Риелторы рассказали, о чем нужно договориться с владельцем, какие документы подписывать и как не попасться на уловки мошенников
Кирилл Кухмарь/ТАСС
Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.
Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.
1. Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман.
«Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают.
Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
2. Не спешите с авансом
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
3. Не платите деньги за сомнительные услуги
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб.
, обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир.
Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
4. Проверьте документы
Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.
5. Составьте опись имущества
При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники.
После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей.
Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.
6. Заключайте договор
Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора.
Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки.
Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).
«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.
Договор аренды квартиры: что надо знать
7. Расплачивайтесь по безналу
Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.
8. Работайте с риелтором
Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.
«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».
Как снять жилье на длительный срок. Инструкция
Уловки риелторов при аренде квартиры
Каждый риелтор манипулирует своим клиентом.
Мария Яковлева
три года работала в недвижимости
Но одни делают это во благо, а другие обманывают людей ради своей выгоды. Это я узнала за три года, пока работала риелтором по аренде жилой недвижимости. Расскажу, какие манипуляции можно ожидать от агента, как их распознать и какие из них опасные, а какие нет.
Если агент ставит свои интересы превыше всего, клиент страдает. Планы, которые устанавливает агентство, размер комиссии, скорость сделки — это интересы агента. Какую квартиру снять, что выгоднее и какие юридические риски могут быть — это проблемы клиента, которые агента не интересуют. Такова философия плохого агента.
Вот 8 опасных уловок риелторов, которые «помогают» найти квартиру для аренды или сдать ее.
Некоторые люди не знают тонкостей рынка недвижимости и работы агентов. Риелторы этим пользуются и перекладывают часть своей работы на клиента — якобы это негласные законы работы с агентом.
Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента. Так быть не должно.
Что делать. Если агент отказывается выполнять свои обязанности — найдите другого агента.
Чтобы вероятность делать работу за риелтора была меньше, проговорите этапы сделки заранее и попросите рассказать по шагам, как будет происходить поиск квартиры, просмотры и заключение договора.
Добывают фотографии так. Агент звонит собственнику, который сдает квартиру, и говорит, что у него есть клиент и сегодня вечером он хочет посмотреть квартиру. Иногда говорят, что есть клиент, но сначала агент посмотрит квартиру без него — якобы чтобы убедиться, что квартира подходит, и не показывать клиенту неподходящие варианты.
Уже на квартире агент говорит, что ему нужно сделать фото, чтобы показать клиенту. Либо это говорит подставной клиент и аргументирует тем, что хочет показать маме, жене или мужу, чтобы посоветоваться. Так у агента появляются фотографии. Он выставляет квартиру в рекламу и ждет звонков от реальных нанимателей. Когда клиент появился, он звонит собственнику и снова просится на просмотр.
Что делать. До сих пор распространена практика, когда всю комиссию агенту платит наниматель, а наймодатель пользуется услугами бесплатно. Поэтому многим наймодателям все равно, каким образом найдется клиент на его квартиру. И лишняя бесплатная реклама от агента не помешает. Поэтому если вы не против рекламы своей квартиры от другого агента, то просто ждите клиента.
Если вам не нравится, что квартиру рекламирует посторонний агент, позвоните ему. Обычно хватает одного звонка с просьбой убрать объявление. На агента точно подействует, если вы скажете, что категорически не примете от него клиентов и квартиру показывать не собираетесь.
Когда спрос на квартиру превышает предложение, между желающими ее снять устраивают аукцион. Например, когда в город перед учебным годом в августе приезжают студенты и ищут недорогое жилье для съема.
Агент выставляет квартиру по низкой цене, чтобы быстро найти побольше потенциальных нанимателей. Назначает всем просмотры на одно и то же время и начинают торги прямо во время просмотра. Клиентам предлагают назвать свою цену и сдают тому, кто предложит больше. Так цену квартиры поднимают на несколько тысяч рублей.
Самый большой аукцион, в котором я участвовала, был из 15 человек. Самый большой, о котором слышала, — из 50.
Что плохого. Аукционы опасны тем, что человек зря тратит время либо снимает квартиру по цене, которая отличается от указанной в объявлении.
В объявлении об этом тоже не напишут. Но можно посмотреть на цену: если она ниже рыночной, то, возможно, планируют аукцион. Также насторожитесь, если агент говорит, что квартиру показывают в определенное время. Например, «только завтра в 19:00» или «только в субботу в 11:00». Ведь если готовят аукцион, дату выбирают заранее и назначают просмотры на одно время каждому из будущих нанимателей.
Некоторые риелторы любят в конце торгов успокаивать всех проигравших и предлагать найти другую квартиру. От такого предложения лучше отказаться, поскольку есть шанс, что риелтор затащит еще на один аукцион.
В этих объявлениях собственники написали условия показа без точного времени
Вряд ли они устроят аукцион
Пример объявления, где написали точное время показа. Это признак аукциона
Я не встречала ни одного клиента, который не хотел бы найти профессионального агента. Все хотят найти хорошего риелтора и спокойно снять квартиру. Этим желанием и манипулируют недобросовестные агенты.
Уловка состоит в том, чтобы набить себе цену искусственными способами. Поскольку многие люди считают, что у профессионального риелтора много клиентов, агенты создают воображаемую очередь из желающих с ним работать. Нужно, чтобы клиент понял, что если прямо сейчас не подпишет договор с риелтором, то не попадет к такому профессионалу и не снимет квартиру вообще никогда.
Как только клиент оказывается рядом, такой агент всячески изображает свою занятость и востребованность. У него постоянно звонит телефон, он записывает что-то в ежедневник, договаривается о серьезных сделках, называет цены дорогих квартир. Все это клиент должен видеть и слышать.
На самом деле риелтор играет спектакль, а звонит ему друг.
Этим приемом пользуются, когда не хотят или не умеют по-другому привлечь клиента. Профессионалы рынка выявляют желания и потребности клиента, ориентируют по объектам, рассказывают про цены и риски.
Клиент сам решает работать с агентом и подписывает договор. Это долгий процесс, и в результате агент может просто потратить время зря и не получить ни копейки.
Поэтому манипуляторы набивают себе цену и заманивают клиента наигранными звонками.
Что плохого. Неизвестно, почему агент идет на такую хитрость и что ждет клиента после подписания договора. Возможно, он новичок — не знает рынка недвижимости, не разбирается в нюансах сделок и поэтому решил поучиться на живом клиенте.
Наниматель ожидает получить услугу высшего уровня, а нарывается на дилетанта. Или из-за некачественной работы к агенту не возвращаются клиенты и не рекомендуют его своим знакомым, поэтому он привлекает клиентов таким способом — тогда есть риск получить услугу низкого качества. Но самое страшное — связаться с мошенником.
Они умеют втираться в доверие и знают страхи и опасения нанимателей.
Имейте в виду, что эту уловку легко перепутать с реальной нехваткой времени. Агенты бывают заняты, и график работы может быть расписан на месяц вперед.
Но в таком случае риелтор просто порекомендует вам другого агента, передавать клиентов друг другу — нормально в риелторском мире. Не думайте, что агент в такой ситуации потеряет в деньгах.
Чаще всего клиентов отдают не бесплатно, а за посредническое вознаграждение — 10—20% от размера комиссии.
Еще одна иллюзия — дефицит квартир. Риелторы манипулируют незнанием рынка и страхом остаться без квартиры. Клиенту дают «выбор без выбора» — два варианта, один из которых совершенно невыгоден.
Что плохого. Та квартира, которая выгодна агенту, может быть совсем невыгодна для клиента. Есть риск снять квартиру по цене выше рынка или с подводными камнями. Например, риелтор может скрывать, что квартира продается, или не обращать внимания нанимателя на дефекты мебели и бытовой техники.
Честный агент может доказать свои слова так. Сделать выборку из 10—30 квартир, распечатать и показать вам.
Затем рассказать результат звонка по каждой квартире, например так: «Вот по этим пяти рассматривают только девушек, а вы парень. Вот здесь не хотят животных. Эти две уже сданы.
Остается четыре, три из которых мы уже посмотрели». Доказать цены по району тоже можно с помощью выборки — поэтому просите ее у агента.
Пример выборки квартир с базы «Аренда-Питер»
В базах недвижимости есть даже специальные настройки, чтобы сделать распечатку без контактов собственников, — риелтор может не бояться, что клиент свяжется с наймодателем напрямую.
Если агент согласится сделать выборку и рассказать результаты звонков, вряд ли он вас обманывает.
Может возникнуть ситуация, когда агент показал клиенту уже много квартир, а ему ничего не нравится. Скорее всего, проблема в том, что клиент ищет не то, что ему на самом деле надо.
У моего знакомого агента была такая ситуация. Они искали квартиру в Московском районе Санкт-Петербурга и ничего не могли подобрать.
Когда стали думать, в чем дело, выяснилось, что родители и дети клиента живут на другом конце города — в Выборгском районе. С Московского до них долго добираться. Жить на Московском проспекте — просто детская мечта клиента, которой пока рано сбыться.
Как только они начали смотреть квартиры Выборгского района, сразу подобрали нужный вариант и подписали договор.
Агент берет из интернета фото любой симпатичной квартиры и ее описание и выставляет объявление. Ставит цену немного ниже рынка, чтобы больше людей звонили. Потенциальный наниматель видит на сайте объявление, рассматривает фото и загорается идеей снять эту квартиру.
Звонит агенту и слышит примерно такую фразу: «К сожалению, именно эту квартиру только что сдали. Мы пока не успели убрать объявление. Но я могу предложить вам такие же квартиры.
Скажите, по каким критериям выбираете?» Дальше риелтор проводит опрос, выясняет все пожелания клиента, подбирает квартиру по общей базе и предлагает клиенту.
Что плохого. Я слышала несколько сотен таких разговоров агентов с клиентами, и практически все наниматели соглашаются рассмотреть другие варианты. Но я отношу эту уловку к опасным способам. Причин несколько:
- Сайт, где агенты размещают «пустые» объявления, замусорен неактуальными объявлениями. А поскольку цель базы недвижимости — показать пользователю качественные объявления о сдаче квартир, то из-за «пустых» объявлений сайт своей цели не достигает. Я знаю, что крупные сайты постоянно борются с квартирами-пустышками, но убрать абсолютно все неактуальные объявления невозможно.
- Я заметила, что агенты, которые используют такой способ привлечения клиентов, — новички, мошенники или просто халтурщики.
Что делать. Если вы позвонили по «пустышке», пожалуйтесь в службу поддержки сайта. Сотрудники крупных баз недвижимости знают, что такое «пустые» объявления. После вашей жалобы они проведут дополнительную проверку и заблокируют объявление или аккаунт агента.
Работать ли с агентом дальше — решать вам. Но я рекомендую обратиться в проверенное агентство и снять квартиру через него. Агенты работают по одним базам, поэтому денег вы заплатите столько же, а сервис от проверенного агентства получите лучше.
Дневное естественное освещение выдает все недостатки квартиры. А вечером или ночью при искусственном свете стены кажутся ровнее, мебель — новее, а что находится за окном — вообще не видно. Поэтому некоторые агенты любят показывать квартиры, когда на улице темно.
Что делать. Советую смотреть будущую квартиру утром или днем — так вы сможете сразу заметить все недочеты. Если есть возможность посмотреть квартиру только вечером, обратите внимание на детали в квартире и обязательно проверьте, куда выходят окна. Прогуляйтесь около дома, поговорите с соседями — тогда у агента будет меньше шансов сдать вам плохую квартиру.
Бывает, что клиент выбирает между несколькими вариантами квартир и спрашивает совета у агента. Поскольку комиссия агента зависит от стоимости квартиры, он может посоветовать самую дорогую, чтобы заработать больше.
Обычно комиссия агента на аренде составляет 50—100% от арендной платы. Если риелтор работает в агентстве, то около половины отдает ему. Например, клиент выбирает между двумя квартирами: одна стоит 25 тысяч рублей в месяц, вторая — 30.
Чаще квартиры сдают с помощью риелторов, поэтому агенту придется отдать половину комиссии встречному риелтору. За первую квартиру он получит 12,5 тысячи рублей, за вторую — 15. Агентство заберет из комиссии еще половину — остается 6250 или 7500 рублей.
Дополнительно агент тратит деньги на проезд или бензин.
Поскольку заработок агента нестабилен и он не знает, когда получит следующую комиссию, агент заинтересован получить больше. Пусть всего на тысячу рублей. Поэтому агент будет советовать снять квартиру за 30 тысяч рублей.
Что плохого. Риелтор навязывает тот вариант, который выгоден ему, для клиента снять эту квартиру может быть невыгодно.
Насторожитесь, если слышите: «Я думаю, лучше первая квартира, ее надо выбирать. Там ремонт лучше, к метро ближе. Цвет обоев приятнее. Да, ванная в ужасном состоянии, зато телевизор большой».
Пример нормального ответа: «Первая квартира ближе к метро, вы будете добираться до работы за полчаса. Но в квартире старая мебель.
Хотя, возможно, собственник согласится что-то докупить в счет аренды. Во второй квартире новый ремонт, но только до метро ехать полчаса.
Хотя через 2 года обещают построить новую станцию метро возле дома. Что вам важнее: состояние квартиры или расстояние до метро?»
Не все манипуляции агента вредят клиенту. С помощью некоторых уловок риелтор помогает клиенту определиться с выбором, понять свои желания или рассчитать бюджет.
Показы «3 в 1». За один выезд на просмотры удобно смотреть три квартиры. Поэтому агент отбирает три варианта и ставит время просмотров так, чтобы первой была худшая квартира, а последней лучшая.
Например, клиент хочет снять однокомнатную квартиру. Но мечтает о двушке и, если повезет с ценой, готов их посмотреть.
Далее агент показывает квартиру с «идеальным» требованием клиента — двухкомнатную квартиру по цене однушки. Скорее всего, это будет квартира с плохим ремонтом или минимальным наполнением. Так клиент побывает в квартире своей мечты, но по средствам. Ему предстоит определиться, готов ли он мириться с минусами ради двух комнат. Или все-таки лучше жить в одной комнате, но с хорошим ремонтом.
Третья квартира, которую показывает агент, — лучшее, что он смог подобрать. Часто клиенты выбирают именно последний вариант. И у них есть правдивое ощущение, что они сняли лучшую квартиру, на которую могли рассчитывать.
Первая квартира — типовой вариант. Ее покажут первой
Во второй лучше ремонт, но минимум мебели
А третья — лучшая, которую смог найти агент. Если клиент выбирает квартиру по ремонту, он выберет третью
Показывает что есть. Бывает, что клиент не знает цен на рынке и хочет квартиру с хорошими характеристиками, но по слишком низкой цене. Например, однокомнатная квартира с новым евроремонтом в Санкт-Петербурге стоит 25 тысяч рублей в месяц.
Клиенты просят риелтора найти такую квартиру за 20 тысяч. Иногда уже с включенными в цену расходами на ЖКУ. Часто наниматели говорят, что у них есть знакомые, которые сняли такую квартиру 3 года назад, но они не учитывают, что ситуация на рынке была другая.
Если у агента не получается донести до клиента, что его требования нереальны, он идет на такой прием. Ищет пару квартир по бюджету клиента, показывает их и объясняет, что за эту цену предлагают такие квартиры. Поэтому либо соглашаться на такой ремонт, либо повышать цену, либо ждать. В теории снять хорошую квартиру по заниженной цене все-таки возможно.
На моем опыте практически каждый клиент соглашался поднять цену, мы снимали квартиру подороже, но зато по всем его требованиям. А еще была история, когда клиентка решила не работать со мной и снять квартиру самостоятельно — дешевую и с евроремонтом. Через несколько месяцев я узнала, что она попала на информационное агентство, потеряла деньги и время и ей пришлось уехать в свой родной город.
Например, клиент хочет квартиру с евроремонтом за 18 тысяч рублей. Агент сначала покажет первую квартиру — она клиента не устроит
Потом предложит посмотреть вторую квартиру за 25 тысяч. Клиенту она понравится, и он либо снимет ее, либо попросит найти вариант за 21—22 тысячи
«Будьте как дома». Когда собственник отдает агенту ключи от квартиры и подписывает с ним договор, у риелтора появляется эксклюзивное право сдачи квартиры. Это значит, что другие агенты не могут без него сдать квартиру. В такой ситуации риелтор чувствует себя спокойно и поэтому делает все, чтобы сдать квартиру лучшим образом.
- Просите у агента выборку квартир. Так вы увидите цены по району и поймете, что агент серьезно занимается вашей сделкой.
- Не слушайте субъективное мнение агента — цвет обоев и новизну дивана оценивать не ему, а вам. Риелтор может давать советы по юридическим аспектам сделки, ориентировать по ценам или помогать наводящими вопросами.
- Анализируйте рынок недвижимости перед тем, как обратиться к агенту.
- Смотрите квартиру утром или днем. Если смотрите в темное время суток, будьте внимательны к деталям и проверьте вид из окна.
- Обговаривайте с агентом этапы сделки заранее.
Что проверить перед тем, как снять квартиру?
Вопрос о том, как снять квартиру, чтобы не обманули, волнует многих арендаторов. В сети найдется масса пугающих историй об обмане людей со стороны недобросовестных посредников. И часто от этого не спасает даже договор.
Что нужно знать при съеме квартиры на длительный срок? Об этом мы поговорили с юристом, риэлтором и опытным нанимателем. Наш материал о том, как правильно снимать квартиру, чтобы не разочароваться и не попасть на удочку мошенников.
О том, как могут обмануть при аренде квартиры, нужно думать всегда. Отсеять мошенников можно на первом этапе — во время поиска жилья по объявлениям.
«Некоторые мошенники предлагают купить список телефонов собственников подходящих клиенту квартир, — объясняет Артем Журавлев, руководитель офиса продаж „Центрального агентства недвижимости“.
— Если по ним звонить, то там обычно никто не берет трубку или сдается вообще другое жилье вместо выбранного и подходящего.
Иногда такие „продавцы телефонов“ прикрываются именами больших агентств недвижимости, чтобы добавить себе веса, доверия».
Самая распространенная хитрость — почти идеальный вариант в центре города с красивым ремонтом и по цене вдвое ниже рыночной. Как правило, все, что будет происходить после звонка, будет завязано на авансовых платежах и пустых, но громких обещаниях
Среди других частых уловок, которые можно распознать на этапе звонка, — работа через посредника. Автор объявления может представиться родственником или другом собственника, а потом попросить залог. Такая ситуация тоже должна вас насторожить.
Перед тем, как договориться о просмотре, попросите собственника захватить пакет документов на квартиру. Если он под каким-то предлогом откажется, то лучше поискать другое объявление.
Документы при аренде квартиры — это первое, что нужно изучить при встрече с ее хозяином. Как говорит директор юридической компании «Аргумент» Виктор Куракин, свидетельство о праве собственности, как и договор купли-продажи, не подтверждают, что хозяин сдает свое жилье.
«Право собственности в случае с недвижимостью возникает с момента государственной регистрации.
На практике встречаются случаи, когда предыдущие недобросовестные собственники квартиры передают ее в найм, подтверждая свои права перед нанимателем договором четырехлетней давности.
Поэтому подтверждением права собственности наймодателя может выступать лишь свежая выписка из ЕГРН», — отвечает юрист на вопрос о том, какие документы проверить при аренде квартиры.
Выписку из ЕГРН можно заказать самостоятельно в МФЦ — для этого нужно знать точный адрес или кадастровый номер, который есть на кадастровой карте. В выписке будет написано имя владельца, и оно, очевидно, должно совпадать с тем, что указано в паспорте хозяина, его тоже стоит внимательно рассмотреть.
Что еще нужно знать при аренде квартиры? Виктор Куракин отмечает, что важно уточнить у владельца количество собственников и режим общей собственности (долевая или совместная): «В первом случае согласие всех собственников — необходимое условие для договора аренды, и рекомендуется привлечь к договору всех собственников как наймодателей или оформить их согласие приложением к договору».
Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Как правило, это 11 месяцев, чтобы его не нужно было регистрировать. В этом случае согласие других собственников необязательно. Если договор рассчитан на год и более — письменное согласие нужно от всех собственников
Все документы, которые показывает хозяин, должны быть в оригинале. Не соглашайтесь на сделку, если собственник принес ксерокопии, пообещал занести потом или просто отказался. Это повод насторожиться.
Стоит попросить и квитанции об оплате коммунальных услуг — так можно убедиться, что собственник или предыдущие жильцы не оставят вам долгов.
Главное, на что стоит обратить внимание при съеме квартиры, — ее состояние. Поэтому на просмотр понравившегося вам варианта лучше заложить побольше времени — это первая и последняя возможность найти важные недостатки.
Во-первых, стоит проверить все выключатели и розетки, для этого возьмите с собой зарядку от телефона. Откройте краны в ванной и на кухне, проверьте, есть ли горячая вода, плотно ли закрывается кран и работает ли смыв в унитазе. Спросите у хозяина, где находятся счетчики.
Укажите собственнику на все недочеты и внесите их в договор, вплоть до небольших царапин на дверях или грязных пятен на ковре. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору
Во вторую очередь нужно проверить мебель — не только мягкость и упругость дивана, но и потертости и царапины на нем, состояние шкафов и других предметов, а также электроники: включите и выключите телевизор, микроволновку, чайник. Заодно уточните, как включать стиральную машину.
В-третьих, посмотрите, нет ли подтеков на батареях, потолках и стенах, не порваны ли обои, не разбиты ли окна. В «Центральном агентстве недвижимости» в список того, что проверить при аренде квартиры, добавляют даже ножки у дивана и стульев, подлокотники кресел, обивку мягкой мебели, ручки на окнах и замки на дверях.
Расспросите хозяина о предыдущих жильцах. Если услышите в их адрес много недовольства, можно предположить, что владелец слишком предвзят и, скорее всего, к вам будет такое же отношение.
В ответ на вопрос, на что обратить внимание при аренде квартиры, наниматель со стажем Алексей С. говорит, что стоит спросить и о том, почему она пустует и выставлена ли она на продажу: «Вряд ли кто-то честно признается в том, что квартира продается.
У меня так было однажды: спросил — хозяйка насмешливо ответила, мол, конечно, нет. А через пару месяцев продала ее вместе со мной, и меня выставили уже новые жильцы. Поэтому перед сделкой лучше проверить сайты о продаже недвижимости.
Иначе долгосрочная аренда рискует превратиться в краткосрочную».
Среди других важных вопросов, которые стоит задать, — частота визитов собственника и способы оплаты. Конечно, это тоже будет указано в договоре, но на этом этапе можно предугадать дальнейшее поведение хозяина
По словам Алексея, о длительности сдачи скажет и ответ на вопрос о том, почему жилье пустует: «По моему опыту, чаще всего собственники говорили, что купили квартиру в качестве инвестиции, но может быть и такое, что настоящие жильцы просто уехали на какое-то время».
Многие арендаторы сталкиваются с проблемами, которые заключаются именно в поведении и отношении собственников. Лучше заранее убедиться в адекватности хозяев и договориться о моральных вопросах на берегу. И заодно произвести впечатление хорошего арендатора.
Приступить к составлению договора следует тогда, когда вы осмотрели каждый уголок квартиры, проверили документы хозяина и убедились в его честности и адекватности. Все договоренности, которые были, нужно оформить письменно — устные договоры не имеют юридической силы.
По словам Виктора Куракина, в договоре должны быть четко прописаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок и способ оплаты, а также дата и место составления документа. Все, что позволит однозначно сказать, кто заключил договор и на каких условиях.
В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее текущим состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки, например, «хорошее», а конкретные недостатки или даже фотографии
Здесь же нужно прописать и сумму залога. «Стоимость залога — исключительно договорной момент. Риэлтор может уговорить собственника обойтись вообще без него. Нормальным считается брать залог в размере полной стоимости месячной аренды», — отмечают в «Центральном агентстве». Что касается оплаты, то берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет, если вы договорились платить наличными.
Последний совет, который часто игнорируют, — прочитайте договор целиком и только после этого оставьте под ним подпись.
«Чтобы снять квартиру без хлопот, нужно помнить, что вариантов много, и если что-то не нравится, то лучше отказаться. Даже когда цена привлекательна. Найдете другую, но зато без потерянных нервов», — заключил Артем Журавлев.
Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы
✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.
✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.
✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.
Опасная аренда: как снять квартиру и не попасть на мошенников
Какие схемы обмана существуют на рынке аренды и как не попасть на уловки мошенника собственнику и арендатору — рассказываем вместе с риелторами и юристами
Pexels/Anastasia Shuraeva Pexels/Anastasia Shuraeva Конец лета и осень — традиционно самый активный период для столичного рынка аренды. В это время приезжают абитуриенты, студенты и люди на заработки. Одновременно со всплеском спроса на аренду увеличивается количество различного рода мошенничеств.
Вместе с риелторами и юристами рассказываем о схемах мошенничества и способах избежать их.
Классические схемы
Аренда жилья — один из самых уязвимых сегментов с точки зрения различных махинаций и мошенничеств. В зоне риска — как квартиранты, так и сами собственники. На рынке аренды жилья существует множество мошеннических схем: от сдачи квартиры одновременно нескольким арендаторам до аренды по поддельным документам.
ПредоплатаСамые распространенные мошеннические схемы связаны с предоплатой. Во время пандемии увеличилось количество объявлений о сдаче квартир от имени якобы респектабельных риелторских компаний, которые обещают жертвам выгодную сделку, рассказывает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
«Для ее заключения нужно лишь внести предоплату на счет агентства. Как итог жертва лишается денежных средств и не получает никаких услуг», — отметил юрист.
Еще в интернете выставляют объявление о сдаче квартиры с отличным ремонтом по цене ниже рынка. Это привлекает большое число желающих снять жилье и записаться на просмотр.
Однако выясняется, что квартиру якобы уже сняли, но есть другие варианты, правда, чуть дороже. Либо это оказываются мошенники, которые просят внести предоплату на банковскую карту для резервации квартиры или оперативного просмотра.
«Только после оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие, а деньги, переведенные на расчетный счет, давно сняты и израсходованы, предъявить требования о возврате не к кому», — отметила кандидат юридических наук, адвокат адвокатской палаты Москвы Елизавета Селезнева.
Estrada Antonshutterstock Estrada Antonshutterstock Как распознать фейковое объявлениеРекомендации Оксаны Поляковой, замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:— Предложение обычно выглядит выгодным, но не слишком дешевым, чтобы жертва не заподозрила подвоха (арендаторы проводят мониторинг объявлений, они в курсе порядка цен и опасаются обмана). Стоимость варианта может быть на 5–10% ниже рынка и обязательно быть «от собственника». Выгодные объявления пользуются популярностью, и кандидаты должны заплатить некую сумму, чтобы «забронировать» этот лот, или внести предоплату за просмотр — мошенники используют сразу несколько аккаунтов, так понемногу они набирают значительные суммы.
Если видите требование предоплаты — откажитесь от этого варианта. Деньги можно отдавать только после подписания договора найма — как посреднику, так и арендодателю.
Существуют недобросовестные риелторские компании, которые заключают с клиентами не договор на поиск/сдачу жилья, а информационный договор. «Согласно подобному документу, в их обязанности входит лишь предоставление клиенту информации (об объявлениях, о контактах потенциальных контрагентов и т. д.).
В итоге клиенту предоставляется несколько «мертвых» объявлений или номеров, и он остается у разбитого корыта», — пояснил Кирилл Стус.
Тема с так называемыми информационными агентствами, которые могут предоставлять список адресов или высылать один контактный номер телефона в день, остается актуальной, подтвердила управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова.
По ее словам, стоит такая «услуга» сейчас около 15 тыс. руб., оплата — вперед. Вернуть деньги уже не получится — договор составлен профессионально.
«Недавно наш клиент рассказывал подобную историю.
Мужчина средних лет из Волгограда нашел, как ему казалось, подходящую квартиру, приехал в офис информационного агентства и сразу оплатил 16 тыс. руб. Было назначено время просмотра, но якобы собственник на показ не смог приехать. После чего контактировать с ним агентство отказалось», — привела пример Мария Жукова.
Субаренда
Со стороны квартирантов встречается схема незаконной субаренды. Когда человек снимает квартиру, обычно недорогую, чтобы затем, представившись собственником, «сдать» ее другим людям и исчезнуть с деньгами. Разбираться с обманутыми «арендаторами» приходится настоящему владельцу жилья.«Подобную историю нам тоже рассказали из первых уст.
Квартиру снимала жительница Киргизии, которая вдруг платить перестала. Когда собственник спохватился и проверил квартиру, то обнаружил в ней «маленькое общежитие», при этом новые постояльцы уже заплатили деньги предыдущему арендатору, которая уехала на свадьбу дочери», — рассказала управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль».
Еще одна возможная вариация махинации с субарендой — сдача посуточно квартиры, взятой в долгосрочную аренду. Эту схему использовали и 20 лет назад, и сегодня можно с таким столкнуться, добавила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
«Поэтому будьте бдительны — арендодатель должен предоставить оригиналы паспорта и документов о правах владения квартирой. Копии не принимаются. Нотариальные доверенности тоже необходимо внимательно изучать.
Например, в доверенности может быть указано, что такой-то гражданин вправе заниматься сдачей квартиры, но ни слова не написано о праве принимать арендную плату от квартиранта — значит, получение им денег за проживание в квартире незаконно», — отметила эксперт.
fizkesshutterstock fizkesshutterstock Рост мошенничества в пандемию
Мошенники активизируются в периоды кризисов или введения новых порядков. Например, связанный с пандемией переход многих сфер в дистанционный режим способствовал росту числа жертв аферистов.
По данным «Инком-Недвижимости», за первую волну самоизоляции в 2020 году (март — июнь) количество сообщений об авантюристах, выдающих себя за сотрудников известных агентств недвижимости, было в пять раз больше, чем за весь предыдущий год.
За 2020 год в целом число жалоб граждан, обманутых аферистами под личиной агента из известной компании, троекратно превысило показатель 2019 года.
Невозвратный депозит
Распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит, обязательный при аренде жилья. Например, он предъявляет квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. «Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере.
Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований», — рассказала адвокат Елизавета Селезнева.
Однако бывает, что наниматели съезжают и оставляют после себя долги по оплате коммунальных услуг, «убитую» квартиру, а еще воруют имущество, находящееся в сдаваемой квартире.
Потом приходится разыскивать квартирантов, добавил она.
Новые схемы обмана
Существующие схемы мошенничества постоянно дополняются новыми. Усложняет ситуацию развитие новых технологий, которые в некотором роде упрощают задачу мошенников в сфере аренды недвижимости. Частым примером применения новых технологий в мошеннических целях стало использование мошенниками поддельных сайтов и фишинговых ссылок.
Мошенники создают красивые сайты якобы риелторских компаний и активно начинают предлагать свои «услуги» пользователям агрегаторов по сдаче недвижимости в аренду («Авито», «Юла», ЦИАН), рассказывает Кирилл Стус.
После того как пользователь соглашается, ему предлагают перевести предоплату за услуги и направляют фишинговую ссылку, требующую ввести данные банковской карты. «Как итог — человек, вводящий данные карты, теряет все средства, хранящиеся на ней. Подобная схема работает как с арендодателями, так и с арендаторами», — сказал юрист.
Кроме того, известны случаи мошенничества с использованием электронных цифровых подписей ЭЦП). Поскольку ЭЦП позволяет заключать сделки онлайн, мошенники сдавали недвижимое имущество при помощи украденных подписей, добавил он.
Sergey Chaykoshutterstock Sergey Chaykoshutterstock
Как не попасть в ловушку
Попасть на уловки мошенников при аренде жилья может каждый независимо от уровня образования, возраста или пола, говорят эксперты. Поэтому сохранять бдительность нужно всем.
Тем более что дела, связанные с арендой жилья, заканчиваются плачевно для потерпевшей стороны, поскольку еще на стадии оформления договора были допущены серьезные ошибки и часто отсутствуют доказательства, отмечает Елизавета Селезнева.
«Чаще всего нет заключенного договора найма, нет документов о собственниках, телефон, с которого звонили мошенники, становится недоступным», — указала она.Пострадавший может обратиться с заявлением в полицию, где обязаны провести проверку по факту поступившего обращения.
«Но не факт, что подобная проверка будет иметь какой-либо результат в силу сложности установления виновных. Особенно, если мошенничество было совершено в интернете и вы перевели денежные средства на карту, установить истинного получателя денег очень сложно», — добавил Кирилл Стус.
По его словам, это связано с тем, что мошенники в своих схемах используют поддельные документы, банковские карты, которые не представляют правоохранителям возможности раскрыть их личность.Поэтому главный способ защиты от мошенников — тщательная проверка документов и заключение официального договора найма.
Как рассказывают эксперты, многие проблемы начинаются со слов «мы сняли квартиру, но не заключили договор».«Во всех случаях главное — составить договор аренды так, чтобы были описаны все условия проживания: от требований к составу жильцов и графика проверок жилья собственником до порядка досрочного прекращения аренды и штрафов.
Документы должны быть составлены так, чтобы по ним можно было требовать исполнения условий, чтобы их можно было представить в полиции, в суде», — советует Мария Жукова.Также стоит быть осторожными в вопросах предоплаты. Вносить плату нужно только по факту заселения и после подписания договора и не платить сразу за несколько месяцев вперед.
- Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в арендуАферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
- Как вычислить фейковое объявление об аренде квартирыМатериал заимствован из архива статей РБК Недвижимость