Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

Наибольшая часть коммунальных квартир будет расселена к 2030 году, об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. В то же время риелторы и аналитики отмечают растущий среди россиян спрос на покупку отдельных комнат вместо полноценных квартир.

В целом по России интерес к подобным сделкам с жильем вырос на 13% за последний год, говорят данные «Авито Недвижимость».

Рассказываем, кто в XXI веке покупает и продает комнаты вместо квартир, а также какие выгоды и подводные камни ожидают участников сделки.

На эту тему

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

Сегодня в городах-миллионниках на продажу выставлено 17,2 тыс. комнат как в уже коммунальных, так и в обычных квартирах, рассказал ТАСС руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

За год объем предложения комнат в крупнейших российских городах вырос почти на треть — на 27%.

Хотя в Москве и Санкт-Петербурге, наоборот, число комнат на рынке недвижимости снизилось на 17% и около 33% соответственно.

Наибольшая доля коммунальных квартир (около 10%, по данным ЦИАН) находится в Санкт-Петербурге — город давно имеет негласный статус «столицы коммуналок». В свою очередь в Москве коммунальные квартиры составляют 4% от всего жилого фонда. Притом большая часть из них сегодня расположена не в историческом центре города, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы, отметил Попов.

То, что за последний год россияне стали чаще интересоваться покупкой комнат вместо отдельных квартир, заметили и аналитики «Авито Недвижимость». В целом по стране потребительский спрос вырос на 13%, в том числе в Москве — в 1,5 раза, а Санкт-Петербурге — на 28%.

В то же время генеральный директор агентства недвижимости «Доли.

ру» Игорь Аболемов говорит о росте числа запросов на покупку комнат в Петербурге почти на 45% в феврале 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года при сокращении предложения почти на 30% за последние полгода.

При этом стоимость комнаты в среднем по городам-миллионникам выросла на 11% за год. Это связано с общим подорожанием жилья как в новостройках (на 19,8%), так и на вторичном рынке (на 16,1%), объяснил Попов из ЦИАН.

В Москве цены выросли на 17%, до 4 млн рублей в среднем за комнату, а в Санкт-Петербурге — почти на 20%, до 1,8 млн рублей за среднюю комнату в коммуналке. Самая доступная комната в Санкт-Петербурге сегодня продается за 760 тыс. рублей, а дорогая — за 6 млн рублей, рассказал Аболемов.

Среди других крупнейших российских городов наиболее заметно выросли цены на комнаты в Казани — на 23%, до 1,1 млн рублей в среднем, и Новосибирске — на 12%, до 905 тыс. рублей в среднем.

На эту тему

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

Чаще всего на продажу выставляются комнаты в трехкомнатных (треть от общего количества лотов) и четырехкомнатных (22%) квартирах, добавил Попов.

В свою очередь руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов отметил, что в их компании (работает в столичном регионе) сделки с комнатами занимают небольшую долю — 4% в январе и 2% в феврале 2021 года.

В среднем на 50 квартир в Москве продается одна комната, добавляет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

С другой стороны, небольшие жилые пространства, в которых часть помещений человек делит с другими сожителями, встречаются не только на вторичном рынке жилья. Сегодня как у девелоперов, так и покупателей жилья начинает зарождаться интерес к формату коливингов.

В России их иногда уже называют новыми коммунальными квартирами. Однако эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Елена Ситникова считает, что не следует концептуально объединять эти два формата жилья.

«Если в коммуналках люди жили скорее из-за отсутствия другого варианта жилья, то коливинги — это формат, объединяющий людей по интересам», — объяснила эксперт.

Формат коливингов зародился в Сан-Франциско. С одной стороны, такое жилье более доступно для людей, с другой стороны, внутри него создаются зоны для общения по интересам.

При этом встречаются разные дома-коливинги: в одних у жильцов есть собственные кухни, в других она становится общим пространством.

По мнению Ситниковой, формат коливингов может стать востребованным для крупных компаний, которые будут приобретать такие дома для своих сотрудников, что в перспективе позволит обеспечить их эффективное взаимодействие и во внерабочее время.

Как продаются и покупаются комнаты

На эту тему

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

В России встречается два вида сделок, в которых объектом купли-продажи выступает часть квартиры: по приобретению доли жилья или конкретной комнаты.

При покупке доли порядок пользования квартирой не определяется, то есть между собственниками не закрепляется владение конкретными комнатами, говорит руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова.

Чтобы иметь право на определенные квадратные метры в квартире, договор купли-продажи должен быть заключен именно на комнату.

В большинстве случаев выделенная в отдельную собственность комната стоит больше доли в квартире, обращает внимание эксперт по недвижимости Ольга Максимова.

Еще одно отличие — ипотека на покупку доли не выдается, только на комнаты с отдельным кадастровым номером.

Однако банк может пойти на уступку и одобрить ипотеку на долю в исключительном случае, когда собственник покупает последнюю часть квартиры у членов семьи, отмечает Нещадимова из «Миэль».

Почему собственники продают комнаты?

  1. Желание разделить общее имущество в случае развода супругов или на фоне бытовых конфликтов собственников — наследников квартиры.
  2. Собственнику нужны деньги, а квартира долгое время не продается.

    Продавец может пойти на разделение жилья на отдельные лоты, чтобы получить хотя бы часть возможных средств, говорит Попов из ЦИАН.

  3. На старте программы реновации в Москве некоторые собственники продавали доли в своих квартирах.

    Их мотивация состояла в том, чтобы и денег заработать, и все же получить квартиру взамен оставшейся комнаты, объясняет Доброхотова из «Бест-Новострой».

Кто покупает комнаты?

  1. Покупатели, которым не хватает денег на приобретение полноценной квартиры. По словам Попова из ЦИАН, особенно актуальна такая причина в случае, когда человек хочет жить в определенном районе, а цены на недвижимость в нем очень высокие и средств на покупку жилья целиком нет.

  2. Часть покупателей комнат привлекает возможность в перспективе договориться о выкупе остальных долей квартиры.
  3. Покупатели-инвесторы чаще всего интересуются комнатами в квартирах на первых этажах, где проще всего согласовать перепланировку и создать отдельные квартиры-студии.

    Довольно высокий спрос на покупку таких коммунальных квартир наблюдается в Петербурге, отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Илья Паршиков. Например, покупается коммунальная квартира площадью 130 кв. м на Петроградской стороне.

    Чаще всего планировка таких помещений включает коридор, по бокам от которого идет два ряда комнат. В итоге коридор становится местом общего пользования, в каждой комнате устанавливается дополнительная шумоизоляция, входные двери, заводятся коммуникации для санузла и, если позволяет высота потолков, создается второй ярус.

    «Подобные студии в центре города площадью 18–20 кв. м стоят в районе 4–4,5 млн рублей. Однако несмотря на то, что каждая студия является индивидуальным жильем, по документам она остается долей в общей квартире. Коммунальные квартиры в Санкт-Петербурге в «убитом» состоянии продаются по цене 80–90 тыс.

    рублей за квадратный метр, а полученные в результате студии уже по цене 140–150 тыс. рублей за квадратный метр и больше», — объяснил эксперт.

  4. Другие инвесторы переводят выкупленные комнаты в нежилые помещения, чтобы сдавать их в аренду или продать в качестве готового объекта коммерческой недвижимости, говорит Ситникова из «Этажей».

  5. Актуальной для Москвы причиной покупки доли в квартире становится желание получить официальный статус в столице в виде прописки, что дает возможность пользоваться детскими садами, школами и т.д. В связи с этим на рынке недвижимости встречаются объявления о продаже незначительных долей в квартире, например, 1/80 или даже 1/210.

    Ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская предупреждает, что собственники незначительных долей не смогут жить в квартире, не нарушая прав других ее владельцев. Еще в 2017 году группа депутатов вносила в Госдуму законопроект о запрете продажи микродолей в жилых помещениях.

    Однако сегодня этот вопрос остается законодательно нерешенным.

  6. Активность покупателей комнат наблюдалась и во время старта программы реновации в Москве. Эксперты связывают повышенный спрос с действующим законом, согласно которому при расселении взамен владелец комнаты в коммунальной квартире получает отдельное жилье.

    По словам Доброхотовой из «Бест-Новострой», пик подобных сделок пришелся на первый год с момента определения предварительных списков домов под снос. Сегодня комнаты в квартирах под реновацию стоят от 5 млн рублей в спальных районах и около 7 млн рублей в районах внутри Третьего транспортного кольца. Таганов из «Инком-Недвижимость» говорит, что в таких домах сегодня предлагается 31 комната, средняя стоимость квадратного метра которой достигает 318,8 тыс. рублей.

Подводные камни в сделках с комнатами

Эксперты советуют в случае заключения сделок с жилыми комнатами обращаться за помощью к специалистам в сфере недвижимости, так как этот процесс юридически сложнее покупки квартиры.

В первую очередь риелторы и юристы обращают особое внимание на преимущественное право по выкупу доли в квартире сособственника или содольщика.

«Продавец либо получает нотариальный отказ от покупки всех собственников, либо направляет извещение каждому из них и по истечении месяца, если никто из собственников не заявит о готовности купить комнату на предложенных условиях, вправе продать ее третьему лицу.

Комната в обычной квартире может быть поставлена на кадастровый учет, что делает ее самостоятельным объектом недвижимости. В таком случае у комнаты будет один собственник, и чье-либо согласие при ее продаже не потребуется», — отметила адвокат КА «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

На эту тему

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

Также, если среди собственников есть несовершеннолетние дети, нужно получить отказ от преимущества покупки от органов опеки, добавляет эксперт в сфере недвижимости Ольга Максимова. Понадобится и справка из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете и дееспособен.

Покупателям и продавцам нужно быть готовыми к тому, что зачастую другие собственники могут намеренно затягивать сделку по продаже доли в квартире. «Мы отправляем письмо покупателю с предложением «купите за цену…». Покупатель принимает предложение о покупке у нотариуса, а потом он может не выйти на сделку.

В этой ситуации возникает суд, так как регистрационная палата не рассматривает отсутствие денежных средств и невыход на сделку правильным отказом от преимущественного права покупки, регистрационная палата смотрит только на телеграмму «согласен купить» и сделку в таком случае не проведет», — рассказала о примере из практики Нещадимова из «Миэль».

Кроме того, встречаются ситуации, когда собственником части квартиры выступает город.

Например, в Москве в таком случае предложение о продаже доли в собственности необходимо направить в орган исполнительной власти — департамент городского имущества, говорит Болотская из «Инком-Недвижимость».

Если проигнорировать право преимущественного выкупа, то собственники других частей квартиры могут в течение трех месяцев через суд оспорить сделку и перевести права и обязанности покупателя на себя, добавляет юрист.

На эту тему

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

В целом же адвокат Воскресенская советует покупателю перед сделкой проверить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на объект. То есть посмотреть всех собственников квартиры и наличие обременений, как, например, ее арест или ипотека.

Также стоит изучить в выписке из ЕГРН о переходе прав, на каком основании собственникам была передана квартира, убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогам, проверить информацию о наличии в отношении собственников судебных дел, в том числе исполнительных производств и процедуры банкротства.

А чтобы не стать жертвой мошенников или недобросовестных собственников, внимательно читать договор на предмет соблюдения прав всех заинтересованных в сделке сторон.

Эксперты, опрошенные ТАСС, очень аккуратно высказались о том, удастся ли на государственном уровне решить проблему жилых комнат.

«Проблема, она не в коммуналках, а в их жильцах — часто собственники комнат не могут договориться о простых бытовых вопросах, не говоря уже о каком-то элементарном ремонте и десятилетиями живут с общим ржавым унитазом и отбитым кафелем в ванной.

Если не брать в расчет фактор соседей — не вижу ничего плохого, чтобы и дальше существовал формат покупки дешевого жилья в центре города», — подытожил один из собеседников агентства.

Алина Савицкая

Стоит ли покупать комнату в коммуналке?

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?В настоящее время купить даже самую обычную однокомнатную квартиру в городе для молодой семьи практически невозможно. Для того чтобы обрести свой уголок, очень многие решаются на покупку комнаты в коммунальной квартире. Но есть и те, кто не готов променять комфорт на жизнь с совершенно незнакомыми и чужими соседями, поэтому эта категория людей предпочитает съемное жильё. Попробуем описать положительные и отрицательные моменты проживания в коммуналке.

Существует всеобщее мнение, что в коммунальных квартирах проживают одни алкоголики и бандиты, одним словом отбросы общества.

Вопреки этому мнению, можно отметить, что жителями коммуналок в настоящее время становятся молодые супруги, как с детьми, так и без них, студенты, разведенные пары, которые получили комнату после раздела имущества, а также иногородние жители, работающие, например, вахтовым методом.

Если вы приняли решение покупать комнату в коммуналке, и вас полностью устраивает её цена и расположение, обязательно познакомьтесь с будущими соседями.

Даже если вы планируете сдавать комнату, то с хорошими адекватными соседями сделать это будет гораздо легче и даже дороже.

Важно обратить внимание на кухню, туалет и ванную комнату, все ли в порядке с установленным там оборудованием и есть ли место для размещения ваших личных вещей.

На что обратить внимание при покупке коммуналки

Для комфортного проживания, безусловно, необходимо узнать, сколько человек живет в данной квартире. Если в квартире три комнаты и в них проживает 6-7 человек, а санузел всего один, то это может доставить массу неудобств.

В таком случае попробуйте составить график посещения уборной или договориться на словах, что не всегда так просто. Необходимо также заранее распределить время уборки территории общего пользования.

Предупредите соседей, чтобы они не нарушали ваше личное пространство и не пользовались вашим имуществом. Несомненно, и вам придется идти на компромиссы, обеспечивая комфортное проживание соседей. Например, при проживании в коммуналках нельзя шуметь после 23-х часов.

Если вы приводите к себе гостей, то они могут пользоваться общими удобствами, что может не понравиться вашим соседям.

В свою очередь, массу неудобств могут доставить вам курящие соседи. Если вы ведете здоровый образ жизни или у вас маленький ребенок, то будет достаточно неприятно каждый день чувствовать запах табака.

В настоящее время принят закон, запрещающий курить в общественных местах, но, к сожалению, реализовать его очень трудно.

Если не получается полюбовно договориться с курильщиками, то не мешкайте и вызывайте полицию.

Проживание в коммунальной квартире домашних животных – еще один повод для обсуждения. По закону, если вы планируете обзавестись собакой или кошкой положено собрать письменное соглашение у всех проживающих с вами по соседству людей. Если домашние животные соседей доставляют вам неудобства, вы имеете право жаловаться в соответствующие инстанции.

Безусловно, проживание в тесноте с соседями содержит множество минусов, но есть и свои плюсы. Например, если вы решили затеять ремонт в местах общего пользования, то он обойдется гораздо дешевле и выполнить его будет проще, распределив обязанности.

Если в вашей семье есть маленький ребенок, а по соседству проживает добродушная пенсионерка, то за небольшую плату можно попробовать договориться, чтобы она сидела с малышом пока вы работаете.

Не исключается и возможность, что ваши соседи окажутся хорошими положительными людьми, и в их лицах вы обретёте настоящих друзей на всю жизнь. Совместное проживание сближает и может вызвать даже любовь!

Стоит почитать

Кто купил комнату в коммуналке? Как живется? — 25 ответов на форуме Woman.ru

25 ответов

Последний — 14 августа 2019, 11:30 Перейти 08 августа 2019, 21:09

#1

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть? 08 августа 2019, 21:28

#3

08 августа 2019, 21:32

#4

08 августа 2019, 21:44

#5

08 августа 2019, 22:01

#6

08 августа 2019, 22:05

#7

Гость

Родственник купил… На свою голову… История такая- делили наследство, доля вышла такая, что никуда особо не применить, вот только на комнату в коммуналке хватило ему. Квартира на 3 хозяев. Планировал сдавать, пока не придумает что дальше делать с ней.

И на самом деле сдавал полгода. Пока не произошел казус- жившая в одной из комнат бабка померла и в наследство вступил ее сын- алкаш. Начал водить своих корефанов на мероприятия с обильным потреблением и дальнейшим буйством.

Никакие обращения в органы ни к чему не привели. Комната упала в цене до нуля, арендаторов на такое соседство больше не находилось (сбегали дня через два). Мораль в том, что в коммуналке ты критически зависишь от соседей, которые могут ВНЕЗАПНО смениться на асоциалов.

И ты ничего не можешь сделать для защиты своих интересов

08 августа 2019, 22:49

#8

Гость

Стиралку не поставишь, стирать руками будете

08 августа 2019, 22:55

#9

Зажигающая маяки

Лучше накопить чуток и взять студию крохотную, имхо

08 августа 2019, 23:06

#10

09 августа 2019, 00:20

#11

Гость

лучше в общаге комнату купить.

09 августа 2019, 04:50

#12

Гость

Повезло алкашу, вместо одной комнаты досталось две. Шоб я так жил.

09 августа 2019, 06:18

#13

09 августа 2019, 10:12

#14

Гость

Да не досталось ему ДВЕ. Комната стоит запертая. Остался там один жилец еще в квартире, но он почти не живет в комнате, ночует раз в неделю примерно

09 августа 2019, 10:17

#15

09 августа 2019, 14:04

#16

09 августа 2019, 14:49

#17

Гость

Стиралку не поставишь, стирать руками будете

09 августа 2019, 19:40

#18

10 августа 2019, 08:23

#19

10 августа 2019, 12:01

#20

Гость

когда у меня не было квартиры,я мечтала лишь бы купить комнатушку ,где поместится кровать.Подарили родители немного денег на комнату,начиталась форумов и специально ездила в гости к знакомой,которая живет в коммуналке.В итоге подрабатывала,экономила на всём 2 года и купила маленькую однушку.Лучше накопите на однушку..

11 августа 2019, 02:18

#21

Гость

не скажите, моя двоюродная сеструха тоже с комнаты начинала (но это комната в квартире), потом продала её дороже своим же соседям и купила отдельное жильё. А вот продать студию в клоповнике более проблематично

11 августа 2019, 02:22

#22

Гость

у нас в коммуналке 2 стиралки ( квартира большая, сталинка) и дежурим по очереди, и отношения ровные. Всё зависит от людей.

11 августа 2019, 15:49

#23

13 августа 2019, 16:03

#24

Гость

Есть смысл покупать в центре Москвы. В малонаселенной квартире в какой нибудь двушке с пенсионером. Такое очень редко но бывает. Бывает пенсионер так привыкает к месту и квартире что расселятся не хочет. Здесь вариант ждать а потом с наследниками продавать ВСЮ квартиру. Или выкупать у наследников вторую комнату. Но такой вариант надо ОЧЕНЬ искать. Обычно риэлторы сами выкупают для себя.

14 августа 2019, 11:30

#25

Гость

Кто ищет, тот найдет! А потом, когда вселитесь, выяснится, что у пенсионера есть сын-алкаш, который живет с ним и еще друзей водит. Или сам пенсионер-божий одуванчик окажется маразматиком, который жизни не будет давать.

Следующая тема

Предыдущая тема

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.

Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.

Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.

Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.

Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту Апартаменты в новостройке
От начала стройки до получения ключей Полгода 2–3 года
Свежий ремонт Да Да
Инфраструктура в округе: транспорт, магазины Да Не всегда
Риск «долгостроя» Минимальный Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Плюсы, минусы, подводные камни

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс».

Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов.

Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.

А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);
  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;
  • требовать компенсацию морального вреда;
  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Продажа коммунальных квартир: как не прогадать?

Не верьте утверждениям, что коммуналки уходят в прошлое и что спроса на немногочисленные оставшиеся уже нет.

Несмотря на разработанную московским правительством программу расселения коммунального жилья, активные усилия риелторов и самих жильцов, в столице по-прежнему еще достаточно «коммунальных метров». Не помогает и запрет на разделение лицевых счетов, который, в соответствии со ст.

 82 Жилищного кодекса РФ, действует с марта 2005 года. Специалисты говорят, что коммуналки как явление окончательно исчезнут не скоро: оказывается, есть люди, и их не так уж мало, которым такой тип жилья очень удобен.

Комнаты в Москве приобретают люди, которым необходима московская прописка, а также пожилые или одинокие, – объясняет Анна Зверева, эксперт агентства «Кутузовский проспект».

 – В условиях ограниченного бюджета семья, состоящая из нескольких человек, предпочтет купить отдельную квартиру в Подмосковье». На данный момент в Москве продается чуть более 3,5 тыс.

комнат, что составляет около 6% от объема всего рынка жилых помещений.

Жизнь в коммуне

Руководитель отдела консалтинга и оценки агентства недвижимости МИАН Александра Кадченко в список потенциальных покупателей комнат добавляет москвичей, которым приходится рассматривать такой вариант решения жилищного вопроса из-за разъезда, развода, размена квартир или раздела наследства.

В перспективы полного избавления столицы от коммунального жилья в ближайшие годы она не верит: «Учитывая стабильный спрос на комнаты, в среднесрочной перспективе в Москве не стоит ожидать исчезновения с рынка жилья данного формата.

Кроме того, с юридической точки зрения коммунальной квартирой следует считать ту, в которой собственники владеют отдельными комнатами, а не долями, и при этом лицевые счета разделены. Да, количество таких объектов в столице постепенно сокращается.

Однако объем квартир, разделенных на доли между собственниками, сохраняется стабильным или даже несколько увеличивается. Неформально их также можно отнести к коммуналкам».

В каких московских районах остались коммуналки и сколько стоит квадратный метр этого наследия социализма? «Больше всего их в центре города, а также в сложившихся спальных районах с преобладанием старого 5 – 9-этажного жилого фонда, – оценивает Александра Кадченко. – К таким районам можно отнести Алексеевский, Соколиную Гору, Чертаново, Перово. Коммунальные квартиры там сохранились с советских времен и продолжают пользоваться стабильным спросом до сих пор».

Анна Зверева подтверждает, что в основном это ЦАО и прилегающие к нему районы города со старой жилой застройкой. Встретить коммуналки на окраинах города, где возраст домов менее 20 лет, практически невозможно.

Средняя стоимость квадратного метра для комнат в коммунальных квартирах находится в пределах $5000 – 5500.Итак, с масштабом проблемы и ценой на коммуналки мы познакомились.

Теперь нужно понять, как грамотно продать эту собственность.

Вместе или раздельно?

На наш вопрос, что выгоднее продавать: свою долю в коммуналке или, объединившись с другими владельцами, целую квартиру, эксперты единодушно ответили: лучше продавать квартиру целиком. Почему?

Наталия Торгашева, директор юридического департамента Colliers International FM отвечает: «При продаже доли в квартире стоимость формируется по рыночной цене. К примеру, в квартире два собственника. Стоимость квартиры – 3 млн руб.

Но половина доли в этой квартире будет стоить значительно меньше полутора миллионов, поскольку за такую сумму никто долю (комнату) в квартире покупать не станет. Поэтому вариант продажи квартиры целиком, а потом раздел всей полученной суммы между сособственниками значительно выгоднее, чем продажа доли (комнаты) по отдельности».

Рынок недвижимости в московском регионе устроен так, что комната или доля в квартире продается по стоимости меньшей, чем в случае, когда продается квартира полностью, а дальше деньги делятся между всеми собственниками пропорционально долям в этой квартире. «Причем доля оценивается немного дешевле, чем отдельно выделенная комната.

Так, например, комната в 3-комнатной квартире общей площадью 86 кв. м на «Авиамоторной» предлагается к продаже по стоимости 2,9 млн руб., а полностью 3-комнатная квартира такой же площадью в этом же доме оценивается в 11 млн руб., – рассказывает Анна Зверева.

 – Следовательно, при продаже комнаты или доли в коммунальной квартире гораздо выгоднее объединиться с другими собственниками». Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty: «Выгоднее продавать целую квартиру, поскольку так цена квадратного метра получается примерно на 30% выше.

Это связано с тем, что долю не всегда возможно выделить в виде отдельной комнаты. Пример: двухкомнатная квартира с комнатами площадью 20 и 10 квадратных метров.

В каждой из них физически проживает по собственнику половины доли, то есть на каждого из них должно приходится примерно по 15 квадратных метров жилой площади, если делить арифметически (я не учитываю нежилые помещения, кухню, балконы и т. д.). Но на практике – совсем другая картина: каждый занимает исключительно свою комнату. И абсолютно логично, что при продаже доли человеком, проживающим реально в меньшей комнате, доля будет стоить меньше. Пропорции могут быть совершенно разные и зависеть от различных дополнительных факторов».

Пишите письма

Как показывает практика, вариант объединения собственников и продажи всей квартиры целиком не всегда возможен. Кого-то из владельцев устраивает их вариант, и они не собираются переезжать. Бывает, на долю квартиры есть неучтенные наследники или владельца комнаты невозможно найти: например, он уехал на постоянное место жительства за границу.

И главное – далеко не всегда собственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого.

А если местоположение неучтенных наследников неизвестно, продажа квартиры целиком становится практически невозможна.

«Основной проблемой, с которой сталкивается потенциальный продавец комнаты, является противодействие сделке купли-продажи со стороны других собственников квартиры, – говорит Александра Кадченко. – Они могут намеренно производить на потенциальных покупателей неблагоприятное впечатление, отбивающее желание приобретать данный объект недвижимости».

Но до покупателей со стороны еще нужно дойти – по закону собственник в первую очередь обязан предложить свою долю соседям-совладельцам.

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», – цитирует Гражданский кодекс Анна Зверева.

«Чтобы предложить свою долю другим владельцам, нужно направить им уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других существенных условий продажи, – консультирует Наталия Торгашева.

– Если другие владельцы откажутся от покупки, или вообще ничего не ответят, или не приобретут долю в течение месяца, продавец по истечение 30 дней вправе продать свою долю кому захочет – по цене, указанной в уведомлении. Уведомление предпочтительно оформить у нотариуса».

Если одна из комнат не приватизирована и не находится в собственности у проживающих граждан, необходимо известить муниципалитет о предстоящей продаже.

Если у соседей не возникло желания купить вашу собственность, специалисты советуют получить от них нотариально заверенный отказ. Очень важно, чтобы впоследствии с их стороны не возникло претензий: дескать, они знать ничего не знали о продаже.

Тем более что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Важный момент: если вы продаете комнату одному из собственников квартиры, то остальных собственников о предстоящей сделке вы можете не уведомлять.

Куплю-продажу коммунальной квартиры специалисты считают самым сложным видом риелторских сделок, поэтому ими занимаются далеко не во всех агентствах недвижимости.

Самые «лакомые» и выгодные для агентств и агентов коммунальные квартиры были расселены в 90-х и начале 2000-х, сейчас чаще встречаются варианты с «осложнениями».

И подвохов тут может быть множество: от враждебности сособственников и невозможности найти соседей до крючкотворства в приватизации.

Нужно ли покупать комнату в коммуналке в 2020 году?

В Вашем вопросе не указана цель покупки. Жить самим или сдавать?

Не ясно в каком городе (регионе). Если это Москва или Невский Проспект СПб, то, наверное, покупка комнаты в коммунальной квартире может стать неплохим вложением средств. Но только нужно убедиться к том, какие там соседи и можно ли эту комнату будет сдавать внаём, а потом, при необходимости продать.

Предлагаю такой креативный подход к покупке комнаты в коммуналке. Прежде чем покупать, договоритесь, что снимите эту комнату примерно на месяц или два, поживёте сами, а потом окончательно решите, можно ли покупать эту комнату с этими соседями.

При этом обязательно нужно узнать, насколько легко продаются комнаты в этом доме.

Также можно смело покупать комнату на первом этаже, если она граничит с кухней или душевой. Тогда относительно законно Вы сможете завести в комнату воду и канализацию и поставить к комнате хотя бы раковину. Это станет огромным плюсом, как бы Вы не использовали комнату в дальнейшем. И жить самим, и сдавать внаём и продать такую комнату будет намного проще и дороже.

  • По закону нельзя проводить воду на второй этаж и выше, если под вами жилая комната.
  • Но в общем и целом я бы не советовал бы Вам покупать комнату в коммунальной квартире.
  • Предлагаю Вам также ознакомиться к подборкой вопросов-ответов по данной теме
  • Какие распространенные ошибки допускают самостоятельно сдающие внаем жильё?
  • Как провести воду и канализацию в комнату коммуналки?
  • Могут ли наказать за проведение удобств в комнату коммуналки?
  • Как обустроить удобства в 16 метровой комнате коммуналки?
  • Как организовать санузел в комнате?

Что такое перспективное жильё. Как и где его найти и каким оно бывает?

  1. тут обратите внимание не только на лучший ответ, который дал довольно материально обеспеченный человек, но и на мой ответ, он там второй.
  2. Как «застраховаться» от соседки, препятствующей сдаче комнаты в коммуналке?
  3. Как противостоять соседям, грозящим настучать в налоговую за сдачу комнаты?
  4. В какую недвижимость выгоднее вкладываться?
  5. Что будет с коммунальными квартирам через 3-5 или 10-15 лет?
  6. Жильё какого типа дешевле однокомнатной квартиры?
  7. Как найти дешевое изолированное малое жильё по цене комнаты?
  8. Как найти обмен меньшей комнаты на бо'льшую с моей доплатой?

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *