Нужен ли риэлтор в сделке купли-продажи недвижимости? Что делает риэлтор и сколько стоят его услуги.
-Можно ли обойтись без риэлтора?
-Конечно да. Но тогда всю его работу вы возьмете на себя. Если у вас есть время и желание изучить процедуру сделки, регистрации перехода права от продавца к покупателю, и регистрации права собственности на нового владельца — тогда этот сайт вам в помощь.
Нужен ли риэлтор
Точно такой же вопрос можно задать и о юристе, нотариусе и регистраторе. Давайте разберемся какую роль они играют в оформлении сделки с недвижимость. И обязательно ли обращаться к ним за помощью.
Нужен ли риэлтор? Риэлтор — это агент по недвижимости, посредник между продавцом и покупателем. Он участвует в сделке по желанию одной или обеих сторон купли-продажи.
Ни какого обязательного участия риэлтора в оформлении сделки не требуется.
Если вам нужен помощник — нанимайте его. Если считаете себя грамотным человеком — справитесь сами.
Однако эта профессия прижилась в России, не смотря на отсутствие «официального» ее признания.
-Почему?
Действительно, еще 10 лет назад, справиться с самостоятельным оформлением сделки несведущему человеку было невозможно, или очень трудно.
Не было жесткого регламента для регистрации права собственности, регистратор мог запрашивать дополнительные документы на свое усмотрение, да и коррупционная составляющая присутствовала.
- Очереди в регистрационную палату были просто огромные, в пять утра занимали.
- Сейчас все кардинально изменилось!
Процедура регистрации права собственности четко регламентирована, сроки установлены, причины приостановки и отказа в регистрации прописаны непосредственно в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 г.
Документы в Росреестр для регистрации права можно через МФЦ.
И в этой ситуации справиться с оформлением купли-продажи недвижимости самостоятельно можно и легко.
Хотя получить дополнительную информацию не мешает. Прочтите практические пособия автора сайта.
- Автором сайта является практикующий риэлтор, с опытом работы с 2006 года.
- С другой стороны.
Опытный риэлтор конечно знает и умеет много!
Поэтому, если вам некогда вникать в тему, наймите знающего риэлтора, конечно лучше, рекомендованного друзьями или знакомыми.
К тому же продать недвижимость сейчас трудно, этим необходимо заниматься ежедневно и методически.
А при покупке недвижимости применяются различные сертификаты, субсидии, кредиты — а это более сложные сделки.
Но на сайте есть подробные разъяснения и видео уроки с пошаговыми инструкциями.
В общем, вы сами решаете, нанимать ли риэлтора.
Внимание!
Риэлтор не является участником сделки и без нотариальной доверенности от своего клиента не может подписывать предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, а так же не может принимать задаток.
Нужно ли заключать договор с риэлтором
- Любые деловые отношения и их условия лучше прописать на бумаге, особенно если вы передаете аванс за работу.
- В условиях жесткой конкуренции, риэлторы очень дорожать своей деловой репутацией, поэтому делают свою работу максимально хорошо. Но ведь всегда есть исключения…
- Стоимость оформления купли продажи
Нужно ли платить риэлтору при покупке квартиры
Нужно ли платить риэлтору при покупке квартиры?
Если вы его нанимаете на работу, обращаетесь за услугой найти для вас наилучший вариант, оформить сделку документы — конечно да!
- Ведь он будет защищать ваши интересы.
- Подробнее об оплате услуг риэлтора читайте в статьях:
- Кто должен платить риэлтору
Неприятной или даже опасной может оказаться ситуация когда вы действуете в сделке без риэлтора, а у другой стороны есть риэлтор.
Конечно он опытнее вас и будет отстаивать интересы своего клиента по максимуму.
Хорошо если это будет профессионал высокого уровня — он хотя бы сделку «не запорет», а вот если это новичок или просто плохой специалист, стараясь показать себя знающим специалистом, столько дров может наломать.
Часто такие сделки разваливаются на финальном этапе.
Будьте бдительны.
Нужен ли юрист в сделке
Как правило к юристу обращаются для составления договора купли-продажи. Действительно, дипломированный специалист должен составить законный документ и без ошибок.
Но, юрист выполняет задачу, поставленную клиентом.
Если вы упустили какие-то условия сделки, являющиеся не существенными для Росреестра, но являющиеся исключительно важными для вас, даже самый лучший юрист их не включит в договор.
Поэтому вы сможете составить договор с помощью сервиса «Конструктор договоров» или использовать готовые шаблоны.
Читайте статью: Кто платит за договор купли продажи квартиры
Нужен ли нотариус в сделке
Нотариус удостоверяет:
- Доверенность на оформление сделки
- Согласие супруга на продажу или покупку
- Согласие супруга на залог недвижимости
- Обязательство о наделении долями в праве на недвижимость членов семьи, детей
- Отказ от преимущественного права покупки ( если не обойтись уведомлением)
- Некоторые сделки купли-продажи подлежат обязательному удостоверению у нотариуса иначе Росреестр приостановит регистрацию права, а если в срок до 3-х месяцев, не будет предоставлен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, в регистрации права откажут.
Нотариус предоставляет услуги по составлению договоров, актов, соглашений и передачи документов на регистрацию в Росреестр в электронном виде.
Подробнее читайте в статье:
Нотариус в сделках с недвижимостью
Нужен ли регистратор в сделке с недвижимостью
С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации
Сделка купли-продажи является свершившейся после подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи всеми участниками сделки.
Но! Переход права собственности от продавца к покупателю должен быть зарегистрирован в обязательном порядке по его заявлению.
Такую регистрацию и внесение об этом записи в Единый государственный реестр недвижимости, осуществляет государственный регистратор, который является государственным служащим Росреестра — Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Теперь этот специалист несет полную ответственность за проведенные регистрационные действия.
Изменения в законах о сделках с недвижимостью
С 01.01.2020 года вступили в силу изменения в законах, которые серьёзно защищают добросовестного приобретателя недвижимости.
Ст. 8.1, п.6 Гражданского кодекса:
«Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным , пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.»
То есть, получив свежую выписку из ЕГРН, в которой нет обременений на объект недвижимости, покупатель признается — добросовестным приобретателем и может рассчитывать на компенсацию убытков при потере права собственности на ЕДИНСТВЕННОЕ жильё ( ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».
Прочтите полезную статью: Что такое обременение на недвижимость
Практические пособия для самостоятельного оформления сделки купли-продажи
- Чтобы не допустить ошибок при оформлении сделки купли-продажи прочтите практические пособия от Автора с подробными разъяснениями:
- Всегда рада разъяснить. Автор
- Нужен ли риэлтор в сделке купли-продажи недвижимости
«Мне только бумаги подготовить». Нужно ли заказывать сопровождение сделки риэлтором?
Платить риэлтору большую комиссию приходится не всегда. Если вы хоть немного разбираетесь в недвижимости, подходящий вариант для покупки уже выбран и нужно лишь заняться бумагами – достаточно заказать услугу сопровождения сделки. Оплата за нее будет невелика, но и помощи от специалиста будет меньше. Посмотрим, стоит ли овчинка выделки.
Иногда без помощника просто не обойтись. reikartz.com
Сопровождение при продаже: это важно
Риэлтор обычно приглашается для сопровождения покупки недвижимости. Считается, что если владелец объекта продает его сам, то и помощь ему не требуется. Но на самом деле это далеко не так.
Если скачать в интернете договор и заказать талончик в МФЦ не составляет большого труда, то финансовая часть вопроса заставляет многих понервничать.
Наивных и доверчивых покупателей, которые готовы расстаться с крупной суммой денег в день сделки, практически не осталось. Люди, начитавшись историй и советов, теперь предпочитают рассчитываться за недвижимость только после регистрации перехода права собственности.
С ипотечными сделками все относительно просто – банки, за редким исключением, выдают кредитные средства только после регистрации сделки безналичным способом на ссудный счет покупателя. Получение денег продавцом, наличными или дальнейшим перечислением на расчетный счет, является вопросом скорее техническим.
А вот оплата недвижимости без использования заемных средств часто происходит в напряженной обстановке. Традиционно для этого используется банковская ячейка. Продавец может забрать из нее деньги только после того, когда сотрудник банка получит подтверждение, что собственником стал покупатель.
Раньше это всех устраивало. Но после серии историй с подменой или недостачей большого количества купюр, а также из ряда вон выходящих случаев опустошения ячеек мошенниками, когда банки отказывались возмещать украденное, доверие к этому инструменту расчета стало снижаться.
Кроме того, повсеместное замещение наличных денег различными банковскими продуктами и усиливающийся контроль над источниками происхождения средств заставляют граждан отдавать предпочтение безналичным переводам на сделках с недвижимостью.
На этом этапе и возникает потребность в совете специалиста. Для многих, например, не ясно, как работает механизм обременения, возникающего при условии оплаты постфактум. А неверная формулировка со ссылкой на статью 488 Гражданского кодекса РФ в договоре купли-продажи может оставить продавца и без денег, и без собственности.
При этом такой удобный финансовый инструмент для расчета, как аккредитив, используется очень редко. Более того, один этот термин вызывает страх и трепет у значительного количества участников рынка недвижимости. Хотя нанятый для сопровождения риэлтор как раз мог бы провести разъяснительную работу и помочь оформить все документы как полагается.
Сопровождение при покупке: архиважно
Когда при покупке недвижимости возникает вопрос, заказывать услугу сопровождения у риэлтора или нет, то, прежде всего, рассматривается альтернативный вариант – привлечение юриста. На первый взгляд это кажется логичным.
Всегда спокойней, если есть на кого положиться. socketmira.ru
Действительно, юристы разбираются в законодательстве лучше большинства риэлторов. И… пожалуй, на этом все.
Конечно, стоимость составления юристом договора купли-продажи будет ниже цены риэлтора за сопровождение. Но оплата за проверку документов по объекту и дополнительные услуги юриста будет уже выше. Получится то же самое сопровождение. Только дороже.
И проверять при этом сам объект, продавцов, прежних владельцев, наличие зарегистрированных, несовершеннолетних собственников, возможных наследников, соседей и прочие нюансы на месте юрист, как правило, не будет.
Особенно если это юрист общей практики, не специализирующийся на недвижимости. А юрист, работающий по другим направлениям, может и серьезно ошибиться. Такова специфика этой профессии.
Основная разница между риэлтором и юристом в том, что первый из них опирается в своей работе на многолетний опыт, а второй – на теоретические знания и судебную практику. И часто именно практическая работа «в поле» позволяет лучше определить, что не так с приобретаемой недвижимостью или ее хозяевами.
При этом важно понимать, что у каждого опытного риэлтора есть своя база недвижимости, за владельцев которой он может поручиться. Но за объект, выбранный покупателем самостоятельно, он никакой ответственности не несет.
Состав услуг при сопровождении желательно согласовать заранее. Поскольку оплата за него бывает минимальная, то и количество операций риэлтора будет ограничено. Обычно в них входит проверка документов по объекту на готовность к сделке, составление договора купли-продажи и организация сделки непосредственно в МФЦ или банке.
Проверка объекта недвижимости, его владельцев и окружения, а также подлинности документов оплачивается дополнительно. Кроме того, общение риэлтора с продавцами идет исключительно в плане подготовки документов, а вопросы по условиям сделки им не обсуждаются и торг не ведется. Потому что покупатель до привлечения риэлтора уже согласился на условия продавца.
Примечательно, что большое количество людей приглашает риэлторов на сопровождение сделки не из-за незнания вопроса, а для собственного комфорта.
Всегда спокойней, когда рядом есть специалист, внимательно контролирующий ситуацию. Который может вовремя заметить какой-либо нюанс, ускользнувший от взгляда клиента.
А также помочь советом или просто моральной поддержкой в этой стрессовой ситуации.
- Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры
- Чтобы карета не превратилась в тыкву. Что такое аккредитив и как он помогает обезопасить передачу денег при сделке
- Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца
Юристы против риэлторов: кого выберет покупатель?
24 августа состоялась пресс-конференция «Тренд сегодняшнего рынка: покупатели отказываются от риэлторов в пользу юристов по недвижимости», организованная юридической компанией «Бергер и Партнеры».
По данным компании, за 2011 год количество клиентов на сопровождение сделок с недвижимостью выросло более, чем в два раза.
Причем речь идет не о посткризисном восстановлении спроса, как можно было бы подумать, а об изменении психологии покупателей.
24 августа состоялась пресс-конференция «Тренд сегодняшнего рынка: покупатели отказываются от риэлторов в пользу юристов по недвижимости», организованная юридической компанией «Бергер и Партнеры».
По данным компании, за 2011 год количество клиентов на сопровождение сделок с недвижимостью выросло более, чем в два раза.
Причем речь идет не о посткризисном восстановлении спроса, как можно было бы подумать, а об изменении психологии покупателей.
На Западе законодательно закреплено, что риэлторы не могут оказывать юридические услуги.
Компания «Бергер и Партнеры» была создана по этому принципу, став пионером на рынке среди юридических компаний, специализирующихся на сопровождении сделок с недвижимостью, и на сегодняшний день остается единственной компанией такого рода. «Хороший юрист — плохой риэлтор, хороший риэлтор — плохой юрист!» — так звучит девиз компании «Бергер и Партнеры».
Как рассказала Надежда Карабчевская, генеральный директор компании «Бергер и Партнеры», в 2007-2008 годах около половины их клиентов приводили агентства недвижимости.
В кризис многие риэлторские компании сократили свои расходы, и в 2009 году количество сделок вслед за снизившемся спросом резко упало. За 8 месяцев 2011 года количество закрытых сделок в 2,5 раза превысило показатели 2007-2008 годов за аналогичный период.
При этом, на сегодняшний день, компания «Бергер и Партнеры» не работает в паре с агентствами недвижимости, а самостоятельно привлекает клиентов.
Количество договоров, заключенных компанией «Бергер и Партнеры» в 2007-2011 годах
Как отмечает Карабчевская, одной из причин увеличения числа клиентов стало то, что после кризиса многие более внимательно относятся к своим расходам и задумываются над тем, могут ли они сами выбрать квартиру и стоит ли им платить 2-3-4-5% от суммы сделки?
Ещё одна причина, по которой все больше покупателей начинают самостоятельно подыскивать себе недвижимость, — это все большая доступность профессиональных баз недвижимости (WinNER, cian.ru, ГдеЭтотДом.РУ) и широкое распространение Интернета. Сегодня любой желающий может воспользоваться как платной, так и бесплатной базой недвижимости.
Присутствовавший на встрече представитель Инновационной группы WinNER Сергей Малышев рассказал о возможностях самостоятельного поиска недвижимости в Базе WinNER, которую чаще всего используют риэлторы. Программу можно скачать бесплатно с сайта http://www.baza-winner.ru. Доступ на месяц обойдется в 4000 рублей. Компания также отмечает увеличение числа подписчиков-физических лиц, намеренных с помощью базы самостоятельно подобрать себе объект.
Услуга по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью более молодая по сравнению с риэлторской. Совершенно естественно, что услуги агентств недвижимости более известны населению, т.к. рекламируются с начала 90-х гг. Однако все больше людей выбирают юристов, считает эксперт компании «Бергер и партнеры».
«На руку компании сыграл и тот факт, что в последние полтора года цены на недвижимость растут в пределах инфляции (см. график ниже), — считает Карабчевская. — До кризиса цена могла измениться в течение дня, и нам приходилось выезжать на переговоры и утром, и вечером.
Сейчас цена не меняется так стремительно, как до кризиса, и у людей есть время и возможность договориться, не пользуясь услугами риэлтора».
«Львиная доля наших клиентов, — рассказывает Карабчевская, — это люди имевшие опыт продажи недвижимости и работы с риэлторами. Необязательно отрицательный. Сейчас таких людей, безусловно, больше, чем 5 или 10 лет назад. Основные наши клиенты — это лица в возрасте от 27 до 45 лет, конечно, они более „продвинутые“ и сильно отличаются от покупателей недвижимости 10-20 лет назад».
Участие юриста при покупке или продаже недвижимости, по мнению эксперта компании «Бергер и Партнеры», имеет большое значение: «Мы выезжаем с клиентом на заключение договора аванса.
Сегодня многие крупные риэлторские агентства предлагают такую схему: внесение предоплаты за квартиру оформляется как договор об оказании услуг, а не как предварительный договор купли-продажи. Мы отстаиваем интересы нашего клиента и заключаем два договора: предварительный договор купли-продажи и договор аванса.
Как правило, без нас клиенты об этом договориться не могут либо не осознают возможные последствия», — сообщила Карабчевская.
Очень часто риэлторы самостоятельно оценивают за клиента риски и не рассказывают о всех проблемных моментах в истории перехода права собственности на квартиру, считая их незначительными — в свою очередь, юридическая компания «Бергер и Партнеры» готовит письменное заключение, где перечисляет все возможные риски утери права собственности, предоставляя покупателю право самому решать, стоит ли приобретать этот объект.
Юристы работают за фиксированный размер вознаграждения (40-50 тыс. рублей), не взирая на то, стоит квартира 5 млн рублей или 5 млн евро — «и это одно из основных наших конкурентных преимуществ», — считает Карабчевская.
Заработок риэлтора привязан к факту покупки или продажи недвижимости, а вознаграждение составляет 2-8% от стоимости недвижимости. За сопровождение альтернативных сделок риэлторы берут около 8%, а на рынке таких сделок большинство.
«Мы не конкуренты риэлторам, они оказывают совсем другую услугу, — подчеркивает Карабчевская. Наша услуга рассчитана на людей, готовых самостоятельно заниматься подбором недвижимости и нуждающихся только в юридической поддержке. Многие наши клиенты не доверяют юристам, работающим в штате агентства недвижимости, т.
к. зарплату им платит риэлторская компания, напрямую заинтересованная в сделке купли-продажи. Полностью уверенным можно быть лишь в юристе, которого наняли Вы», — считает эксперт.
Карабчевская также рассказала о технологиях работы юристов компании — о взаимодействии с собственниками для получения расширенных выписок, демонстрирующих историю квартиры, о случаях привлечения независимых врачей для медицинского освидетельствования в день сделки. «Если же мы не можем договориться с собственником о содействии в получении выписки из ЕГРП и других необходимых документов, мы советуем клиентам делать титульное страхование недвижимости», — сказала эксперт.
О рисках при покупке недвижимости и способах их нивелирования с помощью титульного страхования рассказал Виталий Ус, Директор Центра страхования финансовых рисков ОАО СК «РОСНО».
По статистике РГР, сегодня около 40% сделок заключаются без участия риэлторских агентств — частными маклерами или физическими лицами. По мнению Уса, это явление имеет тенденцию к росту. В Северной Америке (США и Канаде) более 90% всех сделок с недвижимостью страхуется.
При этом в Америке всегда покупка жилья происходит при участии «адвоката по недвижимости».
Как рассказал эксперт, в кризис многие крупные агентства недвижимости значительно сократили свои расходы на юристов и сегодня в штате очень крупного агентсва могут работать лишь 2-3 юриста общегражданской практики.
Поэтому работа страховщиков является смежной с работой юристов по недвижимости — это та же проверка документов, а процедура медицинского освидетельствования не менее часто запрашивается и страховщиками.
«Легитимно получить справку из ПНД (психо-неврологического диспансера), без содействия собственника, нельзя — рассказывает Ус. — Однако нам известны случаи, когда эти справки получались по запросу линейных отделов милиции, который возбуждал уголовное дело и проводил проверку.
На лиц в возрасте старше 70 лет справки также не выдаются». Популяризация юридической услуги, по мнению эксперта, упрощает работу страховщиков.
«На рынке бытует заблуждение, что стоит оформлять страховку на срок исковой давности, — говорит эксперт, — но часто суды не прибегают к сроку исковой давности или восстанавливают его по запросу потерпевшей стороны, особенно в тех случаях, когда речь идет о дефектах приватизации, когда не были учтены права несовершеннолетнего. В таких случаях срок исковой давности начинать течь с момента наступления совершеннолетия».
Стоимость страхования составляет 0,3% на один год, 0,7% — на 3 года, 1,3% на 5 лет. По словам эксперта, сегодня наблюдается тенденция к заключению многолетних договоров страхования — на срок от трех лет.
Привлечь риэлтора к ответственности практически невозможно, считает Ус, ведь в договоре об оказании услуг обычно его обязанность формулируется как «подбор объекта».
Пока представителю ОАО СК «РОСНО» известен лишь один случай судебного разбирательства. «Средний адвокатский ценник за пять слушаний и составление отзыва на исковое заявление составляет 150000 рублей, и это только первый взнос.
При этом адвокат берет ещё сумму от выигранного дела — 10-15% от стоимости объекта», — сообщил эксперт.
В СССР все операции с жильем сводились к обмену, с началом приватизации появилась возможность покупать и продавать жилье. Сегодня мы с опозданием догоняем модель работы, принятую на западе, когда в сделке риэлторская и юридическая составляющая разделены. По мнению участников встречи, это естественный ход развития событий — рынок меняется вслед за меняющимся портретом покупателей.
Юридическая компания «Бергер и Партнеры»
Сопровождение сделок по купле-продаже недвижимости как юридическая услуга
Ни в коем случае не хочу начать холивар «чужой против хищника» «юристы против риелторов» (наоборот, готов обоснованно подискутировать на эту тему), но думаю, что статья будет полезна тем, кто хочет купить квартиру или продать и при этом не хочет платить большую комиссию риелтору.
Мы в PG Partners сопровождаем довольно много сделок, примерно 40-50 в год, поэтому я хорошо представляю себе всю специфику.
Отмечу, что в целом, уровень юридической грамотности риелторов (да и уровень общей адекватности тоже) – днище донское.
Сразу же оговорюсь, что то же самое можно сказать про средний уровень юристов, особенно если брать различного рода «адвокатов по алиментам» или «юристов по жкх».
При этом я несколько раз встречал очень грамотных и очень приятных риелторов, основательно подходящих к своему делу и реально нацеленных на то, чтобы не «как можно быстрее затолкать продавца и покупателя в сделку, а дальше гори оно все синим пламенем», а именно отстаивающих интересы своего клиента. Но это скорее исключение, обычно это жуткий, дикий, беспросветный колхоз.
- С учетом сложившейся на рынке ситуации, вполне реально купить или продать квартиру без риелтора. Это достаточно простой квест, состоящий из трех пунктов:
- — найти квартиру (если покупаешь) или покупателя (если продаешь);
- — проверить квартиру (или покупателя – с совсем стремными я бы дело иметь не стал);
- — провести сделку;
- … PROFIT!
Опять же оговорюсь, что с уважением отношусь к труду тех риелторов, кто любит свою работу, любит своих клиентов и делает для них все возможное, активно ищет лучшие объекты, сбивает цену, полноценно проверяет юридическую чистоту и т.д. Но это, повторю, единицы.
Собственно, самая долгая часть квеста – это как раз найти квартиру. Да, это работа, причем с неопределенным итогом – неясно, сколько показов нужно сделать риелтору, чтобы свести продавца и покупателя и выйти на сделку.
Но, с учетом того, что сейчас вся информация доступна всем (времена элитного WinNER, доступного только богам-риелторам прошли), и, в целом, рынок сейчас является рынком покупателя, квартиру можно подобрать самому. Надо просто взять ЦИАН (Авито и др.
), составить шорт-лист, выделить несколько дней, пройтись ножками до каждого объекта, посмотреть на продавцов, отсеять самых стремных (и объекты и продавцов) и, вуаля – объект выбран. А вот этапы «проверить квартиру» и «провести сделку» лучше пройти с юристом.
Да, если нужно найти какой-то особенный объект или продать какой-то особенный объект, тут риелтор понадобится обязательно, т.к. конверсия показов в сделку будет очень низкой.
Также наверняка у риелторов есть хорошая ниша в элитной недвижимости, где клиентам просто некогда заниматься отсевом или они привыкли все делегировать.
Но если стоит простая задача – купить типовую квартиру с примерно такими-то характеристиками, то это можно сейчас сделать самому, и именно поэтому у нас в PG Partners очень большое количество обращений именно по проверке юридической чистоты сделок и дальнейшему их сопровождению, при этом объект уже клиентом подобран.
Как продать квартиру самостоятельно
Продать квартиру самостоятельно не так уж и сложно. Если вы знаете, что такое ЦИАН и Aвито, в состоянии сделать адекватные фотографии и разместить их в интернете – полдела уже сделано.
Можно размещать объявления о продаже также на других, более мелких ресурсах, которых существуют сотни, в том числе и в газетах, и на заборе, но, скорее всего, покупатель придет именно с указанных двух площадок.
Оценить квартиру самостоятельно тоже не составит большого труда. На начальном этапе для этого не требуется заказывать у оценщика отчет об оценке стоимости квартиры.
Чтобы приблизительно понять стоимость недвижимости, достаточно зайти на те же сайты, найти жилье со сходными параметрами и оценить ценовую вилку.
Как правило, в зависимости от состояния, разброс цен на примерно одинаковые квартиры может составлять 200-500 тыс. рублей.
Отталкиваться от кадастровой стоимости, независимо от того выше она или ниже рыночной, не стоит, этот параметр совсем не показателен. Также не следует исходить из личных нужд – для рынка не имеет значения, сколько денег вам нужно выручить в тот или иной момент (как в анекдоте: «мед обычный, просто деньги очень нужны»).
Также не стоит надеяться, что вы сможете сильно повысить цену на жилье при наличии качественного, дорогого ремонта в типовой квартире.
Как правило, покупатель готов заплатить за него лишь чуть больше, чем средняя температура по больнице. Более того, многие покупатели выбирают квартиры с прицелом на последующий ремонт «под себя» сразу после покупки.
Поэтому вкладываться в ремонт перед продажей, в надежде хотя бы отбить его, точно не стоит.
Насколько ваша цена соответствует рынку, вы поймете по количеству звонков и просмотров. Если их нет совсем, наверное, вы переборщили, и надо немного снизить стоимость, если их слишком много – цену можно повысить. Реальный фактический спрос – единственный критерий, по которому стоит делать выводы.
Ни ваши обстоятельства, ни советы специалистов, ни «ценовые хотелки» не помогут вам продать квартиру – только адекватное соотношение цена/качество с учетом спроса, имеющегося именно здесь и сейчас.
Если вы все еще верите в то, что риелторы чудесным образом материализуют покупателей из воздуха, успокойтесь, они сделают все то же самое, что и вы – разместят объявления на нескольких площадках и будут ждать звонка от потенциального покупателя.
Только вам придется заплатить им за это комиссию.
Риски для продавца при проведении сделки купли-продажи всегда минимальны, потому что в случае расторжения договора он получит обратно свою недвижимость, а вот покупателю придется возвращать назад деньги, которых, вполне вероятно, у продавца давно уже нет в наличии.
Единственное – я бы не стал в любом случае проводить сделки с заведомо подозрительными покупателями – теми, за кем тянется шлейф судов, исполнительных производств, уголовки, с потенциальными банкротами. Поэтому мы всегда делаем письменное подробное заключение по покупателю, даже если мы сопровождаем сделку на стороне продавца.
Разумеется, производить расчеты надо или через ячейку (для наличных расчетов) или через аккредитив (для безналичных). Причем тренд явно в сторону безналичных денег, ходить с сумками кэша в 2020 году не комильфо, сделок с занижением стоимости тоже все меньше, многие банки отказываются от депозитариев (тот же Сбер) и загоняют всех в безналичные расчеты.
Плюс помощь юриста точно понадобится на этапе подготовки документов – договор на аванс или ПДКП, сам ДКП плюс присутствие на сделке – это важно, т.к.
кто-то должен понимать, что происходит (продавец и покупатель обычно не понимают) и юрист должен быть именно на вашей стороне.
Риелтору все же сложно оставаться полностью независимым – у него конфликт интересов, ему надо завершить сделку и только после этого он получает свою комиссию. Иногда ради этого можно и закрыть глаза на косяки в документах.
Кроме того, риелтор вообще не понимает, что может происходить после сделки – от слова «совсем», потому что просто с этим не сталкивается: его работа заканчивается в момент завершения сделки.
Я много сделок оспорил по совершенно различным основаниям и много квартир вернул первоначальным владельцам – у нас были и кремированные бабушки, и закопанные в лесу дедушки, и пытавшаяся продать квартиру председательница лиги бомжей Курского вокзала с подтвержденным диагнозом «шизофрения».
Когда начинаешь об этом рассказывать, многие не верят, что такое бывает и что такое возможно. Про сложные юридические конструкции типа оспаривания сделок по банкротным основаниям через 3 года я вообще молчу – такого уровня погружения в юриспруденцию у риелторов нет.
Как купить квартиру самостоятельно
Купить квартиру самостоятельно несколько сложнее, точнее надо более тщательно подойти к делу. Здесь существует огромное количество рисков, так как вы отдаете деньги, и продавец уезжает с ними в закат, а на квартиру потом могут покушаться какие-то непонятные люди.
В подавляющем большинстве случаев опять же риелтор хоть и декларирует безопасность сделки и юридическую проверку, но он не проверяет ничего больше чем соответствие номеров регистрационных записей тем, что указаны в свидетельстве о праве собственности или выписке ЕГРН.
В моей практике было достаточное количество случаев, когда мы успешно оспаривали сделки, причем заключенные с участием риелторов и даже удостоверенные нотариально (кстати, многие нотариусы тоже абсолютно безграмотны, образованных умничек, которые реально являются еще и юристами, можно пересчитать по пальцам). Поэтому проверять покупаемый объект надо очень тщательно.
Минимальные риски имеет первичное жилье от застройщика, так как у него нет никакой предыстории.
Здесь надо проверять только документы застройщика, которые практически всегда находятся в открытом доступе.
Главное помнить, что недвижимость стоит приобретать только по ДДУ с оплатой после регистрации сделки (всякие стремные схемы типа заключения ПДКП могут иметь место, но только иногда и только с привлечением юриста и пониманием всех возможных рисков).
Также обязательно проверить, не является ли он потенциальным банкротом в ближайшем будущем (сюрприз, но судьба очень многих застройщиков завершается именно так, привет Урбан Группу, Экспертстрою, Томстрою и многим другим).
Но первичка не всегда подходит – по разным критериям (район, параметры жилья, планируемые сроки сдачи, сроки ожидания после планируемых, так как подавляющее большинство объектов в срок не сдаются), поэтому вторичка очень часто становится более приемлемым и желанным вариантом для покупателей. К некоторым рискам вторичного жилья можно отнести также и покупку по переуступке по ДДУ, так как в отношения «покупатель-застройщик» вклинивается первоначальный дольщик, уступающий свое право требования к застройщику.
Подобрать интересующую квартиру на вторичке опять же не составит труда, воспользовавшись теми же сайтами ЦИАН, Aвито и др. На первом этапе отсева можно самостоятельно отобрать объекты, которые не только подошли по параметрам и устроили внешне, но и наиболее беспроблемны по документам. Для этого достаточно задать продавцу несколько простых вопросов и получить на них внятные ответы:
— Прямая продажа или альтернатива? (Если совсем просто – хочет ли человек получить за свою квартиру деньги или другую квартиру.
Если второй вариант – то будет более сложная сделка, завязанная на другую сделку (или несколько сделок), которая может затянуться во времени и не всегда стороны доходят до конца.
Чтобы побыстрее продать квартиру, продавцы часто разбивают альтернативные сделки на две – отдельную покупку и продажу, правда при этом тоже есть некоторые риски для продавца – продать одну квартиру он уже продал, а другую еще не купил);
- — Основание возникновения права собственности? (ДКП, наследство, приватизация, договор дарения, ДДУ);
- — Есть ли несовершеннолетние собственники? (Если есть – необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки – это не всегда просто и точно не быстро, сделка может затянуться на несколько месяцев);
- — Срок владения недвижимостью? (Срок исковой давности, когда предыдущий продавец может предъявить претензии к нынешнему покупателю, составляет 3 года, но опять же все очень относительно с этими сроками);
— Есть ли на квартире обременение? (Ипотека и т.д., если да, то в каком банке и в каком объеме – тогда сделка усложняется, надо согласовывать ее, в том числе и с банком, погашать остаток долга банку и снимать обременение);
— Использовался ли при покупке материнский капитал? (Так как несовершеннолетнему положена доля, и если родители ее не выделили, и хотят продать квартиру, такую сделку можно будет оспорить в будущем);
— Полная ли сумма в ДКП? (Часто те, кто продает собственность, срок владения которой менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты приобретения в период действия старого или нового закона) не хотят платить НДФЛ в размере 13%, например, если купили год назад квартиру за 7 млн., а сейчас продают за 9 млн., поэтому просят указать в ДКП 7 млн., а остальное оформить распиской. Это не очень страшно, и с этим можно работать);
— Есть ли перепланировка и узаконена ли она? (Надо понимать, что это все становится вашей проблемой в будущем – как при владении, так и при последующей продаже).
— Будет ли собственник (собственники) присутствовать на сделке и лично подписывать ДКП или сделка будет по доверенности? (Тут спорно, юридически это законно на 100%, если доверенность не отозвана, но я бы не рисковал);
Самая хорошая история – ДКП более 3-х лет, с одним или несколькими взрослыми собственниками, когда история полностью отслеживается до самой постройки дома. Самые «темные» истории – свежее наследство, приватизация с непонятными отказниками, снятие с регистрационного учета родственников по заочному решению и последующая приватизация и т.д.
Наличие несовершеннолетних собственников усложняет любую сделку, но это не повод отказываться от хорошего варианта. Процесс покупки будет более долгим, но юридических препятствий здесь нет.
Многие боятся рассматривать квартиры, в которых просто прописаны несовершеннолетние, которые не являются собственниками. Здесь нет вообще никаких проблем, и разрешения органов опеки на такие сделки не требуется.
Соглашаться на неполную стоимость в ДКП или нет – выбор покупателя.
На юридическом уровне в этом нет ничего криминального. Если объект понравился – на это можно пойти, соблюдая меры предосторожности.
Также нет особых проблем, если квартира ипотечная и находится в залоге у банка. Здесь есть несколько способов реализации сделки, можно подобрать наиболее удобный.
Над вариантом с неузаконенной перепланировкой я бы советовал хорошо подумать в зависимости от ее масштабов.
Приобрести такую квартиру не составляет труда даже в ипотеку (банку чаще всего по барабану), но, если возникнут какие-то проблемы, решать их придется новому собственнику самостоятельно и за свой счет, предъявить что-то старому будет невозможно.
Сделки по доверенности относятся к наиболее рискованным. В любой ситуации лучше настаивать на личном присутствии собственника, но есть ситуации, когда это физически невозможно. Такую недвижимость тоже можно приобретать, но проверять ее, в том числе и тех лиц, на которых выдана доверенность, надо наиболее тщательно.
Когда объект недвижимости прошел первичный отбор, вы его посмотрели и вас все устраивает, можно начинать более детальную проверку. Здесь уже вряд ли получится обойтись своими силами – вы не знаете, что смотреть, где смотреть, что является важным, а что – нет.
У нас базовая юридическая проверка будет состоять из следующих параметров:
1. Проверка правоустанавливающих документов. Мы сами получаем расширенные выписки и сопоставляем их с представленными документами.
2. Участие продавца в судебных процессах в мировых и районных судах.
3. Наличие незавершенных исполнительных производств у продавца.
4. Наличие сведений о возможном введении процедуры банкротства в отношении продавца (может это уже «dead man walking»).
5. Риски, связанные с предпринимательской деятельностью продавца (вдруг его как физическое лицо утянут на дно долги бизнеса).
Пример типового заключения можно посмотреть по ссылке https://www.pgpartners.ru/pdf/apartment_check.pdf
Я бы хотел обратить особое внимание на важность пунктов со 2-го по 5-й. Далеко не каждый юрист, даже который «постоянно сопровождает сделки», смотрит что-то кроме правоустанавливающих документов, а между тем, это лишь часть айсберга.
Даже с идеальными правоустанавливающими документами покупателя могут подстерегать неожиданные риски.
Например, согласно положениям Закона о банкротстве допускается признание сделки купли-продажи недействительной по специальным основаниям, если продавец в течение трех лет после ее совершения был признан банкротом. Что это значит? Для покупателя ничего хорошего.
Это значит, что у него могут отобрать честно купленную недвижимость, если продавец в течение трех лет с момента ее продажи окажется неплатежеспособным. Вам кажется, что это вопиющая несправедливость? Да, так оно и есть, но таков закон.
Также бывают ситуации, когда продавец идеален и к нему у кредиторов никаких претензий нет, судов нет, но со стороны его бизнеса надвигается «идеальный шторм» – уже есть десятки судов к юридическим лицам, где продавец или учредитель, или генеральный директор, а это значит, что через год-другой юридические лица обанкротят, а продавца привлекут к субсидиарной ответственности, и кредиторы придут за его имуществом.
Именно поэтому я настаиваю на максимально подробной проверке продавца по обозначенным критериям. Предугадать банкротство заранее достаточно сложно, но все же возможно. Именно проверка по указанным основанием помогает сделать вывод – есть риски или их практически нет. Почему нельзя сказать, что они нулевые? К сожалению, гарантировать того, что случится или не случится в будущем, не может никто. Действительно, бывают ситуации, когда добросовестный продавец продал недвижимость, куда-то вложил деньги, а через пару лет прогорел. Но чаще всего, нет дыма без огня, и предпосылки к банкротству видны сильно заранее.