупателя по переуступке в том, что такая квартира будет стоить значительно дешевле, чем аналогичное, но уже сданное в эксплуатацию жилье. Кроме того, за счет того, что у жилья не было других собственников, рисков тут минимум.

Один из основных рисков при покупке квартиры по ДДУ – это невыполнение застройщиком своих обязательств. При переуступке прав этот риск сводится к минимуму, ведь дом уже почти готов.

Продавец же получает выгоду за счет того, что на стадии котлована он приобретал квартиру намного дешевле, чем продает права на ее получение уже ближе к концу строительства.

Пример: Аналогичная квартира на рынке стоит 3 миллиона рублей. На стадии котлована ее купили по ДДУ за 1,5 миллиона рублей.

Ближе к концу строительства, например, за полгода до ввода дома в эксплуатацию, когда основное уже сделано, это жилье можно продать за 2-2,5 миллиона рублей.

Это, с одной стороны, дешевле, чем такое же, но уже полностью готовое жилье, а с другой стороны, это значительно дороже, чем стоимость квартиры на стадии котлована.

Квартиры по переуступке продают обычно за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Раньше – нет смысла, покупатели могут и не согласиться. Позже уже тоже не получится, так как после того, как дом сдан в эксплуатацию оформляется право собственности и тут уже нужно будет продавать квартиру на общих основаниях. Это сложнее и дольше, чем по договору переуступки прав.

Буфер в виде нескольких месяцев до даты сдачи дома в эксплуатацию используется для поиска покупателей и оформление всей сделки, чтобы точно не пришлось все делать сверхсрочно за несколько дней до того, как застройщик объявит о готовности дома.

Процедура продажи квартиры по переуступке прав не особо сложная, однако имеет свои особенности и нюансы.

Порядок действий

  1. Оценить стоимость квартиры на данный момент.
  2. Найти подходящего покупателя.
  3. Показать будущее жилье, если есть что показывать.

  4. Получить разрешение на переуступку прав от Застройщика (если требуется).
  5. Обсудить с покупателем условия сделки и предоставить все необходимые документы.

  6. Составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных пунктов.

Оценка недостроенной квартиры

Существуют два основных варианта оценить стоимость еще, фактически, не существующей квартиры: самостоятельно или при помощи специализированной оценочной компании.

  • Самостоятельно. Просто, быстро и бесплатно, но не очень точно. Покупатель может и не согласиться с цифрой, указанной продавцом. Расчет произвести не особо сложно. Нужно лишь определить стоимость примерно такой же квартиры на рынке и сделать скидку примерно в 20%.

Пример: Предположим, продавец купил квартиру на стадии котлована за 1 миллион рублей.

На момент продажи такое же жилье, в доме поблизости, но уже сданном в эксплуатацию, стоит 2 миллиона рублей.

Таким образом, если до полной готовности дома осталось лишь несколько месяцев, можно свободно продавать жилье примерно за 1,5 миллиона рублей. Прибыль, до оплаты налогов, составит 500 тысяч рублей.

  • Оценочная компания. Оценщики проводят многочисленные расчеты, вникать в которые нет особого смысла. Они устанавливают более точную и справедливую цену на жилье, которую, к тому же, практически невозможно оспорить. Главный недостаток такой схемы: оценка – это платная услуга. К тому же, придется подождать готовности отчета: обычно около 1 недели.

Следующий этап – поиск покупателя. Можно просто поспрашивать знакомых, но это не слишком удачный подход. Намного проще и быстрее выложить объявления о продаже квартиры (можно даже не уточнять, что через переуступку прав) в интернете. Например, на том же сайте Avito или аналогах.

Осмотр жилья

Далее нужно позволить покупателю осмотреть его будущую квартиру. При условии, разумеется, что уже есть что смотреть.

Учитывая тот факт, что подобные сделки совершаются уже на последних этапах, незадолго до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, как минимум коробка с квартирой уже должна быть готова.

Если по какой-то причине ничего еще нет, то можно показать макеты, 3D модель, планировку и так далее. В общем все, что предоставлял застройщик еще на этапе начала строительства.

Разрешение от застройщика

Если продавец еще не полностью выплатил всю положенную сумму по ДДУ, то для переуступки прав требуется разрешение застройщика. В противном случае никакое разрешение не нужно, однако, во избежание возможных проблем рекомендуется такое разрешение все же получить или, как минимум, просто уведомить застройщика о том, что будущий собственник квартиры по договору долевого участия поменяется.

Обсуждение условий сделки

На этом этапе нужно обсудить с покупателем условия сделки. Учитывая тот факт, что она будет производиться в упрощенном порядке (сравнительно с классическим договором купли-продажи), обсуждать тут особо нечего, разве что стоимость квартиры.

Содержание договора продажи квартиры по переуступке

После того, как все стороны точно понимают, что они хотят и что получат, нужно составить, подписать и зарегистрировать договор переуступки прав. В нем отражается следующая информация:

  • Данные сторон сделки. Нередко в качестве уступающего лица выступает компания-инвестор, заранее скупившая все доступное жилье в доме.
  • Информация о будущей квартире. Адрес, площадь, этажность и так далее.
  • Стоимость квартиры. Цифрами и прописью. Здесь же обычно описываются и условия расчетов, кто, как, когда и в какой сумме перечислит средства.
  • Условия сделки. Тут прописывается вся основная информация о том, как будет производиться переуступка прав.
  • Дата и подпись. Дата обязательно актуальная на момент заключения сделки.

Образец договора продажи квартиры по переуступке

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Скачать образец договора продажи квартиры по переуступке

Требуемые документы

Для оформления сделки понадобятся следующие документы:

  • Паспорта сторон. Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, нужен будет его устав, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых подписан получил право подписи именно этого договора.
  • Договор долевого участия. Этот документ является единственным подтверждением того, что продавец действительно является будущим собственником квартиры. Он заменяет одновременно техпаспорт, правоустанавливающие документы, выписку из БТИ и так далее.
  • Разрешение на переуступку прав от застройщика. Если требуется.

Расходы и сроки

Никаких специальных затрат продавец и покупатель не несут. Даже госпошлина за регистрацию права собственности не требуется.

Из реальных затрат следует отметить только платеж покупателя за саму квартиру, а также возможные расходы на оплату услуг оценочной компании (около 1-2 тысяч рублей) и оплату услуг нотариуса, если договор переуступки будет заверяться нотариально, что абсолютно не обязательно (около 2-5 тысяч рублей).

Учитывая минимальное количество документов и общую простоту сделки, все можно оформить буквально за 1-2 дня. В среднем на такую процедуру, с учетом того, что покупатель с продавцом будут не слишком активны, уходит около 1-2 недель.

Налог за продажу квартиры по переуступке

Несмотря на то, что продается, фактически, не квартира, а лишь права на нее, платить налог в размере 13% все равно нужно. Это делает продавец, как получатель дохода. Следует учитывать, что оплата производится только с суммы полученной прибыли.

Пример: Предположим, что у застройщика продавец приобрел на стадии котлована квартиру за 1 миллион рублей. Продает ее он уже за 1,5 миллиона рублей. 13% налога нужно заплатить только с разницы этих сумм: 500 тысяч рублей. В данном случае сумма налога составит 65 тысяч рублей.

Договор переуступки достаточно простой, однако и с ним может быть связано множество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что именно нужно обращать внимание в первую очередь. Они же могут сопровождать всю сделку, тем самым контролируя риски и указывая на возможные проблемы. Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё…

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса.

Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить.

То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком.

Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение.

При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку.

В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость.

Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате.

Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ.

Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет.

Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика.

К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками.

Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры.

Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда.

Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ.

Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости.

Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Как выгодно продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Если у человека есть финансовые возможности, то он старается приобрести квартиру в новом доме. Однако в жизни бывают всякие ситуации, и может возникнуть потребность продать квартиру в новостройке ещё до сдачи дома в эксплуатацию.

Например, вызывает нарекание состояния жилья или же просто хочется заработать (на стадии сдачи дома недвижимость резко повышается в цене).

Большинство квартир в новых домах приобретается на условиях договора долевого участия в возведении жилья. И последующая перепродажа квартиры здесь имеет свои особенности. О них мы и расскажем в предлагаемой статье.

Можно ли продать квартиру ДДУ в новостройке по переуступке прав

Вид сделки зависит от того, на какой стадии возведения находится новый дом. Если он ещё не сдан в эксплуатацию и покупателю не вручён акт приёма-передачи, то подписать стандартный договор купли-продажи не получится.

Как вариант, некоторые избирают схему с предварительным договором. Тогда основная сделка будет заключена после окончательной готовности новостроек.

В этом случае продать квартиру в новостройке быстро легче всего, путём передачи будущему покупателю за определённую плату своих прав по долевому участию. Фактически происходит изменение в составе участников соглашения о долевом строительстве. И здесь существует несколько нюансов, о которых мы расскажем ниже.

Продать квартиру в новостройке после подписания акта приёма-передачи можно легко на основании стандартного соглашения по купле-продаже, применяемого по отношению к другим объектам недвижимости. Естественно, что перед его оформлением продавец должен будет зарегистрировать на себя все права собственника.

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Прежде, чем пойти на данный шаг, следует ознакомиться с соглашением с застройщиком. Вполне возможно, что там будут оговорены определённые условия передачи прав. Они могут касаться как процедурных моментов (наличие согласия от строителей или способ уведомления относительно передачи прав), так и финансовых моментов.

Поэтому перед тем, как продать квартиру в новостройке по договору долевого участия следует урегулировать с застройщиком все спорные вопросы в части оплаты. Как правило, переуступить можно права на жилье, которое полностью оплачено. В противном случае дополнительное финансовое бремя ляжет на нового покупателя.

Есть ещё один момент. Часто посредством долевого участия приобретается квартира, которое будет предметом ипотеке. Тогда продажа жилья или передача прав на него возможны только с согласия банковского учреждения.

О переуступке прав следует письменно известить застройщика. В противном случае строительная компания может исполнить свои обязательства и передать квартиру первоначальной стороне договора.

Переуступка прав: порядок действий

Разумеется, прежде всего, необходимо найти потенциального покупателя на жилье. Для этого можно самому разместить объявление на различных площадках или обратится в любое понравившееся агентство недвижимости.

Параллельно следует заручиться согласием застройщика или банка (в зависимости от содержания договора на долевое участие или кредитной сделки).

Дальше следует заняться подготовкой всех документов, направленных на переуступку. В частности, договор на переуступку можно заверить как у нотариуса, так и составить в простом письменном виде. В нём важно оговорить объем передаваемых прав, а также стоимость, по которой проходит уступка.

После подписания соглашения рекомендуется составить акт приёма-передачи документов. В их число входит основной договор на долевое участие, доказательства оплаты за переданное право требования, согласие от застройщика или банка.

Когда сделка заключена, новый покупатель должен уведомить застройщика о переходе к нему прав. Для этого можно как прийти к нему в офис лично, так и отправить извещение почтой и обязательно с описью вложения.

Дальше уже новому покупателю стоит ждать окончания строительства и оформления всех документов от застройщика, включая и доказательства передачи недвижимости. После этого черёд придёт регистрации права собственности на новую жилплощадь.

Возможные риски при оформлении сделок

Если прорабатывается вариант, как продать квартиру в новостройке по переуступке прав, то следует учесть и наличие возможных осложнений.

В первую очередь для «продавца» важно детально изучить не только соглашение на постройку, но и законодательство относительно самого механизма долевого участия. Ведь вполне возможно, что там могут быть и свои подводные камни.

Покупатель рискует тем, что продавец не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком в части оплаты. И если все платежи были внесены, но с просрочкой по некоторым из них, то есть риск нести дополнительные расходы в виде пени за нарушившего обязательства продавца.

Наконец, новому покупателю нельзя сбрасывать со счетов и добросовестность застройщика. Ведь не исключено, что сроки сдачи дома будут отложены на неопределённый период.

На что следует обратить внимание

Как мы убедились, сейчас существуют разные юридические схемы, благодаря которым можно продать квартиру в новостройке. Выбор оптимального варианта зависит от целого ряда факторов.

В их число входит:

  1. Степень готовности дома.
  2. Условия, изначально заложенные в договоре на долевое участие.
  3. Степень оплаты за квартиру.

Как бы там ни было, особое внимание нужно уделить правильности составления всех документов.

В частности, в договоре на переуступку нужно не только подробно отразить информацию об объекте недвижимости, но и относительно объёма передаваемых на него прав. Только так можно быть уверенным в юридической чистоте заключаемой сделки.

Также может пригодиться и помощь юриста, в силах которого провести сопровождение всей сделки от начала и до конца.

Продать квартиру по уступке можно на любой стадии строительства дома

Договор уступки прав требований или как его часто называют «переуступка» — очень распространен на первичном рынке недвижимости. Заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам Яна Сосорева рассказала Novostroy-M, можно ли в рамках этой схемы продать квартиру, купленную в ипотеку.

Что такое уступка прав требования на рынке новостроек?

Как известно, до регистрации прав собственности объекта недвижимости как такового не существует, поэтому жилье в недостроенных домах реализуют  не по договору купли-продажи, а с помощью договора уступки прав требования. Это разновидность сделки, при которой в обмен на денежные средства продавец передает покупателю права и обязанности, имеющиеся у него перед застройщиком.

Распространена или нет эта схема сегодня на рынке строящегося жилья? Часто ли ее используют?

Эту схему используют физические лица, которым необходимо по разным  обстоятельствам перепродать купленную квартиру, не дожидаясь завершения строительства дома. В среднем так поступают 15-20% покупателей, причем большинство из них составляют инвесторы (почти 70%), зарабатывающие на росте стоимости строящейся недвижимости.

Дело в том, что налоговые обязательства возникают после оформления права собственности на жилье.

Вот инвесторы и стараются реализовать квартиру в новостройке до того, как начнется оформление недвижимости в собственность.

Остальные 30% — это люди, которые изменили свой выбор в пользу другого объекта. Приобретенную квартиру они продают, а на вырученные деньги покупают другое понравившееся им жилье.

На любом ли этапе строительства новостройки можно продать квартиру по уступке?

Согласно 214-ФЗ заключить договор уступки можно до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть в любой момент и на любом этапе строительства. После того как свидетельство о регистрации прав собственности получено, оформляется договор купли-продажи.

Как нужно действовать дольщику, если он решил продать жилье по этой схеме?

Дольщики, решившие продать жилье в недостроенном доме, обращаются к риэлтору с просьбой помочь найти покупателя на квартиру. Далее подписывается договор между физлицами и производятся расчеты.

Какое участие в сделке куплипродажи по уступке прав требований принимает застройщик?

Застройщик занимается согласованием уступки, проверяет, оплачена ли квартира, вносит нового покупателя в реестр продаж. Задача риэлтора заключается в том, чтобы организовать рекламу продаваемого объекта, найти покупателя и реализовать саму сделку быстро и комфортно для покупателя.

Есть ли какие-то «подводные камни» в этой схеме?

Я бы не сказала, что в этой схеме есть какие-то «подводные камни».  Единственное, что можно порекомендовать покупателям – это проверить, не «висят» ли какие–либо недоплаченные суммы по квартире. Иными словами,  узнать состояние взаиморасчетов между продавцом права и застройщиком, чтобы впоследствии не возникло никаких претензий касаемо оплаты недвижимости.

Можно ли так продать жилье, если оно покупалось в ипотеку или рассрочку?

Продать жилье, купленное в рассрочку или с помощью ипотеки, можно по договору уступки прав требований. В первом случае 214-ФЗ предусматривает возможность переуступать квартиры, не оплаченные полностью, так что долг на себя принимает новый владелец квадратных метров. По ипотеке также можно переуступить жилье — просто обязательства по кредиту переходят покупателю квартиры. 

Отмечу, что переуступку невозможно осуществить без согласия банка, у которого был взят первоначально кредит, поэтому обязательно необходимо получить одобрение сделки у кредитной организации. Также бывает, что продавцы сначала закрывают свой кредит, а потом уже переуступают квартиру.

Возможна ли продажа по уступке прав требований, если новостройка реализуется не по ДДУ, а по ЖСК?

Такая продажа возможна при оформлении уступки пая. Лицо, желающее продать квартиру, выходит из кооператива и перепродает новому покупателю свой пай, что решается на общем собрании членов ЖСК.

Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается продать или купить квартиру по уступке? На что обратить внимание?

В первую  очередь нужно обратить внимание на то, оплачена квартира или нет, чтобы предупредить возможные недоразумения.

Какой прогноз развитию этой схемы на рынке новостроек Вы бы дали? Станет ли она более популярной или нет?

Эта схема будет востребована в будущем так же, как и сейчас. Во-первых, за счет большого числа инвесторов, которые вкладываются в жилье на ранней стадии строительства дома, а потом перепродают квартиру. Во-вторых, всегда будут покупатели, которые передумают приобретать недвижимость из-за изменившихся жизненных обстоятельств.

Дата публикации 24 мая 2013

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *