Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на недвижимость, всегда есть риск его не выплатить. Причины могут быть не только финансовые, но и личные.
Важно понимать, что продать квартиру в ипотеке можно по закону. При условии, что сделка по купле-продаже совершается с соблюдением норм права. Сделать это позволительно на любой стадии выплаты кредита на недвижимость, включая этап строительства жилья. Мало того, подобная сделка даже может принести выгоду продавцу.
Если Вы спросите: можно ли продать ипотеку, минуя банк, ответ будет отрицательным. Законных схем продажи недвижимости в залоге без участия финансово-кредитной организации не существует.
Причины продажи квартиры в ипотеке
Причин, по которым люди хотят продать недвижимость несколько. Представьте, что Вы выбрали жилье с учетом того, что рядом будет детский сад, а его строительство затянулось. Это может стать весомым аргументом в пользу решения продать квартиру в ипотеке и купить другую в районе с лучшей инфраструктурой. Перечислим ряд причин, по которым люди расстаются с недвижимостью в залоге:
- потеря основного дохода;
- необходимость приобрести более просторное жилье;
- личные обстоятельства – развод, переезд в другой город;
- желание заработать на сделке перепродажи.
Наступление того или иного случая вероятно для любого заемщика.
Рефинансирование ипотеки от 8.65%
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
дополнительная суммана личные нужды
До 90% от стоимостизалоговой недвижимости
Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа
Итак, Вы оформляете недвижимость в кредит или планируете это сделать. Лучше узнать сразу, как продать квартиру, купленную в ипотеку? Есть несколько вариантов:
- досрочное погашение;
- продажа долговых обязательств;
- реализация с помощью банка;
- самостоятельная продажа.
Досрочное погашение
Первый способ наиболее предпочтителен для владельца жилья. Он подразумевает, что Вы нашли человека, готового купить квартиру с обременением. В этом случае сделка проходит следующие стадии:
- Покупатель оформляет через нотариуса соглашение с заемщиком и погашает ипотеку.
- После закрытия долга и снятия обременения с недвижимости продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи в «Росреестре».
- Если стадия сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила, переоформляется договор долевого строительства.
Продажа долговых обязательств
Второй способ из списка, который рекомендуют эксперты, отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке, предполагает передачу заемщиком своих долговых обязательств перед банком другому лицу.
Ипотечный кредит переоформляется на другого заемщика. С ним банк заключает новый договор, согласно которому переводит на него оставшуюся часть кредита.
Теперь владелец ипотечной недвижимости – новый собственник.
Ипотечный кредит на покупку дома от 9.85%
Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.
От 30%первоначальный взнос
На срокДо 25 лет
Прежний заемщик и клиент, желающий перезанять ипотеку, должны вместе появиться в финансово-кредитной организации, чтобы провести процедуру переоформления. Естественно, будущий владелец должен отвечать требованиям банка – иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С ним кредитор заключит договор. Ознакомиться с требованиями «Росбанк Дом» Вы можете на сайте.
Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, но выплачивает ипотеку другой клиент. Тот, кто перезанял кредит вправе досрочно его погасить. В среднем процедура занимает около 20 дней.
Нередко квартиры, находящиеся в ипотеке, привлекают покупателей удачным расположением в хорошем районе, улучшенной планировкой, отделкой. Плюс, недвижимость в залоге продают по сниженной стоимости.
Продажа ипотечной квартиры с помощью банка
Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.
В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.
В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.
Самостоятельная продажа
Можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно? Да, однако самостоятельная продажа не означает, что банк не будет уведомляться о сделке. Здесь имеется в виду, что продавец и покупатель возьмут на себя работу по снятию обременения, оформлению документов и других этапов.
Безусловно, потенциальный новый владелец недвижимости сразу будет оповещен о том, что квартира или дом имеет обременение.
При самостоятельной продаже продавец и покупатель после осмотра объекта обращаются в банк, где составляется предварительный договор, заверенный нотариусом.
Покупатель вносит в депозитную ячейку №1 деньги для погашения ипотечного долга, в ячейку №2 – сумму для заемщика.
После того, как с объекта снято обременение, участники отправляются в «Росреестр» для подтверждения сделки. Банк и продавец получают доступ – каждый к своей ячейке.
Сделка в этом случае может состояться достаточно быстро. Главное найти покупателя. Это не всегда просто, поскольку недвижимость с обременением многих отпугивает. Согласие на сделку банк даст в том случае, если заемщик вовремя совершал платежи по ипотеке и к нему нет претензий.
Подводим итоги
Столкнуться с необходимостью продажи жилья, находящегося в залоге у банка, может каждый. Меняются условия труда и жизненные обстоятельства. Хорошая новость заключается в том, что квартиру в ипотеке можно продать. Вариантов несколько. А при условии, что кредит на недвижимость брали на этапе строительства дома, владелец сможет остаться в выигрыше, заработав на разнице в цене.
Как продать ипотечную квартиру
- Главная
- Недвижимость
- Как продать ипотечную квартиру
Взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с партнерами ДомКлик — экспертами Российской Гильдии Риелторов — рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.
Партнерский материал
Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.
Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, (то есть заемщик) без согласия кредитора (банка) не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки (недвижимость).
Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.
Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.
1
Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру
Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.
Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.
2
Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки
В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита.
Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.
После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение.
Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.
Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.
Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права.
Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств.
Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.
3
Сделку полностью ведет банк
Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.
В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.
Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.
Как перепродать ипотечную квартиру в Сбербанке
Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.
Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника.
Делать при этом ничего не нужно, банк все оформит сам.
Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?
Однако, у покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить ее можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.
Важно, что при выборе любого из трех способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.
При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.
Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант. Найти в своем городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.
Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.
Сейчас читают
Ипотека от застройщика: плюсы и минусы
Как написать продающее объявление для недвижимости
Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года
Была ли эта статья полезна?
Инструкция: как продать «ипотечную» квартиру и купить новую
Бытует мнение, что квартира, купленная в ипотеку, принадлежит банку и до погашения кредита её нельзя продать. На самом деле это не так. Квартира находится в залоге у банка, а право собственности принадлежит покупателю. Каких-либо ограничений на пользование залоговой недвижимостью, как правило, нет.
«В первую очередь квартира должна использоваться по прямому назначению. Также залогодатель (ипотечный заёмщик — прим. Сравни.
ру) не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом», — отмечает руководитель центра клиентских и партнёрских продаж «Росбанк Дом» Светлана Ременюк. Директор Ипотечного бизнеса Банка ДОМ.
РФ Игорь Ларин напоминает, что в соответствии с законодательством об ипотеке, продажа, сдача или прописка лицами, не являющимися залогодателями или родственниками залогодателя квартиры, осуществляется с согласия банка.
Получается, «ипотечную» квартиру продать можно. Разберёмся, как это сделать.
Шаг 1. Сообщить в банк
Если вы решили продать свою квартиру, следует сообщить об этом в банк и получить согласие.
Так, в ВТБ заёмщику нужно подать соответствующее заявление и приложить копии паспортов заёмщика и покупателя, правоподтверждающего документа (например, договора купли-продажи — прим. Сравни.
ру) и договора о покупке заёмщиком объекта недвижимости. «Банк даёт возможность продать залоговый объект, если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью погашен.
Ипотека должна быть погашена перед регистрацией договора купли-продажи», — отмечает пресс-служба ВТБ.
«Росбанк Дом» также не накладывает запрета на продажу. «Однако из-за наличия обременения продавец (заёмщик банка) не может продать квартиру до погашения кредита или получения согласия банка», — замечает Светлана Ременюк.
При этом кредитная организация может настоять на погашении кредита до сделки. Эксперт рекомендует обращаться в банк для уточнения возможности продажи, условий выхода на сделку и погашения кредита.
В Росбанке, например, есть подразделение, которое рассматривает подобные обращения, подробно информирует клиентов о всех деталях.
Шаг 2. Подать заявку на новый ипотечный кредит
Прежде чем начинать искать покупателя для своей квартиры, подайте заявку на новый кредит. Вы сразу поймёте, на какую стоимость жилья сможете рассчитывать.
Тут есть один нюанс: банк будет учитывать и платёж по текущему ипотечному кредиту. Поэтому лучше подавать заявку в ту же кредитную организацию, где у вас сейчас ипотека.
Она может учесть, что действующий кредит будет погашен до выдачи нового. У банков разные требования, но в среднем платежи по всем кредитам не должны превышать примерно 50% от общего семейного дохода.
Также обратите внимание на свой зарплатный банк — часто у них есть специальные условия для клиентов.
Срок действия одобренной заявки в банках тоже разный и составляет в среднем три месяца. Этого времени достаточно, чтобы найти покупателя для своей квартиры и новое жильё.
Кредитная нагрузка — соотношение платежей по кредитам и доходов — влияет на кредитный рейтинг. А чем выше рейтинг, тем больше вероятность, что банки будут одобрять кредиты на крупные суммы под низкие ставки.
Бесплатно проверить свой кредитный рейтинг можно на Сравни.ру — с помощью сервиса «Кредитный рейтинг». Там же можно подписаться на историю изменений рейтинга с ежемесячными отчётами, которые приходят на электронную почту, — так вы сможете не пропустить момент, когда рейтинг станет лучше, и вовремя подать заявку на ипотеку.
Шаг 3. Обратиться к риелтору
Поскольку одновременно придётся и продавать, и покупать, нужен грамотный риелтор или агентство, которое возьмёт на себя все организационные моменты, подготовку и проверку документов.
Риелтор может показывать вашу квартиру потенциальным покупателям даже в ваше отсутствие, а также ездить на предварительные просмотры квартир и оценивать, соответствует ли жильё вашим требованиям.
Это сэкономит ваше время и силы и избавит от личных переговоров с участниками сделки.
Риелтору придётся заплатить комиссию — расценки зависят от конкретного специалиста, это может быть процент от суммы сделки или фиксированная сумма.
Шаг 4. Подготовить документы
При продаже квартиры понадобятся:
- паспорта всех собственников;
- выписка из ЕГРН (можно заказать на портале Госуслуг);
- выписка из домовой книги (жители Москвы могут заказать выписку из домовой книги в МФЦ или на сайте Mos.ru, жители других регионов — также в МФЦ или в управляющей компании);
- справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (из банка);
- справка о том, что вы не состоите на учёте у психиатра и нарколога (необязательна, но многие покупатели спрашивают её для уверенности в дееспособности продавца).
Позаботьтесь о бумагах заранее, но учитывайте сроки действия подобных справок — в основном месяц.
Собрать документы не составит большого труда. Управляющий партнёр правового агентства недвижимости «ЮОНИ» Кирилл Поплавский отмечает, что сейчас подготовка документов не занимает много времени.
«Если мы говорим о Москве, благодаря цифровизации все документы делаются за одно посещение МФЦ (выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН) и банка (справка об отсутствии задолженности по кредиту)», — отмечает эксперт.
Также следует подготовить документы по предыдущей сделке, когда вы сами покупали эту квартиру: договор купли-продажи/участия в долевом строительстве, акт приёма-передачи.
Шаг 5. Продать свою квартиру
После того как все документы будут готовы и банк одобрит покупку новой квартиры в ипотеку, можно выходить на сделки.
В целом процесс продажи залоговой квартиры уже стандартный, отмечает пресс-служба ВТБ. Покупатель может получить ипотечный кредит на покупку или приобрести объект за наличные средства.
«Проблема в том, что обычно на рынке используется схема, когда покупатель вынужден брать ипотеку в том же банке, где ипотека продавца, хотя предпочел бы более выгодные условия другого банка», — подчёркивают в ВТБ.
Обращает на это внимание и Кирилл Поплавский. Ипотека берётся на длительный срок, и за это время семья по разным причинам может захотеть продать квартиру до погашения кредита.
Он рекомендует при покупке квартиры при равных условиях брать ипотеку в топовых банках.
«Тогда вероятность найти покупателя, который будет брать ипотеку в том же банке, где открыт ваш кредит, возрастает», — считает эксперт.
Пресс-служба ВТБ также отмечает риски, обусловленные тем, что кредит должен быть погашен до заключения договора купли-продажи: продавец может взять кредит наличными, чтобы «закрыть» ипотеку, но если покупатель передумал приобретать его квартиру, то вынужден выплачивать кредит на иных условиях (кредит наличными выдаётся на меньший срок по сравнению с ипотечным, поэтому сумма платежа может быть выше). «Рискует и покупатель, если решает передать денежные средства за квартиру продавцу до заключения договора купли-продажи: продавцу ничего не мешает отказаться от сделки и не возвращать средства», — подчёркивают в банке.
Шаг 6. Купить новую квартиру
Здесь уже вы выступаете покупателем, и в ваших интересах проверить все документы по квартире, в чём вам должен помочь риелтор. Банк со своей стороны также проверяет чистоту сделки.
После подписания договора купли-продажи и ипотечного договора документы направляются в Росреестр на регистрацию обременения и права собственности.
Если планируете использовать для первоначального взноса деньги, оставшиеся от погашения действующего кредита при продаже своей квартиры, учтите важный нюанс.
Их вы сможете забрать из банка только после регистрации права собственности в Росреестре: деньги будут храниться в банковской ячейке или на счёте. Раньше на это уходил месяц.
Сейчас, по информации на сайте ведомства, государственная регистрация прав в разных случаях проводится от 5 до 12 рабочих дней.
Шаг 7 (заключительный). Переехать ????
Сроки переезда после сделки обычно зависят от сроков регистрации права собственности. Как правило, только после этого подписывается акт приёма-передачи квартиры, продавец её освобождает и передаёт покупателю ключи.
Но всё индивидуально и зависит от обстоятельств и лояльности участников обеих сделок. Если удастся договориться, то новоселье можно будет справить до окончания срока регистрации прав собственности в Росреестре.
В 2013 году мы с мужем купили в ипотеку однокомнатную квартиру в подмосковном Щёлково. Квартира была с хорошим свежим ремонтом, мы прожили в ней четыре года, а ипотеку оформляли на 15 лет.
Летом 2017 года коллега занималась продажей своих двух квартир и очень хорошо отзывалась о своем риелторе. Я решила проконсультироваться с ним по ценам на двухкомнатные квартиры поближе к Москве и возможности продажи ипотечного жилья.
Каких-либо конкретных планов по переезду ещё не было.
Но когда я озвучила риелтору наши пожелания по цене и локациям, он нам сказал: «А зачем вам менять Подмосковье на Подмосковье? Я вам в Москве квартиру найду!» Мы заразились его оптимизмом и решили действовать.
Это был август, а в конце октября мы уже переехали в новую квартиру. Каких-то особых программ в банках для подобных сделок тогда не было (или нам о них не было известно). Ипотека была в банке, через который мы с мужем получали зарплату.
Сообщили в банк о планах продать квартиру и досрочно закрыть ипотечный кредит и сразу подали новую заявку. Кстати, какого-то официального согласия или разрешения на продажу квартиры нам не выдавали. После того как получили одобрение на новый ипотечный кредит, стали искать покупателя и присматривать себе квартиру.
На удивление, покупатель нашёлся быстро. Мужчина покупал жильё за наличные, что упрощало нам сделку.
Новую квартиру мы присмотрели не сразу, объездили вариантов 15 точно. Остановились на двухкомнатной квартире со свежим ремонтом в Чертаново. Наш риелтор получил аванс от покупателя, а мы, в свою очередь, заплатили аванс нашему продавцу.
Сначала мы заключили договор купли-продажи нашей квартиры и закрыли ипотечный кредит по ней. По сути, покупатель погасил остаток нашего ипотечного кредита, а оставшиеся деньги банк положил в ячейку до окончания регистрации прав собственности в Росреестре.
Сроки снятия обременения и выдачи закладной в нашем банке составляли до 30 дней, но нам повезло — закладную нам отдали через три дня.
Сразу после этого мы отдали документы на регистрацию в Росреестр, которая длилась около месяца. В это же время снова пришли в банк на сделку — по покупке новой квартиры. Здесь всё было стандартно: мы внесли первоначальный взнос и оформили ипотечный договор с банком.
Обстоятельства торопили нашего покупателя с переездом — он не был готов месяц ждать ответа из Росреестра. Риелтор договорился с нашим продавцом, что он освободит квартиру не через месяц, когда пройдёт регистрация, а на следующий день после сделки.
По факту, мы в течение одной недели продали свою квартиру, купили новую и переехали в неё.
Оглядываясь назад, удивляюсь, как мы могли решиться на такую авантюру! Сейчас мы рефинансировали ипотечный кредит в другом банке под меньший процент и снизили ежемесячный платеж на 15 000 ₽. Опираясь на свой опыт, могу точно сказать, что ипотека — это не кабала на всю жизнь, а гибкий финансовый инструмент, который помогает решить свой жилищный вопрос, не откладывая его в долгий ящик.
Продать ипотечную квартиру и сразу купить новую в ипотеку возможно. Банки идут навстречу своим клиентам и проводят такие сделки. Они, как правило, проходят оперативно. Если новый объект уже подобран, то вся процедура может занять одну неделю. «Обычно клиенты улучшают свои жилищные условия именно таким образом, приобретая новые объекты дороже предыдущих», — отмечает Светлана Ременюк.
Изучить ставки по ипотеке
И оформить выгодный кредит
Сейчас у банков появляются отдельные ипотечные программы специально для подобных случаев. Например, в Банке ВТБ и в Банке ДОМ.РФ есть программы на покупку жилья в залоге у другого банка на вторичном рынке недвижимости.
Схема в ВТБ предполагает одновременное предоставление средств — продавцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. «При данной механике нейтрализуются критические риски для продавца и покупателя», — комментирует пресс-служба кредитной организации.
Уже в ближайшее время ВТБ планирует запустить эту возможность и для новостроек.
В Банке ДОМ.РФ программа распространяется на квартиры и апартаменты на вторичном рынке недвижимости.
До подписания кредитной документации по сделке заёмщику и продавцу необходимо предоставить нотариальные доверенности на сотрудника банка, чтобы он мог заняться снятием обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную, а также полностью досрочно погасить задолженность продавца перед банком-залогодержателем.
Как отмечает Игорь Ларин, выдача кредитных средств происходит до регистрации залога в пользу банка, при этом кредит направляется на погашение ипотечного кредита продавца. «Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи между продавцом и заёмщиком должна превышать или быть равной остатку долга продавца», — комментирует эксперт.
По мере роста ипотечного рынка логично предположить рост количества ипотечных квартир, выставленных на продажу, отмечает ВТБ.
«Люди воспринимают ипотеку как удобный инструмент приобретения недвижимости, а не пожизненное обременение, и хотят иметь возможность гибко проводить сделки купли-продажи с ипотечными квартирами, если это необходимо», — комментирует пресс-служба банка.
По оценкам Кирилла Поплавского, «ипотечное» жильё в Москве продаётся в среднем на 10% дешевле квартир без обременения. Поэтому если планируете покупать новое жильё, можно обратить внимание на такие квартиры. Правильно подготовившись к сделке и предусмотрев все нюансы, вы сможете купить подходящую квартиру по более низкой цене.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Если ипотечный кредит стал слишком тягостным, то квартиру всегда можно продать на законных основаниях
Мечта о собственном жилье наконец-то осуществилась, и вы купили квартиру. Без ипотеки, конечно, не обошлось. Но за 10-20 лет, пока выплачивается ипотечный кредит, может произойти всякое — от желания расширить жилплощадь до банальных скандалов с соседями.
Не нужно влезать в долги, чтобы досрочно погасить ипотеку, если встал вопрос о продаже жилья, которое находится в залоге у банка. Есть более простые способы.
Почему возникает желание продать квартиру
Ипотека – пожалуй, один из самых сложных и дорогих кредитов. Чтобы его одобрили, нужно подготовить много документов, внести первоначальный взнос, обеспечить поручителей.
Финансовая компания может отказать в кредите, если усомнится в вашей платежеспособности. И последующие годы нужно будет возвращать деньги, живя в условно собственной квартире.
Почему условно? Потому что ипотечная недвижимость будет находиться в залоге у кредитной организации до полного погашения долга. Вы занимаете большую сумму у банка, а тот, чтобы избежать убытков, до полного возмещения займа остается фактическим владельцем квартиры, хотя проживать в ней будете вы.
Ипотека в нашей стране появилась в середине XVIII века и выдавалась Государственным Банком дворянам. Чуть позже появилась «Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов» — аналог нынешнего страхования недвижимости.
В современной России ипотечное кредитование контролируется на государственном уровне с 9 июля 1998 года, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке». С того времени в документ не вносились изменения.
У вас есть право совершать любые действия с ипотечной недвижимостью, кроме ее продажи — это указано в 102-ФЗ. Есть нюанс – недвижимость может быть отчуждена, а значит, продана другому владельцу, но только с согласия кредитора.
Если кредитная организация не дала добро на продажу залоговой недвижимости, но она состоялась, то за этим последуют проблемы: банк будет вправе оспорить сделку и забрать жилье себе, а с вас потребовать возместить все убытки и издержки. Также вам могут отказать в регистрации перехода права собственности.
Первое, что нужно сделать, — договориться с банком и объяснить, почему вам нужно продать квартиру, которая находится в залоге. Какие причины можно указать?
Хотите купить недвижимость, но не располагаете нужной суммой? Возьмите ипотеку в Совкомбанке! Максимальная сумма – 50 000 000 рублей, ставка – от 5,9% годовых, в качестве первоначального взноса можно использовать маткапитал. Подайте заявку на ипотеку с материнским капиталом на сайте и получите предварительное решение в течение нескольких минут.
Когда банально не хватает денег выплачивать ипотечные взносы, нужно немедленно обратиться к своему менеджеру и описать ситуацию. Решением проблемы может стать рефинансирование ипотеки со сниженной финансовой нагрузкой.
Если такой вариант не подойдет, то жилье можно продать, даже если оно находится под обременением.
Совет от банка
Принимая ипотечные обязательства, вы оформляете страхование недвижимости. Дополнительно и по личной инициативе вы можете оформить страхование жизни заемщика, чтобы обезопасить себя и своих близких от выселения, гигантских долгов и штрафов. К тому же страхование жизни заемщика гарантирует пониженную ставку по кредиту.
Допустим, вы устроились на новое место работы с высокой зарплатой. Один минус — добираться до него нужно через весь город по три часа каждый день. Или после рождения ребенка вам срочно нужно расширять площадь. Или ваш район слишком шумный и грязный от выхлопных газов.
Все это может стать причиной для смены квартиры и продажи ипотечной недвижимости. Вам пойдут навстречу.
Семья и быт
Еще несколько причин для продажи жилья, которое находится в залоге:
- у вас пьющие и шумные соседи, с которыми приходится постоянно воевать;
- вы собираетесь сочетаться браком, поэтому нужна более просторная квартира;
- вы разводитесь и делите совместно нажитое имущество;
- вы заметили трещину в стене, которой раньше не было;
- под вашими окнами развернули огромную стройку, пыль от которой летит в ваши окна и т.д.
Закрыть ипотеку досрочно и не своими деньгами? Легко! Продайте залоговую квартиру, предварительно заручившись согласием банка
Сделки с квартирами, обремененными банковским залогом, пугают как продавцов, так и покупателей. Первые боятся штрафов и изъятия прав собственности, вторых страшат возможные проблемы со стороны банка. Важно все действия согласовать с кредитным менеджером и заранее уточнить законность продажи ипотечного жилья.
Квартиру, которая находится в залоге, выставляют на продажу по сниженной цене. Скидка может составить 10, 20, а иногда и все 30% от номинальной стоимости. Возможностью неплохо заработать обязательно воспользуется опытный риелтор, готовый заплатить наличными, а после – выгодно перепродать ипотечную недвижимость.
По возможности привлеките к сделке профессионального риелтора. Он оценит квартиру, даст советы по продаже, расскажет о возможных проблемах с финансовой организацией или с продавцом/покупателем, примет участие в диалоге с представителем банка. Найти хорошего специалиста поможет единый реестр на сайте Российской гильдии риелторов.
Не испугаются обременения и те, кто давно ищет квартиру, похожую на вашу. Допустим, студия, как в вашем доме, приглянулась семейной паре, но застройщик уже все распродал. Эта семейная пара будет постоянно мониторить объявления о продаже, найдет ваше и обязательно откликнется, несмотря на риски.
Как продавать
Стандартная схема купли-продажи в отношении ипотечного жилья, находящегося в залоге, не сработает. Каждое действие нужно согласовывать с банком, выбрав оптимальный для себя способ продажи.
Погасите ипотеку досрочно
Максимально понятный и прозрачный способ продажи, который очень тяжело осуществить на практике. Вам необходимо найти покупателя ровно с той наличной суммой, которой вы погасите оставшийся долг перед банком.
Многие испугаются того, что продавец сбежит с полученным залогом. Но большой плюс этого способа продажи в относительной независимости от банка – он практически не будет вмешиваться в ход сделки, ведь все процессы происходят между продавцом и покупателем.
Подробная инструкция
- Получите разрешение от банка на продажу. Вам выставят сумму остатка долга по ипотеке – это и будет задаток.
- Составьте предварительный договор на продажу. Необходимо участие нотариуса.
- Выпишите всех зарегистрированных из квартиры.
- Получите задаток от покупателя и оформите это письменно.
- Закройте ипотеку. Снимите залог. Вздохните свободно.
- Подпишите договор. Передайте права собственности.
- Получите оставшиеся деньги от покупателя за свою уже бывшую квартиру.
Продайте недвижимость и погасите ипотеку по ходу сделки
Одна из самых безопасных сделок: ее проводит продавец, а контролирует банк, в который на две ячейки поступают деньги от продавца. На одну – остаток по ипотеке, на вторую – остаток стоимости залогового жилища.
Как правило, продажу сопровождает опытный риелтор, банк гарантирует безопасность, но и диктует свои условия — устанавливает сроки и даты проведения сделки.
Порядок действий
- Получите разрешение от банка на продажу. Он выставит сумму остатка долга по ипотеке.
- Установите свою цену на квартиру. Покупатель открывает две депозитарные ячейки в банке, где оформлена ипотека. Вносит средства: на одну – остаток ипотечного долга, вторую пополняет оставшейся суммой от полной стоимости квартиры.
- Подпишите договор. Подайте документы в Росреестр.
- Покупатель получает залоговое обязательство от банка, который забирает деньги из первой ячейки.
- Новый владелец получает от банка закладную на квартиру и снимает обременение через МФЦ.
- После всех операций получите остаток денег из второй ячейки.
Поменять залоговую квартиру можно, если соседи мешают спать или протек потолок: банк примет во внимание претензии и одобрит продажу квартиры в ипотеке
Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.
Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита. Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.
Подробная инструкция
- Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
- Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
- Составьте при участии нотариуса договор задатка.
- Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
- Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
- Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
- Дождитесь оценки квартиры.
- Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.
Доверьте продажу банку
Самый плохой вариант продажи, который может произойти с заемщиком. Он случается, когда лавина долга по ипотеке накрыла с головой, и банку не остается ничего, кроме как выставить на продажу вашу квартиру, чтобы вернуть свои деньги.
Как правило, цены на недвижимость, выставленную на торги за неуплату ипотечного кредита, очень занижены, и вы можете получить от продажи только остаток по ипотеке, который будете обязаны вернуть.
И выставить ипотечную квартиру на торги можно только с согласия заемщика, кредитной организации или компании, купившей долг.
Ваше участие в сделке будет номинальным — повлиять на ее ход вы не сможете по закону.
Порядок действий:
- Договоритесь с банком о продаже. Подпишите договор.
- Дождитесь оценки квартиры и начала торгов. Дождитесь, пока банк или сторонняя организация найдут покупателя. Это может длиться долгие месяцы, цена снижаться, но вы не сможете этому помешать или высказать несогласие.
- Дождитесь, пока покупатель создаст две депозитные ячейки и внесет деньги: в первую – остаток по ипотеке, во вторую – оставшуюся часть стоимости квартиры. Возможно, в ней ничего не окажется, ведь цена на таких торгах заметно ниже рыночной.
- Подпишите договор о продаже. Кредитная организация внесет данные в Росреестр, снимет обременение и заберет свои деньги из ячейки.
- Откройте свою ячейку после перехода права собственности.
Пакет необходимых документов
Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций.
В любом случае вам потребуются:
- документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
- техпаспорт квартиры;
- справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
- информация с результатами оценки квартиры или дома;
- справка из ЕГРН;
- если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
- документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
- согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.
Продать залоговое имущество можно по четырем схемам. Неутвержденная в банке продажа будет оспорена, и придется платить штрафы и неустойки
Риски продавца при проведении сделки купли-продажи залоговой недвижимости минимальны — право залога числится в Росреестре, и никто не выселит из квартиры, пока сделка не будет закрыта.
Риски покупателя огромны. Например, недобросовестный продавец может получить залог и исчезнуть. Или не получит разрешение от банка выставить на продажу залоговую квартиру – в этом случае сделка будет аннулирована.
Когда сделку проводит сам банк, то риски потенциального покупателя едва ли должны беспокоить.
Итак, квартиру, которая находится в залоге у банка, можно продать: финансовая организация обязательно пойдет навстречу, если заемщик не справляется с кредитной нагрузкой. Перед тем, как оформить ипотеку, оцените свои возможности. И постарайтесь не допускать просрочек, чтобы не получить повышение процентной ставки.