Вопрос “Как продать квартиру банку?” возникает, как правило, в двух ситуациях: есть требующие быстрого погашения большие долги, имеется необходимость в срочной продаже недвижимости. Ввиду того факта, что такие обстоятельства у граждан – не редкость, некоторые кредитно-финансовые организации целенаправленно занимаются скупкой и реализацией жилья.
Плюсы взаимодействия с крупной компанией, известным брендом очевидны. Например, можно не опасаться мошенничества. Взаимодействие с клиентом сопровождается юридически.
Минусы также есть. Продажа по высокой цене практически исключена. Банковские специалисты оценивают недвижимое имущество, его состояние. В итоге стоимость будет сильно ниже рыночной.
О прочих нюансах читайте в представленной статье.
Когда продавать квартиру банку уместно?
Банковские компании не занимаются скупкой жилья у граждан в том масштабе, какой характерен для работы риэлторских агентств. Такой тип деятельности не является приоритетным, как понятно: всё же банки – про кредиты, инвестиции, карты и счета.
Однако некоторые кредитно-финансовые организации приобретают квартиры и дома. Цель у них одна – выставить впоследствии имущество на продажу ипотечным и прочим клиентам.
Продают своё жильё обычно в следующих ситуациях:
- оно является залоговым, а выплатить задолженность по ипотечному займу нельзя (нет возможности);
- его необходимо быстро реализовать – с целью скорейшего получения денег;
- есть непокрытые займы, требующие немедленного погашения.
Примечание 1. Следует помнить: продажа жилья для получения денег, с помощью которых можно будет расплатиться по кредитам, уместна при наличии другого недвижимого имущества. Клиенту банка нужно думать о том, где будет жить он сам.
Ряд официальных веб-ресурсов банковских организаций содержит раздел, посвящённый выставленным на продажу конфискованным квартирам.
Покупка или приобретение в рамках сервиса банковской структуры требуют подготовки пакета документации. Компания при этом будет тщательно проверять юридическую составляющую поданных бумаг. Ввиду этого факта граждане, нуждающиеся в быстрой продаже своей недвижимости и не желающие нарваться на мошенников, отдают предпочтение кредитным учреждениям.
Реализация квартиры/дома часто требует услуг эксперта-оценщика.
Помимо прочего, гражданин обязан позаботиться о наличии и готовности к использованию документов – свидетельства о праве собственности, технического паспорта, договора купли-продажи, выписки из Единого госреестра недвижимости и т.п.
Нюансы продажи своего жилья
Один из наиболее интересующих обывателя вопросов звучит так: можно ли продать квартиру кредитно-финансовой организации, если жильё – в собственности физлица и не находится в залоге?
Российское законодательство не ограничивает банки в этом моменте. И всё же далеко не все они занимаются скупкой недвижимости.
Крупные учреждения, такие как “Сбербанк”, создают свои сервисы, цель работы которых – помогать клиентам выгодно и быстро продавать жилую недвижимость. Как это работает:
- физлицо выкладывает объявление о продаже, в котором описывает все параметры и особенности жилой площади;
- банк предлагает более выгодные условия по ипотеке.
Таким образом, граждане-продавцы облегчают себе жизнь в процессе поиска покупателей и получения денег от них (при успешной сделке), а банковское учреждение привлекает новых заёмщиков.
Продажа жилья банку имеет ряд нюансов:
- Недвижимость должна быть оформлена на одного собственника, который и продаёт его, – в лучшем варианте. При наличии нескольких владельцев требуются их официальные разрешения на проведение сделки.
- Недвижимость не должна быть в залоге у других кредитно-финансовых организаций. Квартира, являющаяся залоговой и находящаяся в обременении, не будет куплена банком.
- Все банковские компании перед покупкой жилья тщательно его проверяют. Оно должно пребывать в хорошем состоянии, с ремонтом и удобствами. При этом важно, чтобы дом не был аварийным. Принимают во внимание и район расположения. Востребованность и благоустроенность последнего сильно повышают шансы банка на перепродажу.
- Дети не должны быть прописаны в продаваемой квартире. Также сложнее реализации поддаётся жильё, купленное в т.ч. на маткапитал (здесь требуются разрешение органов опеки и предоставление жилплощади ребёнку на тех же условиях и в том же размере).
Сделка купли-продажи между гражданином и банком сопровождается заключением официального договора. Поэтому идти на такое мероприятие стоит без опасений.
Примечание 2. Важно знать: банкротство банковской организации не аннулирует куплю-продажу.
Специфика продажи залоговой недвижимости
Продажа залогового жилья и выплата остатка задолженности требуют обращения в банк.
Кредитная компания не во всех случаях стремится выкупить недвижимость. Обычно она даёт согласие на его продажу другому лицу – по установленной цене.
Реализация залогового жилья подразумевает заключение трёхстороннего договора. Участвуют продавец, покупатель и кредитор. Такой вариант является самым надёжным для всех.
Алгоритм дальнейших действий следующий:
- открывается банковская ячейка (индивидуальный банковский сейф – ИБС);
- покупатель передаёт в ИБС деньги;
- кредитор высчитывает остаток по задолженности и забирает его;
- открывается ячейка для продавца – там находится сумма за вычетом долга;
- снимается обременение с жилой недвижимости.
Типовая схема продажи залогового имущества:
- определение цены и доплаты (второе – в случае планирования покупки др. квартиры);
- получение согласия банка (на продажу);
- выставление квартиры на продажу;
- поиск лица, готового купить жильё, и заключение с ним сделки;
- оформление требуемых бумаг;
- аннулирование обременения;
- поиск и выбор новой жилой площади.
Продать квартиру кредитно-финансовой организации и приобрести новую – не так легко. Сделка на всём своём протяжении контролируется кредитором. После осуществления продажи залоговой недвижимости банку отходит положенная ему часть задолженности, остаток – заёмщику.
Примечание 3. Приобрести новую жилплощадь можно с помощью ипотеки. Однако здесь есть нюанс: заимодатель обязательно проверит кредитную историю. В ней фиксируется продажа залогового имущества, а это снижает шансы на одобрение обращения.
Заключение
Продать квартиру банку можно. Сделать это не так сложно, если следовать указанным выше требованиям и алгоритмам. Другое дело – насколько такое мероприятие уместно. Рекомендуем как следует всё взвесить, прежде чем приступать к реализации задумки.
Учитывайте имеющиеся нюансы. Цена, сроки, документы – всё имеет значение. Если решение окончательное и продуманное, прежде выберите организацию, с которой хотите взаимодействовать. И не стесняйтесь заранее проконсультироваться у банковских специалистов по любым вопросам в связи со сделкой. Если позволяют средства, также стоит прибегнуть к помощи стороннего юриста.
Прощай, ипотека. Как продать залоговую квартиру?
Ипотечный кредит — обязательство долгосрочное. Обычно он оформляется на 10–20 лет. За такой срок в жизни заемщика может многое измениться, и у него возникнет необходимость квартиру продать. Это вполне реально. Причем в сделке может участвовать даже новый заемщик.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Банк дает добро
Причины, по которым с ипотечной квартирой приходится расставаться, бывают разные. «К наиболее распространенным относятся невозможность дальнейшего обслуживания кредита, желание улучшить жилищные условия, расторжение брака между супругами-созаемщиками», — рассказывает директор департамента розничных банковских продуктов Связь-Банка Алексей Бахаев.
Ипотечная квартира — не совсем обычная недвижимость. Вплоть до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Это означает, что все сделки, связанные с ней, нужно предварительно согласовывать с кредитором.
Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может: это запрещено законом «Об ипотеке». Но он способен затруднить реализацию недвижимости.
«Например, будет готов передать на регистрацию письмо о снятии обременения только после досрочного погашения действующего кредита.
Для этого покупатель должен выплатить часть стоимости недвижимости продавцу до регистрации договора купли-продажи квартиры, а такой шаг мало кто готов совершить», — делится своими наблюдениями директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Впрочем, А. Бахаев уверен: «Любой кредитор заинтересован прежде всего в своевременном погашении своих долгов, и, если заемщик решил продать заложенную квартиру, банк не будет ему мешать».
Снимаем обременение
Итак, ипотечная квартира — это жилье с обременением, поскольку находится в залоге у банка. При ее продаже обременение должно быть снято. Это может происходить двумя способами.
В первом случае банк при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры дает согласие на переход права собственности на нее без снятия обременения. Только после того как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора, обременение снимается.
«То есть на финальной стадии сделки — после закрытия кредита — банк выдает еще одно письмо для регистрационной палаты с информацией о том, что займ погашен и регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена.
Покупатель квартиры должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры», — информирует А. Бахаев.
Этот вариант удобен для банка, но не слишком комфортен для покупателя квартиры, который, по сути, приобретает недвижимость, не свободную от притязаний со стороны третьих лиц (то есть банка).
Есть и другая возможность купить ипотечную квартиру. Деньги за жилье помещают в ячейку или на счет, а банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения.
«В этом случае покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права», — говорит А. Бахаев.
Но данный вариант является более рискованным для кредитора и поэтому используется довольно редко.
Чаще всего стоимость квартиры превышает размер долга перед банком. Поэтому часть денег от ее продажи идет на погашение кредита, процентов и пени со штрафами (если они имеются), а оставшуюся сумму получает заемщик — продавец квартиры.
Покупатель-заемщик
Не исключено, что покупатель захочет приобрести ипотечную квартиру тоже на заемные средства. Провести такую сделку можно, и заключать ее будут следующим образом.
Банк одобряет покупателя как заемщика и переоформляет имеющийся кредит на него. В результате прежний заемщик оказывается свободным от кредитных обязательств (эти деньги должен будет банку уже новый владелец квартиры) и лишается недвижимости.
«В случае сохранения кредитного договора в нем заменяется заемщик, он же залогодатель, которым становится новый собственник квартиры.
По требованию банка могут корректироваться некоторые условия договора, например в части сроков и стоимости кредита», — комментирует юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов.
Причем может быть заключено дополнительное соглашение к договору, внесены некоторые корректировки в действующий документ или подписан новый договор — все зависит от подхода к этому вопросу юридического департамента банка.
Сложность в том, что объект залога (продаваемая квартира) известен банку от а до я, а вот заемщик новый и не факт, что кредитор его одобрит. Покупатель квартиры должен соответствовать определенным требованиям банка, в противном случае ему в кредитовании откажут.
«Продать жилье с кредитом возможно, но происходит это редко — сама схема сделки является нестандартной. Поэтому, если покупателю не хватает денежных средств для приобретения заложенной квартиры, ему скорее предложат взять новый ипотечный кредит, чем оформят старый», — делится своими наблюдениями А. Бахаев.
У К. Шибецкого другие данные: «В случае появления нового заемщика банк предложит ему льготные условия кредитования по той причине, что объект залога уже есть и проверять его не нужно».
Причины могут быть разные
Бывает, что причины продажи ипотечной квартиры самые приятные. Например, заемщик хочет приобрести более комфортное жилье. Тогда он может продать имеющуюся жилплощадь и, получив в банке дополнительные денежные средства, купить новую квартиру.
«В таком случае сначала выставляют имеющуюся залоговую квартиру на продажу, параллельно этот или другой банк одобряет выдачу заемщику нового кредита, потом подыскивают подходящий вариант недвижимости. И одновременно проводят две сделки: по купле-продаже залогового жилья и приобретению нового жилья с использованием второго ипотечного кредита», — рассказывает К. Шибецкий.
Совершенно другая ситуация — утрата платежеспособности заемщика. Когда гражданин не может платить по кредиту, но и расставаться с недвижимостью не желает, не нужно надеяться, что банк забудет о долге. Он в любом случае имеет полное право продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.
Впрочем, банк — не агентство недвижимости, а потому заниматься непрофильной деятельностью (в частности, продавать квартиры и тем более держать их у себя на балансе) ему неинтересно.
Поэтому, скорее всего, кредитор попытается не доводить ситуацию до крайней меры. Он может предложить заемщику реструктурировать долг.
Но только в том случае, если должник не скрывается, идет на контакт, до этого добросовестно обслуживал кредит и есть надежда на то, что его доходы в обозримой перспективе восстановятся.
Заемщику принудительная продажа жилья и вовсе невыгодна. Ведь недвижимость, скорее всего, будет реализована гораздо дешевле ее рыночной цены, следовательно, денег он получит меньше, чем в том случае, если бы занимался продажей квартиры сам. К тому же все судебные издержки должнику придется компенсировать из собственных средств.
Если банку не удается договориться с заемщиком, кредитор обращается в суд. И после вынесения соответствующего судебного решения квартиру выставляют на торги. Обычно с дисконтом. Уже на первых торгах ее реализуют по цене, составляющей 80% от ее стоимости, на втором аукционе размер скидки увеличивается.
Взвешенное решение
Сделки, связанные с продажей ипотечной квартиры, на рынке недвижимости пока заключают довольно редко. Однако по мере развития ипотеки это может стать вполне обычным явлением.
Насколько выгодно и безопасно покупать квартиру, которая находится в залоге у банка? Здесь ответы неоднозначны.
С одной стороны, можно не сомневаться в юридической чистоте этой недвижимости, которую уже проверили риэлторы, представители банка и страховой компании.
С другой стороны, особенно если речь идет о принудительной продаже квартиры через суд, бывший заемщик может впоследствии попытаться вернуть жилье.
Таких прецедентов пока еще не было, но теоретически они возможны, неслучайно законодательство направлено на защиту интересов заемщиков (уже отменены мораторий за досрочное погашение долга, комиссии за рассмотрение заявки, открытие ссудного счета и т.д.).
О существующих рисках покупателя рассказывает А. Бахаев: «Сначала он должен отдать часть своих денежных средств, чтобы погасить чужой кредит, и лишь через некоторое время сумеет зарегистрировать переход права собственности на недвижимость».
Но, может быть, игра стоит свеч, поскольку залоговое жилье дешевле, чем в среднем на рынке? Отчасти аргумент справедлив.
«Как правило, при покупке заложенной квартиры можно рассчитывать на дисконт от 5 до 20% от рыночной стоимости, его размер зависит от того, насколько срочно нужно прежнему заемщику продать недвижимость», — считает А. Бахаев. А вот К.
Шибецкий уверен, что стоимость залоговой квартиры при ее добровольной продаже вряд ли будет заметно отличаться от цены обычного жилья.
Если недвижимость продают по решению суда, то условия для потенциального покупателя будут более выгодными. Как уже отмечалось, ее можно купить по цене гораздо ниже рыночной. К тому же банки кредитуют заемщиков, которые готовы приобрести такие квартиры, по льготным ставкам. Информацию о реализуемых объектах и их стоимости можно найти в специальных разделах сайтов кредитных организаций.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
Выдается в 3 раза больше кредитов, чем пять лет назад, с помощью ипотеки покупают около 80–90% жилья в новостройках, посчитал Дом.РФ. Это наивысший показатель за все время. На вторичном рынке – 50–80%, в зависимости от сегмента.
Ипотека в России всегда была дорогой и не всем доступной. Сейчас, в том числе за счет льготной программы, она становится обычным инструментом решения жилищного вопроса, как в развитых странах.
Но быстрый рост ипотечного портфеля в сочетании с неправильной оценкой заемщиками собственных финансовых возможностей через 2–3 года выльется в существенный рост просрочек платежей по кредитам: в 2010 г. просроченная задолженность составляла 23,5 млрд руб., в 2015 г. – уже 39 млрд руб.
, а на 1 декабря 2020 г. – больше 72 млрд руб. Банки совершенствуют скоринговые системы оценки кредитоспособности, но жизненные ситуации бывают разные.
Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.
Торги проводятся либо на интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками, и в первую очередь погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку.
Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде – на 25%.
В итоге квартира за 10 млн руб. может уйти за 6 млн.
Ведь зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле? Тем более что участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2-й – 3-й раунд по стоимости на 15–25% ниже.
Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на четырех разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в нашей системе оценки: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции (см. график). Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17–55% ниже рыночных.
Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5–16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2–3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом в 20–25% продают за два дня.
Но это недополученные деньги для собственников квартир.
— Оценка рыночной стоимости на основе данных по спросу и сделкам с аналогичными объектами, чтобы определять оптимальный диапазон цены для быстрой продажи. Анализ цен на площадках и отчеты оценщиков не подойдут – первые завышены, а вторые занижены. — Автоматизация рекламы – ежедневная оптимизация размещений и выбор результативных площадок для эффективного расходования бюджета.
— Открытый для банков и заемщиков инструмент управления продажей. Система автоматической отчетности. Возможность в любой момент оперативно принять решение, как ускорить процесс: работа с ценой, объектом, рекламой. Удобен и привычен формат онлайн личного кабинета с системой оповещений.
Система аукционов неэффективна. Заемщик теряет все – квартиру, первоначальный взнос по ипотеке и совершенные ежемесячные платежи, для него аукцион – дорогое и сомнительное удовольствие.
Но и у банков возня с непрофильными активами отнимает время и плохо отражается на кредитном рейтинге.
Зачастую больше проблем, чем выгод: такие непрофильные активы необходимо правильно учитывать, грамотно распоряжаться и структурировать, чтобы не потерять деньги и не привлечь внимание проверяющих органов.
В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости.
Сейчас идет обсуждение поправок в закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и уложиться с продажей в шесть месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручкой от продажи возвращается продавцу.
То есть заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы до стандартной комиссии риэлтору. Полгода – это немного, средний срок продажи квартиры в Москве – восемь месяцев. А квартира с обременением вообще «неликвид», поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и контролировать весь процесс.
Как заявляют сами участники банковского рынка на профильных мероприятиях, «актив может убить длительная продажа». Поэтому нужен максимально автоматизированный инструмент, который позволит продавать по рыночной стоимости в заявленные сроки.
Такие инструменты используются в мире, можно посмотреть на деятельность американских риелторов Compass, Redfin. Прозрачности процесса продажи можно добиться за счет единой экосистемы сервисов, которые работают в связке, поддерживая и оптимизируя друг друга.
Proptech из модного слова станет как раз примером, когда использование технологий может помочь людям.
Как продать квартиру банку
Как продать квартиру банку – такой вопрос возникает при наличии задолженностей или в случае необходимости срочно продать жилье. Некоторые кредитные организации занимаются скупкой и продажей недвижимости.
При наличии долга или в условиях повышенной срочности можно продать квартиру банку, не опасаясь мошенничества. Вся сделка сопровождается юристами. Однако продать жилье банку по завышенной стоимости не получится.
Работники банка оценят жилье, его состояние и скорее всего цена будет намного ниже рыночной стоимости объекта недвижимости. Обо всем подробнее – в материале Brobank.
Когда продажа жилья банку актуальна
Банки не склонны скупать жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые из них все же покупают квартиры, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов. Продать квартиру банку можно при наличии задолженности, которую уже трудно погасить.
Также продажа недвижимости кредитору актуальна в следующих случаях:
- Это залоговое имущество и выплатить долг по ипотеке невозможно.
- Продать жилье нужно максимально быстро.
- Наличие задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить.
Нужно помнить, что продать квартиру за долги, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно в том случае, если есть другая недвижимость, в которой клиент сможет жить.
На сайтах некоторых банков можно найти раздел, где продаются конфискованные квартиры. Чтобы купить или продать квартиру банку, сначала нужно подготовить необходимые документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Именно по этой причине нередко люди, которые торопятся продать жилье и не попасть в руки мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.
При продаже жилья банку часто требуются услуги оценщика. Клиент не может самостоятельно назвать любую цену и продать жилье организации по этой цене. Также важно, чтобы были готовы все документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП и т.д.
Продажа собственного жилья
Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.
Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.
Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье.
Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия.
Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.
Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:
- Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
- Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
- Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
- В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.
Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.
Особенности продажи залогового жилья банку
Если нужно продать залоговое жилье и выплатить остаток долга, сначала необходимо обратиться в банк. Не всегда учреждение стремится выкупать недвижимость.
Чаще организация дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.
Эксперты рекомендуют запрашивать разрешение банка на продажу залогового жилья до того, как появятся просрочки, это позволит избежать негативной кредитной истории.
Для продажи залогового имущества заключается трехсторонний договор, где участвует как продавец и покупатель, так и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя.
Создается банковская ячейка, в которую поступают деньги от покупателя. Банк считает остаток долга, который должен получить, и забирает его, а затем открывает ячейку для продавца, где уже находится сумма за вычетом долга.
Обременение с квартиры снимается сразу же.
Продажа залогового имущества осуществляется в несколько шагов:
- Определение стоимости жилья и необходимой доплаты, если затем планируется покупка другой квартиры.
- Получение соглашения от банка на продажу.
- Выставление недвижимости на продажу.
- Поиск покупателя и заключение сделки.
- Оформление документов, снятие обременения.
- Выбор нового жилья, если он был запланирован.
В данном случае продать квартиру банку и купить себе другую будет не так просто. Вся сделка курируется кредитором.
После продажи залогового имущества финансовая организация забирает положенную часть долга, остаток получает заемщик. Для покупки нового жилья можно взять другую ипотеку, однако все организации проверяют кредитную историю.
Продажа залогового имущества за долги будет в ней указана. Это может сократить вероятность одобрения заявки.
Об авторе
Евгений Никитин Высшее образование по специальности «Журналистика» в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов
AndrewLozovyi/Depositphotos
Недвижимость становится залоговой в двух случаях:
- Вы берете кредит в банке на покупку квартиры. В соответствие со ст. 334 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.№102-ФЗ (ФЗ-102), на купленное вами жилье накладывается обременение – в данном случае это ипотека. Получается, квартира находится в вашей собственности, вы можете в ней проживать, пользоваться, но совершать с ней какие-либо сделки без согласия банка до полной выплаты кредита вы не имеете права;
- Вы берете в долг или получаете кредит под залог уже имеющейся у вас квартиры (ипотека в силу договора).
И в первой, и во второй ситуации вы становитесь залогодателем – лицом, передающим в залог банку жилье, а банк – залогодержателем. Таким образом недвижимое имущество является гарантом того, что вы своевременно выплатите кредитной организации свой долг.
Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать
Как правильно продать квартиру за долги?
Как недвижимость попадает на торги
В связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране все чаще граждане, взявшие подобные кредиты, не могут справиться с выплатами по ним. В этом случае банк может подать на такого должника в суд с требованием о погашении долга путем обращения взыскания на залоговую квартиру.
Суд в свою очередь выносит решение об удовлетворении требований банка (долг нужно выплачивать) и об обращении взыскания на квартиру путем ее продажи с торгов.
Кроме того, устанавливается первоначальная цена продажи, которая определяется на основании независимой оценки стоимости этого имущества на момент рассмотрения дела в суде.
После получения вступившего в законную силу решения суда банк получает исполнительный лист и передает его в отдел ФСПП по месту жительства должника на принудительное исполнение.
Судебный пристав возбуждает исполнительное производство, направляет должнику Постановление о возбуждении исполнительного производства, в котором предлагает адресату в пятидневный срок добровольно исполнить решение суда, перечислив денежные средства в указанном в судебном решении размере на счет ФСПП.
Если должник не делает этого, судебный пристав выносит Постановление об изъятии имущества путем передачи его на торги через уполномоченную компанию. Данные организации проходят тендер, победитель которого получает право на реализацию заложенного имущества.
- Далее выигравшая тендер компания размещает всю информацию о проведении таких торгов на специально установленных Правительством РФ электронных площадках.
- Банкрот: когда и зачем им нужно себя объявлять
- Могу ли я объявить себя банкротом?
Единственное жилье
А как быть с единственной квартирой? И/или той, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети? Вынужден вас расстроить – даже единственное жилье, заложенное по ипотеке, подлежит продаже, а все проживающие в нем, в том числе и несовершеннолетние дети, – выселению без предоставления другого жилья. Прочитать об этом можно в ч. 1 ст. 78 ФЗ-102.
Как принять участие в торгах
Лицо, желающее участвовать в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью, вносит аванс на расчетный счет (обычно это 10% от стоимости недвижимости) и участвует в аукционе. Победителем аукциона становится тот, кто предложит большую цену. Именно с ним и заключается договор купли-продажи такого недвижимого имущества.
Риски
Есть ли риски в такой схеме? Вроде бы имеется судебное решение, возбуждено исполнительное производство, причем государственным органом, все проверено. Но свои подводные камни есть везде.
Самый распространенный риск – в залоге в силу договора оказалась первично приватизированная квартира, где есть лица, имевшие право, но отказавшиеся от участия в приватизации. На основании ст. 19 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», у таких лиц сохраняется право пожизненного проживания в данной квартире, даже при перемене собственника.
Узнать о них можно, внимательно изучив выписку из домовой книги и документы о первичной приватизации квартиры. В заявлении о приватизации должно быть указано, кто отказался от участия в ней.
Этих людей вы не выселите из квартиры никогда и никаким способом. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них никаких согласий на предоставление кредита, поскольку собственниками они не являются, и законом это не предусмотрено.
Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?
Как купить квартиру на аукционе?
Следующий нюанс – большие задолженности по оплате в Фонд капитального ремонта. Устроители аукциона не проверяют эти данные, а сами вы получить их не можете.
Тут важно помнить, что долг в Фонд капремонта, в отличие от долга по коммунальным платежам, остающимся за предыдущим владельцем, переходит на нового собственника.
Хотя в последние месяцы жилищно-коммунальное лобби стало активно говорить о том, что и задолженность по квартплате и ЖКУ надо переводить на нового хозяина жилья.
Следующим неприятным сюрпризом будет то, что должники добровольно не хотят выселяться из квартиры, и вам придется потратить много времени на судебный процесс, связанный с решением этого вопроса.
Так, в практике нашей компании был случай, когда для выселения предыдущего собственника и членов его семьи из квартиры, приобретенной на аукционе, потребовался год.
Судья под любым предлогом откладывала рассмотрение дела, поскольку у собственника этого жилья были зарегистрированы там несовершеннолетние дети, причем один родился, когда иск о выселении уже был подан в суд.
Не через торги
Еще существует вариант приобретения залоговой недвижимости непосредственно у залогодателя.
В данном случае гражданин, имеющий ипотечный кредит, но понимающий, что он не в состоянии его выплачивать, обращается в банк с заявлением о разрешении продажи такой недвижимости и погашении ипотеки.
Обычно банк идет навстречу и дает такое разрешение с условием, что кредит будет погашен до перевода права собственности на нового собственника.
В этом случае квартира продается практически по рыночной цене. Вышеуказанные риски также имеются.
Наиболее же безопасно покупать квартиру напрямую у банка, когда она перешла в его собственность. Банк сам следит за снятием обременений, самостоятельно ищет покупателей. В такой ситуации при единовременной оплате можно рассчитывать на скидку до 15% от стоимости жилья или получить ипотечный кредит на выгодных условиях.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Долги «за квартиру»: какие не продают коллекторам
- Во время банкротства будет ли моя квартира считаться единственным жильём?
- Как обменять квартиру, которая находится под арестом?
- Как купить комнату с 300 тысячами долга по коммуналке?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.