Как взять землю в аренду — порядок оформления документов

Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

1. Расположение участка и размер.
2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
6. Условия расторжения.
7. Обременения.
8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

Алгоритм такой:

1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
3. В «Стране» – РФ.
4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

В него входят:

• заявка по форме организатора;
• копия паспорта участника;
• для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
• для ИП – выписка из ЕГРИП;
• для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
• квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

1. основание для его составления,
2. права и обязанности сторон,
3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

• заявлениями от обеих сторон,
• своим паспортом,
• 3 копиями договора,
• кадастровым паспортом участка
• и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

• лица, которые не подготовили все документы;
• не внесшие задаток;
• граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
• ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

• собственники узаконенных строений на участке;
• владельцы объектов незавершенного строительства;
• льготники с правом на землю без очереди;
• планируют ИЖС или сельское хозяйство;
• лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

• участок планируется использовать для сельского хозяйства;
• для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
• на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
• фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

• схему расположения участка;
• заявление на утверждение схемы;
• заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

• сведения о земле,
• ее категории,
• виде пользования
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

Нужны:

1. 3 экземпляра арендного соглашения,
2. постановление главы муниципалитета,
3. паспорт арендатора,
4. кадастровый паспорт участка,
5. заявления от сторон
6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

• проконсультировать по шансам на аренду;
• проверить документы;
• направить заявки, оплатить пошлину;
• оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Аренда земли у государства: как взять, условия, стоимость, нюансы

Вместе с юристами разбираемся в тонкостях аренды земельного участка у государства

gan chaonan/shutterstock.com

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе.

Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность.

После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели.

«Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора.

Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

• для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
• для использования надела под ИЖС — 20 лет;
• для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
• земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации.

«Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе.

Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

«Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок.

Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв.

м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб.

за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

• ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
• не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

• А — кадастровая цена участка;
• С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский.

«На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение.

Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Земля бесплатно

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д.

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года.

Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ.  ( ronstik/shutterstock.com)

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги.

Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ».

Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену.

Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова.

После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно).

Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет.

Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru). 2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:

• заявку, составленную по форме, указанной в лоте;
• паспорт;
• документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

• заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
• договор — оригинал и копии;
• кадастровую документацию на участок;
• паспорт;
• документ об уплате госпошлины.

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

• собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
• собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
• лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
• гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию.

«Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский.

Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев.

«В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги.

Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости.

В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Как оформить землю в аренду – пошаговая инструкция и перечень документов

Земля относится к числу наиболее ценных активов. Для ее эффективного использования совсем необязательно приобретать участок в собственность.

Часто более выгодной альтернативой становится аренда земли физическим или юридическим лицом. Обязательным условием для законного землепользования в подобной ситуации становится грамотное оформление земли в аренду.

Наиболее важные вопросы, связанные с этим, рассматриваются в статье.

Основные требования к договору аренды

Прежде чем перейти к процедуре непосредственного оформления участка земли в аренду, необходимо перечислить обязательные составляющие арендного договора. Документ должен включать следующие сведения:

• данные о земельном участке — расположение и площадь;
• срок действия договора. Может быть не указан, в таком случае считается бессрочным. В ряде случаев, например, для земель сельскохозяйственного назначения, установлен максимальный срок арендного соглашения, составляющий 49 лет;
• величина платы за аренду земли. Безвозмездное предоставление участка запрещено на законодательном уровне;
• назначение земли, например, под застройку, ведение сельского хозяйства или огородничество. Арендатор обязан использовать участок в указанных целях;
• правила использования и требования к сохранности характеристик земли;
• правила расторжения договора и имеющиеся обременения участка;
• финансовая ответственность за ухудшение качества земли.

Помимо обязательных, арендный договор может включать дополнительные условия взаимодействия сторон. Например, указание плательщика госпошлины при регистрации соглашения или порядок внесения изменений в текст документа.

Два варианта оформления

Действующее законодательство предусматривает два способа оформить земельный участок в аренду. Каждый из них подразделяется еще на два.

Первый вариант — участие в аукционе. Инициатором мероприятия имеет право выступать или орган местной власти, или граждане.

Второй вариант — заключение договора на аренду земли без проведения аукциона. В этом случае оформление происходит либо в порядке льготной очереди, либо по так называемой упрощенной процедуре.

Имеет смысл рассмотреть, как оформить землю в аренду по каждому из вариантов. Тем более — порядок действий арендатора в обоих случаях существенно разнится. Отдельного внимания заслуживает перечень документов, которые потребуются в каждой из указанных выше ситуаций.

Пошаговая инструкция по аренде земли посредством участия в аукционе

Необходимость проведения торгов для оформления аренды возникает для земель, которые принадлежат государству или муниципалитету, поставлены на кадастровый учет, при необходимости — имеют подведенные к границам участка коммуникации. Другими словами, земля готова к целевому использованию.

Торги ведутся в формате аукциона на повышение с шагом 2% от первоначальной цены аренды. Порядок предпринимаемых потенциальным арендаторов действий выглядит следующим образом.

Шаг № 1. Определить, куда обращаться

Аукционы делятся на два типа — открытые и закрытые. Первые доступны всем, участие во закрытых — по приглашениям. Информация об открытых торгах размещается на официальном интернет-ресурсе и дублируется, как минимум, за месяц до даты проведения в местных СМИ.

Шаг № 2. Выбрать участок

Проще всего подобрать подходящий надел земли с применением указанного выше сайта. Достаточно простой и понятный интерфейс позволяет найти участок по нескольким параметрам, включая регион проведения торгов, площадь, местоположение и т.д. В детальном описании лота указываются условия предстоящего аукциона, в том числе — требования к потенциальным участникам.

Шаг № 3. Подготовить комплект документов

Главным условием участия в торгах становится подготовка и отправка организаторам аукциона пакета документов. В его состав входят:

• заявка, составленная по форме, указанной в лоте;
• для ООО — комплект учредительной и регистрационной документации;
• для ИП — паспорт и регистрационные документы;
• для иностранцев — аналогичные документы, дополненные обязательным переводом на русский язык, который требуется дополнительно заверить у нотариуса;
• документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

Отсутствие любого из перечисленных документов означает отклонение заявки. Поэтому многие потенциальные арендаторы предпочитают получить помощь в оформлении аренды земли в целом и участии в торгах в частности со стороны профессиональных юристов.

Шаг № 4. Выиграть аукцион

Победителем торгов признается участник, который назвал максимальную цену. По итогам аукциона оформляется протокол. Участникам, не ставшим победителем, в течение 3 дней возвращается задаток. Об отмене торгов, независимо от причины, организаторы обязаны предупредить за 15 суток. В этом случае деньги, уплаченные для обеспечения заявки, также возвращаются.

Шаг № 5. Заключить арендный договор

Победитель аукциона заключает с уполномоченным органом власти арендный договор. Требования к документу приведены выше. Соглашение оформляется в трех экземплярах — по одному получают арендодатель и арендатор.

Шаг № 6. Зарегистрировать договор аренды

Третий экземпляр необходим для государственной регистрации договора. Она предусматривает внесение данных об аренде объекта недвижимости в ЕГРН. Для этого в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ предоставляется следующий комплект документов:

• заявление на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
• договор — оригинал и две копии;
• кадастровая документация на участок;
• паспорт (для физлица) или учредительные документы (для юрлица);
• документ об уплате госпошлины.

Срок регистрации договора варьируется от 3 до 5 дней. По их истечении документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Важные нюансы

К аукциону не допускаются следующие категории потенциальных участников:

• предоставивших некомплектный пакет документов;
• не заплативших задаток;
• имеющие ограничения на получение государственной или муниципальной собственности;
• попавшие в реестр недобросовестных участников аукционов.

Аукцион признается несостоявшимся по трем причинам. Первая — отказа победителя от заключения договора, вторая — подача заявки двумя участниками, третья — отсутствие повышения в ходе торгов.

Пошаговая инструкция оформления аренды участка без торгов

Действующая редакция Земельного кодекса предусматривает несколько ситуаций, когда оформление аренды земли проходит без обязательного в общем случае аукциона. Применительно к физическим лицам речь идет о нескольких категорий граждан:

• владельцы зданий и строений, возведенных на участке;
• владельцы объектов, отнесенных к незавершенному строительству;
• получатели льготы на оформление земли без очереди;
• собственники земли, изъятой для государственных потребностей;
• индивидуальные застройщики или лица, планирующие заниматься сельским хозяйством.

Земля передается в аренду юридическому лицу без обязательного проведения торгов в следующих случаях:

• для ведения сельского хозяйства;
• для ведения огородно-дачного хозяйства с некоммерческими целями;
• для размещения объектов определенного функционального назначения — промышленных, энергетических, оборонных, гидротехнических;
• организация имеет право пользоваться землей бессрочно.

Если потенциальный арендатор подпадает под одну из описанных ситуаций, для оформления участка земли в аренду необходимо предпринять следующие действия.

Шаг № 1. Определить, к кому обращаться

Адресатом обращения арендатора выступает муниципалитет, на территории которого расположен участок. Он должен дать предварительное согласие на заключение договора аренды. Максимальный срок рассмотрения заявки установлен на уровне 30 дней.

Шаг № 2. Выбрать участок

Перечень незанятых участков земли запрашивается либо в региональном подразделении Росреестра, либо в муниципальных органах власти. Альтернативный способ получения информации — более простой и быстрый — предусматривает использование федеральной базы данных в виде Публичной кадастровой карты.

Поиск происходит по следующему алгоритму:

• загрузка ресурса;
• указание муниципалитета;
• выбор одного из участков, где отсутствует разметка.

Шаг № 3. Подготовить и подать документы

На следующем этапе будущий арендатор формирует комплект документов и подает его в местную администрацию. В состав документации входят: схема участка и два заявления — об утверждении схемы и предварительном согласовании аренды.

Далее оформляется кадастровый паспорт земельного участка. В завершении подается еще одно заявление — на предоставление надела в аренду.

Шаг № 4. Заключить договор

После принятия муниципалитетом положительного решения специалисты местного органа власти готовят текст договора и передают его арендатору. Последнему предоставляется 30 дней на подписание документа заключение сделки. Требования к договору, который оформляется в 3-х экземплярах, приведены выше.

Шаг № 5. Зарегистрировать договор

Завершающая стадия оформления аренды земли — регистрация договора в Росреестре. Перечень документов, необходимых для этого, не отличается от описанного для аукционов. Срок регистрации аналогичен и составляет 3-5 дней. По их истечении заявителям выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая внесение изменений в федеральную базу данных.

Важные нюансы

Получение согласования в муниципалитете занимает не меньше месяца. Дополнительно затягивает процедуру появление спорных моментов. Например, совпадение указанных на схеме границ с данными по другим земельным участкам, уже оформленным или находящимся в стадии оформления.

Юридическая помощь при оформлении земли в аренду

Описанную процедуру оформления земельного участка в аренду — и с проведением аукциона, и без него — сложно назвать простой и быстрой. Крайне важно не только четко понимать последовательность действий, но и грамотно оформлять необходимые документы. Сделать это самостоятельно удается далеко не всегда.

Поэтому для получения ответа на вопрос, как оформить аренду земельного участка быстро и правильно, многие потенциальные арендаторы обращаются к специалистам.

Сотрудничество с серьезной юридической компанией не только позволяет избежать ненужных ошибок, но и экономит время клиента.

Дополнительным плюсом становится разумный уровень расценок, который сформировался сегодня на высококонкурентном российском рынке юридических услуг.

Как взять землю в аренду 16 способами в 2022 году?

материал обновлен 31 января 2022 года

Взять землю в аренду можно по 2-м сценариям:

• арендовать земельный участок на аукционе;
• взять землю в аренду  без торгов, то есть без аукциона.

Иными словами, аренда земли у государства возможна 2-мя путями.

В этой статье рассмотрим способы:

Как арендовать земельный участок без торгов?

О том, как взять землю в аренду на аукционе смотрите материал: 2 способа получить землю.

Прежде чем приступим, следует отметить, что

существует не 16, а более 35 оснований взять землю в аренду у государства без торгов

Проверьте количество оснований для аренды земли в статье 39.6 Земельного кодекса.

• В пункте 2 статьи перечислены тридцать с лишним оснований.
• Каждое основание позволяет взять землю в аренду без аукциона.
• Однако большинство из этих оснований абсолютно не подходят для простых граждан.
• Основная цель материала, показать:

какими способами обычный гражданин может взять землю в аренду для своих нужд.

1. Поэтому не интересные для простых людей способы арендовать землю, я буду только упоминать.
2. При этом востребованные основания будут рассмотрены более детально.
3. И так, начнем с самого интересного.

1. Взять землю в аренду для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, и для КФХ.

Это основание смотрите в подпункте 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В статье Продажа земельного участка без торгов  уже рассматривали получение земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и КФХ.

Для справки. 

С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым участкам.

По этой причине, любое упоминание в статье о дачных участках нужно заменять на садовые участки.

Однако в той статье речь шла, как купить земельный участок без торгов, то есть оформить землю в собственность.

Сейчас рассмотрим то же самое, но только для аренды земли.

Под какие цели можно арендовать земельный участок?

• Это основание допускает 4 цели.
• Земельные участки под гостиницу, автомастерскую, магазин и другие объекты арендовать без торгов по данному основанию не получится.
• Если вы хотите получить землю для строительства домика или коттеджа, то этот способ для вас.

1. Полезный совет: Многие люди, ищущие землю под строительство индивидуального дома, хотят получить участок именно в собственность.
2. Это связано с тем, что, по их мнению, право собственности более надежно, чем аренда.
3. Однако это иллюзия, которая вытягивает лишние деньги из кошелька заблуждающегося.

4. Нужно понимать, что государство может изъять для своих нужд практически любой участок, даже тот, которым вы владеете на праве собственности.
5. Поэтому собственность на землю не является 100-процентной гарантией от изъятия участка.

6. При этом, покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.

7. Иными словами, в большинстве случаев гораздо выгоднее не сразу покупать земельный участок под ИЖС, а брать его в аренду, строить дом, и только после этого выкупать участок под завершенным строительством.
8. В таком случае, выкупная стоимость, как правило, будет значительно ниже, чем цена покупки пустого участка.

• В чем заключается 1 (одно) важное отличие земельных участков под ЛПХ от участков под ИЖС?
• Участки под ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта.
• Вы не найдете участок с видом разрешенного использования под ИЖС за пределами города, поселка или другого поселения.
• А участки, предназначенные для ЛПХ, могут находиться как внутри населенного пункта, так и за его пределами.
• Однако арендовать под ЛПХ без торгов можно только те участки, которые находятся на территории населенного пункта.
• Если участок имеет вид разрешенного использования – ЛПХ, но находится за границей населенного пункта, то арендовать такой участок без торгов по данному основанию не получится.
• Однако арендовать под ЛПХ землю, которая находиться за границами населенного пункта можно по другому основанию.
• Читайте эту статью далее и вы узнаете, как получить участок в аренду.
• Участки под дачное хозяйство более привлекательны, чем участки под  садоводство.
• Объясняется это тем, что на земле под дачу можно прописаться, перед этим построив дом.
• А на садовом участке прописаться весьма проблематично.
• Более подробно о том, как прописаться на дачной земле, изложено в пошаговой инструкции: Как получить разрешение на строительство.
• Начинающие фермеры, которым не перепало земельных паев, как правило, арендуют землю без торгов.
• И делают это весьма успешно.

Кто может арендовать земельный участок без торгов?

1. Взять землю в аренду у государства без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.
2. При этом цель использования земли должна быть: ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство, дачное хозяйство или КФХ.
3. Юридические лица (организации) не имеют права арендовать землю для этих целей без торгов.

Как взять землю в аренду у администрации города без торгов?

Для того, чтобы запустить процедуру получения земли в аренду нужно подать одно из заявлений:

• заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• заявление о предоставлении земельного участка.

Рассмотрим их подробнее.

Заявление о предварительном согласовании подается на земельный участок, который еще не образован.

Иными словами, такой участок еще не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не образован, то есть не имеет границ.

После этого, вы можете  за 40 минут самостоятельно составить схему участка и подать ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 30 дней должна дать один из 2-х возможных ответов:

• согласовать вам предоставление в аренду земельного участка.

В этом случае вы получаете право без торгов арендовать данный участок у администрации.

• отказать вам в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо следует написать жалобу в прокуратуру или суд, потому что чиновники частенько «лепят» незаконные отказы.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

• Такое заявление подается, если земельный участок имеет границы и кадастровый номер.
• К примеру, на публичной кадастровой карте вы нашли свободный участок, который не сдан в аренду.
• Таких земельных участков в стране много.
• Чтобы арендовать этот участок без торгов, вам нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.
• Через 30 дней должен быть результат:

• либо вы получите в аренду  участок без торгов,
• либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Пошаговый алгоритм действий по получению земли детально описан в инструкции:

Земельный участок в аренду без специальных знаний

1. Получить сейчас
2. В приложении к пошаговой инструкции найдете готовые шаблоны заявлений, схему земельного участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.
3. Используйте инструкцию и готовые документы и получайте землю без  чиновничьего обмана и манипулирования.

2. Аренда земли под объектом незавершенного строительства.

• Иногда поступают вопросы в х – можно ли выкупить землю, на которой стоит только фундамент дома, или возведены стены, но дом не введен в эксплуатацию.
• Ответ на этот вопрос отрицательный.
• Выкупить без торгов земельный участок, на котором расположена «незавершенка», не получится.
• Однако такой участок земли можно взять в аренду.
• Собственник объекта незавершенного строительства может однократно получить в аренду земельный участок без торгов с целью завершения строительства.

Данное основание найдете в подпункте 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Более подробно процедура получения земельного участка в аренду под объектом незаверешнного строительства изложена в статье: Продление аренды.

3. Аренда земли гражданами, имеющими право на первоочередное и внеочередное получение земельных участков.

1. Льготное приобретение земли для многих является интересным способом арендовать землю.
2. Однако оно же очень часто становится причиной разочарований.

3. Случаи, когда льготные категории граждан, то есть тех людей, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение участка, устанавливаются федеральными и региональными законами.
4. Пока обнаружил только один закон, дающий возможность льготникам арендовать земельный участок без торгов.

Это закон Санкт-Петербурга от 18.07.2016 N 443-84 «О некоторых вопросах предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».

По данному закону граждане РФ, которые проживают в Санкт-Петербурге, и являются:

• инвалидами I и II групп,
• детьми-инвалидами, имеющими ограничение способности к передвижению и медицинские показания к обеспечению техническими средствами реабилитации инвалидов в виде кресел-колясок в индивидуальной программе реабилитации (абилитации) инвалида (ребенка-инвалида),

имеют право на первоочередное получение в аренду для хранения личного автотранспорта (без права возведения объектов недвижимости) земельных участков.

Как видите, на земельном участке, арендованном  по данному закону, дом не построишь.

Если знаете иные законы, которые дают право арендовать землю на основании пункта 14 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то поделитесь ими в х, потому что, помогая другим, мы в первую очередь помогаем себе.

4. Арендовать землю, когда нельзя передать участок в собственность.

• В рубрике «Земля без торгов» я написал 2 статьи о получении земельного участка:
• В этих статьях показаны способы получения земли в собственность без торгов.
• Однако бывают случаи, когда передать участок в собственность невозможно.
• Например, когда земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.
• В таких ситуациях гражданин, который имеет право на получение земельного участка в собственность без торгов, в том числе, бесплатно,  может получить землю в аренду.
• Иными словами, для зарезервированных и ограниченных в обороте земельных участков аренда выступает в качестве альтернативы передаче земли в собственность.

Проверьте в подпункте 18 части 2 статьи 39.

6 ЗК РФ.

5. Аренда участка для сенокошения, выпаса, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства.

Арендовать земельный участок по данному основанию может только гражданин.

Организации и КФХ получить в аренду участок по этому основанию не могут.

Точное описание данного основания для аренды участка без торгов содержится в подпункте 19 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Взять землю в аренду допускается только для 4-х целей:

• сенокошение,
• выпас сельскохозяйственных животных,
• под огород,
• ведение ЛПХ на земельном участке, расположенном за границами населенного пункта.

Иногда чиновники отказывают в аренде участка под огород, по причине того, что земля находится в границах населенного пункта, а не за его пределами.

Подобный отказ в аренде участка незаконен, потому что условие о расположении участка за пределами населенного пункта относится только к ЛПХ.

Арендовать земельный участок без торгов для сенокошения, выпас с/х животных и под огород  можно независимо от того находится участок за границей населенного пункта или в его пределах. 

Подобный чиновничий отказ имел место в г. Чебоксары.

Но Верховный суд Чувашской Республики своим определением от 16.03.2016 по делу N 33-1070/2016 поставил чиновников на место.

6. Аренда 1 гектара земли на Дальнем Востоке.

Как известно с 1 февраля 2017 года все россияне получат возможность приобрести 1 га земли на Дальнем Востоке в безвозмездное пользование сроком на 5 лет.

В аппарате г-на Ю.П. Трутнева ожидают в феврале всплеск обращений за дальневосточным гектаром со стороны жителей западных регионов России. Поживем, увидим.

Но вопрос в следующем:

Что делать с дальневосточным гектаром после 5 лет безвозмездного пользования?

Если не бросать дальневосточный гектар и не переводить его в собственность, то остается только арендовать.

Арендовать дальневосточный гектар можно сроком до 49 лет.

Если в безвозмездное пользование взят участок лесного фонда, то через 5 лет можно только арендовать землю.

В собственность земельный участок не отдадут.

На сегодняшний день, законодательство о дальневосточном гектаре не дает лесные участки в собственность.

Как арендовать землю дальневосточного гектара?

Нужно подать заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

С дальневосточным гектаром важно не «прозевать» сроки, потому что заявление подают не ранее чем за 6 месяцев до истечения договора безвозмездного пользования гектаром.

Иными словами, как прошло 4,5 года безвозмездного пользования дальневосточным гектаром, нужно подать заявление, чтобы перевести землю в аренду сроком до 49 лет.

Важно успеть подать данное заявление до истечения 5 летнего срока безвозмездного пользования.

Проще говоря, у вас будет 6 месяцев, чтобы решить: арендовать землю или также щедро вернуть его государству.

Кого интересует эта тема, смотрите подпункт 34 часть 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

7. Аренда земли под охотничье хозяйство.

1. Арендовать землю под охотничье хозяйство могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели.

2. Обычный гражданин не может арендовать участок под охотничье хозяйство, потому что охотхозяйственные соглашения заключаются только с организациями и ИП.

3. Если юридическое лицо или ИП по результатам аукциона заключили охотхозяйственное соглашение, то они могут арендовать земельные и лесные участки.

Срок аренды земельного участка составляет от 20 до 49 лет.

В подпункте 24 части 2 2 статьи 39.6 ЗК РФ найдете точное описание данного основания для получения земли в аренду.

8. Аренда участка под зданиями и сооружения.

• Собственники домов, зданий, сооружений и помещений имеют исключительное право арендовать землю, на которой расположены эти объекты недвижимости.
• Некоторые организации могут владеть зданиями и любым другим имуществом только на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
• Такие организации тоже могут без торгов арендовать землю под своими зданиями.

Подробности смотрите в подпункте 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На этом первая часть статьи о том, в каких случаях можно без торгов арендовать земельные участки, закончена.

Напомню, что для успешного получения земельного участка лучше использовать инструкцию, потому что она  содержит готовые шаблоны документов и пошаговый алгоритм действий.

Как получить земельный участок без специальных знаний?

1. Узнать больше
2. Благодаря этой инструкции, я получил 1 земельный участок на аукционе и 2 земельных участка мне согласовали для предоставления без торгов.
3. Одно из постановлений администрации я выложил в х, и вы можете с ним ознакомиться.
4. То, что раньше казалось непреодолимым, с инструкцией оказалось понятным и доступным.
5. Продолжение по аренде читайте в статье: Земля в аренду у государства, часть 2-ая.
6. Желаю прекрасного дня и достойной жизни.