Как проводится оценка сервитута на земельный участок?

• Квалифицированные штатные эксперты
• Проводим работы в сжатые сроки
• Прохождение проверок и экспертиз

Проведем оценку сервитута земельного участка. Оценщики с опытом работы по оценке права пользования. Согласуем стоимость с заказчиком. Сложные случаи.

Свяжитесь с нами и мы вышлем интересное коммерческое предложение.

Где получить готовые документы:

Определение сервиту́та. Сервитут это Право ограниченного пользования чужим земельным участком, регулируется статьей 23 Земельного кодекса РФ. Собственник недвижимого имущества (например, земельного участка, помещения и т.п.

) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). При переходе права собственности на землю, обремененную сервитутом, сервитут сохраняется (ст. 275 ГК РФ).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком, если иное не предусмотрено законом.

Виды сервиту́та.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут может быть срочным и постоянным.

Земельный сервитут. Наиболее распространенным видом сервитута является право ограниченного пользования чужим земельным участком. Это, например, право проложить коммуникации, линейные объекты через чужой земельный участок, право прохода и проезда через соседний участок, провода воды и прогона скота через него.

• Оценка сервитута и права пользования по федеральному закону 135-ФЗ от: 12 000

Что получаете

• Отчет об оценки платы за сервитут земельного участка.. По федеральному закону 135-ФЗ.

• Паспортные данные собственника и заказчика или реквизиты юр.лица
• Кадастровый паспорт, с ситуационным планом, с указанием кадастровой стоимости;
• Правоустанавливающие документы:
  • Свидетельство о собственности (если участок в собственности)
  • договор купли-продажи на земельный участок, строения, здания и т.д.;
• Технический паспорт на строения
• справка для юридических лиц о балансовой стоимости земли
• сведения об обременении
• сведения о наличии инженерных коммуникаций

Оценка сервитута земельного участка

Земельный сервитут – это законодательно установленное право доступа к чужой земельной территории с ограничениями.

Право пользования чужой собственностью назначают только в тех случаях, когда решить вопрос другим способом невозможно. Происходит это путем составления договоренности в письменном виде между лицом, которому необходимо это право, и владельцем другого участка.

Виды сервитутов

Пользование собственностью другого человека может иметь следующий вид:

1. Частный (между собственником земли и соседом).
2. Публичный (устанавливают на основании нормативного акта государственных органов или по ходатайству организаций при возникновении у них необходимости ограничения права собственника касаемо использования своей земельной собственности).

Если человек, которому предоставлено право сервитута, использует землю не по назначению или пытается ее присвоить, продать, то это право аннулируется путем подачи владельцем иска в соответствующей форме.

Также по сроку действия различают срочный (предоставленный на оговоренный срок) и постоянный сервитуты.

Установление сервитута на землю

Назначение ограничения права собственника на свою землю подразумевает законодательно установленное обременение, благодаря которому владельцы или пользователи других земель получают право ее свободного применения.

Основания установления сервитута на землю:

• организация прохода или проезда через территорию соседа;
• прокладка, реконструирование линий связи, электропередачи и трубопровода;
• организация доступа воды к участку или обеспечение сбора и отвода;
• вывод скота и обеспечение его водой;
• строительство дорожных сооружений для увеличения транспортного потока или охраны безопасности государства и др.

Если человек стремится наложить обременение на чужую земельную территорию с мошенническими целями, то к нему будут применяться меры правового характера.

Для публичного сервитута порядок его назначения будет состоять из трех этапов:

1. Составление письма, где указаны цели применения сервитута, период времени, на который планируется назначить ограничение пользования земельной территорией.
2. Проведение публичных слушаний, где будет обсуждаться процесс утверждения ограничения и целесообразность затрат.
3. Издание нормативного акта, регламентирующего назначение сервитута.

Введение частного сервитута проходит сложнее: если стороны договорились, то нужно пройти 4 этапа:

1. Обе стороны соглашения договариваются об условиях, на основании которых будет действовать ограничение.
2. Сторона, которая потребовала введение сервитута, обосновывает действия и доказывает необходимость назначения такого ограничения.
3. Участники подписывают бумаги.
4. Происходит государственная регистрация обременения и выдача свидетельства, подтверждающего законность этой процедуры.

Если же достигнуть договоренности не удалось, то заключение соглашения будет происходить в суде.

Порядок оценки

Поскольку за использование сервитутного права нужно платить, то для определения размера оплаты его оценивают.

Существует ряд характерных моментов касаемо использования чужого участка с ограничениями, которые определяют особенности его оценивания:

1. Соглашение о сервитуте нужно регистрировать.
2. Операции с недвижимостью будут проводиться с учетом назначенного собственнику ограничения.
3. Поскольку сервитут имеет сходство с арендой и залогом, его оценивают на основании специальных корректировок.
4. Владелец земли получает вознаграждение за то, что ею пользуется другой человек. Для этого нужно оценить стоимость.

Выделяют 3 метода, используемых при оценивании земельного объекта:

• Сравнительный (стоимость участка определяют по аналогии с похожим на него на земельном рынке).
• Затратный (основан на подсчете расходов при покупке или замещении земельного объекта с учетом износа). Этот подход используют при наличии надежной и достоверной информации, с помощью которой можно определить размер расходов.
• Доходный (применяется при наличии правдивой информации для прогнозирования будущих доходов, которые земля может дать собственнику, а также затрат по использованию собственником объекта).

Во время проведения оценки эксперт выбирает подходящий метод, ориентируясь на опыт в земельных делах, а также имеющиеся документы с подтвержденной информацией.

Заказать услугу по оценке земельного сервитута

Наша компания занимается оцениванием сервитутной стоимости для определения размера убытков владельца земельной территории. Оценщики подготавливают бумаги, дают подробную консультацию и решают возникающие в процессе рассмотрения дела проблемы.

Результатом нашей работы является выдача клиенту пакета документов, который содержит:

• детальный отчет;
• договор;
• акт сдачи-приемки;
• квитанцию об оплате.

Чтобы узнать расценки, проконсультироваться или записаться на прием напишите на сайте нашей компании или позвоните по указанному номеру телефона.

Оценка стоимости сервитута — Северо-Западный Региональный Центр Экспертиз

Как пройти гражданам на свой земельный участок, если проход ограничен соседним участком? Как попасть к реке, если путь к ней проходит только через соседний участок, а другого свободного прохода нет? В этих и многих других случаях государством предусмотрено право ограниченного пользования чужим земельным участком – сервитут. Такая возможность во многих случаях вовсе не бесплатная. Объем выплат определяется в результате оценки стоимости сервитута.

СЗРЦЭ оказывает услуги по оценке сервитута земельного участка, помогая соблюдению законных интересов участников договора.

Законодательно данный процесс регулируется Законом РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Термин «сервитут» в переводе с латыни означает «подчиненное положение». Распространяется на жилые, нежилые помещения и земельные участки.

Сервитут предоставляется как гражданам, так и юридическим лицам. Рассматриваться могут как частные, так и государственные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Для определения платы за сервитут разработаны специальные правила и методические указания.

Виды сервитута

Различают сервитут воздуха и света, сервитут вида, может распространяться не только на земельные участки, но и на здания.  

По типу рассматриваемого участка или имущества различают сервитут:

• земельный,
• вещный,
• воздушный,
• водный,
• гражданский.

1. Предиальный сервитут – установленный в пользу собственника недвижимости.
2. Личный сервитут – в пользу лица, по требованию которого составляется договор. 

Положительный и отрицательный сервитут

• Положительный сервитут дает право лицу обладателю сервитута пользоваться чужим участком, не нанося ему ущерба. Например, проводить по территории канализационные или водопроводные трубы, прогонять скот на общественные пастбища, прокладывать линии электропередач, проходить к реке и т.д.
• Отрицательный сервитут ограничивает право владельца участка проводить некоторые действия. Например, запрещает возводить здания или другие сооружения, перекрывать свет и воздух к другому участку. Различают сервитут воздуха и света, сервитут вида. 

Частный и публичный сервитут

Имеется в виду разделение на сервитут для личных нужд и общественных целей.

О публичном сервитуте говорят, когда он требуется в интересах государства, администрации или жителей окрестностей. Например, если путь к электричке может проходить только в определенном месте из-за ландшафтных особенностей. Другой пример – геодезические работы, размещение межевых знаков.

Частный сервитут – это передача прав только для соседей или ограниченного количества лиц.

Независимая оценка земельного сервитута рассматривается чаще всего. Например, проведение водопровода или установка электро-коммуникаций, которые можно провести только через определенный участок, с учетом последующего обслуживания коммуникаций. При необходимости проводится землеустроительная экспертиза.

Когда требуется оценка сервитута земельного участка

Такое право в отношении земли, как объекта недвижимости, определяется необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Примеры, когда может быть установлен сервитут:

• Путь к водоему перекрыт забором или лесом участка.
• Нет дороги к участку, спецслужбы могут подъехать только со стороны соседнего участка.
• Естественные блага между собственниками соседних участков распределены неравномерно, и требуется устранить возникающие при этом затруднения.
• Возле участка проводятся инженерные работы.

Речь об установлении сервитута идет тогда, когда один из собственников соседнего надела просит право ограниченного пользования на участок соседа.

В идеале составляется договор, по которому владелец участка предоставляет возможность заинтересованному лицу пользоваться своим участком за определенную плату.

Такие условия определены для того, чтобы использование чужой земли было только в том случае, когда других возможностей добиться цели нет, иначе любой сосед мог требовать подобных прав. При этом имеется в виду только право использования определенной площади на участке, а не весь надел.  

Рассчитывается соразмерная плата за сервитут, которая вносится в качестве компенсации за неудобства. В некоторых случаях соседи идут навстречу бесплатно, или сделав единовременный платеж. Иногда плата вносится помесячно.

Можно самостоятельно договориться с соседями о бесплатном использовании участка, например, для прокладки водопровода. Для расчета рыночной стоимости сервитута лучше всего обратиться в оценочную компанию для получения отчета об оценке сервитута.

И только если владелец участка отказывается от сотрудничества, можно обратиться в суд для наложения обременения. 

Как рассчитать стоимость сервитута

В договоре фиксируется площадь земли, относительно которой проводят расчет платы за сервитут. Рассматриваются и дополнительные условия:

• Будет ли мешать использование земли собственнику.
• Какие неудобства при этом появятся.
• На какой срок дается право пользования.

Принцип разумности не имеет установленных критериев, поэтому судьи выносят решение, исходя из конкретных обстоятельств. Сервитут вступает в силу после регистрации и получения справки из Росреестра о начале действий.

Если участок переходит по наследству, договор и решение суда не теряют своей силы. Но если необходимость в использовании смежного участка отпадает, то сервитут прекращается раньше срока. Для оформления прекращения сервитута нужно обратиться в суд.

Какие документы необходимы дляоценки сервитута для суда:

• заявление;
• паспорта;
• свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
• межевой план участка;
• оплата госпошлины (чек), для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.

Если дело касается публичного права пользования, выписка из ЕГРН и договор не нужны. Законность будет установлена на основании нормативных актов муниципальных органов.

Нюансы при определении стоимости сервитута

• Если сервитут устанавливается на длительный срок, то при оценке рыночной стоимости сервитута на земельный участок принимается вовнимание рыночная стоимость аренды земли на длительный срок. Если срок не определен – предельным сроком считается 49 лет.
• Перед подписанием договора рекомендуем привлечь геодезистов для точного определения границ сервитута и установления координат поворотных точек. Иногда проводится инженерно-техническая экспертиза.
• В договоре можно предусмотреть возможность изменения платы согласно инфляции, неустойки и штрафы за неуплату.

Оценка стоимости сервитута и обременений

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

На здание/помещение

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

• доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
• степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
• интенсивность использования объекта с сервитутом;
• степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
• расходы на содержание объекта;
• дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
• рыночная стоимость земельного участка;
• размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.

Особенности оценки недвижимости с обременением

Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

1. Любой сервитут необходимо зарегистрировать. Таким образом, отношения между собственником и держателем сервитута регулируются ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
2. Соглашение о сервитуте требует государственной регистрации.
3. Сервитут не влияет на возможность собственника продавать участок, сдавать его в аренду, делать объектом залога. Но любая операция с недвижимостью будет проводиться с учетом наличия ограничения в виде обременения.
4. Сервитут является обременением схожим с арендой или залогом. Также как и при обычной оценке недвижимости, оценка сервитута земельного участка и объектов капитального строительства происходит с применением корректировок, аналогичным образом производится оценка объектов с обременения банка (залог) или договором аренды. Стоит отметить, что рыночная стоимость необремененного земельного участка, здания, помещения всегда выше, чем с сервитутом.
5. Собственник имеет право получать вознаграждение за то, что его собственностью пользуется другое лицо. В этой ситуации появляется необходимость оценки стоимости сервитута на земельном участке, или установление соразмерной платы, которую должен получать владелец земельного участка.

Для заказа услуг по оценке сервитута или оценке обременения свяжитесь с нами: +7 (495) 22-777-92.

Оценка сервитута земельного участка – примерный отчет

Федоров Евгений Викторович – коммерческий директорЗАО «Многопрофильный деловой центр»,оценщик.

Понятие сервитута

В соответствии со ст.

209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.

274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут – право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

• Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
• Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
• Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.
• Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате

1. Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.

2. Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:
3. – доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;
4. – степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;
5. – интенсивность использования сервитута;
6. – степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).
7. Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.

Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):

Факторы убытка/ Уровень убытка	Низкий	Умеренный	Средний	Повышенный	Высокий
0,00%	25,00%	50,00%	75,00%	100,00%
Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом	Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества	Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества	Практически половина площади объекта недвижимого имущества	Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества	Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества
Степень ограничения пользования	Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником	Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом	Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества	Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества
Интенсивность использования сервитута	Низкая, ограничения, связанные с с сервитутом, возникают очень редко	Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко	Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности	Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто	Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно
Степень влияния на распоряжение земельным участком	Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное	Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничении при совершении сделок	Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества	Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничении при совершении сделок	Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор
Количество наблюдений	2	1	1
Взвешенный итог	0,00%	25,00%	50,00%	0,00%	0,00%
Итого	75,00%
Количество факторов	4
Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута	18,75%

Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.

Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей

• Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.
• Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.
• Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Оценка сервитута: расчет стоимости земельного участка, а также возможность скачать примерный отчет

Сервитут — срочное или бессрочное право пользования одним или несколькими лицами земельным участком, другим объектом недвижимости в пределах, которые ограничены договором либо правовым актом. Статья рассказывает об оплате за пользование, возможности самостоятельной оценки стоимости сервитута и других нюансах.

Плата за право пользования

Действующее законодательство выделяет две формы использования участка, принадлежащего другому лицу:

1. Частная — заключается договор между частными лицами, выплачивается один раз в период, который указан в договоре. Оплата совершается в начале использования земельного участка, в момент расторжения договора или в другой срок до окончания действия нормативного документа — один раз в месяц, неделю, день.
2. Публичная — подписывается нормативный акт в пользу государства, выплачивается единовременно или периодически в сроки, которые указаны в договоре. Государством компенсация за пользование выплачивается редко — в случае, когда участок сильно пострадал от деятельности на его территории.

Для чего нужен расчет стоимости?

Право собственности на недвижимость возникает с даты, когда это право зарегистрировано. Для того, чтобы покупать, продавать, сдавать в аренду любое недвижимое имущество, необходимо иметь документальное подтверждение на владение недвижимости.

Но, даже полное право собственности имеет много существенных ограничений. Этим ограничением и есть сервитут.

Правила ограничения и оформления на частную недвижимость указаны в сферах гражданского законодательства, земельного кодекса, иногда водного или лесного законодательства.

Причина ограничений в том, чтобы собственники не наносили значительного ущерба природным ресурсам, не нарушались права другого владельца.

Сервитут не имеет рыночной стоимости, так как не является обособленным предметом продажи, залога или покупки — это оценка убытков и потерь из-за ограничения прав пользования землей в пользу другого лица или группы лиц. Оценочная стоимость — главное условие госрегистрации права собственности, влияет на выплату стоимости использования.

О том, на основании чего рассчитывается плата за пользование сервитутом и как устанавливается график ее внесения, мы рассказывали в отдельном материале.

Как самостоятельно оценить стоимость?

Самостоятельно стоимость пользования чужой землей рассчитывается по принципу, который основан на определении утраты — обременения, рассчитывается по формуле:

ЦС = РСУ + УВ + РВ, где:

• ЦС — цена сервитута;
• РСУ — реальная стоимость убытков;
• УВ — упущенная выгода, то, что мог получить владелец при пользовании участком;
• РУ — реальный ущерб, нанесенный владельцу в результате пользования.

На примере реальная стоимость убытков рассчитывается так:

Общая площадь участка 10 соток, то есть 1000 м2. Стоимость 1м2 — 1500 рублей. Отчуждается 20% от всего участка — 1000 м2 х 20% / 100%. Размер площади для отчуждения — 200 м2. Далее 1500 рублей х 200 м2 = 300 000 рублей — это стоимость отчужденной земли.

Следующим действием вычисляется стоимость использования участка — максимальный срок 49 лет. 49 х 300 000 = 14 700 000 рублей, если земельный участок будет эксплуатироваться пользователем сорок девять лет.

Если сервитут устанавливается на три года, то сумма будет рассчитываться так: 3 х 14 700 000 / 49 = 900 000 рублей, где:

• 49 — количество максимального сервитута, взятое за 100% стоимости;
• Х% стоимости — срок сервитута.

Реальная стоимость убытков составит — 900 000 рублей.

Что входит в степень убытков?

В определение степени убытков входят такие составляющие (уровень убытка):

• ограничения в использовании;
• частота использования;
• влияние на право распоряжаться земельным участком.

Размер понесенных убытков — фактические расходы, которые понес владелец из-за установления ограничений на пользование участком. Степень убытков учитывается при расчете упущенной выгоды, которую правообладатель получил бы от пользования участком без сервитута и с сервитутом.

Например: За необремененный сервитутом участок оплачивается аренда 15 тысяч рублей в месяц, за два года сумма составит 15 000 х 24 = 360 000.

За участок, обремененный сервитутом, стоимость аренды — 10 000 рублей, сумма за два года получится 10 000 х 24 = 240 000. Получается разница в 120 000 рублей.

Полученную сумму необходимо прибавить к базовой 900 000 + 120 000= 1 020 000 рублей.

Как оценить реальный ущерб?

Например: Рыночная цена 10 соток участка стоит 1 500 000 рублей — 15 000 рублей за сотку. После сервитута цена уменьшится до 1 200 000 рублей. Реальный ущерб составит 300 тысяч рублей.

Где заказать?

Москва

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
Нова Эксперт	+7 495 133 18 34 +7 926 467 9482	Оценка стоимости Сервитута Доставка отчета	от 8 000 500
Prime Consulting	+7 495 109 24 34	Отчет об оценке сервитута без исследования объекта Отчет об оценке сервитута, с исследованием объекта Доставка отчета в пределах МКАД	от 15 000 от 16 000 400
РусьБизнесКонсалт	+7 495 979 26 29	Оценка стоимости Сервитута	от 50 000

Санкт-Петербург

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
Санкт-Петербургский юридический Центр	+7 812 426 10 20	Оценка стоимости Сервитута	договорная
Адвокат Осадчий Евгений Викторович	+7 981 750 66 66 +7 981 166 81 96	Оформление Сервитута	от 10 000
Геодезическое сопровождение строительства	+7 812 425 61 05	Оценка стоимости Сервитута	15 000

Новосибирск

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
ЮК Гриаста	+7 383 380 81 18	Оформление Сервитута	20 000
PRAVO	+8 800 550 40 28	Установление и оспаривание сервитута	от 14 600
ООО Аспект	Признание и установление сервитута	4 500

Екатеринбург

Наименование организации	Телефон	Услуга	Стоимость в рублях
NavGeo	+7 (343) 219 01 31	Оформление Сервитута	договорная
ЮК Фурман и Партнеры	+7 (843) 203 47 86	Установление Сервитута	договорная
PRAVO	+8 800 550 4028	Установление и оспаривание сервитута	от 13 700

Отчет

Состоит отчет из таких пунктов:

1. Данные того, кем составлен документ, дата его составления, наименование объекта.
2. Критерии по которым оценивался объект.
3. Методы, по которым проводилась оценка для определения величины стоимости сервитута.
4. Земельный участок, на который распространяется сервитут с указанием срока действия обременения.
5. Заключительный текст, в котором подробно описана характеристика сервитута.

Скачать образец примерного отчета по оценке сервитута земельного участка

В тексте указываются ссылки на проект договора, кадастровую характеристику земельного участка, цель и сроки использования. В отчете содержатся расшифровки данных, которые есть в тексте документа. Отчет об оценке прилагается вместе с договором.

В отчете находятся документы организации, которые подтверждают право на занятие оценочной деятельностью. Содержатся фотографии земельного участка, копии документов лица, которое сделало заказ на оценку. Подается отчет в одном экземпляре.

Таким образом, умение правильно пользоваться формулами расчета поможет рассчитать стоимость установления сервитута. При возникновении споров правообладатель может обратиться в суд для решения вопроса.