Как самостоятельно узнать стоимость квартиры для продажи

Последнее обновление: 28.02.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Смотрим, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать свою квартиру без эмоций, то есть… как чужую квартиру.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы.

Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки.

Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (примерно в порядке убывания значимости):

• тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.) – это определяет своего рода «класс жилья», его уровень качества и социального статуса/престижа;
• количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
• площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни, готовят, едят, встречают гостей, проводят «посиделки» и т.п., поэтому она так важна);
• вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 15-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
• расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
• транспортная доступность и удаленность от метро (если в городе такое присутствует) – наличие общественного транспорта и удобные выезды на основные магистрали города;
• этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
• элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
• окружающая инфраструктура (в первую очередь это магазины, школы, детсады, поликлиники, а также парки, скверы и места отдыха);
• элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т.п.);
• хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

  ♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦     (Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры.

 Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры.

Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке.

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

    1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

    2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

  ♦ К слову об оценке квартир ♦     (Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

    3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).

Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.).

Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е.

ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене.

Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

    4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».

Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров.

Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним.

А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену.

Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена. 

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru (здесь) или SOB.ru (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков.

Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве на осень 2018) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице».

Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

    5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

  ♦ К слову о корректировке цены ♦     (Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.

), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска.

То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

 ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

 — Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.  

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

 Продажа квартиры переходит в альтернативную сделку? Нет времени разбираться в законах и вникать в детали? Юридическую поддержку при продаже и покупке квартиры ищи ЗДЕСЬ.

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом – как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?

Об этом на следующем шаге.

Рыночная стоимость: что это, как определить, отличия от кадастровой

Рыночную цену жилья продавцу надо знать, чтобы не продешевить, а покупателю — чтобы не переплатить

Рыночная стоимость — отражение текущей ситуации на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий ( Марина Лысцева/ТАСС)

Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

Эксперты в статье:

• Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
• Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ.

Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона.

Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже ( Илья Щербаков/ТАСС)

Цели расчета кадастровой стоимости:

• вычисление суммы налога на недвижимость;
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
• оформление права наследования на жилье;
• определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
• оформление договора дарения на недвижимость.

Зачем нужно знать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

• покупке или продаже недвижимости;
• получении недвижимости по наследству;
• страховании недвижимости;
• оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
• решении спорных вопросов с недвижимостью;
• установлении стоимости имущества должника-банкрота;
• установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
• установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение.

Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства.

Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Критерии оценки рыночной стоимости жилья

Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общие критерии оценки рыночной стоимости:

• конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
• типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
• расположение жилья;
• транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
• экологическая обстановка;
• социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• площадь квартиры, количество комнат;
• этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
• наличие лифта/лифтов;
• стандартная или индивидуальная планировка;
• техническое состояние, наличие современного ремонта;
• соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
• наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить ( Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе.

Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения.

Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

Этапы проведения оценки рыночной стоимости

• заключение договора о проведении оценки;
• выбор методов оценки;
• сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
• определение итоговой стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%.

Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста.

И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый.

Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

Оценка квартиры — как узнать стоимость квартиры в 2021 году

Моя квартира лучше всех или нет? Что будет, если поставить цену дороже, а потом снижать? Расскажем, как беспристрастно самостоятельно оценить жилье.

Для того чтобы продать квартиру быстро и выгодно, нужно объективно ее оценить без завышенных ожиданий или заниженных представлений. 

Как правильно оценить квартиру?

Исключить эмоции

Первым делом выключите свои эмоции. Вам кажется, что квартира идеальная с отличным ремонтом, то для кого-то это может быть не так. Возможно, для вас «стильный евроремонт», а для других «бюджетная косметика». И на это не стоит обижаться, вы же выключили эмоции?

Эмоциональными манипулятора при оценке квартиры являются также параметры не самого имущества, а то, что вокруг: район, инфраструктура, материал дома и многое другое. Балансируйте, соблюдайте равновесие силы и не поддавайтесь темной стороне оценки квартиры.

Не переоценивайте свои возможности. Почему-то многие продавцы делают акцент на ремонте, но на деле большинство покупателей готовы заехать в более или менее аккуратную квартиру, и дальше обустраивать жилье под себя.

Конечно, свежесть ремонта можно учитывать, но и не забывать, что вкусы и представления у всех разные.

Выбрать стратегию цены

Есть несколько вариантов ценообразования, которые используют продавцы.

Завысить цену, потом снижать. «А вдруг?», — такой аргумент у тех, кто так поступает. Эта тактика подойдет, если у вас много времени, и вы не спешите с продажей. Ведь именно таким способом квартиры продаются дольше всего. 

Занизить цену, потом повышать. Так тоже делают. Цепляют покупателя стоимостью, потом повышают и смотрят, насколько квартира реально зацепила, и сколько за нее готовы отдать по максимуму. Рост цены аргументируют высоким спросом. 

Сразу установить рыночную цену. Объективно оценить квартиру и поставить сумму, которую хотите получить по факту. Не снижать, не повышать, ждать покупателя. Обычно этот способ оказывается самым эффективным.

Что учесть при ценообразовании

На конечную стоимость имущества влияет много факторов. Подробнее рассмотрим их.

Район

Большим интересом у покупателей пользуются спокойные районы с инфраструктурой, расположенные недалеко от центра города, но и не в эпицентре. Немаловажную роль играет дорога в этот район в вечернее время, есть ли пробки, как их можно объехать. Строятся рядом еще дома или это законченный квартал. Многие покупатели привыкают к своему району и часто ищут квартиры примерно в этом же месте.

Инфраструктура

Топ-3 категории, которые могут повлиять на выбор покупателя: магазин, детский сад/школа, парк. Это триггеры, которые сразу же цепляют. Кофейня или зоомагазин по близости такого восторга не вызовут. Большинство людей, приобретающих имущество в собственное распоряжение — это семейные пары, поэтому они будут ориентироваться на параметры топ-3.

Транспорт

Идеальным кварталом будет тот, в котором есть несколько удобных выездов на магистраль. А также общественная остановка в шаговой доступности. 

Тип дома

Здесь у всех предпочтения разные. В основном акцент делают на продуваемости и звукоизоляции. Безусловно, толстые монолитные стены предпочтительнее других материалов в качестве защиты от шума, например, от пения соседа. Но, если кто-то из жильцов монолитного дома затеял ремонт, об этом узнают все.

Даже если бетон сверлят в другом конце здания, возникает полное ощущение, что работы ведутся прямо под боком. Стены из кирпича или пенобетона меньше передают звуки по конструктиву, но и меньше спасают от обычных бытовых шумов. Также обращают внимание на то, как дом эксплуатировался, когда в нем делали капитальный ремонт.

Еще раз повторим, этот параметр сугубо индивидуальный.

Этаж 

Квартиры, за которые обычно просят скидки — первый и последний этажи. Здесь придется скинуть минус 10% от стоимости, а если еще окна возле дороги, то и все 15%. За последний этаж можно повоевать, если сверху есть технический этаж. 

Площадь

Цена квадрата в однокомнатной квартире не совпадает с ценой квадрата в трехкомнатной квартире. Помните и не преумножайте. 

Планировка

Наличие переделок играет большую роль. Если перепланировка незаконная, то продать квартиру сложнее, скорее всего, придется сильно снизить цену или же вернуть квартиру в прежний вид. Не пользуются спросом и смежные планировки без переделок. Такие квартиры считают не удобными, когда проход из одной комнаты в другую без отдельного коридора. 

Вид из окна

Если он не сногсшибательный, то иллюзию о дополнительных наценках питать не стоит. Снизить стоимость придется, если окна лоб в лоб соседствуют с другим домом или рядом находится промзона.

Документы

• Подготовленную к продаже квартиру с собранными документами закладывать в стоимость не надо — это база.
• Подробнее о том, какие документы нужны для продажи квартиры.
• А вот нюансы в документах, могут заставить продавца снизить цены. Что это может быть:

1. Квартира мало в собственности и постоянно перепродается. Похоже на какие-то мошеннические схемы. Покупателя может оттолкнуть.
2. Наследство. Только что полученное наследство и сразу выставленное на продажу, тоже может вызвать сомнение у покупателя. Ведь еще могут нагрянуть неожиданные родственники.

3. Перепланировка. Сложные переделки, которые потребуют много сил, чтобы узаконить. Никто не захочет тратить на это свое время. Смотри также: Как продать квартиру с перепланировкой – инструкция к действиям. 
4. Несовершеннолетние собственники.

   Постарайтесь сразу выделить детям доли в другой квартире или совершайте альтернативную сделку. Смотри также: Альтернативная продажа квартиры – зачем мне это надо?

Инструкция: как самостоятельно оценить квартиру

По порядку выполняем следующие действия и получаем актуальную цену на квартиру.

Выбираем платформу. Несколько ресурсов, где продаются квартиры, чтобы в дальнейшем сравнить предложения. Это может быть «Авито» и «Циан», например. 

Делаем выборку. Составляем выборку из квартир по параметрам, которые близки вашей квартире. Смотрим актуальные объявления, если их нет, то можно вернуться на несколько месяцев назад. Достаточно будет выбрать 20-30 предложений для дальнейшего анализа.

Оцениваем квартиры. Вычисляем стоимость. Цену недвижимости делим на общую площадь, получаем стоимость квадратного метра. Но нужно учитывать еще и дополнительные факторы, которые могут повышать цену: ремонт, инфраструктура, дополнительные удобства. Проверить недвижимость на чистоту, иногда продавцы сами не знают о сюрпризах своей квартиры.

Быстро и легко сделать проверку можно на сайте Dominfo в разделе «Проверка недвижимости».

Учитывайте вариант торга. Хитрые маркетологи знают, что человек охотнее купит что-то за 1000 рублей выбив скидку 100 рублей, нежели сразу без торга за 900 рублей. 

Проверяем цены. Можно позвонить риелторам, чтобы убедиться в той стоимости, которую вы составили для собственной квартиры. Но помните, что агент специально может завысить цену, чтобы вы согласились на его услуги.

Для тех, кому лень искать объявления, звонить риелторам, придумали специальный сервис оценки имущества. Автоматический калькулятор на сайте irn.ru и sob.ru. Помните калькуляторы – это машины, они не смогут учесть всех факторов.

Изменение цены. После того, как вы выложили объявление, цену можно менять, особенно, если увидите большой спрос на свое жилье.

Вывод: Оценивать квартиру для продажи нужно трезво. Начать с главного — убрать эмоции.

Трезво оценить внутренние параметры квартиры (ремонт, планировка, удобства) и внешние (инфраструктура, транспорт, материал дома). Выбрать платформы, где можно найти квартиру схожую по параметрам и сравнить ее со своей.

Вычислить примерную стоимость, выставить на продажу, следить за спросом и по необходимости корректировать стоимость. 

В тему:

1.   Когда выгодно продавать квартиру.

2.   Как правильно составить объявление для продажи.

3.   Как проверить квартиру перед покупкой: основные правила от адвоката.

Остались вопросы? Пишите в х, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости или оспорить ее

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Узнать кадастровую стоимость онлайн

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления.

Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой.

Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

*

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов). 

Кадастровую стоимость недвижимости определяют: 

• в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли); 
• в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно онлайн на сайте Росреестра, на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

В Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования можно также обратиться с запросом о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы. Направить запрос можно:

Получить разъяснения об оценке кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Расскажите друзьям

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

• оформлении ипотеки;
• ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
• внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
• приватизации и страховании недвижимости;
• привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
• получении кредита под залог недвижимости;
• продаже государственной собственности;
• имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

 

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

• восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
• стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

 

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

• Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

• Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
• Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
• Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
• паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
• документ, подтверждающий права на недвижимость;
• документы из БТИ;
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.